Auslegung eines Grundstückskaufvertrages im Rahmen des „Einheimischen-Modells“
letzte Aktualisierung: 18.06.2020
OLG Hamm, Urt. v. 14.11.2019 – 22 U 52/19
BGB §§ 133, 157, 242, 305b, 305c, 307
Auslegung eines Grundstückskaufvertrages im Rahmen des „Einheimischen-Modells“
1. Eine in einem Grundstückskaufvertrag mit einer Gemeinde im Rahmen des sog. Einheimischen-
Modells enthaltene Vertragsklausel, in der sich der Käufer verpflichtet, den Kaufgegenstand
innerhalb einer bestimmten Frist „mit einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten …
zu bebauen“, ist unklar hinsichtlich der Frage, ob sie auch eine abschnittsweise Errichtung zweier
miteinander verbundener Baukörper mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten erlaubt.
2. Legt der Käufer bei einer derartigen Vertragsgestaltung im Rahmen der Beurkundung des
Vertrages gegenüber dem Abschlussvertreter der Gemeinde seine später umgesetzten Planungen
offen, ohne dass der Vertreter der Gemeinde vor Abgabe seiner auf den Vertragsschluss gerichteten
Willenserklärung Bedenken anmeldet, ob diese Planung mit den Vorgaben der Vertragsklausel im
Einklang steht, wird das dadurch zu Tage getretene Verständnis des Käufers vom Inhalt der
vertraglichen Regelung als übereinstimmender Wille der Parteien Vertragsinhalt (im Anschluss an
BGH, Urteile vom 29. Mai 2009 – V ZR 201/08,
V ZR 405/00, NJW 2002, 2102 unter II 2 a; jeweils m. w. N.).
3. Zur Auslegung einer in einem Grundstückskaufvertrag mit einer Gemeinde im Rahmen des
Einheimischen-Modells vereinbarten Vertragsklausel, welche die Begründung von
Wohnungseigentum sowie die Bestellung von Erbbaurechten am unbebauten Grundstück einer
vollständigen oder teilweisen Veräußerung des unbebauten Grundstücks an einen Dritten
gleichstellt.
Gründe:
I.
Die klagende Stadt begehrt mit ihrer Klage die Verurteilung der Beklagten zur
Rückzahlung eines ihnen im Rahmen eines Grundstücksverkaufs nach dem so genannten
Einheimischen-Modell gewährten Preisnachlasses.
Mit notariellem Vertrag vom 7. Januar 2013 (UR-Nr. 10/2013 des Notars T in P) kauften die
Beklagten von der klagenden Stadt zwei selbständig nicht bebaubare Grundstücke mit
einer Gesamtfläche von 709 Quadratmetern zu einem Quadratmeterpreis von 120 € für
eine Fläche von 500 Quadratmetern und von 50 € für die Mehrfläche von
209 Quadratmetern. Zuzüglich eines Erschließungskostenablösungsbetrages von
20.222,16 €, eines Kanalablösungsbetrages von 8.245,67 € und eines ökologischen
Ausgleichs von 900,43 € betrug der Gesamtkaufpreis 99.618,26 €. Die Vertragsparteien
erklärten in der notariellen Vertragsurkunde hinsichtlich des Kaufpreises übereinstimmend,
dass es sich um einen ermäßigten Grundstückspreis handele und der tatsächliche
Marktpreis 145 € je Quadratmeter betrage, so dass sich ein Preisnachlass in Höhe von
32.355 € errechne. Die Grundstücke sind im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes der
klagenden Stadt gelegen und sollten nach dem Vertrag „entsprechend den Festsetzungen
des Bebauungsplanes bebaut werden“ können.
§ 6 des Vertrages lautet auszugsweise wie folgt:
„Der Käufer verpflichtet sich
a) den hier erworbenen Grundbesitz innerhalb einer Frist von 5 Jahren ab heute im
Rahmen der Festsetzungen des Bebauungsplanes mit einem Wohnhaus mit nicht mehr
als zwei Wohneinheiten bezugsfertig zu bebauen.
b) das unbebaute Grundstück weder ganz noch teilweise ohne
Zustimmung des Verkäufers an einen Dritten weiterzuveräußern. Dies gilt auch für die
Begründung von Wohnungseigentum sowie die Bestellung von Erbbaurechten.
c) das auf dem erworbenen Grundstück zu erstellende Eigenheim
selbst zu beziehen sowie das Grundstück und das Gebäude sowie Teile hiervon innerhalb
von 8 Jahren ab heute gerechnet, nicht an Dritte zu veräußern oder zu vermieten. Dieses
gilt nicht für die Vermietung von Einliegerwohnungen.“
Für den Fall des Verstoßes gegen eine dieser Verpflichtungen verpflichteten sich die
Beklagten gegenüber der klagenden Stadt zur Erstattung des ihnen gewährten
Preisnachlasses.
Wegen der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen der Parteien wird auf
die bei den Gerichtsakten befindliche Ablichtung der notariellen Vertragsurkunde (GA 15
ff.) Bezug genommen.
Bereits im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses beabsichtigten die Beklagten, die
Grundstücke nach deren Vereinigung in zwei Bauabschnitten mit zwei über eine
Doppelgarage verbundenen Wohnhäusern zu bebauen. Unstreitig setzten sie von ihren
vollständigen Planungen auch den Vertreter der klagenden Stadt im Rahmen der
Beurkundung in Kenntnis.
Ihre Planungen setzten die Beklagten dergestalt um, dass sie zunächst nach einer
Vereinigung der Grundstücke im Jahre 2013 Wohnungseigentum begründeten, ehe die
Beklagte zu 1 im selben Jahr ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage errichtete und die
Beklagten zu 2 und 3 im Jahr 2017 ein weiteres Einfamilienhaus an die bestehende
Garage anbauten.
Die klagende Stadt wandte sich mit Schreiben vom 28. März 2017 nach Eingang des
Bauantrages vom 13. Februar 2017 und Baubeginn an die Beklagten zu 2 und 3 und wies
diese darauf hin, dass das Bauvorhaben gegen die im Kaufvertrag übernommene
Verpflichtung verstoße, auf dem Grundstück ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei
Wohneinheiten zu errichten, so dass der gewährte Preisnachlass zurückzufordern sei.
Nachdem die Beklagten zu 2 und 3 mit einem Schreiben vom 10. Mai 2017 unter anderem
darauf verwiesen, ihre Bauplanungen bereits vor Vertragsschluss offen gelegt zu haben
und der erstinstanzliche Bevollmächtigte der Beklagten mit Schreiben vom 25. September
2017 die Auffassung vertrat, die Errichtung des weiteren Gebäudes sei nicht
förderschädlich, forderte die klagende Stadt die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben
vom 22. Dezember 2017 unter Fristsetzung bis zum 15. Januar 2018 erfolglos zur
Nachzahlung des gewährten Preisnachlasses in Höhe von 32.355 € auf.
Mit ihrer Klage hat die klagende Stadt erstinstanzlich die Verurteilung der Beklagten zur
Zahlung von 32.355 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben Widerklage erhoben,
mit der sie eine Verurteilung der klagenden Stadt zur Erstattung vorgerichtlicher
Rechtsverfolgungskosten nebst Zinsen erstrebt haben.
Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Parteivorbringens und wegen der
erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den Tatbestand der angefochtenen
Entscheidung verwiesen.
Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil der Klage stattgegeben und die
Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat es – soweit für das Berufungsverfahren noch
von Interesse – ausgeführt:
Der klagenden Stadt stehe der klageweise verfolgte Nachzahlungsanspruch zu, da die
Beklagten entgegen den von ihnen vertraglich übernommenen Verpflichtungen das
Grundstück mit zwei Wohnhäusern bebaut und zudem ohne Zustimmung der klagenden
Stadt Wohnungseigentum begründet hätten.
Als Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne der
§ 6 der notariellen Vertragsurkunde nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn so
auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der
Interessen der beteiligten Kreise verstanden würden.
Hiernach sei bereits der Wortlaut der Regelung in § 6 Abs. 1 Buchst. a) der
Vertragsurkunde eindeutig in dem Sinne, dass die hierin niedergelegte
Bebauungsverpflichtung bezüglich der Bebauung und deren Ausmaß auf die Errichtung
eines Gebäudes mit maximal zwei Wohneinheiten begrenzt sei. Der in der Klausel
verwendete Begriff „Wohnhaus“ sei im Sinne eines einzigen Gebäudes zum Zwecke des
Wohnens zu verstehen und absichtsvoll so gewählt, weil auch die Förderrichtlinien der
klagenden Stadt von der Vorstellung eines einzigen Gebäudes pro Grundstück ausgingen,
das vom Käufer selbst bewohnt werde und maximal eine zweite, untergeordnete
Wohneinheit in Form einer Einliegerwohnung enthalten solle. Bei einem abweichenden
Verständnis habe es nicht der Begriffe „Wohnhaus“ oder „Eigenheim“ bedurft. In
systematischer Hinsicht folge aus der Verwendung des Begriffs „Eigenheim“ in § 6 Abs. 1
Buchst. c) der Vertragsurkunde wie auch aus § 5 Abs. 9 der Förderrichtlinien, dass der
Nutzung das Leitbild eines einzigen Wohnhauses zugrunde liege. Die in der
Bebauungsverpflichtung erfolgte Bezugnahme auf die Festsetzungen des
Bebauungsplanes stünde dem nicht entgegen, da zwischen dem öffentlich-rechtlichen
„Können“ und dem zivilrechtlichen/vertraglichen „Dürfen“ zu differenzieren sei. Nicht
ausgeschlossen sei es daher, an die vollständige Ausnutzung der Bebaubarkeit
Rechtsfolgen zu knüpfen, die hier nicht in einem Bauverbot, sondern in einer vertraglichen
Obliegenheit bestünden. Diese am Wortlaut orientierte Auslegung werde auch von
teleologischen Erwägungen getragen. Denn das Einheimischen-Modell wolle in erster
Linie einheimischen Bürgern der Kommune den preisgünstigen Erwerb eines Grundstücks
zur Errichtung eines Eigenheims ermöglichen und dabei die Entstehung einseitiger
Eigentümer- und Nutzerstrukturen unterbinden. Diese Zwecke würden nur dann nachhaltig
erreicht und sichergestellt, wenn Anreiz und Möglichkeit für Grundstücksspekulationen
unterbunden würden. Ein derartiger Spekulationsanreiz bestünde auch durch die
Möglichkeit, Teile eines bebauten Grundstücks an Dritte weiter zu veräußern und dabei
den erhöhten Wert zu realisieren. Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien übereinstimmend
von einer der objektiven Auslegung vorgehenden abweichenden Auslegung der Klausel
ausgegangen seien, bestünden nicht. Insoweit genüge es nicht, dass der klagenden Stadt
die Planungen der Beklagten bekannt gewesen seien. Die Klausel sei auch wirksam. Sie
sei weder überraschend noch verstoße sie gegen den Grundsatz angemessener
Vertragsgestaltung aus
treuwidriges Verhalten der klagenden Stadt im Einzelfall könne nicht festgestellt werden.
Auch eine Auslegung der Klausel in § 6 Abs. 1 Buchst. b) der Vertragsurkunde führe zu
einem eindeutigen Ergebnis. Der im Allgemeinwohl liegende Förderungszweck werde
bereits dadurch gefährdet, dass rechtlich die Möglichkeit geschaffen werde, Teile des
Grundstücks an Dritte zu vermarkten und hierdurch der Spekulation Vorschub zu leisten.
Wäre lediglich die Begründung von Wohnungseigentum ohne Zustimmung der klagenden
Stadt zu Gunsten Dritter förderschädlich, wäre die Erwähnung des Wohnungseigentums
überflüssig, da sich eine entsprechende Rechtsfolge bereits aus der Regelung in § 6
Abs. 1 Buchst. c) der Vertragsurkunde ergebe.
Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung, mit der sie die Verletzung
materiellen Rechts rügen und nur noch ihr erstinstanzliches Klagabweisungsbegehren
weiterverfolgen. Die Abweisung der Widerklage greifen sie mit ihrem Rechtsmittel nicht an.
Sie machen unter anderem geltend, das Landgericht habe die Regelung in § 6 Abs. 1
Buchst. a) des Kaufvertrages unzutreffend ausgelegt. Die gewählte Formulierung „einem
Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten“ ziele nicht auf die Anzahl der
Wohnhäuser, sondern nur auf die Art der Nutzung, während die Anzahl der Wohneinheiten
die Intensität der Ausnutzung des Grundstücks betreffe. Aus dem Blick verloren habe das
Landgericht, dass sie, die Beklagten, zunächst die später realisierte Planung erstellt hätten
und erst anschließend in Verhandlungen mit der klagenden Stadt eingetreten seien. Bei
diesen Verhandlungen hätten die Baupläne bereits vorgelegen, ohne dass die klagende
Stadt Bedenken angemeldet habe. Sie hätten daher davon ausgehen dürfen, dass sich
der Begriff „Wohnhaus“ lediglich auf die Art der Nutzung beziehe. Ließen die
Festsetzungen des Bebauungsplanes – wie hier – die Errichtung von zwei Wohnhäusern
zu und knüpfe die vertragliche Bestimmung über die Bebauungsverpflichtung an diese
Festsetzungen des Bebauungsplanes ausdrücklich an, bedürfe es zudem mit Blick auf die
Regelung, wonach schon die Errichtung eines zweiten Wohnhauses förderschädlich sei.
Auch die Förderrichtlinien der klagenden Stadt enthielten keinen Hinweis darauf, dass ein
Käufer den Kaufgegenstand nur mit einem Gebäude bebauen dürfe; nach ihnen komme
es lediglich darauf an, dass ein „Eigenheim“ entstehe. Jedenfalls verstoße die
Geltendmachung des Rückzahlungsanspruchs durch die klagende Stadt aber gegen Treu
und Glauben, da die Parteien sich über eine gemeinsame Auslegung einig gewesen seien.
Auch an einem Verstoß gegen § 6 Abs. 1 Buchst. b) des Kaufvertrages fehle es. Die
Regelung wolle lediglich verhindern, dass Dritte Wohnungseigentum an dem unbebauten
„Einheimischen-Grundstück“ erlangen könnten. Förderschädlich könne hiernach nur eine
Veräußerung an einen Dritten vor Ablauf der Zweckbindung sein, was auch die
systematische Heranziehung der Regelung in § 6 Abs. 1 Buchst. c) der Vertragsurkunde
verdeutliche, die sich nur auf das zu erstellende Eigenheim beziehe.
Die Beklagten beantragen,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
Die klagende Stadt beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung.
Der Senat hat die Parteien bzw. deren Vertreter im Senatstermin am 14. November 2019
angehört. Wegen des Ergebnisses der Anhörung wird auf den Berichterstattervermerk
vom selben Tag, wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands auf die
zwischen den Parteien im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze Bezug
genommen.
II.
Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache Erfolg. Sie führt im Umfang der
Anfechtung zur Abänderung der angefochtenen Entscheidung und zur Abweisung der
Klage.
Der klagenden Stadt steht aufgrund der Regelung in § 6 Abs. 3 der notariellen
Vertragsurkunde gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung von 32.355 € nebst
Zinsen zu. Die Beklagten haben – entgegen der Auffassung des Landgerichts – weder ihre
Obliegenheit aus § 6 Abs. 1 Buchst. a) des Kaufvertrages noch jene aus § 6 Abs. 1
Buchst. b) des Kaufvertrages verletzt.
1.
Das Landgericht hat eine Verletzung der in § 6 Abs. 1 Buchst. a) des Kaufvertrages
statuierten Obliegenheit darin gesehen, dass die Beklagten das von ihnen erworbene
Grundstück mit zwei Wohnhäusern bebaut haben, obschon die vertragliche Regelung eine
Verpflichtung enthalte, den Grundbesitz nur mit einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei
Wohneinheiten zu bebauen. Hierbei hat das Landgericht im rechtlichen Ansatz zutreffend
erkannt, dass die maßgebliche Klausel, bei der es sich unstreitig um eine für eine Vielzahl
von Verträgen vorformulierte und von der klagenden Stadt als Verwenderin einseitig
gestellte Vertragsbedingung handelt, als Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne der
auszulegen ist, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung
der Interessen der beteiligten Kreise verstanden wird (BGH, Urteil vom 29. Mai 2009 -
V ZR 201/08,
VIII ZR 404/12,
jeweils mwN).
Bei der von ihm vorgenommenen Auslegung hat das Landgericht allerdings einerseits dem
Umstand keine hinreichende Beachtung geschenkt, dass die Beklagten der klagenden
Stadt noch vor Vertragsschluss, spätestens im Beurkundungstermin ihre Planungen
offengelegt haben und der Vertreter der Stadt diese Erklärung hingegenommen hat, ohne
auf die Förderschädlichkeit der in Aussicht genommenen Bebauung hinzuweisen (a)).
Andererseits führt auch die Auslegung der Klausel in § 6 Abs. 1 Buchst. a) des
Kaufvertrages nach ihrem objektiven Erklärungsgehalt unter Zugrundelegung der
Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders und
der typisierten Interessenlage des Verwenders und seines Vertragspartners nicht zu einem
eindeutigen Ergebnis, so dass verbleibende Zweifel zu Lasten der klagenden Stadt als
Verwenderin gehen,
Zugrundelegung des Auslegungsergebnisses des Landgerichts die Umstände des
Einzelfalles dazu, dass sich die klagende Stadt nach Treu und Glauben (
auf die sich aus einer Verletzung der Bestimmung in § 6 Abs. 1 Buchst. a) des
Kaufvertrages ergebenden Rechtsfolgen berufen könnte (c)).
a)
Auch bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist – wie das Landgericht noch zutreffend
erkannt hat – der Auslegung die Prüfung vorgeschaltet, ob die Vertragsklausel von den
Parteien übereinstimmend in einem bestimmten Sinn verstanden worden ist. Ist das der
Fall, geht der übereinstimmende Wille der objektiven Auslegung vor. Das Verständnis der
Parteien ist dann wie eine Individualvereinbarung zu behandeln, die nach § 305b BGB
Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen hat (vgl. BGH, Urteile vom 29. Mai 2009 -
V ZR 201/08,
2102 unter II 2 a; jeweils mwN; siehe auch BAG, Urteil vom 15. September 2009 - 3 AZR
173/08,
Anlass für eine solche Prüfung bestand hier deshalb, weil die Beklagten unstreitig im
Beurkundungstermin ihre bereits vorliegende und später konkretisierte Planung
offengelegt haben. Hierdurch haben die Beklagten für die klagende Stadt
unmissverständlich ihre Vorstellung zum Ausdruck gebracht, eine der Planung
entsprechende Bebauung des Kaufgegenstandes als – auch im Sinne von § 6 Abs. 1
Buchst. a) des Vertrages – vertragskonform anzusehen. Entgegen der Auffassung des
Landgerichts steht dem nicht entgegen, dass nach den vertraglichen Vereinbarungen den
Beklagten auch die Möglichkeit eröffnet war, eine abweichende – förderschädliche –
Bebauung unter Inkaufnahme der hiermit verbundenen Nachteile vorzunehmen und die
klagende Stadt jedenfalls mit dieser Möglichkeit rechnen musste, so dass ein
offensichtlicher Irrtum der Beklagten über eine der Regelung in § 6 Abs. 1 Buchst. a) des
Vertrages entsprechende Bebauung nicht im Raum stand. Diese Sichtweise lässt außer
Betracht, dass in einem solchen Fall aus Sicht der klagenden Stadt für die Beklagten
überhaupt kein Anlass bestanden hätte, die konkreten Planungen im Beurkundungstermin
offen zu legen und überdies der Kaufvertrag gerade den Willen der Parteien zur Grundlage
hatte, entsprechend den Verpflichtungen nach § 6 des Vertrages zu verfahren.
Indem der Vertreter der klagenden Stadt den hiernach offen zu Tage getretenen Willen der
Beklagten hingenommen hat, ohne darauf hinzuweisen, dass die konkrete Planung nicht
mit den Vorgaben in § 6 Abs. 1 Buchst. a) des Vertrages in Einklang zu bringen sei, und er
alsdann für die klagende Stadt die auf den Vertragsschluss gerichtete Willenserklärung
abgegeben hat, ist das Verständnis der Beklagten vom Inhalt der vertraglichen Regelung
als übereinstimmender Wille der Parteien Vertragsinhalt geworden. Für eine solche
Annahme reicht es nämlich aus, wenn eine Partei ihren Willen äußert und die andere
Partei dies erkennt und in Kenntnis dessen den Vertrag abschließt, auch ohne sich den
wirklichen Willen des Erklärenden zu eigen zu machen (vgl. BGH, Urteile vom 29. Mai
2009 - V ZR 201/08,
unter II 2).
Dem lässt sich auch nicht entgegnen, dem Vertreter der klagenden Stadt habe nach ihrer
internen Organisation die Befugnis gefehlt, sie entgegen dem objektiven Erklärungsinhalt
der Klausel vertraglich zu binden. Die Vollmacht des Vertreters der klagenden Stadt
unterlag im Außenverhältnis keinen Beschränkungen. Das Risiko eines – auch
fahrlässigen – Missbrauchs der Vertretungsmacht trägt grundsätzlich der Vertretene. Den
Vertragspartner trifft hierbei keine Prüfungspflicht, ob und inwieweit der Vertreter im
Innenverhältnis gebunden ist, von seiner nach außen unbeschränkten Vertretungsmacht
nur begrenzten Gebrauch zu machen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juni 2016 - XI ZR 483/14,
des Vertreters einer fiskalisch handelnden Gemeinde anders zu bewerten als anderer
rechtsgeschäftlicher Vertreter, zumal der Bürger, der mit einer Gemeinde einen
wirtschaftlich bedeutsamen Vertrag schließt und ihr dabei im Zweifel sogar erhöhtes
Vertrauen entgegenbringt, im Grundsatz nicht schlechter gestellt werden darf, als wenn er
es nur mit einer einzigen natürlichen Person zu tun hat (vgl. zur Wissensvertretung BGH,
Urteil vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94,
mwN).
b)
Letztlich kommt es aber für die in Rede stehende Vertragsklausel auf die Frage eines der
objektiven Auslegung entgegenstehenden übereinstimmenden Willens der
Vertragsparteien nicht einmal entscheidungserheblich an. Denn auch die objektive
Auslegung der Klausel führt – entgegen der Auffassung des Landgerichts – nicht zu dem
eindeutigen Ergebnis, dass die konkrete Realisierung des Bauvorhabens der Beklagten
eine Verletzung der in § 6 Abs. 1 Buchst. a) des Vertrages übernommenen Verpflichtung
nach sich zieht. Es sind vielmehr nach Ausschöpfung der für die Auslegung von
Allgemeinen Geschäftsbedingungen Betracht kommenden Methoden mindestens zwei
Auslegungen rechtlich vertretbar (vgl. zum Maßstab BGH, Urteile vom 14. Juni 2017 -
IV ZR 161/16, r+s 2017, 421 Rn. 12; vom 15. November 2006 - VIII ZR 166/06, NJW 2007,
504 Rn. 23; vom 4. Juli 1990 - VIII ZR 288/89,
a), so dass ein nicht behebbarer Zweifel verbleibt, der nach
der klagenden Stadt als Verwenderin geht.
Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind – wie ausgeführt – grundsätzlich nach ihrem
objektiven Inhalt und typischen Sinn so auszulegen, wie sie von verständigen und
redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der beteiligten Kreise
verstanden werden. Zugrunde zu legen sind hierbei die Verständnismöglichkeiten eines
durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders, so dass es nicht auf die individuelle
Interessenlage im Einzelfall, sondern auf die typisierten Interessen des Verwenders und
seiner Vertragspartner ankommt (BGH, Urteil vom 8. November 2002 - V ZR 78/02,
Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden des
Verwenders (BGH, Urteil vom 23. Juni 1993 - IV ZR 135/92,
MünchKomm-BGB/Busche, 8. Aufl. § 133 Rn. 25 mwN). Anders als das Landgericht meint,
ist deshalb hinsichtlich einzelner Begriffe, welche die in Rede stehende Klausel beinhaltet,
nicht ohne Weiteres auf ein außerhalb des Vertrages liegendes Begriffsverständnis aus
Gesetzesnormen abzustellen, die für sich genommen einen anderen Zweck verfolgen,
soweit nicht aus einer einheitlichen Verwendung des Begriffs ein Begriffsverständnis im
Sinne des allgemeinen Sprachgebrauchs folgt.
aa)
An diesen Grundsätzen gemessen ist schon der Wortlaut der Klausel keineswegs
eindeutig in dem Sinne, dass er – maximal – die Errichtung eines Wohngebäudes mit nicht
mehr als zwei Wohneinheiten, von denen die eine der anderen untergeordnet ist, als
förderunschädlich erlaubt. Abgesehen davon, dass im Wortlaut der Klausel nicht von
einem „Wohngebäude“, sondern von einem „Wohnhaus“ die Rede ist und sich das
Verhältnis der Wohneinheiten zueinander dem Vertrag an keiner Stelle entnehmen lässt,
weist die Berufung zu Recht darauf hin, dass der Begriff „Wohnhaus“ auch in Sinne einer
konkreten Art der Nutzung – in Abgrenzung zu Gewerbe o.ä. – verstanden werden kann.
Fehl geht es, eine Beschränkung auf einen Baukörper mit zwei Wohneinheiten aus dem
dem Begriff „Wohnhaus“ vorangestellten Wort „einem“ herzuleiten. Von einem derartigen
Bedeutungsgehalt ließe sich nur sprechen, wenn nach dem Wortlaut der Klausel im
Übrigen eine Verwendung dieses Begriffes als Zahlwort objektiv eindeutig wäre. Davon
kann aber schon deshalb nicht ausgegangen werden, weil das Wort im Sprachgebrauch
sowohl als Zahlwort als auch als unbestimmter Artikel verwendet wird und ein Verständnis
im letztgenannten Sinne hier jedenfalls nicht fernliegt, zumal die Klausel für Zahlwörter an
anderer Stelle – hinsichtlich der einzuhaltenden Frist und der Beschränkung der Anzahl
der Wohneinheiten – eine unterschiedliche Schreibweise mittels arabischer Ziffer oder
ausgeschriebenem Wort vorsieht, für den letztgenannten Fall freilich bei einem dort
eindeutigen Bedeutungsgehalt.
bb)
Auch die systematische Auslegung der Klausel führt zu keinem eindeutigen Ergebnis. Die
Verwendung des Begriffs „Eigenheim“ im Singular in § 6 Abs. 1 Buchst. c) des Vertrages
lässt ein derartiges Verständnis nicht zu. Denn für diesen Begriff gilt letztlich nichts
anderes wie für den Begriff „Wohnhaus“. Er schränkt im Sinne eines möglichen
Begriffsverständnisses im Sinne der Verpflichtung in § 6 Abs. 1 Buchst. c) des Vertrages
die abstrakte Nutzungsart für die dortige Frist auf einen Selbstbezug zum Wohnen ein. Ob
der rechtlich nicht vorgebildete „Durchschnittskunde“ aus dem Begriff oder aus den im
Vertrag in Bezug genommenen Förderrichtlinien der klagenden Stadt das vertragliche
Leitbild eines einzigen Wohnhauses entnehmen kann – wie das Landgericht meint –, ist
zweifelhaft, aber auch nicht entscheidend. Es mag zutreffen, dass die Errichtung eines
Gebäudes nach der Vorstellung der klagenden Stadt der vertraglich vorausgesetzte
Regelfall sein sollte. Dies besagt aber für sich genommen nichts über die Zulässigkeit der
Errichtung eines aus zwei Gebäuden oder Gebäudeteilen bestehenden Doppelhauses und
erlaubt erst Recht nicht die Annahme eines eindeutigen Auslegungsergebnisses. Dies gilt
umso mehr, als die Festsetzungen des Bebauungsplanes die konkrete Art der Errichtung
ausdrücklich erlauben und § 6 Abs. 1 Buchst. a) des Vertrages diese Festsetzungen
ausdrücklich als Rahmen vorgibt. Die systematische Auslegung streitet daher eher für die
Auffassung der Beklagten, eröffnet aber jedenfalls kein eindeutiges Auslegungsergebnis
im Sinne der klagenden Stadt. Dass das vertragliche Leitbild im Übrigen nicht das
Wohnhaus mit Einliegerwohnung sein kann, lässt sich auch § 6 Abs. 1 Buchst. c) des
Vertrages entnehmen. Denn diese Klausel nimmt nur die Einliegerwohnung ausdrücklich
von der Obliegenheit aus, Teile des Gebäudes nicht zu vermieten. Die Klausel setzt daher
die Errichtung eines Gebäudes mit zwei selbständigen Wohneinheiten als zulässig voraus
und statuiert für den Käufer nur die Obliegenheit, auch eine selbständige Wohneinheit
nicht zu vermieten.
cc)
Schließlich rechtfertigen auch der objektive erkennbare Sinn und Zweck der Klausel sowie
die erkennbare Interessenlage der Parteien kein eindeutiges Auslegungsergebnis. Es
steht zwischen den Parteien außer Streit, dass die vorliegende Vertragsgestaltung die
Errichtung eines – auch größeren Gebäudes – mit zwei selbständigen Wohneinheiten
zulässt. Nicht ersichtlich ist demgegenüber, worin aus Sicht der klagenden Stadt
hinsichtlich der Frage der Entscheidung der Förderungsfähigkeit und der
Förderungswürdigkeit der Unterschied zwischen einem hiernach zulässigen
zweigeschossigen Wohngebäude mit zwei gleich großen Einheiten, die horizontal teilbar
sind, und einem – aus Sicht der klagenden Stadt unzulässigen – Wohnhaus bestehen soll,
welches in Form zweier selbständiger, miteinander verbundener Gebäude errichtet wurde
und deren Wohneinheiten sich aus einer vertikalen Teilung ergeben. Beide baulichen
Gestaltungen eröffnen dieselben oder zumindest annähernd gleiche Spekulationsanreize.
In dem einen wie dem anderen Fall lassen sich durch horizontale oder vertikale Teilung
zwei nach Ablauf des in § 6 Abs. 1 Buchst. c) des Vertrages festgelegten Zeitraums
selbständig veräußerbare Immobilien schaffen.
dd)
§ 6 Abs. 1 Buchst. a) des Vertrages weist demnach auch nach der gebotenen objektiven
Auslegung eine Mehrdeutigkeit auf, die nicht beseitigt werden kann.
c)
Selbst wenn man aber das vom Landgericht gefundene Auslegungsergebnis zugrunde
legt, muss einem Anspruch der klagenden Stadt – soweit er auf eine Verletzung der
Obliegenheit in § 6 Abs. 1 Buchst. a) des Vertrages gestützt wird, der Erfolg versagt
bleiben.
Denn im konkreten Einzelfall stünde der Annahme einer Nachzahlungspflicht der
Beklagten der Umstand entgegen, dass die Beklagten bereits vor Vertragsschluss ihre
konkreten Planungen offengelegt haben und die klagende Stadt gleichwohl mit ihnen in
Kenntnis dieser aus ihrer Sicht förderschädlichen Planungen einen Kaufvertrag nach dem
sog. Einheimischen-Modell geschlossen hat. Der Hinweis des Landgerichts darauf, dass
im Gefüge wechselseitiger vertraglicher Verpflichtungen jeder Vertragspartner
grundsätzlich selbst für die Wahrung seiner Interessen verantwortlich sei, greift zu kurz.
Denn für die klagende Stadt war nach Offenlegung der konkreten Planungen ersichtlich,
dass die Beklagten von der fehlenden Förderschädlichkeit dieser Planungen ausgehen. In
Kenntnis dieser Umstände hätte es daher nach Treu und Glauben eines Hinweises der
klagenden Stadt auf die fehlende Umsetzbarkeit dieser Planungen zur Wahrung der
vergünstigten Konditionen bedurft.
Eine derartige, auf die Einzelfallumstände abstellende Bewertung des konkreten
Verhaltens des Klauselverwenders anhand von
BGB die Funktion der so genannten Ausübungskontrolle zukommt (vgl. Fuchs in
Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., Vorbemerkungen zur Inhaltskontrolle Rn.
62 ff. mwN), hat zwar bei der Inhaltskontrolle gemäß
Betracht zu bleiben und begründet auch im Rahmen der dort gebotenen generalisierenden
Betrachtung keine unangemessene Benachteiligung des Klauselgegners (vgl. BGH, Urteil
vom 6. Juli 2016 - IV ZR 44/15,
dass dem Verwender die Berufung auf eine bestimmte AGB-Regel wegen individuellen
Rechtsmissbrauchs verwehrt ist (vgl. Fuchs aaO Rn. 64; BeckOK BGB/H. Schmidt, § 307
Rn. 14 [Stand: 1. August 2019]).
2.
Eine auf § 6 Abs. 3 des Vertrages gestützte Nachzahlungspflicht der Beklagten ergibt sich
auch nicht – mit Blick auf die Bildung von Wohnungseigentum nach Vereinigung der
Kaufgrundstücke – aus einer Verletzung der Obliegenheit in § 6 Abs. 1 Buchst. b) des
Vertrages. Hierbei kann offen bleiben, ob die Bildung von Wohnungseigentum noch am
unbebauten Grundstück erfolgte und ob die klagende Stadt bereits im Zeitpunkt der
Beurkundung um die Absicht der Beklagten wusste, Wohnungseigentum zu bilden.
Die Klausel in § 6 Abs. 1 Buchst. b) des Vertrages, die in ihrem Satz 2 unter anderem die
Begründung von Wohnungseigentum am unbebauten Grundstück der vollständigen oder
teilweisen Veräußerung des unbebauten Grundstücks an einen Dritten gleichstellt, erfasst
– anders als das Landgericht meint – nur die Bildung von Wohnungseigentum für einen
Dritten. Nach dem Verständnis eines durchschnittlichen Vertragspartners knüpft der Satz 2
schon seinem Wortlaut nach durch die Wendung „dies gilt auch“ an den Bedeutungsgehalt
des Satzes 1 an, der erkennbar darauf abzielt, eine Weiterveräußerung des Grundstücks
oder von Teilen hiervon an einen Dritten ohne Zustimmung der klagenden Stadt zu
unterbinden. Der Verweis des Landgerichts auf den fehlenden Bedeutungsgehalt der
Klausel bei dieser Sichtweise mit Blick auf die daneben stehende Regelung in § 6 Abs. 1
Buchst. c) des Vertrages geht fehl, weil Regelungsgegenstand der einen Klausel das
unbebaute Grundstück ist, während sich die andere auf das darauf zu errichtende
Eigenheim – mithin das bebaute Grundstück – bezieht. Selbst wenn man aber die Klausel
nach Auslegung – wie nicht – in ihrem Anwendungsbereich für mehrdeutig halten müsste,
wäre sie jedenfalls unklar im Sinne von
Hiernach kommt es auf die Frage, ob die Klausel auch an § 307 BGB zu messen ist und
dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB genügt, nicht an. Der
Bundesgerichtshof hat die Frage, ob Klauseln eines privatrechtlichen städtebaulichen
Vertrags allein an den Vorgaben des
einer Inhaltskontrolle nach den
offen gelassen (vgl. BGH, Urteile vom 16. April 2010 - V ZR 175/09,
Rn. 9 mwN; vom 20. April 2018 - V ZR 169/17,
hier keiner Entscheidung.
3.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708
Nr. 10, 711 ZPO.
Eine Zulassung der Revision ist nicht veranlasst. Die Rechtssache hat weder
grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung
einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (§ 543
Abs. 2 Satz 1 ZPO).
Entscheidung, Urteil
Gericht:OLG Hamm
Erscheinungsdatum:14.11.2019
Aktenzeichen:22 U 52/19
Rechtsgebiete:
Allgemeines Schuldrecht
AGB, Verbraucherschutz
Öffentliches Baurecht
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.)
Zwangsvollstreckung (insbes. vollstreckbare Urkunde und Vollstreckungsklausel)
BWNotZ 2020, 288-294
Normen in Titel:BGB §§ 133, 157, 242, 305b, 305c, 307