08. Dezember 2023

Hinweis auf Übergangsvorschriften zur GbR im Grundbuch; Inkrafttreten des MoPeG am 1.1.2024

Am 1.1.2024 tritt das MoPeG in Kraft. Art. 1 MoPeG sieht einige Änderungen im BGB vor, die sich gemeinsam mit den in Art. 40, 41 MoPeG geregelten Anpassungen der GBO sowie der GBV stark auf das Recht der GbR im Grundbuch auswirken werden. Insbesondere entfällt die Regelung des § 899a BGB. Zudem wird § 47 Abs. 2 GBO dahingehend geändert, dass für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Recht nur eingetragen werden soll, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist.

Wie ab dem 1.1.2024 mit Fällen umzugehen ist, in denen eine GbR bereits nach aktuell geltendem Recht in das Grundbuch eingetragen ist, regelt die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 21 EGBGB k. F.

Für Beurkundungen mit GbR (auf Veräußerer- wie auf Erwerberseite) bis zum 31.12.2023 ist, sofern noch die Geltung der bisherigen Rechtslage gewünscht ist, nach Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB auf Folgendes zu achten:

Wurde vor Ablauf des 31.12.2023 die Einigung oder Bewilligung erklärt und der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt, so gelten auch bei einer Eintragung nach dem 31.12.2023 noch die bisherigen Regeln, sowohl hinsichtlich des Gutglaubensschutzes für einen Erwerber von der GbR (§ 899a BGB „a. F.“) als auch hinsichtlich des Grundbuchverfahrensrechts für die Grundbucheintragung beim Erwerb durch eine GbR (§ 47 Abs. 2 GBO „a. F.“). Nach Art. 229 § 21 Abs. 4 S. 2 EGBGB gilt dies auch für den Fall, dass zum 31.12.2023 lediglich eine Vormerkung eintragen oder zur Eintragung bewilligt und beantragt wurde.

Ist der Antrag auf Eintragung (entweder der Rechtsänderung oder der Vormerkung) rechtzeitig vor dem 1.1.2024 gestellt worden, so stellt sich die Frage, ob dieser „zur Mitnahme der Anwendbarkeit des alten Rechts“ auch vor dem 1.1.2024 vollzugsfähig sein muss, ob also insbesondere erforderliche Genehmigungen auch schon vor dem 1.1.2024 beim Grundbuchamt vorliegen müssen. Nach der Gesetzesbegründung folgt Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB k. F. dem § 878 BGB zugrundeliegenden Rechtsgedanken (BT-Drucks. 19/27635; s. a. Wobst, ZPG 2023, 58, 59). Allerdings lässt der Gesetzgeber ausdrücklich den Antrag auf Eintragung der Vormerkung genügen (Art. 229 § 21 Abs. 4 S. 2 EGBGB). Wurde ein solcher Antrag gestellt, kann folglich für die Fortgeltung des bisherigen Rechts auch nur auf diesen Antrag abgestellt werden. Auf die Vollzugsfähigkeit des Antrags auf Eigentumsumschreibung vor dem 1.1.2024 kann es daher nur dann ankommen, wenn nicht bereits ein vollzugsfähiger Antrag auf Eintragung einer Vormerkung vorliegt, was praktisch vor allem bei Überlassungen gegeben sein kann.

Der Zweck der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB besteht darin, den Beteiligten in denjenigen Fällen den Zugang zum alten Recht (ohne Zwang zur Voreintragung im Gesellschaftsregister) zu ermöglichen, in denen der Vollzug des spätestens am 31.12.2023 gestellten Eintragungsantrags lediglich noch von behördlichen Bearbeitungszeiten abhängt (vgl. BT-Drucks. 19/27635, S. 219). Demnach wären Unterlagen ohne jede materiell-rechtliche Wirkung (z. B. Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG oder auch öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechtszeugnisse, z. B. nach § 28 Abs. 1 S. 2 BauGB) unbeachtlich, da eine lange Bearbeitungsdauer zu deren Erteilung nicht „zulasten“ der Beteiligten gehen dürfte. Bei materiell-rechtlich wirkenden behördlichen Genehmigungen lässt sich u. E. ebenso argumentieren, dass die Zeit bis zu deren Erteilung von den Beteiligten nicht beeinflussbar ist, sodass insofern eine entsprechende Antragstellung genügen müsste.

Falls hingegen Zustimmungserklärungen Dritter zur Vollzugsfähigkeit des Antrags auf Eigentumsumschreibung bzw. Eintragung einer Vormerkung erforderlich sind oder z. B. Rangerklärungen (zur Eintragung der Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle) benötigt werden, so müssen diese u. E. vor dem Jahreswechsel dem Grundbuchamt zugehen.

Wurde beispielsweise vom Verkäufer die Eintragung einer Vormerkung an rangbereiter Stelle bewilligt und wurde der Antrag auf Eintragung der Vormerkung beim Grundbuchamt noch am 31.12.2023 eingereicht, spielt es keine Rolle, ob es auf Erwerberseite für die Wirksamkeit von Kaufvertrag und Auflassung noch an einer privatrechtlichen Genehmigung fehlt. Der Eintragungsantrag für die Vormerkung ist bereits am 31.12.2023 vollzugsfähig, die Eintragung der Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle hängt lediglich von den Bearbeitungszeiten des Grundbuchamtes ab.

Wurde hingegen umgekehrt der Verkäufer beim Vertragsschluss vollmachtlos vertreten und fehlt es bis zum 1.1.2024 an der entsprechenden Genehmigung, kann der Antrag auf Eintragung der Vormerkung (aufgrund der schwebend unwirksamen Bewilligung auf Seiten des Eigentümers) nicht rechtzeitig in vollzugsfähiger Form gestellt werden

Umfassende Ausführungen zu den Übergangsregelungen des MoPeG zur GbR im Grundbuch finden sich u. a. bei Wobst, ZPG 2023, 58 ff., bei Wilsch, MittBayNot 2023, 457 ff.; Kratzlmeier, ZfIR 2023, 197 ff., Kramer, FGPrax 2023, 193 ff., sowie bei Bormann/Kraus, in: FS Heidinger 2023, 47 ff.