Gutachten-Abruf-Dienst
Gutachten des Deutschen Notarinstituts
Abruf-Nr.: 181595
letzte Aktualisierung: 14. Mai 2021

WEG §§ 12, 26 Abs. 3, 23 Abs. 3; MaßnG-GesR § 6 Abs. 1
Verwalternachweis bei der Verwalterbestellung mittels Umlaufbeschluss;
Wiederaufleben der Verwalterbestellung; Covid-19-Gesetz

I. Sachverhalt

In einem Grundstückskaufvertrag ist als Fälligkeitsvoraussetzung u. a. vorgesehen:
„Die Verwalterzustimmung zu diesem Vertrag muss dem Notar
in grundbuchmäßiger Form vorliegen.“

Beim Notar gingen ein: Eine notariell beglaubigte Verwalterzustimmung sowie die durch einen
Wohnungseigentümer unterzeichnete Beschlussfeststellung (ohne öffentliche Beglaubigung) zur
vom Juni 2020, in der angegeben ist, dass sämtliche Wohnungseigentümer der Bestellung im
Umlaufverfahren schriftlich zugestimmt haben. Die letzte zuvor beschlossene Verwalterbestellung,
die dem Grundbuchamt in ordnungsgemäßer Form vorliegt, lief am 31.12.2017 ab.

II. Fragen

1. Genügen die vorliegenden Unterlagen den Anforderungen der Verwalterzustimmung,
insbes. des Bestellungsnachweises, in grundbuchmäßiger Form?

2. Wenn die Verwalterbestellung aus dem Jahr 2020 nicht ausreicht, wirkt dann die bisherige,
dem Grundbuchamt bereits nachgewiesene, Bestellung des Verwalters im Hinblick auf § 6
Abs. 1 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-,
Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-
19-Pandemie (BGBl. I 2020, S. 570; im Folgenden MaßnG-GesR) fort?

III. Zur Rechtslage

1. Verwalterzustimmung in grundbuchtauglicher Form als Fälligkeitsvoraussetzung
Ist das Vorliegen der Verwalterzustimmung in grundbuchmäßiger Form Voraussetzung für
die Fälligkeit des Kaufpreises, obliegt es dem Notar zu prüfen, ob der Zustimmende tatsächlich
Verwalter der Eigentümergemeinschaft ist (vgl. Weber, in: Würzburger Notarhandbuch,
5. Aufl. 2018, Teil 2 Kap. 4 Rn. 357). Dies bedeutet auch, dass sich der Notar weder
auf die Versicherung des Verwalters, dass er wirksam bestellt sei, noch auf entsprechende
Angaben der Vertragsbeteiligten verlassen darf. Während der Notar in Tatsachenfragen
grundsätzlich auf die Angaben der Beteiligten vertrauen darf (vgl. BGH DNotZ 1958, 99;
BGH DNotZ 1961, 162), handelt es sich bei der Frage der wirksamen Verwalterbestellung in
erster Linie um eine Rechtsfrage, die von den Beteiligten u. U. nicht hinreichend qualifiziert
selbst beurteilt werden kann. Der Notar hat vielmehr in eigener Verantwortung in gleicher
Weise wie das Grundbuchamt zu überprüfen, ob ein ordnungsgemäßer Verwalternachweis
in der Form des § 26 Abs. 4 WEG vorliegt. Ob ein solcher Nachweis erbracht ist, ist vorliegend
fraglich.

2. Verwalternachweis bei der Verwalterbestellung mittels Umlaufbeschluss

Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung können gem. § 23 Abs. 3 WEG grundsätzlich
auch im Wege des Umlaufbeschlusses getroffen werden. Es genügt, wenn alle
Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu dem in Rede stehenden Beschluss sowie zu dem
gewählten Verfahren schriftlich (seit dem 1.12.2020 in Textform) erklären. Die Verwalterbestellung
gem. § 26 Abs. 1 WEG kann ebenfalls im Wege eines Umlaufbeschlusses
erfolgen (BayObLG NJW-RR 1986, 565; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl. 2018, § 26
Rn. 45; Schmidt, ZWE 2015, 105, 106). Dies scheint vorliegend der Fall zu sein, jedenfalls
wenn die Angabe des beschlussfeststellenden Wohnungseigentümers zutreffend ist. Es stellt
sich allerdings die Frage, wie dem Grundbuchamt gegenüber die Verwalterbestellung im
Umlaufverfahren in Form des § 29 GBO nachgewiesen werden kann.

Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen
werden muss, genügt gem. § 26 Abs. 4 WEG (bzw. § 26 Abs. 3 WEG a.F.) zwar die Vorlage
einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24
Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. An einer solchen Niederschrift
fehlt es jedoch bei der Beschlussfassung im Wege des Umlaufbeschlusses, da der Beschluss
nicht in einer Wohnungseigentümerversammlung gefasst wurde. Die Regelung des
§ 26 Abs. 4 WEG zum Nachweis der Verwaltereigenschaft ist daher nicht anwendbar,
wenn die Verwalterbestellung im Umlaufverfahren erfolgte (BayObLG NJW-RR 1986,
565; OLG Hamm ZWE 2012, 489; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020,
Rn. 2934; Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 20. Aufl. 2020, § 26 Rn. 121; Hügel/Elzer,
WEG, 2. Aufl. 2018, § 26 Rn. 185; MünchKommBGB/Zschieschack, 8. Aufl. 2021 (WEG
n.F.), § 26 WEG Rn. 118; BeckOGK-WEG/Greiner, Std.: 1.12.2020, § 26 Rn. 374).
Die Verwaltereigenschaft wird in diesem Fall dadurch nachgewiesen, dass alle Zustimmungserklärungen
mit den Unterschriften sämtlicher Wohnungseigentümer in öffentlicher
bzw. öffentlich beglaubigter Form vorgelegt werden. (BayObLG NJW-RR 1986, 566;
BeckOGK-WEG/Greiner, § 26 Rn. 374; MünchKommBGB/Zschieschack, § 26 Rn. 118).

Ein solcher Nachweis ist vorliegend nicht erbracht, da gerade nur die Beschlussfeststellung
durch den „feststellenden“ Wohnungseigentümer vorliegt und selbst es dieser an einer
öffentlichen Beglaubigung mangelt.

3. Wiederaufleben der Verwalterbestellung; MaßnG-GesR

Es stellt sich allerdings die Frage, ob dies auch unter dem MaßnG-GesR gilt. § 6 Abs. 1
MaßnG-GesR regelt, dass der zuletzt bestellte Verwalter i. S. d. Wohnungseigentumsgesetzes
bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt
„bleibt“. Aus der Gesetzesbegründung geht u.a. Folgendes hervor:

„Die Vorschrift gilt sowohl für den Fall, dass die Amtszeit des Verwalters zum
Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen ist, als auch für den
Fall, dass sie erst danach abläuft.“

(BT-Drucks. 19/18110, S. 31)

Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich damit eindeutig, dass die Vorschrift auch den vorliegenden
Fall erfassen soll, sodass der Verwalter, dessen Bestellung vor dem 28.2.2020
ablief, wieder im Amt ist. Auch wenn der Wortlaut der Vorschrift „bleibt im Amt“ diese in
den Gesetzgebungsmaterialien wiedergegebene Auffassung nicht eindeutig abbildet, wird
man jedoch jedenfalls durch teleologische Extension zu keinem anderen Ergebnis kommen
können (MünchKommBGB/Cziupka, § 26 WEG Rn. 23b – beck-online Aktualisierung
vom 4.5.2020; vgl. auch ausführlich das Gutachten DNotI-Report 2020, 84 ff.).
Zwischenzeitlich hat jedoch das Kammergericht eine von dieser Auffassung abweichende
Entscheidung getroffen (KG MittBayNot 2021, 231). Das Kammergericht geht davon aus,
dass § 6 Abs. 1 MaßnG-GesR nicht für Verwalter gilt, deren Amtszeit 2018 oder früher
endete. Es fehle bei solch länger abgelaufenen Bestellungen an der für eine Anwendbarkeit
des § 6 Abs. 1 MaßnG-GesR erforderlichen „Pandemiebezogenheit“.

Die Entscheidung des Kammergerichts ist in der Literatur in den bislang vorliegenden Entscheidungsbesprechungen
auf deutliche Ablehnung gestoßen (Forschner, KG MittBayNot
2021, 231, 232; Zschieschack IMR 2021, 117). Maßgebliches Argument gegen die
Begründung des Kammergerichts ist zum einen, dass sich der Wille des Gesetzgebers eindeutig
aus der Gesetzesbegründung ergebe. Zudem sei ein Zusammenhang mit der
Pandemie (den das Gesetz hingegen nicht einmal ausdrücklich fordere) schon deshalb zu
erblicken, weil derzeit keine Eigentümerversammlungen durchgeführt werden könnten
(Forschner, KG MittBayNot 2021, 231, 232; Zschieschack IMR 2021, 117). Diese Kritik
halten wir für zutreffend. Durch die Entscheidung werden Gemeinschaften für Versäumnisse
in der Vergangenheit „bestraft“ (so wörtlich Zschieschack IMR 2021, 117), was
ersichtlich nicht Intention des Gesetzgebers war. Die Neubestellung eines Verwalters wäre
gerade bei größeren Gemeinschaften mit mehreren hundert Eigentümern auf lange Zeit
faktisch ausgeschlossen.

Es bleibt abzuwarten, ob sich andere Gerichte der Auffassung des Kammergerichts
anschließen und ob es zu einer höchstrichterlichen Klärung durch den BGH kommt. Das
Kammergericht hatte die Rechtsbeschwerde zwar zugelassen, diese wurde jedoch – soweit
ersichtlich – nicht eingelegt. Für die Praxis wird man vorsorglich davon auszugehen haben,
dass § 6 Abs. 1 MaßnG-GesR Verwalterbestellungen nicht erfasst, die lange vor Beginn der
Pandemie abgelaufen sind. Wo das Kammergericht die zeitliche Grenze ziehen würde,
bleibt indes offen. Im Urteil ist nur davon die Rede, dass „jedenfalls“ 2018 abgelaufene
Verwalterbestellungen nicht erfasst seien.