DNotI Gutachten-Abruf-Dienst Deutsches Notarinstitut
Gutachten des Deutschen Notarinstituts
Abruf-Nr.: 135979
letzte Aktualisierung: 18. Mai 2016

BGB §§ 135, 136, 928; ZVG § 23
Aufgabe des Eigentums an einem Grundstück trotz laufender Zwangsversteigerung und
Zwangsverwaltung

I. Sachverhalt
Der Eigentümer eines Grundstücks beabsichtigt, gem. § 928 BGB das Eigentum daran aufzugeben.
Für dieses Grundstück sind die Zwangsverwaltung und die Zwangsversteigerung angeordnet.

II. Frage
Hindert die Beschlagnahme eines Grundstücks im Rahmen der Zwangsvollstreckung und das
damit einhergehende Verfügungsverbot des § 23 Abs. 1 S. 1 ZVG i. V. m. § 136 BGB die
Erklärung einer Eigentumsaufgabe gem. § 928 BGB?

III. Zur Rechtslage
1. Vorbemerkung
Vorab möchten wir Sie darauf hinweisen, dass uns keine Rechtsprechung zu der Frage der
Eigentumsaufgabe bei angeordneter Zwangsversteigerung vorliegt. Nach unserer
Einschätzung lässt sich die Frage aber anhand der allgemeinen Grundsätze der Zwangsversteigerung
bzw. der Grundstücksaufgabe hinreichend sicher beantworten.

2. Aufgabe des Eigentums an einem Grundstück
Nach § 928 Abs. 1 BGB kann das Eigentum an einem Grundstück dadurch aufgegeben werden,
dass der Eigentümer den Verzicht dem Grundbuchamt gegenüber erklärt und der Verzicht
in das Grundbuch eingetragen wird. Der Verzicht ist eine einseitige empfangsbedürftige
Willenserklärung, die vom verfügungsberechtigten Eigentümer dem Grundbuchamt
gegenüber abzugeben ist. Materiell-rechtlich bedarf der Verzicht keiner Form, die Bewilligung
seiner Eintragung ist jedoch nach § 29 GBO formbedürftig (vgl. Münch-
KommBGB/Kanzleiter, 6. Aufl. 2013, § 928 Rn. 6; BeckOGK-BGB/J. Weber, Std.:
18.3.2016, § 928 Rn. 13 jeweils m. w. N.). Neben dem Verzicht ist dessen Eintragung zur
Eigentumsaufgabe erforderlich. Die Wirkung der Dereliktion tritt erst mit Eintragung ein
(MünchKommBGB/Kanzleiter, § 928 Rn. 7).
Eingetragene Grundstücksbelastungen bleiben von der Eigentumsaufgabe unberührt.
Nach Eintragung der Dereliktion können also dingliche Rechte jeder Art jedoch nicht mehr
gegen den bisherigen Eigentümer geltend gemacht werden (RGZ 89, 367; Sliwiok-Born
NJW 2014, 1047; Zimmer NotBZ 2009, 397, 399). An den persönlichen Verpflichtungen
ändert sich durch die Aufgabe des Eigentums jedoch nichts. War der bisherige Eigentümer
Schuldner der Hypothekenforderung oder des durch die Grundschuld gesicherten Darlehens,
bleibt er weiterhin persönlich verpflichtet (Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl. 2016, § 928
Rn. 3).

3. Wirkung der Anordnung der Zwangsversteigerung
Die Anordnung der Zwangsversteigerung führt gem. § 20 Abs. 1 ZVG zu einer Beschlagnahme
des Grundstücks zugunsten des betreibenden Gläubigers (Stöber, ZVG, 21. Aufl.
2016, § 20 Rn. 2.1; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rn. 1620). Sie hat
lediglich die Wirkung eines relativen Veräußerungsverbots (§ 23 Abs. 1 ZVG, §§ 135,
136 BGB), so dass Verfügungen des Eigentümers nur dem betreibenden Gläubiger gegenüber
unwirksam sind (Stöber, § 23 Rn. 2). Das Gesetz verwendet zwar den Begriff
„Veräußerungsverbot“, meint damit aber im weiteren Sinne ein „Verfügungsverbot“, da
nicht nur die Veräußerung Inhalt des Verbots ist, sondern auch jede sonstige Verfügung über
das Grundstück (Böttcher, ZVG, 6. Aufl. 2016, § 23 Rn. 2). Die Beschlagnahme führt weder
zu einer absoluten Verfügungsbeschränkung des Eigentümers noch zu einer Grundbuchsperre.
Der Eigentümer kann daher auch weiterhin beispielsweise einen Kaufvertrag
abschließen, die Auflassung erklären oder für den Käufer eine Eigentumsvormerkung eintragen
lassen (Schöner/Stöber, Rn. 1627; Weirich, DNotZ 1989, 143).

4. Auswirkung der Dereliktion auf das Versteigerungsverfahren
Dem vollstreckenden Gläubiger gegenüber, der eine wirksame Beschlagnahme nach §§ 20,
23 ZVG erlangt hat, sind Verfügungen unwirksam, die seine Befriedigungsaussichten
verringern oder vereiteln können. So gibt es auch Verfügungen, die nicht verbotswidrig
i. S. d. § 136 BGB sind, indem sie nämlich die Rechte des Beschlagnahmegläubigers nicht
beeinträchtigen. Keine verbotswidrige Verfügung sind z. B. die Übertragung eines Eigentümergrundpfandrechts,
die Kündigung einer Hypothek oder Grundschuld und die Eintragung
eines durch Vormerkung gesicherten Rechts (Stöber, § 23 Rn. 2.2).
Unstreitig kann ein dinglicher Gläubiger auch nach erklärtem Eigentumsverzicht weiterhin
die Vollstreckung betreiben (Staudinger/Pfeifer, Neubearb. 2011, § 928 Rn. 35;
BeckOGK-BGB/J. Weber, § 928 Rn. 25; Sievers, in: Kindl/Meller-Hannich/Wolf, Gesamtes
Recht der Zwangsvollstreckung, 3. Aufl. 2015, § 17 ZVG Rn. 9; Stöber, § 15 Rn. 22). Für
das Zwangsversteigerungsverfahren ist – nachdem es keinen Schuldner mehr gibt – ein
Vertreter zu bestellen (vgl. Stöber, § 15 Rn. 22.3; Ehlenz/Hell, ZfIR 2014, 171, 175). Die
Kosten dieser Vertretung fallen zunächst dem versteigernden Gläubiger zur Last, der aber
Ersatz aus dem Grundstück verlangen kann, soweit dieses, wie insbesondere bei Grundpfandrechten,
für die Kosten der Rechtsverfolgung dinglich haftet (Staudinger/Pfeifer, § 928
Rn. 35). Dieser mittelbare und rein wirtschaftliche Nachteil steht u. E. der Wirksamkeit der
Dereliktion auch gegenüber dem Vollstreckungsgläubiger nicht entgegen.
Die bestehende relative Unwirksamkeit der nach Beschlagnahme erfolgenden Verfügung
spielt vielmehr allein für den Erwerber eine Rolle. Eine nach der Dereliktion mögliche
Aneignung des Landesfiskus hat aufgrund des Zwangsversteigerungsverfahrens keinen
Bestand. Dies folgt aus der relativen Unwirksamkeit von der Beschlagnahme nachfolgenden
Verfügungen und daraus, dass die Dereliktion kein der Versteigerung entgegenstehendes
Recht i. S. v. § 28 Abs. 1 ZVG ist (Stöber, § 15 Rn. 22.3; Ehlenz/Hell, ZfIR 2014, 171,
175). Das relative Verfügungsverbot nach § 23 Abs. 1 ZVG i. V. m. §§ 135, 136 BGB
bewirkt daher insbesondere eine Beschränkung des Rechts des Erwerbers (Böttcher, § 23
Rn. 4).

5. Ergebnis
Im Ergebnis kann sich nach unserer Auffassung der die Dereliktion erklärende Eigentümer
sowohl seiner Eigentümerstellung als auch dem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren
entziehen.