Umgehung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch Aufspaltung in mehrere Grundstückskaufverträge, die einzeln jeweils unter der Grenze von 2 ha bleiben - GrdstVG § 2; RSG § 4; SächsAgrarAÜG § 3

I. Sachverhalt

Eine Agrargenossenschaft ist Eigentümerin zweier im Freistaat Sachsen belegener landwirtschaftlich genutzter Flurstücke, die im Grundbuch unter derselben laufenden Nummer vorgetragen sind. Diese Flurstücke sollen an eine GmbH & Co. KG verkauft werden, die darauf eine Biogasanlage errichten will. Der Bebauungsplan hierfür ist in Vorbereitung, liegt aber bislang noch nicht vor.
Die Vertragsteile befürchten, dass das Vorkaufsrecht nach § 4 RSG ausgeübt werden könnte. Um dies zu verhindern, beabsichtigen sie, über jedes der beiden Flurstücke (Größe jeweils unter 2 ha) einen gesonderten Kaufvertrag abzuschließen.

II. Frage

Findet bei der vorstehenden Gestaltung das Vorkaufsrecht nach § 4 RSG Anwendung?

III. Rechtslage

1. Flächengrenzen beim Vorkaufsrecht nach § 2 Abs. 1 S. 1 GrdstVG

Bei der Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke stellt sich zunächst die Frage, ob eine Genehmigung nach dem GrdstVG eingeholt werden muss.
a) Genehmigungspflicht

Nach § 2 Abs. 1 S. 1 GrdstVG ist die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks genehmigungspflichtig. Gem. § 9 Abs. 1 GrdstVG darf diese Genehmigung nur dann versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass entweder die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grunds und Bodens bedeutet oder durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. Genehmigungspflichtig sind dabei sowohl der schuldrechtliche Vertrag als auch die Auflassung. Wurde bereits der schuldrechtliche Vertrag genehmigt, so gilt die in Ausführung des Vertrags vorgenommene Auflassung ebenfalls als genehmigt (§ 2 Abs. 1 S. 2 GrdstVG).

b) Flächengrenze und Grundstücksbegriff

§ 2 GrdstVG selbst enthält keine Mindestfläche hinsichtlich des veräußerten Grundstücks. Nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG können allerdings die Länder bestimmen, dass die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe keiner Genehmigung bedarf. Der Freistaat Sachsen hat von dieser Ermächtigung in § 3 Abs. 2 des Sächsischen Agrar-Aufgabenübertragungsgesetzes (SächsAgrarAÜG) Gebrauch gemacht. Hiernach ist für Veräußerungen an Gemeinden, Verwaltungsverbände oder Landkreise, in deren Gebiet das Grundstück liegt, keine Genehmigung erforderlich, wenn die Größe des Grundstücks 1 ha nicht übersteigt, und im Übrigen, wenn die Größe des Grundstücks 0,5 ha nicht übersteigt.
aa) Werden mehrere Flur- oder Grundstücke veräußert, stellt sich die Frage, wie diese Größen zu berechnen sind. Nach ganz herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur ist unter einem Grundstück i. S. d. GrdstVG (und der aufgrund des § 2 Abs. 3 Nr. 2 erlassenen Landesbestimmungen) grundsätzlich das Grundstück im Rechtssinne, nicht das im wirtschaftlichen Sinne, zu verstehen (BGHZ 49, 145 = WM 1968, 299; BGHZ 94, 299 = DNotZ 1986, 102 = NJW-RR 1986, 310; AgrarR 1986, 211; OLG Schleswig MittBayNot 2007, 431 = RNotZ 2007, 210; OLGR Schleswig 2009, 443; ebenso Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 3940; Haegele, Die Beschränkungen im Grundstücksverkehr, 3. Aufl. 1970, Rn. 71; Netz, GrdstVG, 5. Aufl. 2010, Rn. 4.1.1.2; a. A. lediglich OLG Düsseldorf MittRhNotK 1992, 188 m. abl. Anm. Hötzel, AgrarR 1993, 213; die Entscheidung des OLG Hamm AgrarR 1985, 173, auf die sich das OLG Düsseldorf zur Begründung beruft, wurde allerdings durch BGH AgrarR 1986, 211 aufgehoben). Ein Grundstück im Rechtssinne ist jeder räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes ohne Rücksicht auf die Art der Nutzung unter einer besonderen Nummer eingetragen ist (vgl. OLG Schleswig OLGR Schleswig 2009, 342; Schöner/Stöber, Rn. 561; Haegele, Rn. 26). Ein Grundstück im Rechtssinne kann dabei als sog. zusammengesetztes Grundstück also auch aus zwei oder mehr Flurstücken bestehen, wenn diese im Bestandsverzeichnis unter einer einzigen Nummer gebucht sind (JurisPK-BGB/Toussaint, 5. Aufl. 2010, § 890 Rn. 11; Schöner/Stöber, Rn. 584; vgl. auch OLG Schleswig OLGR Schleswig 2009, 342).

bb) Nach Auffassung des BGH (BGHZ 49, 145 = WM 1968, 299) können die Länder allerdings im Rahmen der ihnen in § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG eingeräumten Ermächtigung nicht nur festlegen, dass die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe genehmigungsfrei ist, sondern auch bestimmen, dass zusätzlich gewissen wirtschaftlichen Gesichtspunkten Rechnung zu tragen ist. So hat der Freistaat Sachsen in § 3 Abs. 2 S. 2 SächsAgrarAÜG geregelt, dass bei der Flächenberechnung von der einheitlich bewirtschafteten Fläche auszugehen ist, wenn das betroffene Grundstück mit anderen Grundstücken des Veräußerers eine zusammenhängende Fläche bildet.

c) Vorliegender Fall

Im vorliegenden Sachverhalt handelt es sich bei den beiden Flurstücken bereits um ein Grundstück im Rechtssinne, welches die Flächengrenzen von § 3 Abs. 2 SächsAgrarAÜG überschreitet. Somit besteht grundsätzlich eine Genehmigungspflicht nach § 2 Abs. 1 S. 1 GrdstVG, ohne dass es auf wirtschaftliche Erwägungen ankommt.

2. Flächengrenzen beim Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSG

Nach § 4 des Reichssiedlungsgesetzes (RSG) hat das Siedlungsunternehmen, in dessen Bezirk die Hofstelle des Betriebs liegt, ein Vorkaufsrecht, wenn die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke genehmigungsbedürftig ist und die Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen wäre. Gem. § 4 Abs. 1 Hs. 1 RSG greift dieses Vorkaufsrecht aber grundsätzlich nur bei Grundstücken ab einer Größe von 2 ha. Auch insoweit kann die Landesregierung durch Rechtsverordnung nach § 4 Abs. 4 RSG eine Mindestgröße von mehr als 2 ha festsetzen; für eine beschränkte Zeit kann sie außerdem die Mindestgröße auf weniger als 2 ha festsetzen, solange dies zur Durchführung von Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur notwendig ist. Eine derartige Rechtsverordnung wurde im Freistaat Sachsen nicht erlassen, sodass die bundesgesetzliche Mindestgröße von 2 ha für die Ausübung des Vorkaufsrechts gilt (Netz, Rn. 2.13.4).
Anders als im Rahmen des GrdstVG ist bei der Flächenberechnung nach § 4 RSG aber nicht der rechtliche, sondern der wirtschaftliche Grundstücksbegriff maßgebend. Insoweit kommt es also nicht auf die Eintragung im Grundbuch, sondern allein darauf an, ob der Grundbesitz einheitlich bewirtschaftet wird (BGHZ 94, 299 = DNotZ 1986, 102; AgrarR 2001, 382; OLG Schleswig MittBayNot 2007, 431 = RNotZ 2007, 210; Schöner/Stöber, Rn. 4143; Haegele, Rn. 349; Netz, Rn. 4.1.1.5). Allerdings besteht das Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSG nur, wenn die betreffende Veräußerung einer Genehmigung nach dem GrdstVG bedarf. Werden die in landesgesetzlichen Vorschriften bestimmten Mindestgrößen für die Genehmigung nach dem GrdstVG nicht erreicht, besteht keine Genehmigungspflicht und somit unabhängig von der wirtschaftlichen Betrachtung nach § 4 Abs. 1 RSG bereits deswegen kein Vorkaufsrecht. Dies rechtfertigt es freilich nicht, auch im Rahmen des GrdstVG wirtschaftliche Erwägungen durchgreifen zu lassen, wenn – anders als vorliegend – keine entsprechende landesgesetzliche Regelung existiert (eingehend hierzu OLG Schleswig MittBayNot 2007, 431 = RNotZ 2007, 210).

3. Vermeidung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch Aufspaltung in mehrere Kaufverträge?

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob das Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSG durch Aufspaltung in mehrere Kaufverträge vermieden werden kann.
a) Aufteilung in mehrere Veräußerungsvorgänge

Die beiden Flurstücke stellen vorliegend ein einheitliches Grundstück sowohl im wirtschaftlichen als auch im rechtlichen Sinne dar. Bei Veräußerung in einem einheitlichen Kaufvertrag würden deswegen die Mindestgrundstücksgrößen sowohl nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG i. V. m. § 3 Abs. 2 SächsAgrarAÜG als auch nach § 4 Abs. 1 RSG überschritten. Soweit daher die zu erteilende Genehmigung nach dem GrdstVG gem. § 9 GrdstVG zu versagen wäre, käme die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 4 Abs. 1 RSG grundsätzlich in Betracht (eingehend zum siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht Netz, Rn. 10 ff.).
Würden demgegenüber zwei getrennte Kaufverträge über die beiden Flurstücke geschlossen und vollzogen, fiele jeder Kaufvertrag für sich genommen aus dem Anwendungsbereich des § 4 RSG heraus. Die im jeweiligen Vertrag veräußerte Fläche würde die Mindestgrenze von 2 ha des § 4 Abs. 1 RSG nicht erreichen. Betrachtet man jeden Veräußerungsvertrag gesondert, scheidet auch eine Zusammenrechnung aufgrund wirtschaftlicher Zusammengehörigkeit aus, denn das jeweils andere Flurstück wird zumindest in dem betreffenden Veräußerungsvertrag nicht mit veräußert. Veräußert wird jeweils ein Grundstück einer Größe von weniger als 2 ha.
Es erscheint allerdings zweifelhaft, ob man die beiden Grundstückskaufverträge tatsächlich getrennt voneinander würdigen darf. Im Rahmen der Genehmigungspflicht nach § 2 GrdstVG ist anerkannt, dass Umgehungsgeschäfte, also Rechtsgeschäfte, die in die Form eines nicht genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfts gekleidet werden, um auf diesem Umweg den wirtschaftlichen Erfolg herbeizuführen, der mit einem in erster Linie beabsichtigten genehmigungsbedürftigen Veräußerungsvertrag erstrebt wird, dennoch der Genehmigung bedürfen (Netz, Rn. 4.2.7). Auch im Rahmen des § 4 Abs. 1 RSG könnte man bei Aufteilung eines wirtschaftlich zusammengehörenden Rechtsgeschäfts in mehrere Vorgänge von einem Umgehungsgeschäft ausgehen, sodass trotz der Aufspaltung ein Vorkaufsrecht besteht (vgl. etwa Schöner/Stöber, Rn. 4143; Pikalo/Bendel, GrdstVG, 1963, § 27 Rn. II 1b). Zu klären sind daher die Voraussetzungen eines derartigen Umgehungsgeschäfts.

b) Umgehungsgeschäft im Hinblick auf § 2 GrdstVG

Die Rechtsprechung hat sich bislang in erster Linie mit der Frage beschäftigt, wann eine Umgehung im Hinblick auf die (landesrechtlich festgelegten) Mindestgrößen nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG vorliegt (vgl. hierzu auch die Fallgruppen bei Netz, Rn. 4.2.7).
aa) Nach Auffassung des BGH sind mehrere in einem einheitlichen Kaufvertrag zusammen veräußerte und wirtschaftlich zusammengehörende, rechtlich aber getrennte Grundstücke nicht zusammenzurechnen, da es im Hinblick auf die Genehmigungsbedürftigkeit allein auf das Grundstück im Rechtssinne ankomme. Wenn die Übertragung eines Grundstücks im Rechtssinne unterhalb der Größe von 1 ha nicht genehmigungsbedürftig sei, könne es keinen Unterschied machen, ob die Übertragung verschiedener, die Mindestgröße nicht erreichender Grundstücke in einem Vertrag oder in mehreren selbstständigen Vereinbarungen vorgesehen sei. Ein nach § 134 BGB unzulässiges Umgehungsgeschäft läge in keinem Falle vor. Im Anwendungsbereich des GrdstVG könnte eine Umgehung des Gesetzeszwecks allenfalls dadurch bewirkt werden, dass ein die Mindestgröße übersteigendes Grundstück im Rechtssinne in kleinere selbstständige Grundstücke aufgeteilt würde, um diese dann genehmigungsfrei veräußern zu können. Dem werde aber bereits durch § 9 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG vorgebeugt (BGH AgrarR 1986, 211).
Der BGH macht also deutlich, dass der Aspekt des Umgehungsgeschäfts zunächst keinen Einfluss auf den Grundstücksbegriff des GrdstVG hat. Andererseits schließt der BGH das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts aber nicht kategorisch aus, denn ein effektiver Umgehungsschutz allein durch § 9 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG, der es rechtfertigt, im Falle der Verkleinerung eines Grundstücks unter 1 ha die Genehmigung zu versagen, sei nicht in sämtlichen Konstellationen gewährleistet. Dies gelte insbesondere dann, wenn die Grundstücksteilung nicht anlässlich der ersten Veräußerung, sondern zeitlich vor und unabhängig von dieser stattgefunden habe, da dann im Hinblick auf die Grundstücksteilung schon kein Tatbestand im Raum stehe, der überhaupt genehmigt werden müsste.

bb) In ähnlicher Weise hat etwa das OLG Schleswig (MittBayNot 2007, 431 = RNotZ 2007, 210) die Bejahung eines Umgehungsgeschäfts dann in Erwägung gezogen, wenn aus einem einzelnen Grundstück im Rechtssinne nach einem einheitlichen Plan mehrere Trennstücke, die jeweils unterhalb, zusammen aber über der Freigrenze liegen, gebildet und dann gleichzeitig oder nacheinander veräußert werden. Da in einem solchen Fall ein innerer Zusammenhang zwischen den Rechtsgeschäften bestehe und es sich um ein planmäßiges „Zerstückelungsgeschäft“ zur Umgehung der Freigrenze handele, sei das Geschäft als eine Einheit zu behandeln und wäre genehmigungsbedürftig.

cc) Bereits in früheren Entscheidungen zu Art. IV des Kontrollratsgesetzes Nr. 45, in dessen Geltungsbereich im Hinblick auf Grundstücksmindestgrenzen ebenfalls der wirtschaftliche Grundstücksbegriff maßgebend war, hatte der BGH vergleichbare Überlegungen angestellt. Veräußerungsgeschäfte, die in der Absicht der Gesetzesumgehung vorgenommen werden, sollten danach genehmigungspflichtig bleiben (BGHZ 21, 221 = NJW 1956, 1637; MDR 1960, 214; MDR 1962, 389; zustimmend nochmals BGH AgrarR 1986, 211). Die Befreiung von der Genehmigungspflicht gelte nicht für Umgehungsgeschäfte, die insbesondere bei Veräußerungen durch mehrere Verträge (sog. Kettengeschäfte) gegeben sein könnten, wenn die nacheinander vorgenommenen Veräußerungen zwar nicht einzeln, aber zusammen die genehmigungsfreie Größe überschritten. Unerheblich sei dann, ob mehrere solcher Grundstücke gleichzeitig oder nacheinander an verschiedene Personen veräußert würden, sofern die einzelnen Rechtsgeschäfte in einem inneren Zusammenhang mit einem nach einheitlichem Plan angelegten und durchzuführenden „Zerstückelungsgeschäft“ stünden. Ein einheitlicher Gesamtplan sei durch die Absicht gekennzeichnet, die „rechtlichen oder wirtschaftlichen Zwecke der gesetzlichen Ordnung zu verhindern“. Ein Umgehungsgeschäft bedürfe auch dann der Genehmigung, wenn es nach Form und Inhalt nicht unter die genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfte falle. Dabei dürfe allerdings die Zerstückelungsabsicht bei einem Kettengeschäft nicht ohne Weiteres vermutet werden; vielmehr müssten stets bestimmte Tatsachen vorliegen, aus denen erfahrungsgemäß auf diese Absicht geschlossen werden könne (so BGH MDR 1960, 214, 215).

dd) Hieraus wird deutlich, dass nach Auffassung der Rechtsprechung jedenfalls im Anwendungsbereich des GrdstVG (sowie des früheren Art. IV des Kontrollratsgesetzes Nr. 45) die Aufteilung eines an sich einheitlichen und genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäfts in mehrere aufeinanderfolgende Veräußerungsvorgänge nicht zur Genehmigungsfreiheit führt, wenn es sich hierbei um ein Umgehungsgeschäft im vorstehenden Sinne handelt. Letzteres setzt einen inneren Zusammenhang zwischen den einzelnen Rechtsgeschäften voraus, mit welchen nach einem einheitlichen Plan die Umgehung der Genehmigungsbedürftigkeit erstrebt wird.

c) Umgehungsgeschäft im Hinblick auf § 4 Abs. 1 RSG

Somit stellt sich die Frage, ob die vorstehenden Erwägungen auf die Flächengrenzen des § 4 Abs. 1 RSG zu übertragen sind. Die Literatur geht davon aus, dass auch insoweit eine Zerstückelung in mehrere voneinander getrennte Kaufverträge das Vorkaufsrecht nicht ausschließen kann, wenn es sich hierbei um ein Umgehungsgeschäft im vorstehenden Sinne handelt (Pikalo/Bendel, § 27 Rn. II 1b; Schöner/Stöber, Rn. 4143). Soweit ersichtlich fehlen Stellungnahmen der Rechtsprechung.
aa) Der Umgehungsgedanke wird allgemein im Zusammenhang mit § 134 BGB herangezogen. Sofern das Rechtsgeschäft nach § 134 BGB aufgrund des erstrebten Erfolgs nichtig ist, ist die „rechtliche Einkleidung“ des Vorgangs letztlich nicht von Bedeutung. Soll unter Umgehung der verbotenen Gestaltung dennoch der vom Gesetz missbilligte Erfolg herbeigeführt werden, sind derartige Geschäfte nach § 134 BGB nichtig, unabhängig davon, ob die Beteiligten in Umgehungsabsicht gehandelt haben. Es genügt allein ein objektiver Verstoß (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 70. Aufl. 2011, § 134 Rn. 28 f.; Staudinger/Sack/Seibl, BGB, Neubearb. 2011, § 134 Rn. 145; MünchKommBGB/Armbrüster, 5. Aufl. 2006, 134 Rn. 11 ff. – jeweils m. w. N. auch aus der Rechtsprechung).

bb) Auch im Hinblick auf sonstige Vorkaufsrechte (§§ 463 ff., 1094 ff. BGB, Vorkaufsrechte nach BauGB) hatte sich die Rechtsprechung bereits des Öfteren mit Umgehungsgeschäften zu befassen. Häufig versuchen die Beteiligten, den Anwendungsbereich der Vorkaufsrechte dadurch zu vermeiden, dass sie Vertragsgestaltungen wählen, die zwar formal keinen Kaufvertrag enthalten, in ihrer wirtschaftlichen Wirkung einem solchen aber gleichkommen. Nach Auffassung des BGH gebietet es eine interessengerechte Auslegung, solche Vertragsgestaltungen als Vorkaufsfälle anzusehen, die bei materieller Betrachtung einem Kauf i. S. d. Vorkaufsrechts so nahekommen, dass sie ihm gleichgestellt werden können, und in die der Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seines Erwerbs- und Abwehrinteresses auch eintreten kann, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen zu beeinträchtigen (BGHZ 115, 335 = DNotZ 1992, 414 = NJW 1992, 236; DNotZ 2004, 448 m. Anm. Hertel = NJW 2003, 3769; Staudinger/Mader, Neubearb. 2004, § 463 Rn. 21 f.; MünchKommBGB/Westermann, 5. Aufl. 2008, § 463 Rn. 18 f.). Rechtsfolge eines Umgehungsgeschäfts ist demnach nicht die Nichtigkeit, sondern die Beurteilung des Vertrags „nach seiner ‚wahren Beschaffenheit’“ (Staudinger/Mader, § 463 Rn. 21).

cc) In der Literatur wird für die Entscheidung über das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts darauf abgestellt, ob für die gewählte Gestaltung, gemessen an dem erstrebten Ziel, außer der Vermeidung des Vorkaufsrechts noch andere Gründe erkennbar sind – ähnlich wie nach der Rechtsprechung zur Umgehung gem. § 42 AO (Hertel, DNotZ 2004, 451). Sind keine anderen nachvollziehbaren Gründe für die gewählte Vertragsgestaltung ersichtlich, spricht dies für das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts.

d) Vorliegender Fall

Vor diesem Hintergrund erscheint es u. E. naheliegend, dass die Rechtsprechung auch im Anwendungsbereich des § 4 RSG Umgehungen im Hinblick auf die Mindestflächengröße nicht ohne Weiteres tolerieren wird. Dies gilt insbesondere dann, wenn zwischen den Rechtsgeschäften ein innerer Zusammenhang besteht (Verfolgung eines einheitlichen Plans). Einen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen den Veräußerungen wird man insoweit als Indiz ansehen können. Entscheidend dürfte weiter sein, ob es neben der beabsichtigten Unterschreitung der Flächengrenze des § 4 Abs. 1 RSG möglicherweise noch andere Gesichtspunkte gibt, die für eine derartige Trennung der Verträge sprechen.
Vorliegend erfolgt die Aufteilung – soweit ersichtlich – allein im Hinblick auf die Flächengrenzen des § 4 Abs. 1 RSG. Die Käuferin beabsichtigt, die beiden Flurstücke einheitlich mit einer Biogasanlage zu bebauen; die Planung hierfür ist bereits in Vorbereitung. Daher ist es insbesondere für die Käuferin wirtschaftlich kaum zweckmäßig, die Grundstücke getrennt voneinander zu erwerben, ohne dabei sicherzustellen, dass sie auch das jeweils andere Grundstück erhält. Unseres Erachtens spricht deswegen einiges für die Bejahung eines Umgehungsgeschäfts. Das Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSG würde demgemäß trotz Aufteilung in zwei Kaufverträge zur Anwendung gelangen.