BGB §§ 164, 167, 168, 172; BeurkG §§ 39, 45a, 47, 53
Untervollmacht; Unwiderruflichkeit; Widerruf einer Vollzugsvollmacht; Notarieller Vorbescheid

I. Sachverhalt
Fünf Geschwister sind in Erbengemeinschaft Eigentümer eines Grundstücks. Vier der Miterben haben den fünften Miterben formgerecht bevollmächtigt, den Nachlass in allen Angelegenheiten abzuwickeln, insbesondere den geerbten Grundbesitz zu veräußern, aufzulassen und erforderliche Bewilligungen abzugeben. Der bevollmächtige Miterbe hat daraufhin das Grundstück verkauft. In dieser notariellen Kaufvertragsurkunde heißt es auszugsweise:

„III. Auflassung und Vormerkung
1. Die Vertragsteile sind über den in Ziffer II. vereinbarten Eigentumsübergang einig. Diese unbedingte Einigung enthält keine Eintragungsbewilligung. Der Käufer beantragt bereits heute die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. […]

2. Der Verkäufer erteilt dem amtierenden Notar […] unwiderruflich und unbedingt Vollmacht, die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch zu bewilligen. Die Beteiligten weisen den Notar an, die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt erst dann zu bewilligen, wenn […]. […]

IV. Kaufpreis […]
2. Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises sind: […]
Der Notar wird beauftragt, den Vertragsteilen den Eintritt der vorstehenden Zahlungsvoraussetzungen sowie etwa geforderte Ablösungsbeträge mittels einfachen Briefes mitzuteilen. […]

IX. Vollzug
1. Die Beteiligten bevollmächtigen unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB den amtierenden Notar, für sie alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die zur Durchführung des Rechtsgeschäftes erforderlich oder zweckdienlich sind.“

Noch bevor alle Fälligkeitsvoraussetzungen eingetreten sind, widerruft einer der Miterben schriftlich und ausschließlich gegenüber dem Notar die dem handelnden Miterben erteilte Vollmacht. Weitere Aussagen, etwa ob sich der Widerruf auch auf dem Notar erteilte Untervollmachten bezieht, enthält der Widerruf nicht. Auf Nachfrage erklärt der widerrufende Miterbe, dass er sich bei dem Verkauf übergangen fühle und die Grundstücke gerne selbst erworben hätte. Er äußert sich dahingehend, dass der Widerruf der Vollmacht nicht nur für künftige Verträge gelten soll, sondern auch den gegenständlichen Vertrag „blockieren“ soll.

II. Frage
Wie wirkt sich der Widerruf der Vollmacht auf den Vertragsvollzug aus?

III. Zur Rechtslage
1. Widerruf von Hauptvollmacht und Untervollmacht
Zunächst ist zu klären, ob der Miterbe nur die Hauptvollmacht widerrufen wollte oder auch die dem Notar erteilte Untervollmacht. Im Zweifel lässt ein isolierter Widerruf nur der Hauptvollmacht das Bestehen etwaiger Vollzugs(unter)-vollmachten unberührt, es sei denn der Hauptvollmacht lässt sich im Wege der Auslegung ein entsprechender Verknüpfungswille entnehmen (vgl. auch OLG Köln MittBayNot 2018, 538, 539 für den Fall einer Finanzierungsvollmacht). Da der Vollmachtgeber hier auch den Vollzug des bereits abgeschlossenen Kaufvertrages verhindern will, erscheint uns jedoch eine Auslegung im Sinne eines vom Geschäftsherrn erkennbar gewünschten Widerrufs auch der Vollzugs(unter)-vollmacht naheliegend. Für die Zwecke der nachfolgenden Begutachtung unterstellen wir daher, dass die Erklärung des Vollmachtgebers inhaltlich auch auf den Widerruf der dem Notar erteilten Untervollmacht gerichtet ist.

Ein etwaiger Widerruf der Hauptvollmacht würde zudem ohnehin nur ex nunc wirken und die von dem Hauptbevollmächtigten bereits abgeschlossenen Rechtsgeschäfte (d. h. den Kaufvertrag sowie die Auflassung) nicht berühren (vgl. hierzu BGH NJW 2020, 610 Rn. 23; MünchKommBGB/Schubert, 10. Aufl. 2025, § 168 Rn. 23). Für den Notar ist ein Widerruf der Hauptvollmacht daher mit Blick die Wirksamkeit des konkret zu vollziehenden Vertrags irrelevant.

Für den weiteren Vollzug dieses Vertrages kommt es hingegen entscheidend darauf an, ob der Widerruf der dem Notar erteilten Vollmacht(en) wirksam war. Wäre dies der Fall, so könnte der Notar noch ausstehende Genehmigungen bzw. Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen für den widerrufenden Vollmachtgeber nicht wirksam entgegennehmen und ebenso könnte er nicht die Bewilligung der Eintragung des Eigentumswechsels im Namen des Vollmachtgebers abgegeben.

2. Empfangszuständigkeit des Notars für den Widerruf der Untervollmacht
Der Widerruf der Vollmacht erfordert zunächst eine entsprechende Widerrufserklärung des Vollmachtgebers. Gemäß § 168 S. 3 BGB findet auf die Erklärung des Widerrufs der Vollmacht die für die Erteilung maßgebliche Vorschrift des § 167 Abs. 1 BGB entsprechende Anwendung. Die Erklärung des Widerrufs hat somit gegenüber dem Bevollmächtigten oder demjenigen zu erfolgen, dem gegenüber die Vertretung (sog. Geschäftsgegner) stattfinden soll. Jedenfalls bezüglich der dem Notar erteilten Untervollmacht ist der Notar als Bevollmächtigter unzweifelhaft für einen etwaigen Widerruf tauglicher Adressat i. S. d. §§ 168 S. 3, 167 Abs. 1 BGB.

3. Widerruflichkeit der der dem Notar erteilten Untervollmacht(en)
Es stellt sich jedoch die Frage, ob die dem Notar erteilten Untervollmachten überhaupt widerruflich sind (vgl. § 168 S. 2 BGB). Denn im Fall der Erteilung einer unwiderruflichen Vollmacht ist der Widerruf dem vertretenen Geschäftsherrn zwar nicht vollumfänglich verwehrt, jedoch beschränkt auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes (BeckOK-BGB/Schäfer, Std.: 1.8.2025, § 168 Rn. 26; MünchKommBGB/Schubert, § 168 Rn. 32; Staudinger/Schilken, BGB, 2024, § 168 Rn. 14). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn das Abwarten bis zum regulären Erlöschen unzumutbar ist. Bei Vollzugsvollmachten zur Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages wird ein wichtiger Grund dabei namentlich bei Aufhebung, Unwirksamkeit und Rückabwicklung des abzuwickelnden Vertrages anzunehmen sein (Kasper, RNotZ 2018, 133, 157). Da ein solcher Grund nicht ersichtlich ist, dürfte bei Annahme der Unwiderruflichkeit der Untervollmacht(en) nicht von einem wirksamen Widerruf auszugehen sein.

a) Befugnis des Hauptbevollmächtigten zur Erteilung einer unwiderruflichen Untervollmacht
In diesem Zusammenhang stellt sich zunächst die Vorfrage, ob der aufgrund einer widerruflichen Hauptvollmacht Bevollmächtigte überhaupt berechtigt ist, eine unwiderrufliche Untervollmacht zu erteilen. Nach allgemeiner Ansicht kann die Untervollmacht als abgeleitete Fähigkeit in ihrem Umfang nicht weitergehen als die Hauptvollmacht selbst. Aus diesem Grundsatz wird in der Literatur ferner abgeleitet, dass ein nur mit einer widerruflichen Hauptvollmacht ausgestatteter Bevollmächtigter regelmäßig keine unwiderrufliche Untervollmacht erteilen könne (vgl. Staudinger/Schilken, § 167 Rn. 67; BeckOK-BGB/Schäfer, § 167 Rn. 37).

Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht ausnahmslos. Vielmehr ist anerkannt, dass eine Auslegung der Hauptvollmacht anhand des Willens des Geschäftsherrn etwas anderes ergeben kann (Staudinger/Schilken, § 167 Rn. 67). So hat etwa das KG (MittBayNot 2017, 523 Rn. 16 ff.) bezogen auf eine Belastungsvollmacht entschieden, dass die Befristung der Hauptvollmacht der Erteilung einer unbefristeten Belastungsuntervollmacht nicht entgegenstehe, weil sich der Geschäftsherr (d. h. der im Rahmen des Kaufvertragsabschlusses vertretene Verkäufer) bei derartigen Geschäften (hier: Grundschuldbestellung) ohnehin regelmäßig eines Vertreters bediene. Es entspreche gängiger notarieller Praxis, den Erwerber insoweit zur Belastung des Grundstücks mit Grundpfandrechten zu bevollmächtigen. Bei Rechtsgeschäften, die lediglich der Abwicklung der beiderseitigen Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag zu dienen bestimmt sind und bei denen die Vertretung der Beteiligten gängiger notarieller Praxis entspricht, sei regelmäßig davon auszugehen, dass es dem Hauptbevollmächtigten möglich sei, eine Untervollmacht zu erteilen, die über den Umfang der eigenen Vollmacht hinausgehe.

Die Erwägungen des KG lassen sich u. E. durchaus auch auf den vorliegenden Fall der dem Notar erteilten Vollzugsvollmacht übertragen. So ist es in Fällen, in denen – wie hier – die sog. „Bewilligungslösung“ gewählt wird, zumeist üblich, dem Notar unwiderruflich Vollmacht zu erteilen, die Bewilligung zu erklären (vgl. etwa den Formulierungsvorschlag bei Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 10. Aufl. 2024, Rn. 2261). Der Notar darf von dieser Vollmacht üblicherweise erst dann Gebrauch machen, wenn ihm vom Verkäufer der Eingang des Kaufpreises bestätigt wurde oder der Käufer die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen hat. Die Unwiderruflichkeit der Vollmacht schützt dabei auch den Käufer insoweit, als der Verkäufer nicht nach Empfang des Kaufpreises die Vollmacht widerrufen und dadurch den grundbuchlichen Vollzug der Auflassung verhindern kann.

Bezogen auf die Empfangsvollmacht zur Entgegennahme von Genehmigungen (bzw. Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen) entspricht es ebenfalls gängiger notarieller Praxis, dass sich die Vertragsbeteiligten hierbei durch den Notar vertreten lassen (vgl. ebenfalls das Muster bei Krauß, Rn. 3660). Die entsprechenden Vollmachten sind zwar regelmäßig nicht ausdrücklich unwiderruflich ausgestaltet, jedoch besteht u. E. schon aufgrund der beiderseitigen (verfahrensrechtlichen) Vollzugsanweisung auch insoweit ein Interesse des Käufers daran, dass der Verkäufer (bzw. hier: einer von mehreren Verkäufern) diese Vollzugsanweisung nicht dadurch unterläuft, dass er die Empfangsuntervollmacht des Notars widerruft (zur Frage der aus diesem Grunde gegebenen stillschweigenden Unwiderruflichkeit vgl. im Einzelnen nachstehend unter lit. c)). Die Empfangsvollmacht des Notars ist zwar von der verfahrensrechtlichen Vollzugsanweisung zu unterscheiden, dient jedoch erkennbar als bürgerlich-rechtliches Mittel dem Zwecke der Erfüllung der beiderseitigen verfahrensrechtlichen Vollzugsanweisung zur Einholung der erforderlichen Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen.

Im Ergebnis gehen wir daher davon aus, dass es auch dem nur widerruflich bevollmächtigten Hauptbevollmächtigten möglich ist, unwiderrufliche Untervollmachten zu erteilen, die lediglich dem Vollzug bzw. der Abwicklung der beiderseitigen Rechte und Pflichten aus dem bereits wirksam geschlossenen Kaufvertrag dienen.

Geht man unter Zugrundelegung dessen nunmehr der Frage nach, inwieweit die Vollzugsuntervollmachten im vorliegenden Fall auch tatsächlich unwiderruflich ausgestaltet worden sind (bislang ist nur die Möglichkeit der Erteilung einer unwiderruflichen Vollmacht untersucht worden), gilt es u. E. zwischen der Vollmacht zur Abgabe der Eintragungsbewilligung einerseits und der Vollmacht zur Entgegennahme erforderlicher Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen andererseits zu differenzieren.

b) Unwiderruflichkeit der Vollmacht zur Abgabe der Eintragungsbewilligung
Die in Ziff. II. 3 des Kaufvertrags enthaltene Vollmacht, die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch zu bewilligen, ist unter Zugrundelegung der mitgeteilten Regelung in der Kaufvertragsurkunde ausdrücklich unwiderruflich erteilt worden. Hierdurch soll ein Unterlaufen der beiderseitigen verfahrensrechtlichen Anweisung zum grundbuchlichen Vollzug des Vertrages verhindert und der Käufer davor geschützt werden, den Kaufpreis zu zahlen, ohne dass der grundbuchliche Vollzug des Vertrages sichergestellt ist (s. o.).

c) Unwiderruflichkeit der Vollmacht zur Entgegennahme und Verwendung erforderlicher Genehmigungen und Vorkaufsrechtverzichtserklärungen
Genauerer Prüfung bedarf hingegen die Frage, ob die in Ziff. IX des Kaufvertrags enthaltene allgemeine Vollzugsvollmacht, die regelmäßig u. a. zur Entgegennahme erforderlicher Genehmigungen bzw. Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen berechtigt, als unwiderruflich anzusehen ist. Nach dem Wortlaut der Kaufvertragsurkunde ist die entsprechende Vollmacht jedenfalls nicht ausdrücklich unwiderruflich erteilt worden.

Allgemein anerkannt ist jedoch, dass der Ausschluss des Widerrufs auch durch eine stillschweigende Vereinbarung der Beteiligten möglich ist (MünchKommBGB/Schubert, § 168 Rn. 25; BeckOGK-BGB/Huber, Std.: 15.10.2024, § 168 Rn. 52.1). Die Vereinbarung kann zwischen dem Vollmachtgeber und dem Bevollmächtigen, aber auch zwischen dem Vollmachtgeber und einem Dritten geschlossen werden (BeckOGK-BGB/Huber, § 168 Rn. 48 a. E.).

Eine stillschweigende Vereinbarung der Unwiderruflichkeit (zwischen dem Vollmachtgeber und dem Bevollmächtigten) wird dabei vor allem in Fällen angenommen, in denen die Vollmacht im Interesse des Bevollmächtigten erteilt wurde (BGH NJW-RR 1991, 439, 441; OLG München RNotZ 2019, 392 Rn. 51). Dies könnte zu der Überlegung veranlassen, dass der Notar als Amtsträger überhaupt kein eigenes Interesse am Vollzug des Kaufvertrages hat, sondern dass die Vollmacht zur Entgegennahme und Verwendung von Genehmigungen etc. lediglich der technischen Erleichterung der Vertragsabwicklung dient, sodass ein Ausschluss der Widerruflichkeit nicht anzunehmen wäre. Hierfür ließe sich auch anführen, dass zum Zeitpunkt der Entgegennahme der genannten Erklärungen gerade noch keine Kaufpreiszahlung des Käufers erfolgt ist, sodass auch dessen (Sicherungs-)Interessen nicht so schwer wiegen wie im Hinblick auf die Vollmacht zur Bewilligung der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.

Die Unwiderruflichkeit der Vollzugsvollmachten ergibt sich u. E. hier jedoch aus einer entsprechenden Vereinbarung der (Kauf-)Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer) untereinander (zur Möglichkeit, die Vereinbarung nicht nur mit dem Bevollmächtigten, sondern auch mit einem Dritten schließen zu können, s. BeckOGK-BGB/Huber, § 168 Rn. 48 a. E.). Die Unwiderruflichkeit der jeweils erteilten Vollzugsvollmachten liegt auch im beiderseitigen Interesse der Vertragsparteien, die jeweils regelmäßig nicht wollen, dass die andere Seite durch einen Widerruf der Vollzugsvollmacht den Vollzug einseitig verhindern bzw. verlangsamen kann (siehe dazu, dass auch das berechtigte Interesse eines Dritten an der Unwiderruflichkeit für ausreichend gehalten wird, Staudinger/Schilken, § 168 Rn. 8 m. w. N.; BeckOGK-BGB/Huber, § 168 Rn. 52–52.2, 58.1). Die Vereinbarung über die Unwiderruflichkeit der Vollzugsvollmachten (auf dinglicher Ebene, die Vollmacht betreffend) kann i. Ü. als Teil der gemeinsamen Vollzugsanweisungen auch außerhalb der Urkunde erfolgen.

Die gegenteilige Sichtweise würde zu dem inkonsequenten Ergebnis führen, dass die entsprechenden verfahrensrechtlichen Anweisungen an den Notar zwar als einseitig unwiderruflich anzusehen wären, ein jeder der Beteiligten jedoch die Möglichkeit hätte, dies dadurch zu unterlaufen, dass die als Mittel zur Durchführung dieser verfahrensrechtlichen Anweisungen erteilten Vollmachten einseitig widerrufen werden. Dies widerspräche u. E. der erkennbaren Interessenlage der Beteiligten.

Im Ergebnis würden wir daher davon ausgehen, dass die Vollzugsvollmacht, die insbesondere zur Entgegennahme erforderlicher Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen berechtigt, auch ohne ausdrückliche Vereinbarung als einseitig unwiderruflich anzusehen ist.

4. Ankündigung des Vollzuges im Wege eines Vorbescheides
Schließlich stellt sich die Frage, ob der Notar den Vertrag trotz eines etwaigen vom widerrufenden Vollmachtgeber erklärten Widerspruchs gegen den Vollzug vollziehen darf bzw. muss und ob im Vorfeld des Vollzuges weitere Handlungen erforderlich sind.

Die finale Einstellung des Vollzugs der Urkunde durch den Notar allein aufgrund eines „Widerspruchs zum Vollzug“ oder eines Vollmachtswiderrufs dürfte vor dem Hintergrund des § 53 BeurkG nicht in Frage kommen. Gemäß § 53 BeurkG gilt im Hinblick auf Willenserklärungen, die beim Grundbuchamt einzureichen sind, dass der Notar dies veranlassen soll, sobald die Urkunde eingereicht werden kann. Eine Ausnahme sieht das Gesetz nur für den Fall vor, dass alle Beteiligten gemeinsam etwas anderes verlangen. Somit ist der einseitige Widerruf oder eine einseitige Weisung durch nur einen Beteiligten für den Notar grundsätzlich unbeachtlich (BGH BeckRS 2020, 2429 Rn. 7; BeckOGK-BeurkG/Regler, Std.: 1.10.2025, § 53 Rn. 24 m. w. N.). Darüber hinaus hat der Notar den Vollzug nur dann zu unterlassen, wenn für ihn ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar und damit offensichtlich ist, dass die beurkundete Erklärung unwirksam ist. Dies wäre der Fall, wenn ein evidenter Missbrauch einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht aufgrund von Verstößen gegen im Innenverhältnis bestehende Beschränkungen oder aufgrund kollusiven Zusammenwirkens des Vertreters und des Vertragspartners gegeben ist.

Nach kürzlich erneut bestätigter Auffassung des BGH (BeckRS 2025, 20034 Rn. 16; DNotZ 2022, 271 Rn. 5; NJW 2020, 610 Rn. 15 m. w. N.) trägt nur der hiernach auf eine Evidenzkontrolle beschränkte Prüfungsmaßstab des Notars der Aufgabenverteilung zwischen dem Notar und den Zivilgerichten hinreichend Rechnung. § 53 BeurkG soll den Notar von schwierigen, im Ergebnis oft zweifelhaften und für ihn mit erheblichem Risiko verbundenen Prüfungen entbinden. Es ist daher nicht die Aufgabe des Notars, über die materiell-rechtliche Wirksamkeit einer beurkundeten Willenserklärung abschließend zu befinden. Solche Fragen sind vielmehr in einem Zivilprozess der Beteiligten untereinander zu klären. Anders verhält es sich nur dann, wenn die Unwirksamkeit für den Notar ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar, m. a. W. also evident ist. Anhaltspunkte für einen evidenten Missbrauch der Vertretungsmacht oder ein kollusives Zusammenwirken des Vertreters und des Vertragspartners lassen sich dem mitgeteilten Sachverhalt nicht entnehmen.

Nichtsdestotrotz postuliert der BGH, dass der Notar den beabsichtigten Vollzug einer Urkunde nach § 53 BeurkG regelmäßig jedenfalls dann in einem Vorbescheid ankündigen muss, wenn einer der Urkundsbeteiligten dem Vollzug widerspricht, damit der Betroffene zur Wahrung seiner Rechte um Rechtsschutz nachsuchen kann (BGH BeckRS 2025, 20034 Rn. 19; NJW 2020, 610 Rn. 45; vgl. auch BeckOGK-BeurkG/Regler, § 53 Rn. 40 ff.). In seiner neuesten Entscheidung hat der BGH die Pflichten des Notars nochmals konkretisiert (BeckRS 2025, 20034 Rn. 21; Hervorhebung i. F. durch die DNotI-Redaktion):

„Nach Zustellung des Vorbescheids hat der Notar zunächst eine als ausreichend anzusehende Frist von zwei Wochen abzuwarten, ob der dem Vollzug widersprechende Urkundsbeteiligte um vorläufigen Rechtsschutz gegen die Vollziehung nachsucht. Danach wird die Urkunde – Vollzugsreife vorausgesetzt – zu vollziehen sein. Auf die Vollziehung ist in dem Vorbescheid zweckmäßigerweise hinzuweisen, auch wenn ein fehlender Hinweis den Vorbescheid nicht rechtswidrig macht. Weist der widersprechende Urkundsbeteiligte dem Notar innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Vorbescheids nach, vorläufigen Rechtsschutz beantragt zu haben, muss der Notar abwarten, bis die gerichtliche Entscheidung vorliegt.“

Übertragen auf den hier vorliegenden Fall dürfte es u. E. vor diesem Hintergrund geboten sein, dem widerrufenden Vollmachtgeber bereits jetzt im Wege eines notariellen Vorbescheides den beabsichtigten Vollzug durch Veranlassung der Eigentumsumschreibung nach vollständiger Kaufpreiszahlung anzukündigen.
5. Fazit
Ein Hauptbevollmächtigter ist u. E. regelmäßig auch dann zur Erteilung unwiderruflicher Vollzugsuntervollmachten zu Gunsten des Notars berechtigt, wenn er selbst – entsprechend dem gesetzlichen Regelfall (vgl. § 168 S. 2 BGB) – nur widerruflich bevollmächtigt worden ist.

Soweit die Vollzugsvollmacht ein zivilrechtliches Mittel zur Erfüllung eines beiderseitigen Betreuungsauftrages (§ 24 BNotO) einschließlich entsprechender einseitig nicht widerruflicher Verfahrensanweisungen ist, dürfte im Rahmen der Auslegung auch von einem stillschweigenden Ausschluss der (einseitigen) Widerruflichkeit der entsprechenden Vollzugsvollmacht auszugehen sein. Andernfalls entstünde das wertungswidersprüchliche Ergebnis, dass die fehlende (einseitige) Widerruflichkeit der dem Notar erteilten Vollzugsanweisungen durch einen Widerruf der als Mittel zur Erfüllung dieser Weisungen erteilten Vollzugsvollmachten jedenfalls in faktischer Hinsicht unterlaufen werden könnte.

Im Ergebnis ist daher davon auszugehen, dass eine etwaige Erklärung des Widerrufs der Vollzugsuntervollmacht durch einen von mehreren im Rahmen des Kaufvertrages vertretenen Miterben dem weiteren Vertragsvollzug nicht entgegensteht.