23. Oktober 2025

Auslaufen der Übergangsvorschriften des § 48 Abs. 1 S. 2, Abs. 3. S. 3 WEG zum 31.12.2025

I. Beschlüsse aufgrund gewillkürter Öffnungsklausel

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer i. S. v. § 10 Abs. 1 S. 2 WEG können grundsätzlich nur durch allseitiges Einvernehmen sämtlicher Wohnungseigentümer begründet, geändert oder aufgehoben werden, es sei denn, das Gesetz sieht eine Beschlusskompetenz vor (sog. gesetzliche Öffnungsklausel; vgl. exemplarisch § 12 Abs. 4 S. 1 WEG, § 16 Abs. 2 S. 2 WEG). Eine Beschlusskompetenz kann indes auch durch Vereinbarung begründet werden, sodass Angele­genheiten, die eigentlich eines allseitigen Einvernehmens sämtlicher Wohnungs­eigentümer be­dürften, ebenfalls im Beschlusswege geregelt werden können (sog. vereinbarte oder gewillkür­te Öffnungsklausel; vgl. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 749 ff.; Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 21. Aufl. 2025, § 10 Rn. 97 ff.; Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl. 2025, § 10 Rn. 166 ff.; MünchKommBGB/Burgmair, 9. Aufl. 2023, § 10 WEG Rn. 41 ff.). Das Gesetz spricht in diesem Fall von „Beschlüsse[n], die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden“, § 10 Abs. 3 S. 1 WEG.

1. Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger nach geltendem Recht

Nach geltendem Recht wirken Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, nur dann gegen den Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, wenn sie als Inhalt des Son­dereigentums im Grundbuch eingetragen sind, § 5 Abs. 4 S. 1 WEG i. V. m. § 10 Abs. 3 S. 1 WEG. Die Notwendigkeit der grundbuchlichen Verlautbarung dient dem Schutz von Erwer­bern vor unbekannten, aber womöglich besonders belastenden Beschlüssen (BT-Drucks. 19/18791, S. 40; vgl. auch Lehmann-Richter/Wobst, Rn. 1749 ff.; Häublein, ZWE 2024, 295 ff.). Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung gem. § 7 Abs. 3 S. 1 WEG genügt für eine grund­buchliche Verlautbarung von Beschlüssen (BeckOK-WEG/Kral, Std.: 1.7.2025, § 7 Rn. 174 m. w. N.).

Im Grundbuchverfahren kann ein entsprechender Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, nachgewiesen werden. Überdies ist im Grundbuchverfahren neben den Wohnungseigentümern auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vgl. § 9a und § 9b WEG; kurz: „GdWE“) berechtigt, die Eintragung eines entsprechenden Beschlusses zu beantragen, § 7 Abs. 2 WEG.

Beschlüsse, die aufgrund einer gesetzlichen Öffnungsklausel gefasst werden, wirken hingegen auch ohne grundbuchliche Verlautbarung gegen Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, § 10 Abs. 3 S. 2 WEG. Beschlüsse aufgrund gesetzlicher Öffnungsklausel sind weder eintragungsbe­dürftig noch eintragungsfähig (vgl. BT-Drucks. 19/18791, S. 41: Vermeidung einer Überfrachtung des Grundbuchs; Hügel/Elzer, § 5 Rn. 66). Insoweit hat das Wohnungseigentumsmoderni­sierungsgesetzes (WEMoG), welches am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, keine Verän­derung der Rechtslage gebracht (vgl. § 10 Abs. 4 S. 1 WEG a. F.).

2. Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger nach früherem Recht

Vor dem Inkrafttreten des WEMoG wirkten Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst wurden, hingegen auch ohne grundbuchliche Verlautbarung gegen Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, § 10 Abs. 4 S. 2 WEG a. F. Dem vormaligen Recht lag die Vor­stellung zugrunde, dass der notwendige Schutz der Erwerber nicht über die Eintragung im Grundbuch, sondern über die in § 24 Abs. 7 WEG a. F. vorgesehene Beschlusssammlung gewährleistet sei (BT-Drucks. 19/18791, S. 40). Die alte Rechtslage, wonach im Grundbuch ver­lautbarte Vereinbarungen – also der grundbuchlich verlautbarte Inhalt des Sondereigentums i. S. v. § 5 Abs. 4 S. 1 WEG a. F. – mittels eines Beschlusses aufgrund gewillkürter Öffnungs­klausel auch mit Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger geändert werden konnten, war aller­dings vielfach auf Kritik gestoßen, zumal man vormals überwiegend davon ausging, dass solche Beschlüsse auch nicht (fakultativ) eintragungsfähig seien. Mangels der Eintragungsfähigkeit von Beschlüssen, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst wurden, wurde angemahnt, dass hierdurch die Publizitätsfunktion des Grundbuchs ausgehöhlt werde und der Erwerber eines Wohnungsei­gentumsrechts darauf angewiesen sei, den Inhalt des Sondereigentums aus einer fehleranfälligen Beschlusssammlung eruieren zu müssen (zur alten Rechtslage vgl. BeckOGK-WEG/Skauradszun, Std.: 1.9.2025, § 48 Rn 6; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 10 Rn. 190; BeckOGK-WEG/Falkner, Std.: 1.3.2020, § 10 Rn. 431, 432). Nach Ansicht des Gesetzgebers hat sich diese Rechtslage nicht bewährt und wurde deshalb mit dem WEMoG geändert (vgl. BT-Drucks. 19/18791, S. 40 f.; Lehmann-Richter/Wobst, Rn. 1749 ff.).

3. Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 1 S. 2 WEG – Zeitlich begrenzte Fortgeltung von „alten“ Beschlüssen gegenüber Sonderrechtsnachfolgern

Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG zum 1. Dezember 2020 aufgrund einer Vereinba­rung gefasst wurden (nachfolgend kurz „Altbeschlüsse“ genannt), sind nach § 48 Abs. 1 S. 1 WEG nun ebenfalls im Grundbuch einzutragen, wenn sie gegen Sonderrechtsnachfolger eines Woh­nungseigentümers wirken sollen. Ohne grundbuchliche Verlautbarung wirken solche Altbeschlüsse nur gegen solche Sonderrechtsnachfolger fort, deren Rechtsnachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt, § 48 Abs. 1 S. 2 WEG. Entsprechendes gilt für „alte“ gerichtliche Entscheidungen, die einen Beschluss im vorgenannten Sinne ersetzen, § 48 Abs. 1 S. 2 WEG.

In der Gesetzesbegründung heißt es hierzu (BT-Drucks. 19/1879, S. 85):

„Nach § 5 Absatz 4 Satz 1 WEG-E können Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, durch Eintra­gung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Nach § 10 Absatz 3 Satz 1 WEG-E ist die Eintragung notwendig, damit diese Beschlüsse gegen Sonder­nachfolger wirken.

§ 48 Absatz 1 Satz 1 ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sondernachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten der Neurege­lung gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wur­den (sogenannte Altbeschlüsse).

§ 48 Absatz 1 Satz 2 sieht jedoch eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2025 vor. Sie verhindert, dass Altbeschlüsse ge­genüber Sondernachfolgern nicht wirken, weil die Sonder­nachfolge eintritt, bevor der Beschluss im Grundbuch einge­tragen ist. Altbeschlüsse wirken deshalb nach dem geltenden § 10 Absatz 4 auch ohne Eintragung im Grundbuch gegen Sondernachfolger, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt. Die Praxis erhält damit ausreichend Zeit, um die Eintragung von Altbeschlüssen in das Grundbuch zu bewirken.“

4. Entbehrlichkeit und Unzulässigkeit einer Eintragung von Beschlüssen, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst wurden

Nicht eintragungsbedürftig und nicht eintragungsfähig sind Beschlüsse aufgrund einer vereinbar­ten Öffnungsklausel, die lediglich eine gesetzliche Öffnungsklausel wiederholt oder sich mit die­ser inhaltlich deckt. Maßgeblich ist die objektive Rechtslage; unerheblich ist demgegenüber, worauf die Wohnungseigentümer den Beschluss subjektiv stützen (vgl. BT-Drucks. 19/18791, S. 41; Wobst, MittBayNot 2025, 442, 445; BeckOGK-WEG/Meier, Std.: 1.8.2025, § 5 Rn. 144; BeckOK-WEG/Kral, § 7 Rn. 170; Bärmann/Armbrüster, WEG, 16. Aufl. 2025, § 5 Rn. 62).

Nach Ansicht der Literatur gilt dies auch für Altbeschlüsse, d. h. die grundbuchliche Verlautba­rung eines Altbeschlusses soll jedenfalls entbehrlich sein, wenn der Beschluss aufgrund der nunmehr geltenden Vorschriften des WEG hätte gefasst werden können, wenn also heute eine gesetzliche Beschlusskompetenz (z. B. aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG) für die im Altbeschluss getroffene Rege­lung besteht (Bärmann/Pick/Fichtner, § 48 Rn. 4, Staudinger/Wobst, BGB, 2023, § 48 WEG Rn. 4; Falkner, ZWE 2021, 149, 152; unklar Häublein, ZWE 2024, 295, 296). Zur Eintragungsfähigkeit eines solchen Beschlusses äußert sich allerdings – soweit ersicht­lich – allei­ne Wobst, der diese verneint (Staudinger/Wobst, § 48 Rn. 4; Wobst, MittBayNot 2025, 442, 445).

5. Eingeschränkter Prüfungsmaßstab im Grundbuchverfahren

Bei der Beurteilung der Frage, ob eine gewillkürte Öffnungsklausel eine gesetzliche Öffnungs­klausel lediglich wiederholt oder sich mit dieser inhaltlich deckt, also ein Beschluss eigentlich nicht eintragungsbedürftig und nicht eintragungsfähig ist, ist das Grundbuchamt nach unserem Dafürhalten auf eine Evidenzkontrolle beschränkt. Eine Eintragung darf das Grundbuchamt daher nur dann ablehnen, wenn ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar und damit offensicht­lich ist, dass der Beschluss objektiv betrachtet auf einer gesetzlichen Öffnungsklausel beruht (vgl. den Rechtsgedanken in BGH NJW 2020, 610 Rn. 16; NJW 2025, 2916 Rn. 13; der dort für die verfahrensrechtliche Vollzugspflicht des Notars angenommene eingeschränkte Prü­fungsmaßstab betreffend materiell-rechtliche Fragen muss für den grundbuchverfahrensrechtli­chen Vollzug sinnvollerweise entsprechend gelten). Denn die Beurteilung der materiell-rechtlichen Frage, ob ein Beschluss gem. § 10 Abs. 3 S. 2 WEG auch ohne grundbuchliche Verlautbarung gegen den Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers wirkt, ist dem gesetzlichen Richter i. S. v. Art. 101 Abs. 1 S. 2 GG vorbehalten, der im Streitfall darüber zu entscheiden hätte, ob ein Sonderrechtsnachfolger den Beschluss einzuhalten hat (vgl. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Das Grundbuchamt ist hierfür weder zu­ständig noch ist das Grundbuchverfahren (einschließlich des Beschwerdeverfahrens gem. §§ 71 ff. GBO) für die Beantwortung dieser materiell-rechtlichen Fra­ge geeignet. Mit Blick auf die Rechtsfolge einer unterbleibenden grundbuchlichen Verlautba­rung, nämlich dass der Beschluss schlimmstenfalls weder gem. § 10 Abs. 3 S. 1 WEG noch gem. § 10 Abs. 3 S. 2 WEG gegen Sonderrechtsnachfolger wirkt, ist im Zweifel von einer Eintra­gungsfähigkeit des Beschlusses auszugehen (in diesem Sinne auch Abramenko, ZMR 2020, 453, 454; Bärmann/Armbrüster, § 5 Rn. 62; Hügel/Elzer, § 5 Rn. 67–68; Dreßler, FGPrax 2024, 49, 50; a. A. wohl BeckOGK-WEG/Meier, § 5 Rn. 146).

Entsprechendes muss für die Eintragung eines Altbeschlusses gelten, für den nach geltendem Recht nunmehr eine gesetzliche Öffnungsklausel bestehen würde. Solange die von der Literatur vertretene Ansicht, wonach die Eintragung eines Altbeschlusses entbehrlich sein soll, wenn für die Beschlussangelegenheit heute eine gesetzliche Beschlusskompetenz besteht, nicht gerichtlich gesichert ist, ist dem Eintragungsbegehren stattzugeben.

Für das Eintragungsverfahren gilt die Erleichterung des § 7 Abs. 2 WEG, d. h. zur Eintragung eines Beschlusses bedarf es der Bewilligungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeich­neten Personen öffentlich beglaubigt sind, nachgewiesen wird. Außerdem ist auch die GdWE antragsberechtigt (vgl. auch Staudinger/Wobst, § 48 Rn. 7 f., auch zum Anspruch auf „Repro­duktion“ eines Altbeschlusses, § 48 Abs. 1 S. 3 WEG).

II. Haftung von Sonderrechtsnachfolgern für Schulden des Rechtsvorgängers

Im Grundsatz haftet ein Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nicht für die Schulden seines Rechtsvorgängers gegenüber der GdWE, sofern die Zahlungspflicht zu einem Zeitpunkt fällig wurde, als noch letzterer ein Mitglied der Gemeinschaft, also Wohnungseigentümer war (sog. Fälligkeitstheorie; vgl. Wobst, MittBayNot 2025, 442, 446). Eine abweichende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss aufgrund gewillkürter Öffnungsklausel (eine gesetzliche Öffnungsklausel sieht das Gesetz auch nach dem Inkrafttreten des WEMoG nicht vor, sodass ohne gewillkürte Öffnungsklausel ein Mehrheitsbeschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig wäre) sind indes zulässig (vgl. BeckOGK-WEG/Falkner, Std. 1.9.2025, § 16 Rn. 72–79; MünchKommBGB/Scheller, 9. Aufl. 2023, § 16 WEG Rn. 89).

Nach § 7 Abs. 3 S. 2 WEG ist die Haftung von Sonderrechtsnachfolgern für Geldschulden aus­drücklich im grundbuchlichen Eintragungsvermerk zu verlautbaren. Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung i. S. v. § 7 Abs. 3 S. 1 WEG genügt seit dem Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr (vgl. BT-Drucks. 19/18791, S. 42). Eine vollständige Wiedergabe der Haftungsregelung im grundbuchlichen Eintragungsvermerk ist nicht erforderlich, vielmehr genügt eine „schlagwortige“ Verlautbarung (vgl. Wobst, MittBayNot 2025, 442, 447: „… es genügt die Verlautbarung des wesentlichen rechtlichen Gehalts, etwa: „Die Haftung für Geldschulden ist vereinbart.“).

Die Notwendigkeit einer ausdrücklichen grundbuchlichen Verlautbarung gilt nach § 48 Abs. 3 S. 1 WEG auch für vor dem Inkrafttreten des WEMoG vereinbarte Haftungsvereinbarungen sowie für Beschlüsse dieses Inhalts, die aufgrund gewillkürter Öffnungsklausel gefasst wurden (nachfolgend gemeinsam kurz „Haftungsklausel“ genannt). Eine bislang unterbliebene ausdrückliche Ver­lautbarung im grundbuchlichen Eintragungsvermerk ist also nachzuholen. § 48 S. 3 WEG gewährt für nicht eingetragene Haftungsklauseln eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2025. Eine Haftungsklausel, die bislang nicht ausdrücklich im grundbuchli­chen Eintragungsvermerk verlautbart ist, wirkt somit nur noch gegen solche Sonderrechtsnachfolger, deren Sonderrechtsnachfolge bis zum Ablauf der Übergangsfrist eintritt (vgl. BT-Drucks. 19/18791, S. 86; Falkner, ZWE 2021, 149, 152 f.; Häublein, ZWE 2025, 235 ff.; Staudinger/Wobst, § 48 Rn. 10–11; Wobst MittBayNot 2025, 442, 446 f.).

Eine ausdrückliche Verlautbarung im grundbuchlichen Eintragungsvermerk erfolgt nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht jedoch von Amts wegen, § 48 Abs. 3 S. 2 WEG. Dieses Antragserfordernis gilt nicht nur für haftungsbegründende Beschlüsse, sondern auch dann, wenn die Haftungsklausel in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, also aus der gem. § 7 Abs. 3 S. 1 WEG in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ersichtlich ist (vgl. Staudinger/Wobst, § 48 Rn. 11).