WEG §§ 3 Abs. 2, 1
Teileigentum an Stellplätzen; Gebäudebezug als Voraussetzung der Sondereigentumsfähigkeit; Ersatzlösung durch Kellermodell

I. Sachverhalt
Auf einem Grundstück ist folgendes Bauvorhaben geplant: Ebenerdig sollen 36 Stellplätze entstehen, und zwar in drei Reihen (Straße, zwei Reihen Stellplätze, „Parkplatzstraße“, eine Reihe Stellplätze). Die erste Stellplatzreihe zur Straße hin wird von der Straße aus angefahren. Über den weiteren zwei Reihen möchte man auf Ständern ein Haus mit drei Wohnungen errichten. Die Parkplatzstraße wird nicht überdacht, über der einzelnen Stellplatzreihe sollen Carports errichtet werden. Wohnungen und Stellplätze sollen jeweils einzeln verkauft werden, und zwar als Wohnungs- bzw. Teileigentum.

II. Fragen
1. Lässt sich trotz der fehlenden Abgeschlossenheit zur Straße hin und der nicht durchgehenden Bedachung Teileigentum an den Stellplätzen begründen?

2. Ist es möglich, mit einem Abstellraum (etwa ein Fahrradabstellraum o. Ä.) als Teileigentumseinheit Sondernutzungsrechte an allen Stellplätzen zu verbinden und dann Miteigentumsanteile an der Teileigentumseinheit verbunden mit jeweils einem Sondernutzungsrecht als „Stellplätze“ einzeln zu veräußern?

III. Zur Rechtslage
1. Fehlende Sondereigentumsfähigkeit von Kfz-Stellplätzen im Freien
a) Grundsätzliche gesetzliche Anforderungen an die Sondereigentumsfähigkeit
Gem. § 1 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum an Räumen eines Gebäudes begründet werden. Gleichfalls setzt § 1 Abs. 3 für das Teileigentum voraus, dass mit nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden wird. Nach § 3 Abs. 2 S. 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Räume in sich abgeschlossen sind. Davon macht § 3 Abs. 2 S. 2 WEG eine Ausnahme: Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.

Be­reits begrifflich handelt es sich bei einem Kfz-Stellplatz im Freien nicht um einen Garagenstellplatz i. S. d. § 3 Abs. 2 S. 2 WEG, für den Abgeschlossenheit und Raumeigenschaft fingiert werden könnten. Die Ausnahmevorschrift, die gerade der Verkehrsfähigkeit von Garagenstellplätzen dient, setzt stets voraus, dass es sich um einen Stellplatz in einem abgeschlossenen Raum handelt.

Kfz-Stellplätze im Freien sind unstreitig nicht sondereigentumsfähig (BayObLG MittBayNot 1986, 79 = NJW-RR 1986, 761; Stau­dinger/Rapp, BGB, 2018, § 3 WEG Rn. 20; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rn. 2835; MünchKommBGB/Commichau, 7. Aufl. 2017, § 3 WEG Rn. 84; BeckOGK-WEG/M. Müller, Std.: 1.7.2018, § 3 Rn. 133; Bärmann/Armbrüster, WEG, 13. Aufl. 2015, § 3 Rn. 90).

b) Anwendung auf den konkreten Sachverhalt
Fraglich ist, ob vorliegend deshalb etwas anderes gelten kann, weil über der einen Stellplatzreihe Carports errichtet und die anderen beiden Stellplatzreihen durch ein Haus auf Ständern „überdacht“ werden.

aa) Errichtung eines Carports
Die Errichtung eines Carports ändert nichts an der fehlenden Gebäude- und Raumeigenschaft des Stellplatzes, sodass die Sondereigentumsfähigkeit zu verneinen ist. Dies entschied ausdrücklich das BayObLG (MittBayNot 1986, 79). Es führte aus:

„… daß nur Räume in einem Gebäude sowie bestimmte Bestandteile, die zu diesen Räumen gehören, sondereigentumsfähig sind. Bei den als ‚Car-Ports‘ bezeichneten Konstruktionen kann nach der Verkehrsauffassung, die hierfür maßgebend ist, nicht von Räumen in Gebäuden im Sinne der § 1 Abs. 1, § 3 Abs. 1, § 5 Abs. 1 WEG gesprochen werden, da ihnen an den Seiten jede bauliche Einfassung fehlt. Der Begriff des Gebäudes setzt einen allseitigen Abschluß voraus … Die ‚Car-Ports‘ bleiben Teil des unbebauten Grundstücks, an dem nach § 1 Abs. 5 WEG gemeinschaftliches Eigentum besteht.“

Aus einem Vergleich mit Balkonen, Loggien oder Terrassenflächen – die sondereigentumsfähig sein können – folge nichts anderes, weil diese nur als Teil einer in sich abgeschlossenen Wohnung oder als nicht für jedermann zugänglicher Teil eines Gebäudes sondereigentumsfähig seien. Sie seien es zudem nur dann, wenn sie nach allen Seiten in ausreichender Weise baulich eingefriedet seien, sodass sie nicht von jedermann betreten werden könnten. Die Ausnahmevorschrift des § 3 Abs. 2 S. 2 WEG gelte nicht für Stellplätze auf freier Grundstücksfläche. Auch Sondereigentum an Stellplätzen auf dem nicht überdachten Oberdeck eines Parkhauses könne es allenfalls dann geben, wenn diese Stellplätze nur durch das Gebäude zu erreichen und gegenüber den umgebenden freien Grundstücksflächen baulich in irgendeiner Weise eingefriedet seien.

Die Literatur stimmt dieser Ansicht zu (Staudinger/Rapp, § 3 WEG Rn. 20; Schöner/Stöber, Rn. 2835; MünchKommBGB/Commichau, § 3 WEG Rn. 84; BeckOGK-WEG/M. Müller, § 3 Rn. 148).

bb) Gebäudeüberbau durch Haus auf Ständern über der Stellplatzreihe
Auch für die beiden Stellplatzreihen, die mit Wohnungen überbaut werden sollen, ist eine Sondereigentumsfähigkeit u. E. zu verneinen.

(1) Argumentationslinien
Das OLG Celle (DNotZ 1992, 231) entschied in einem vergleichbaren Fall, dass Stellplätze im unterkellerten Erdgeschoss eines mehrstöckigen Gebäudes, obwohl von drei Wänden umgeben, mangels Zugangssperre nicht sondereigentumsfähig seien. Nach § 3 Abs. 2 WEG sei Voraussetzung, dass die Stellplätze noch als in einem Gebäude liegend betrachtet werden könnten; also müsse ein baulicher Zusammenschluss mit einem Gebäude vorhanden sein. An der Gebäudeeigenschaft fehle es jedoch bei uneingeschränkter Zugänglichkeit für jedermann. Erforderlich sei, dass die Stellplätze im Gebäude gegenüber den umgebenden freien Grundstücksflächen baulich in irgendeiner Weise eingefriedet seien; ohne zusätzliche Zugangssperre zugunsten der Berechtigten sei eine Abgrenzung von Stellplätzen auf Freiflächen nicht mehr möglich.

Im Anschluss an die Entscheidung des OLG Celle geht auch die überwiegende Auffassung in der Literatur davon aus, dass eine Garage i. S. v. § 3 Abs. 2 S. 2 WEG eine allgemeine Zugangssperre wie z. B. eine Schranke oder ein Tor voraussetzt (Bärmann/Armbrüster, § 3 Rn. 69; Staudinger/Rapp, § 3 WEG Rn. 20; Elzer/Schneider, in: Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl. 2015, § 3 Rn. 68; a. A. BeckOGK-WEG/M. Müller, § 3 Rn. 132)

Davon abzugrenzen ist der Fall, dass Stellplätze auf einem offenen Garagendach als Sondereigentumseinheiten errichtet werden. Insoweit befürwortet man überwiegend die Sondereigentumsfähigkeit der Stellplätze (OLG Frankfurt DNotZ 1977, 635; OLG Hamm DNotZ 1999, 216; OLG Köln DNotZ 1984, 700; Schöner/Stöber, Rn. 2835; MünchKommBGB/Commichau, § 3 WEG Rn. 84; Bärmann/Armbrüster, § 3 WEG Rn. 89; ausf. F. Schmidt, ZWE 2007, 280, 283 ff.; BeckOGK-WEG/M. Müller, § 3 Rn. 144; a. A. KG NJW-RR 1996, 587; Staudinger/Rapp, § 3 WEG Rn. 20; Elzer/Schneider, § 3 Rn. 69a).

Ob dies jedoch auch für Pkw-Abstellplätze auf dem ebenerdig gelegenen und von der Umgebung nicht abgegrenzten Dach einer Tiefgarage gilt, ist unklar (vgl. Schöner/Stöber, Rn. 2835 m. w. N. zum Meinungsstand; dagegen: OLG Frankfurt OLGZ 1984, 32, 33; BeckOGK-WEG/M. Müller, § 3 Rn. 146; dafür F. Schmidt, ZWE 2007, 280, 284). Entscheidend könnte allein die räumliche Einfriedung der Stellplätze in einem oberirdischen oder unterirdischen Gebäude sein (so MünchKommBGB/Commichau, § 3 WEG Rn. 83). Andererseits könnte auch der Luftraum über oder unter einem Gebäude noch sondereigentumsfähig in Abgrenzung zur übrigen freien Grundstücksfläche sein (vgl. F. Schmidt, ZWE 2007, 280, 283).

Nach § 3 Abs. 2 S. 2 WEG ist maßgeblich, ob die Stellplatzfläche noch als Gebäudebestandteil angesehen werden kann (Schmidt, ZWE 2007, 280, 283 f.; Bärmann/Armbrüster, § 3 WEG Rn. 89). Solange dies nach der Verkehrsauffassung der Fall ist, lässt sich die Sondereigentumsfähigkeit bejahen.
    
(2) Anwendung auf den konkreten Sachverhalt
Durch die Errichtung eines Gebäudes auf Ständern über den Stellplatzflächen könnte ein ausreichender Gebäudebezug hergestellt sein, da der Luftraum unter dem Gebäude trotz fehlender Zugangssperre von dessen Herrschaftsbereich auch für die Verkehrsauffassung erkennbar erfasst wird.

Dagegen ist jedoch einzuwenden, dass das Gebäude nach der Verkehrsauffassung erst mit der Baulichkeit beginnt und der darunterliegende Luftraum gerade nicht zum Gebäude gehört. Wir neigen deshalb dazu, die Sondereigentumsfähigkeit zu verneinen. Das Oberdeck ei­nes Garagengebäudes – überhaupt die Dachfläche eines Gebäudes – weist einen stärkeren Gebäudebe­zug auf als der freie Luft­raum unter dem Gebäude und innerhalb der vier Ständer. Die Dachfläche eines Gebäudes ist ausschließlich durch das Gebäude erreichbar und zugänglich; dadurch kommt der Gebäudebezug hinreichend zum Ausdruck, auch wenn der Zugang im Einzelfall jedermann möglich ist und es an einer Absperrung fehlt. Im Übrigen wird meist eine bauliche Einfriedung gefordert; sie würde den Gebäudebezug verstärken. Eine solche Einfriedung ist mit den vier Ständern aber nur unzureichend vorhanden. Somit sind die Stellplätze u. E. nicht als im Gebäude liegend anzusehen; der erforderliche Gebäudebezug ist nur marginal und genügt nicht für die Sondereigentumsfähigkeit.

Dafür sprechen auch die oben angeführten Entscheidungen des OLG Celle und des BayObLG. Laut BayObLG ist eine Teileigentumseinheit auf dem nicht überdachten Oberdeck eines Parkhauses allenfalls dann vorstellbar, wenn die Stellplätze nur durch das Gebäude zu erreichen und gegenüber den umgebenden freien Grundstücksflächen baulich in irgendeiner Weise eingefriedet sind.

Insgesamt erscheint eine Begründung von Teileigentum an den Stellplätzen – jedenfalls nach dem Gebot des sichersten Weges – nicht empfehlenswert.

2. Zulässigkeit des sog. Kellermodells
a) Erläuterung des Modells
Als Ausweichmöglichkeit kommt in Betracht, eine Teileigentumseinheit – einen Abstellraum – mit Sondernutzungsrechten an allen Stellplätzen zu verbinden und sodann Miteigentumsanteile an der Teileigentumseinheit unter Zuweisung eines Stellplatzes einzeln zu veräußern. Dies ist möglich, nachdem der BGH (DNotZ 2012, 769 = DNotI-Report 2012, 126) entschieden hat, dass ein Sondernutzungsrecht auch dem Miteigentumsanteil eines Wohnungs- oder Teileigentums zugewiesen werden kann. Daher kann man theoretisch eine Teileigentumseinheit in so viele Miteigentumsanteile aufteilen, wie es Stellplätze gibt, und den einzelnen Miteigentumsanteilen jeweils einen Stellplatz als Sondernutzungsrecht zuweisen. Die einzelnen Miteigentumsanteile einschließlich des zugehörigen Sondernutzungsrechts sind nach § 747 S. 1 BGB veräußerlich und verkehrsfähig.

Der Sache nach entspricht der Gestaltungsvorschlag dem sog. Kellermodell, bei dem an Kellerräumen jeweils Teileigentumseinheiten gebildet und diese mit dem Sondernutzungsrecht an einzelnen Wohnungen verbunden werden. Motiv für dieses Modell war die vormalige Rechtsprechung des BVerwG (DNotZ 1990, 249), wonach eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für Wohnungen nach § 3 Abs. 2 WEG nur bei Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften erteilt werden konnte. Soweit sich aus diesem Grund kein Wohnungseigentum begründen ließ, wählte die Praxis das Kellermodell und bildete Teileigentum an einem Kellerraum mit dem Sondernutzungsrecht an einer Wohnung (Staudinger/Rapp, § 5 WEG Rn. 16 f.; Bärmann/Armbrüster, § 1 WEG Rn. 48). Durch die Änderung der Rechtsprechung (GmS-OGB NJW 1992, 3290) ist diese Motivlage jedoch entfallen; eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für Wohnungen ist nun nicht mehr abhängig von der Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften.

Vorliegend würde das Kellermodell noch verfeinert, indem man nicht bloß einer Teileigentumseinheit ein Sondernutzungsrecht zuwiese, sondern eine einzige Teileigentumseinheit nochmals in Miteigentumsanteile zerstückelte und die Sondernutzungsrechte dem einzelnen Miteigentumsanteil an der Teileigentumseinheit zuwiese. Die Lage stellt sich ähnlich wie bei einem Duplexparker dar. Allerdings ist zu bedenken, dass die Zuweisung zum Miteigentumsanteil erst mit Entstehen der Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff. BGB) am Teileigentum erfolgen kann (BeckOGK-WEG/Falkner, Std.: 1.7.2018, § 10 Rn. 405.4, § 15 Rn. 108.4, 108.6).

Vergleichbar sind die Fälle dennoch, weil wirtschaftlich kein Miteigentumsanteil an einem Abstellraum, sondern allein ein Stellplatz als verkehrsfähiges Kaufobjekt geschaffen werden soll und die Nutzung als Abstellraum gegenüber der Nutzung des Sondernutzungsrechts am Stellplatz nachrangig ist. Während der Grund für das ursprüngliche Kellermodell die fehlende Erreichbarkeit einer „Wohnung“ zur Bildung von Wohnungseigentum war, soll im vorliegenden Fall die fehlende Sondereigentumsfähigkeit überhaupt überwunden und faktisch eine Verkehrsfähigkeit von Sondernutzungsrechten auch außerhalb der Eigentümergemeinschaft erreicht werden.

b) Zulässige Gestaltung versus Umgehungsfall
Soweit die oben skizzierte Gestaltung heute noch Erwähnung findet, wird sie ganz überwiegend für zulässig gehalten (BeckOGK-WEG/M. Müller, Std.: 1.7.2018, § 2 Rn. 120; Schöner/Stöber, Rn. 2910, 2819; Bärmann/Seuß/Schneider, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl. 2017, § 2 Rn. 15; a. A. Staudinger/Rapp, § 5 WEG Rn. 18). Nach einschränkender Ansicht hängt die Wirksamkeit jedoch davon ab, dass nicht die Umgehung der gesetzlichen Anforderungen an die Einräumung von Sondereigentum beabsichtigt ist (Bärmann/Armbrüster, § 1 Rn. 50).

Das ursprüngliche Kellermodell (nunmehr obsolet aufgrund der geänderten Rechtsprechung) war nach Ansicht des BayObLG (DNotZ 1992, 718; beiläufig ebenso OLG Düsseldorf DNotZ 2002, 157, 158) anzuerkennen. Gegenteilig hatte das LG Braunschweig (Rpfleger 1991, 201) entschieden. Laut BayObLG (DNotZ 1992, 718, 720) stellt die Argumentation des LG Braunschweig entscheidend auf die tatsächlichen Verhältnisse ab, die aber nicht Gegenstand der Grundbucheintragung sein können; maßgeblich sei allein die rechtliche Ausgestaltung. Die vom Gesetz nahegelegte Gestaltung werde zwar umgangen, dies verstoße aber nicht gegen ein gesetzliches Verbot gem. § 134 BGB.

Unseres Erachtens ist die Gestaltung im vorliegenden Fall zulässig. Die gesetzlichen Anforderungen an die Einräumung von Sondereigentum werden demnach nicht in unzulässiger Weise umgangen, weil an den Stellplätzen gerade kein Sondereigentum entsteht, sondern nur ein – allgemein anerkanntes – Sondernutzungsrecht. Die formale Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an einer Teileigentumseinheit führt zur Verkehrsfähigkeit des Sondernutzungsrechts auch außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Rechtlich betrachtet besteht die Wohnungseigentümergemeinschaft freilich auch aus allen Miteigentümern an der Teileigentumseinheit am Abstellraum. Der rechtlichen Vorgabe, dass Sondernutzungsberechtigter stets nur ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft sein kann, ist dadurch Genüge getan. Dass der Miteigentumsanteil am Abstellraum nur formal vorgeschoben wird, damit ein Außenstehender ein Sondernutzungsrecht am Stellplatz erwerben kann, ist u. E. nicht rechtsmissbräuchlich oder als unzulässige Umgehung zu werten.

Zu berücksichtigen ist aber, dass der Erwerber eines solchen Stellplatzes auch rechtlich betrachtet bloßer Miteigentümer an einer Teileigentumseinheit ist. Damit ist er den Schwächen einer bloßen Miteigentümergemeinschaft ausgesetzt. Trotz Verwaltungs- und Benutzungsregelung sowie einer Vereinbarung über den Ausschluss des Anspruchs auf Aufhebung der Gemeinschaft (§ 749 BGB) kann ein Pfändungsgläubiger nach § 751 S. 2 BGB oder ein Insolvenzverwalter nach § 84 Abs. 2 InsO die Miteigentümergemeinschaft am Abstellraum durch Teilungsversteigerung zur Auflösung bringen.