DNotI Gutachten-Abruf-Dienst Deutsches Notarinstitut
Gutachten des Deutschen Notarinstituts
Abruf-Nr.: 143845
letzte Aktualisierung: 4. September 2015

BGB §§ 1018, 1090, 1191; ZVG §§ 180, 182
Feststellung des geringsten Gebots und Bestehenbleiben von Rechten im Falle einer
Teilungsversteigerung

I. Sachverhalt
Klienten wünschen eine Aufteilung eines Wohnhauses nach WEG. Die Erschließung dieses
Hausgrundstücks erfolgt über ein separates Zufahrtsgrundstück. Auf diesem Zufahrtsgrundstück
befinden sich auch Stellplätze. Das Zufahrtsgrundstück steht im Miteigentum Mehrerer (es werden
auch noch andere Grundstücke darüber erschlossen). Einer der Miteigentümer hat nun Teilungsversteigerung
beantragt. Bereits vor dem Antrag auf Teilungsversteigerung und vor Eintragung
des Versteigerungsvermerks war das zu versteigernde Zufahrtsgrundstück u. a. wie folgt
belastet: Abt. II:
• „Globalbelastung“ aller Miteigentumsanteile: Geh- und Fahrtrecht, Versorgungsleitungsrecht,
Fahrzeugabstellrecht für den jeweiligen Eigentümer des nach WEG zu teilenden
Hausgrundstücks. Im Nachrang dazu: • lastend nur am Miteigentumsteil (192/3.000) der
Eigentümer des zu teilenden Hausgrundstücks: Nießbrauch für deren Mutter. Abt. III: Im Nachrang
zur Globalbelastung, aber im Rang vor dem Nießbrauch: • lastend nur am Miteigentumsteil
(192/3.000) der Eigentümer des zu teilenden Hausgrundstücks: 200.000,00 € Grundschuld ohne
Brief für eine Bank (derzeit wohl nicht valutiert).
Soweit bekannt, ist der Anteil des die Versteigerung beantragenden Miteigentümers lediglich mit
der Globalbelastung belastet. Weitere Miteigentümer sind derzeit dem Verfahren nicht
beigetreten. Der Versteigerungsvermerk ist am 17.7.2013 in das Grundbuch eingetragen worden.
Der Versteigerungstermin wurde auf den 22.10.2015 bestimmt.

II. Fragen
Der teilungswillige Eigentümer des Hausgrundstücks ist zum Zwecke der Erschließung auf die
Nutzung des Zufahrtsgrundstücks im Rahmen der Grunddienstbarkeit angewiesen. Es fragt sich
daher, ob diese „Globalbelastung“ aus sich heraus versteigerungsfest ist oder ob hierzu weitere
Schritte erforderlich sind. Ferner fragt er sich, ob auch der Nießbrauch und das Grundpfandrecht
lastend lediglich am Miteigentumsanteil des Eigentümers des Hausgrundstücks (also nicht an
dem Miteigentumsanteil aus dem heraus die Versteigerung betrieben wird) ohne weiteres auch
nach der Versteigerung bestehen bleibt. Falls dies nicht der Fall sein sollte, stellt sich die Frage,
ob es – etwa durch Beitritt zum Verfahren (dann evtl. wegen § 182 Abs. 1 ZVG) – möglich ist,
dass diese Rechte erhalten bleiben.

III. Zur Rechtslage
1. Geringstes Gebot bei einer Teilungsversteigerung
Soll eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft erfolgen, so
finden die Vorschriften des Ersten und Zweiten Abschnitts des ZVG entsprechende Anwendung,
soweit sich nicht aus den §§ 181 bis 185 ZVG etwas anderes ergibt, § 180 Abs. 1
ZVG.
Im Gegensatz zu einer „normalen“ Zwangsversteigerung kann im Falle einer Teilungsversteigerung
bei der Aufstellung des geringsten Gebots (vgl. Legaldefinition in § 44 Abs. 1
ZVG) der Anspruch des bestrangig betreibenden Gläubigers nicht zugrunde gelegt werden,
weil es einen solchen nicht gibt; das Verfahren wird nicht aus einem Recht am Grundstück,
sondern aus dem Eigentum heraus betrieben. Deshalb ordnet § 182 Abs. 1 ZVG an, dass –
neben den Verfahrenskosten gem. § 109 ZVG und den Ansprüchen aus den Rangklassen 1-
4, 7, 8 des § 10 Abs. 1 ZVG – bei der Feststellung des geringsten Gebots die folgenden
Rechte zu berücksichtigen sind:
a) die den Anteil des Antragstellers allein belastenden Rechte (Einzelrechte);
b) die den Anteil des Antragstellers mitbelastenden Rechte, und zwar unabhängig davon,
ob diese das ganze Grundstück oder nur Anteile einiger anderer Miteigentümer belasten
(Gesamtrechte);
c) alle Rechte an einem anderen Anteil, welche einem der zu (b) genannten Rechte vorgehen
oder gleichstehen (vgl. zum Ganzen: Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl.
2013, § 182 Rn. 6 ff.; Böttcher, ZVG, 5. Aufl. 2010, § 182 Rn. 1; Nickel, FPR 2013,
370 (373)).
Sonstige Rechte an den Anteilen der übrigen Miteigentümer werden nicht berücksichtigt.
Sie erlöschen durch Zuschlagserteilung und werden bei der Erlösverteilung dann insoweit
berücksichtigt, als die Teilungsmasse ausreicht, §§ 52 Abs. 1 S. 2, 91 Abs. 1 ZVG.
Nach dem mitgeteilten Sachverhalt besteht folgende Belastungssituation:
Anteil des Antragstellers Anteil des Klienten
Belastungen:
Abteilung II:
Abteilung II:
Abteilung III:
Globalbelastung mit diversen
Dienstbarkeiten
---
---
Globalbelastung mit diversen
Dienstbarkeiten
Nießbrauch
Grundschuld
Demzufolge bleiben gem. § 52 Abs. 1 S. 1 ZVG die Dienstbarkeiten, die an sämtlichen
Anteilen lasten, bestehen. Die Grundschuld und der Nießbrauch, die jeweils gegenüber der
Gesamtbelastung nachrangig sind, würden an Belastungsgegenstand „193/3000“ untergehen.
2. Geringstes Gebot bei mehreren Antragstellern
Die Frage, wie das geringste Gebot zu ermitteln ist, wenn die Teilungsversteigerung von
mehreren Miteigentümern mit unterschiedlich belasteten Anteilen betrieben wird, ist heftig
umstritten (vgl. hierzu: Böttcher, ZVG, 5. Aufl. 2010, § 182 Rn. 12-17; Nickel, FPR 2013,
370, 375; Depré/Popp, ZVG, 2014, § 182 Rn. 9 - 15)
Nach der sog. Totalbelastungstheorie soll § 182 ZVG auf jeden einzelnen Antragsteller zur
Anwendung kommen mit der Folge, dass alle Rechte auf den Anteilen sämtlicher Antragsteller
in das geringste Gebot aufzunehmen sind. Die Frage, ob die Teilungsversteigerung
durch einen Miteigentümer blockiert werden kann, soll einer Klärung vor dem Prozessgericht
vorbehalten sein. Hiernach bestünde also die Chance, dass durch einen „Beitritt“
Ihrer Klienten die Grundschuld und der Nießbrauch auf dem Miteigentumsanteil bestehen
bleiben.
Nach der sog. Zustimmungswegfalltheorie erfolgt die Feststellung auf dieselbe Weise,
allerdings wird jedem Antragsteller das Recht zugestanden, einseitig – ohne die Zustimmung
der übrigen Miteigentümer gem. § 59 Abs. 1 S. 3 ZVG – ein Versteigerungsangebot
zu verlangen, also ohne Berücksichtigung der Belastungen auf den Anteilen der anderen
Antragsteller. Der bislang die Teilungsversteigerung betreibende Miteigentümer könnte also
verlangen, dass die Versteigerung zu einem Gebot ohne Berücksichtigung der Belastungen
auf dem Anteil Ihrer Klienten erfolgt.
Die Korrealbelastungstheorie geht davon aus, dass nur die Gesamtrechte, die auf den
Anteilen sämtlicher Antragsteller lasten (hier also die Dienstbarkeiten), sowie die diesen
Gesamtrechten im Range vor- oder gleichstehenden Rechte in das geringste Gebot aufzunehmen
sind. Hiernach würden die Grundschuld und der Nießbrauch – wie unter Ziffer 1
dargestellt – untergehen.
Nach der – wohl herrschenden – Niedrigstgebot-Theorie wird für jeden Antragsteller das
geringste Gebot gem. § 182 ZVG ermittelt. Dem Versteigerungsverfahren wird sodann aber
insgesamt dasjenige geringste Gebot zugrunde gelegt, das am niedrigsten ist. Ausgehend davon,
dass der Anteil des derzeit die Teilungsversteigerung betreibenden Gläubigers nicht mit
weiteren Rechten (insbesondere Grundpfandrechten) belastet ist, bestünde hier das geringste
Gebot praktisch nur aus den Verfahrenskosten gem. § 109 ZVG. Das geringste Gebot für
das von Ihren Klienten beantragte Versteigerungsverfahren würde demgegenüber neben den
Verfahrenskosten auch den Ausgleichsbetrag gem. § 182 Abs. 2 ZVG für die Grundschuld
und den Nießbrauch umfassen, wäre also im Ergebnis deutlich höher. Nach der Niedrigstgebot-
Theorie würde somit dem Versteigerungsverfahren das für den derzeitigen Antragsteller
ermittelte geringste Gebot zugrunde gelegt mit der Folge, dass auch hier die Grundschuld
und der Nießbrauch untergehen würden.
Die Frage, welcher Theorie sich das zuständige Vollstreckungsgericht im konkreten Einzelfall
anschließen wird, wäre von Beteiligten abzuklären.