Gebühr für Auflassungserklärung nach Ausübung eines Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten
letzte Aktualisierung: 24.8.2021
KG, Beschl. v. 26.1.2021 – 9 W 96/19
GNotKG §§ 51, 112, 113 Abs. 1; GNotKG KV Nr. 21100, Nr. 21102, Nr. 24200
Gebühr für Auflassungserklärung nach Ausübung eines Vorkaufsrechts durch den
Vorkaufsberechtigten
1. Im Falle einer Auflassungserklärung nach Ausübung eines Vorkaufsrechts durch den
Vorkaufsberechtigten ist der Kaufvertrag mit dem Erstkäufer nicht das zugrundeliegende Geschäft
im Sinne von Nr. 21102 Nr. 1 KV/GNotKG, so dass für die Beurkundung der Auflassung eine 2,0
Gebühr gemäß Nr. 21100 KV/GNotKG anfällt.
2. Für eine Anrechnung einer Beratungsgebühr auf die Gebühr für ein anderes Verfahren oder
Geschäft gemäß Nr. 24200 Absatz 2 KV/GNotKG genügt es bereits, wenn bezüglich der jeweiligen
Gegenstände eine Teilidentität gegeben ist. Weicht der Beratungsgegenstand von dem Gegenstand
des anderen Verfahrens bzw. des anderen Geschäfts dergestalt ab, dass hinsichtlich der
Rechtsverhältnisse nur eine Teilidentität besteht, so findet die Anrechnung insoweit statt, wie sich
die Rechtsverhältnisse decken.
3. Ob eine Beurkundung „demnächst“ im Sinne von Nr. 24200 Absatz 2 KV/GNotKG erfolgt,
richtet sich unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles danach, ob eine Situation
eingetreten ist, in der der Notar seine bisherigen Arbeitsergebnisse nicht mehr nutzen konnte und
deshalb ein einem neuen Beurkundungsverfahren vergleichbarer Aufwand angefallen ist, so dass es
gerechtfertigt ist, dem Notar zusätzlich zu der Gebühr der isolierten Beratung die vollen Gebühren
für ein neues Beurkundungsverfahren zuzubilligen. Eine (analoge oder regelmäßige) Anwendung der
Frist aus der Vorbemerkung 2.1.3 Abs. 1 S. 2 KV/GNotKG kommt nicht in Betracht.
4. Der Wert eines im Grundbuch eingetragenen, jedoch zweifellos erloschenen Vorkaufsrechtes ist
gemäß § 51 Absatz 3 GNotKG zu bewerten.
5. Gemäß § 113 Absatz 1 GNotKG ist für den Geschäftswert der Betreuungsgebühr der
Verfahrenswert für die zugrundeliegende Beurkundung maßgeblich. Eine Beschränkung des Wertes
für die Betreuungsgebühr auf den von der Betreuungstätigkeit betroffenen Beurkundungsgegenstand
findet nicht statt.
6. Ist der Betreuungstätigkeit kein Beurkundungsverfahren vorangegangen, dessen Wert gemäß
§ 113 Absatz 1 GNotKG zugleich für die Wertbestimmung der Betreuungsgebühr maßgeblich sein
könnte, ist in entsprechender Anwendung von
Geschäftswert anzunehmen, der maßgeblich wäre, wenn eine der Betreuungstätigkeit
zugrundeliegende Urkunde Gegenstand eines Beurkundungsverfahrens wäre.
Gründe
I.
Die Antragstellerin wendet sich gegen eine Kostenberechnung des Antragsgegners vom 29.
Juni 2017 in der berichtigten Fassung vom 11. Juni 2018 für eine Beurkundung und weitere
notarielle Tätigkeiten.
Gegenstand der Beurkundung vom 27. Juni 2017 war u.a. die Auflassung eines neu
gebildeten Flurstückes. Die ursprüngliche Eigentümerin verkaufte dieses zunächst noch
unvermessene Grundstück durch von einem weiteren Notar beurkundetes Angebot zum
Abschluss eines Grundstückskaufvertrages vom 4. März 2015 und vom Antragsgegner
beurkundete Annahmeerklärung vom 4. März 2016. Der Antragsgegner wurde mit dem
Vollzug des Kaufvertrages beauftragt. Die Antragstellerin übte mit Schreiben vom 12. Mai
2016 zu diesem Kaufvertrag ein ihr eingeräumtes und im Grundbuch eingetragenes
Vorkaufsrecht aus.
In der Folgezeit wandte sich die Antragstellerin wiederholt mit Fragen zur Abwicklung des
Kaufs an den Antragsgegner (zuletzt mit E-Mail vom 17. Mai 2017), die der Antragsgegner
stets beantwortete. Diese Tätigkeit rechnete der Antragsgegner mit Kostenberechnung vom
7. Juli 2016 gegenüber der Antragstellerin ab. Er berechnete eine Beratungsgebühr in Höhe
von 3.267,50 Euro nebst Post- und Telekommunikationspauschale und Umsatzsteuer. Der
gegen diese Kostenberechnung gerichtete Antrag der Antragstellerin gemäß § 127 Absatz 1
GNotKG blieb ohne Erfolg (Landgericht Berlin 80.OH.117/17).
Gegenstand der Beurkundung vom 27. Juni 2017 waren weiterhin die Bewilligung und
Beantragung der Löschung des Vorkaufsrechts sowie die Bewilligung und Beantragung
einer Grunddienstbarkeit jeweils im Grundbuch des aufgelassenen Grundstückes.
Der Antragsgegner vollzog den Kaufvertrag. Im Rahmen des Vollzuges prüfte er auch
weisungsgemäß die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung und teilte den
Beteiligten die Kaufpreisfälligkeit mit.
Im Laufe des vorliegenden Verfahrens hat der Notar seine Kostenberechnung vom 29. Juni
2017 unter dem 11. Juni 2018 geändert, indem er sie von 10.371,80 Euro auf nunmehr
37.908,40 Euro heraufsetzte.
Das Landgericht hat die Kostenberechnung auf 19.790,06 Euro herabgesetzt. Wegen der
Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der Begründung der Entscheidung des
Landgerichts wird auf den angegriffenen Beschluss Bezug genommen.
Mit seiner gegen diese landgerichtliche Entscheidung erhobenen Beschwerde macht der
Antragsgegner geltend:
Für die Ermittlung der Beurkundungsgebühr für die Auflassung sei Nr. 21102 Ziff. 1
KV/GNotKG nicht einschlägig, so dass eine Gebühr gemäß Nr. 21100 KV/GNotKG von
2,0 anzusetzen sei. Dem folgend müsse die Vollzugsgebühr nach Nr. 22110 KV/GNotKG
0,5 betragen, Nr. 22111 KV/GNotKG komme nicht zur Anwendung. Das Landgericht
habe auch zu Unrecht die von der Antragstellerin auf die Kostenberechnung vom 7. Juli
2016 bezahlte Beratungsgebühr gemäß Nr. 24200 Absatz 2 KV/GNotKG auf die
Beurkundungsgebühr angerechnet. Der Geschäftswert für die Bewilligung der Löschung
des Vorkaufsrechts sei entgegen der Auffassung des Landgerichts gemäß § 51 Absatz 1
GNotKG in Höhe der Hälfte des Grundstückswertes, mithin mit 2 Mio Euro anzusetzen.
Die Ausnahmevorschrift des § 51 Absatz 3 GNotKG sei hier nicht anwendbar. Für die
Betreuungsgebühr sei der Geschäftswert als „Gesamtwert“ des vom Antragsgegner
durchgeführten Beurkundungsverfahrens auf 6,5 Mio Euro anzusetzen (Kaufpreis 4 Mio
Euro, Bauverpflichtung 400.000 Euro, Grunddienstbarkeit 100.000 Euro,
Löschungsbewilligung des Vorkaufsrechts 2 Mio Euro).
Der vom Landgericht für die Auflassung ermittelte Geschäftswert (4.286.802,85 Euro) wird
von der Beschwerde ausdrücklich nicht beanstandet.
Der Senat hat den Präsidenten des Landgerichts Berlin gemäß § 128 Absatz 1 GNotKG zu
der vom Notar berichtigten Kostenberechnung angehört.
II.
Die zulässige Beschwerde des Antragsgegners ist teilweise begründet.
1. Die angegriffene Kostenberechnung des Antragsgegners vom 29. Juni 2017 in der
berichtigten Fassung vom 11. Juni 2018 war auf 30.021,68 Euro herabzusetzen, denn der
Antragsgegner hat gegen die Antragstellerin bei zutreffender Anwendung der einschlägigen
Gebührenvorschriften lediglich in dieser Höhe einen Anspruch auf Notarkosten.
a) Für die Beurkundung vom 27. Juni 2017 ist eine 2,0 Gebühr gemäß Nr. 21100
KV/GNotKG angefallen. Die Gebühr beträgt dagegen nicht gemäß Nr. 21102 Ziff. 1
KV/GNotKG lediglich 1,0.
Nach dieser Vorschrift beträgt die Gebühr für ein Beurkundungsverfahren (Nr. 21100
KV/GNotKG) 1,0, wenn Gegenstand des Beurkundungsverfahrens ein
Verfügungsgeschäft ist und das zugrundeliegende Rechtsgeschäft bereits beurkundet ist.
Dieser privilegierende Tatbestand ist vorliegend nicht erfüllt. Das der Auflassung vom 27.
Juni 2017 als Verfügungsgeschäft im Sinne dieser Vorschrift zugrundeliegende
Rechtsgeschäft ist nicht beurkundet worden.
aa) Zugrunde liegt einem Verfügungsgeschäft nur das Rechtsgeschäft, welches den
Anspruch auf das Verfügungsgeschäft gewährt. Das zugrunde liegende Rechtsgeschäft ist
deshalb in der Regel das Kausalgeschäft (Sommerfeldt in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt,
3. Auflage 2019, GNotKG KV 21102 Rn. 9).
Grundlage für die Auflassung war im vorliegenden Fall der zwischen Verkäuferin und der
vorkaufsberechtigten Antragstellerin durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande
gekommene Kaufvertrag. Ein Vorkaufsberechtigter tritt durch die Ausübung des
Vorkaufsrechts nicht in den zwischen Verkäufer und Erstkäufer geschlossenen Kaufvertrag
ein. Vielmehr steht der gemäß § 464 Absatz 2 BGB zwischen Vorkaufsberechtigtem und
Verkäufer zustande kommende Vertrag neben dem Kaufvertrag zwischen Verkäuferin und
Erstkäuferin.
Der der Auflassung zugrundeliegende Kaufvertrag (§ 464 Absatz 2 BGB) ist daher nicht
beurkundet worden (Diehn in Notarkostenberechnungen, 6. Auflage 2020, Rn. 519; ders.
Notarkosten, 2018, Rn. 407). Notariell beurkundet worden sind allein Angebot und
Annahme zum Kaufvertrag zwischen Verkäuferin und Erstkäuferin. Dieser beurkundete
Kaufvertrag zwischen Verkäuferin und Erstkäuferin lag jedoch nicht der Auflassung als
Verfügungsgeschäft zugrunde.
bb) Soweit die vom Landgericht als „wohl h.M.“ bezeichnete Auffassung in der Literatur
davon ausgeht, im Falle einer Auflassungserklärung nach Ausübung des Vorkaufsrechts
durch den Vorkaufsberechtigten sei der Kaufvertrag mit dem Erstkäufer das zugrunde
liegende Geschäft im Sinne von Nr. 21102 Ziff. 1 KV/GNotKG (Tiedtke in: Korintenberg,
21. Auflage 2020, GNotKG KV 21101 Rn. 17b; so auch Fackelmann in
Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 2. Auflage 2017, KV GNotKG
Nr. 21100–21102 Rn. 66, ders. in: Fackelmann/Heinemann, GNotKG, 2013, KV
Nr. 21100-21102, Rn. 90; Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 12. Auflage
2017, Auflassung Rn. 172; Wudy in: Rohs/Wedewer, GNotKG, 115. Aktualisierung
Dezember 2016, Anl. 1 KV/Teil2 2110-21102 Rn. 366 stellt darauf ab, ob der Vertrag,
durch den das Vorkaufsrecht begründet worden ist, als das zugrundeliegende Geschäft
beurkundet worden ist), vermag der Senat dem nicht zu folgen.
Sofern diese Auffassung überhaupt begründet wird, wird lediglich auf eine Entscheidung
des OLG Celle (Beschluss vom 24. Mai 1957 – 8 Wx 4/57 –
§ 31 Absatz 1 Nr. 6 KostO a.F.) verwiesen. Die Begründung dieser Entscheidung überzeugt
jedoch nicht. Das OLG Celle erkennt hierbei zwar ausdrücklich an, dass das bei einer
Auflassung zu Grunde liegende Rechtsgeschäft (materiell-rechtlich) stets nur das Geschäft
ist, dass die Verpflichtung zur Grundstücksauflassung begründet, und dies nicht der
Kaufvertrag zwischen Vorkaufsverpflichteten und Erstkäufer ist, weil der
Vorkaufsberechtigte mit Ausübung des Vorkaufsrechts eben nicht in den Vertrag mit dem
Erstkäufer eintritt, sondern ein unmittelbares Kaufvertragsverhältnis zwischen
Vorkaufsberechtigtem und Vorkaufsverpflichteten entsteht. Hierbei handele es sich jedoch
„um die bürgerlich-rechtliche Konstruktion, aus der für die hier zu entscheidende
kostenrechtliche Frage nicht ohne weiteres Folgerungen gezogen werden können“. Sinn
und Zweck der kostenrechtlichen Privilegierung gehe dahin, „die Arbeit des Notars dann
geringer zu honorieren, wenn aus besonderen Gründen das Maß seiner Verantwortung und
Mühewaltung niedriger ist als in Normalfällen. Dies sei „gerechtfertigt, wenn … bereits ein
von einem Notar beurkundeter Vertrag vorliegt, der derart bestimmend für den neu
abzuschließenden Vertrag ist, dass die Verantwortung und Mühewaltung des Notars
verringert ist. Die Rechtsbeziehungen zwischen den Vertragsparteien des zweiten Vertrages
regeln sich nun einmal … nach den Bestimmungen, die der Vorkaufsverpflichtete mit dem
Ersterwerber getroffen hat, …. Die dort enthaltenen Angaben über
Grundbuchbezeichnung, Grundstücksgröße, Übergabetermin, Mängelhaftung, Kaufpreis
und dergleichen sind ohne weiteres maßgebend, so das der Notar in dem schon
vorhandenen Vertrag wesentliche Angaben vorfindet, die für das Rechtsverhältnis der
Vertragsparteien des zweiten Vertrages bestimmend sind.“ Die „Verantwortung und
Mühewaltung des Notars“ seien danach geringer, so dass der „erste Vertrag … im
kostenrechtlichen Sinne der ‘zugrunde liegende Vertrag‘“ sei (OLG Celle a.a.O.).
Dieser wohl auf eine „teleologische Reduktion“ (Lappe
Absatz 2 Ziff. 6 a KostO) gestützte und im Ergebnis letztlich auf eine nicht gerechtfertigte
Analogie hinauslaufende Begründung ist die oben dargelegte, am Wortlaut der
maßgeblichen Vorschrift orientierte und aus dem materiellen Recht dogmatisch hergeleitete
Auslegung von Nr. 21102 Ziff. 1 KV/GNotKG vorzuziehen. Kostenrechtliche
Tatbestände können nicht losgelöst von den regelungstechnisch verwendeten materiellrechtlichen
Kategorien ausgelegt werden.
cc) Im Gegenteil sprechen auch Sinn und Zweck der mit diesen Kostenvorschriften
beabsichtigten Gebührenprivilegierung für diese Auslegung.
Die geringere Gebühr im Falle einer bereits erfolgten Beurkundung des dem
Verfügungsgeschäft zugrundeliegenden Rechtsgeschäftes soll einem niedrigeren
Haftungsrisiko und Aufwand (insbesondere Prüfungs- und Beratungsaufwand) Rechnung
tragen. Zu Nr. 21102 Ziff. 2 KV/GNotKG (Aufhebung eines Vertrages) hat der
Bundesgerichthof bereits ausgeführt, dass die Gewährleistung leistungsgerechter Gebühren
zu den Zielen des Notarkostenrechts gehöre. Mit seiner gesamten Struktur wolle das
GNotKG einen Zusammenhang zwischen Aufwand des Notars und Höhe der Gebühren
herstellen (BGH, Beschluss vom 09. September 2020 – IV ZB 9/20 –, Rn. 23, juris).
Zweifelsohne fällt bei der Beurkundung einer Auflassung ein weitaus geringerer Aufwand
für die rechtliche Prüfung und die Belehrung der Beteiligten (§ 17 Absatz 1 BeurkG) an,
wenn das der Auflassung zugrundeliegende Kausalgeschäft in notariell beurkundeter Form
bereits vorliegt. Es liegt aber ebenso auf der Hand, dass bei der Beurkundung einer
Auflassung nach Ausübung eines Vorkaufsrechts ohne vorher erfolgte Beurkundung des
zugrundeliegenden Rechtsgeschäftes ein höherer Aufwand für die rechtliche Prüfung und
die Belehrung der Beteiligten (§ 17 Absatz 1 BeurkG) anfällt, als wenn ein der Auflassung
zugrundeliegendes Kausalgeschäft in notariell beurkundeter Form bereits vorliegt. Es geht
in einem solchen Fall eben nicht nur darum, Angaben über Grundbuchbezeichnung,
Grundstücksgröße, Übergabetermin, Mängelhaftung, Kaufpreis und dergleichen relativ
problemlos dem schon vorhandenen Vertrag entnehmen zu können (so aber OLG Celle
a.a.O.). Vielmehr treffen den beurkundenden Notar eigenständige Prüfungs- und
Belehrungspflichten. So hat der Notar im Hinblick auf
Auflassungsanspruch zu prüfen und darüber zu belehren. Im Rahmen dessen umfasst die
Prüfung und Belehrung auch die Frage, ob das Vorkaufsrecht bestand und wirksam
ausgeübt wurde. Darüber hinaus hat der Notar ggf. auch eine den Verkäufer treffende
Schadenersatzpflicht wegen Nichterfüllung gegenüber dem Erstkäufer in den Blick zu
Weiter ist zu berücksichtigen, dass durch die unterschiedliche Ausgestaltung der Gebühren
auch einem unterschiedlichen Haftungsrisiko angemessen Rechnung getragen werden soll.
Zutreffend weisen Lappe/Moschinski (a.a.O. s.a. Lappe
sich die ermäßigte Auflassungsgebühr auch daraus rechtfertigt, dass „der/ein Notar beim
Grundgeschäft belehrt hat und demgemäß haftet“. Diese Haftung aus dem Grundgeschäft
geht mit der Ausübung des Vorkaufsrechts aber „nicht auf den Vorkäufer über“
(Lappe/Moschinski, a.a.O). Mit den zusätzlichen Prüfungs- und Belehrungspflichten bei der
Beurkundung einer Auflassung nach Ausübung eines Vorkaufsrechts ohne vorher erfolgte
Beurkundung des zugrundeliegenden Rechtsgeschäftes geht zwangsläufig eine
umfangreichere Haftung des Notars einher.
Ob der höhere Aufwand für Prüfung, Belehrung und Haftung vorliegend tatsächlich dem
Aufwand einer vorherigen oder zeitgleich erfolgten Beurkundung eines Kaufvertrages
entspricht oder tatsächlich ggf. geringer ausgefallen ist, ist für den auf zulässigen
Generalisierungen beruhenden Gebührentatbestand unerheblich (BGH, Beschluss vom 09.
September 2020 – IV ZB 9/20 –, Rn. 23, juris).
b) Auf diese Gebühr gemäß Nr. 21100 KV/GNotKG für die Beurkundung vom 27. Juni
2017 ist die vom Antragsgegner mit Kostenberechnung vom 7. Juli 2016 (nach einem
Geschäftswert von 4.000.000 Euro) berechnete 0,5-Beratungsgebühr in Höhe von 3.267,50
Euro gemäß Nr. 24200 KV/GNotKG anzurechnen ist.
Nach dieser Vorschrift ist eine Beratungsgebühr auf die Gebühr für ein anderes Verfahren
oder Geschäft anzurechnen, „soweit derselbe Gegenstand demnächst Gegenstand eines
anderen gebührenpflichtigen Verfahrens oder Geschäfts ist“. Diese Voraussetzungen sind
vorliegend gegeben.
aa) Gegenstand der mit der Kostenberechnung vom 7. Juli 2016 abgerechneten Beratung
war – dies ist zwischen den Parteien unstreitig – jedenfalls auch die Auflassung des neu
gebildeten Flurstückes nach der Ausübung des Vorkaufsrechtes der Antragstellerin zu dem
Grundstückskaufvertrag zwischen Verkäuferin und Erstkäuferin. Diese Auflassung war
schließlich auch Gegenstand der Beurkundung vom 21. Juni 2017.
Ob und in welchem Umfang die mit der Kostenberechnung vom 7. Juli 2016 abgerechnete
Beratung insgesamt über eine Beratung zur Auflassung hinausging, kann hier offenbleiben.
Denn selbst wenn es darüber hinaus weitere Beratungsgegenstände gegeben hat, so war
allein die Auflassung jedenfalls Gegenstand beider notarieller Tätigkeiten des
Antragsgegners. Da nach dem Tatbestand von Nr. 24200 Absatz 2 KV/GNotKG eine
Anrechnung der Beratungsgebühr erfolgen soll, „soweit derselbe Gegenstand demnächst
Gegenstand eines anderen gebührenpflichtigen Verfahrens oder Geschäfts ist“, genügt es
für eine Anrechnung bereits, wenn bezüglich der jeweiligen Gegenstände eine Teilidentität
gegeben ist. Weicht der Beratungsgegenstand von dem Beurkundungsgegenstand dergestalt
ab, dass hinsichtlich der Rechtsverhältnisse nur eine Teilidentität besteht, so findet die
Anrechnung so weit statt, wie sich die Rechtsverhältnisses decken (Wudy in:
Rohs/Wedewer, GNotKG, 115. Aktualisierung Dezember 2016, Anl. 1 KV/Teil2 24200-
24203 Rn. 119). Die Formulierung in Nr. 24200 Absatz 2 KV/GNotKG sollte nach dem
Willen des Gesetzgebers gerade sicherstellen, dass eine Anrechnung nur erfolgt, soweit die
beiden Tätigkeiten gegenstandsgleich sind (BT-Drs. 17/11471 S. 230). Ob die
verschiedenen Rechtsverhältnisse der Beurkundung dabei denselben Gegenstand im Sinne
von
gebildeten Beispiele).
bb) Die Beurkundung vom 27. Juni 2017 ist auch „demnächst“ im Sinne von Nr. 24200
Absatz 2 KV/GNotKG erfolgt.
(1) Wann ein gebührenpflichtiges Verfahren oder Geschäft noch demnächst nach einer
vorausgehenden Beratung erfolgt ist, kann nur unter Berücksichtigung der Umstände des
Einzelfalles bestimmt werden.
Letztlich dient die als „allgemeine Anrechnungsbestimmung“ (BT-Drs. 17/11471 S. 230)
geschaffene Vorschrift der Nr. 24200 Absatz 2 KV/GNotKG nach ihrem Regelungsgehalt
dazu, einerseits den Auftraggeber vor zu hohen Gebühren zu schützen, andererseits dem
Notar aber die Gebühren zu sichern, die bei einer Beratung im Rahmen eines
Beurkundungsverfahrens ohnehin angefallen wären. Zweck der Anrechnung ist es, dem
Kostenschuldner die Zeitersparnis, die sich für den Notar daraus ergibt, dass er die
Angelegenheit bereits aus seiner Beratungstätigkeit kennt, „gebührenmäßig zu verrechnen“
(Wudy in: Rohs/Wedewer, GNotKG, 115. Aktualisierung Dezember 2016, Anl. 1
KV/Teil2 24200-24203 Rn. 111). Dies entspricht dem Anliegen der Neureglungen des
GNotKG, die Gebührenregelungen leistungsorientierter auszugestalten, was nach der
Intention des Gesetzgebers „in besonderem Maß für das vorzeitig beendete
Beurkundungsverfahren sowie für die Bereiche der Entwurfsfertigung und der isolierten
Beratung durch den Notar“ gilt (BT-Drs. 17/11471 S. 137). Führt eine isolierte Beratung
letztlich zu einer Beurkundung, entsteht für den Notar im sich anschließenden
Beurkundungsverfahren regelmäßig kein höherer Aufklärungs-, Prüfungs- und
Beratungsaufwand wie bei einem sogleich eingeleiteten Beurkundungsverfahren. Allerdings
bedarf es nach einer isolierten Beratung mit zunehmendem Zeitablauf bis zum sich
anschließenden Beurkundungsverfahren doch eines zusätzlichen Aufwandes auf Seiten des
Notars, sich wieder in die Angelegenheit einzuarbeiten, weil der Notar frühere
Überlegungen aus der Beratungstätigkeit für das spätere Verfahren oder Geschäft nicht
mehr nutzen kann (Wudy in: Rohs/Wedewer, GNotKG, 115. Aktualisierung Dezember
2016, Anl. 1 KV/Teil2 24200-24203 Rn. 111). Deshalb soll nach der Gesetzesbegründung
eine Anrechnung nur dann erfolgen, wenn es „in einem zeitlichen angemessenen Abstand“
nach der Beendigung der notariellen Beratungstätigkeit zu einer weiteren notariellen
Tätigkeit kommt (BT-Drs. 17/11471 S. 230).
Hiernach ist anhand der Umstände des Einzelfalles stets konkret zu prüfen, ob eine
Situation eingetreten ist, in der der Notar seine bisherigen Arbeitsergebnisse nicht mehr
nutzen konnte und deshalb ein einem neuen Beurkundungsverfahren vergleichbarer
Aufwand angefallen ist, so dass es gerechtfertigt ist, dem Notar zusätzlich zu der Gebühr
der isolierten Beratung die vollen Gebühren für ein neues Beurkundungsverfahren
zuzubilligen.
(2) Dagegen gibt es keine feste oder regelmäßig zur Anwendung kommende Sechs-Monats-
Frist, innerhalb der ein gebührenpflichtiges Verfahren oder Geschäft noch demnächst nach
einer vorausgehenden Beratung erfolgt sein muss, damit es zu einer Anrechnung kommen
kann.
Soweit in der Literatur zur Auslegung des Begriffes „demnächst“ in Nr. 24200 Absatz 2
KV/GNotKG auf die Sechs-Monats-Frist aus der Vorbemerkung 2.1.3 Abs. 1 S. 2
KV/GNotKG zurückgegriffen wird (Fackelmann in: Korintenberg, 21. Auflage 2020,
GNotKG KV 24200 Rn. 78; Diehn in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, 3. Auflage 2019,
GNotKG KV 24200 Rn. 28; Berger in: BeckOK KostR, 31. Ed. 1.9.2020, GNotKG KV
24200 Rn. 50; Leiß in: Fackelmann/Heinemann, GNotKG, 2013, KV Nr. 24200-24203 Rn.
37), überzeugt dies nicht. Nach dieser Vorschrift ist ein Beurkundungsverfahren vorzeitig
beendet, wenn vor Unterzeichnung der Niederschrift durch den Notar der
Beurkundungsauftrag zurückgenommen oder zurückgewiesen wird oder der Notar feststellt,
dass nach seiner Überzeugung mit der beauftragten Beurkundung aus Gründen, die nicht in
seiner Person liegen, nicht mehr zu rechnen ist, wobei dann, wenn das Verfahren länger als
6 Monate nicht mehr betrieben wird, in der Regel nicht mehr mit der Beurkundung zu
rechnen ist. Abgesehen davon, dass der Rechtsbegriff „demnächst“ in der Vorbemerkung
2.1.3 Abs. 1 S. 2 KV/GNotKG überhaupt nicht verwendet wird, sind die
Regelungsgegenstände völlig unterschiedlich. Die Frage, wann regelmäßig davon
ausgegangen werden kann, dass ein Beurkundungsverfahren beendet ist, hat nichts mit der
Frage zu tun, wann „derselbe Gegenstand demnächst Gegenstand eines anderen
gebührenpflichtigen Verfahrens oder Geschäfts ist“. Diese Situationen sind völlig
verschieden. Letztlich kommen auch alle o.g. Stimmen in der Literatur doch zu einer (nach
den Umständen des Einzelfalles) viel längeren Frist von (regelmäßig) bis zu einem Jahr.
(3) Im vorliegenden Fall ist nach den allein maßgeblichen Umständen des Einzelfalles bei
dem Antragsgegner im Zeitpunkt der Beurkundung der Auflassung am 27. Juni 2017 noch
keine Situation eingetreten, in der der Antragsgegner seine bisherigen Arbeitsergebnisse
nicht mehr nutzen konnte und deshalb ein einem neuen Beurkundungsverfahren
vergleichbarer Aufwand angefallen ist.
Der Antragsgegner war nicht bereits solange mit der Angelegenheit nicht mehr befasst, dass
ein vollständig neues Einarbeiten in die Angelegenheit erforderlich gewesen wäre. Die in der
Kostenberechnung vom 7. Juli 2016 als Beratungen abgerechneten Tätigkeiten fanden im
Mai, Juni und Juli 2016 statt. Zwischen Abrechnung der isolierten Beratung am 7. Juli 2016
und der Beurkundung am 27. Juni 2017 lagen zwar fast zwölf Monate. Dennoch war der
Antragsgegner zwischenzeitlich immer wieder mit der Angelegenheit beschäftigt. Der
Antragsgegner hat sich selbst (im Zusammenhang mit der Rechtfertigung des Umfangs
seiner Beratungstätigkeit) auch auf weitere Beratungen im September 2016 und im Mai 2017
berufen. Weiter war dem Antragsgegner bekannt, dass die Antragstellerin in jedem Falle die
Auflassung bei ihm beurkunden lassen würde. Er hatte der Antragsgegnerin die
Anrechnung bei der Abrechnung der Beurkundung sogar zugesagt. Weiter wusste der
Antragsgegner, dass die zeitliche Verzögerung bis zur Beurkundung am 27. Juni 2017
Problemen bei der Vermessung der verkauften Grundstücksteilfläche geschuldet war. Nach
Abschluss der Vermessung sollte die Beurkundung der Auflassung beim Antragsgegner
erfolgen. Die Antragstellerin bat sogar um eine Auflassung vor Abschluss der Vermessung,
wovon der Antragsgegner jedoch abgeraten hatte. Für alle Beteiligten war mithin bereits
seinerzeit klar, dass der Beratung in jedem Fall noch eine Beurkundung der Auflassung
folgen würde. Die Beratungstätigkeit konnte für den Antragsgegner damit gegenüber dem
Folgeverfahren noch nicht als abgeschlossen angesehen werden (was nach Wudy in:
Rohs/Wedewer, GNotKG, 115. Aktualisierung Dezember 2016, Anl. 1 KV/Teil2 24200-
24203 Rn. 126, für einen fortbestehenden zeitlichen Zusammenhang spricht).
(4) Hiernach ist der von der Antragstellerin auf die Kostenberechnung vom 7. Juli 2016
gezahlte Betrag von 3.267,50 Euro anzurechnen. Dies entspricht im Ergebnis der vom
Landgericht vorgenommenen Anrechnung, wenn die fehlerhafter Weise angerechnete Postund
Telekommunikationspauschale von 20,00 Euro korrigiert wird.
Die Anrechnung erfolgt in der Weise, dass die Zahlungspflicht aus der berechneten
Beratungsgebühr bestehen bleibt und allein die Gebühr für das spätere Verfahren bzw.
Geschäft reduziert wird. Dies ist freilich nur insoweit möglich, wie die Zahlungspflicht aus
der Beratungsforderung reicht (Diehn in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, 3. Auflage 2019,
GNotKG KV 24200 Rn. 31; Fackelmann in: Korintenberg, GNotKG, 21. Auflage 2020,
GNotKG KV 24200 Rn. 79), hier also in Höhe von 3.267,50 Euro.
Nach dem vom Landgericht in Höhe von 4.286.802,85 Euro angenommenen und von der
Beschwerde ausdrücklich nicht angefochtenen Geschäftswert für die Auflassung ergibt sich
eine 0,5 Beratungsgebühr in Höhe von 3.507,50 Euro. Mit der Kostenberechnung vom 7.
Juli 2016 hat der Antragsgegner allerdings nur eine Gebühr in Höhe von 3.267,50 Euro
berechnet, die die Antragstellerin in dieser Höhe bezahlt hat.
c) Zutreffend hat das Landgericht als Geschäftswert für die Bewilligung der Löschung des
Vorkaufsrechts in Anwendung der Ausnahmevorschrift von § 51 Absatz 3 GNotKG
lediglich 10 % des Grundstückswertes (400.000 Euro) angenommen.
aa) Das Landgericht hat die Festsetzung des Geschäftswertes durch den Antragsgegner in
Höhe der Hälfte des Grundstückswertes (2 Mio Euro) gemäß § 51 Absatz 1 GNotKG zu
Recht geprüft und beanstandet.
Es ist zwar richtig, dass die nach billigem Ermessen vorgenommene Wertfestsetzung eines
Notars allein im Hinblick auf die pflichtgemäße Ermessensausübung gerichtlich
überprüfbar ist (BGH, Beschluss vom 23. Oktober 2008 – V ZB 89/08 –, Rn. 10 f, juris)
und daher eine Ermessensausübung nur darauf überprüft werden kann, ob der Notar den
maßgebenden Sachverhalt ausreichend und ohne Gesetzesverletzung erforscht hat, ob die
Ermessensausübung auf grundsätzlich fehlerhaften Erwägungen beruht, ob
Rechtsvorschriften, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentliche Umstände
außer Acht gelassen worden sind (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 22.
April 1993 - 3Z BR 4/93 -, Rn. 16, juris).
Der Antragsgegner macht jedoch geltend, § 51 Absatz 3 GNotKG sei nicht einschlägig und
dürfe nicht zur Anwendung kommen. Er verneint also den Tatbestand der
Ausnahmevorschrift und verschließt sich somit einer Ausübung des Ermessens. Diese
Wertung des Notars unterliegt der gerichtlichen Überprüfung. Hat der Notar ein ihm
obliegendes Ermessen nicht ausgeübt, hat das Gericht im gerichtlichen Verfahren in
Notarkostensachen die Ermessensausübung nachzuholen und anstelle des Notars
auszuüben.
bb) Der Wert des im Grundbuch eingetragenen, jedoch zweifellos erloschenen
Vorkaufsrechtes ist gemäß § 51 Absatz 3 GNotKG zu bewerten.
(1) Wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung (Seite 14) völlig zutreffend
ausgeführt hat, ist es umstritten, ob als Geschäftswert für die Bewilligung der Löschung
eines zweifellos erloschenen Vorkaufsrechts (wie vorliegend gegeben) in Anwendung der
Ausnahmevorschrift von § 51 Absatz 3 GNotKG lediglich 10 % des Grundstückswertes
angenommen werden können.
Nach einer Auffassung ist eine Abweichung vom Regelwert der § 51 Absatz 2 und 3
GNotKG nur dann veranlasst, wenn ein Unterschied zum Wert durchschnittlicher Fälle
deutlich erkennbar sei. Diese Voraussetzung liege vor, wenn die Wahrscheinlichkeit des
Eintritts der vereinbarten Bedingungen genügend beurteilt werden könne und die
Wahrscheinlichkeit ungewöhnlich groß oder ungewöhnlich gering sei. § 51 Absatz 3
GNotKG beinhalte eine restriktiv zu handhabende Ausnahme, insbesondere bei
gegenstandslosen Rechten könne diese aber angenommen werden (Schwarz in:
Korintenberg, 21. Auflage 2020,
Auch nach der Gegenauffassung ist § 51 Absatz 3 GNotKG eine eng auszulegende
Ausnahmeregelung. Eine Abweichung soll allerdings nur im Einzelfall bei
außergewöhnlichen Umständen in Betracht kommen. Nicht um einen solchen
Ausnahmefall könne es sich daher bei ganzen Kategorien von Anwendungsfällen,
beispielsweise Löschungen von gegenstandslos gewordenen Wiederkaufs- oder
Vorkaufsrechten, handeln, die nach früherem Recht mit einem geringeren Teilwert bewertet
wurden (Fackelmann in: Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht,
Rn. 23; s.a. ders. in: Fackelmann/Heinemann, GNotKG, 2013, § 51, Rn. 28; Lutz/Mattes
in: Dörndorfer/Neie/Wendtland/Gerlach, BeckOK Kostenrecht, 31. Edition Stand:
01.09.2020, § 51 Rn. 15).
Die Rechtsprechung hat sich mit den konkreten Anforderungen des § 51 Absatz 3
GNotKG – soweit ersichtlich – noch nicht eingehender beschäftigt. Im Zusammenhang
mit der Bewertung einer Rückauflassungsvormerkung hielt das OLG Bamberg (Beschluss
vom 20. Dezember 2017 – 8 W 115/17 –, Rn. 25, juris) die Anwendung von § 51 Absatz 3
GNotKG dann für gerechtfertigt, wenn die Wahrscheinlichkeit des Eintritts der
vereinbarten Bedingung ganz ungewöhnlich gering und die Auflassung deshalb nahezu
gegenstandslos wäre. Ohne die Voraussetzungen zu problematisieren, hat das OLG
Frankfurt (Beschluss vom 24. Oktober 2017 – 20 W 358/16 –, Rn. 30, juris) die Vorschrift
bei der Bewertung eines Wiederkaufs- bzw. Vorkaufsrechts angewendet, welches nur dann
ausgeübt werden konnte, wenn das erworbene Grundstück vom Käufer nicht innerhalb
einer bestimmten Frist in entsprechender Weise bebaut oder gestaltet wird (die Regelung
sollte eine Investitionsverpflichtung des Käufers gegenüber der verkaufenden Gemeinde
absichern). In einer Entscheidung des OLG München (Beschluss vom 31. Oktober 2018 –
34 Wx 448/17 Kost –, Rn. 55, juris) konnte die Anwendbarkeit von § 51 Absatz 3
GNotKG dahinstehen.
(2) Dem Wortlaut der Vorschrift nach unterfällt die Bewertung eines im Grundbuch
eingetragenen, jedoch zweifellos erloschenen Vorkaufsrechtes der Anwendung von § 51
Absatz 3 GNotKG.
Der sich gemäß § 51 Absatz 1 Satz 2 GNotKG ergebende Wert von 2 Mio Euro des (nach
dessen Ausübung) unstreitig und zweifellos erloschenen Vorkaufsrechtes ist „nach den
besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig“. Diese Formulierung schreibt lediglich eine
Prüfung auf besondere Umstände des konkreten Einzelfalles vor. Der Umstand, dass das im
Grundbuch noch eingetragene Vorkaufsrecht zweifellos erloschen ist (
solcher besonderer Umstand. Ein solches erloschenes Vorkaufsrecht hat keinerlei Wert.
Rechte kann daraus niemand mehr herleiten. Vor diesem Hintergrund ist die Annahme
eines Wertes von 2 Mio Euro schlechthin untragbar und daher unbillig.
Der Umstand, dass das im Grundbuch noch eingetragene Vorkaufsrecht die Veräußerung
des Grundstückes durch die Antragstellerin behindern könnte, weil das eingetragene
Vorkaufsrecht Dritten gegenüber die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch
die Ausübung des Rechts entstehenden Anspruchs auf Übertragung des Eigentums hat
(
(3) Diese am Wortlaut der Vorschrift orientierten Auslegung steht im Einklang mit der
Intention des Gesetzgebers zur Regelung in § 51 Absatz 3 GNotKG.
§ 51 Absatz 1 Satz 2 GNotKG sollte den Regelungsgehalt des § 20 Absatz 2 KostO
übernehmen, wonach als Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts in der Regel der
halbe Wert der Sache anzunehmen war. Die Formulierung, wonach dieser Wert „in der
Regel“ gilt, ist in Absatz 1 nicht mehr enthalten. Die Funktion dieser Einschränkung soll
nunmehr „in modifizierter Weise“ von § 51 Absatz 3 GNotKG übernommen werden.
Damit – so heißt es in der Gesetzesbegründung wörtlich – „soll aus Gründen der
Vereinfachung bewirkt werden, dass eine Abweichung vom hälftigen Verkehrswert nur
noch im Einzelfall bei außergewöhnlichen Umständen in Betracht kommt. Eine Bewertung
nach der Wahrscheinlichkeit der Ausübung kann damit zukünftig unterbleiben. Nur in
außergewöhnlich gelagerten Fällen kann eine Korrektur augenscheinlich unbilliger
Ergebnisse erfolgen.“ (BT-Drs. 17/11471 S. 171). Dies bestätigt, dass es sich bei § 51
Absatz 3 GNotKG um eine eng auszulegende Ausnahmeregelung handelt.
Dies rechtfertigt aber nicht den Schluss, dass ein danach erforderlicher Ausnahmefall derart
einzigartig sein muss, dass er nicht auch „bei ganzen Kategorien von Anwendungsfällen“
vorliegen könne (so aber Fackelmann in: Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes
Kostenrecht,
der Auslegung der Vorschrift des § 51 Absatz 3 GNotKG zu berücksichtigen. Aus Gründen
der Vereinfachung darf danach eine Abweichung vom hälftigen Verkehrswert nur noch im
Einzelfall bei außergewöhnlichen Umständen in Betracht kommen. Dies kann aber – wie
auch der Wortlaut der Vorschrift – nicht in dem Sinne verstanden werden, dass eine
Gruppe von vergleichbaren Fällen, mögen diese auch in der Praxis durchaus häufiger als
bloße Einzelfälle vorkommen, von vornherein vom Anwendungsbereich des § 51 Absatz 3
GNotKG per se ausgeschlossen sein soll. Dass § 51 Absatz 3 GNotKG nur – wie der
Antragsgegner meint – in absoluten Ausnahmefällen oder nur „in ganz außergewöhnlichen
Situationen“ (Diehn in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, 3. Auflage 2019,
10) zur Anwendung kommen soll, lässt sich der Gesetzesbegründung in dieser Absolutheit
gerade nicht entnehmen.
Aus dem Kontext der Ausführungen in der Gesetzesbegründung ergibt sich, dass der
Gesetzgeber aus Gründen der Vereinfachung eine Bewertung nach der „Wahrscheinlichkeit
der Ausübung“ zukünftig vermeiden wollte. Damit verbundene Unwägbarkeiten sollten
einfacher gehandhabt werden können. Darum geht es aber bei der Bewertung eines
zweifellos erloschenen Vorkaufsrechtes nicht. In diesem Falle muss keine
Wahrscheinlichkeit bestimmt und in der Wertfestsetzung gewichtet werden. Ist die
Ausübung eines Vorkaufsrechts nur in einem gewissen Maße unwahrscheinlich, mag es
beim hälftigen Grundstückswert verbleiben, weil eine Bewertung nach der gewichteten
Wahrscheinlichkeit der Ausübung nicht stattfinden soll. Im Fall eines unzweifelhaft
erloschenen Vorkaufsrechtes steht aber fest, dass dieses nicht mehr ausgeübt werden kann.
Dies ist – mag er auch häufiger vorkommen als andere Ausnahmefälle – ein
außergewöhnlich gelagerter Fall mit einem augenscheinlich unbilligen Ergebnis (BT-Drs.
17/11471 S. 171), wenn es bei einer Bewertung des Vorkaufsrechtes in Höhe des hälftigen
Grundstückswertes verbliebe.
(4) Der vom Landgericht angenommene Geschäftswert in Höhe von lediglich 10 % des
Grundstückswertes (400.000 Euro) ist nicht zu beanstanden.
Die Bewertung eines solchen, erloschenen Vorkaufsrechts mit 10 % des Grundstückswertes
hatte sich bereits zu § 20 Absatz 2 KostO einhellig herausgebildet. Einen höheren Wert hält
auch der Senat im Hinblick darauf, dass das im Grundbuch noch eingetragene
Vorkaufsrecht lediglich die Veräußerung des Grundstückes behindern kann, nicht für
angemessen. Eine weitere Herabsetzung des Geschäftswertes kann auf die Beschwerde des
Antragsgegners hin ohnehin nicht erfolgen.
d) Die Vollzugsgebühr ist vorliegend zutreffend in Höhe von 0,5 zu berechnen.
Gemäß Nr. 21100 KV/GNotKG beträgt die Vollzugsgebühr grundsätzlich 0,5. Nach
Nr. 22110 KV/GNotKG reduziert sich die Gebühr auf 0,3, wenn die Gebühr für das
zugrunde liegende Beurkundungsverfahren weniger als 2,0 beträgt. Dies ist vorliegend nicht
der Fall. Wie oben unter Ziff. II.1. a) ausgeführt, ist vorliegend für die Beurkundung der
Auflassung nach Nr. 21100 KV/GNotKG eine 2,0-Gebühr entstanden.
e) Der Geschäftswert der Betreuungsgebühr berechnet sich nach dem Wert des
zugrundeliegenden Kaufvertrages zwischen der Antragstellerin und der Verkäuferin.
aa) Gemäß § 113 Absatz 1 GNotKG ist der Geschäftswert für die Betreuungsgebühr wie
bei der Beurkundung zu bestimmen.
Damit ist – nach einhelliger Meinung – gemeint, dass der Verfahrenswert für die
Beurkundung insgesamt (verschiedene Gegenstände der Beurkundung sind
zusammenzurechnen – § 35 Absatz 1 GNotKG) zugleich auch der Geschäftswert für die
Betreuungsgebühr ist (Tiedtke in: Korintenberg, 21. Auflage 2020, GNotKG § 113 Rn. 7;
Bormann in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, 3. Auflage 2019, GNotKG § 113 Rn. 5;
Drempetic in: Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 2. Auflage 2017,
GNotKG § 113 Rn. 1; Berger in: Dörndorfer/Neie/Wendtland/Gerlach, BeckOK
Kostenrecht, 31. Edition Stand: 01.09.2020, GNotKG § 113 Rn. 4). Eine Beschränkung des
Wertes für die Betreuungsgebühr auf den von der Betreuungstätigkeit betroffenen
Beurkundungsgegenstand findet nicht statt (Tiedtke a.a.O., Rn. 9).
Zwar legt der Wortlaut der Vorschrift – insbesondere im Vergleich zur Vorschrift des § 112
GNotKG – eher eine andere Auslegung nahe. Während nach
Geschäftswert für den Vollzug (zugleich) der Geschäftswert des zugrunde liegenden
Beurkundungsverfahrens ist, heißt es in § 113 Absatz 1 GNotKG: „Der Geschäftswert für
die Betreuungsgebühr ist wie bei der Beurkundung zu bestimmen.“ Der unterschiedliche
Wortlaut spricht zunächst dafür, dass mit § 113 Absatz 1 GNotKG nicht dieselbe Regelung
wie in
Satz 1 GNotKG nicht auf den „Wert des Beurkundungsverfahrens“ Bezug nimmt, sondern
vorschreibt, dass der Geschäftswert für die Betreuungsgebühr „wie bei der Beurkundung zu
bestimmen“ ist, regelungstechnisch eher auf eine Anwendung der Vorschriften über die
Geschäftswertbestimmung bei Beurkundungen, also auf die Regelungen der §§ 97 bis 111
GNotKG verwiesen. Danach käme man zu einer Beschränkung des Wertes für die
Betreuungsgebühr auf den von der Betreuungstätigkeit betroffenen Gegenstand.
Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte jedoch auch mit der Regelung in § 113 Absatz 1
GNotKG zum Ausdruck gebracht werden, dass für eine Betreuungsgebühr der
Geschäftswert der zugrundeliegenden Beurkundung maßgeblich sein soll. Mit dem
GNotKG sollten für die Geschäftswertbestimmung von Vollzugs- und
Betreuungsgebühren gleichlautende Regelungen geschaffen werden (Berger in:
Dörndorfer/Neie/Wendtland/Gerlach, BeckOK Kostenrecht, 31. Edition Stand:
01.09.2020,
Ausdruck (BT-Drs. 17/11471- neu, S. 190). Danach soll nach § 113 Absatz 1 GNotKG der
Geschäftswert für die Betreuungsgebühr entsprechend dem Geschäftswert für den Vollzug
bestimmt werden. Die nach altem Recht erfolgte Bestimmung von Werten, die einem
Bruchteil des Beurkundungsgegenstands entsprechen, soll es nicht mehr geben. Die im
Rahmen der Anwendung von § 147 Absatz 2 KostO erforderliche Einzelfallbetrachtung bei
der Geschäftswertbestimmung sollte entfallen. Die durch die Neuregelung eintretende
Pauschalierung hat der Gesetzgeber im Hinblick auf die Praktikabilität der Neuregelung
sowie insbesondere im Hinblick darauf, dass nach § 93 Absatz 1 GNotKG die
Betreuungsgebühr in demselben notariellen Verfahren nur einmal anfällt, hingenommen.
Auch die Begründung zu § 113 Absatz 2 GNotKG bestätigt den Willen des Gesetzgebers.
Soweit nach dieser Regelung als Geschäftswert für die Treuhandgebühr das
Sicherungsinteresse des jeweiligen Treugebers maßgeblich ist, soll es sich nämlich
ausdrücklich „um eine Ausnahme vom Grundsatz des Absatzes 1“ handeln. „Eine
Anknüpfung an den Geschäftswert des zugrunde liegenden Beurkundungsverfahrens, wie in
Absatz 1 für die sonstigen Betreuungstätigkeiten vorgesehen, wäre problematisch, …“ (BTDrs.
17/11471- neu, S. 190).
bb) Da es vorliegend kein vorangegangenes Beurkundungsverfahren gibt, dessen Wert
gemäß § 113 Absatz 1 GNotKG zugleich für die Wertbestimmung der Betreuungsgebühr
maßgeblich wäre, ist in entsprechender Anwendung von
Wert als Geschäftswert anzunehmen, der maßgeblich wäre, wenn eine der
Betreuungstätigkeit zugrundeliegende Urkunde Gegenstand eines Beurkundungsverfahrens
wäre.
Im vorliegenden Fall gibt es kein Beurkundungsverfahren, dessen Wert für die
Betreuungsgebühr maßgeblich sein könnte, denn der Kaufvertrag zwischen der
Antragstellerin und der Verkäuferin ist gemäß § 464 Absatz 2 BGB durch Ausübung des
Vorkaufsrechtes zustande gekommen. Da die zu bewertende Betreuungstätigkeit sich
vorliegend auf die Prüfung und Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit beschränkte, konnte auch
nicht das vom Antragsgegner durchgeführte Beurkundungsverfahren maßgeblich sein, da
dieses nur die Auflassung, die Bestellung einer Grunddienstbarkeit und die Bewilligung der
Löschung des Vorkaufrechtes zum Gegenstand hatte. Dieses kann mithin nicht zur
Bestimmung des Wertes der Betreuungsgebühr nach Nr. 22200 Ziff. 2 für die Prüfung und
Mitteilung des Vorliegens von Fälligkeitsvoraussetzungen einer Leistung herangezogen
werden.
Geschäftswertbestimmung für die Vollzugsgebühr, die sich nach dieser Vorschrift ebenfalls
nach dem Geschäftswert des zugrunde liegenden Beurkundungsverfahrens richtet, in Satz 2
eine Regelung für den Fall bereit, dass der zu vollziehenden Urkunde kein
Beurkundungsverfahren zugrunde lag. Danach ist dann der Geschäftswert derjenige Wert,
der maßgeblich wäre, wenn diese Urkunde Gegenstand eines Beurkundungsverfahrens
wäre.
I
m Hinblick darauf, dass – wie oben bereits dargelegt - der Gesetzgeber für die
Geschäftswertbestimmung von Vollzugs- und Betreuungsgebühren gleichlautende
Regelungen schaffen wollte, ist diese Regelung auf die Betreuungsgebühr entsprechend
anzuwenden. Im Gesetzentwurf der Bundesregierung wird zur Erläuterung der neuen
Regelung des § 113 ausdrücklich auf die Begründung zu
Demnach ist der Grundsatz, dass beim Vollzug einer im Rahmen eines
Beurkundungsverfahrens aufgenommenen Urkunde für den Geschäftswert der
Vollzugstätigkeit der Wert des Beurkundungsverfahrens maßgeblich sein soll, auch dann
anwendbar ist, wenn dem zu vollziehenden Geschäft kein Beurkundungsverfahren
zugrunde liegt (beispielsweise, wenn es sich lediglich um unterschriftsbeglaubigte Urkunden,
privatschriftliche Urkunden oder Urkunden eines ausländischen Notars handelt). In diesen
Fällen soll der Wert maßgeblich sein, der für ein Beurkundungsverfahren heranzuziehen
wäre, wenn die gesamte zu vollziehende Urkunde Gegenstand eines
Beurkundungsverfahrens wäre (BT-Drs. 17/11471- neu, 190). Nichts anderes gilt für die
Bewertung einer Betreuungstätigkeit, wenn kein Beurkundungsverfahren bezüglich des
zugrundeliegenden Rechtsgeschäftes vorausgegangen ist.
cc) Hiernach ist entgegen der Auffassung des Antragsgegners weder der Wert der
Beurkundung vom 27. Juni 2017 noch nach Auffassung der Antragstellerin allein der
vereinbarte Kaufpreis maßgeblich. Vielmehr hat das Landgericht für die Betreuungsgebühr
im Ergebnis zutreffend den Wert der Beurkundung des zugrundeliegenden Kaufvertrages
zwischen der Antragstellerin und der Verkäuferin in Höhe von 4.286.802,85 Euro
(Kaufpreis von 4.000.000,00 Euro + Wert Bauverpflichtung von 286.802,85 Euro)
angesetzt.
f) Nach den vorstehenden Ausführungen ist die Kostenberechnung des Antragsgegners wie
folgt zu berichtigen:
2,0 Gebühr KV 21100 für Auflassung (7.015,00 €)
Wert
Kaufpreis 4.000.000,00 €
Bauverpflichtung 286.802,85 €
4.286.802,85 €
14.030,00 €
Anrechnung Betreuungsgebühr -3.267,50 € 10.762,50 €
0,5 Gebühr KV 21201 für (935,00 €) 467,50 €
Bestellung Grunddienstbarkeit 100.000,00 €
Löschungsbewilligung Vorkaufsrecht 400.000,00 €
Wert 500.000,00 €
0,5 Vollzugsgebühr KV 22110 (7.815,00 €) 3.907,50 €
Wert 4.786.802,85 €
0,5 Betreuungsgebühr KV 22210 (7.015,00 €) 3.507,50 €
Wert 4.286.802,85 €
1,0 Verwahrungsgebühr KV 25300 (6.535,00 €) 6.535,00 €
Wert 400.000,00 €
Auslagen
KV 32001 Dokumentenpauschale 7,80 €
KV 32011 Grundbuchabrufgebühren 20,50 €
KV 32005 Pauschale Post/Telekommunikation 20,00 €
Netto 25.228,30 €
KV 32014 Umsatzsteuer 4.793,38 €
Rechnungsbetrag Brutto 30.021,68 €
bereits gezahlt 7.782,01 €
10.371,80 €
offener Restbetrag 11.867,87 €
2. Die Kostenentscheidung folgt aus
Absatz 1 und 84 FamFG.
Soweit sein Rechtsmittel ohne Erfolg geblieben ist, hat der Antragsgegner die Kosten des
Verfahrens vor dem Senat zu tragen.
Im Übrigen entspricht es regelmäßig der Billigkeit im Sinne von
die Kostenentscheidung am Obsiegen bzw. Unterliegen der Beteiligten zu orientieren, wenn
nicht im Einzelfall besondere Umstände eine abweichende Kostenentscheidung
rechtfertigen (vgl. Senat, Beschluss vom 25. März 2015 - 9 W 42 - 46/14 -, Rn. 26 ff., juris).
Billigkeitsgründe, die gegen eine anteilige Kostenlast der Beteiligten sprechen, sind nicht
ersichtlich.
Gemäß
Rechtsbeschwerde zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die
Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert. Die
Sache wirft in mehreren Punkten bislang in der Rechtsprechung nicht geklärte und teilweise
zudem in der Literatur unterschiedlich beantwortete Streitfragen zu Regelungen des
GNotKG auf, die Anlass zur Zulassung der Rechtsbeschwerde geben.
Entscheidung, Urteil
Gericht:Kammergericht
Erscheinungsdatum:26.01.2021
Aktenzeichen:9 W 96/19
Rechtsgebiete:
Sachenrecht allgemein
Kostenrecht
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.)
GNotKG §§ 51; 112; 113 Abs. 1; GNotKG KV Nr. 21100, Nr. 21102, Nr. 24200