WEG §§ 3, 8
Aufteilung eines Grundstücks in Sondereigentum bei zwei Grundstücksmiteigentümern; Zuweisung von 10 Wohnungseigentumseinheiten zu einem Miteigentümer und einer Wohnungseigentumseinheit zu dem anderen Miteigentümer; Abgrenzung zwischen § 3 WEG und § 8 WEG

I. Sachverhalt
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und ein eingetragener Verein (e. V.) sind je zur Hälfte Eigentümer eines Grundstücks, welches in Wohnungseigentum aufgeteilt werden soll. Im Ergebnis soll der Verein eine Sondereigen­tumseinheit zu Alleineigentum erhalten (Einheit Nr. 1) und die GbR zehn Sondereigentumseinheiten (Einheiten Nr. 2-11). Die Fläche der Einheit Nr. 1 ist in etwa so groß wie die Fläche der Einheiten Nr. 2-11 zusammen. Der halbe Miteigentumsanteil der GbR soll dabei in 10 gleich große Miteigentumsanteile von je 1/20 aufgespalten und mit dem Sondereigentum an jeweils einer Einheit verbunden werden.
Ein Vertrag, bei dem die beiden Miteigentümer alle gebildeten Einheiten zum Miteigentum zu je 1/2 erwerben und dann diese Anteile tauschen, soll nicht beurkundet werden.

II. Fragen
1.    Kann eine Teilung nach § 3 WEG unmittelbar in der Weise erfolgen, dass ein Miteigentü­mer zu 1/2 am Grundstück eine Sondereigentumseinheit und der andere Miteigentümer zu 1/2 am Grundstück 10 Sondereigentumseinheiten je zu Alleineigen­tum erhält, bei denen die Summe der 10 Miteigentumsanteile wiederum 1/2 ergibt?

2.    Kann im Zuge der Aufteilung nach § 3 WEG derjenige Eigentü­mer, der die 10 Einheiten erhalten soll, seinen Miteigentumsanteil zu 1/2 am Grundstück in 10 Miteigentumsanteile spalten und im Anschluss mit jedem dieser abgespaltenen Mitei­gentumsanteile je eine Sondereigentumseinheit verknüpfen?

3.    Ist eine Kombination aus Teilung nach § 3 WEG und § 8 WEG eine Möglichkeit, um das Ziel zu er­reichen? Wenn ja, sind die beiden Teilungen zeitlich hintereinander zu schalten? Wären zwei Gemeinschaftsordnungen nötig?
III. Zur Rechtslage
1.    Voraussetzungen der Einräumung von Sonder-eigentum
a)    Teilung nach § 8 WEG
Nach § 8 Abs. 1 WEG kann der Eigentümer eines Grund-stücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Wohnungseigentum teilen. Steht ein Grund­stück vor der Begründung von Wohnungseigentum bereits im Bruchteilseigentum mehrerer Personen, so besteht ein Wahlrecht, ob die Eigentümer nach § 3 oder § 8 WEG vorgehen (Bärmann/Armbrüster, WEG, 13. Aufl. 2015, § 8 Rn. 5; Beck’sches Notarhandbuch/Rapp, 6. Aufl. 2015, A. III. Rn. 27). Eine Teilung nach § 8 WEG setzt nämlich nicht voraus, dass sich das Grundstück im Alleineigentum befindet. Vielmehr führt die Teilung dazu, dass sich das bislang für das Grundstücksverhältnis maßgebliche Rechtsverhältnis an den geschaffenen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten fortsetzt (BayObLG NJW 1969, 883; KG NJW 1995, 62, 64; BeckOGK-BGB/Schultzky, Std.: 15.4.2015, § 8 Rn. 7; BeckOK-WEG/Munzig, Std.: 1.10.2015, § 2 Rn. 15; Staudinger/Rapp, BGB, Neubearb. 2005, § 8 WEG Rn. 9). Würden die Miteigentümer im vorliegenden Fall (GbR und e. V.) eine Teilung nach § 8 WEG vornehmen, würden sie das Sondereigentum an allen Wohnungseigentumseinheiten jeweils in Bruchteilseigentum zu gleichen Anteilen erwerben.

b)    Teilung nach § 3 WEG
Gem. § 3 Abs. 1 WEG kann das Miteigentum an einem Grundstück durch Vertrag der Mitei­gentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem abweichend von § 93 BGB das Son­dereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an be­stimmten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird.

Die Teilung nach § 3 Abs. 1 WEG, die der Form des § 4 WEG und damit grundsätzlich einer notariellen Beurkundung bedarf (§ 4 Abs. 2 S. 1 WEG i. V. m. § 925 Abs. 1 BGB), unterscheidet sich von der Teilung nach § 8 WEG dadurch, dass den Miteigentümern jeweils das Sondereigentum an bestimmten Räumen eingeräumt wird.

Der vorliegende Fall weicht von dem typischen Fall der Teilung nach § 3 WEG insoweit ab, als das Sondereigentum nicht mit einer gleich bleibenden Anzahl von Miteigentumsanteilen verbunden wird, sondern sich die Anzahl der Anteile erhöht. Ob auch dieser Fall unter die Kategorie der Teilung nach § 3 WEG gefasst werden kann, ist umstritten. Nach teilweise vertretener Ansicht soll § 3 WEG auch insoweit Anwendung finden (LG Bochum NJW-RR 1999, 887; BeckOK-WEG/Munzig, § 2 Rn. 18; wohl auch LG Düsseldorf MittRhNotK 1987, 163). Nach anderer Auffassung ist § 3 WEG nicht einschlägig (Bärmann/Armbrüster, § 2 Rn. 12; Staudinger/Rapp, § 2 Rn. 4; Weitnauer/Briesemeister, WEG, 9. Aufl. 2004, § 2 Rn. 3).

Der BGH hat für die umgekehrte Konstellation, dass die Anzahl der Miteigentumsanteile verringert wird und mit weniger Wohnungseigentumsrechten als derzeit vorhandenen Miteigentumsanteilen verbunden wird, entschieden, dass die Anteile zugleich mit der Teilung zusammengelegt werden können (BGH NJW 1983, 1672, 1673 f. = DNotZ 1983, 487). Weder Wortlaut noch Sinn und Zweck von § 3 WEG würden es ausschließen, dass die Miteigentümer sowohl die Zahl der Miteigentumsanteile verkleinern als auch diesen Anteilen jeweils das Sondereigentum an einer Wohnung zuordnen könnten (BGH, a. a. O.). Hat daher z. B. ein Miteigentümer einen Miteigentumsanteil von 1/2 und haben zwei Miteigentümer weitere Miteigentumsanteile von jeweils 1/4, können letztere gemeinschaftlich zum Miteigentum zu je 1/2 eine Wohnungseigentumseinheit verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 1/2 erwerben (Beispiel und Formulierungsvorschlag bei Beck’sches Notarhandbuch/Rapp, A. III. Rn. 25a; vgl. auch Weitnauer/Briesemeister, § 3 Rn. 6).

Es spricht viel dafür, diese Erwägungen auch auf den Fall einer Vermehrung der Miteigentumsanteile zu übertragen (so auch LG Bochum NJW-RR 1999, 887). Denn so wie bei der Verringerung der Anteile wird auch bei ihrer Vermehrung zunächst ihre Anzahl verändert und im Rahmen der Teilung nach § 3 WEG mit einzelnen Einheiten verbunden. Dem dürfte auch nicht entgegen gehalten werden können, dass ideelle Miteigentumsanteile bei Eigentümeridentität nicht identifizierbar sind. Denn erfolgt die Anteilsvermehrung zeitgleich mit der Bildung von Sondereigentum, lassen sich die durch Anteilsvermehrung entstehenden Miteigentumsanteile ohne Weiteres zuordnen.

Letztendlich kann die Frage aber dahinstehen, wenn sich das Ergebnis auch über eine Kombination einer Teilung von § 3 WEG und § 8 WEG erreichen lässt.

c)    Kombination von Teilung nach § 3 und § 8 WEG
Eine Kombination von Teilungsvertrag und Teilungserklärung kann z.B. wie folgt stattfin­den (vgl. Bärmann/Armbrüster, § 2 Rn. 12; Jennißen/Zimmer, WEG, 4. Aufl. 2015, § 2 Rn. 11; Staudinger/Rapp, § 2 Rn. 4; BeckOK-WEG/Munzig, § 2 Rn. 17; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 4. Aufl. 2015, § 2 Rn. 13): A und B sind Miteigentümer eines Grundstücks (A zu 3/4, B zu 1/4). Sie schließen zunächst einen Teilungsvertrag nach § 3 WEG, in dem der Miteigentumsanteil des A mit den drei Sondereigentumseinheiten Nr. 1-3 verbunden wird. Der Mit­eigentumsanteil des B wird mit der Sondereigentumseinheit Nr. 4 verbunden. Anschließend unterteilt A seinen Miteigentumsanteil analog § 8 WEG in drei Anteile zu je 1/4 und verbin­det jeden von ihnen mit einer Einheit.

Im vorliegenden Fall erscheint dieses Vorgehen eben­falls möglich.

Zum einen ist anerkannt, dass die Miteigentumsanteile frei zugewiesen wer­den können (Bärmann/Armbrüster, § 3 Rn. 38), sodass keine Bedenken bestehen, einer Wohnung einen Miteigentumsanteil von 1/2 zuzuweisen. Ferner ist es zulässig, dass einem Miteigentumsanteil mehrere Sondereigentumseinheiten zugeordnet werden (allg. Auffassung, vgl. BayObLGZ 1971, 102, 110; BeckOGK-BGB/Müller, § 2 WEG Rn. 10). So­mit würden in einem ersten Schritt dem Miteigentumsanteil der GbR zehn Sondereigentums­einheiten zugeordnet und dem Miteigentumsanteil des Vereins eine Sonder-eigentumseinheit. In einem zweiten Schritt unterteilt die GbR den Miteigentumsanteil in Anteile von je 1/20 und verbindet mit jedem Anteil das Sondereigentum an je einer Einheit. Die Erklärungen können in einer Urkunde abgegeben werden (vgl. BeckOGK-BGB/Müller, § 2 WEG Rn. 10).

d)    Zwischenergebnis
Als Zwischenergebnis ist daher festzuhalten, dass es nach dem derzeitigen Diskussionsstand umstritten ist, ob die beabsichtigte Gestaltung allein durch einen Teilungsvertrag gem. § 3 WEG verwirklicht werden kann. Es ist jedoch möglich, die Teilung gem. § 3 und § 8 WEG (analog) dergestalt miteinander zu kombinieren, dass mit dem Miteigentumsanteil der GbR zunächst mehrere Einheiten verbunden werden und in einem zweiten Schritt eine Unterteilung dieses Miteigentumsanteils erfolgt.

2.    Vollzug einer Kombination gem. § 3 und § 8 WEG
Fraglich ist, wie die Kombination von § 3 und § 8 WEG im Grundbuch umge­setzt werden kann. Die wohnungseigentumsrechtliche Literatur verweist in diesem Zusammenhang allgemein darauf, dass die Unterteilung „sogleich“ erfolgen kann (Riecke/Schmid/Schneider, § 2 Rn. 13).

Aus unserer Sicht ist kein zwingender Grund dafür ersichtlich, warum nicht beide Vorgänge nacheinander (Teilungsvertrag und dann „Unterteilung“ des eigenen Miteigentumsanteils und Vereinzelung der Wohnungen) ohne grundbuchliche Zwischeneintragung vorgenommen werden können. Der BGH hat entschieden, dass die Begründung von Wohnungseigentum und die Verschie­bung von Miteigentumsanteilen in einer Urkunde ohne Zwischeneintragung erfolgen können, wenn Miteigentumsanteile zusammengelegt werden und mit dem zusammengelegten Miteigentumsanteil das Wohnungseigentum verbunden wird, das den bisherigen Miteigentümern nunmehr nach Bruchteilen zusteht. Eine Zwischeneintragung sei ein „sachlich unnötiger Umweg“ und deshalb nicht geboten (BGH NJW 1983, 1672, 1673 = DNotZ 1983, 487). Eine Zwischeneintragung wird auch für entbehrlich gehalten, wenn der Käufer eines Grundstücks eine Teilung nach § 8 WEG vornimmt; er kann sogleich als Eigentümer in den neu angelegten Wohnungsgrundbüchern eingetragen werden (BeckOGK-BGB/Schultzky, § 8 WEG Rn. 6; BeckOK-WEG/Kral, Std.: 1.10.2015, § 8 Rn. 21; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rn. 2813). Entsprechendes gilt bei der Umwandlung einer GbR in eine Bruchteilsgemeinschaft. Eine Zwischeneintragung ist auch hier entbehrlich, wenn eine Teilung nach § 3 WEG im Grundbuch vollzogen werden soll (Staudinger/Rapp, § 3 WEG Rn. 2; Elzer/Schneider, in: Riecke/Schmid, § 3 Rn. 4; BeckOK-WEG/Gerono, § 3 Rn. 7; Jennißen/Zimmer, § 3 Rn. 6).

Diese Erwägungen dürften sich u. E. auf den hier zu entscheidenden Sachverhalt übertragen lassen. Eine Zwischeneintragung ist demzufolge entbehrlich (so auch LG Bochum NJW-RR 1999, 887).

3.    Mehrere Gemeinschaftsordnungen
Auch mehrere Gemeinschaftsordnungen dürften nicht erforderlich sein. Gemeinschaftsordnungen sind schon kraft Gesetzes überhaupt nicht erforderlich, da die Miteigentümer abweichende Vereinbarungen gem. § 5 Abs. 4 WEG nur zum Inhalt des Sondereigentums machen können, jedoch nicht müssen. Dies ergibt sich auch aus folgender Kontrollüberlegung: Angenommen, die Unterteilung des Miteigentumsanteils eines Wohnungseigentümers und die „Vereinzelung“ von Sondereigentumseinheiten erfolgen erst im Nachhinein, so geschieht dies auch im Rahmen der bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft und der bestehenden Gemeinschaftsordnung. Die „Dispositionsmacht“ des Wohnungseigentümers beschränkt sich auf dessen Miteigentumsanteil (und die damit verbundenen Sondereigentumsrechte). Daher dürfte es genügen, eine einzige Gemeinschaftsordnung beim Vollzug des Teilungsvertrages zum Inhalt des Sondereigentums zu machen.

Bei der Auslegung der Gemeinschaftsordnung ist zu berücksichtigen, dass von vornherein die durch die Unterteilung geschaffenen Einheiten maßgeblich sein dürften. Ist z. B. bestimmt, dass sich das Stimmrecht nach der Anzahl der Köpfe oder Objekte richtet, kommt es nicht zu einer Aufteilung des Stimmrechts nach den für die nachträgliche Teilung geltenden Grundsätzen (hierzu Beck’sches Notarhandbuch/Rapp, A. III. Rn. 85a f.). Sämtliche Miteigentümer sind an dem Aufteilungsakt gleichermaßen beteiligt; die Gemeinschaftsordnung dürfte sich auf die Aufteilung beziehen, wie sie im Ergebnis in der Urkunde vorgenommen wurde, in der beide Teilungsvorgänge erfolgen. Um Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden, kann sich evtl. ein klarstellender Hinweis empfehlen.

4.     Ergebnis
Die angestrebte Gestaltung ist im Ergebnis rechtlich zulässig. Sie kann zumindest dadurch erreicht werden, dass eine Teilung nach § 3 WEG erfolgt, indem die GbR als Miteigentümerin das Sondereigentum an den Einheiten Nr. 2 bis 11 erlangt, sie diesen Miteigentumsanteil aufteilt (§ 8 WEG analog) und mit jedem neuen Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer Einheit verknüpft. Die Teilungen können in einer Urkunde vorgenommen werden. Eine Zwischeneintragung im Grundbuch ist nicht erforderlich. Es kann von vornherein eine einzige Gemeinschaftsordnung gefasst werden.