DNotI
Deutsches Notarinstitut
letzte Aktualisierung: 30.5.2016
OLG Schleswig, Beschl. v. 10.4.2016 - 2 Wx 12/16

BGB §§ 93 f.; WEG § 1 Abs. 1
Begründung von Wohnungseigentum an schwimmenden Häusern im Einzelfall möglich

Errichtet der Eigentümer auf einer Wasserfläche schwimmende Häuser, die mit dem Erdboden
über eine unlösbare Verankerung mit fest in den Grund gerammten Dalben sowie über den Steg
zum Uferflurstück verbunden sind, können diese Häuser die für die Aufteilung in WEG
erforderliche Gebäudeeigenschaft aufweisen. Die Gebäudeeigenschaft liegt vor, wenn die
Zerlegung der einzelnen Steganlagen zu massiven Zerstörungen führen würde, ein Transport der
Anlage ohne die Verankerung durch die Stege nicht möglich ist und die Verankerung der
Steganlagen mit dem Grund und Boden in ihrer Stabilität einer anderweiten Verbindung in
nichts nach steht. Es genügt, wenn die Verbindung mit dem Erdboden nur die horizontale
Lagestabilität sichert, während vertikale Bewegungen durch den Wasserstand ausgeglichen
werden. (Leitsatz der DNotI-Redaktion)

Gründe:

I.
Die Beteiligte begehrt die Eintragung einer Teilung in Wohnungseigentum.
Zu dem betroffenen Grundbesitz, dessen Eigentümerin die Beteiligte ist, gehören unter
anderem die aus der Teilung der bisherigen Flurstücke 4 und 5 entstandenen Flurstücke 2
und 3 der Flur 3, Gemarkung O1. Das Flurstück 3 mit einer Größe von 4.905 m² befindet
sich am Ufer der Schlei, und das Flurstück 2 mit einer Größe von 31.088 m² gehört zu der
daran unmittelbar angrenzenden Wasserfläche. Die Beteiligte befasst sich im Rahmen des
Projekts „Ostseeresort O1“ mit der Errichtung einer Ferienwohnanlage auf den betroffenen
Flurstücken, die aus 60 Ferien-Wohneinheiten sowie Einrichtungen des
Gemeinschaftseigentums bestehen wird. Die Wohneinheiten sollen in vier Anlagen zu je 15
Wohneinheiten auf dem Wasserflurstück 2 entstehen, die jeweils über einen Steg mit dem
Uferflurstück 3 verbunden sind. Bisher sind zwei der vier Anlagen fertiggestellt. Auf dem
Uferflurstück sind ferner insgesamt 71 Pkw-Stellplätze vorgesehen, an denen
Sondernutzungsrechte begründet werden sollen. Wegen der örtlichen Gegebenheiten und
der geplanten Anordnung der Wohnungen und Stellplätze wird auf die Anlage 1 zur
Erklärung über die Änderung der Teilungserklärung vom 5. Oktober 2015 (UR-Nr.
/2015 des Notars Ralph N1 in B1) Bezug genommen.
Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 8. April 2015 (UR-Nr. /2015 des Notars N1),
geändert und ergänzt durch Erklärungen vom 5. Oktober 2015 (UR-Nr. /2015 des
Notars N1), teilte die Beteiligte die betroffenen Teilflächen nach § 8 WEG in 60
Wohnungseigentums-Einheiten auf. Bei den Teilflächen handelt es sich um die nach
Vermessung entstandenen Flurstücke 2 und 3 (vgl. Identitätserklärung vom 5. Oktober
2015, UR-Nr. /2015 des Notars N1). Die Beteiligte nahm bei der Aufteilung Bezug auf
die mit der Teilungserklärung verbundene Abgeschlossenheitsbescheinigung des Kreises
Schleswig-Flensburg vom 7. September 2015. Darin hat die Bau- und Umweltverwaltung des
Kreises bescheinigt, die im beiliegenden Aufteilungsplan mit den Nummern 1 bis 60
bezeichneten Wohnungen in den zu errichtenden Gebäuden auf dem Grundstück in K1, 11,
seien in sich abgeschlossen und entsprächen dem Erfordernis des § 3 Abs. 2 WEG. Der
Teilungserklärung vom 8. April 2015 ist als Anlage 67 ferner die Bau- und
Leistungsbeschreibung mit der Bezeichnung „'Schwimmende Häuser' OstseeResort O1“
beigefügt. Die Erstellung der 60 Ferienhäuser geschieht nach Baubeschreibung und
vorgelegten Plänen wie folgt:
Jede der vier Anlagen hat eine Länge von ca. 110 m sowie eine Breite von ca. 29 m und
besteht aus fünf so genannten Kombiplattformen mit jeweils drei Häusern und anteiligem
Gehweg. Jede Kombiplattform mit einem Gewicht von ca. 315 t (ohne Aufbauten) wird vor
Ort aus jeweils drei schwimmenden Fundamenten erstellt, die nach dem Transport im
Wasser durch Betonieren zu den Kombiplattformen als starren Einheiten zusammengefügt
werden. Die Verbindung zwischen den einzelnen Kombiplattformen erfolgt kraftschlüssig und
gelenkig mittels Spezialkupplungssystemen aus Gummipuffern und Kupplungsseilen. Laut
Erläuterung durch den Notar im Schriftsatz vom 4. Dezember 2015 werden die
Spezialkupplungen durch eine Fachfirma unzugänglich montiert und führen zu einer
unlösbaren Verschraubung (gekontert und gesichert).
Die aus fünf miteinander verbundenen Kombiplattformen bestehenden Anlagen werden mit
dem Ufer jeweils durch einen Steg verbunden, der landseitig gelenkig und seeseitig auf
Rollen gelagert ist, um Wasserstandsschwankungen ausgleichen zu können. Das landseitige
Widerlager zur Befestigung der gelenkigen Anbindung jeder Anlage wird aus einem
Stahlbetonfundament hergestellt. Über den jeweiligen Steg findet die gesamte
„medientechnische Erschließung“ (Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation) für die 15
Einheiten der Anlage statt. Die vom Land kommende Medienversorgung verzweigt sich in die
einzelnen Einheiten und kann nicht (wie etwa bei Kreuzfahrtschiffen) einfach gekappt
werden. Um die vier Anlagen zu je 15 Wohneinheiten nebst Gehweg, Zugangsponton und
Medienversorgung in einer definierten Lage zu halten und die Möglichkeit horizontaler
Bewegungen auf 2 cm zu begrenzen, wird jede von ihnen mit jeweils 26 rundherum
angebrachten Dalben gesichert. Diese Dalben bestehen aus Stahlrundrohren mit einem
Durchmesser von 50,8 cm, die in den Baugrund unter dem Wasser gerammt werden. Die
Lastweiterleitung aus der „schwimmenden“ Anlage in die Dalben erfolgt mit speziellen
Dalbenschlössern aus verzinktem Stahl und vierseitig angeordneten Nylon-Gleitlagern, so
dass die Anlage bei Wasserstandsänderungen vertikal beweglich ist. Auch die Verbindung
der Steganlagen mit den Dalben ist laut Erläuterung durch den Notar im Schriftsatz vom 4.
Dezember 2015 unlösbar.
Der beurkundende Notar hat die Teilungserklärung vom 8. April 2015, die Änderung vom
5. Oktober 2015 sowie die Identitätserklärung vom 5. Oktober 2015 mit Schriftsatz vom
6. Oktober 2015 - jeweils nebst Anlagen - beim Grundbuchamt eingereicht. Er hat gemäß
§ 15 GBO die Anträge auf Teilung, Abschreibung und Vereinigung der Flurstücke 2 und 3 in
einem neu anzulegenden Grundbuchblatt sowie auf Eintragung der Teilung in
Wohnungseigentum gestellt. Mit Schriftsatz vom 2. November 2015 hat er ferner eine
Bescheinigung des Dipl.-Ing. Thomas P1 über die Lagestabilität der jeweiligen Häuser in
unverrückbarer Position auf dem zugehörigen Grundstück vorgelegt. Seinem weiteren
Schriftsatz vom 11. November 2015 hat der Notar eine Darstellung zur genauen Position der
insgesamt 104 (4 x 26) Dalben beigefügt, mit denen die Konstruktion mit dem Grund und
Boden verankert ist.
Das Grundbuchamt hat dem Notar mit als „Zwischenverfügung“ bezeichnetem Schreiben
vom 23. November 2015 mitgeteilt, dass gegen die beantragte Eintragung der Teilung
gemäß § 8 WEG Bedenken beständen. Der Rechtspfleger hat ausgeführt, er halte die
Konstruktion nicht für eintragungsfähig und beabsichtigte, den Antrag zurückzuweisen. Die
Bauwerke seien nicht mit dem Grund und Boden verbunden, sondern nur die in den Boden
gerammten Dalben. Die schwimmenden Einheiten seien „mittels der Dalbenschlösser gerade
nicht fest verbunden“.
Der Notar hat daraufhin mit dem oben bereits erwähnten Schriftsatz vom 4. Dezember 2015
dargelegt, dass eine Ablösung der einzelnen Einheiten sowie der jeweiligen Steganlagen nur
unter hohem technischem und finanziellem Aufwand mit Gewaltanwendung zu
bewerkstelligen sei und zudem die teilweise Zerstörung der Gesamtanlage bedeute. Die
Kombiplattformen könnten nicht einzeln als eine Art „Hausboot“ genutzt werden. Ein
Ausschwimmen der Plattformen sei nur möglich, wenn die Dalbenschlösser mit hohem
technischem Aufwand gelöst und die Dalben entfernt würden. Außerdem bestehe ohne die
Verankerungen die Gefahr des Kenterns, und die komplette Medienver- und -entsorgung
funktioniere ebenfalls nur für die gesamte Anlage und nicht für einzelne Häuser. Zudem sei
im Bebauungsplan die Nutzung als ortsfeste Ferienhäuser vorgesehen, und die Bauaufsicht
des Kreises Schleswig-Flensburg habe die Genehmigungsfreistellung nach § 68 LBO SH für
Gebäude der Gebäudeklasse 1 erteilt. Der Notar hat dem Grundbuchamt in dem Schriftsatz
vom 4. Dezember 2015 schließlich angeboten, die technischen Details der baulichen Anlage
in Begleitung eines technischen Fachmanns zu besprechen.
Mit weiterem als „Zwischenverfügung“ bezeichnetem Schreiben vom 8. Dezember 2015 hat
der Rechstpfleger des Grundbuchamts erklärt, er halte die Eintragung von
Wohnungseigentum weiterhin für unzulässig. Er könne es dem Notar zwar nicht verwehren,
ihn während der Sprechzeiten aufzusuchen. In diesem Fall gehe es aber nicht um bauliche
Details, sondern um die rechtliche Zuordnung des Vorhabens. Die Beteiligte hat mit eigenem
Schriftsatz vom 19. Januar 2016 nochmals vorgetragen, dass die Anlage nur vertikal
beweglich sei, die Pfähle und die Wasserhäuser aber durch geschlossene, verschweißte
Pfahllager verbunden seien. Wegen der weiteren Ausführungen der Beteiligten zu den
Kosten und Zerstörungsfolgen der Trennung einzelner Häuser oder einer kompletten
Steganlage wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 19. Januar 2016 Bezug genommen.
Durch Beschluss vom 11. Februar 2016 hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung
der Teilung in Wohnungseigentum zurückgewiesen und die Entscheidung über die
Abschreibung der Flurstücke 2 und 3 bis zur rechtskräftigen Entscheidung über den
Zurückweisungsbeschluss zurückgestellt. Zur Begründung hat der Rechtspfleger ausgeführt,
die Wohnungen seien nicht mit dem Grund und Boden verbunden und damit nicht
Bestandteile des Grundstücks. Sie seien auch nicht fest mit den Dalben verbunden, sondern
nur gegen eine horizontale Verrückung gesichert, während sie im Übrigen lose mit den
Schlössern an den Dalben lägen, um vertikale Bewegungen durch den Wasserstand
ausgleichen zu können. Eine gleiche oder ähnliche Anlage sei bisher noch in keinem
Grundbuchamt als Wohnungseigentum eingetragen worden. Entscheidungen von Gerichten
seien hierzu bisher, soweit bekannt, nicht ergangen. Allerdings habe der Bundesfinanzhof in
seinem Urteil vom 26. Oktober 2011 (Az. II R 27/10) festgestellt, dass eine auf dem Wasser
schwimmende Anlage mangels fester Verbindung mit dem Grund und Boden und wegen
fehlender Standfestigkeit bewertungsrechtlich kein Gebäude sei. Das Grundbuchamt ist
abschließend zu dem Schluss gekommen, die von der Beteiligten errichteten Einheiten seien
„wie gewöhnliche Sachen zu behandeln“ und unterfielen nicht dem WEG.
Noch vor Zustellung des Zurückweisungsbeschlusses vom 11. Februar 2016 hat die
Beteiligte mit Schriftsatz des Notars vom 12. Februar 2016 unmittelbar beim
Oberlandesgericht Beschwerde gegen die „Zwischenverfügung“ vom 23. November 2015
eingelegt. Wegen ihres Vortrages zu der nach ihrer Auffassung gegebenen
Gebäudeeigenschaft der „schwimmenden Häuser“ wird auf den Inhalt der Beschwerdeschrift
Bezug genommen. In Unkenntnis der bereits ergangenen Zurückweisungsentscheidung hat
der Senat mit Verfügung der Berichterstatterin vom 18. Februar 2016 die Beschwerdeschrift
zunächst zur Durchführung des Verfahrens nach § 75 GBO an das Grundbuchamt gegeben
und für den Fall der Nichtabhilfe um Übersendung der Grundakten gebeten. Mit Verfügung
vom 24. März 2016 hat der Rechtspfleger des Grundbuchamts mitgeteilt, dass eine Abhilfe
der Beschwerde vom 12. Februar 2016 gegen die Zwischenverfügung vom 23. November
2015 nicht mehr möglich sei, und die Akten an das Oberlandesgericht übersandt. Mit
Schriftsatz des Notars an das Oberlandesgericht vom 5. April 2016 hat die Beteiligte
Beschwerde gegen den Zurückweisungsbeschluss vom 11. Februar 2016 eingelegt und zur
Begründung auf ihre Ausführungen im Schriftsatz vom 12. Februar 2016 Bezug genommen.

II.
Die Beschwerde gegen den Zurückweisungsbeschluss ist zulässig und begründet.
1.
Das Rechtsmittel vom 5. April 2016 ist als unbefristete Beschwerde nach §§ 71 ff. GBO
statthaft und in zulässiger Weise direkt beim Oberlandesgericht als Beschwerdegericht
eingereicht worden (§ 73 Abs. 1 GBO). Der Senat macht keinen Gebrauch von der
Möglichkeit, die Sache nochmals dem Grundbuchamt zuzuleiten, damit dort nach § 75 GBO
über die Frage der Abhilfe entschieden werden kann. Das Beschwerdegericht ist berechtigt,
sogleich selbst zu entscheiden (Demharter, Grundbuchordnung, 29. Auflage, § 75 Rn. 1,
m. w. N.). Eine weitere Verzögerung soll hier im Hinblick auf die erhebliche wirtschaftliche
Bedeutung der Angelegenheit vermieden werden.
Die zunächst in Unkenntnis des Zurückweisungsbeschlusses eingelegte Beschwerde vom
12. Februar 2016 gegen das als „Zwischenverfügung“ bezeichnete Schreiben des
Grundbuchamts vom 23. November 2015 war von Anfang an gegenstandslos und wird von
der Beteiligten nicht mehr verfolgt. Das Rechtsmittel vom 12. Februar 2016 ist auch nicht im
Hinblick auf eine mögliche Kostenentscheidung noch von Bedeutung. Gesonderte
Gerichtskosten sind dafür jedenfalls aus Billigkeitsgründen nach § 81 Abs. 1 S. 2 FamFG
nicht zu erheben, obwohl die Beschwerde sich nicht gegen eine gesondert anfechtbare
Zwischenverfügung im Sinne des § 18 Abs. 1 GBO (die nur zur Beseitigung eines
behebbaren Eintragungshindernisses ergehen darf) richtete und damit unstatthaft war. Die
Beteiligte ist offensichtlich durch die fehlerhafte Bezeichnung des Hinweisschreibens als
„Zwischenverfügung“ zu der Annahme gekommen, es könne sich um eine anfechtbare
Entscheidung im Sinne des § 18 Abs. 1 GBO handeln. Das unzulässige Rechtsmittel hat
auch keinen zusätzlichen Aufwand beim Beschwerdegericht verursacht.
2.
Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Das Grundbuchamt hat die Eintragung der Teilung
zu Unrecht mit der Begründung abgelehnt, das Wohnungseigentum könne an der
betroffenen Anlage wegen Fehlens der Gebäudeeigenschaft nicht errichtet werden. Die
gestellten Anträge sind vielmehr - vorbehaltlich der noch vom Grundbuchamt
vorzunehmenden Prüfung der Teilung auf mögliche behebbare Eintragungshindernisse und
der Behebung etwaiger Mängel durch die Beteiligte - zu vollziehen.
a.
Zutreffend ist im Ausgangspunkt allerdings, dass die materiell-rechtliche Begründung von
Wohnungs- oder Teileigentum und damit auch dessen Eintragung im Grundbuch nur in
Betracht kommt, wenn das Sondereigentum an Wohnungen oder an anderen Räumen in
Gebäuden auf dem betroffenen Grundstück gebildet werden soll.
Dies ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz und ist allgemein anerkannt (vgl. nur OLG Celle,
ZMR 2003, S. 221 ff.; Grziwotz in: Erman, BGB, 14. Auflage, § 1 WEG Rn. 1). Gemäß § 1
Abs. 1 WEG kann nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes das
Wohnungseigentum an Wohnungen bzw. das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken
dienenden Räumen eines Gebäudes begründet werden. Der Eigentümer eines Grundstücks
kann nach § 8 Abs. 1 WEG durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum
an dem Grundstück in der Weise in Miteigentumsanteile teilen, dass mit jedem Anteil das
Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden
bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden
Gebäude verbunden ist. Eine derartige Erklärung hat die Beteiligte in Bezug auf das
Grundstück, das nach Vollzug des Antrages zu a) im Schriftsatz vom 6. Oktober 2015 aus
den Flurstücken 2 und 3 bestehen wird, am 8. April 2015 abgegeben.
Nach der gesetzlichen Regelung ist es dabei unproblematisch, dass das Grundstück bei der
Abgabe der Teilungserklärung jedenfalls teilweise noch nicht bebaut war und bis jetzt nur die
Hälfte der geplanten Einheiten errichtet worden ist. Nach §§ 3 Abs. 1, 8 Abs. 1 WEG kann
durch Teilungsvereinbarung bzw. Teilungserklärung das Wohnungseigentum schon an
einem „zu errichtenden Gebäude“, also bereits vor der Errichtung, gebildet werden. Das den
Miteigentumsanteilen am Grundstück jeweils zugeordnete Sondereigentum an einer
Wohnung entsteht dann erst mit deren Fertigstellung. Dinglich vollzogen wird die
Teilungserklärung aber bereits durch Eintragung in die Wohnungsgrundbücher, die dem
Grundstückseigentümer die gesicherte Rechtsposition verschafft, dass dem Anteil am
Grundstück im Falle der Bebauung Sondereigentum zuwächst (BGHZ 110, 36).
Entscheidend für die Eintragungsfähigkeit ist, ob es sich bei den von der Beteiligten
geplanten Einheiten um Wohnungen handelt, die zu Gebäuden im Sinne des
Wohnungseigentumsgesetzes gehören. Die dafür maßgebliche Planung der technischen
Ausführung hat das Grundbuchamt offenbar zutreffend erfasst und insbesondere mit
Schreiben vom 8. Dezember 2015 weitere Erklärungen nicht für erforderlich erachtet, weil es
„nicht um bauliche Details, sondern um die rechtliche Zuordnung des Vorhabens“ gehe. Auf
die theoretisch denkbare Möglichkeit, dass die spätere Bauausführung anders sein könnte,
als von der Klägerin vorgetragen, hat das Grundbuchamt für die Eintragungsfähigkeit zu
Recht nicht abgestellt.
b.
Das Grundbuchamt ist indes zu Unrecht zu dem Schluss gekommen, bei den geplanten
Anlagen aus „schwimmenden Häusern“ auf den betroffenen Flurstücken der teilenden
Eigentümerin handele es sich nicht um Gebäude im Sinne des
Wohnungseigentumsgesetzes.
Der Begriff des Gebäudes ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht definiert (Armbrüster in:
Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 1 Rn. 22). Grundsätzlich wird darunter ein nach allen Seiten
abgeschlossenes Bauwerk verstanden, das einer Nutzung zugängliche Räume enthält
(Armbrüster in: Bärmann, a. a. O.; Morvilius in: Meikel, GBO, 11. Auflage, Einl. B Rn. 137 -
jeweils m. w. N.). Mit dieser Definition ist angesichts der sehr speziellen Konstruktion der
„schwimmenden Häuser“ eine klare Abgrenzung im konkreten Fall jedoch nicht möglich. Es
steht außer Frage, dass die Steganlagen nach allen Seiten abgeschlossen sind, als
Wohnungen nutzbare Räume enthalten und die einzelnen Einheiten zudem den
Anforderungen an die Abgeschlossenheit nach § 3 Abs. 2 WEG genügen. Auch die
Merkmale eines Bauwerkes, unter dem allgemein eine unbewegliche, durch Verwendung von
Arbeit und bodenfremdem Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache
verstanden wird (Schneider in: Bärmann, a. a. O., § 30 Rn. 65, m. w. N.), sind erfüllt. Eine
Verbindung des bodenfremden Materials mit dem Erdboden erfolgt über die unlösbare
Verankerung mit den rund um die Anlage fest in den Boden gerammten Dalben sowie über
den Steg zum Uferflurstück. Nicht geklärt ist damit aber die eigentliche Problematik, ob es
zur Annahme eines Gebäudes im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes genügt, wenn die
Verbindung mit dem Erdboden nur die horizontale Lagestabilität sichert, während vertikale
Bewegungen durch den Wasserstand ausgeglichen werden.
(1)
Über einen annähernd vergleichbaren Fall einer schwimmenden Anlage ist, soweit
ersichtlich, bisher nur im Hinblick auf den bewertungsrechtlichen Gebäudebegriff für das
Steuerrecht entschieden worden (BFHE 235, 192; vorgehend FG Hamburg, EFG 2010,
S. 1289 ff.).
Zu entscheiden war, ob eine im Randgebiet des Hamburger Hafens liegende Anlage aus drei
Schwimmkörpern und einem Pfahlbau mit einer Größe von insgesamt etwa 450 m², die als
gastronomisches Event- und Konferenzzentrum genutzt wird, ein Gebäude auf fremdem
Grund und Boden im Sinne des § 70 Abs. 3 BewG ist. Der dortigen Klägerin als Eigentümerin
der Anlage war durch die zuständige Wasserbehörde eine Sondernutzungsgenehmigung für
einen so genannten Lieger im Sinne des § 2 Nr. 12 der Hamburger Hafenverkehrsordnung
erteilt worden. Lieger in diesem Sinne sind ortsfest gemachte Schwimmkörper, die
insbesondere als Wohn-, Büro-, Aufenthalts- oder Versammlungsräume,
Restaurationsbetrieb, Werkstatt oder zur Lagerung verwendet werden. Sie gelten nur im
Falle der Überführung gemäß § 2 Nr. 12 HfVerkO HA als Fahrzeuge. Die Schwimmkörper
des betroffenen Konferenzzentrums waren durch Dalbenschlösser mit in den Hafengrund
gerammten Dalben verbunden und gegen horizontale Lageänderung gesichert.
Zu Gunsten der dortigen Klägerin hat der BFH - wie zuvor schon das Finanzgericht -
entschieden, dass der aus Schwimmkörpern bestehende Teil der Anlage nicht als Gebäude
zu bewerten sei. Ein Gebäude sei bewertungsrechtlich ein Bauwerk, das durch räumliche
Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewähre, den nicht nur vorübergehenden
Aufenthalt von Menschen gestatte, fest mit dem Grund und Boden verbunden sowie von
einiger Beständigkeit und standfest sei (BFH, a. a. O., m. w. N.). Für die Annahme eines
Gebäudes genüge es vor diesem Hintergrund nicht, wenn eine schwimmende Anlage
aufgrund kraftschlüssiger Verbindungen durch Dalbenschlösser nur „mittelbar“ fest mit dem
Grund und Boden verbunden sei. Eine solche Verbindung vermittele lediglich eine
positionsgenaue horizontale Ortsfestigkeit der Anlage, weil der Standort nicht durch die
Bewegung des Wassers verändert werden könne. Sie bewirke jedoch nicht, dass die Anlage
kraft ihrer Eigenschwere auf dem Boden ruhe. Auch an einer festen Verbindung mit dem
Grund und Boden durch eingerammte Pfähle fehle es insoweit. Zudem sei die erforderliche
Standfestigkeit bei einer auf dem Wasser schwimmenden Anlage nicht gegeben. Der BFH
hat schließlich unter Bezugnahme auf weitere Nachweise aus seiner Rechtsprechung
ausgeführt, die Gebäudeeigenschaft der Anlage könne auch nicht unter Berücksichtigung der
Verkehrsanschauung bejaht werden. Aus Gründen der Rechtssicherheit und der für den
Gebäudebegriff allein maßgebenden objektiven Merkmale könne ein Bauwerk, das nicht
sämtliche Merkmale eines Gebäudes aufweise, nicht auf der Grundlage einer
Verkehrsanschauung als Gebäude erfasst werden.
(2)
Das Grundbuchamt hat sich jedoch für seine Entscheidung im konkreten Fall zu Unrecht im
angefochtenen Zurückweisungsbeschluss auf die dargestellte Rechtsprechung des BFH
berufen.
Ob eine Anlage nach den technischen Details ihrer Ausführung als Gebäude im Sinne der
Rechtsprechung zum Bewertungsrecht anzusehen wäre, ist nicht maßgeblich für die Frage,
ob das vom Grundstückseigentümer errichtete Bauwerk ein Gebäude im Sinne des
Wohnungseigentumsgesetzes ist, welches eine Teilung nach § 8 Abs. 1 WEG erlaubt. Der
Begriff des Gebäudes hat nämlich in unterschiedlichen Regelungszusammenhängen - z. B.
nach §§ 94 f. BGB einerseits und in steuerrechtlichen Bewertungszusammenhängen
andererseits - eine unterschiedliche Bedeutung (BGHZ 187, 311; BGH, NJW 1999, S. 2434
f.; Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, 3. Zivilsenat, NJW-RR 2014, S. 333 ff.).
Für die hier allein zu beurteilende Möglichkeit der Teilung in Wohnungseigentum kommt nur
eine sachenrechtliche Betrachtung im Hinblick auf die Eigentumsverhältnisse an Grundstück
und Anlage nach §§ 93 ff. BGB in Betracht. Die Vorschriften des
Wohnungseigentumsgesetzes beinhalten lediglich insoweit eine Abweichung von den §§ 93,
94 BGB, als damit entgegen § 93 BGB Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung bzw.
bestimmten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen begründet werden kann, während
das Gebäude als Ganzes nach der allgemeinen Regelung in § 94 Abs. 1 S. 1 BGB nicht
Gegenstand anderer als am Grundstück bestehender Rechte ist (Zimmer in: Jennißen, WEG,
3. Auflage, § 3 Rn. 2; K. Schmidt in: jurisPK-BGB, 7. Auflage, § 1 WEG Rn. 1; Commichau in:
Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage, § 1 WEG Rn. 1).
Die Teilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum ist vor diesem Hintergrund zum
Beispiel nicht schon dann möglich, wenn das aufstehende Bauwerk als Gebäude auf
fremdem Grund und Boden im bewertungsrechtlichen Sinne anzusehen ist, sachenrechtlich
aber als bloßer Scheinbestandteil im Sinne des § 95 BGB nicht im Eigentum des teilenden
Grundstückseigentümers steht. Umgekehrt ist die Teilung in Wohnungseigentum möglich,
wenn eine Anlage zwar nach der Art ihrer Ausführung nicht als Gebäude im Sinne des
Bewertungsrechts anzusehen wäre (weil ein bestimmtes objektives Merkmal fehlt), wohl aber
nach den konkreten Umständen als Gebäude im Sinne des § 94 BGB zwingend vom
Grundstückseigentum umfasst ist.
(3)
Aus der erforderlichen sachenrechtlichen Betrachtung folgt im konkreten Fall, dass die von
der Beteiligten geplanten bzw. errichteten vier Anlagen aus „schwimmenden Häusern“ auf
den betroffenen Flurstücken jeweils als Gebäude im Sinne des § 94 BGB anzusehen sind
und damit die Teilung in Wohnungseigentum nach § 8 Abs. 1 WEG erlauben.
Nach § 93 BGB sind die Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden
können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird,
als wesentliche Bestandteile anzusehen und können nicht Gegenstand besonderer Rechte
sein. In § 94 Abs. 1 S. 1 BGB ist näher geregelt, dass zu den wesentlichen Bestandteilen
eines Grundstücks die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere
Gebäude, gehören.
Für die Anwendung dieser Vorschriften ist maßgeblich auf deren Sinn und Zweck
abzustellen. Der Gebäudebegriff nach § 94 BGB ist in seiner sachenrechtlichen Zielsetzung
auf die Erhaltung wirtschaftlicher Werte und die Wahrung rechtssicherer
Vermögenszuordnungen ausgerichtet (BGH; Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht -
jeweils a. a. O.; Stresemann in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage, § 93 Rn. 1, § 94 Rn. 1;
Palandt-Ellenberger, BGB, 75. Auflage, § 93 Rn. 1, § 94 Rn. 1). Ob Sachen mit
dem Grund und Boden fest verbunden sind, ist nach der Verkehrsanschauung zu beurteilen
(Palandt-Ellenberger, a. a. O., § 94 Rn. 2; Jickeli/Stieper in: Staudinger, BGB, 2012, § 94 Rn.
7). Eine feste Verbindung liegt vor, wenn entweder eine physische Zerstörung oder starke
Beschädigung des abzulösenden Teils oder des verbleibenden Grundstücks unvermeidlich
ist oder die Abtrennung des Bestandteils nur unter Aufwendung unverhältnismäßiger Mühe
und Kosten möglich wäre (Palandt-Ellenberger, a. a. O., § 93 Rn. 3; Jickeli/Stieper, a. a. O.,
§ 94 Rn. 7 - jeweils m. w. N.).
Gebäude im Sinne des § 94 Abs. 1 BGB können nicht nur massive Wohnhäuser, sondern
auch Fertig- oder Blockhäuser sein, wenn diese ihrerseits mit ihrem Fundament oder einem
anderen massiv errichteten Gebäudeteil, z. B. dem Kamin, fest verbunden sind (Stresemann,
a. a. O., § 94 Rn. 6, m. w. N.). Fertiggaragen aus Beton werden selbst dann als wesentliche
Bestandteile des Grundstücks angesehen, wenn sie ohne Fundament oder sonstige
Verankerung aufgestellt sind, ihr Eigengewicht jedoch einer Verankerung gleichwertig ist
(Stresemann, a. a. O., § 94 Rn. 6). Im Gegensatz dazu sind etwa Fertighäuser, deren
Verankerung im Fundament einfach zu lösen ist, keine wesentlichen Bestandteile des
Grundstücks, wenn sie jederzeit zerlegt und an anderer Stelle wieder aufgebaut werden
können (Stresemann, a. a. O., § 94 Rn. 7).
Nach dem aufgezeigten Maßstab sind die Steganlagen mit jeweils 15 Wohneinheiten fest mit
dem Wasserflurstück 2 und dem Uferflurstück 3, die zu einem Grundstück vereinigt werden
sollen, verbunden.
Keineswegs handelt es sich um Hausboote, die in ihrer Gesamtheit oder in die Bestandteile
zerlegt in Schlepp genommen und anderweitig ohne wesentliche Zerstörungen und mit
einigermaßen begrenztem Aufwand wieder aufgebaut werden könnten. Die Zerlegung der
einzelnen Steganlagen in ihre Bestandteile würde zu massiven Zerstörungen führen, und ein
Transport der Gesamtanlage wäre nicht nur wegen des hohen Gewichts von insgesamt etwa
2.400 t je Anlage, sondern auch wegen fehlender Kentersicherheit ohne die Verankerungen
durch die Stege zum Ufer und die Dalben nicht möglich. Vor allem aber stehen die vielfachen
Verankerungen der Steganlagen mit dem Grund und Boden in ihrer Stabilität einer
anderweitigen Verbindung, etwa durch ein Fundament aus Holzpfählen unter den Gebäuden,
in nichts nach. Indem die Verankerungen vertikale Schwankungen des Wasserstandes
ausgleichen, ist die Verbindung der Wohneinheiten mit dem Grund und Boden im Ergebnis
jedenfalls mindestens so sicher, als wenn die Häuser auf eine Plattform auf eingerammten
Holzpfählen gebaut würden. Eine andere Einschätzung des Grundbuchamts über die
tatsächlichen und technischen Gegebenheiten ist auch der angefochtenen Entscheidung
nicht zu entnehmen. Darin wird nur auf den Umstand der vertikalen Beweglichkeit der Anlage
als entscheidendes Ausschlusskriterium für die Gebäudeeigenschaft abgestellt.
Aus den §§ 93, 94 BGB ergibt sich hingegen nicht, dass für die feste Verbindung eines
Gebäudes mit dem Grund und Boden am oder auf dem Wasser keine Konstruktion gewählt
werden darf, die vertikale Schwankungen des Wasserstandes ausgleicht. Insbesondere folgt
dies auch nicht aus dem Schutzzweck der genannten Normen. Die Zwecke der Erhaltung
wirtschaftlicher Werte und der Wahrung rechtssicherer Vermögenszuordnungen werden nicht
dadurch gegenstandslos, dass die Verankerung an Uferflächen und am Boden von
Wasserflächen die besonderen Gegebenheiten technisch berücksichtigt und vertikale
Wasserstandsschwankungen ausgleicht. Maßgeblich ist vielmehr, dass eine Auflösung der
festen Verbindungen zwischen Grund und Boden auf der einen Seite und der Steganlage auf
der anderen Seite nur mit wirtschaftlich unvertretbarem Aufwand und unter erheblichen
Zerstörungen möglich wäre und durch die Verankerung zudem gewährleistet ist, dass keine
Anlage in horizontaler Richtung ihre Position auf dem Grundstück verlieren kann. Dies alles
ist hier der Fall.
Gerichtskosten sind nach Ziff. 14510 des Gebührenverzeichnisses in der Anlage 1 zu § 3
Abs. 2 GNotKG für die erfolgreiche Beschwerde nicht zu erheben.