BGB §§ 1196, 1197; ZPO §§ 830, 857, 866, 867; ZVG § 44
Auswirkungen der Bestellung einer Eigentümergrundschuld auf den Vollstreckungszugriff Dritter

I. Sachverhalt
Gelegentlich verlangen Eigentümer die Bestellung einer Eigentümerbriefgrundschuld an der eigenen Immobilie. Sie geben an, dass man dadurch einen eventuellen künftigen Vollstreckungszugriff von Dritten verhindern oder zumindest erschweren möchte, etwa indem die Grundschuld außerhalb des Grundbuchs an einen Dritten übertragen wird.

II. Frage
Ist die Bestellung einer Eigentümergrundschuld überhaupt geeignet, den Vollstreckungszugriff auf die Immobilie durch Dritte zu verhindern oder zu erschweren?

III. Zur Rechtslage
1. Auswirkungen einer Eigentümergrundschuld auf die Zwangsvollstreckung in das Grundstück des Schuldners
Nach § 1196 Abs. 1 BGB kann eine Grundschuld auch für den Eigentümer bestellt werden. Eine solche Eigentümergrundschuld dient allgemein der Rangwahrung für ein künftiges Kreditbedürfnis des Eigentümers (siehe zum Normzweck BeckOK-BGB/Rohe, Std.: 1.2.2025, § 1196 Rn. 1). Die Bestellung erfolgt nach Maßgabe des § 1196 Abs. 2 Hs. 1 BGB durch Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt und entsprechender Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.

Zu untersuchen sind hier die Auswirkungen einer Eigentümergrundschuld im Falle der Zwangsvollstreckung in das Grundstück des Eigentümers/Vollstreckungsschuldners (zu den Auswirkungen von Eigentümerrechten im Rahmen einer Teilungsversteigerung i. S. d. §§ 749, 753 BGB, §§ 180 ff. ZVG s. Gutachten DNotI-Report 2022, 185 sowie Gutachten DNotI-Report 2023, 129).

Die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück erfolgt gem. § 866 Abs. 1 ZPO grundsätzlich durch Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung oder durch die Eintragung einer (Zwangs-)Sicherungshypothek. Die Eintragung einer Sicherungshypothek soll bei der Betreibung der Zwangsvollstreckung durch einen Grundpfandrechtsgläubiger aufgrund des sog. Verbots der Doppelsicherung allerdings grundsätzlich nicht in Betracht kommen (vgl. BeckOGK-BGB/Volmer, Std.: 1.5.2025, § 1147 Rn. 15).

a) Zwangsversteigerung
Im Falle der Zwangsversteigerung richten sich die Wirkungen der Eigentümergrundschuld maßgeblich danach, ob diese in das geringste Gebot i. S. d. § 44 Abs. 1 ZVG fällt oder nicht.

Hat die Eigentümergrundschuld Rang vor demjenigen Recht, aus dem der Gläubiger die Zwangsversteigerung betreibt (vgl. hierzu auch § 10 ZVG), so ist diese in das geringste Gebot aufzunehmen und bleibt bestehen (Böttcher, in: Böttcher, ZVG, 7. Aufl. 2022, § 45 Rn. 62; Depré/Bachmann, ZVG, 3. Aufl. 2024, § 44 Rn. 67–69 mit dem Hinweis, dass wegen der Vorschrift des § 1197 Abs. 2 BGB die Zinsen grundsätzlich nicht in das geringste Gebot fallen; so auch Stöber/Gojowczyk, ZVG, 23. Aufl. 2022, § 44 Rn. 19), sofern sie nicht durch Zahlung abgelöst wird (Stumpe/Simon, in: Kindl/Meller-Hannich, Gesamtes Rechts der Zwangsvollstreckung, 4. Aufl. 2021, § 44 Rn. 8). Die Eigentümergrundschuld würde sich – sofern diese nach dem Vorgesagten bestehen bleibt – folglich durch den Eigentumswechsel auf den Ersteher in eine pfändbare Fremdgrundschuld umwandeln (vgl. BeckOGK-BGB/R. Rebhan, Std.: 1.9.2023, § 1196 Rn. 4).

Sofern die Eigentümergrundschuld nach dem Vorgesagten nicht in das geringste Gebot fällt, würde diese durch den Zuschlag erlöschen und sich als Recht auf Befriedigung aus dem Versteigerungserlös fortsetzen (Stumpe/Simon, § 91 Rn. 6). Dieses Recht ist wiederum als Geldforderung gem. § 829 ZPO pfändbar.

b) Zwangsverwaltung
Die Zwangsverwaltung i. S. d. §§ 146 ff. ZVG wird, wie sich bereits aus der Vorschrift des § 1197 Abs. 2 BGB ergibt, durch das Bestehen einer Eigentümergrundschuld nicht ausgeschlossen, jedoch stünden in diesem Fall dem Eigentümer für die Dauer der Zwangsverwaltung die Grundschuldzinsen zu (vgl. hierzu insgesamt auch BeckOGK-BGB/R. Rebhan, Std.: 1.9.2023, § 1197 Rn. 7–10).

c) (Zwangs-)Sicherungshypothek
Sollte für den Gläubiger des Eigentümers eine Zwangssicherungshypothek i. S. d. § 867 ZPO (im Rang nach der bereits eingetragenen Eigentümergrundschuld) im Grundbuch eingetragen werden, so ist zu beachten, dass der gesetzliche Löschungsanspruch des § 1179a BGB, welcher grundsätzlich auch dem Gläubiger einer gleich- oder nachrangigen Zwangssicherungshypothek zusteht (MünchKommBGB/Lieder, 9. Aufl. 2023, § 1179a Rn. 10), gem. § 1196 Abs. 3 BGB bei der originären Eigentümergrundschuld erst dann greift, wenn diese vorab erstmals zur Fremdgrundschuld geworden ist und sich sodann erneut in der Person des Eigentümers vereinigt (BeckOGK/R. Rebhan, § 1196 Rn. 28; zu rechtlichen Erwägungen des Löschungsanspruchs gem. § 1179a BGB in der Zwangsvollstreckung i. Ü. siehe MünchKommBGB/Lieder, § 1179a Rn. 36–40 sowie BeckOGK-BGB/Neie, Std.: 1.6.2024, § 1179a Rn. 59–66).

2. Zwangsvollstreckung in anderes Vermögen des Schuldners
Eigentümergrundschulden stehen der Zwangsvollstreckung in das Grundstück des Schuldners/Eigentümers nicht entgegen, wirken sich aber u. U. – insbesondere bei der Vollstreckung aus nachrangigen Grundpfandrechten – für die Vollstreckungsgläubiger ungünstig aus. Es stellt sich daher die Frage nach weiteren Vollstreckungsmöglichkeiten:

a) Zwangsvollstreckung in die Grundschuld
Unbedacht bleibt u. E. gelegentlich, dass auch die Zwangsvollstreckung in eine (Eigentümer-)Grundschuld möglich ist; auch die dem Schuldner als Berechtigtem zustehende Grundschuld ist ein Vermögensgegenstand. Dies gilt grundsätzlich sowohl für den Fall, dass es sich aufgrund der Vereinigung von Grundschuld und Eigentum (weiterhin) um eine Eigentümergrundschuld handelt, als auch für den Fall, dass aufgrund eines zwischenzeitlich eingetretenen Eigentümerwechsels am Grundstück die vorherige Eigentümergrundschuld zu einer Fremdgrundschuld des Schuldners (= früheren Eigentümers) geworden ist.

Die Pfändung von (Eigentümer-)Grundschulden erfolgt nach den Vorschriften der §§ 857 Abs. 6, 830 ZPO (BGH NJW 1979, 2045; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020, Rn. 2466; BeckOGK-BGB/R. Rebhan, § 1196 Rn. 24), d. h. die Pfändung von Buchrechten wird mit der Eintragung im Grundbuch (MünchKommZPO/Smid, 7. Aufl. 2025, § 857 Rn. 38), die Pfändung von Briefrechten in dem Moment wirksam, in dem der Brief in den Besitz des Gerichtsvollziehers oder des Pfändungsgläubigers gelangt (so nahezu wörtlich BeckOK-ZPO/Riedel, Std.: 1.7.2025, § 857 Rn. 19, s. a. BayObLG MittBayNot 1979, 36, 37).

Die Verwertung der gepfändeten Grundschuld erfolgt wiederum durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung (BeckOK-ZPO/Riedel, § 857 Rn. 23; siehe zur Pfändung einer Grundschuld i. Ü. BeckOK-ZPO/Riedel, § 857 Rn. 19–23b sowie Musielak/Voit/Flockenhaus, ZPO, 22. Aufl. 2025, § 857 Rn. 16 f.).

b) Voraussetzung: Grundschuld gehört zum Vermögen des Schuldners
Die (erfolgreiche) Zwangsvollstreckung in die Grundschuld setzt jedoch natürlich voraus, dass der Schuldner auch Inhaber der zu pfändenden Grundschuld ist, diese also zum Schuldnervermögen gehört.

Insbesondere bei einer Briefgrundschuld, bei welcher die Übertragung auch außerhalb des Grundbuchs möglich ist (§§ 1192, 1154 BGB), könnte bspw. der wahre Inhaber der Briefgrundschuld sich gegen die Pfändung der Grundschuld mit einer Drittwiderspruchsklage i. S. d. § 771 ZPO zur Wehr setzen.

c) Vollstreckungsrechtliche Betrachtung des Einwands der Übertragung der Grundschuld außerhalb des Grundbuchs
Der pauschale Einwand des Schuldners hingegen, er habe die Grundschuld an einen unbenannten Dritten abgetreten, ist nicht geeignet, einen Vollstreckungsrechtsbehelf des Schuldners zu begründen (die Vollstreckungserinnerung gem. § 766 ZPO bzw. die sofortige Beschwerde gem. § 793 ZPO richten sich gegen formelle Mängel des Vollstreckungsverfahrens; mit der Vollstreckungsgegenklage gem. § 767 ZPO können materielle Einwendung gegen den titulierten Anspruch geltend gemacht werden).

Gibt der Schuldner, welcher im Grundbuch als Berechtigter der Grundschuld eingetragen ist, anlässlich der in die Grundschuld betriebenen Zwangsvollstreckung den Grundschuldbrief nicht freiwillig heraus, findet der Gerichtsvollzieher diesen jedoch beim Schuldner vor, so hat der Gerichtsvollzieher den Brief nach § 883 Abs. 1 ZPO wegzunehmen (MünchKommZPO/Smid, § 830 Rn. 13). Vollstreckungstitel für diese Wegnahme ist der Pfändungsbeschluss (BeckOK-ZPO/Riedel, Std.: 1.7.2025, § 830 Rn. 12). Eine weitere Prüfung der Inhaberschaft der Grundschuld durch den Gerichtsvollzieher findet nicht statt. Im formalisierten Zwangsvollstreckungsverfahrens beschränkt der Gerichtsvollzieher sich auf die Prüfung des Gewahrsamsverhältnisses (zumal in diesen Konstellationen eine wirksame Übertragung der Briefgrundschuld ohnehin selten sein dürfte, da diese gerade die Briefübergabe an den neuen Grundschuldinhaber erfordert, §§ 1192, 1154 BGB).

Gibt der Schuldner anlässlich der in die Grundschuld betriebenen Zwangsvollstreckung den Grundschuldbrief nicht freiwillig heraus und findet der Gerichtsvollzieher diesen auch nicht vor, so hat der Schuldner auf Antrag des Gläubigers gem. § 883 Abs. 2 ZPO an Eides Statt zu versichern, dass er den Brief nicht besitze, und auch nicht wisse, wo sich dieser befinde (BeckOK-ZPO/Riedel, § 830 Rn. 12, 13).

Sollte der Schuldner also weiterhin Inhaber der Grundschuld sein, den Brief jedoch einer anderen Person übergeben haben (ohne die Grundschuld abzutreten), so wäre er mit Blick auf die Regelung des § 883 Abs. 2 ZPO gehalten, diese Person zu benennen. Die Pfändung der Grundschuld wird in diesem Fall wirksam, wenn der Dritte den Brief an den Gläubiger oder den Gerichtsvollzieher herausgibt. Ist der Dritte nicht bereit, den Brief herauszugeben, so kann der Gläubiger gem. § 886 ZPO den Herausgabeanspruch des Schuldners gegen den Dritten pfänden und sich diesen zur Einziehung überweisen lassen. Grundlage für die Pfändung des Herausgabeanspruchs ist der auf die Eigentümergrundschuld gerichtete Pfändungsbeschluss (vgl. hierzu BeckOK-ZPO/Riedel, § 830 Rn. 14; MünchKommZPO/Smid, § 830 Rn. 17 f.).

Sollte der Schuldner die Grundschuld tatsächlich an einen Dritten abgetreten haben, so ist zu beachten, dass diese Abtretung im Einzelfall nach den Regelungen des AnfG oder der InsO anfechtbar sein kann.

3. Ergebnis
Eine Eigentümergrundschuld verhindert die Zwangsvollstreckung in den damit belasteten Grundbesitz nicht. Die Eigentümergrundschuld selbst stellt ebenfalls einen Vermögengegenstand des Vollstreckungsschuldners dar, in den vollstreckt werden kann. Welche Maßnahmen der Gläubiger zur Zwangsvollstreckung in die Eigentümergrundschuld konkret zu ergreifen hat, ist von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls abhängig und lässt sich nicht abstrakt beantworten.