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Dokumentnummer: 5zr31_11
letzte Aktualisierung: 20.1.2012
BGH, 18.12.2011 - V ZR 31/11
BGB §§ 157, 242; ErbbauVO §§ 9, 9a a. F
Ergänzende Vertragsauslegung bei einem Erbbaurechtsvertrag mit Wertsicherungsklausel
Erfüllt die in einem Erbbaurechtsbestellungsvertrag vereinbarte wertsichernde Klausel ab
einem bestimmten Zeitpunkt ihren Zweck nicht mehr, ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Vertragspartner nach Treu und Glauben für diesen Fall vereinbart hätten; führt die Auslegung zu keinem Ergebnis, kommt die Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. In beiden Fällen sind nicht die seit
Vertragsabschluss, sondern die seit der letzten aufgrund der Klausel vorgenommenen Erhöhung geänderten Verhältnisse maßgebend (Fortführung von Senat, Urteil vom 3. Juli 1981 –
V ZR 100/80, BGHZ 81, 135 und Urteil vom 18. September 1992 – V ZR 116/91, BGHZ
119, 220).

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 31/11
Verkündet am:
18. November 2011
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
BGB §§ 157 D, 242 Bb; ErbbauVO §§ 9, 9a aF
Erfüllt die in einem Erbbaurechtsbestellungsvertrag vereinbarte wertsichernde Klausel ab einem bestimmten Zeitpunkt ihren Zweck nicht mehr, ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Vertragspartner nach Treu und
Glauben für diesen Fall vereinbart hätten; führt die Auslegung zu keinem Ergebnis,
kommt die Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in
Betracht. In beiden Fällen sind nicht die seit Vertragsabschluss, sondern die seit der
letzten aufgrund der Klausel vorgenommenen Erhöhung geänderten Verhältnisse
maßgebend (Fortführung von Senat, Urteil vom 3. Juli 1981 - V ZR 100/80,
BGHZ 81, 135 und Urteil vom 18. September 1992 - V ZR 116/91, BGHZ 119, 220).
BGH, Urteil vom 18. November 2011 - V ZR 31/11 - LG Lübeck
AG Lübeck
vom 18. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die
Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann
und den Richter Dr. Czub
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck vom 22. Dezember 2010
aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Beklagte ist Erbbauberechtigter an einem der Klägerin gehörenden
Grundstück. In dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag vom 28. Juni 1949 heißt es
u.a.:
"3.
Der Erbbauberechtigte hat an die jeweilige Grundstückseigentümerin als
Erbbauzins jährlich einen Betrag zu zahlen, der 10 (zehn) vom Hundert
des mit DM 2,- für den Quadratmeter angenommenen Wertes der Fläche entspricht. Die Grundstückseigentümerin behält sich vor, den Wert
Aufschließungskosten für das Gelände entstehen.
Der Erbbauzins ist in vierteljährlichen Teilbeträgen am 1. Werktage der
Monate Januar, April, Juli und Oktober hinterher zahlbar. Der Erbbauzins ist durch Eintragung einer Reallast sicherzustellen.
4.
Für die ersten 5 (fünf) Jahre ermäßigt sich der Erbbauzins auf vier vom
Hundert des angenommenen Wertes der Fläche.
Die Höhe des danach zu entrichtenden Erbbauzinses wird alle 5 (fünf)
Jahre, erstmalig am 1. Januar 1954 von der Finanzverwaltung festgesetzt werden. Gegen die späteren Festsetzungen steht dem Erbbauberechtigten nur die Beschwerde beim Senat, der endgültig entscheidet,
offen."
Bis Oktober 1983 wurde der Erbbauzins schrittweise auf 10 % des angenommenen Grundstückswerts erhöht; das ergibt 98,68 Euro pro Jahr.
Der Beklagte erwarb das Erbbaurecht im Jahr 1993. Zugleich schloss er
mit der Klägerin einen Schuldübernahmevertrag, in welchem er in den schuldrechtlichen Teil der Erbbaurechtsbestellung eintrat und alle sich daraus ergebenden Verpflichtungen anstelle des Veräußerers übernahm.
Im April 2004 verlangte die Klägerin - gestützt auf eine sich aus den
arithmetischen Mitteln der Steigerung der Lebenshaltungskosten sowie der
Löhne und Gehälter ergebende Steigerungsrate von 875,9 % - einen jährlichen
Erbbauzins von 963 €. Der Beklagte sollte vom 1. Juli 2006 bis zum 30. Juni
und ab dem 1. Juli 2010 den vollen Jahresbetrag (963 €) zahlen. Dem kam er
nicht nach, sondern zahlte weiterhin nur den ursprünglichen Betrag von 98,68 €
pro Jahr.
Die auf die Verurteilung zur Zahlung von 540,16 € (Differenz zwischen
gezahltem und gefordertem Erbbauzins von Oktober 2006 bis Juli 2008) zuzüglich 10 € vorgerichtlicher Mahnkosten und 38,30 € bezifferter Zinsen gerichtete
Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat ihr stattgegeben.
Mit der von diesem zugelassenen Revision will der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts kann die Klägerin eine Anpassung
der Höhe des Erbbauzinses nach den Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage auf jährlich 385,19 € verlangen. Die von den Parteien des Erbbaurechtsbestellungsvertrags vereinbarte Möglichkeit der Anpassung des Erbbauzinses sei durch eine Entwicklung der Kaufkraft des Geldes entfallen, welche
beide Parteien nicht vorausgesehen hätten. Die Regelungen in Nr. 3 und 4 des
Vertrags seien dahin auszulegen, dass ursprünglich ein Erbbauzins von 4 %
habe vereinbart werden sollen, der bis zu einer Grenze von 10 % habe erhöht
werden können. Dabei handele es sich nicht um eine typische Wertanpassungsklausel; allerdings habe die Klausel auch dem Zweck der Wertsicherung
dienen sollen. Die Anpassungsmöglichkeit sei durch die 10 %-Grenze beeiner Genehmigungspflicht nach § 3 WährG aF vereinbart worden. Es handele
sich um eine Anpassungsklausel, die aus unvorhergesehenen Gründen ihren
Zweck nicht mehr erfüllen könne. Deshalb müsse eine Anpassung ebenso wie
in den Fällen möglich sein, in denen der Erbbaurechtsbestellungsvertrag keine
Anpassungsmöglichkeit enthalte, wobei von einem anfänglichen Erbbauzins
von 4 % auszugehen sei. Der Umstand, dass die Klägerin bei früheren Erhöhungen oder in früherer Zeit einen möglichen Erhöhungsanspruch nicht ausgeschöpft habe, bewirke nicht, dass sie nunmehr für einen späteren Zeitraum den
von der Rechtsprechung eröffneten Erhöhungsrahmen nicht ausschöpfen dürfe.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
II.
1. Die Revision ist wegen der Bindung des Senats an die Zulassung
durch das Berufungsgericht (§ 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO) statthaft; sie ist auch im
Übrigen zulässig.
2. Das Rechtsmittel ist begründet.
a) Ohne Erfolg rügt der Beklagte allerdings, das Berufungsgericht habe
die Zeugin R.
(Sachbearbeiterin der Klägerin) zu der Behauptung vernehmen müssen, sie habe dem Beklagten vor der Unterzeichnung des Schuldübernahmevertrags versichert, dass eine weitere Erhöhung des Erbbauzinses
über die bereits erreichte 10 %-Grenze nicht möglich sei. Unterstellt, die Behauptung trifft zu, fehlt ihr jedoch die Erheblichkeit. Der Beklagte meint, aufErbbauzins bis zum Vertragsende unverändert bleiben werde; deshalb sei die
Klägerin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) an der Geltendmachung eines
Erhöhungsanspruchs gehindert. Diese Ansicht trifft nicht zu. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Sachbearbeiterin die Befugnis hatte, eine für die Klägerin rechtsverbindliche Erklärung abzugeben, auf deren Einhaltung der Beklagte hätte vertrauen können.
b) Im Ergebnis zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass die Höhe
des Erbbauzinses einer Anpassung unterliegt, die nach oben nicht durch die in
Ziffer 3 des Erbbaurechtsbestellungsvertrags vereinbarte 10 %-Grenze beschränkt ist.
aa) Die Auslegung, der Vertrag ermögliche die Erhöhung des Erbbauzinses bis zu einer Grenze von 10 % des angenommenen Grundstückswerts, ist
rechtlich nicht zu beanstanden und wird von beiden Parteien hingenommen.
Rechtsfehlerhaft nimmt das Berufungsgericht jedoch an, die 10 %-Grenze sei
als eine lediglich theoretische Grenze zur Vermeidung einer Genehmigung nach
§ 3 WährG aF und nicht als Risikobegrenzung für den Erbbaurechtserwerber
vereinbart worden. Der Beklagte rügt zutreffend, dass dies keine Stütze in dem
Parteivortrag und in den Feststellungen des Berufungsgerichts findet. Darauf
kommt es indes im Ergebnis nicht an und ebenfalls nicht auf die von dem Beklagten in diesem Zusammenhang erhobene Rüge, dass - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht er, sondern die Klägerin habe darlegen und
beweisen müssen, dass die 10 %-Grenze keine "echte" Obergrenze habe sein
sollen. Auch die weiteren Rügen, mit denen der Beklagte die Verneinung einer
Obergrenze für das Erhöhungsverlangen angreift, bleiben erfolglos. Das gilt
insbesondere für das Heranziehen der bis 1994 geltenden Regelung in § 9
ganze Erbbauzeit im Voraus bestimmt sein musste. Denn diese Forderung
konnte wegen der Entwicklung der wirtschaftlichen Verhältnisse nicht immer
eingehalten werden. Der gegenseitige Vertrag beruht auf der Überzeugung der
Vertragsparteien von der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung und
ist besonders bei langfristigen Verträgen Teil der objektiven Geschäftsgrundlage, die vorhanden sein und fortdauern muss, damit der Vertrag noch als eine
sinnvolle Regelung bestehen kann (Staudinger/Rapp, BGB [2009], § 9
ErbbauRG Rn. 21). Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat deshalb auch
bei Erbbaurechtsverträgen, die unter der Geltung der Regelung in § 9 Abs. 2
Satz 1 ErbbauVO aF abgeschlossen worden waren, unter dem Gesichtspunkt
des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in der speziellen Ausgestaltung der Äquivalenzstörung korrigierend eingegriffen und eine Anpassung der Höhe des Erbbauzinses über die ursprünglich vereinbarte Höhe hinaus zugelassen (siehe nur
Senat, Urteil vom 18. September 1992 - V ZR 116/91, BGHZ 119, 220, 222 ff.;
Urteil vom 23. März 1980 - V ZR 20/78, BGHZ 77, 194, 197 ff.).
bb) Auf diese Rechtsprechung stützt sich das Berufungsgericht jedoch,
worauf der Beklagte zutreffend hinweist, zu Unrecht. Denn sie ist zu solchen
Erbbaurechtsverträgen ergangen, in denen keine Anpassungsklauseln vereinbart worden waren. Hier ist das Berufungsgericht jedoch - revisionsrechtlich
nicht zu beanstanden - davon ausgegangen, dass eine Anpassungsklausel vereinbart worden ist. Da diese, wie es weiter rechtsfehlerfrei und unangegriffen
festgestellt hat, auch der Wertsicherung dienen, die Klägerin also gegen das
Risiko eines Kaufkraftschwundes in geeigneter Form absichern sollte, diesen
Zweck jedoch seit der letzten Anpassung nicht mehr erfüllen kann, ist nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine ergänzende Vertragsauslegung
vorzunehmen (vgl. Urteil vom 8. November 1972 - VIII ZR 123/71, WM 1972,
Urteil vom 3. Februar 1984 - V ZR 191/82, WM 1984, 406, 407; Urteil vom
3. Juli 1981 - V ZR 100/80, BGHZ 81, 135, 141). Diese hat Vorrang vor einer
Anwendung der Regelungen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (vgl.
BGH, Urteil vom 11. Oktober 2005 - XI ZR 395/04, BGHZ 164, 286, 292).
cc) Die ergänzende Vertragsauslegung ist - entgegen der von der Klägerin in dem Revisionsverfahren vertretenen Ansicht - nicht deshalb entbehrlich,
weil die Klägerin die Höhe des Erbbauzinses nach billigem Ermessen bestimmen kann (vgl. § 315 BGB). Ein solches Bestimmungsrecht steht ihr nach dem
Wortlaut der Ziffern 3 und 4 des Erbbaurechtsbestellungsvertrags nicht zu, soweit es um eine die 10 %-Grenze übersteigende Erbbauzinshöhe geht. Das
Bestimmungsrecht verstieße im Übrigen gegen die Regelung in § 9 Abs. 2
Satz 1 ErbbauVO aF.
3. Die ergänzende Auslegung muss das Berufungsgericht nachholen.
a) Dabei ist darauf abzustellen, was die Parteien des Erbbaurechtsbestellungsvertrags bei Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als
redliche Vertragspartner vereinbart hätten; zunächst ist an die in dem Vertrag
vereinbarten Regelungen und Wertungen anzuknüpfen (Senat, Urteil vom
31. Oktober 2008 - V ZR 71/08, NJW 2009, 679). Somit ist von den Regelungen
in Ziffern 3 und 4 des Vertrags auszugehen, welche (auch) der Wertsicherung
dienen sollten. Deshalb kann die Auslegung - insbesondere unter Berücksichtigung des Vortrags des Beklagten in der Klageerwiderung bzw. in der Berufungserwiderung, dass die Anpassungsmöglichkeit der Berücksichtigung einer
Steigerung der Lebenshaltungskosten bzw. der wirtschaftlichen Entwicklung
dienen sollte - ergeben, dass eine Anhebung des Erbbauzinses nach Maßgabe
vereinbart hätten, wenn ihnen die Ungeeignetheit der nach oben begrenzten
Anpassungsklausel bewusst gewesen wäre, und wenn sie dabei die Gebote
von Treu und Glauben beachtet hätten; denn die Preisindizes für die Lebenshaltungskosten sind ein unmittelbarer Spiegel der Preisentwicklung, eine hieran
orientierte Anpassung bewirkt daher einen von den Parteien gewollten Ausgleich des Kaufkraftschwunds (vgl. Senat, Urteil vom 21. Dezember 1984
WM 1984, 406, 407). Eine Berücksichtigung auch der Entwicklung der Einkommen läge dagegen nicht mehr im Rahmen des von den Parteien verfolgten
Ziels, sondern führte dazu, auch die Änderung des Lebensstandards in die Höhe des Erbbauzinses einfließen zu lassen; das hätte nichts mit der Schließung
der Vertragslücke zu tun (vgl. Senat, Urteil vom 3. Februar 1984 - V ZR 191/82,
aaO).
b) Da die Vertragsparteien die Klägerin gegen die Risiken eines Kaufkraftschwunds in geeigneter Form absichern wollten und zu diesem Zweck eine
nach § 3 WährG aF genehmigungsfreie Anpassungsklausel vereinbart haben,
kann es ihrem hypothetischen Willen entsprechen, die vorstehend unter a) beschriebene Anpassungsmöglichkeit in der Weise zu verwirklichen, dass jede
Partei die Neufestsetzung der Höhe des Erbbauzinses - nach Ablauf einer mindestens dreijährigen Frist (§ 9a Abs. 1 Satz 5 ErbbauRG) - verlangen kann,
wenn die Lebenshaltungskosten seit der jeweils vorausgegangenen Festsetzung um mehr als einen bestimmten Prozentsatz gestiegen oder gefallen sind
(vgl. Senat, Urteil vom 3. Juli 1981- V ZR 100/80, BGHZ 81, 135, 141 f.). Deshalb und weil die vereinbarte Anpassungsklausel ab dem 1. Oktober 1983 ihren
Zweck nicht mehr erfüllt, ist der Anstieg der Lebenshaltungskosten seit diesem
Zeitpunkt maßgeblich; für die Zeit davor bleiben die in Ziffern 3 und 4 vereinbar71/08, NJW 2009, 679, 680).
c) Der - eventuelle - vertragliche Anpassungsanspruch ist in der Höhe
nach § 9a Abs. 1 ErbbauRG beschränkt. Nach ständiger Rechtsprechung des
Senats wird ein zutreffendes Bild der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse
nur gezeichnet, wenn neben den Lebenshaltungskosten auch die Einkommensverhältnisse berücksichtigt werden; als Bemessungsgrundlagen dienen die
Entwicklung der Lebenshaltungskosten bzw. der Verbraucherpreise und - mit
gleicher Gewichtung - die Entwicklung der Bruttoverdienste der Arbeiter in der
Industrie sowie die Bruttoverdiente der Angestellten in Industrie und Handel
(siehe nur Senat, Urteil vom 3. Oktober 2008 - V ZR 71/08, NJW 2009, 679,
681).
4. Erst wenn sich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung die
Möglichkeit der Anpassung des Erbbauzinses nicht feststellen lässt, kommt die
von dem Berufungsgericht bejahte Anpassung nach den Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht. Diese hat der Senat zwar bisher nur bei
Verträgen
ohne
wertsichernde
Klausel
bejaht
(siehe
nur
Urteil
vom
18. September 1992 - V ZR 116/91, BGHZ 119, 220, 222 f.). Sie ist aber auch
dann möglich, wenn eine vereinbarte Wertsicherungsklausel ihren Zweck nicht
mehr erfüllt. Denn ab diesem Zeitpunkt besteht kein Unterschied zu einem von
Anfang an ohne Wertsicherungsklausel abgeschlossenen Erbbaurechtsbestellungsvertrag, soweit es um Äquivalenzstörungen geht. Für die davor liegende
Zeit seit Vertragsschluss gilt jedoch die vereinbarte Klausel. Daraus folgt, dass
die Entwicklung der Lebenshaltungskosten seit dem 1. Oktober 1983 die Grenze des für die Klägerin Tragbaren überschritten worden ist. Das ist indes nicht
gestiegen sind (siehe nur Urteil vom 18. September 1992 - V ZR 116/91,
BGHZ 119, 220, 222 mit umfangreichen Nachweisen). Daran fehlt es nach der
von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellung des Amtsgerichts. Danach sind die Lebenshaltungskosten zwischen 1983 und 2009 nur um
berücksichtigen.
Krüger
Lemke
Stresemann
Schmidt-Räntsch
RiBGH Dr. Czub ist wegen Krankheit verhindert zu unterschreiben.
Krüger
Vorinstanzen: