letzte Aktualisierung: 09.07.2020
AG Steinfurt, Beschl. v. 4.12.2019 – 21 C 988/19

BGB §§ 125 S. 1, 311b Abs. 1 S. 1, 134, 814, 899 Abs. 1 u. 2 S. 2, 888 Abs. 2; StGB § 283 Abs. 1
Nr. 1; ZPO § 942
Bedürfnis für Eintragung eines Widerspruchs gegen nichtige Vormerkung

Ein Bedürfnis für die Eintragung eines Widerspruchs gegen eine Vormerkung, deren Nichtigkeit
sich aus einer Formunwirksamkeit des Kausalgeschäfts ergibt, besteht dort, wo die Gefahr eines
Rechtsverlustes durch einen gutgläubigen Erwerb Dritter besteht. Diese ist insbesondere dann
gegeben, wenn der nichtige Grundstückskaufvertrag eine Belastungsvollmacht zugunsten des
avisierten Erwerbers vorsieht.

Entscheidungsgründe:

Die Zuständigkeit des Amtsgerichts Steinfurt als Amtsgericht der belegenen Sache folgt
streitwertunabhängig aus § 942 Abs. 2 ZPO. Das Vorliegen einer Dringlichkeit ist in den
Fällen des Absatz 2 nicht erforderlich (Zöller/ Vollkommer, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 942 Rn.
1). Allerdings hat das Amtsgericht vorliegend trotz mündlicher Verhandlung, die nach §
942 Abs. 4 ZPO freigestellt ist, durch Beschluss und nicht durch Urteil zu entscheiden. Erst
im Falle eines Widerspruchs ist das Verfahren auf entsprechenden Verweisungsantrag an
das Landgericht Münster als Gericht der Hauptsache abzugeben.

Der Antrag auf Erlass einer entsprechenden einstweiligen Verfügung ist nur teilweise
begründet.

I.
Zwar kann der Verkäufer in dem Falle, dass ein Grundstückskaufvertrag formnichtig ist
und die Heilung des Formmangels durch grundbuchrechtliche Eintragung der
Eigentumsumschreibung droht, im Wege der einstweiligen Verfügung grundsätzlich ein
aus § 888 Abs. 2 BGB herzuleitendes Erwerbsverbot erwirken (Palandt/ Herrler, BGB, 77.
Aufl. 2018, § 888 BGB Rn. 11; Zöller/ Vollkommer, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 938 Rn. 13). Der
Verfügungsanspruch folgt in diesem Falle daraus, dass der Verkäufer die Auflassung bei
einem formnichtigem Grundstückskaufvertrag gemäß den §§ 812 ff. BGB kondizieren kann
(Palandt/ Grüneberg, BGB, 77. Aufl. 2018, § 311 b Rn. 51). Doch ein entsprechender
Kondiktionsanspruch der Antragstellerin ist vorliegend jedenfalls nach § 814 BGB
ausgeschlossen.

Die Antragstellerin kann sich nicht erfolgreich darauf berufen, dass ihre Liquidatorin bei
Abschluss des notariellen Kaufvertrages nicht gewusst habe, dass entsprechende
Nebenvereinbarungen, wie sie nach übereinstimmendem Vortrag der Parteien vor
Abschluss des notariellen Kaufvertrages besprochen worden waren, hätten zur
Formwirksamkeit des Vertrages zugleich mitbeurkundet werden müssen. Denn hierauf
sind die Vertragsparteien im Rahmen des Beurkundungstermins am 16.7.2019 vom Notar
hingewiesen worden. § 9 Abs. 1 a) der Vertragsurkunde Urkundenrolle ###/2019 enthält
den ausdrücklichen Hinweis des Notars, dass alle Vereinbarungen richtig und vollständig
beurkundet sein müssen und Nebenabreden außerhalb der Urkunde zur Nichtigkeit des
gesamten Rechtsgeschäftes führen können (vgl. OLGR Naumburg 2003, 483-485,
Beschluss vom 18.12.2002, Az. 11 W 306/02, zitiert nach juris). Dass die Liquidatorin
diesen Hinweis des Notars nicht bewusst aufgenommen haben will, erscheint aufgrund der
Gesamtumstände nicht glaubhaft.

Auch wenn also die von Seiten der Antragstellerin dargestellte Verknüpfung des notariellen
Grundstückskaufvertrages vom 16.07.2019 mit den vorab getroffenen
Zusatzvereinbarungen über die spätere Rückübertragung der Gewerbeimmobilie an die
Familie K bestanden hat, war der Liquidatorin der Antragstellerin zum Zeitpunkt der
Auflassung positiv bekannt, dass der Grundstückskaufvertrag nichtig und die
Antragstellerin nicht zur Leistung, sprich Auflassung verpflichtet war (§ 814 BGB). Denn
soweit der Abschluss eines einheitlichen Rechtsgeschäfts dem erkennbaren Willen auch
nur einer Partei entsprach, hätte der Abhängigkeit des Vertrags von den
Zusatzvereinbarungen durch notarielle Beurkundung Rechnung getragen werden
müssen. Bei einem bewusst formnichtig abgeschlossenen Vertrag, steht einem
bereicherungsrechtlichen Anspruch § 814 BGB entgegen. Wenn die Antragstellerin trotz
Kenntnis der hieraus resultierenden Unwirksamkeit des Grundstücksvertrages dennoch
die Auflassung erklärt hat, so ist es ihr verwehrt, im Folgenden aus der Unwirksamkeit
Rechte herzuleiten (vgl. OLGR Naumburg 2003, 483-485, Beschluss vom 18.12.2002, Az.
11 W 306/02, zitiert nach juris; OLG Köln, Beschluss vom 23.03.2001, Az. 19 W 9/01,
zitiert nach juris Rn. 3 ff.). Ein Verfügungsanspruch entfällt, wenn der Antragsteller - wie
hier - aufgrund seines Handelns als nicht schutzwürdig angesehen werden kann.

II.
Begründet ist demgegenüber der Antrag der Antragstellerin auf Eintragung eines
Widerspruchs gegen die zugunsten der Antragsgegner im Grundbuch des
streitgegenständlichen Grundstücks eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkung
gemäß § 899 Abs. 1 BGB.

Das Grundbuch ist in Bezug auf das streitgegenständliche Grundstück insoweit unrichtig,
als dieses eine Eintragung über eine tatsächlich nicht bestehende
Eigentumsübertragungsvormerkung zugunsten der Antragsgegner enthält (vgl. Palandt/
Herrler, BGB, 77. Aufl. 2018, § 894 Rn. 2). Denn bei der Vormerkung handelt es sich um
ein akzessorisches Sicherungsmittel eigener Art, welches vom Bestand des gesicherten
Anspruchs abhängt, ohne welchen die Vormerkung gar nicht erst entsteht (BGHZ 54,
56-65, zitiert nach juris Rn. 31; Palandt/ Herrler, BGB, 77. Aufl. 2018, § 883 Rn. 2).

Letztlich kann dahin stehen, ob die Antragsgegner bereits vor Beurkundung des notariellen
Kaufvertrages erklärt haben, dass sie sich an die im Vorhinein ergänzend besprochenen
Nebenvereinbarungen in Bezug auf die Rückübertragung des Gewerbegrundstücks an die
Familie K nicht mehr gebunden halten. Gegen die Annahme, dass die Liquidatorin der
Antragstellerin dennoch auf eine isolierte Beurkundung des notariellen Kaufpreises
bestanden hat, dürfte sprechen, dass die Höhe des Kaufpreises derjenigen aus den
Vorbesprechungen entspricht und gerade die Kaufpreishöhe von 130.000 € nach dem
Willen der Antragstellerin mit der Nebenabrede der Rückübertragung des
Gewerbegrundstücks an die Familie K stehen und fallen sollte. Aber selbst wenn man
keine Formnichtigkeit des notariellen Grundstückskaufvertrages gemäß § 139 BGB wegen
Nichtbeurkundung der nach §§ 311b Abs. 1 S. 1, 125 S. 1 BGB ebenfalls formbedürftigen
Nebenabrede („Side-Letter-Abrede“) annehmen wollte, so ist der Grundstückskaufvertrag
jedenfalls wegen Verstoßes gegen ein Verbotsgesetz gemäß § 134 BGB, nämlich wegen
Verstoßes gegen § 283 Abs. 1 Nr. 1 StGB insgesamt nichtig. Denn der Verkauf des
Gewerbegrundstücks zu einem Preis von nur 130.000 € diente – wovon auch die
Antragsgegner nach eigenem Bekunden ausgingen – hauptsächlich dazu, die
Zwangsversteigerung des Grundstücks zu umgehen und das Grundstück zugleich dem
vollstreckungsrechtlichen Zugriff der weiteren, nicht durch Grundpfandrechte
abgesicherten Gläubigern der Antragstellerin zu entziehen.

Nach der Verbotsnorm des § 283 Abs. 1 Nr. 1 StGB wird insbesondere bestraft, wer bei
Überschuldung oder bei drohender oder eingetretener Zahlungsunfähigkeit Bestandteile
seines Vermögens, die im Falle der Eröffnung des Insolvenzverfahrens zur
Insolvenzmasse gehören, beiseiteschafft oder verheimlicht. Dem Vortrag der
Antragstellerin lässt sich entnehmen, dass die Antragsgegner das streitgegenständliche
Grundstück nach ihren Plan gegen ein Entgelt von 15.000 € zur Vermeidung der
Zwangsversteigerung vorübergehend erwerben und dieses nach zwei bis drei Jahren an
den Sohn der Liquidatorin oder eine andere von ihr benannte Person „zurückübertragen“
sollten. Ziel sei es gewesen, dass die Immobilie „in der Familie K bleibe“. Der vereinbarte
Kaufpreis von 130.000 € sei gerade so hoch bemessen worden, dass er ausgereicht habe,
die im Grundbuch eingetragenen Belastungen vollständig abzulösen. Dies impliziert, dass
das streitgegenständliche Gewerbegrundstück nicht nur dem
Zwangsversteigerungsverfahren, sondern insbesondere auch dem Zugriff der weiteren
Gläubiger entzogen werden sollte, die ihre Forderung bis dato nicht durch ein
Grundpfandrecht abgesichert haben. Dementsprechend hat die Liquidatorin bereits im
Rahmen der von ihr am 11.10.2018 – also gerade einmal 1 ½ Monate nach
Abweisungsbeschluss des Insolvenzgerichts – abgegebenen Vermögensauskunft das
Grundvermögen in den Angaben unterschlagen (Bl. 134 ff., 135 der Registerakte 35 HRB
####). In das Gesamtkonzept fügen sich auch die unstreitig erfolgten Abtretungsanzeigen
der Antragstellerin hinsichtlich der Steuererstattungsansprüche gegen das Finanzamt
Ibbenbüren und die Stadt W ein. Die zugrunde liegenden Abtretungserklärungen sind am
Tage der Beurkundung – wenn auch nach Behauptung der Antragsgegner vor dem
eigentlichen Beurkundungstermin – beidseits unterzeichnet worden. Für die Richtigkeit des
diesbezüglichen Vortrags spricht vor allem aber der weitestgehend übereinstimmende
Vortrag der Antragsgegner in Bezug auf die Vorgespräche der Parteien. Auch die
Antragsgegner räumen ein, dass sie die Immobilie nach den im Vorhinein abgesprochenen
Nebenabreden erwerben und später wieder an den Sohn der Liquidatorin
„zurückübertragen“ sollten, damit weitere Gläubiger ihre Forderungen dort nicht mehr
sichern lassen können (S. 133, 138 der Akte). In diesem Zusammenhang sei von der
Liquidatorin insbesondere eine Forderung des Herrn D erwähnt worden, die aller
Voraussicht nach nicht bedient werden könne. Weiter war den Antragsgegnern bewusst,
dass es der Liquidatorin darauf ankam, die Höhe des Kaufpreises für die Immobilie nur
gerade eben so hoch zu bemessen, dass die Veräußerung unter Ablösung der zu diesem
Zeitpunkt im Grundbuch gesicherten Forderungen erfolgen konnte. Dies haben beide
Seiten auch nochmals im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 04.12.2019 bestätigt.
Das Gericht ist insoweit davon überzeugt, dass die Antragsgegner auch wussten, dass die
Familie K von einem wesentlich höheren Wert des Gewerbegrundstücks ausging, und das
gesamte Vertragskonstrukt nur dazu dienen sollte, diesen „Mehrwert“ dem Gläubigerzugriff
zu entziehen und im Rahmen der Liquidation der Antragstellerin dem Vermögen der
Familie K zuzuschlagen. In diesem Zusammenhang räumte der Antragsgegner ein, dass
man aufgrund der Gespräche davon ausgegangen sei, dass allein das Grundstück ohne
Immobilie den Gegenwert der darauf lastenden Grundpfandrechte von rd. 130.000 €
wieder einbringe. Unter den gegebenen Umständen erscheint es wenig glaubhaft, dass
sich die Liquidatorin gleichsam altruistisch unter Fallenlassen der Nebenabreden zu einer
isolierten notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrages zu eben dem Preis von
nur 130.000 € bereit erklärt haben soll, der so grade den Wert der grundpfandrechtlich
gesicherten Forderungen abdeckte, aber bei weitem nicht den tatsächlichen Wert des
Grundstücks erreichte. Die Immobilienbewertung der Immobilienmaklerin S vom
19.11.2019 geht insoweit von einem Gebäudewert von über 300.328 € nach dem
Sachwertverfahren aus (Bl. 115 d.A.). Aber selbst wenn der Vortrag der Antragsgegner
zutreffen sollte, dass sie bereits vor der Beurkundung des notariellen
Grundstückskaufvertrages vom 16.07.2019 von den Nebenvereinbarungen Abstand
genommen haben, insbesondere keine Rückübertragung der Gewerbeimmobilie an die
Familie K und keine Entlohnung des Mitwirkens der Antragsgegner mehr durch eine
Zahlung von 15.000 € stattfinden sollte, reichen die dann verbleibenden Umstände zur
Erfüllung des Tatbestandes des versuchten Bankrotts gemäß §§ 283 Abs. 1 Nr. 1 und Abs.
3, 22, 23 StGB in objektiver und subjektiver Hinsicht aus. Denn in diesem Falle sollte eine
Veräußerung der Gewerbeimmobilie ohne Empfang des entsprechenden Gegenwertes
erfolgen, um eben den Mehrwert des Grundstücks dem Gläubigerzugriff zu entziehen
(RGSt 66, 130, 131, zitiert nach juris). Dass das Insolvenzgericht im Verfahren 82 IN ##/18
den Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens durch Beschluss vom 28.08.2018
mangels Masse abgewiesen hat, hat insoweit keine Auswirkungen. Denn der rechtskräftig
gewordene Abweisungsbeschluss hindert nicht einen erneuten Eröffnungsantrag, mit dem
glaubhaft gemacht wird, dass ausreichende Vermögenswerte vorhanden sind, die die
Massekosten decken (Kayser/ Thole/ Rüntz/ Laroche, Heidelberger Kommentar zur InsO,
9. Aufl. 2018, § 26 Rn. 29).

Der Verstoß gegen das gesetzliche Verbot aus § 283 Abs. 1 Nr. 1 StGB führt zur
Nichtigkeit des gesamten Vertrages. Der Nichtigkeit des Vertrages steht auch nicht der
Einwand unzulässiger Rechtsausübung gemäß § 242 BGB entgegen. Denn eine nach §
134 BGB im öffentlichen Interesse und zum Schutz des allgemeinen Rechtsverkehrs
angeordnete Nichtigkeit kann nur in äußersten Ausnahmefällen durch eine Berufung auf
Treu und Glauben überwunden werden, wofür vorliegend nichts erkennbar ist.

Bezüglich der nach § 134 BGB bestehenden Gesamtnichtigkeit des Vertrages kann auch
keine Heilung durch Vollziehung der Eigentumsumschreibung gemäß § 311 b Abs. 1 S. 2
BGB eintreten, denn diese gilt ausschließlich für Formmängel, während andere Mängel
von der Heilung nicht erfasst werden (LG Münster, Urteil vom 21.11.2014, Az. 16 O 68/14,
zitiert nach juris Rn. 37; Palandt/ Grüneberg, 77. Aufl. 2018, § 311 b Rn. 46). Da die hier
tangierte Verbotsnorm eine Vermögensverschiebung gerade verhindern soll, werden auch
dem Verpflichtungsgeschäft folgende Erfüllungsgeschäfte von der Nichtigkeit erfasst (vgl.
Palandt/ Ellenberger, BGB, 77. Aufl. 2018, § 134 Rn. 13; LG Münster, Urteil vom
21.11.2014, Az. 16 O 68/14, zitiert nach juris Rn. 31 ff.).

Durch die unrichtige zugunsten der Antragsgegner vorgenommene Eintragung ist die
Antragstellerin auch unmittelbar beeinträchtigt. Zwar wird vertreten, dass die Eintragung
eines Widerspruchs gegen eine Vormerkung, deren Nichtigkeit sich aus einer
Formunwirksamkeit des Kausalgeschäfts ergibt, deswegen nicht in Betracht komme, weil
hier ein gutgläubiger Erwerb der Vormerkung nicht möglich ist (OLGR Naumburg 2003,
483-485, Beschluss vom 18.12.2002, Az. 11 W 306/02, zitiert nach juris). Allerdings kann
für den Betroffenen bei einer entsprechenden Unrichtigkeit des Grundbuchs ein
Rechtsverlust dadurch eintreten, dass ein Dritter im Vertrauen auf die Richtigkeit der im
Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung an dem Grundstück gutgläubig ein
Grundpfandrecht erwirbt. Ein entsprechender gutgläubiger Erwerb eines Grundpfandrechts
dürfte vorliegend in Bezug auf die am 06.09.2019 in Abteilung III des Grundbuchs
eingetragene Grundschuld über 150.000,00 € vorliegen. Diese ist zugunsten der
Stadtsparkasse Osnabrück auf Grund der notariellen Bewilligung vom 29.08.2019
(Urkundenrolle Nr. ####/2019 des Notars H in W) eingetragen worden, bei welcher die
Antragstellerin auf Grundlage der gesamtnichtigen Belastungsvollmacht nach § 8 des
notariellen Grundstückkaufvertrages durch die Antragsgegner vertreten worden ist. Dies
spricht nach hiesiger Ansicht für das Bedürfnis, die Eintragung eines Widerspruchs im
vorliegenden Fall zuzulassen, auch wenn die Vormerkung nicht selbstständig übertragbar
ist, sondern nur gemäß § 401 BGB mit der Übertragung des zu sichernden Anspruchs auf
einen potentiellen Erwerber übergehen kann, und das BGB einen gutgläubigen
Forderungserwerb nicht kennt. Hierbei wird nicht übersehen, dass der Rahmen, den das
Gesetz in § 899 Abs. 1 BGB durch den Verweis auf § 894 BGB gesteckt hat, zu weit
gefasst sein dürfte. Nicht jede Unrichtigkeit des Grundbuchs kann zur Eintragung eines
Widerspruchs berechtigen. Ihren Sinn und Zweck hat die Eintragung eines Widerspruchs
aber dort, wo die Gefahr eines Rechtsverlustes durch einen gutgläubigen Erwerb Dritter
besteht.

Für die Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch ist ein Verfügungsgrund nicht
erforderlich, § 899 Abs. 2 S. 2 BGB (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 07.09.2000, Az. 22 U
18/00, zitiert nach juris).

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1 S. 1 1. Hs., 92 Abs. 1 S. 1 u. 2, 100
Abs. 1 ZPO. Eine vorläufige Vollstreckbarkeit ist nach den §§ 929, 708 Nr. 6 ZPO ohne
besonderen Ausspruch gegeben.

Der Streitwert wird auf 100.000,00 € festgesetzt (§ 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO).
Im Falle eines Grundbuchswiderspruchs wird der Wert des einstweiligen
Verfügungsverfahrens von der Rechtsprechung in der Regel auf den Hauptsachewert
bemessen. Da sich der Wert der Löschung einer Vormerkung nach einem Bruchteil des
durch die Vormerkung gesicherten Rechts richtet, der seinerseits der Schätzung unterliegt
(Zöller/ Herget, ZPO, 33 Aufl. 2020, § 3 Rn. 16.199), bemisst das Gericht den Wert
vorliegend auf 1/3 von 300.000 €.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen diesen Beschluss kann von den Antragsgegnern Widerspruch eingelegt werden.
Dieser ist bei dem Amtsgericht Steinfurt, Gerichtstr. 2, 48565 Steinfurt, schriftlich in
deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes
einzulegen und zu begründen.

B) Gegen diesen Beschluss ist die sofortige Beschwerde statthaft, soweit der Antrag
abgelehnt worden ist. Die sofortige Beschwerde ist bei dem Amtsgericht Steinfurt,
Gerichtstr. 2, 48565 Steinfurt, oder dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143
Münster, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines
jeden Amtsgerichts einzulegen.

Die sofortige Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie
die Erklärung enthalten, dass sofortige Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt
wird. Sie ist zu unterzeichnen und soll begründet werden.

Die sofortige Beschwerde muss spätestens innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen
bei dem Amtsgericht Steinfurt oder dem Landgericht Münster eingegangen sein. Dies gilt
auch dann, wenn die sofortige Beschwerde zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines
anderen Amtsgerichts abgegeben wurde. Die Frist beginnt mit der Zustellung des
Beschlusses, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach Erlass des Beschlusses.