Grundbucheintrag über Rückübertragungsvormerkung; Nachweis der Unrichtigkeit
letzte Aktualisierung: 5.1.2022
OLG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 2.9.2021 – 2 Wx 53/20
GBO §§ 18, 19, 22
Grundbucheintrag über Rückübertragungsvormerkung; Nachweis der Unrichtigkeit
Der Nachweis des Todes des Berechtigten genügt als Nachweis für die Unrichtigkeit eines Grundbucheintrags über eine Rückübertragungsvormerkung nur dann, wenn sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung ergibt, dass mit dem Tod des Berechtigten der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann. Zudem muss ausgeschlossen sein, dass der gesicherte Anspruch zu Lebzeiten des Berechtigten entstanden war, aber nicht durchgesetzt wurde, und auf die Erben des Berechtigten nach
(Leitsatz der DNotI-Redaktion)
Gründe
I.
Der Beteiligte zu 1) beantragt die Löschung einer Rückübertragungsvormerkung aufgrund
der Sterbeurkunde der Berechtigten.
Der Beteiligte zu 1) ist eingetragener Berechtigter des betroffenen Erbbaurechts an dem im
Grundbuch von X. Blatt … BV Nr. 1 eingetragenen Grundstück. Das Erbbaurecht stand
ursprünglich gemeinschaftlich seinen Eltern M. und H. A. je zur ideellen Hälfte zu. Mit
notariellem Vertrag vom 23. Oktober 2018 – UR-Nr. … des Notars Dr. B in X. – übertrug
seine damals 83 Jahre alte Mutter, aufgrund einer Vorsorgevollmacht zugleich handelnd für
ihren Ehemann, das Erbbaurecht schenkungshalber im Wege der vorweggenommenen
Erbfolge auf den Beteiligten zu 1). Die Beurkundung fand auf Ersuchen der Mutter in der
C-Klinik statt. In dem Vertrag heißt es u.a.:
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Auflassung
(…)
§ 4
Sonstige Bestimmungen
Der Beschenkte verpflichtet sich die Patientenverfügungen von H. und M. A. gegenüber den Ärzten, den
versorgenden Kliniken und allen Beteiligten soweit rechtlich möglich durchzusetzen.
Der Beschenkte verpflichtet sich weiter, für eine angemessene und würdevolle Bestattung von H. und M.
A. Sorge zu tragen, und dafür zu sorgen, dass diese möglichst nebeneinander bestattet werden.
Der Beschenkte verpflichtet sich weiter, Herrn M. A. regelmäßig in seiner Seniorenpension zu besuchen
und für eine angemessene und würdevolle Pflege Sorge zu tragen.
(…)
§ 7
Der Schenker behält sich den Rücktritt vom schuldrechtlichen Teil dieses Vertrages vor, wenn
1. Der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt oder
2. der Beschenkte zu Lebzeiten des Schenkers ohne dessen vorherige schriftliche Zustimmung über den
Schenkungsgegenstand verfügt oder
3. der Beschenkte die Auflagen gemäß § 3 trotz Aufforderung durch den Schenker nicht erfüllt oder
4. der Schenker berechtigt wäre dem Berechtigten den Pflichtteil zu entziehen oder
5. in dem gesetzlich geregelten Fall des
Der Rücktritt kann nur vom Schenker persönlich oder nach Maßgabe des
Erben nur schriftlich oder nur innerhalb von 3 Monaten ab Kenntnis des Rückabwicklungsgrundes
gegenüber dem Beschenkten erklärt werden. Daneben bleibt das Rückforderungsrecht nach § 527
BGB bestehen.
(…)
§ 9
Rückauflassungsvormerkung
Zur Sicherung des Rückforderungsanspruchs ist für den Schenker eine Rückauflassungsvormerkung
einzutragen, deren Eintragung bewilligt und beantragt wird.“
Aufgrund dieser Eintragungsbewilligung ist seit dem 11. März 2019 in Abt. II Nr. 3 des
Erbbaugrundbuchs eine „Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf
Rückübertragung des Eigentums für H. A.“ eingetragen.
Mit notariellem Erbbaurechtsvertrag vom 25. März 2020 – UR-Nr. … des Notars Dr. B. in
X. – verkaufte der Beteiligte zu 1) das Erbbaurecht an den Beteiligten zu 2) und
verpflichtete sich in § 5 Nr. 3 des Vertrags, das verkaufte Erbbaurecht frei von im
Grundbuch eingetragenen Belastungen und Beschränkungen zu verschaffen, soweit sie
nicht von dem Käufer übernommen werden. In § 6 Nr. 2 des Vertrags beantragten die
Beteiligten die Löschung aller nicht übernommenen Rechte in Abt. II und III des
Grundbuchs und bewilligten die Löschung auch, soweit sie selbst berechtigt sind.
Mit Schreiben vom 1. April 2020 hat der beurkundende Notar eine Ausfertigung des
Vertrags vom 25. März 2020 und eine vom Standesamt X am 20. November 2018
ausgestellte Sterbeurkunde eingereicht, aus der sich ergibt, dass H. A. am 17. November
2018 verstorben ist und ihr Familienstand zu diesem Zeitpunkt „verheiratet“ war. Er hat die
Eintragung einer Einigungsvormerkung zugunsten des Beteiligten zu 2) und die Löschung
der in Abt. II lfd. Nr. 3 eingetragenen Rückübertragungsvormerkung beantragt, weil diese
durch den Tod der Berechtigten gegenstandslos geworden sei. Der erstgenannte Antrag ist
zwischenzeitlich durch Eintragung einer Erbbaurechtsübertragungsvormerkung für den
Beteiligten zu 2) am 18. Mai 2020 in Abt. II Nr. 4 vollzogen.
Mit Zwischenverfügung vom 6. April 2020 hat das Grundbuchamt zum Vollzug des
Löschungsantrags unter Fristsetzung die Vorlage eines Erbnachweises nach H. A. in der
Form des
öffentlich beglaubigter Form gemäß
ausgeführt, dass die Vormerkung als Sicherungsmittel eigener Art nicht selbstständig
auflösend bedingt sei. Dem Grundbuchamt sei nicht nachgewiesen, dass die Bedingungen
für den Anspruch auf Rückübertragung nicht vorlägen. Insbesondere ob die Bedingungen
gemäß § 8 Nr. 4 oder 5 (gemeint: § 7 Nr. 4 oder 5) der Urkunde vom 25. Oktober 2018
vorlägen und die Nichtgeltendmachung bestehender Ansprüche sei nicht in der Form des §
29 GBO nachweisbar. Aufgrund der konkreten Anspruchsbedingungen sei davon
auszugehen, dass die Erblasserin den Anspruch im Zweifel vererblich habe gestalten wollen,
wenn dieser von ihr zu Lebzeiten ausgeübt worden sei.
Der beurkundende Notar hat demgegenüber die Auffassung vertreten, dass für den Fall,
dass die Rückauflassungsvormerkung weder bedingt noch befristet sei, ein Erlöschen der
Vormerkung infolge des Wegfalls des gesicherten Rückauflassungsanspruchs in Betracht
komme. Sofern im Überlassungsvertrag hinsichtlich einer Befristung oder Bedingung keine
ausdrückliche Regelung getroffen worden sei, bedürfe es der Auslegung. Hier habe er, der
Notar, sich auf Bitten der Verstorbenen zum Zwecke der Beurkundung des
Übertragungsvertrags in die C-Klinik begeben. Eine ernste Erkrankung der Verstorbenen
habe zu der Befürchtung Anlass gegeben, dass sie letztlich das Krankenhaus nicht mehr
lebend würde verlassen können. Es sei deshalb ein abzusicherndes Wohnrecht im
Schenkungsvertrag nicht vorgesehen. Vor diesem Hintergrund sei die Regelung in § 7 des
Schenkungsvertrags verzichtbar gewesen, denn für die Absicherung der Verpflichtungen des
Beschenkten in § 4 des Vertrags habe es der Absicherung des § 7 eigentlich nicht bedurft.
Noch weniger sei davon auszugehen, dass der Anspruch habe vererblich gestaltet werden
sollen. Die Annahme des Amtsgerichts, dass im Zweifel von einer vererblichen Gestaltung
auszugehen sei, stehe nicht im Einklang mit der Rechtsprechung. Danach sei der Anspruch
im Zweifelsfall nicht vererblich. Die Vererblichkeit des Anspruchs mache keinerlei Sinn,
weil es keine abzusichernden Rechte der Frau H. A. gegeben habe, die durch § 7 und eine
entsprechende Rückauflassungsvormerkung hätten abgesichert werden müssen. Im Übrigen
könne nicht verlangt werden, dass der Nachweis geführt werde, dass die Bedingungen für
den Anspruch auf Rückübertragung zum Zeitpunkt des Todes der Berechtigten nicht
vorgelegen hätten. Ein Rücktritt könne nur vom Schenker persönlich oder nach Maßgabe
des
Kenntnis des Rückabwicklungsgrundes gegenüber dem Beschenkten erklärt werden. Eine
derartige Erklärung gebe es nicht. Das Nichtvorliegen einer derartigen Erklärung, gar das
Nichtvorliegen der Gründe sei vom Grundbuchamt nicht zu prüfen. In diesem Fall erübrige
sich auch die Forderung nach einem Erbnachweis. Die Rückübertragungsvormerkung sei
mit dem Tod der Schenkerin erloschen. Sofern der Tod des Gläubigers gegenüber dem
Grundbuchamt nachgewiesen werde, sei die Vormerkung auf Antrag des Eigentümers zu
löschen.
Das Grundbuchamt hat an seiner Zwischenverfügung festgehalten. Es hat ausgeführt,
schon wenn nur die Rücktrittserklärung vom dem Schenker persönlich erklärt werden
könne, bedürfe es bereits einer Bewilligung der Erben der Schenkerin. Hier könne nach der
ausdrücklichen Regelung der Rücktritt für den Fall des
Schenkerin erklärt werden, was ein deutlicher Hinweis dafür sei, dass der Anspruch im
Zweifel vererblich sein sollte. Ansonsten liefe das Recht in
Anhaltspunkten für eine Auslegung in Richtung Vererblichkeit des Anspruchs sei eine
anderweitige Auslegung im Sinne des Antragstellers durch das Grundbuchamt
formalrechtlich unzulässig, weil das Ergebnis eines Auslegungsprozesses durch das
Grundbuchamt zu einem eindeutigen Ergebnis führen müsse, woran es hier fehle. Der
Erlass einer Zwischenverfügung sei hier zulässig gewesen, weil keine
Berichtigungsbewilligung, sondern eine Löschungsbewilligung erforderlich sei (Verweis auf
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 9. März 2017 – I-3 Wx 93/16 – juris Rn. 33).
Mit Schreiben vom 6. August 2020 hat der Notar Beschwerde gegen die
Zwischenverfügung eingelegt, mit der er seine erstinstanzlich vorgetragene Auffassung
wiederholt. Ergänzend macht er geltend, selbst wenn man mit dem Grundbuchamt von der
Vererblichkeit des Rücktritts von der Schenkung und damit von der Vererblichkeit des
Rückübertragungsanspruchs ausgehe, sei in diesem speziellen Fall nicht davon auszugehen,
dass ein Anspruch der Frau A. auf Rückübertragung des Grundstücks, der mit dem Tod der
Frau A. auf die Erben übergegangen sein könnte, in der kurzen Phase ihres Lebens
zwischen der Beurkundung am 23. Oktober 2018 und ihrem Versterben am 17. November
2018 entstanden sei und/oder habe entstehen können. Ihre Berechtigung hätten die
Regelungen in § 7 nur für den Fall gehabt, dass – wider Erwarten – Frau A. wieder genesen
wäre und doch nicht noch – wie zu erwarten gestanden habe und letztlich auch eingetreten
sei – im Krankenhaus verstorben wäre. Eine Löschung der Vormerkung aufgrund des
Nachweises des Todes der ursprünglichen Berechtigten komme nur dann nicht in Betracht,
wenn nicht auszuschließen sei, dass mit der Vormerkung auch die Sicherung der Erben des
Berechtigten für den Fall beabsichtigt worden sein könnte, dass der Übereignungsanspruch
zu Lebzeiten des Berechtigten entstanden und geltend gemacht worden, aber bis zum Tod
des Berechtigten noch nicht durchgesetzt worden sei. Selbst wenn es hier einen
Übereignungsanspruch gegeben hätte, hätte dieser bis zum Tod der Verstorbenen nicht
geltend gemacht werden können.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 11. August 2020 nicht
abgeholfen. Es hat ergänzend ausgeführt, dass die von dem Notar vorgetragenen Umstände,
insbesondere bezüglich der Situation und Motivation der Erklärenden zum Zeitpunkt der
Beurkundung, außerhalb von Urkunden lägen. Diese Angaben tatsächlicher Art könnten im
formellen Grundbuchverfahren weder vom Grundbuchamt noch vom Beschwerdegericht
berücksichtigt werden, da für sie kein Urkundenbeweis gemäß
könne. Entgegen dem Vorbringen des Notars gehe die Tendenz in der Rechtsprechung
dahin, im Zweifelsfall von der Vererblichkeit eines Anspruchs auszugehen. Ob solch ein
vererblicher Anspruch entstanden sei, sei mit den Beweismittelbeschränkungen des
Grundbuchamts nicht formgerecht nachzuweisen. Die Ausführungen des Notars zum
kurzen Zeitraum zwischen Beurkundung der Bewilligung und Versterben der Berechtigten
könnten nicht überzeugen. Dass innerhalb eines Zeitraums von knapp einem Monat der
Eintritt aller alternativen Bedingungen absolut unrealistisch sei, entspreche nicht der
allgemeinen Lebenserfahrung und sei auch nicht substantiiert begründet.
II.
Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässige Beschwerde ist als Rechtsmittel nur des Beteiligten
zu 1) auszulegen. Der Notar, der den Erbbaurechtskaufvertrag vom 25. März 2020 mit dem
darin in § 6 enthaltenen Löschungsantrag beurkundet hat, gilt gemäß
Namen der Antragsberechtigten ermächtigt, eine Eintragung zu beantragen. Weitergehend
ist auch seine Ermächtigung zur Einlegung eines Rechtsmittels nicht. Antragsberechtigt ist
nur der unmittelbar Beteiligte, dessen dingliche Rechtsstellung durch die Eintragung einen
Verlust oder einen Gewinn erfährt (Senatsbeschluss vom 24. August 2021 – 2 Wx 29/21 –:
Demharter, GBO, 32. Aufl., § 13 Rn. 42). Gewinnender Teil ist bei der Löschung einer
(Rückübertragungs-)Vormerkung nur der Eigentümer, nicht dagegen der Berechtigte einer
Eigentumsvormerkung, der durch die Löschung im Rang aufrückt (vgl. OLG Frankfurt
Die Beschwerde führt aus formalen Gründen zur Aufhebung der Zwischenverfügung (1.),
ohne dass damit in der Sache ein Erfolg für den Beteiligten zu 1) verbunden ist (2.).
1. Die Zwischenverfügung ist unzulässig.
Auch wenn das Grundbuchamt zu Recht der Auffassung ist, dass die Voraussetzungen für
eine Löschung der Rückübertragungsvormerkung gemäß § 22 GBO nicht vorliegen, hätte es
insoweit keine Zwischenverfügung erlassen, sondern nur einen formlosen Hinweis erteilen
dürfen und, nachdem der Notar an seiner Auffassung festgehalten hat, den
Löschungsantrag durch Beschluss zurückweisen müssen.
Eine Zwischenverfügung gemäß § 18 GBO darf nämlich nur dann ergehen, wenn ein
Eintragungshindernis mit rückwirkender Kraft zu beseitigen ist, da anderenfalls dem Antrag
nicht der Rang nach dem Eingang beim Grundbuchamt gebühren würde (
ständige Senatsrechtsprechung, z. B.
April 2011 – 2 W 65/10 –;
ergangene Zwischenverfügung ist durch das Beschwerdegericht in jedem Fall aufzuheben
(Senat, a. a. O.; Demharter, a. a. O., § 77 Rn. 14). Die Entscheidung über den
Eintragungsantrag hat dagegen das Grundbuchamt zu treffen, da Gegenstand des
Beschwerdeverfahrens nur die Zwischenverfügung und nicht der Eintragungsantrag selbst
ist (Senat, a. a. O., m. w. N.; BayObLG
15).
Ein nicht mit rückwirkender Kraft zu beseitigendes Eintragungshindernis liegt unter
anderem dann vor, wenn die zur Eintragung erforderliche Bewilligung des unmittelbar
Betroffenen noch nicht erklärt ist (BayObLG
1990, 61 f.; OLG Hamm,
Ohne Bedeutung ist dabei, ob es sich bei der fehlenden Eintragungsbewilligung des
unmittelbar Betroffenen um eine rechtsändernde Bewilligung oder um eine
Berichtigungsbewilligung handelt (OLG Nürnberg
Unmittelbar betroffen sind im Verfahren über die Löschung einer Vormerkung zur
Sicherung des bedingten Anspruchs auf Rückübertragung der Vormerkungsberechtigte
(Senat Beschluss vom 9. Juli 2010, a. a. O.; BayObLG, jeweils a. a. O.) und nach seinem
Tod für den Fall, dass der Rückforderungsanspruch nicht auf die Lebenszeit des
Berechtigten begrenzt ist, seine Erben. Auf der Grundlage seiner Auffassung, dass hier die
Vererblichkeit des Anspruchs nicht ausgeschlossen sei, hätte das Grundbuchamt daher
keine Zwischenverfügung erlassen dürfen. Dass, wenn – wie hier – ein Löschungsantrag
darauf gestützt wird, dass der Unrichtigkeitsnachweis bereits geführt sei, das Grundbuchamt
eine Löschungsbewilligung der Erben nicht im Wege der Zwischenverfügung verlangen
kann, weil in der Anforderung der Bewilligung des Erben nach § 19 GBO nicht ein Mittel
zur Beseitigung eines Defizits (Eintragungshindernisses) in Bezug auf das auf
Grundbuchunrichtigkeit gestützte Gesuch um Löschung der Rückauflassungsvormerkung
nach § 22 GBO gesehen werden kann, sondern der Löschungsantrag vielmehr auf eine neue
Basis gestellt würde, ist anerkannt (Senat
707; OLG München
O., § 18 Rn. 12 m. w. N. und § 22 Rn. 31; Hügel/Zeiser, GBO, 3. Aufl. § 18 Rn. 17).
Anderes ergibt sich entgegen der Auffassung des Grundbuchamts auch nicht aus dem
zitierten Beschluss des OLG Düsseldorf vom 9. März 2017 – I-3 Wx 93/16 – juris (vgl. Rn.
21 bis 23). In der vom Grundbuchamt für das Gegenteil zitierten Rn. 33 hat sich das OLG
Düsseldorf mit der Frage der Zulässigkeit einer Zwischenverfügung nicht befasst, sondern
nach Aufhebung der unzulässigen Zwischenverfügung für das weitere Verfahren Hinweise
in der Sache selbst erteilt.
2. Es besteht indes kein Anlass, das Grundbuchamt anzuweisen, von seinen Bedenken
hinsichtlich des Unrichtigkeitsnachweises Abstand zu nehmen. In der Sache ist die
Rechtsauffassung des Grundbuchamts nicht zu beanstanden. Die in Abt. II Nr. 3 des
betroffenen Erbbaugrundbuchs eingetragene Vormerkung kann nur nach Nachweis der
Erben der eingetragenen Berechtigten H. A. gemäß
Erben gelöscht werden.
Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von
ihr betroffen wird. Der Grundsatz der einseitigen Bewilligung gilt sowohl für
rechtsändernde als auch für berichtigende Eintragungen, wobei zu den Eintragungen auch
Löschungen zählen (Demharter, a. a. O., § 19 Rn. 3).
a) Einer Bewilligung nach § 19 GBO bedarf es nur dann nicht, wenn die Unrichtigkeit
nachgewiesen ist,
der dem Antragsteller obliegt, sind strenge Anforderungen zu stellen (Senat FGPrax 2011,
72; OLG München
Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 370). Der Antragsteller hat in der Form
des
der gegenwärtigen Grundbuchlage und der Richtigkeit der begehrten Eintragung
entgegenstehen könnte. Lediglich ganz entfernt liegende, nur theoretische Möglichkeiten
müssen nicht widerlegt werden (BGH
a. O.;
O., § 22 Rn. 59 f.).
Die Löschung einer Vormerkung wegen Unrichtigkeit ist nach diesem Maßstab nur
möglich, wenn der Antragsteller in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise und in der
Form des
Anspruchs ausgeschlossen ist (Senat, a. a. O.; OLG München, a. a. O., m. w. N.; OLG Köln
2014 – 12 Wx 74/13 – juris; OLG Zweibrücken
Sicherungsmittel hängt die Vormerkung in ihrem Bestand von demjenigen des Anspruchs
ab, zu dessen Sicherung sie bestellt ist.
Der Nachweis des Todes des Berechtigten genügt als Nachweis für die Unrichtigkeit eines
Grundbucheintrags über eine Rückübertragungsvormerkung nur dann, wenn sich aus der
zugrunde liegenden Vereinbarung ergibt, dass mit dem Tod des Berechtigten der
Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann und wenn ausgeschlossen werden kann, dass der
gesicherte Anspruch zu Lebzeiten des Berechtigten entstanden ist, aber nicht durchgesetzt
wurde und auf die Erben des Berechtigten nach
ist (OLG Düsseldorf
O., Anhang zu § 44 Rn. 89).
b) Nach diesen Grundsätzen ist der Unrichtigkeitsnachweis in der Form des
nicht geführt. Gemäß der Eintragungsbewilligung in § 9 des Schenkungsvertrags vom 23.
Oktober 2018 sichert die Rückübertragungsvormerkung den in § 7 geregelten
Rückforderungsanspruch für den Schenker.
aa) Ob der durch die Vormerkung gesicherte Rückübertragungsanspruch vererblich ist mit
der Folge, dass er nach dem Tod der Berechtigten nicht erlischt, ist durch Auslegung der
Erklärung zu ermitteln (Demharter, a. a. O., Anhang zu § 44 Rn. 89). Einen Grundsatz, dass
der Rückforderungsanspruch „im Zweifelsfall“ nicht vererblich ist, gibt es nicht. Er ergibt
sich insbesondere nicht aus den vom Notar hierfür zitierten Entscheidungen des BGH vom
21. März 2013,
122. Dem Urteil des BGH lag ein Überlassungsvertrag zugrunde, in dem vertraglich
ausdrücklich geregelt war, dass der Rückforderungsanspruch weder übertragbar noch
vererblich sein soll (bei juris Rn. 1). Der Beschluss des OLG Hamm beruht auf einer
individuellen Auslegung des maßgeblichen Vertragswerks (bei juris Rn. 12, 14 bis 18), wobei
u. a. darauf abgestellt worden ist, dass das Rücktrittsrecht im dortigen Vertrag an die
Verletzung von bestimmten Pflichten anknüpft, die zugunsten des Übertraggebers als
Einzelperson bestellt worden sind. Das ist mit dem hier gegebenen Vertrag im Hinblick auf
die in § 4 übernommenen Verpflichtungen auch bezüglich des Ehemannes der
Verstorbenen und die Regelungen in § 7 Abs. 2 des Vertrags nicht vergleichbar.
bb) Soweit der Notar weiter geltend macht, dass sich die Verstorbene nicht durch ein
Wohnrecht am Schenkungsgegenstand abgesichert habe, weil sie davon ausgegangen sei,
dass sie wegen einer ernsten Erkrankung das Krankenhaus nicht mehr lebend verlassen
würde, und er meint, dass es ihrer Absicherung daher eigentlich nicht bedurft hätte und § 7
verzichtbar gewesen wäre, sind diese Erwägungen rechtlich unerheblich. Die Verstorbene
konnte unter den in § 7 genannten Voraussetzungen auch dann ein Interesse an der
Rückübereignung des Erbbaurechts haben, wenn sie selbst in das betroffene Haus nicht
wieder einziehen wollte oder konnte, beispielsweise, um es einem anderen Abkömmling zu
übertragen oder zu vererben. Entscheidend ist allein, dass die Schenkerin selbst – trotz des
Umstandes, dass sie zum Zeitpunkt der Beurkundung stationär im Krankenhaus
aufgenommen war und nach Darstellung des Notars bereits ernstlich krank gewesen sein
soll – den Rückforderungsanspruch nicht für verzichtbar hielt, wie sich daraus ergibt, dass
sie sich den Rücktritt vom Vertrag unter den genannten Voraussetzungen ausdrücklich
vorbehalten hat. Das kann unter anderem den nachvollziehbaren Grund gehabt haben, ein
Druckmittel gegen den Beteiligten in der Hand zu haben, um sicher zu gehen, dass er die in
§ 4 übernommenen Verpflichtungen auch einhält, ohne dass es auf die Beweggründe der
Schenkung für die Vereinbarung des Rückforderungsanspruchs aber ankommt.
cc) Hier kann nach den in § 7 des Vertrags vereinbarten Bedingungen für das
Rücktrittsrecht schon nicht ausgeschlossen werden, dass bereits zu Lebzeiten der
Verstorbenen die Voraussetzungen für eine Rückforderung des Erbbaurechts gemäß § 7 Nr.
3, 4 oder 5 entstanden sind, die Verstorbene den Rücktritt vom Vertrag selbst erklärt hat, sie
den Rückforderungsanspruch infolge der kurzen Zeitspanne zwischen der Beurkundung des
Vertrags aber nicht mehr durchsetzen konnte und der Rückforderungsanspruch auf die
Erben übergegangen ist. Wie das Grundbuchamt zutreffend ausgeführt hat, entspricht es
nicht der Lebenserfahrung, dass es absolut unrealistisch ist, dass in einem Zeitraum von
knapp einem Monat der Eintritt aller vereinbarten Rücktrittsgründe ausgeschlossen ist. Die
Pflichtteilsunwürdigkeit oder die Voraussetzungen des Schenkungswiderrufs wegen einer
schweren Verfehlung des Beschenkten gegen den Schenker oder einen nahen Angehörigen
des Schenkers, durch den sich der Beschenkte des groben Undanks schuldig gemacht hat,
können schon durch einen einzigen schweren Vorfall begründet werden. Derartiges kann
sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung auch innerhalb eines Zeitraums von knapp
einem Monat ereignen.
Die Auslegung des Schenkungsvertrags ergibt, dass ein etwaiger solcher noch zu Lebzeiten
der Verstorbenen entstandener und von ihr geltend gemachter Rückforderungsanspruch
auch vererblich wäre. Die Vererblichkeit des Rückforderungsanspruchs ist in § 7 des
Vertrags nicht ausdrücklich ausgeschlossen worden. In § 7 Abs. 2 ist vielmehr vereinbart
worden, dass der Rücktritt nur vom Schenker persönlich „oder nach Maßgabe des § 530
BGB von dessen Erben“ erklärt werden kann. Deutlicher als durch die zitierte
Formulierung hat die Verstorbene nicht zum Ausdruck bringen können, dass der Anspruch
unter bestimmten Voraussetzungen auch vererblich ist.
Gemäß § 530 Abs. 2 BGB steht dem Erben das Recht des Widerrufs zu, wenn der
Beschenkte den Schenker vorsätzlich und widerrechtlich getötet oder den Schenker am
Widerruf gehindert hat. Wenn die Erben den Schenkungswiderruf nach dem Willen der
Verstorbenen sogar dann erklären können, wenn der Beteiligte zu 1) seine Mutter am
Widerruf der Schenkung gehindert hat, der Rückforderungsanspruch in diesem Fall also
vererblich ist, kann nach der Lebenserfahrung davon ausgegangen werden, dass der
Rückforderungsanspruch erst recht auch für den Fall vererblich sein soll, dass die
Verstorbene den Rücktritt sogar persönlich erklärt hat, aber die Rückübertragung zu
Lebzeiten nicht mehr vollzogen worden ist. Alles andere würde keinen Sinn machen.
Dass diese Voraussetzungen nicht vorliegen, ist nicht in der Form des
nachgewiesen.
dd) Ebenso wenig ist ausgeschlossen, dass ein Rückforderungsanspruch der Erben nach
Maßgabe von § 7 Abs. 2 S. 1 des Vertrags i. V. m.
Ob die Bezugnahme auf
der gesetzlichen Regelung – auch berechtigt sein sollen, den Widerruf gemäß § 7 Nr. 5
wegen einer schweren Verfehlung im Sinne des
Grundbuchamt meint, mag zweifelhaft sein. Das kann im Grundbuchverfahren nicht
geklärt und jedenfalls nicht völlig ausgeschlossen werden. Selbst wenn die Formulierung
„nach Maßgabe des
der gesetzlichen Regelung ein Widerrufsrecht nur unter den Voraussetzungen des § 530
Abs. 2 BGB besteht, kann ein entsprechender Rückforderungsanspruch nicht
ausgeschlossen werden.
Ob die Verstorbene, wie der Notar behauptet, ohne dies in der Form des
zu haben, im Krankenhaus aufgrund einer ernstlichen Erkrankung gestorben ist, oder aber
ihr Tod gemäß § 530 Abs. 2 1. Alt. BGB dem Beteiligten zuzurechnen ist, steht im
Löschungsverfahren nicht in der Form des
ausgeschlossen werden, dass die Erben ein Rückforderungsrecht haben, weil ein
Rücktrittsrecht der Verstorbenen noch zu ihren Lebzeiten eingetreten ist, der Beteiligte
seine Mutter aber am Widerruf der Schenkung gehindert hat.
dd) Gemäß § 7 Abs. 2 Satz 2 des Vertrags bleibt „daneben“ das Rückforderungsrecht nach
§ 527 BGB bestehen. Danach kann für den Fall, dass die Vollziehung einer Auflage
unterblieben ist, die Herausgabe des Geschenkes unter den für das Rücktrittsrecht bei
gegenseitigen Verträgen bestimmten Voraussetzungen nach den Vorschriften über die
Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung insoweit gefordert werden, als das
Geschenk zur Vollziehung der Auflage hätte verwendet werden müssen. Nach dem Kontext
des Vertrags knüpft dies an das Rückforderungsrecht gemäß § 7 Nr. 3 des Vertrags wegen
Nichterfüllung der Auflagen „gemäß § 3“ an, wobei ein offensichtliches Versehen in der
Bezeichnung des maßgeblichen Paragraphen vorliegt. Die Auslegung von § 7 Nr. 3 des
Vertrags gemäß 133 BGB nach dem tatsächlichen Willen der Vertragsparteien ergibt bei
verständiger Würdigung, dass nicht § 3 gemeint ist, der die Auflassung betrifft, sondern § 4,
in dem der Beschenkte gegenüber der Schenkerin verschiedene Verpflichtungen
übernommen hat.
In § 4 hat sich der Beteiligte zu 1) u. a. dazu verpflichtet, die Patientenverfügung auch von
Herrn M. A. durchzusetzen, Herrn M. A. regelmäßig in seiner Seniorenpension zu besuchen
und für dessen angemessene und würdevolle Pflege sowie für seine angemessene und
würdevolle Beisetzung Sorge zu tragen. Es kann nach dem Inhalt der Regelungen in § 4 des
Vertrags kein ernstlicher Zweifel daran bestehen, dass nach dem Willen der Schenkerin
diese Verpflichtungen des Beteiligten auch nach dem Tod der Verstorbenen fortbestehen.
Nach dem Aufbau von § 7 Abs. 2 des Vertrags, wonach das Rückforderungsrecht nach §
527 BGB „daneben“ besteht, spricht derzeit alles dafür, dass dieses Rückforderungsrecht
vererblich ist. § 4 Abs. 3 des Vertrags ist zu entnehmen, dass es der Verstorbenen ein
zentrales Anliegen war, die Versorgung ihres Ehemanns auch nach ihrem Tod
sicherzustellen. Auf der Grundlage des Vortrags des Notars, dass zum Zeitpunkt der
Beurkundung des Vertrags aufgrund einer ernstlichen Erkrankung der Verstorbenen zu
befürchten war, dass sie das Krankenhaus nicht mehr lebend würde verlassen können, liegt
es sogar nahe, dass die Durchsetzung der Patientenverfügungen beider Eheleute und die
Sicherstellung der Versorgung ihres Ehemannes nach ihrem alsbald zu erwartenden Tod
sogar ein wesentlicher Beweggrund für die Übertragung des Erbbaurechts auf den
Beteiligten trotz Vorhandensein noch weiterer Abkömmlinge gewesen sein könnte. Die
Durchsetzung dieses Anspruchs nach Maßgabe von § 527 BGB i. V. m. §§ 4, 7 Nr. 3 des
Vertrags auch nach dem Tod der Schenkerin ist indes nur im Falle der Vererblichkeit des
Rückforderungsrechts gesichert, weil nur in diesem Fall ein Druckmittel besteht, den
Beteiligten zur Einhaltung seiner Verpflichtungen anzuhalten, was deutlich dafür spricht,
dass das Rückforderungsrecht nach diesen Bestimmungen auch vererblich sein soll.
Dafür spricht weiter, dass die Regelung in § 7 Abs. 2 Satz 2 des Vertrags überhaupt
aufgenommen worden ist. Wenn nämlich der Rückforderungsanspruch nach § 7 Nr. 3 nur
von der Schenkerin persönlich und von ihren Erben nur nach Maßgabe von § 530 Abs. 2
BGB erklärt werden könnte, hätte es dieser Regelung gar nicht bedurft. Der Anspruch nach
§ 527 BGB ist – anders als der Schenkungswiderruf wegen groben Undanks, abgesehen
vom Ausnahmefall des § 530 Abs. 2 BGB – vererblich (Staudinger/Chiusi, BGB, Neubearb.
2021, § 527 Rn. 7). Es spricht derzeit alles dafür, dass die Regelung überhaupt nur aus
diesem Grund in den Vertrag aufgenommen worden ist.
Aus der vorgelegten Sterbeurkunde ergibt sich, dass der Familienstand der Verstorbenen bei
ihrem Ableben „verheiratet“ war, ihr Ehemann M. A. also noch lebte. Auch aus diesem
Grund kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass ein Rückforderungsanspruch der
Erben bereits entstanden sein kann oder für den Fall, dass Herr A. auch gegenwärtig noch
lebt, sogar künftig noch entstehen kann.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf
Beteiligten zu 1) die Kosten des Verfahrens trotz Aufhebung der Zwischenverfügung
aufzuerlegen, weil diese nur aus formalen Gründen aufgehoben worden ist, ohne dass damit
in der Sache für den Beteiligten ein Erfolg verbunden ist, und davon ausgegangen werden
kann, dass der Beteiligte zu 1) mit gleicher Begründung Beschwerde auch gegen einen
Zurückweisungsbeschluss des Grundbuchamts eingelegt hätte.
Bei der Bemessung des Geschäftswerts ist nicht der volle Wert anzusetzen, der bei einer
Zurückweisung des Löschungsantrags angefallen wäre, sondern zu berücksichtigen, dass das
Grundbuchamt nur eine Zwischenverfügung erlassen hat.
Der Geschäftswert für eine Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung bemisst sich nach
dem Schwierigkeitsgrad der Beseitigung des Hindernisses. Der Grundstückswert bzw. der
Wert der beantragten Eintragung können dabei ein geeigneter Beziehungswert sein (Senat,
Beschluss vom 21. Dezember 2009 – 2 W 178/09 –, juris und
Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen, Beschluss vom 7. Februar 1990 - 3 W 72/89 –
juris). Der Wert des Erbbaurechts ist entsprechend dem vereinbarten Kaufpreis mit 139.000
€ zu bemessen. Die Beseitigung des Eintragungshindernisses wird voraussichtlich einen
erheblichen Aufwand erfordern. Aus dem Schreiben des Notars vom 6. August 2020 ergibt
sich, dass die Vorlage eines Erbscheins bislang daran gescheitert ist, dass die Adresse eines
Erben, des Sohns eines verstorbenen Bruders des Beteiligten zu 1), im Erbscheinverfahren
bisher nicht beigebracht werden konnte. Nach dem Auslegungsergebnis des Senats ist nicht
damit zu rechnen, dass die Erben die Löschungsbewilligung ohne Weiteres erteilen werden,
weil davon ausgegangen werden kann, dass sie ähnliche rechtliche Erwägungen wie der
Senat zum Bestehen eines möglichen künftigen Rückforderungsanspruchs unter den
Voraussetzungen des § 7 Nr. 3 i V. m. § 527 BGB anstellen werden. Der Umstand, dass
trotz des Zeitablaufs eine Löschungsbewilligung bislang nicht beigebracht werden konnte,
spricht jedenfalls deutlich dafür, dass diese nur schwer zu beschaffen ist und der
Erbbaurechtskaufvertrag aus diesem Grunde nicht vollzugsfähig sein könnte. Es erscheint
daher angemessen, den Geschäftswert auf 1/3 des Wertes des Kaufpreises, also auf
gerundet 46.350 € festzusetzen.
Entscheidung, Urteil
Gericht:OLG Schleswig
Erscheinungsdatum:02.09.2021
Aktenzeichen:2 Wx 53/20
Rechtsgebiete:
Grundbuchrecht
Gesetzliche Erbfolge
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.)
Grundstücksübergabe, Überlassungsvertrag
GBO §§ 18, 19, 22