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Gutachten des Deutschen Notarinstituts
Abruf-Nr.: 173458
letzte Aktualisierung: 7. November 2019

BGB § 925; WEG § 8
Falschangabe der Höhe der Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung; „Verwechslung“
des vertragsgegenständlichen Wohnungseigentums im Rahmen eines Überlassungsvertrages;
falsa demonstratio non nocet; Korrekturmöglichkeiten

I. Sachverhalt

M beabsichtigte, ihr Haus in drei WEG-Einheiten aufzuteilen, und zwar sollten 20/100 Miteigentumsanteil
mit den Räumen im Kellergeschoss verbunden werden, 30/100 mit den
Räumen im Erdgeschoss und 50/100 mit der deutlich größten Wohnung im Ober- und Dachgeschoss.
Die Wohnung im Ober- und Dachgeschoss sollte anschließend der Tochter T übertragen
werden, die auch in die Wohnung investieren und dort wohnen möchte. Mit notarieller
Urkunde teilte Frau M aufgrund eines Büroversehens und unbemerkt von den Beteiligten anders
als gewollt auf, d. h. der Miteigentumsanteil von 30/100 war nun mit der Wohnung im Oberund
Dachgeschoss verbunden; während der Miteigentumsanteil von 50/100 nunmehr mit der
Wohnung im Erdgeschoss verbunden war. Als Folgefehler wurde der Tochter T auch nicht die
Wohnung im Ober- und Dachgeschoss übertragen wurde, sondern die Wohnung im Erdgeschoss.
Die Aufteilung sowie die Eigentumsumschreibung sind bereits grundbuchlich vollzogen.
Nun ist der Fehler aufgefallen und soll korrigiert werden.

II. Frage

Welche Möglichkeiten zur Korrektur der fälschlicherweise beurkundeten Aufteilung und Übertragung
bestehen?

III. Zur Rechtslage

1. „Verwechslung“ des vertragsgegenständlichen Wohnungseigentums im Rahmen
der Überlassung an die Tochter

Wird in einem Grundstückskaufvertrag oder Überlassungsvertrag das zu übertragende
Grundstück bzw. Sondereigentum verwechselt, dann sind zunächst zwei grundsätzliche
Konstellationen zu unterscheiden. Zum einen kann es sein, dass die Beteiligten sich gar
nicht über das in der Vertragsurkunde nicht ausdrücklich bezeichnete Grundstück geeinigt
haben, sondern wirksame schuldrechtliche und dingliche Einigungen tatsächlich nur bzgl.
des dort genannten (objektiv korrekt bezeichneten) Grundbesitzes vorliegen. Zum anderen
ist denkbar, dass es sich um eine bloße Falschbezeichnung handelt. Auch beurkundete Willenserklärungen
sind nach den allgemeinen Grundsätzen der Auslegung zugänglich. Ergibt
die Auslegung, dass von beiden Vertragsparteien übereinstimmend eine Einigung über den
nicht explizit bezeichneten Grundbesitz (anstelle des versehentlich falschbezeichneten
Grundbesitzes) erzielt wurde, kann nach dem Grundsatz falsa demonstratio non nocet insoweit
dennoch eine wirksame schuldrechtliche und dingliche Einigung vorliegen. Letztere kann
gem. § 20 GBO nur nicht dem Grundbuchamt gem. §§ 28, 29 GBO nachgewiesen werden.

Das Grundbuchamt ist nicht dazu gehalten, Willenserklärungen ihrem subjektiven Gehalt
nach auszulegen, sondern hat lediglich den objektiven, eindeutigen Erklärungsgehalt
zugrunde zu legen (BeckOGK-BGB/J. Weber, Std.: 1.1.2019, § 925 Rn. 126;
OLG München MittBayNot 2012, 502, 503).

a) Falsa demonstratio non nocet auf schuldrechtlicher Ebene

Nach §§ 133, 157 BGB sind Willenserklärungen nach dem objektiven Empfängerhorizont
auszulegen. Findet das von den Vertragsparteien übereinstimmend Gewollte
keinen oder nur unvollkommenen Ausdruck, ist das übereinstimmend Gewollte
maßgeblich (falsa demonstratio non nocet; BGH NJW 2008, 1658, 1659;
Palandt/Ellenberger, BGB, 78. Aufl. 2019, § 133 Rn. 8).

aa) Voraussetzungen einer falsa demonstratio non nocet

Haben die Vertragsteile im vorliegenden Sachverhalt die Nummer des Wohnungseigentums
übereinstimmend unbewusst falsch bezeichnet und irrtümlich
verwechselt, wäre nach dem Auslegungsgrundsatz der falsa demonstratio die
Übertragungsverpflichtung mit dem Inhalt entstanden, wie er von den Vertragsparteien
übereinstimmend gemeint war. Anderes würde nur dann gelten, wenn die
Bezeichnung durch die Vertragsparteien bewusst falsch erfolgt wäre oder nur eine
der Vertragsparteien die Wohnungen verwechselt hätte.

Ob sich im vorliegenden Sachverhalt beide Vertragsparteien in einem Irrtum über
den Vertragsgegenstand befanden, können wir im Rahmen des vorliegenden Gutachtens
naturgemäß nicht abschließend feststellen. Sollten die Angaben des Veräußerers
zutreffen und sollten dessen Vorstellungen über den tatsächlich gewollten
Vertragsgegenstand auch dem diesbezüglichen Vorstellungsbild des Erwerbers entsprochen
haben, wäre eine falsa demonstratio nach vorstehenden Grundsätzen zu
bejahen. Wäre die Erklärung einer Vertragspartei hingegen entsprechend
dem Wortlaut als auf die in der Urkunde bezeichnete Wohnungseigentumseinheit
gerichtet auszulegen, läge damit keine übereinstimmende Falschbezeichnung vor.
In diesem Fall bliebe es bei der Grundregel, dass die Willenserklärungen nach dem
objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) auszulegen sind, sodass man
auch die Erklärung des Veräußerers in dem Sinne auslegen müsste, dass sie sich
nicht auf die vom ihm angenommene, sondern auf die im Vertrag angegebene
Wohnungseigentumseinheit bezieht. Ein versteckter Einigungsmangel i. S. v. § 155
BGB, der das Zustandekommen des Vertrages in Frage stellt, läge nicht vor. § 155
BGB ist nur dann einschlägig, wenn die gem. §§ 133, 157 BGB auszulegenden
Willenserklärungen nicht übereinstimmen (vgl. Palandt/Ellenberger, § 155 Rn. 1).

bb) Anwendung der falsa demonstratio non nocet bei Grundstücksverträgen
Nach allgemeiner Meinung gelten die Grundsätze der falsa demonstratio non nocet auch
bei formbedürftigen Grundstücksgeschäften (§ 311b BGB). Dabei ist es auch
nicht erforderlich, dass der vom objektiv Erklärten abweichende Wille in der Vertragsurkunde
irgendeinen Niederschlag gefunden hat. Es genügt, dass der ver-
sehentlich fehlerhaft bezeichnete Gegenstand im Kaufvertrag beurkundet worden
ist (BGH NJW 2008, 1658, 1659; OLG Stuttgart ZErb 2012, 128, 129). Die strengen
Maßstäbe der Andeutungstheorie finden bei übereinstimmenden Falschbezeichnungen
keine Anwendung.

Die Grundsätze der falsa demonstratio gelten dem Grunde nach auch, wenn nicht ein
Grundstück, sondern das mit einem Miteigentumsanteil an einem Grundstück
verbundene Sondereigentum versehentlich falsch bezeichnet wird (vgl.
OLG München RNotZ 2008, 606, 607 f.; BayObLG MittBayNot 1996, 374, 375;
Bergermann, RNotZ 2002, 557, 567).

cc) Auswirkungen auf den vorliegenden Sachverhalt

Sollten die Voraussetzungen der falsa demonstratio im vorliegenden Fall gegeben sein,
wäre demzufolge ein formwirksamer Überlassungsvertrag zwischen den Vertragsparteien
mit dem Inhalt zustande gekommen, wie er übereinstimmend gewollt war.

Die Übergeberin wäre demzufolge gegenüber ihrer Tochter zur Auflassung der
Wohnung im Ober- und Dachgeschoss verpflichtet. Schuldrechtlich dürfte dabei
von der übereinstimmenden Falschbezeichnung im vorliegenden Fall auch der
Umstand erfasst sein, dass die nach Vorstellung beider Parteien geschuldete Wohnung
im Ober- und Dachgeschoss mit einem Miteigentumsanteil von 50/100 verbunden
sein sollte. Andernfalls – d. h. wenn keine falsa demonstratio vorliegt – wäre
hingegen eine wirksame Verpflichtung zur Auflassung der im Vertrag genannten
Erdgeschosswohnung mit dem im Grundbuch zugeordneten Miteigentumsanteil
von 50/100 begründet worden.

b) Dingliche Rechtslage

Nach einhelliger Ansicht gelten die Grundsätze der falsa demonstratio non nocet auch für
die Auflassung nach § 925 Abs. 1 BGB (BGH NJW 2002, 1038, 1039; RGZ 133, 279,
281; OLG Stuttgart ZErb 2012, 128, 129; Gutachten DNotI-Report 2000, 73, 76;
Reymann, NJW 2008, 1773, 1775 f.). Gegenstand der Auflassungserklärung wäre,
sofern deren Voraussetzungen vorliegen, somit ebenfalls das übereinstimmend von den
Vertragsparteien falsch bezeichnete Wohnungseigentum im Ober- und Dachgeschoss.
Eine spätere Eintragung im Grundbuch der Erdgeschosswohnung ist unter diesen Umständen
folgerichtig von vorneherein nicht geeignet, einen Eigentumserwerb an einer
der beiden Einheiten herbeizuführen. Hinsichtlich der Wohnung im Ober- und Dachgeschoss
fehlt es an einer dem Inhalt der Auflassung entsprechenden Eintragung des
Eigentumsübergangs (§ 873 Abs. 1 BGB) im Grundbuch dieser Einheit (vgl. OLG
München MittBayNot 2012, 502, 503; Gutachten DNotI-Report 2000, 73, 76;
Bergermann, RNotZ 2002, 557, 566), während in Bezug auf die Erdgeschosswohnung
auch im Falle einer dortigen Verlautbarung des Eigentumsübergangs materiell-rechtlich
keine dingliche Einigung vorläge, sodass eine entsprechende Eintragung unrichtig i. S.
v. § 894 BGB wäre.

c) Grundbuchmäßige Bereinigung der Rechtsverhältnisse; Korrekturmöglichkeiten
aa) Vorgehen bei fehlender materieller Einigung

Fehlt es schon an einer materiellen Einigung der Beteiligten bzgl. der Wohnung im
Ober- und Dachgeschoss, so wären in jedem Falle das schuldrechtliche und das
dingliche Geschäft nachzubeurkunden (vgl. auch Basty, in: Kersten/Bühling,
Formularbuch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 25. Aufl. 2016, § 32
Rn. 47; Heinemann, in: Kölner Formularbuch Grundstücksrecht, 2. Aufl. 2016,
Kap. 5 Rn. 275). Fraglich ist, ob dies aufgrund notarieller Eigenurkunde erfolgen
kann.

Die notarielle Eigenurkunde ist gesetzlich nicht geregelt. In Rechtsprechung und
Literatur ist sie jedoch mittlerweile allgemein als öffentliche Urkunde i. S. d. § 415
ZPO anerkannt. Ihre Verwendung kommt nur in Betracht, wenn der Notar zuvor
Erklärungen der Beteiligten beurkundet oder beglaubigt hat, die nun nachträglicher
Ergänzung bedürfen und der Notar hierzu ausdrücklich bevollmächtigt wurde (vgl.
Milzer, notar 2013, 35 m. w. N.). Auch wenn die Eigenurkunde vornehmlich dazu
dient, eine rein verfahrensrechtlich vorgeschriebene Form einzuhalten (insbes. § 29
GBO), kann sie auch materiell-rechtliche Erklärungen enthalten (vgl.
Meikel/Hertel, GBO, 11. Aufl. 2015, § 29 Rn. 519).

Die schuldrechtliche Einigung ist gem. § 311b Abs. 1 BGB und die Auflassung ist
aus Nachweisgründen gem. §§ 20, 29 GBO (vgl. BeckOGK-BGB/J. Weber, § 925
Rn. 105-110) beurkundungsbedürftig. Bei der Beurkundung von Willenserklärungen
sind aber die §§ 6 ff. BeurkG einzuhalten. Aus diesem Grunde gehen Rechtsprechung
und Literatur einhellig davon aus, dass beurkundungsbedürftige
Willenserklärungen nicht durch Eigenurkunde des Notars erklärt werden können.

Auch wenn der Notar wirksam bevollmächtigt ist, verbietet § 6 Abs. 1 Nr. 1
BeurkG die Beurkundung eigener Willenserklärungen des Notars durch ihn selbst
(vgl. BGH RNotZ 2003, 62, 63; BNotK, Erg. d. Rundschreibens Nr. 24/2008;
Ziff. II 3. c [abrufbar auf der Internetpräsenz der BNotK]; BeckOK-GBO/Otto,
Std.: 1.2.2018, § 29 Rn. 182; Meikel/Hertel, § 29 Rn. 519; Milzer, notar 2013, 35,
36; BeckOK-GBO/Hügel, Std.: 1.3.2019, § 20 Rn. 51; vgl. auch Schöner/Stöber,
Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rn. 164 nur „bewirkende Urkunden, nicht Zeugnisurkunden“).
Mithin können materielle Vertragsänderungen und Auflassungen
nicht durch Eigenurkunde erklärt werden.

Daher bedarf es bei Fehlen einer materiellen Einigung bzgl. eines vergessenen
Grundstücks bzw. Sondereigentums entweder einer Nachtragsurkunde, in
welcher die Beteiligten selbst die notwendigen Erklärungen nachholen, oder aber
die Erklärungen werden durch einen umfassend bevollmächtigten Mitarbeiter des
Notars als Vertreter der Parteien abgegeben.

bb) Korrekturmöglichkeiten in falsa-demonstratio-Fällen
Da in falsa-demonstratio-Fällen bereits ein wirksames Rechtsgeschäft vorliegt, kann –
anders als beim gänzlichen Fehlen der Einigung – über das betreffende Grundstück
unter Umständen auf eine erneute Vornahme des Rechtsgeschäfts bzw.
weiterer Erklärungen der Beteiligten verzichtet werden.

Die bisherige Bewilligungserklärung in der Vertragsurkunde dürfte dabei aber
trotz der Grundsätze der falsa demonstratio non nocet nicht für eine Grundbucheintragung
ausreichen, da es dem Grundbuchamt nicht möglich ist, eine Auslegung
über den eindeutigen objektiven Erklärungsgehalt der Urkunde hinaus
vorzunehmen (vgl. OLG München MittBayNot 2012, 502, 503).

(1) Berichtigung nach § 44a Abs. 2 S. 1 BeurkG

Fraglich ist, ob die grundbuchmäßige Form der §§ 20, 29 S. 1 GBO dadurch
erfüllt werden kann, dass der Notar die Urkunde wegen offensichtlicher Unrichtigkeit
nach § 44a Abs. 2 S. 1 BeurkG berichtigt.

In der Literatur wird es für möglich gehalten, dass der Notar bei einer Verwechslung
von Flurstücken eine Berichtigung nach § 44a Abs. 2 BeurkG vornimmt
und den übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien nachträglich
klarstellt (vgl. Winkler, BeurkG, 19. Aufl. 2019, § 44a Rn. 9; Kanzleiter,
DNotZ 1999, 292, 305; BeckOK-GBO/Wilsch, Std.: 1.6.2019, § 28 Rn. 98;
einschränkend Bergermann, RNotZ 2002, 557, 568).

Ob eine Berichtigung wegen offensichtlicher Unrichtigkeit durch den Notar im
Falle der falsa demonstratio non nocet erfolgen kann, erscheint gleichwohl nach
einer Entscheidung des OLG München vom 27.6.2012 – 34 Wx 184/12
(MittBayNot 2012, 502) fragwürdig. In dieser Entscheidung legte das
OLG München den § 44a Abs. 2 BeurkG in dem Sinne einschränkend aus,
dass eine Berichtigung wegen offensichtlicher Unrichtigkeit nur dann in
Betracht kommt, wenn der Inhalt der Vertragsurkunde auch für Außenstehende
eindeutig ist. Dass lediglich den Vertragsparteien sowie dem Notar
der Inhalt des tatsächlich Gewollten bekannt war, lässt das OLG München
nicht ausreichen.

Unseres Erachtens kann eine einschränkende Auslegung von § 44a Abs. 2
BeurkG in diesem Sinne jedenfalls dann nicht überzeugen, wenn sich der
Fehler auch für Dritte aus anderen Umständen (z. B. aus den Nebenakten)
ergibt (vgl. Winkler, § 44a Rn. 20). Sind die Falschbezeichnungen sämtlichen
Vertragsparteien und dem Notar bekannt, muss es für die Frage einer offensichtlichen
Unrichtigkeit auf das Verständnis der an der Urkunde
beteiligten Personen ankommen (vgl. Regler, MittBayNot 2012, 503, 504; vgl.
auch LG Gera NotBZ 2004, 112). Nur die Beteiligten können beurteilen, was
wirklich gewollt war. Ist es gerade Aufgabe des Notars nach § 17 Abs. 1 S. 1
BeurkG, den Willen der Beteiligten zu erforschen, muss es dem Notar auch
möglich sein, dem übereinstimmenden Vertragswillen im Wege einer nachträglichen
Feststellung nach § 44a Abs. 2 BeurkG zur Geltung zu verhelfen,
wenn ihm die Unrichtigkeit der Umstände aufgrund anderer Umstände
erkennbar ist.

Auch steht einer Berichtigung nach § 44a Abs. 2 BeurkG nicht der Umstand
entgegen, dass Ausfertigungen der Urkunde bereits erteilt und Eintragungen
im Grundbuch vorgenommen wurden (DNotI-Report 2000, 72, 75; Preuß, in:
Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, 7. Aufl. 2015, § 44a Rn. 11; Winkler,
§ 44a Rn. 30).

Je nachdem, welcher Auffassung man sich vorliegend anschließt, kommt eine
Berichtigung in Betracht. Schließt man sich der Auffassung des OLG
München an, kommt eine Berichtigung hingegen nur dann in Betracht, wenn
die Verwechslung für Außenstehende offenkundig wäre.

(2) Identitätserklärung

Liegt nach den vorstehenden Ausführungen ein falsa-demonstratio-Fall vor, der
mangels Offensichtlichkeit der Unrichtigkeit nicht berichtigt werden kann,
kann eine erneute Vornahme des Rechtsgeschäfts dennoch entbehrlich sein.

Nach überwiegender Ansicht ist in diesem Zusammenhang die Möglichkeit
gegeben, dass die Beteiligten nachträglich eine Identitätserklärung abgeben und
den Inhalt des übereinstimmend Gewollten klarstellen (BeckOGKBGB/
J. Weber, § 925 Rn. 127 m. w. N.). Danach soll eine von Veräußerer und
Erwerber unterschriftsbeglaubigte Erklärung genügen. Eine erneute Auflassung
sei nicht erforderlich (str. a. A. BeckOK-GBO/Hügel, § 20 Rn. 21;
Meikel/Böttcher, § 20 Rn. 123). Dies soll auch dann gelten, wenn aus Sicht des
Grundbuchamts Zweifel am Inhalt der Auflassung bestehen würden
(BeckOGK-BGB/J. Weber, § 925 Rn. 127).

Ergänzend weisen wir jedoch darauf hin, dass auch diese Variante dann ausscheiden
dürfte, wenn nicht klar ist, ob überhaupt eine Einigung bzgl. des
betroffenen Grundstücks bzw. Wohnungseigentums erzielt wurde. Zum einen
dürfte dann mit einer Zurückweisung mangels Nachweises der Auflassung
durch das Grundbuchamt zu rechnen sein. Zum anderen besteht die Gefahr,
dass zwar die Grundbucheintragung vorgenommen wird, mangels Auflassung
aber kein Eigentumsübergang stattgefunden hat. Daher wird in der Literatur
aus Vorsichtsgründen regelmäßig zur Nachtragsbeurkundung mit den
Beteiligten geraten (Basty, § 32 Rn. 51 M).

Was das (vermeintlich) abgeschlossene Rechtsgeschäft über die versehentlich
im Vertrag benannte Einheit anbelangt, so ist ein solches bei Vorliegen einer
falsa demonstratio mangels materiell-rechtlicher Einigung weder in schuldrechtlicher
noch in dinglicher Hinsicht zustande gekommen. Aus steuerlicher Sicht
besteht die Herausforderung darin, diesen Umstand gegenüber dem Finanzamt
nachzuweisen. Zweckmäßigerweise sollten daher im Rahmen der erforderlichen
Nachtragsbeurkundungen entsprechende Erläuterungen der Rechtslage
sowie eine ausführliche Darstellung der zugrundeliegenden (Irrtums-)Tatsachen
(ggf. als Präambel) in den Vertragstext aufgenommen werden. Für eine
Irrtumsanfechtung gem. § 119 BGB oder die Geltendmachung eines Wegfalls
der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB, die im Hinblick auf die Wertungsneutralität
des Erfüllungsgeschäfts jeweils nur den schuldrechtlichen Vertrag
betreffen würden, bleibt in Fällen der falsa demonstratio demgegenüber an sich
kein Raum.

Sind die Voraussetzungen der falsa demonstratio hingegen nicht erfüllt oder aus
Sicht des Finanzamts nicht hinreichend nachgewiesen, dürfte eine (vorsorgliche)
Irrtumsanfechtung in der vorliegenden Konstellation ebenfalls schwerlich
zum Ziel führen. Denn im Hinblick auf die von Ihnen mitgeteilten tatsächlichen
Umstände erscheint es kaum vorstellbar, dass sich ein einseitiger
Inhaltsirrtum i. S. v. § 119 BGB bei einer der Vertragsparteien des Überlassungsvertrages
gegenüber dem Finanzamt belegen ließe, wenn der Nachweis
eines gemeinschaftlichen Irrtums gescheitert ist. Ob die Finanzverwaltung eine
Anfechtung anerkennen wird, ist jedenfalls schwer zu prognostizieren.

2. Falschangabe der Höhe der Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung

Was die Falschangabe der Höhe der Miteigentumsanteile infolge Ihres Büroversehens anbelangt,
dürfte eine Grundbuchberichtigung der Teilungserklärung auf Grundlage einer falsa
demonstratio hingegen nicht in Betracht kommen. Bei der Aufteilung nach § 8 WEG
handelt es sich um eine einseitige amtsempfangsbedürftige Erklärung des aufteilenden
Eigentümers. Im Ausgangspunkt gelten die Grundsätze der falsa demonstratio
zwar auch für einseitige Willenserklärungen (MünchKommBGB/Armbrüster, 8. Aufl. 2018
§ 119 Rn. 62). Allerdings ist zu beachten, dass Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt
objektiv auszulegen sind (BeckOK-WEG/Müller, Std.: 1.8.2019, § 10 Rn. 180;
Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl. 2018, § 10 Rn. 104). Ist für einen Dritten die Verwechslung
nicht erkennbar, bleibt es deshalb dabei, dass die objektive Bezeichnung über den Inhalt der
Erklärung entscheidet. Obwohl eine Fehlvorstellung der teilenden Eigentümerin hier aufgrund
der weiteren Umstände naheliegend erscheint, wird man die Teilungserklärung deshalb
nach ihrem objektiven Gehalt auslegen und damit auf die fehlerhaft bemessenen Quoten
abstellen müssen.

Zwar könnte man auch insoweit erwägen, ob beurkundungsrechtlich nicht eine Berichtigung
der Urkunde wegen offensichtlicher Unrichtigkeit nach § 44a Abs. 2 BeurkG in
Betracht kommen könnte. Im Hinblick auf die vorstehend zitierte, restriktive Rechtsprechung
des OLG München (MittBayNot 2012, 502) ist jedoch fraglich, ob die Voraussetzungen
für eine solche Korrektur vorliegend erfüllt wären. Denn auch in Bezug auf die
fehlerhafte Zuordnung der Miteigentumsanteile erscheint zweifelhaft, inwiefern man davon
ausgehen kann, dass die Verwechslung aufgrund der konkreten Sachverhaltsumstände auch
für einen außenstehenden Dritten hinreichend eindeutig erkennbar ist. Zwar mögen die
Größen- und Wertverhältnisse der Wohneinheiten hierfür einen gewissen objektiven Anhaltspunkt
bieten. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang aber auch, dass die
Orientierung der Miteigentumsanteile an der Größe der jeweiligen Wohneinheit zwar
üblich, aber nicht zwingend ist. Obwohl in diesem Zusammenhang auch Umstände außerhalb
der Urkunde in weiterem Maße berücksichtigt werden können, als dies bei der Auslegung
der gegenüber dem Grundbuchamt abgegebenen Teilungserklärung der Fall ist,
erscheint das Vorliegen einer offensichtlichen Unrichtigkeit i. S. v. § 44a Abs. 2 S. 2 BeurkG
im Ergebnis unsicher. Unter Gesichtspunkten der notariellen Vorsicht dürfte sich eine
schlichte Korrektur durch entsprechenden Nachtragsvermerk daher auch insoweit nicht
empfehlen, wenn sich die fehlerhafte Zuordnung nicht eindeutig aus den Anlagen zur
Teilungserklärung ergibt oder die Verwechslung nicht zumindest aus den in den Nebenakten
dokumentierten Vorgaben zur Bemessung der Miteigentumsquoten klar ersichtlich ist.

Hinzu kommt, dass das Grundbuchamt eine Berichtigung aufgrund eines solchen Nachtragsvermerks
ohnehin nur dann vornehmen könnte, wenn sich noch kein gutgläubiger
Erwerb angeschlossen haben kann bzw. schützenswerte Rechte Dritter nicht entgegenstehen
(Winkler, § 44a Rn. 44). Als problematisch könnte sich unter diesem Aspekt daher
zum einen die (unrichtige) Eintragung der Tochter als Miteigentümerin und zum anderen
eine etwaige Eintragung von Grundpfandrechten Dritter o. ä. im Grundbuch der von der
Korrektur negativ betroffenen Einheit erweisen.

Da eine Berichtigung der eigentlichen Urkunde nach alledem (wohl) nicht anzuraten ist,
könnte alternativ über eine „Verschiebung“ der Miteigentumsquoten dergestalt nachgedacht
werden, dass die kleinere Wohnung Miteigentumsanteile an die größere Wohnung „abgibt“.
Der Miteigentumsanteil eines Sondereigentümers muss nicht in einem bestimmten Verhältnis
zum Wert oder zum Umfang des Sondereigentums stehen, weshalb der im Grundbuch
verzeichnete Bruchteil durch rechtsgeschäftliche Verfügung zwischen den Miteigentümern
derselben Wohnungseigentümergemeinschaft – auch ohne Veränderung des
dazugehörigen Sondereigentums, d. h. isoliert – verändert werden kann. Die Übertragung
erfolgt, jedenfalls bei verschiedenen Eigentümern der betroffenen Wohnungen, materiellrechtlich
durch Erklärung einer Auflassung und Eintragung im Grundbuch (§§ 877, 873,
925 BGB). Auf verfahrensrechtlicher Ebene ist eine Bewilligung gem. §§ 20, 29 GBO erforderlich
(vgl. hierzu auch BeckOK-WEG/Gerono, Std.: 1.8.2019, § 3 Rn. 118 ff.).

Möglich wäre auch eine Neuordnung der mit den Miteigentumsanteilen verbundenen
Räume, die grundsätzlich auch durch einen vollständigen Austausch derselben erfolgen
kann. Während eine in der Literatur vertretene Auffassung davon ausgeht, dass es sich bei
der Neuzuordnung um eine Übertragung von Sondereigentum handelt, auf die die §§ 873,
925 BGB Anwendung finden (so Kreuzer, in: Münchener Vertragshandbuch, VIII. 6
Anm. 4, 6; Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, 3. Aufl. 2011, Teil 2
Rn. 96), qualifiziert die wohl h. M. im Schrifttum sie als bloße Inhaltsänderung der Miteigentumsanteile,
auf die § 4 Abs. 1, 2 WEG (analog) anzuwenden ist (vgl.
Bärmann/Armbrüster, § 4 Rn. 11 und § 2 Rn. 116; Schöner/Stöber, Rn. 2969, jeweils
m. w. N.). Praktische Bedeutung kommt dem Streit insoweit jedoch nicht zu. Denn nach
beiden Auffassungen bedarf die Einigung der Beteiligten der für die Auflassung vorgeschriebenen
„Form“.

Sind hinsichtlich der Überlassung die Voraussetzungen der falsa demonstratio erfüllt und ist
die Übergeberin deshalb ungeachtet des Grundbuchvollzugs weiterhin alleinige Eigentümerin
sämtlicher Sondereigentumseinheiten, kann sie die erforderliche Änderung der
Teilungserklärung in beiden vorgenannten Varianten materiell-rechtlich betrachtet alleine
vornehmen. Aus grundbuchverfahrensrechtlicher Perspektive ist im vorliegenden Fall allerdings
zu beachten, dass das Grundbuchamt auf eine Mitwirkung der (ggf. fälschlich) als
Miteigentümerin eingetragenen Tochter mangels Nachweisbarkeit der falsa demonstratio kaum
verzichten wird.

Darüber hinaus müssten in jedem Fall etwaige dinglich Berechtigte an der „verlierenden
Einheit“ gem. §§ 877, 876 BGB in der Form des § 29 GBO zustimmen (BeckOKWEG/
Gerono, § 3 Rn. 120).