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Gutachten des Deutschen Notarinstituts
Abruf-Nr.: 173906
letzte Aktualisierung: 12. Februar 2020

WEG §§ 7 Abs. 4, 8
Erfordernis einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Realteilung

I. Sachverhalt

E ist Eigentümer eines Grundstückes. Auf dem Grundstück soll Wohnungseigentum gebildet
werden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung für das Grundstück liegt bereits vor. Nunmehr
soll ein realer Grundstücksteil X vom Grundstück durch Vermessung abgeteilt werden. Am
Grundstücksteil X soll kein Wohnungseigentum gebildet werden.

II. Frage

Ist es für den Grundbuchvollzug erforderlich, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach
Teilungsvermessung hinsichtlich des Grundstücks berichtigt bzw. geändert wird?

III. Zur Rechtslage

1. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Gem. § 7 Abs. 4 S. 1 WEG sind bei der Begründung von Wohnungseigentum dem Grundbuchamt
„eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene
Bauzeichnung vorzulegen, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe
der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile
ersichtlich ist (Aufteilungsplan)“ sowie eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die
Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG vorliegen (Abgeschlossenheitsbescheinigung), beizufügen.

Die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgt in der Praxis zumeist unmittelbar
auf dem amtlichen Aufteilungsplan im vorbeschriebenen Sinne. Diesem Umstand dürfte
es geschuldet sein, dass in Rechtsprechung und Literatur regelmäßig keine klare begriffliche
Differenzierung getroffen wird, obwohl es sich um zwei unterschiedliche Rechtsinstitute
handelt. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung ergänzen einander dabei insofern,
als sie mit unterschiedlichen Ansatzpunkten eine gemeinsame gesetzgeberische Zielsetzung
verfolgen.

Auch im vorliegenden Fall stellt sich damit über die unmittelbar aufgeworfene Frage nach
der Erforderlichkeit einer neuen bzw. ergänzten Abgeschlossenheitsbescheinigung hinaus
das Problem, inwiefern ein neuer oder aktualisierter Aufteilungsplan vorzulegen ist.

a) Aufteilungsplan

Sinn und Zweck des Aufteilungsplans, dessen Vorliegen nach § 7 Abs. 4 Nr. 1
WEG eine grundbuchverfahrensrechtliche Voraussetzung für die Eintragung von Sondereigentum
im Grundbuch und damit für die Begründung von Wohnungseigentum ist
(vgl. amtliche Überschrift des § 7 WEG), ist es, sicherzustellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz
des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird, also
das Sondereigentum auf die dafür vorgesehenen Räume beschränkt bleibt und die
Grenzen des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums klar abgesteckt
sind (vgl. BGHZ 177, 338 Tz. 12; BGH NJW 2004, 1798, 1800; Münch-
KommBGB/Commichau, 8. Aufl. 2020, § 7 WEG Rn. 33; Palandt/Wicke, BGB,
79. Aufl. 2020, § 7 WEG Rn. 3; Staudinger/Rapp, BGB, 2018, § 7 WEG Rn. 16). Dem
Aufteilungsplan kommt dabei eine vergleichbare Funktion wie dem Liegenschaftskataster
zu (BGH NJW 2008, 2892 Tz. 12). Die Bestimmung des § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG
dient somit zwar der Verwirklichung des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes,
ist aber mit diesem nicht identisch, und enthält insbesondere keine materiellrechtlichen
Anforderungen. Zur Wahrung des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes
ist ein Aufteilungsplan nicht zwingend erforderlich, da die Lage der dem jeweiligen
Sondereigentum unterliegenden Räume in der Teilungserklärung theoretisch auch
bloß textlich beschrieben werden könnte (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl.
2012, Rn. 2854). Da dies faktisch aber nur schwer möglich ist, dient der Aufteilungsplan
als praktisches Hilfsmittel zur Wahrung des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes.
In der Teilungserklärung findet dies seinen Ausdruck darin,
dass bei der sachenrechtlichen Zuordnung des Sondereigentums regelmäßig auf den
Aufteilungsplan verwiesen und dieser als dessen „zeichnerischer Teil“ in die materiellrechtliche
Erklärung gem. §§ 3, 8 WEG inkorporiert wird.

Nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG sind der Eintragungsbewilligung beizufügen eine von der
Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung,
aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum
und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan);
hierin sind alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume
mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen. Der Aufteilungsplan umfasst
Ansichten, Schnitte und Grundrisse aller Stockwerke des von der Aufteilung betroffenen
Gebäudes bzw. seiner Gebäudeteile (vgl. BeckOK-WEG/Kral, Std.: 1.11.2019, § 7
Rn. 59; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl. 2010, § 7 Rn. 33; Riecke/Schmid/Schneider,
WEG, 5. Aufl. 2019, § 7 Rn. 86). Hinter dem Begriff des „Aufteilungsplans“ verbirgt
sich mithin – entgegen der missverständlichen Singularbezeichnung – eine Mehrzahl
von Bauzeichnungen aus verschiedenen Perspektiven.

Der Gesetzgeber des WEG erkannte die Notwendigkeit einer klaren Abgrenzung
zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum vor dem Hintergrund der Streitigkeiten,
die im Zusammenhang mit dem Stockwerkseigentum entstanden waren; solche
galt es für das WEG zu vermeiden (BR-Drs. 75/51, S. 7). Der BGH betont in einer
Entscheidung aus dem Jahre 2008 (NJW 2008, 2982 =DNotI-Report 2008, 141) deutlich
die Funktion des Aufteilungsplans: Das Sondereigentum sei als Alleineigentum
ausgestaltet, das aus der gemeinschaftlichen Berechtigung der Miteigentümer des
Grundstücks gelöst sei. Zu dessen Abgrenzung trete der Aufteilungsplan an die Stelle
der Vermessung und katastermäßigen Erfassung. Der Aufteilungsplan sei der Eintragungsbewilligung
beizufügen und durch die Bezugnahme der Grundbucheintragung
auf die Bewilligung werde der Aufteilungsplan Inhalt des Grundbuchs (§ 7 Abs. 3
WEG) und sichere auf diese Weise die sachenrechtlich notwendige Bestimmtheit
(BGH NJW 2008, 2982, Tz. 12).

b) Abgeschlossenheitsbescheinigung

Primärer Zweck der Abgeschlossenheitsbescheinigung i. S. v. § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ist
es demgegenüber, die dauerhafte bautechnische Abgrenzbarkeit und die Abschließbarkeit
der einzelnen Wohnungen gegenüber den anderen und dem gemeinschaftlichen
Eigentum zu bestätigen. Bezugspunkt der Abgeschlossenheitsbescheinigung sind damit
die räumlichen Verhältnisse der vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäude.
Durch die fachkundige Vorprüfung der Baubehörde soll dem Grundbuchamt eine
eigene Prüfung der Eintragungsvoraussetzung des § 3 Abs. 2 S. 1 WEG erspart werden,
für die es ggf. am technischen Sachverstand fehlt (vgl. GmS-OGB DNotZ 1993, 48;
BayObLG MittBayNot 1994, 224, 225; hierzu auch Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch,
7. Aufl. 2019, § 3 Rn. 34).

Zwar dient auch dies letztlich dazu, der Entstehung unklarer Verhältnisse aufgrund uneindeutiger
räumlicher Abgrenzung der Sondereigentumsbereiche untereinander vorzubeugen
(vgl. Staudinger/Rapp, § 3 WEG Rn. 13). Ansatzpunkt der Regelung ist dabei
aber nicht, wie beim Aufteilungsplan, die Verortung der Räumlichkeiten auf dem
WEG-Grundstück und deren numerische Bezeichnung, sondern schlicht die bauliche
Abgrenzbarkeit der Raumeinheiten als solche.

2. Erfordernis einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung und/oder eines neuen
amtlichen Aufteilungsplans in grundbuchverfahrensrechtlicher Hinsicht
Mit Blick auf die oben beschriebenen Funktionen von Abgeschlossenheitsbescheinigung
und Aufteilungsplan ließe sich bezogen auf den vorliegenden Sachverhalt zunächst argumentieren,
dass die bloße Realteilung des Grundstücks weder die bautechnische Abgeschlossenheit
der Räume im vorhandenen Bestandsgebäude noch die Abgrenzung zwischen
Sonder- und Gemeinschaftseigentum im Übrigen – d. h. in Bezug auf die außerhalb der Bebauung
belegenen Gemeinschaftsflächen – beeinträchtigt. Auf den ersten Blick erscheint
daher weder eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung noch ein neuer amtlicher Aufteilungsplan
erforderlich zu sein.

Zur Abgeschlossenheitsbescheinigung findet sich in der Kommentarliteratur in diesem Zusammenhang
regelmäßig auch die allgemeine Aussage, dass eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung
in grundbuchverfahrensrechtlicher Hinsicht nicht notwendig sei, soweit Sondereigentumseinheiten
von Veränderungen des Wohnungseigentumsgrundstücks nicht betroffen
sind. Bei Rapp (Staudinger/Rapp, § 7 WEG Rn. 22) heißt es hierzu ausdrücklich:

„Ist die Abgeschlossenheit bereits bescheinigt, so bedarf es keiner
neuen Bescheinigung, falls Veränderungen beim Wohnungseigentumsgrundstück
eintreten (z. B. eine Realteilung desselben),
und anhand öffentlicher Urkunden (z. B. amtlicher Lageplan)
nachgewiesen werden kann, dass die Gebäude, für deren
Wohnungen die Abgeschlossenheitsbescheinigung gegeben ist,
von der Änderung nicht betroffen sind.“

Problematisch erscheint im vorliegenden Fall allerdings der Umstand, dass das neu gebildete
Grundstück, welches alleiniger Gegenstand der beabsichtigten Aufteilung nach § 8 WEG
sein soll, in den vorhandenen amtlichen Aufteilungsplänen und der mit ihnen verbundenen
Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht explizit benannt wird. Die betreffenden Unterlagen
nehmen vielmehr lediglich das vor der Realteilung bestehende Gesamtgrundstück in Bezug.
Soweit sich in Rechtsprechung und Literatur eingehendere Stellungnahmen dazu finden,
welche inhaltlichen Anforderungen an die Bezeichnung des aufzuteilenden Grundstücks in
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung im Einzelnen zu stellen sind, wird
hier z. T. ausdrücklich verlangt, dass das (künftige) WEG-Grundstück „nach dem Grundbuch
genau“ zu bezeichnen sei (so insb. BeckOK WEG/Kral, § 7 Rn. 74). Gemeint sein
dürfte damit eine grundbuchmäßige Bezeichnung nach § 28 GBO. Zu bedenken ist dabei
allerdings, dass § 28 GBO auf die hier in Rede stehenden Eintragungsunterlagen jedenfalls
keine unmittelbare Anwendung findet.

Ausreichend dürfte daher unter dem maßgeblichen Aspekt der sachenrechtlichen und
grundbuchverfahrensrechtlichen Bestimmtheit sein, dass das aufzuteilende Grundstück sich
anhand der eingereichten Unterlagen und der offenkundigen weiteren Umstände hinreichend
eindeutig identifizieren lässt.

In diesem Sinne findet sich in der verfügbaren Kommentarliteratur auch die Aussage, dass
das Grundstück so genau bezeichnet werden müsse, dass dieses im Sinne des sachenrechtlichen
und grundbuchverfahrensrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes „individualisierbar“
sei (Bärmann/Armbrüster, WEG, 14. Aufl. 2018, § 7 Rn. 103).

Dies deckt sich auch mit der hierzu ergangenen Rechtsprechung des BGH (NJW 1994,
650). In seiner Entscheidung vom 12.11.1993, die die Amtspflichten des Grundbuchbeamten
bei Prüfung der Eintragungsvoraussetzungen nach § 7 Abs. 4 WEG und eine daraus
resultierende Amtshaftung betraf, führte der BGH hierzu im Einzelnen Folgendes aus:
„Auch hier hat der Grundbuchbeamte pflichtwidrig gehandelt,
denn bei der Anlegung der Wohnungsgrundbücher lag ihm eine
dem § 7 Abs. 4 GBO in Verbindung mit der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift
des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen
und Städtebau für die Ausstellung von Bescheinigungen
gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG vom 19.3.1974
(BAnz 1974 Nr. 58 v. 23.3.1974) genügende Abgeschlossenheitsbescheinigung
nicht vor. Die Bescheinigung, die dem der Allgemeinen
Verwaltungsvorschrift beigefügten Muster folgte, enthielt
an den Stellen, die für die Kennzeichnung des aufzuteilenden
Grundstücks bestimmt sind, nur unzulängliche Angaben. Zwar
war die Gemeinde, auf deren Gebiet das Grundstück lag („V.“),
nicht aber die Straße und, soweit vergeben, auch nicht die Hausnummer
ausgewiesen; aus dem Grundstückskataster war die Flur
(„Flur 3”), nicht aber die Flurstücksnummer übernommen; aus
den Grundakten war zwar der Grundbuchbezirk, nicht aber das
Grundbuchblatt angegeben. Eine Individualisierung des
Grundstücks war damit nicht möglich. Welches Grundstück
Gegenstand der Bescheinigung war, konnte auch nicht in einer
den Förmlichkeiten des § 7 Abs. 4 WEG entsprechenden Weise
anhand des Aufteilungsplanes festgestellt werden. Ein Auf-
teilungsplan im Rechtssinne war wegen des Fehlens der in § 7
Abs. 4 Nr. 1 WEG vorgesehenen Unterschrift nebst Siegel oder
Stempel der Baubehörde nicht vorhanden. Die Bescheinigung
war auch nicht mit der Bauzeichnung in einer Weise verbunden,
die den Willen der Behörde hätte hervortreten lassen, beide Urkunden
als eine Einheit zu behandeln (vgl. Nr. 7 der Allgemeinen
Verwaltungsvorschrift, wonach die Zusammengehörigkeit von
Bescheinigung und Aufteilungsplan durch Verbindung beider
mittels Schnur und Siegel oder durch übereinstimmende Aktenbezeichnung
ersichtlich zu machen ist). Schließlich war auf der
Bauzeichnung selbst keine Grundstücksbezeichnung angebracht.
Die Verbindung der – unvollständigen – Abgeschlossenheitsbescheinigung
und der Bauzeichnung mit der notariellen Teilungsurkunde
nach § 44 BeurkG war, entgegen der Auffassung des
BerGer., für das Grundbuchverfahren ohne Bedeutung. Sie diente
nur dem Nachweis dafür, daß die I. die Teilungserklärung unter
Verwendung beider Schriftstücke abgegeben hatte (§ 9 Abs. 1
S. 3 BeurkG).

Die Ursächlichkeit des Fehlers für den Schadenseintritt ist nicht
auszuschließen. Hätte der Grundbuchbeamte der I. nach § 18
GBO eine Frist zur Vorlage der vollständigen Abgeschlossenheitsbescheinigung
gesetzt, so hätte die Baubehörde die von ihr
erteilte Erklärung ergänzen müssen. Die Angabe der zutreffenden
Katasternummer (Flurstück 28/1) und der Grundbuchbezeichnung
des aufzuteilenden Grundstücks lag in diesem Falle nahe
(…).

Der engere Zweck der Abgeschlossenheitsbescheinigung besteht
zwar, wovon auch das BerGer. ausgeht, darin, die Abgeschlossenheit
von Wohnungen oder sonstigen Räumen auszuweisen.

Von diesem Zweck läßt sich aber der Gegenstand der Bescheinigung
rechtlich nicht trennen. Nicht die Abgeschlossenheit irgendwelcher
Räume, sondern von Räumen, die auf dem aufzuteilenden
Grundstück vorhanden oder noch zu erstellen sind, ist
dem Grundbuchamt zu bescheinigen. Dies ergibt sich unmittelbar
daraus, daß die Bescheinigung, zusammen mit dem Aufteilungsplan,
dazu dient, den verfahrensrechtlichen Nachweis dafür
zu erbringen, daß die sachlich-rechtliche Aufteilung eines bestimmten
Grundstücks den nach § 8 i. V. mit § 3 Abs. 2 WEG
gebotenen Inhalt hat. Ihre Eignung hierfür sucht die Allgemeine
Verwaltungsvorschrift dadurch sicherzustellen, daß sie dem teilenden
Eigentümer in Nr. 2 auferlegt, der Behörde eine Bauzeichnung
vorzulegen, die bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandsbezeichnung
sein, bei erst zu errichtenden Gebäuden
den – für das zu teilende Grundstück geltenden – bauaufsichtsrechtlichen
(baupolizeilichen) Vorschriften entsprechen muß. Die
unlösbare Verknüpfung zwischen dem Zweck der Abgeschlossenheitsbescheinigung
und ihrem Gegenstand, vorhandenen oder
künftigen Räumen oder Flächen auf einem bestimmten Grundstück,
führt bei der gebotenen wertenden Betrachtung (vgl. BGH,
NJW 1990, 176 = LM § 203 BGB Nr. 25 = BGHRBGBB § 839
Abs. 1 S. 1 BGB – Zurechnungszusammenhang 2) dazu, einen
Zurechnungszusammenhang zwischen der Unvollständigkeit der
Bescheinigung und der Aufteilung des falschen Grundstücks zu
bejahen.“

(BGH NJW 1994, 650 f.)

Die vorstehend wiedergegebenen Entscheidungsgründe lassen u. E. erkennen, dass eine
grundbuchmäßige Bezeichnung i. S. v. § 28 GBO in Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
im Regelfall zwar zweckmäßig sein dürfte. Zwingend erscheint sie bei
ansonsten gegebener hinreichender Individualisierbarkeit allerdings nicht.

Wird das aufzuteilende Grundstück in der Teilungserklärung selbst hinreichend bestimmt
bezeichnet (bei Beurkundung nach grundbuchlichem Vollzug der Realteilung: durch Bezeichnung
des neu entstandenen Grundstücks nach § 28 GBO; bei vorheriger Beurkundung:
durch Bezugnahme auf Lageplan mit anschließender Identitätserklärung oder durch
entsprechenden Nachtrag zur Teilungserklärung), steht die materiell-rechtliche Wirksamkeit
der Teilungserklärung als solche nicht in Zweifel.

Die Erkennbarkeit der äußeren Grenzen des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis zum
nunmehr rechtlich selbstständigen Nachbargrundstück ergibt sich in diesem Fall ohne Weiteres
aus der Benennung der aktuellen Blattstelle und Flurstücksnummer des betroffenen
Grundbesitzes in der Teilungserklärung. Die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum
auf dem erklärungsgegenständlichen Grundstück selbst, wird durch die
Teilung selbst von vornherein nicht beeinflusst.

Als problematisch könnte sich daher allenfalls erweisen, dass ggf. keine hinreichend eindeutige
Zuordnung der in grundbuchverfahrensrechtlicher Hinsicht erforderlichen ergänzenden
Eintragungsunterlagen (Aufteilungsplan/Abgeschlossenheitsbescheinigung) zu dem neu gebildeten
Grundstück möglich ist. Ob dies der Fall ist, lässt sich u. E. nicht pauschal beantworten,
sondern bedarf einer Prüfung im Einzelfall.

Sind in Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung als Gegenstand der behördlichen
Erklärung die alte Grundbuchblattstelle und Flurstücksnummer bezeichnet, dürfte
eine Individualisierbarkeit i. S. d. vorzitierten BGH-Rechtsprechung u. E. jedenfalls dann zu
bejahen sein, wenn sich die Grundstücksteilung anhand des im Grundbuch vollzogenen
Fortführungsnachweises ohne Weiteres nachvollziehen lässt und aus den beim Grundbuchamt
vorhandenen bzw. miteingereichten amtlichen Lageplänen und/oder einer ergänzenden
Bescheinigung der Baubehörde (i. S. e. Unschädlichkeitszeugnisses) eindeutig hervorgeht,
dass die Bebauung ausschließlich das von der Teilungserklärung erfasste neu gebildete Teilgrundstück
betrifft.

Zweifel haben könnte man hingegen dann, wenn die vorgenannten Unterlagen/
Eintragungen auch in ihrer Zusammenschau nicht erkennen lassen, ob sich Teile der in
der Bescheinigung dargestellten Bebauung auf dem nicht in die WEG-Teilung einbezogenen
– und wegen § 1 Abs. 4 WEG auch nicht einbeziehbaren – Nachbargrundstück befinden.
In diesem Fall wäre eine Einbeziehung der über die Grundstücksgrenze hinausragenden
Gebäudeteile zwar nicht von vornherein ausgeschlossen, sondern käme namentlich dann in
Betracht, wenn diese nach Überbaugrundsätzen dem aufgeteilten Grundstück als wesentliche
Bestandteile i. S. v. § 93 BGB zuzuordnen sind (ausf. hierzu vgl. DNotI-Abrufgutachten
Nr. 145067). Insoweit erscheint es jedoch notwendig, dass dem Grundbuchamt eine entsprechende
rechtliche Prüfung in Bezug auf einen potenziellen Verstoß gegen § 1 Abs. 4
WEG zumindest möglich sein muss. Hierzu dürfte in der Tat die Einreichung eines
aktualisierten amtlichen Aufteilungsplans (richtigerweise wohl aber nicht einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung)
erforderlich sein.