letzte Aktualisierung: 20.10.2022
BGH, Urt. v. 16.9.2022 – V ZR 180/21

WEG §§ 9b Abs. 1 S. 2, 18 Abs. 1
Vertretung der verwalterlosen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Aktivprozess
gegen einzelne Wohnungseigentümer

1. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, so wird sie bei einer gegen
einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer
gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot
unterliegt, vertritt er den klagenden Verband allein (Fortführung von Senat, Urteil vom 8. Juli 2022 –
V ZR 202/21, juris).
2. In einer verwalterlosen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bedarf die Erhebung einer gegen
einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichteten Klage auf anteilige Zahlung einer beschlossenen
Sonderumlage keiner auf die Klageerhebung bezogenen Beschlussfassung.
3. Erhebt der Verwalter im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Klage gegen
einzelne Wohnungseigentümer, sind Beschränkungen seiner Vertretungsmacht im Innenverhältnis,
die die Befugnis zur Klageerhebung betreffen, jedenfalls im Grundsatz nicht zu überprüfen.

Entscheidungsgründe:

I.
Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung u.a. in ZWE 2021, 467 veröffentlicht
ist, hält den gewillkürten Parteiwechsel auf Klägerseite gemäß § 263
ZPO für zulässig. Die GdWE werde gemäß § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch die
früheren Kläger zu 1 und 2 vertreten. Die spätere Veräußerung der Einheit der
Beklagten stehe dem nicht entgegen, weil die Beklagten im Zeitpunkt der Erklärung
des Parteiwechsels gegenüber dem Gericht noch Wohnungseigentümer gewesen
seien. Auf die Frage, ob es für die Erhebung einer solchen Klage eines
Beschlusses bedürfe, komme es nur im Innenverhältnis und nicht im Verhältnis
zu dem Gericht an. In der Sache sei der Zahlungsanspruch begründet. Ein Wohnungseigentümer
müsse die Beitragsvorschüsse zahlen, die während der Dauer
seiner Mitgliedschaft fällig geworden seien.

II.
Die Revision der Beklagten ist insgesamt zulässig. Allein daraus, dass das
Berufungsgericht die Zulassungsentscheidung mit der klärungsbedürftigen Vertretung
der verwalterlosen Zweiergemeinschaft begründet, kann - anders als die
Erwiderung meint - nicht auf eine Beschränkung der Zulassung geschlossen werden.
In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet.

1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, dass das Berufungsgericht
den Parteiwechsel auf Klägerseite als sachdienlich zugelassen hat (§ 533
ZPO i.V.m. § 263 ZPO). Ob anders als bei der Zulassung eines Parteiwechsels
auf Beklagtenseite (dazu BGH, Urteil vom 10. November 1980 - II ZR 96/80, NJW
1981, 989) eine Überprüfung durch das Rechtsmittelgericht gemäß § 268 ZPO
ausgeschlossen ist (so BGH, Urteil vom 20. Januar 1987 - X ZR 70/84, NJW-RR
1987, 1084, 1085; aA Stein/Jonas/Roth, ZPO, 23. Aufl., § 268 Rn. 8), ist nicht
entscheidungserheblich, weil die Zulassung des Parteiwechsels jedenfalls nicht
zu beanstanden ist. Das Berufungsgericht verweist zu Recht darauf, dass die
Rechtsverteidigung der Beklagten durch den Klägerwechsel nicht beeinträchtigt
wird; die Klage richtet sich unverändert auf das von Anfang an verfolgte Ziel,
nämlich die Zahlung der anteiligen Sonderumlage auf das Gemeinschaftskonto.
2. Zutreffend ist ferner die Annahme des Berufungsgerichts, dass die
GdWE wirksam vertreten ist.

a) Nach Verkündung des Berufungsurteils hat der Senat die Vertretung
der verwalterlosen GdWE in einem Beschlussklageverfahren geklärt. Insoweit
führt der Ausschluss des oder der klagenden Wohnungseigentümer von der nach
§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG angeordneten Gesamtvertretung dazu, dass die beklagte
Gemeinschaft in diesem Prozess durch die übrigen Wohnungseigentümer
gemeinschaftlich vertreten wird. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem
Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er den Verband im Prozess allein (vgl.
Senat, Urteil vom 8. Juli 2022 - V ZR 202/21, juris Rn. 36 ff.).

b) Dasselbe gilt in Binnenstreitigkeiten, in denen die GdWE gegen einzelne
Wohnungseigentümer klagt.

aa) Hat die GdWE keinen Verwalter, so wird sie bei einer gegen einzelne
Wohnungseigentümer gerichteten Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer
gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem
Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er den klagenden Verband allein. Die
Erwägungen, die der Senat für Passivprozesse angestellt hat, lassen sich auf
Aktivprozesse übertragen. Denn unabhängig von der Parteirolle der GdWE ist
derjenige Wohnungseigentümer, der ihr als Prozesspartei gegenübersteht, seinerseits
von der Vertretung der Gemeinschaft ausgeschlossen. Der Zweck des
§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG, der darin besteht, die Vertretung der Gemeinschaft zu
gewährleisten, kann auch in einem Aktivprozess nur erreicht werden, wenn die
verbleibenden Wohnungseigentümer zur Vertretung berechtigt sind (vgl. zum
Ganzen Senat, Urteil vom 8. Juli 2022 - V ZR 202/21, juris Rn. 36 ff.).

bb) Die Gegenauffassung, die die verwalterlose GdWE bei Ausschluss eines
Wohnungseigentümers von der Vertretung als nicht prozessfähig ansieht (zu
Nachweisen siehe Senat, Urteil vom 8. Juli 2022 - V ZR 202/21, juris Rn. 35),
kann für Aktivprozesse erst recht nicht überzeugen. Sie erschwerte die ordnungsmäßige
Verwaltung, weil ohne erkennbaren Nutzen prozessuale Hindernisse für
Klagen gegen einzelne Wohnungseigentümer, die ihre wohnungseigentumsrechtlichen
Verpflichtungen nicht einhalten, entstünden. Insbesondere wäre die
Gemeinschaft nicht ohne weiteres in der Lage, gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG
beschlossene Vorschüsse zur Kostentragung gerichtlich geltend zu machen; dies
widerspräche dem erklärten Ziel der Reform, die Teilnahme der Gemeinschaft
am Rechtsverkehr auch im Hinblick auf die Verfolgung von Hausgeldansprüchen
effizienter zu gestalten (dazu näher unten Rn. 14). Im Ergebnis wäre die finanzielle
Grundlage der GdWE gefährdet. Die Bestellung eines Prozesspflegers für
die GdWE könnte die mit der Prozessunfähigkeit einhergehenden Probleme nicht
lösen, weil ein Prozesspfleger auch in Aktivprozessen nicht als „Ersatzverwalter“
dienen kann (vgl. zum Passivprozess Senat, Urteil vom 8. Juli 2022
- V ZR 202/21, juris Rn. 47 ff.). Es kommt hinzu, dass die Regelung des § 57
ZPO ohnehin nur den prozessunfähigen Beklagten und gerade nicht den prozessunfähigen
Kläger betrifft (vgl. dazu und zu etwaigen - hier nicht einschlägigen
- Ausnahmen Senat, Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 8/13, WM 2014,
1054 Rn. 23).

c) Infolgedessen waren die Kläger zu 1 und 2 als Vertreter der GdWE befugt,
für diese einen Rechtsanwalt zu beauftragen und Prozessvollmacht zu erteilen,
und der Prozessbevollmächtigte der GdWE konnte deren Eintritt in das
laufende Verfahren im Wege des Parteiwechsels erklären. Die danach erfolgte
Veräußerung der Einheiten der Beklagten führt zwar dazu, dass die GdWE nunmehr
gemäß § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch die Kläger zu 1 und 2 sowie die
Rechtsnachfolgerin der Beklagten gemeinschaftlich vertreten wird; das ändert
aber gemäß § 86 ZPO nichts an dem Fortbestand der wirksam erteilten Prozessvollmacht
(vgl. auch BGH, Urteil vom 8. Februar 1993 - II ZR 62/92, BGHZ 121,
263, 265 f.).

3. Darauf, dass ein Beschluss der GdWE über die Erhebung der Zahlungsklage
offenkundig nicht gefasst worden ist, kommt es für die Zulässigkeit der
Klage im Ergebnis nicht an.

a) Bei der verwalterlosen Gemeinschaft entspricht die Vertretungsmacht
der Wohnungseigentümer grundsätzlich derjenigen des Verwalters nach § 9b
Abs. 1 Satz 1 WEG (vgl. Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 9b Rn. 20). Erhebt der
Verwalter im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Klage gegen
einzelne Wohnungseigentümer, sind Beschränkungen seiner Vertretungsmacht
im Innenverhältnis, die die Befugnis zur Klageerhebung betreffen, jedenfalls im
Grundsatz nicht zu überprüfen. Das entspricht der nahezu einhelligen und zutreffenden
Ansicht, der auch das Berufungsgericht gefolgt ist (vgl. MüKoBGB/
Rüscher, 8. Aufl., § 18 WEG nF Rn. 118; Zschieschack in Jennißen, WEG,
7. Aufl., § 9b Rn. 50; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 3
Rn. 62 und Kap. 9 Rn. 123; Mediger, NZM 2022, 123, 127; Schultzky, ZWE 2021,
62, 66; wohl auch MüKoBGB/Burgmair, 8. Aufl., § 9b WEG nF Rn. 14;
aA BeckOGK/Greiner, WEG [1.6.2022], § 9b Rn. 8.2 f.).

Überzeugend ist diese Sichtweise deshalb, weil die Klageerhebung als
Prozesshandlung gegenüber dem Gericht ebenso wie die Beauftragung eines
Rechtsanwalts durch die im Außenverhältnis unbeschränkte Vertretungsmacht
des Verwalters gedeckt wird. Insgesamt sollte die Teilnahme der GdWE am
Rechtsverkehr effizienter gestaltet (vgl. BT-Drucks. 19/18791, S. 2) und insbesondere
ein effektives Hausgeldinkasso gewährleistet werden (vgl. Abschlussbericht
der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes,
NZM 2019, 705, 717 f.). Der gewünschte Effizienzgewinn träte nicht ein,
wenn beklagte Wohnungseigentümer einer Klage der GdWE wie bislang unter
Verweis auf die fehlende Ermächtigung im Innenverhältnis entgegentreten könnten;
auch die Ausübungsbefugnis der GdWE bezogen auf Klagen gemäß § 1004
Abs. 1 BGB wegen einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums
wäre entwertet, wenn weiterhin auch die auf die Klageerhebung bezogene interne
Willensbildung überprüft werden müsste (vgl. auch - allerdings noch zum
Übergangsrecht - Senat, Urteil vom 7. Mai 2021 - V ZR 299/19, NZM 2021, 561
Rn. 24; Urteil vom 28. Januar 2022 - V ZR 106/21, ZWE 2022, 209 Rn. 21). Davon
zu unterscheiden ist die materielle Begründetheit der Klage, die, sofern sie
von Beschlüssen der GdWE abhängt, (selbstverständlich) eine darauf bezogene
Prüfung des Gerichts erfordert (vgl. Mediger, NZM 2022, 123, 127); so setzt hier
der Erfolg der Zahlungsklage in der Sache voraus, dass ein gültiger Beschluss
über die Erhebung der Sonderumlage gefasst worden ist (vgl. unten Rn. 17).

b) Ob - und ggf. unter welchen Voraussetzungen - evident bestehende
Beschränkungen im Innenverhältnis der Vertretungsmacht im Prozess entgegenstehen
können oder sogar ein Missbrauch der Vertretungsmacht anzunehmen
sein kann, bedürfte allerdings noch abschließender Klärung. Hier kommt es darauf
aber nicht an. Der Umstand, dass die zerstrittenen Parteien offenkundig keinen
Beschluss über die Erhebung der Zahlungsklage gefasst haben, beschränkt
die Vertretungsmacht der Kläger im Innenverhältnis schon deshalb nicht, weil
eine solche Beschlussfassung jedenfalls in Beitragsverfahren entbehrlich ist.
Zwar dürfte die Erhebung einer Klage auf Zahlung einer - wie hier - hohen anteiligen
Sonderumlage schon wegen der Prozesskosten im Innenverhältnis nicht zu
den Angelegenheiten von untergeordneter Bedeutung im Sinne von § 27 Abs. 1
Nr. 1 WEG zählen (vgl. BT-Drucks. 19/22634, S. 47; Dötsch/Schultzky/
Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 9 Rn. 123). Aber in einer verwalterlosen
GdWE bedarf die Erhebung einer gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer
gerichteten Klage auf anteilige Zahlung einer beschlossenen Sonderumlage keiner
auf die Klageerhebung bezogenen Beschlussfassung. Während der künftige
Beklagte gemäß § 25 Abs. 4 Alt. 2 WEG nicht stimmberechtigt ist, können die
verbleibenden Wohnungseigentümer die GdWE im Prozess nämlich ohnehin nur
gemeinschaftlich vertreten; hier hätten in dem maßgeblichen Zeitpunkt der Einreichung
des Parteiwechsels bei Gericht nur die früheren Kläger zu 1 und 2 ein
Stimmrecht gehabt. Eine förmliche Beschlussfassung zu verlangen, deren Ergebnis
bereits zweifelsfrei feststeht, wäre - worauf auch das Berufungsgericht
verweist - eine unnötige Förmelei. Das gilt umso mehr, als die Einberufung und
Durchführung einer Eigentümerversammlung in einer zerstrittenen verwalterlosen
GdWE beträchtliche Probleme aufwirft. Soweit der Senatsrechtsprechung
zufolge die üblichen Verwaltungsregeln auch in einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft
eingehalten werden müssen, bezieht sich dies auf Sachverhalte, in
denen die Beschlussfassung - anders als hier - gerade keine unnötige Förmelei
ist, so dass ggf. eine Beschlussersetzung durch Gestaltungsurteil herbeigeführt
werden muss (vgl. zur Herbeiführung einer geordneten Abrechnung Senat, Urteil
vom 25. September 2020 - V ZR 288/19, NZM 2021, 146 Rn. 15 ff.; zur Ausübung
des Selbstbeseitigungsrechts Senat, Urteil vom 5. Juli 2019
- V ZR 149/18, NJW 2020, 42 Rn. 17).

4. Schließlich ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die
Klage in der Sache als begründet ansieht. Der zu TOP 2 gefasste Beschluss vom
19. November 2019 begründet die anteilige Zahlungspflicht der Beklagten.

a) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Wohnungseigentümer
die Beitragsvorschüsse zu leisten, die während der Dauer seiner Mitgliedschaft
in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen
oder Sonderumlagen fällig werden (sog. „Fälligkeitstheorie“; vgl.
Senat, Urteil vom 15. Dezember 2017 - V ZR 257/16, NJW 2018, 2044 Rn. 8
mwN). Dem Beschluss zufolge ist die Sonderumlage bereits am 31. Dezember
2019 fällig geworden, also unter Geltung des alten Rechts und lange vor Umschreibung
des Eigentums von den Beklagten auf die Erwerber. Die Fälligkeitsregelung
ist wirksam; die Beschlusskompetenz ergibt sich aus § 21 Abs. 7
WEG aF (vgl. Senat, Urteil vom 15. Dezember 2017 - V ZR 257/16, aaO Rn. 21
mwN; siehe nunmehr § 28 Abs. 3 WEG). Infolgedessen schulden zweifelsfrei die
Beklagten die Sonderumlage.

b) Soweit das Berufungsgericht die Auswirkungen einer laufenden Anfechtungsklage
erörtert, verliert es aus den Augen, dass jedenfalls in dem von ihm
genannten Verfahren, mit dem auch der Senat befasst war, nur der zu TOP 1
gefasste Beschluss über die Dachsanierung, nicht jedoch derjenige zu TOP 2
über die Erhebung der Sonderumlage angefochten worden war (vgl. Senat, Beschluss
vom 7. April 2022 - V ZR 265/21, NZM 2022, 512 ff.). Aber selbst wenn
auch der zu TOP 2 gefasste Beschluss angefochten worden sein sollte, änderte
dies entgegen der Ansicht der Revision nichts daran, dass die Sonderumlage
geschuldet ist. Denn solange Beschlüsse über die Erhebung von Sonderumlagen
nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig und begründen
die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers; auch kommt eine Aussetzung
des Verfahrens über die Zahlungsklage nicht in Betracht (vgl. Senat,
Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 167/13, WuM 2014, 364 Rn. 6 f.). Die Anfechtungsklage
gegen den Beschluss über die Maßnahme (TOP 1) hat schon deshalb
keinen Einfluss auf die Zahlungspflicht, weil sie weiterhin rechtshängig ist. Was
die spätere Veräußerung angeht, war es Sache der Beklagten, mit den Erwerbern
im Innenverhältnis vertraglich zu regeln, wer die fällige Sonderumlage aufbringen
soll.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.