OLG Koblenz 20. Dezember 2018
1 U 287/18
BGB §§ 433, 434, 441, 444

Arglisthaftung des Verkäufers bei Verschweigen der Denkmalschutzeigenschaft einer Immobilie

letzte Aktualisierung: 29.3.2019
OLG Koblenz, Urt. v. 20.12.2018 – 1 U 287/18

BGB §§ 433, 434, 441, 444
Arglisthaftung des Verkäufers bei Verschweigen der Denkmalschutzeigenschaft einer
Immobilie

1. Bei einer vom Verkäufer nicht offenbarten Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes, hier eines
im 17. Jahrhundert erstellten Fachwerkhauses, handelt es sich nicht um einen Rechtsmangel,
sondern um einen Sachmangel. Die Denkmaleigenschaft bedeutet für ein Kaufobjekt eine
öffentlich-rechtliche Beschränkung, die dem jeweiligen Eigentümer zusätzliche Verhaltens- und
Unterlassungspflichten auferlegt. Durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler sind
die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 BGB nicht unerheblich eingeschränkt.

2. Mit der Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes ist verbunden, dass der Eigentümer nach § 2
des Denkmalschutzgesetzes von Rheinland-Pfalz vom 22.03.1978 (DSchG, GVBl. 1978, 159)
verpflichtet ist, das Kulturdenkmal im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen (in
Anknüpfung an OLG Celle, Urteil vom 13.05.1988 – 4 U 107/87 – DNotZ 1988, 702 [BVerwG
11.12.1987 – BVerwG 8 C 55.85]; ferner OLG Saarbrücken, Urteil vom 06.02.1996 – 4 U 422/95-75
NJW-RR 1996, 629 ff. [692] für das niedersächsische und saarländische Landesrecht).

3. Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel,
die zur Folge hat, dass der Verkäufer eines denkmalgeschützten Hauses sich nicht auf einen
Gewährleistungsausschluss stützen kann, setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren
oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler
nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem
vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

4. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das
von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten
Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen
kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (in Anknüpfung an OLG Koblenz Hinweis
vom 19.01.2009 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO – 2 U 422/08 – BeckRS 2009, 87833; Hinweis vom
20.02.2009 – 2 U 848/08 – BeckRS 2009, 87836; Hinweisbeschluss vom 04.10.2012 i. V. m.
Zurückweisungsbeschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 13.12. 2012 – 2 U 1020 /11 – BeckRS
2013, 00608 = BauR 2013, 647 (LS) = MDR 2013, 205); Hinweis gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom
13.11.2009 – 2 U 443/09 - NZM 2011, 491).

Gründe:

I.

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Gewährleistung aus einem Kaufvertrag in Anspruch.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 25.09.2015 (vgl. Bl. 6 ff. d. A.) erwarb der Kläger von
dem Beklagten das in ...[Z] gelegene Anwesen ...[Y]straße 26 zu einem Kaufpreis
von 82.500,00 €. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein in der Ursubstanz aus
dem 17. Jahrhundert, vermutlich Baujahr um 1660 -, stammendes Fachwerkhaus.
Der notarielle Kaufvertrag enthält unter V. Ziffer 1 im zweiten Absatz folgenden Gewährleistungsausschluss:
„Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand
(insbesondere wegen des Bauzustands bestehender Gebäude)
werden hiermit ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht
erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten und unsichtbare
Mängel wie Hausschwamm, Asbest, etc. sowie Abstandsflächenübernahmen
und Baulasten nicht bekannt sind. Garantien werden nicht abgegeben.
Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen
ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist.“

Der Kläger hat vorgetragen,
der Beklagte habe wahrheitswidrig verneint, dass das Kaufobjekt unter Denkmalschutz
stehe. Im Rahmen von mindestens zwei Verhandlungsterminen sei die Frage
nach einer etwaigen Denkmalschutzeigenschaft des Kaufobjekts von der Ehefrau
des Beklagten kategorisch und sporadisch verneint worden. Sie habe sogar erklärt,
dass während der Besitzzeit bauliche Veränderungen an dem Objekt vorgenommen
worden seien, die das Bestehen einer Denkmalschutzeigenschaft ausschließen würden.
Anlässlich eines gemeinsamen Termins vom 11.09.2015 habe der Kläger die
Ehefrau des Beklagten und anwesende Maklerin explizit gefragt, ob das angebotene
Objekt unter Denkmalschutz stehe. Dies sei von beiden verneint worden. Da es sich
um ein denkmalgeschütztes Haus handele, sei der hierfür erzielbare Kaufpreis und
somit auch der Wert deutlich geringer, nämlich in der Regel in einer Quote von 15-20
% niedriger. Der Wert des Kaufobjekts habe anstatt der vereinbarten 82.500,00 €
maximal 70.000,00 € betragen. Der Beklagte habe den Kläger bezüglich der Denkmalschutzeigenschaft
des erworbenen Kaufobjekts arglistig getäuscht. Er könne sich
auf den Haftungsausschluss nicht erfolgreich berufen. Die Mutter des Beklagten habe
gegenüber der seinerzeitigen Mieterin des Kaufobjekts auf die Frage einer gewünschten
Veränderung mitgeteilt, denkmalschutzrechtliche Beschränkungen ließen
eine solche Veränderung nicht zu.

Der Kläger hat beantragt,
1. a) den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 12.375,00 € nebst
Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung
zu zahlen,
hilfsweise

b) festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche
zusätzlichen Aufwendungen zu erstatten, die dadurch entstehen, dass
der mit notarieller Urkunde vom 25.09.2015 zu Urkundenrolle Nr.
2272/2015 der Notarin ...[A], vom Kläger von dem Beklagten erworbene
Grundbesitz, eingetragen im Grundbuch von ...[Z] Blatt 1660, postalische
Anschrift ...[Y]straße 26 in ...[Z] unter Denkmalschutz steht und als
Baudenkmal eingetragen ist in der Denkmalliste des Landes Rheinland-
Pfalz.

Der Aufwendungsersatz ist der Höhe nach zu mindern um die durch eine
denkmalschutzgerechte Sanierung bedingten Vorteile für den Kläger.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat vorgetragen,
das streitgegenständliche Gebäude stehe nicht unter Denkmalschutz. Die Aufnahme
des Gebäudes in die Denkmalschutzliste bedeute keine Unterschutzstellung als
Denkmal, die über die Generalklausel des § 8 Abs. 1 Nr. 1 DSchG Rhl.-Pf. hinausgehe.
Weder dem Beklagten noch seiner Ehefrau sei bekannt gewesen, dass das an
den Kläger veräußerte Gebäude ggf. unter Denkmalschutz stehe. Solches habe sich
auch nicht nach umfangreichen Recherchen ergeben. Ein arglistiges Verhalten sei
nicht ersichtlich.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat zur Begründung
seines Urteils ausgeführt, dem Kläger stünden aufgrund des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses
keine Ansprüche wegen der von ihm geltend gemachten
Mängel an dem Hausanwesen zu, da die Voraussetzungen für das Vorliegen eines
arglistigen Verschweigens nicht festgestellt werden könnten. Dies gehe zu Lasten
des insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Klägers.
Der vom Kläger geltend gemachte Minderungsanspruch aus §§ 433, 434, 441, 444
BGB scheitere bereits an dem im notariellen Vertrag vom 25.09.2015 (Urkundenrolle-
Nr. 2272 Jahr 2015, verhandelt vor Notarin ...[A]), wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschluss.
Ein solcher umfassender Gewährleistungsausschluss sei beim
Kauf von Altbauten zulässig und wäre nur dann unbeachtlich, wenn der Denkmalschutz
arglistig verschwiegen oder von dem Beklagten eine Garantie übernommen
worden wäre. Eine Übernahme einer Garantie habe der Kläger selbst nicht behauptet.
Vorliegend könne von einem arglistigen Verhalten des Beklagten nicht mit der für
eine Verurteilung des Beklagten erforderlichen Verlässlichkeit ausgegangen werden.
Eine positive Kenntnis des Beklagten von einer etwaigen Denkmalschutzeigenschaft
des Kaufobjekts habe der Kläger nicht ordnungsgemäß unter Beweis gestellt, so
dass er insoweit seiner Darlegungs- und Beweislast nicht nachgekommen sei. Eine
Vernehmung der von dem Kläger benannten Zeugin ...[B] dazu, ob anlässlich einer
Besprechung vom 11.09.2015 sowie einer weiteren Unterredung explizit nach Beschränkungen
vor denkmalschutzrechtlichen Hintergründen gefragt worden sei, sei
nicht angezeigt gewesen, denn selbst wenn diese Behauptung zuträfe, ergebe sich
hieraus nicht die für eine Verurteilung des Beklagten erforderliche Arglist im Sinne
des § 444 BGB. Eine objektive Verletzung der Aufklärungspflicht genüge für die Annahme
eines arglistigen Verschweigens eines Mangels nicht. Der Beklagte habe im
Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast nachvollziehbar dargelegt,
welche Bemühungen seine Ehefrau unternommen habe, um in Erfahrung zu bringen,
ob das in Rede stehende Gebäude tatsächlich unter Denkmalschutz stehe. Dies habe
der Kläger jedoch lediglich pauschal mit Nichtwissen bestritten. Der Ehefrau des
Beklagten könnte, wenn überhaupt, nur ein Fahrlässigkeitsvorwurf gemacht werden,
der den Vorwurf eines arglistigen Verhaltens nicht rechtfertige.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung.
Der Kläger trägt unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens
vor,
entgegen den vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung getroffenen
Feststellungen habe die Ehefrau des Beklagten als dessen Vertreterin zumindest die
Unrichtigkeit ihrer wiederholt abgegebenen Darstellung und Zusicherung, im Hinblick
auf das Objekt bestünden keinerlei denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen, für
möglich gehalten oder sie hätte dies zumindest für möglich halten müssen. Ihr sei
bewusst gewesen, dass die Frage etwaiger denkmalschutzrechtlicher Beschränkungen
für das Kaufobjekt für den Kläger von maßgeblicher Bedeutung gewesen sei.
Gleichwohl habe die Ehefrau die Anfragen des Klägers in Bezug auf denkmalschutzrechtliche
Eigenschaften des Hauses verneint. Es sei nicht nachvollziehbar, wie das
Landgericht zu der Überzeugung gelange, die Ehefrau des Beklagten habe vor Beantwortung
der Anfragen des Klägers umfangreiche und gewissenhafte Nachforschungen
betrieben. Die Ehefrau des Beklagten habe auf die explizit formulierte Frage
nach etwaigen Denkmalschutzeigenschaften der angebotenen Immobilie erklärt,
es bestünden keine denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen, obwohl sie keine
Kenntnis diesbezüglich gehabt habe.

Der Kläger beantragt nunmehr,
das Urteil des Landgerichts Koblenz vom 26. Januar 2018 zu Az: 12 O
200/17 abzuändern und
1. a) den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 12.375,00 € nebst
Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung
zu zahlen,
hilfsweise

b) festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche
zusätzlichen Aufwendungen zu erstatten, die dadurch entstehen, dass
der mit notarieller Urkunde vom 25.09.2015 zu Urkundenrolle Nr.
2272/2015 der Notarin ...[A], vom Kläger von dem Beklagten erworbene
Grundbesitz, eingetragen im Grundbuch von ...[Z] Blatt 1616, postalische
Anschrift ...[Y]straße 26 in ...[Z] unter Denkmalschutz steht und als
Baudenkmal eingetragen ist in der Denkmalliste des Landes Rheinland-
Pfalz.

Der Aufwendungsersatz ist der Höhe nach zu mindern um die durch eine
denkmalschutzgerechte Sanierung bedingten Vorteile für den Kläger.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und trägt vor,
die Schlüssigkeit der Klage und damit auch der Berufung begegne sowohl zum
Grunde als zur Höhe nach wie vor Bedenken. Im Hinblick auf die vom Kläger beweislos
vorgetragenen Behauptungen habe für das Landgericht zu Recht keine Veranlassung
bestanden, über die streitgegenständlichen Punkte Beweis zu erheben. Eine
Unterschutzstellung unter den Denkmalschutz habe niemals stattgefunden. Ein
Sachmangel sei nicht behauptet. Der Kläger folgere daraus, dass das alte Fachwerkhaus
in der Denkmalliste des …[X]-Kreises für ...[Z] eingetragen sei, einen
Rechtsmangel. Die Ehefrau des Beklagten habe trotz gewissenhafter Recherchen
nicht gewusst, dass das fragliche Gebäude in die Denkmalliste eingetragen sei. Die
Denkmalliste sei nach § 10 DSchG Rhl.-Pf. lediglich ein nachrichtlich geführtes Ver7
zeichnis, mit dem Rechtswirkungen nicht verbunden seien. Die Denkmalliste konkretisiere
im Sinne einer Informations- und Warnfunktion lediglich dasjenige, was sich
aus der Generalklausel der §§ 3, 5 und 8 DSchG Rhl.-Pf. ergebe. Auch Objekte, die
nicht in die Denkmalliste aufgenommen worden seien, könnten ein Denkmal sein.
Unrichtig sei die Behauptung des Klägers, die Ehefrau des Beklagten habe zugesichert,
dass es hinsichtlich des Fachwerkhauses keine denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen
gebe. Bei dem generellen Schutz von Kulturdenkmälern in Rheinland-
Pfalz handele es sich zudem allenfalls um eine öffentliche Last, die zur Eintragung in
das Grundbuch nicht geeignet sei. Die Ehefrau des Beklagten habe keinerlei Eigenschaften
oder Umstände das fragliche Objekt betreffend verschwiegen oder vorgespiegelt,
sondern von ihren Recherchen berichtet. Sowohl sie als auch der Beklagte
hätten damals die generelle Unterschutzstellung, die jedes Gebäude in Rheinland-
Pfalz treffen könne, nicht gekannt.

Der Senat hat gemäß Beweisbeschluss vom 27.09.2018 (Bl. 141 ff. d. A.) Beweis
über die Behauptung des Klägers erhoben, die Ehefrau des Beklagten habe am
11.09.2015 sowie anlässlich einer weiteren Unterredung explizit auf die Frage nach
den Beschränkungen in Bezug auf den Denkmalschutz diese verneint und mit der
Begründung versehen, dies ergebe sich daraus, dass bereits Veränderungen an dem
Objekt vorgenommen worden seien.

Der Senat hat hierzu die Maklerin des verkauften Objekts, ...[B], die in der mündlichen
Verhandlung vom 22.11.2018 (Bl. 161, 169-170 d. A.) vom Kläger gestellte präsente
Zeugin ...[C], Ehefrau des Klägers, und gegenbeweislich die Ehefrau des Beklagten,
die Zeugin ...[D], vernommen.

Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom
22.11.2018 (Bl. 161 – 173 d. A.) verwiesen.
Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angegriffenen Urteil sowie
die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen (§ 540 Abs.
1 ZPO).

II.
Die Berufung des Klägers ist nicht begründet.
1) Das Landgericht hat zu Recht die Klage abgewiesen.
a) Dem Kläger steht kein Gewährleistungsanspruch auf Minderung des Kaufpreises
des von ihm erworbenen Fachwerkhauses gemäß §§ 433, 434, 437 Nr. 2 BGB zu.
Das Landgericht hat offen gelassen, ob das in Rede stehende Gebäude tatsächlich
unter Denkmalschutz im Sinne eines Sachmangels gestanden habe, weil der vom
Kläger geltend gemachte Minderungsanspruch bereits an dem im notariellen Vertrag
vom 25.09.2015 (Urkundenrolle-Nr. 2272 Jahr 2015, verhandelt vor Notarin ...[A]),
wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschluss scheitere.

b) Zunächst ist mit dem Kläger davon auszugehen, dass es sich bei der Denkmalschutzeigenschaft
eines Gebäudes, hier eines im 17. Jahrhundert erstellten Fachwerkhauses,
um einen Sachmangel und nicht um einen Rechtsmangel handelt. Die
Denkmaleigenschaft bedeutet für ein Kaufobjekt eine öffentlich-rechtliche Beschränkung,
die dem jeweiligen Eigentümer zusätzliche Verhaltens- und Unterlassungspflichten
auferlegt. Durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler sind
die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 BGB nicht unerheblich eingeschränkt.
So ist der Eigentümer nach § 2 des Denkmalschutzgesetzes von Rheinland-Pfalz
vom 22.03.1978 (DSchG, GVBl. 1978, 159) verpflichtet, das Kulturdenkmal im Rahmen
des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen (vgl. hierzu für die entsprechende
Regelung in § 6 Nds. DSchG OLG Celle, Urteil vom 13.05.1988 – 4 U 107/87 –
DnotZ 1988, 702; ferner OLG Saarbrücken, Urteil vom 06.02.1996 – 4 U 422/95-75 –
NJW-RR 1996, 629 ff. [692], Schulze-Saenger, BGB, Handkommentar, 10. Auflage
2019, BGB § 435 Rn. 4).

c) Nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 DSchG Rhl.-Pf. sind kraft Gesetzes geschützte Kulturdenkmäler
die unbeweglichen Kulturdenkmäler. Ausweislich des E-Mail-Schreibens der
Generaldirektion Kulturelles Erbe Rheinland-Pfalz vom 16.02.2017 (Anlage zur Klageerwiderung
vom 16.02.2017, Bl. 25 d. A.) ist das vom Kläger erworbene Fachwerkhaus
in die Denkmalliste eingetragen. Der Schutz der unbeweglichen Kulturdenkmäler
entsteht bereits durch das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen
und ist nicht von der Eintragung in die Denkmalschutzliste abhängig. D. h. es können
auch Objekte, die nicht in der Denkmalliste verzeichnet sind, Denkmäler sein (vgl. EMail-
Schreibens der Generaldirektion Kulturelles Erbe Rheinland-Pfalz vom
16.02.2017, aaO).

2) Gemäß § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf eine Vereinbarung, durch
welche Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt
werden, berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie
für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Wie das Landgericht richtig bemerkt (LU 5), hat der Kläger selbst nicht behauptet,
der Beklagte habe eine Garantie in Bezug auf das vom Kläger erworbene Fachwerkhaus
abgegeben.

a) Der Senat ist aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme mit einem für das
praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit, der den letzten Zweifeln
Schweigen gebietet (BGHZ 53, 245, 25, zitiert nach juris Rn. 72; Zöller-Greger, ZPO
Kommentar, 22. Auflage 2018, ZPO § 286 Rn. 19), ohne diese völlig auszuschließen,
auch nicht zu der Überzeugung (§ 286 ZPO) gelangt, dass der Beklagte bzw.
die für ihn handelnde Ehefrau den Kläger arglistig in Bezug auf eine (nicht) vorhandene
Denkmalschutzeigenschaft des verkauften Fachwerkhauses getäuscht hat.
b) Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger
Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er
sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese
Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder
nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der
Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer
Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz
im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit
denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (vgl. OLG Koblenz Hinweis
vom 19.01.2009 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO - 2 U 422/08 - BeckRS 2009, 87833;
Hinweis vom 20.02.2009 – 2 U 848/08 – BeckRS 2009, 87836; Hinweisbeschluss
vom 04.10.2012 i. V. m. Zurückweisungsbeschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom
13.12. 2012 - 2 U 1020 /11 – BeckRS 2013, 00608 = BauR 2013, 647 (LS) = MDR
2013, 205); Hinweis gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 13.11.2009 - 2 U 443/09 – NZM
2011, 491).

3) a) Der im Rahmen der Beweisaufnahme in der Sitzung vom 22.11.2018 (vgl. Sitzungsprotokoll
S. 2 – 4, Bl. 162 – 164 d. A.) vor dem Senat angehörte Kläger hat
zwar angegeben, dass er sowohl die Maklerin des Beklagten, die Zeugin ...[B], als
auch die Ehefrau des Beklagten, die Zeugin ...[D], mehrfach gefragt habe, ob das
Haus unter Denkmalschutz stehe. Dies sei von beiden Damen verneint worden. Es
sei kein Hinweis dahingehend erfolgt, dass schon Umbauten an und in dem Haus
stattgefunden hätten, was – so der Senat – gegen eine Denkmalschutzeigenschaft
des Fachwerkhauses sprechen könnte. Er, der Kläger, habe sehr wohl zur Kenntnis
genommen, dass das Haus schon sehr alt gewesen sei, das Baujahr sei 1659 gewesen.
Er hätte sich vorstellen können, dass das Haus unter Denkmalschutz stehe,
habe allerdings davon nichts gewusst. Er habe erst nach dem Notartermin über die
Ortsbürgermeisterin erfahren, dass das Haus tatsächlich unter Denkmalschutz stehe.
Beide Damen hätten während des Gesprächs mit ihm nicht erklärt, dass sie sich erkundigt
hätten. Dass sie sich möglicherweise bei der falschen Kreisverwaltung erkundigt
hätten, habe er erst nach dem Notartermin erfahren. Im Hinblick auf die
Wichtigkeit der Eigenschaft des Hauses bezüglich der Denkmalschutzeigenschaft
und seiner mangelnden Erfahrung habe er die Damen nach der Denkmaleigenschaft
gefragt. Diese hätten diese zweimal verneint. Die Denkmaleigenschaft sei bei den
jeweiligen etwa zweistündigen Terminen kein Thema gewesen. Es hätten bei den
Terminen zahlreiche Einzelheiten geklärt werden müssen, u. a. ob die Möbel heraus
geräumt werden mussten. Die Ehefrau des Beklagten, die Zeugin ...[D], und die Maklerin,
...[B], hätten auf Anfrage erklärt, das Haus stehe nicht unter Denkmalschutz.
Die Maklerin, ...[B], habe zur Begründung angegeben, das Haus stehe nicht unter
Denkmalschutz, weil Veränderungen vorgenommen worden seien, so u. a. im Bereich
des Giebels. Er habe dies dann auch gesehen, da dort das Fachwerk lediglich
aufgemalt worden sei. Diese Veränderung habe er nachvollziehen können, so dass
die Erklärung „Kein Denkmalschutz“ plausibel gewesen sei.

Der Kläger hat auf weiteres Nachfragen seitens des Senats erklärt, dass es hinsichtlich
der mitgeteilten Termine nur dieses Aufeinandertreffen mit der Zeugin ...[D] als
Vertreterin des Verkäufers gegeben habe. Es habe kein Telefonat zwischen ihm und
der Ehefrau des Beklagten gegeben. Es sei nicht mitgeteilt worden, dass die Zeugin
...[D] Auskünfte bei dem …[W]kreis eingeholt habe. Nach Übergabe des zweiten
Schlüssels und nach dem Notartermin und dem Vorhalt, dass das Haus tatsächlich
doch unter Denkmalschutz stehe, habe die Zeugin ...[D] sich dahingehend geäußert,
„Wo ist das Problem?“, Sie bekommen doch 35 % vom Staat und könne weitere 90
% des Restes abschreiben“. Dies habe ihm, dem Kläger, gezeigt, dass sich die Zeugin
...[D] durchaus der Problematik „Denkmalschutz“ und den sich daraus ergebenden
rechtlichen und finanziellen Folgen bewusst gewesen sei. Die erste Information,
dass das Haus unter Denkmalschutz stehe, habe man etwa im Januar, Februar 2016
erhalten. Etwa einen Monat nach der ersten Information durch die Bürgermeisterin
hinsichtlich der Denkmaleigenschaft sei es dann zu einem Besuch von Frau ...[E] von
der Denkmalschutzbehörde des Kreises gekommen.

b) Die Angaben des Klägers im Rahmen seiner Anhörung werden gestützt durch die
Bekundungen seiner Ehefrau, der Zeugin ...[C]. Diese hat im Rahmen der Beweisaufnahme
bekundet (vgl. Sitzungsprotokoll S. 9 – 12, Bl. 169 – 172 d. A.), sie sei
bei mehreren Gesprächen, bei der Hausbesichtigung und bei dem Notartermin und
auch danach dabei gewesen. Die Ehefrau des Beklagten, die Zeugin ...[D], habe
dann auf Frage ihres Ehemannes, des Klägers, erklärt, das Haus stehe nicht unter
Denkmalschutz, da Umbauarbeiten vorgenommen worden seien. Dabei habe sie auf
den Giebel gezeigt. Die Zeugin ...[D] habe definitiv gesagt, dass das Haus nicht unter
Denkmalschutz stehe. Sie habe nicht etwa gesagt, dass sei es nicht wisse, nachgesehen
habe oder „nachgucken“ müsse. Die Ehefrau des Beklagten, ...[D], habe erklärt,
das Haus stehe nicht unter Denkmalschutz, weil der Schwiegervater die Fassade
verändert habe. Dies hätte er nicht gedurft, wenn das Haus unter Denkmalschutz
gestanden hätte. Auch nach ihrem Einzug in das Haus habe die Zeugin ...[D] erklärt,
dass das Haus nach wie vor nicht unter Denkmalschutz stehe. Der Kläger und sie,
die Zeugin Zeugin ...[C], hätten aber von der Kreisverwaltng die Auskunft erhalten,
dass das Haus unter Denkmalschutz stehe.

Der Bau eines geplanten Carports sei ihnen deshalb untersagt worden. Gleichwohl
sei die Zeugin ...[D] dabei geblieben, dass das Haus nicht unter Denkmalschutz stehe.
Sie habe zur Begründung angeführt, dass die Fassade doch verändert worden
sei und dies nicht möglich gewesen wäre, wenn das Haus unter Denkmalschutz
stünde. Ihr Ehemann, der Kläger, habe die Frage des Denkmalschutzes in der Folgezeit
mehrfach angesprochen und immer wieder gefragt, warum das Haus nicht
unter Denkmalschutz stünde. Ca. einen Monat nach dem Notartermin habe man von
der Kreisverwaltung schon gewusst, dass das Haus unter Denkmalschutz stehe. Auf
die Frage, warum die Zeugin ...[D] dies nicht angegeben habe, habe sie nach wie vor
gesagt, das Haus stünde nicht unter Denkmalschutz.

Auf Frage des Gerichts bekundete die Zeugin ...[C], sie wisse heute nicht mehr, ob
sie die ganze Zeit während des Besichtigungstermins anwesend gewesen sei. Aber
als man die Fassade gezeigt bekommen habe, als Nachweis dafür, dass kein Denkmalschutz
bestehe, sei man gemeinsam anwesend gewesen.

c) Demgegenüber haben die Ehefrau des Beklagten, die Zeugin ...[D], und die vom
Beklagten beauftragt Maklerin, die Zeugin ...[B], im Wesentlichen bekundet, dass
eine fehlende Denkmalschutzeigenschaft des Hauses nicht konkret gegenüber dem
Kläger erklärt worden ist.

d) Die Zeugin ...[D], Ehefrau des Beklagten, hat bekundet (vgl. Sitzungsprotokoll vom
22.11.2018, S. 7 – 9, Bl. 167 – 169 d. A.), sie sei bei einem gemeinsamen Termin mit
Herrn ...[C], dem Kläger, zugegen gewesen. Bei diesem Gespräch sei auch die Maklerin,
die Zeugin ...[B], und die Ehefrau des Klägers, die Zeugin ...[C], dabei gewesen.
Sie, die Eheleute …[D], hätten keinerlei Unterlagen gehabt, auch im Grundbuch
habe nichts hinsichtlich des Denkmalschutzes des Hauses gestanden. Sie, die Zeugin
...[D], habe der Maklerin, der Zeugin ...[B], bei dem ersten Gespräch erklärt, dass
ihr nichts über Denkmalschutz bekannt sei. Es habe kein Hinweis bestanden, dass
dieses Haus in der Denkmalliste eingetragen sei. Das Haus sei im Jahre 2011 geerbt
worden; man habe keine Unterlagen bzw. irgendetwas über Denkmalschutzeigenschaft
erhalten. Sie selbst habe auch über ihre Internetrecherchen nichts über eine
etwaige Denkmaleigenschaft des Hauses in Erfahrung bringen können. Sie habe dabei
(fälschlicherweise) unter „Westerwald“ und „Denkmalschutz“ recherchiert und
keine Treffer gefunden. Sie habe dem Kläger auf die entsprechende Frage nach
Denkmaleigenschaft des Hauses erklärt, dass sie nichts habe finden können. Auf
seine Intervention habe sie sich beim Amt erkundigt, dort sei gesagt worden, dass
das Haus nicht in der Liste sei. Dies sei noch vor dem Notartermin gewesen. Während
des Notartermins habe Herr …[C], der Kläger, ihren Ehemann, den Beklagten,
gefragt, ob es etwas Neues in Bezug auf den Denkmalschutz gäbe. Daraufhin habe
ihr Ehemann, der Beklagte gesagt, soviel er wisse, „nein“. Sie, die Eheleute …[D],
hätten die ganze Zeit in …[V] gewohnt, das Haus in ...[Z] sei vermietet gewesen. Sie
hätten die verschiedenen Gebührenbescheide und Abrechnungen von verschiedenen
Behörden und anderen Stellen bekommen. Sie habe Herrn ...[C], dem Kläger
erklärt, vor Ort erklärt, dass sie recherchiert, aber nichts gefunden habe. Sie habe
dann auf seine Intervention nochmals beim Amt angerufen und dem Kläger mitgeteilt,
dass das Haus nicht in der Denkmalliste eingetragen sei.

e) Die Zeugin, ...[B], vom Beklagten beauftragte Maklerin, hat in der Beweisaufnahme
(vgl. Sitzungsprotokoll vom 22.11.2018, S. 4 – 7, Bl. 164 – 167 d. A.) bekundet,
anhand ihrer Unterlagen könne sie ersehen, dass es insgesamt drei Besichtigungstermine
gegeben habe, am 21.08. allein ohne Frau ...[D], am 26.08. und 11.09., wobei
bei einem Termin auch Frau ...[D], die Ehegattin des Verkäufers, zugegen gewesen
sei, ebenso Herr ...[C], der Kläger, und dessen Ehegattin, die Zeugin ...[C]. Das
Thema Denkmalschutz sei einer der Gesprächspunkte zwischen ihnen gewesen. Sie,
die Zeugin, ...[B], habe selbst aufgrund der baulichen Veränderungen an dem Haus
(aufgemalte Balken, Änderungen im Boden und im Fensterbereich) angenommen,
dass hier kein Denkmalschutz vorläge. Ihr sei schon in Erinnerung, dass die Zeugin
...[D] als Vertreterin des Eigentümers gesagt habe, es bestehe kein Denkmalschutz.
Sie wisse nicht mehr, ob beim ersten Termin diese Frage angesprochen worden sei,
mit Sicherheit aber in einem der beiden nachfolgenden Termine, bei der auch die
Zeugin ...[D] anwesend gewesen sei. Man sei um das Haus herumgegangen und
habe sich das Haus angeschaut, insbesondere die Stellen, die verändert worden
seien. Sie könne nicht bestätigen, dass die Zeugin ...[D] Erkundigungen bei der
Kreisverwaltung eingeholt habe. Sie, die Zeugin ...[B], habe schon mit der Ehefrau
des Beklagten, der Zeugin ...[D], besprochen, ob das Objekt unter Denkmalschutz
stehe. Sie, die Zeugin ...[B], habe sich darauf verlassen, dass Frau ...[D] eine korrekte,
sachlich richtige Auskunft erteile, dass das Objekt nicht unter Denkmalschutz stehe.
Ihrer Erinnerung nach habe Frau ...[D] eher die Vermutung geäußert, dass kein
Denkmalschutz bestehe und dann auf verschiedene, objektive Faktoren hingewiesen,
wie der veränderte Giebel. Es sei ihrer Ansicht nicht so, dass Frau ...[D] definitiv
und abschließend geäußert habe, dass das Haus nicht unter Denkmalschutz stehe.
Ob Frau ...[D] irgendetwas über angestellte Recherchen geäußert habe, habe sie
nicht mehr in Erinnerung.

Bei einem der Termine sei mit Frau ...[D] gemeinsam über die Denkmalschutzeigenschaft
des Hauses gesprochen worden. Sie könne sich daran erinnern, dass Frau
...[D] auf die Renovierungsarbeiten hingewiesen habe und sie sich das vor Ort angesehen
hätten. Sie, die Zeugin ...[B], habe die Äußerungen von Frau ...[D] nicht über14
prüft, weil deren Angaben für sie plausibel gewesen seien. Denn es sei aufgrund der
Umbauarbeiten ersichtlich gewesen, dass dieses Haus nicht unter Denkmalschutz
stehe.

f) Den Aussagen der Zeugin ...[D] und der Zeugin ...[B] kann im Kern entnommen
werden, dass die Ehefrau des Beklagten als dessen Vertreterin zum Zeitpunkt des
Abschlusses des notariellen Kauvertrags keine konkrete Kenntnis über das Vorhandensein
einer Denkmalschutzeigenschaft des Fachwerkhauses hatte, sie aufgrund
der erfolgten Umbauarbeiten und Veränderungen an dem Haus sowie der erfolglosen
Internetrecherche Rückschlüsse auf eine fehlende Denkmalschutzeigenschaft
gezogen hat.

Die Bekundungen der Zeugin ...[D] und der Zeugin ...[D] stehen in Widerspruch zu
den Angaben des Klägers im Rahmen seiner Anhörung und seiner Ehefrau, der
Zeugin ...[C], wonach die Ehefrau des Beklagten auf konkrete Nachfrage das Bestehen
einer Denkmalschutzeigenschaft des Hauses definitiv verneint haben soll.

g) Im Rahmen der Beweiswürdigung bleibt zu beachten, dass die Aussagen des Klägers
als Partei und die der vernommenen Zeuginnen für sich genommen glaubhaft
waren und widerspruchsfrei vorgetragen wurden. Sie haben auch auf den Senat einen
glaubwürdigen Eindruck vermittelt, wobei die Aussage der Zeugin ...[B] als neutrale
Zeugin für den Senat ein höheres Gewicht hat, als die des Klägers und der übrigen
vernommenen Zeuginnen, die ein Eigeninteresse an dem Ausgang des Verfahrens
haben.

h) Der Senat vermochte aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme nicht die
Überzeugung gewinnen (§ 286 ZPO), dass die Ehefrau des Beklagten, die Zeugin
...[D], auf konkreten Nachfragen des Klägers definitiv die Denkmalschutzeigenschaft
des Fachwerkhauses verneint hat und den Kläger arglistig vorsätzlich oder fahrlässig
hierüber getäuscht hat.

4) Der am 17.12.2018 eingegangene Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten des
Klägers vom 17.12.2018 gibt zu einer abweichenden Beurteilung keine Veranlassung.
Zutreffend sind die Ausführungen des Klägers insoweit, dass die Zeuginnen im Rahmen
des Beweisaufnahmetermins bestätigt haben, dass im Zuge der Vertragsver15
handlungen nach der Denkmalschutzeigenschaft des Hauses gefragt worden sei;
entgegen der dortigen Auffassung hat die Beweisaufnahme aber nicht mit der erforderlichen
Gewissheit ergeben, dass die für den Beklagten handelnde Ehefrau, die
Zeugin ...[D], auf die explizite Frage nach einer Denkmalschutzeigenschaft geantwortet
habe, dass eine solche nicht bestehe. Die Zeugin ...[B] hat vielmehr bekundet,
dass sie heute nicht mehr konkret wisse, was in Bezug auf den Denkmalschutz gesagt
worden sei. Es könne sein, dass lediglich die Vermutung geäußert worden sei,
dass dieser nicht bestehe. Letztlich hat sich für den Senat das Bild ergeben, dass die
Ehefrau des Beklagten als dessen Vertreterin zum Zeitpunkt des Abschluss des notariellen
Kaufvertrags keine konkrete Kenntnis über die Denkmaleigenschaft des verkauften
Fachwerkhauses hatte.

Soweit der Kläger argumentiert, die Aussage der Zeugin ...[B] stehe im Widerspruch
zu der Aussage der Zeugin ...[D], bedeutet dies nicht, dass der Senat der Aussage
der Zeugin ...[D] mehr Gewicht beimessen müsste, als die der Zeugin ...[B]. Wie der
Senat ausgeführt hat, kommt der Aussage der Zeugin ...[B] ein höheres Gewicht zu,
als den Aussagen der übrigen Zeugen, da sie kein Eigeninteresse am Ausgang des
Verfahrens hat.

Die Berufung des Klägers hat aus den dargelegten Gründen keinen Erfolg.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorliegen,
§ 543 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 12.375,00 € festgesetzt.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

OLG Koblenz

Erscheinungsdatum:

20.12.2018

Aktenzeichen:

1 U 287/18

Rechtsgebiete:

Sachenrecht allgemein
Kaufvertrag
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FGG etc.)

Erschienen in:

NJW-RR 2019, 367-370

Normen in Titel:

BGB §§ 433, 434, 441, 444