Sondereigentumsfähigkeit eines Innenhofes - WEG §§ 3 Abs. 1, 5 Abs. 1
I. Frage
Kann an einem teilweise überdachten Hof, der auf drei Seiten von Räumen des angrenzenden (und z. T. auch eines anderen) Wohnungseigentums und auf der vierten Seite von einer das Grundstück begrenzenden Mauer umgeben ist, Sondereigentum nach §§ 3 Abs. 1, 5 Abs. 1 WEG begründet werden?
II. Rechtslage
1. Nur Räume sind sondereigentumsfähig
a) Sondereigentumsfähig sind nach § 3 Abs. 1 i. V. m. § 5 Abs. 1 WEG lediglich Räume. Der Begriff des Raumes ist im WEG nicht ausdrücklich definiert. Die erste veröffentlichte Definition in der Rechtsprechung stammt vom LG Münster:
"Ein solcher Raum, für den ebenfalls eine Begriffsbestimmung fehlt, ist nach dem Sprachgebrauch i. V. mit dem Gebäudebegriff nur bei allseitigem Abschluß durch das Gebäude von außen als gegeben anzusehen."
(LG Münster DNotZ 1953, 148, 150)
Einen "allseitigen Abschluß" als Erfordernis für "Räume in einem Gebäude" im Sinne des § 5 Abs. 1 WEG fordern auch das BayObLG (BayObLGZ 1986, 29, 32) sowie das LG Frankfurt (NJW 1971, 759). Pick (in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl. 1997, § 1 WEG Rn. 33) folgt im Ansatz der Begriffsbestimmung des LG Münster, führt dann jedoch ergänzend aus, Raum im Sinne des § 5 Abs. 1 WEG sei genauer im Grunde der Luftraum innerhalb der Ummauerung; § 5 WEG meine nur umschlossene, ummauerte Räume und wolle insbesondere zum Ausdruck bringen, daß unbebaute Grundstücksteile (Gärten, Höfe) nicht Gegenstände des Sondereigentums sein können (a. a. O., § 5 Rn. 17).
b) Vorliegend ist der Hofraum horizontal nach allen Seiten durch Mauern bzw. durch die angrenzenden Räume des betreffenden Wohnungseigentums und eines anderen Wohnungseigentums begrenzt. An der Raumeigenschaft des Hofes könnte man zum einen deshalb zweifeln, da es sich beim Hof um einen unbebauten Grundstücksteil handelt (zum Teil ist der Hof nicht einmal gepflastert), der nicht "Raum" in einem "Gebäude" im Sinne des § 5 Abs. 1 WEG sein kann. Zum anderen fehlt dem Hof ein Dach bzw. eine sonstige Begrenzung nach oben, da lediglich ein gutes Viertel bis knappes Drittel des Hofraumes als Freisitz überdacht ist. Ähnliche Fragen stellen sich hinsichtlich der Sondereigentumsfähigkeit von Dachterrassen oder ebenerdigen Terrassen (bzw. von Balkonen oder überdachten Loggien), von Stellplätzen auf dem Dach eines Parkhauses oder eines Carports, die deshalb nachfolgend zunächst dargestellt seien.
2. Sondereigentumsfähigkeit einer Dachterrasse
a) An der Sondereigentumsfähigkeit von Dachterrassen könnte man zweifeln, da auch ihnen eine Begrenzung nach oben fehlt. Die Rechtsprechung hat jedoch die Sondereigentumsfähigkeit von Dachterrassen seit längerem anerkannt. Die erste hierzu veröffentlichte Entscheidung erging vom LG München I (Rpfleger 1969, 245 m. Anm. Diester). Das LG München I begründete dies damit, daß "der jeweils benutzbare Raum der Terrassen als Raum zu der jeweiligen im Sondereigentum stehenden Wohnung" gehört und "ebenso wie ein sonstiger Raum, der von einer Außenmauer mit abgeschlossen wird, sondereigentumsfähig" ist. "Die Abgeschlossenheit der Wohnung wird dadurch nicht beeinträchtigt, da, wenngleich der Luftraum der Terrassen unverschlossen ist, diese bestimmten Wohnungen zugeteilt sind, sich ausschließlich im Bereich dieser Wohnungen befinden, eng und unmittelbar mit den Wohnräumen der genannten Wohnung verknüpft sind und ihrer Anlage nach eine Mitbenutzung durch andere Hauseinwohner ausschließen" (Rpfleger 1969, 245, 246). Letztlich wird hier also die Raumeigenschaft und damit die Sondereigentumsfähigkeit der Wohnung auf die der Wohnung vorgelagerte Dachterrasse erstreckt.
Dies hat das OLG Frankfurt aufgegriffen und entschieden, daß an Dachterrassen Sondereigentum auch dann begründet werden kann, wenn sie nicht unmittelbar bei den Wohnungen liegen, denen sie zugeordnet sind, sondern über der Wohnung und sie nur vom Hausflur aus betreten werden können (OLG Frankfurt Rpfleger 1975, 178; MittBayNot 1975, 225 = Rpfleger 1975, 178). Auch das OLG Frankfurt geht davon aus, daß sich die Sondereigentumsfähigkeit einer Wohnung auch auf die Dachterrasse erstrecke - und begründet dies mit der noch wesentlich weitergehenden Erstreckung der Sondereigentumsfähigkeit auf lediglich durch dauerhafte Markierungen abgegrenzte, aber von der Wohnung doch im Regelfall deutlich weiter entfernte Garagenstellplätze nach § 3 Abs. 2 S. 2 WEG.
In zwei weiteren Entscheidungen beschäftigten sich das BayObLG und das OLG Köln mit der Frage, welche Bauteile von Balkon bzw. Dachterrasse nicht sondereigentumsfähig sind. Dabei griffen sie jedoch die Sondereigentumsfähigkeit des Balkons bzw. der Dachterrasse als solcher nicht an, stellten sie allerdings auch nicht ausdrücklich positiv fest (BayObLG Rpfleger 1974, 316; OLG Köln OLGZ 1976, 172 = Rpfleger 1976, 185).
Der BGH konnte daher in einer Entscheidung ohne weitere Begründung feststellen, daß "Balkone, Loggien und Dachterrassen als abgeschlossene Räume grundsätzlich sondereigentumsfähig" sind (BGH NJW 1985, 1551).
b) Die Literatur ist überwiegend ebenfalls der Auffassung, daß Dachterrassen, Loggien und Balkone sondereigentumsfähig sind. Zum Teil begründet sie dies ebenfalls damit, daß sich die Raumeigenschaft und damit die Sondereigentumsfähigkeit über die Wohnung hinaus auf den ihr zugeordneten Balkon bzw. die zugeordnete Dachterrasse erstrecke (Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 11. Aufl. 1997, Rn. 28/31; RGRK-Augustin, BGB, 12. Aufl. 1996, § 5 WEG Rn. 26 ff.). Andere Kommentatoren beschränken sich darauf, die Rechtsprechung zustimmend zu zitieren (Palandt/Bassenge, 57. Aufl. 1998, § 5 WEG Rn. 2; Pick, in: Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 5 WEG Rn. 51).
c) Weitnauer läßt die Sondereigentumsfähigkeit von Terrassen und Dachterrassen an der fehlenden Begrenzung nach oben scheitern (Weitnauer, WEG, 8. Aufl. 1995, § 5 WEG Rn. 10 - a. A. noch die Vorauflage). Balkone und Loggien hält aber auch Weitnauer für "immerhin soweit umgrenzt, daß man sie allgemein als sondereigentumsfähig ansieht" (Weitnauer, a. a. O., § 5 WEG Rn. 11). Noch weitergehend hält Rapp mangels Raumeigenschaft Dachterrassen, Balkone und Loggien allgemein für nicht sondereigentumsfähig (Beck'sches Notar-Handbuch, 2. Aufl. 1997, A III Rn. 29).
3. Sondereigentumsfähigkeit einer ebenerdigen Terrasse
a) Zur Frage der Sondereigentumsfähigkeit einer ebenerdigen Terrasse liegt eine Entscheidung des OLG Köln vor (OLGZ 1982, 413 ff. = Rpfleger 1982, 278 f. = MDR 1982, 757):
"Dem LG ist darin zuzustimmen, daß eine Terrasse mit Plattenbelag ohne jedwede vertikale [anders aber der Urteilsabdruck in OLGZ 1982, 413, 414: "horizontale"] Abgrenzung kein Raum im Sinne der §§ 5, 3 WEG ist und deshalb auch kein Sondereigentum daran begründet werden kann. Nach § 3 Abs. 2 S. 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn "Räume in sich abgeschlossen sind". Eine Ausnahme davon ist im Gesetz lediglich für Garagenstellplätze vorgesehen, die nach § 3 Abs. 2 S. 2 WEG als abgeschlossene Räume fingiert werden ("gelten als ..."), wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Diese Ausnahme erklärt sich durch die Zweckbestimmung von Garagenstell-plätzen, bei denen vertikale [anders aber der Urteilsabdruck in OLGZ 1982, 413, 414 und MDR 1982, 757: "horizontale"] Abgrenzungen hinderlich wären. Zum Begriff des Raumes gehört die erkennbare Abgrenzung nach Länge, Breite und Höhe. Fehlt die vertikale [ebenso der Urteilsabdruck in OLGZ 1982, 413, 414 und MDR 1982, 757: "vertikale"] Abgrenzung schlechthin, dann kann nicht mehr von einem Raum gesprochen werden, sondern nur noch von einer Fläche. Aus diesem Grunde werden auch im Schrifttum ebenerdige Terrassen ohne jede Höhenabgrenzung nicht als sondereigentumsfähige Räume im Sinne des WEG angesehen [...]. Ein Plattenbelag kann eine Fläche entgegen der Annahme der Beschwerdeführer nicht zum Raum machen. Diese Fläche steht vielmehr nach § 1 Abs. 5 WEG als "das Grundstück" zwingend im Gemeinschaftseigentum."
Diesem Beschluß des OLG Köln hat sich das LG Frankfurt a. M. (DWE 1993, 32, 33) unter im wesentlichen wörtlicher Übernahme der oberlandesgerichtlichen Begründung (in der oben zitierten Version Rpfleger 1982, 278) angeschlossen.
b) Dabei beziehen sich die Beschlüsse des OLG Köln und des LG Frankfurt a. M. nur auf solche plattierten, ebenerdigen Terrassen, denen jegliche vertikale Abgrenzung gegenüber der sonstigen Grundstücksfläche fehlt (ebenso etwa die Kommentierung bei Haegele/Schöner/Stöber, a. a. O., Rn. 2831; Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG, 3. Aufl. 1995, § 3 Rn. 14). Daraus könnte man den Umkehrschluß ziehen, daß bei hinreichender vertikaler Abgrenzung die Sondereigentumsfähigkeit gegeben gewesen wäre.
Doch stellt die Literatur teilweise ausdrücklich fest, daß "außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksflächen" (Weitnauer, a. a. O., § 5 WEG Rn. 21) bzw. "unbebaute Grundstücksteile (Gärten, Höfe)" (Pick, a. a. O., § 5 WEG Rn. 17, 44) nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können, sondern zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Deshalb handelt es sich wohl bei ebenerdigen Terrassen um eine andere Fallgruppe als bei Dachterrassen und Balkonen, da bei letzteren die Eigenschaft als Gebäudebestandteil von vornherein feststeht. Von daher spricht der BGH (NJW 1985, 1551) nur von "Balkone(n), Loggien und Dachterrassen", deren Sondereigentumsfähigkeit allgemein anerkannt sei - und nicht allgemein von Terrassen. Dies ergibt sich indirekt auch aus der Begründung des OLG Köln, das die Sondereigentumsfähigkeit der ebenerdigen Terrasse auch deshalb verneint, da sie als Bestandteil des Grundstücks zwingend Gemeinschaftseigentum sei (Rpfleger 1982, 278).
c) Die Sondereigentumsfähigkeit von Terrassen kann man somit bejahen, soweit sie Gebäudebestandteil sind - also etwa wenn sie die Decke des darunterliegenden Kellers bilden oder balkonartig (leicht) über dem Erdboden schweben, wobei eine bloße Anschüttung wohl noch nicht genügen würde.
4. Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen auf dem Oberdeck eines Parkhausgebäudes
a) Als weiteren vergleichbaren Fall könnte man die Frage der Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen auf einem Gebäude heranziehen. Dabei ist von § 3 Abs. 2 S. 2 WEG auszugehen, der regelt, daß Garagenstellplätze als abgeschlossene Räume gelten, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierung ersichtlich sind. Mit dieser Neuregelung wollte der Gesetzgeber die Sondereigentumsfähigkeit und damit die Verkehrsfähigkeit von Stellplätzen erreichen, auch ohne daß - baulich unsinnige - Zwischenwände zwischen die einzelnen Stellplätze gebaut werden müßten. Unstreitig erfaßt von dieser Neuregelung sind Stellplätze innerhalb von Garagengebäuden, sei es von Tiefgaragen oder sei es auch von Hochgaragen. Ebenso unstreitig sind umgekehrt auf der Erdoberfläche befind-liche Kfz-Stellplätze auch dann nicht sondereigentumsfähig, wenn sie dauerhaft markiert sind (so bereits zur alten Rechtslage OLG Karlsruhe MDR 1972, 516).
b) Ein heftiger Streit ist aber darüber entbrannt, ob § 3 Abs. 2 S. 2 WEG auch zur Sondereigentumsfähigkeit von dauerhaft markierten Kfz-Stellplätzen auf dem Dach eines Garagengebäudes führt. Von einer Meinung wird dies verneint: § 3 Abs. 2 S. 2 WEG fingiere lediglich die Abgeschlossenheit, wie sich aus dem systematischen Zusammenhang zu § 3 Abs. 2 S. 1 WEG ergebe. Nicht fingiert werde hingegen die Raumeigenschaft. Bei den Garagenstellplätzen müsse es sich daher weiter um Räume bzw. um Teile von Räumen handeln. Diese Eigenschaft fehle, wenn die Stellplätze in ihrer Gesamtheit nicht nach allen Richtungen begrenzt seien, insbesondere wenn es sich um nach oben offene Stellplätze im Freien handele. Mit dieser Begründung wurde die Sondereigentumsfähigkeit von Kfz-Stellplätzen auf dem Dach eines Garagengebäudes von mehreren Untergerichten verneint (LG Lübeck Rpfleger 1976, 252; LG Aachen Rpfleger 1984, 184, m. abl. Anm. Sauren - jedoch aufgehoben durch OLG Köln DNotZ 1984, 700 m. Anm. Schmidt). Von den Obergerichten hat sich ausdrücklich bisher lediglich das Kammergericht dieser Meinung angeschlossen (NJW-RR 1996, 587, 588). In dieselbe Richtung geht eine Entscheidung des OLG Hamm (NJW 1975, 60 = DNotZ 1975, 108), in der das OLG Hamm feststellte, daß "Garagenstellplätze" im Sinne des § 3 Abs. 2 S. 2 WEG nur Stellplätze in geschlossenen Garagen seien, die als solche in sich abgeschlossene Räume darstellten. Allerdings betraf die Entscheidung nicht Stellplätze auf dem Dach eines Garagengebäudes, sondern im Freien auf dem Erdboden liegende Abstellplätze für Kraftfahrzeuge, die nach keiner vertretenen Meinung sondereigentumsfähig sind. Deutlicher in Richtung dieser Meinung geht eine neuere Entscheidung des OLG Celle (NJW-RR 1991, 1489). Darin verneinte das OLG Celle die Gebäudeeigenschaft der Gesamtgarage und damit die Sondereigentumsfähigkeit der einzelnen Garagenstellplätze, weil die ebenerdig gelegene Garage keinerlei Zugangssperre aufwies und damit von der Straße aus über den Hof ohne weiteres erreichbar war.
Auch ein Teil der Kommentarliteratur vertritt diese Auffassung (Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl. 1992, Rn. 37, S. 38; Palandt/Bassenge, a. a. O., § 3 WEG Rn. 8; Rapp, a. a. O., A III Rn. 29; Soergel/Stürner, 12. Aufl. 1989, § 3 WEG Rn. 34; Weit-nauer, a. a. O., § 3 WEG Rn. 62, § 5 WEG Rn. 10; wohl auch Wienicke, WEG, Std. Dez. 1995, § 3 WEG Rn. 8).
c) Die Gegenmeinung ist hingegen der Ansicht, daß § 3 Abs. 2 S. 2 WEG nicht nur die Abgeschlossenheit, sondern auch die Raumeigenschaft der Garagenstellplätze fingiere. Erforderlich sei lediglich, daß es sich um Garagenstellplätze handele. Deshalb seien Pkw-Abstell-plätze auf einem ebenerdig gelegenen und von der Umgebung nicht abgegrenzten Dach einer Tiefgarage nicht sondereigentumsfähig (OLG Frankfurt, Beschl. v. 17.10.1983, OLGZ 1984, 32 = Rpfleger 1983, 482). Hingegen seien Stellplätze auf dem Dach eines Garagengebäudes dann sondereigentumsfähig, wenn dieses gegenüber dem Erdboden erhöht sei und die Zufahrt durch das Gebäude erfolge und deshalb nicht für die Allgemeinheit zugänglich sei. Erforderlich sei lediglich, daß es sich bei den Stellplätzen um einen Bestandteil eines Gebäudes handele. Eine derartige weite Auslegung entspreche allein dem Sinn der Absicht des Gesetzgebers, eine weite Verkehrsfähigkeit von Stellplätzen zu schaffen. Auch eine Analogie zu den jedenfalls im Rahmen einer Wohnung allgemein als sondereigentumsfähig anerkannten Dachterrassen, die auch nach oben hin offen seien, spreche dafür (eine ausführliche Begründung findet sich bei Merle, Die Sondereigentumsfähigkeit von Garagenstellplätzen auf dem nicht überdachten Oberdeck eines Gebäudes,
Rpfleger 1977, 196, 198). Diese Meinung wird vom OLG Frankfurt (Rpfleger 1977, 312 = DNotZ 1977, 635) und vom OLG Köln (Rpfleger 1984, 464 = DNotZ 1984, 700 m. Anm. Schnipp) vertreten (vgl. auch LG Braunschweig Rpfleger 1981, 298). Offen gelassen wurde dies vom BayObLG (NJW-RR 1986, 761 = Rpfleger 1986, 248).
Die Literatur ist uneinig. Ein Teil der Kommentare hat sich den Oberlandesgerichten Frankfurt und Köln angeschlossen (Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 3 WEG Rn. 24; Henkes/Niedenführ/Schultze, a. a. O., § 3 WEG Rn. 20; ebenso MünchKomm-Röll, 2. Aufl. 1986, § 3 WEG Rn. 33, § 5 WEG Rn. 4).
d) Aus diesem Streit kann man jedenfalls die Schlußfolgerung ziehen, daß alle Meinungen unausgesprochen davon ausgehen, daß es bei Stellplätzen auf dem Dach ohne die Fiktion des § 3 Abs. 2 S. 2 WEG an der Raumeigenschaft fehlt - anders als bei den Dachterrassen und Balkonen vor Wohnungen, wenngleich deren Behandlung als sondereigentumsfähig teilweise als weiteres Argument mit herangezogen wird. Denn Balkone und Dachterrassen kann man noch als Erweiterung der Wohnung betrachten, nicht hingegen einen bloßen Stellplatz.
5. Sondereigentumsfähigkeit eines Carports
Nach dem Carport-Beschluß des BayObLG können Kraftfahrzeugstellplätze im Freien auch dann nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, wenn sie mit vier Eckpfosten und einer Überdachung versehen sind (BayObLGZ 1986, 29 = NJW-RR 1986, 761). Denn der Begriff des Gebäudes setze einen allseitigen Abschluß voraus, während Carports nach den Seiten hin offen seien. Dies sei auch nicht mit der Sondereigentumsfähigkeit von Balkonen, Loggien und Terrassen vergleichbar, da letztere "nur als Teil einer in sich abgeschlossenen Wohnung oder als nicht für jedermann zugänglicher Teil eines Gebäudes" sondereigentumsfähig seien "und nur dann, wenn sie nach allen Seiten in baulicher Weise eingefriedet sind, so daß sie nicht von jedermann betreten werden können" (BayObLGZ 1986, 29, 32). Neben der rein baulichen Abgeschlossenheit spielt also auch hier die unterschiedliche Nutzung eine Rolle (Wohnung einerseits, bloßer Stellplatz andererseits). Die Literatur schloß sich einhellig an (Pick, in: Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 3 WEG Rn. 18; MünchKomm-Röll, a. a. O., § 3 WEG Rn. 59; Weitnauer, a. a. O., § 5 WEG Rn. 21). Denn beim Carport handle es sich nur um eine Überdachung, nicht um ein Gebäude.
6. Schlußfolgerung für die Sondereigentumsfähigkeit eines Hofraumes
a) Als Vergleichsmaßstab für die Beurteilung der Sondereigentumsfähigkeit eines Hofes kann daher wohl nur die Diskussion zur Sondereigentumsfähigkeit von ebenerdigen Terrassen und Dachterrassen dienen - nicht hingegen die Beurteilung von offenen Stellplätzen auf dem Dach des Garagengebäudes, da die Diskussion dort vor allem auf die Sonderregelung des § 3 Abs. 2 S. 2 WEG abstellt - und auch nicht die Behandlung eines Carports, da dort nicht die Abgrenzung nach oben, sondern die zur Seite hin fehlt.
Wie dargestellt, sind Dachterrassen nach h. M. sondereigentumsfähig, auch wenn ihnen eine Begrenzung nach oben fehlt, da sie als Erweiterung der Wohnung anzusehen sind, wenn sie nur über diese zugänglich sind. Ebenerdige Terrassen sind hingegen nicht Bestandteil des Gebäudes, sondern Grundstücksbestandteil und deshalb nicht sondereigentumsfähig. Auch wenn sich ein Hof ebenso wie ein Balkon, eine Loggia oder eine Dachterrasse als "Erweiterung des Wohnraumes nach außen" darstellen kann, fehlt ihm doch die für die Sondereigentumsfähigkeit erforderliche Eigenschaft als Gebäudebestandteil und damit die Raumeigenschaft.
b) Unseres Erachtens hat das Grundbuchamt daher hier Recht, wenn es den Hof mangels Raumeigenschaft als nicht sondereigentumsfähig ansieht.
Etwas anderes könnte für den überdachten Freisitz gelten. Denn hinsichtlich eingezogener Loggien bejaht die h. M. eine Sondereigentumsfähigkeit. Durch die unmittelbare Verbindung mit dem Gebäude werden auch sie noch als Gebäudebestandteil angesehen, dem nur eine Außenwand fehle. Problematisch ist hier allerdings, daß der Freisitz nicht unmittelbar vor der Wohnung, sondern vor Garage und Carport liegt. Von daher greift das Argument einer Verlängerung der Wohnung weniger. Durch die Zuordnung zu dem dem betreffenden Wohnungseigentum (wohl als Sondernutzungsrecht) zugeordneten Hof kann man im Ergebnis aber insoweit wohl doch zu einer Sondereigentumsfähigkeit kommen.
7. Umdeutung in Sondernutzungsrechte
a) Soweit die Bestellung von Sondereigentum unwirksam ist, könnte die Teilungserklärung in die Vereinbarung eines Sondernutzungsrechtes (§§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG) am Hof umdeutbar sein (§ 140 BGB). Auch im Grundbuchverfahren ist die Umdeutung von Erklärungen der Beteiligten nach § 140 BGB denkbar. Allerdings sind der Umdeutung durch den das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz, das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen und das Fehlen einer Ermittlungs- und Beweiserhebungspflicht des Grundbuchamtes im Eintragungsverfahren Grenzen gesetzt (BayObLGZ 1983, 118, 123; Haegele/Schöner/Stöber, a. a. O., Rn. 173; Palandt/Heinrichs, a. a. O., § 140 Rn. 1). Bei unklaren Verhältnissen kann es daher nicht Aufgabe des Grundbuchamtes sein, eine Umdeutung vorzunehmen, um dem Eintragungsantrag zum Erfolg zu verhelfen. Wenn das Grundbuchamt jedoch aufgrund des ihm bekannten nachgewiesenen Sachverhalts zu einer abschließenden Würdigung in der Lage ist, darf es sich einer Umdeutung nicht verschließen (BayObLGZ 1983, 118, 123; Haegele/Schöner/Stöber, a. a. O.).
b) In diesem Sinne wird sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Literatur die Umdeutung einer Teilungserklärung in die Bestellung von Sondernutzungsrechten für zulässig gehalten, soweit in ihr an nicht sondereigentumsfähigen Flächen Sondereigentumsrechte begründet werden sollen. Das LG Regensburg (MittBayNot 1990, 43 f.) nahm an, daß die nichtige Einräumung von Teileigentum an im Freien gelegenen Stellplätzen im Einzelfall in die Bestellung von entsprechenden Sondernutzungsrechten umgedeutet werden könne. Bei entsprechendem mutmaßlichen Willen der Beteiligten ist eine Umdeutung möglich, da das Sondernutzungsrecht nicht weiter reicht als das Teileigentum, sog. "freie" Miteigentumsanteile nicht entstehen, durch die Umdeutung das von den Beteiligten angestrebte Ziel wirtschaftlich und rechtlich sinnvoll erreicht wird und eine Benachteiligung dritter Personen nicht ersichtlich ist. Auch das BayObLG scheint die Umdeutung einer unwirksamen Einräumung von Sondereigentum in ein Sondernutzungsrecht grundsätzlich für möglich zu halten (BayObLG DWE 1984, 30; DWE 1981, 27 ff.).
c) Auch in der Literatur wird die Umdeutung der unwirksamen Einräumung von Sondereigentum in ein Sondernutzungsrecht für zulässig gehalten. Nach Ansicht von Böhringer ist das Grundbuchamt sogar von Amts wegen verpflichtet, Grundbucherklärungen umzudeuten, wenn die vorgelegten Urkunden eine abschließende Würdigung gestatten und eine Beweisaufnahme nicht stattzufinden braucht (Inhaltlich unzulässige Grundbucheintragungen und Umdeutung von Grundbucherklärungen, MittBayNot 1990, 12). Auch Lüke (in: Weitnauer, a. a. O., § 15 Rn. 26) hält unter Berufung auf die vorgenannten Entscheidungen des BayObLG die Umdeutung in ein Sondernutzungsrecht für zulässig, wenn unwirksam Sondereigentum eingeräumt worden ist. Speziell bezogen auf die (aus seiner Sicht unwirksame) Ausweisung von Dachterrassen zu Sondereigentum schreibt Weitnauer: "Im Falle der Unwirksamkeit der Bestellung von Sondereigentum ist die Umdeutung in ein Sondernutzungsrecht möglich und geboten" (Weitnauer, a. a. O., § 5 WEG Rn. 10).
d) Da hier der Hof nicht das einzige Sondereigentum dieser Einheit ist und damit keine "freien" Miteigentumsanteile entstehen, ist wohl auch hier eine Umdeutung der unwirksamen Ausweisung von Sondereigentum am Hof in ein Sondernutzungsrecht möglich.
