DNotI Gutachten-Abruf-Dienst Deutsches Notarinstitut
Gutachten des Deutschen Notarinstituts
Abruf-Nr.: 162120
letzte Aktualisierung: 27. November 2018

WEG §§ 5, 14 Nr. 4
Heizungsanlage im Kellerraum; Sondereigentumsfähigkeit des Kellerraums und von dualuse-
Räumen; Zugang nur über das Sondereigentum

I. Sachverhalt

An einem Gebäude, in dem sich drei Wohnungen befinden, soll Wohnungseigentum begründet
werden. Eine Wohnung ist im Erdgeschoss, eine Wohnung ist im Obergeschoss, eine Wohnung
ist im Dachgeschoss. Unter der Wohnung im Erdgeschoss befindet sich ein Kellerraum, in dem
sich die Heizung befindet. Dieser Kellerraum ist nur durch eine Kellerluke, die sich im Bereich
der Wohnung Nr. 1 befindet, zugänglich.

II. Fragen

1. Kann der Kellerraum, obgleich er nur über ein Sondereigentum zugänglich ist, gleichwohl
Gemeinschaftseigentum sein?

2. Kann der Kellerraum für den Fall, dass er nicht Gemeinschaftseigentum sein kann, im Hinblick
auf die Entscheidung des OLG Bremen v. 28.4.2016 – 3 W 28/15 – der Erdgeschosswohnung
mit als Sondereigentum zugeordnet werden, wenn er nicht nur als Heizungsraum
dient, sondern überwiegend flächenmäßig auch als Abstellraum für die Erdgeschosswohnung?

III. Zur Rechtslage

1. Heizungsraum als zwingendes Gemeinschaftseigentum

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen
Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, Gegenstand des Gemeinschaftseigentums
sind. Damit sind die Heizungsanlage und der zugehörige Öltank, soweit damit mehrere
Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage versorgt werden (str., zum Meinungsstreit:
DNotI-Report 2017, 81 ff.), gemeinschaftliches Eigentum. Entsprechendes gilt für den
Raum, in dem sich die Anlage befindet. Ist ein Raum sondereigentumsfähig und zu
Sondereigentum erklärt, so steht er im Sondereigentum, vgl. § 5 Abs. 1 WEG. Steht er
dagegen im Gemeinschaftseigentum, weil es sich um einen Raum zum gemeinschaftlichen
Gebrauch handelt, ist der Raum nicht sondereigentumsfähig nach § 5 Abs. 2 WEG. Dies ist
nur dann anders, wenn der Raum zugleich annähernd gleichwertigen anderen Zwecken
dient, die keinen Gemeinschaftsbezug aufweisen (BayObLG DNotZ 1992, 490; OLG
Bremen ZWE 2016, 324; OLG Schleswig NJOZ 2006, 2586). Entscheidend ist also, ob der
Raum mit der Heizungsanlage nach Art, Lage und Beschaffenheit geeignet ist, noch
gleichwertigen Nutzungszwecken zu dienen (Weber, in: Würzburger Notarhandbuch,
5. Aufl. 2018, Teil 2 Kap. 4 Rn. 33).

Vorliegend könnte der Heizungsraum theoretisch deswegen sondereigentumsfähig sein, weil
er als Abstellraum für den Sondereigentümer der Wohnung Nr. 1 fungieren soll. Das OLG
Dresden führt zur Sondereigentumsfähigkeit eines Abstellraums mit Heizungsanlage aus
(OLG Dresden FGPrax 2017, 151):

„Nach den objektiven Gegebenheiten ist die Nutzungsmöglichkeit als
Speicherraum nicht nur untergeordnet. Die in der Teilungserklärung
festgehaltenen Maße der Heizungsanlage erlauben nicht nur das Abstellen
einiger weniger Gegenstände, sondern ein Abstellvolumen, das ein
Vielfaches des Volumens der Heizungsanlage beträgt. Schließlich ist
auch nicht ersichtlich, dass der gleichzeitigen Nutzung des Raumes für
die Heizungsanlage und zum Abstellen von Gegenständen feuerpolizeiliche
Regelungen entgegenstünden. Für die Rechtmäßigkeit der
Teilungserklärung kommt es auf die Notwendigkeit oder Zweckmäßigkeit
der Menge an Abstellmöglichkeiten nicht an; deshalb ist es unerheblich,
dass die Wohnung 2 mit dem vorgelagerten Abstellraum von
16,88 m² bereits über eine geräumige Abstellmöglichkeit verfügt und
überdies eine Wand die beiden Abstellräume voneinander trennt.“

(Hervorhebung durch DNotI)

Entscheidend aus Sicht des OLG ist also das Abstellvolumen. Sollte dieses vorliegend das
Volumen der Heizungsanlage um ein Vielfaches übersteigen, wird man wohl von einer Sondereigentumsfähigkeit
ausgehen können. Dies ist aber letztlich Tatfrage, die wir nicht abschließend
beantworten können.

2. Zugang zum Gemeinschaftseigentum

a) Heizungsanlage und Heizungsraum als Gemeinschaftseigentum

Der einzige Zugang zu einem für den gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Raum
ist an sich zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Die entsprechenden
Zugangsflächen sind demzufolge nicht sondereigentumsfähig (BGH DNotZ 1992, 224,
225; BayObLG DNotZ 1992, 490, 492; DNotZ 2004, 386, 387).

Anerkannte Ausnahmen von diesem Grundsatz sind die Zugangsmöglichkeit von jedem
Sondereigentum aus, ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum für
die Einheiten, denen ein Sondernutzungsrecht an dem Raum zusteht, oder die Tatsache,
dass der Raum nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer dient.
Keine dieser anerkannten Ausnahmen liegt hier vor. Der Raum der Heizungsanlage
dient insbesondere auch dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer,
sodass auch die letztgenannte Ausnahme hier nicht eingreift. Angesichts dessen, dass
für eine Heizungsanlage ständige Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsmaßnahmen
möglich sein müssen (BGH DNotZ 1992, 224, 225), muss auch die einzige Zugangsmöglichkeit
zu einer Heizung im Gemeinschaftseigentum stehen.

b) Heizungsanlage als Gemeinschaftseigentum, Heizungsraum als Sondereigentum
Sieht man den dual-use-Heizungsraum als sondereigentumsfähig an und wird dieser
nach § 5 Abs. 1 WEG zu Sondereigentum erklärt, stellt sich die Frage, ob der Zugang
zur Heizungsanlage im Gemeinschaftseigentum stehen muss. Dies wird etwa vom OLG
Bremen (NJOZ 2016, 1242, 1243) verneint, weil den anderen Wohnungseigentümern
über die Vorschrift des § 14 Nr. 4 WEG Zutritt gewährt werden kann (ebenso
Leidner, in: Festschrift 25 Jahre DNotI, 2018. S. 199). Dabei beruft sich das OLG
Bremen auf das OLG Saarbrücken, welches bei einem Vorhandensein von Gas- und
Wasseranschlüssen sowie Wasseruhren im Kellerraum ebenfalls das Zutrittsrecht nach
§ 14 Nr. 4 WEG genügen lassen wollte. Allerdings nahm das OLG Saarbrücken
hinsichtlich dieser Anlagen keinen besonderen Wartungs- und Reparaturaufwand
an (OLG Saarbrücken Beschl. v. 15.4.1998 – 5 W 161/97-57, BeckRS 1998, 11865).
Legt man allerdings die Rechtsprechung des OLG Dresden zugrunde, wonach ein ständiger
unbehinderter Zugang zur Heizungsanlage wegen deren Wartungs- und Kontrollaufwandes
erforderlich ist, kann unbeschadet der Sondereigentumsfähigkeit des
Heizungsraumes der diesbezügliche Zugang über Flur und Schlafzimmer der Wohnung
Nr. 1 nur Gemeinschaftseigentum sein (OLG Dresden FGPrax 2017, 151 f.; kritisch
Leidner, in: Festschrift 25 Jahre DNotI, S. 198). Gerade das Argument des Wartungsund
Kontrollaufwandes wurde auch schon vom BGH bemüht (BGH DNotZ 1992, 224,
225).

3. Ergebnis

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass die Heizungsanlage bei Versorgung mehrerer
Sondereigentumseinheiten Gemeinschaftseigentum ist. Der sie umgebende Raum kann
auch zu Sondereigentum bestimmt werden, wenn er gleichwertigen Nutzungszwecken (Abstellraum)
unterliegt. Dennoch wird man trotz dieser Sondereigentumsfähigkeit des Raumes
wegen der Rechtsprechung des OLG Dresden nicht vollkommen rechtssicher davon
ausgehen können, dass auch der Zugang zur Heizungsanlage über den Flur und das
Schlafzimmer der Wohnung 1 Sondereigentum sein kann.