Pflicht zur Ablehnung der Beurkundung bei erkennbar unerlaubten oder unredlichen Zwecken; erhebliche Differenz zwischen An- und Verkaufspreis; Einsatz von Vertretern in Verbraucherverträgen; Entfernung des Notars aus dem Amtssitz
letzte Aktualisierung: 29.9.2025
BayObLG, Endurt. v. 15.4.2025 – 501 DSNot 4/22
BNotO §§ 14 Abs. 2, 97 Abs. 2 S. 1;
Pflicht zur Ablehnung der Beurkundung bei erkennbar unerlaubten oder unredlichen
Zwecken; erhebliche Differenz zwischen An- und Verkaufspreis; Einsatz von Vertretern
in Verbraucherverträgen; Entfernung des Notars aus dem Amtssitz
1. Der Notar hat die Beurkundung eines Kaufvertrages abzulehnen, wenn mit ihm erkennbar unerlaubte
oder unredliche Zwecke verfolgt werden. Ist die Grenze der Sittenwidrigkeit trotz einer
erheblichen Differenz zwischen An- und Verkaufspreis nicht erreicht, so bedarf es weiterer Indizien für
die Unredlichkeit. Solche können neben der extremen Kaufpreissteigerung auch der kurze Abstand
zwischen An- und Verkauf und die offensichtliche Unerfahrenheit der Käufer sein.
2. Der Notar verstößt gegen seine Dienstpflicht aus § 17a Abs. 2a S. 2 Nr. 1 BeurkG, wenn bei der
Beurkundung ohne Rücksprache mit den vertretenen Verbrauchern eine Person aus dem Lager der
anderen Vertragspartei (hier die Eltern) als Vertreter auftritt.
3. Die Entfernung des Notars aus seinem Amtssitz (§ 97 Abs. 2 S. 1 BNotO) kommt insbesondere
dann in Betracht, wenn die Persönlichkeit des Notars und die erheblichen Pflichtverletzungen,
die einen schwerwiegenden Mangel an dienstlicher Verantwortung erkennen lassen, eine
Warnung erforderlich erscheinen lassen, um dem Notar vor Augen zu führen, dass erneute Dienstvergehen
eine dauernde Amtsenthebung zur Folge haben würden.
(Leitsätze der DNotI-Redation)
Entscheidungsgründe
Die Disziplinarklage – zu deren Entscheidung der Senat berufen ist (§§ 99, 100 BNotO, § 2 NotV vom 10.
Februar 2000 (GVBl. S. 60, BayRS 303-1-3-J), in der Fassung der Verordnung vom 14. Oktober 2024 (GVBl.
S. 546)) – ist lediglich im tenorierten Umfang begründet. Während der Beklagte gegen die dort näher
bezeichneten Dienstpflichten verstoßen hat (dazu folgend unter 1.), liegen die übrigen Pflichtverletzungen
nicht vor bzw. ist der Senat gemäß § 56 Abs. 1 BDG verfahren (dazu unter 2.). Hierwegen war gegen den
Beklagten die ausgesprochene Disziplinarmaßnahme zu verhängen (hierzu unter 3.).
Vorab ist klarzustellen, dass entgegen der Ansicht des Beklagten Verfahrenshindernisse nicht vorliegen.
Während zur Frage der Verjährung hinsichtlich der verurteilten Disziplinarvergehen noch auszuführen sein
wird (s. unten zu 1d), stehen der Ahndung weder der „ne bis in idem“-Grundsatz (Art. 103 Abs. 3 GG) noch
die behauptete überlange Verfahrensdauer entgegen. Eine „Doppelbestrafung“ liegt schon deshalb nicht vor,
weil der Beklagte noch nicht einmal selbst behauptet hat, dass wegen der Vorfälle in den Jahren 2006 bis
2008 (unten Ziff. 1a) vor der Einleitung des gegenständlichen Disziplinarverfahrens bereits ein solches
förmliches Verfahren gegen ihn eingeleitet (und wieder eingestellt) worden sei. Es handelte sich vielmehr um
ein Prüfungsverfahren der Landesnotarkammer im Vorfeld eines aufsichtlichen Verfahrens oder
Disziplinarverfahrens, wie sich auch durch die Beweisaufnahme bestätigt hat (vgl. nur Aussage des Zeugen
Dr. Z., Protokollband S. 20-22). Außerdem ergibt sich aus dem Protokoll der Vorstandssitzung der
Landesnotarkammer vom 25. Juli 2008 (Hauptakte Bd. IV Bl. 1742-1745) und den Aussagen der Zeugen Y.
(Protokollband S. 121-124) und Dr. X. (Protokollband S. 31), dass die Landesnotarkammer das Verfahren
deshalb nicht mehr weiterbetrieben hat, weil es nur der „Sensibilisierung“ dienen sollte und der Beklagte den
Eindruck erweckt habe, er werde solche Beurkundungen nicht mehr vornehmen, nicht etwa, weil das
Handeln des Beklagten korrekt gewesen sei. Lediglich ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass selbst die –
hier nicht erfolgte – behördliche Einstellung eines förmlichen Disziplinarverfahrens keinen
Strafklageverbrauch im Sinne des Art. 103 Abs. 3 GG zur Folge hätte (vgl. zu § 153 StPO z. B. BGH,
Beschluss vom 11.03.2020, 4 StR 307/19,
begründet jenseits der Verjährung und des Verfahrens nach § 62 Abs. 1 S. 1 BDG a. F. (dazu Frenz/
Miermeister-Bormann/Hüren, BNotO, 6. Aufl., § 98 Rdn. 13f.) kein Verfahrenshindernis, ist aber bei Wahl und
Bemessung der Disziplinarmaßnahme zu berücksichtigen (vgl. Frenz/Miermeister-Kindler aaO § 97 Rdn. 4;
Urban/Wittkowski, BDG, 3. Aufl., § 13 Rdn. 48 m. w. N.).
1. Der Beklagte ist eines einheitlichen Dienstvergehens wegen vorsätzlicher Verletzung der in § 14 Abs. 2
BNotO normierten Dienstpflicht in acht Fällen durch Vornahme von Beurkundungen, mit denen erkennbar
unredliche Zwecke verfolgt werden, und vorsätzlicher Verletzung der in § 14 Abs. 3 BNotO normierten
Dienstpflicht in zehn Fällen, begangen durch systematische Aufspaltung von Kaufverträgen in Angebot und
Annahme, vorsätzlicher Verletzung der in § 14 Abs. 3 BNotO normierten Dienstpflicht in zwei Fällen durch
missbräuchliche Auslagerung von wesentlichen Vereinbarungen in Bezugsurkunden und Beurkundung
überraschender Klauseln, und vorsätzlichen Verstoßes gegen die in
normierten Dienstpflichten in sieben Fällen schuldig.
a) Vorsätzliche Verletzung der in § 14 Abs. 2 BNotO normierten Dienstpflicht in acht Fällen durch Vornahme
von Beurkundungen, mit denen erkennbar unredliche Zwecke verfolgt werden (Ziff. III.1 der Disziplinarklage,
„Beurkundungsgeschäfte C. D.“, Fälle 1-5, 7, 9 und 10), und vorsätzliche Verletzung der in § 14 Abs. 3
BNotO normierten Dienstpflicht in zehn Fällen, begangen durch systematische Aufspaltung von
Kaufverträgen in Angebot und Annahme (Ziff. III.1 der Disziplinarklage, „Beurkundungsgeschäfte C. D.“, Fälle
1-10)
aa) Verstoß gegen § 14 Abs. 2 BNotO (Mitwirkung an erkannt sittenwidrigen oder unredlichen Geschäften)
Der Beklagte beurkundete in acht Fällen im Zeitraum vom 22. September 2006 bis 25. Januar 2008
Kaufverträge zwischen dem Zeugen C. D. bzw. der von ihm vertretenen Y. GmbH und verschiedenen
Käufern über jeweils eine Eigentumswohnung, obwohl er – insbesondere weil ihm die Ankaufspreise bei den
jeweils nur kurze Zeit zuvor erfolgten Erwerben der Wohnungen durch den Zeugen C. D. bekannt waren –
erkannt hatte, dass zwischen den Weiterverkaufspreisen der Wohnungen und deren Verkehrswert ein
auffälliges Mißverhältnis bestand und der Zeuge C. D. die Unerfahrenheit der Käufer und deren Unkenntnis
vom tatsächlichen Verkehrswert gezielt ausnutzte. Aus Gleichgültigkeit gegenüber den Belangen der Käufer
und seinen Aufgaben als Notar nahm der Beklagte diese Burkundungen dennoch vor.
(1) objektiver Tatbestand: sittenwidrige bzw. unredliche Überhöhung der Kaufpreise bei den Weiterverkäufen
durch den Zeugen C. D. bzw. der von ihm vertretenen Y.
GmbH und Verletzung der Amtspflichten des Beklagten (a) Die Verkehrswerte der verkauften Wohnungen
sind entgegen der Ansicht des Beklagten vom Sachverständigen L. zutreffend ermittelt worden (vgl.
Sachverständigengutachten vom 28.09.2011 (Akten (…) LG A., Bl. 74/128) und vom 10.06.2015 (Akten (…)
OLG D., TEA III), Ergänzungsgutachten vom 26.09.2022 (Hauptakte Bd. IV Bl. 1353-1359) sowie
ergänzende Angaben des Sachverständigen im Hauptverhandlungstermin vom 09.07.2024 (Protokollband S.
36-46), so dass sich der Senat nach eigener Prüfung diesen Ausführungen des erfahrenen
Sachverständigen (vgl. Protokollband S. 37) anschließt. In rechtlicher Hinsicht sind dazu zusammenfassend
folgende ergänzende Anmerkungen veranlasst:
Für die Wertermittlung anwendbar ist aufgrund der Stichtage in den Jahren 2006 bis 2008 die WertV in der
Fassung bis 30. Juni 2010 (vgl. auch BFH, Urteil vom 16.9.2020, II R 1/18, zitiert nach juris, dort Rdn. 12).
Danach ist gemäß § 13 WertV vorrangig das Vergleichswertverfahren heranzuziehen, wenn
Vergleichsobjekte vorhanden sind; dies entspricht auch der ständigen obergerichtlichen Rechtsprechung
(vgl. etwa BGH, Beschluss vom 08.01.2019, XI ZR 535/17, zitiert nach juris, dort Rdn. 18 sowie BGH, Urteil
vom 02.07.2004, V ZR 213/03,
für die in G. belegenen Objekte verfahren (Fälle 1-4, 7, 9, 10). Hinsichtlich der Eigentumswohnung in H. (Fall
5) hat der Sachverständige überzeugend dargelegt (Sachverständigengutachten vom 10.06.2015, unter II-4,
S. 24, Akten (…) OLG D., TEA III, Bl 172-178, Protokollband S. 43), dass für den maßgeblichen Zeitraum nur
drei Vergleichsobjekte vorhanden waren und er deshalb in erster Linie den Ertragswert zugrundegelegt habe;
der Abgleich mit dem auf der Grundlage der drei Objekte ermittelten Vergleichswert habe aber keine
größeren Abweichungen ergeben.
Bei der Vergleichswertermittlung im Objekt „G.“ hat der Sachverständige zu Recht die streitgegenständlichen
Verkäufe durch den Zeugen C. D. nicht berücksichtigt. Hierbei handelt es sich zwar um eine vom Senat zu
beurteilende Rechtsfrage (Auslegung von § 6 WertV), die der Sachverständige aber zutreffend beantwortet
und seinen Gutachten zugrundegelegt hat (vgl. Ergänzungsgutachten vom 26.09.2022 (Hauptakte Bd. IV Bl.
1353-1359) und Protokollband S. 40/41). Bei diesen Verkäufen handelte es sich nicht um „gewöhnlichen
Geschäftsverkehr“ i. S. d. § 6 Abs. 1 und 2 WertV (vgl. dazu Kleiber in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/
Krautzberger, BauGB, 146. EL April 2022, § 7 ImmoWertV in der Fassung bis zum 31. Dezember 2021
(entspricht insoweit § 6 WertV) Rdn. 10ff.), da eine auffällige Abweichung (über 50%, vgl. Ernst/Zinkahn/
Bielenberg/Krautzberger-Kleiber aaO § 7 ImmoWertV Rdn. 13 m. w. N.) zu den anderen vom
Sachverständigen ermittelten Vergleichsverkäufen vorliegt (vgl. Ergänzungsgutachten vom 26.09.2022, S. 3
(Hauptakte Bd. IV Bl. 1355, Protokollband S. 40/41)).
(b) Auf dieser Grundlage ergeben sich in den verurteilten acht Fällen folgende durch den Sachverständigen
festgestellte Verkehrswerte und folgende prozentuale Abweichungen zu den oben (S. 9-15) angeführten vom
Beklagten beurkundeten Verkaufspreisen der Eigentumswohnungen (jeweils mit den mitverkauften
Stellplätzen):
Fallnummer Käufer Verkehrswert Abweichung Verkaufspreis – Verkehrswert
1 J. 61.750 € + 94,33%
2 L. 1 73.000 € + 89,04%
3 M. 75.000 € + 85,33%
4 N. 73.000 € + 81,78%
5 L. 2 70.500 € + 73,05%
7 P. 64.000 € + 93,75%
9 S. 28.500 € + 98,25%
10 T. 59.500 € + 59,66%
(c) Nach
Beurkundung abzulehnen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre, insbesondere, wenn
seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke
verfolgt werden. Über die auf Abgabe rechtswirksamer Willenserklärungen gerichteten Amtspflichten des
Notars hinaus können sich weitere Amtspflichten aus den für ihn erkennbaren Zwecken der Beteiligten
ergeben, sofern diese weiteren Zwecke unerlaubt oder unredlich sind (Frenz/Miermeister-Frenz aaO § 14
Rdn. 34).
Ein unerlaubter oder unredlicher Zweck in diesem Sinne kann etwa vorliegen, wenn eine Immobilie zu einem
sittenwidrig überhöhten Preis verkauft werden soll oder der Verdacht besteht, dass die Tätigkeit des Notars
der Begehung einer Straftat dient (vgl. BGH, Urteil vom 05.12.2019, III ZR 112/18,
Rdn. 13ff. m. w. N.), etwa weil der beurkundete Kaufpreis zur Täuschung einer kreditgebenden Bank oder
eines späteren Erwerbers zu hoch oder zu niedrig angesetzt wird (BGH, Urteil vom 05.12.2019 aaO und
Beschluss vom 28.07.2008, NotSt (B) 1/08,
13.10.2014, Not 9/12,
Dabei sind insbesondere erhebliche Differenzen zwischen An- und Verkaufspreisen bei sogenannten
Kettenkaufverträgen ein – für den Notar erkennbarer – Anhaltspunkt für einen unerlaubten oder unredlichen
Zweck (s. auch Frenz/Miermeister-Frenz aaO § 14 Rdn. 34). Weil es für sich betrachtet nicht unredlich ist,
eine Immobilie mit einem erheblichen Aufschlag weiterzuverkaufen (BGH, Urteil vom 05.12.2019 aaO Rdn.
15 m. w. N.), bedarf es für eine derartige „Unredlichkeit“ (unterhalb der Grenzen der Sittenwidrigkeit, s. u.)
allerdings neben der Preisabweichung weiterer Indizien; insofern sind die Umstände des Einzelfalls
maßgeblich. Eine Unredlichkeit liegt aber umso näher, je massiver die Kaufpreissteigerungen sind und je
kurzfristiger An- und Verkauf aufeinander folgen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 08.11.2013, NotSt (B) 1/13,
zitiert nach juris, Rdn. 13 f, vom 14.12.2009, NotSt (B) 2/09,
aaO Rdn. 24 und vom 28.11.2005, NotSt (B) 3/05, zitiert nach juris, Rdn. 12ff.; OLG Celle aaO). Von einer
die Unredlichkeit i. S. d. § 14 Abs. 2 BNotO begründenden Sittenwidrigkeit ist auszugehen bei einem
besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, was bei Grundstücksgeschäften bei
einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von mindestens 90% erfüllt ist (BGH, Urteil vom 05.12.2019
aaO Rdn. 20; OLG Celle aaO; s. auch BGH, Urteil vom 24.01.2014, V ZR 249/12,
Im Übrigen kommt es für das Vorliegen einer „Unredlichkeit“ entscheidend darauf an, ob der Notar nach
entsprechender Prüfung davon ausgehen kann, dass die in den Kettenkaufverträgen enthaltenen
außerordentlichen Kaufpreissteigerungen gerechtfertigt sind beziehungsweise es für sie eine sachliche oder
nachvollziehbare Erklärung gibt, die – neben einer angemessenen Gewinnspanne des Zwischenerwerbers –
etwa in durchgeführten oder beabsichtigten Instandsetzungsmaßnahmen liegen kann (vgl. BGH, Beschlüsse
vom 14.12.2009 aaO Rdn. 15 und vom 28.07.2008 aaO). Die Annahme der Unredlichkeit setzt dabei nicht
voraus, dass sich ein Beteiligter tatsächlich (z. B. wegen Wuchers) strafbar macht oder gemacht hat; so stellt
etwa die Mitwirkung an wucherischer Ausbeutung von Beteiligten lediglich die schärfste Form des Verstoßes
gegen die Pflicht zur Nichtmitwirkung an unredlichen Geschäften dar (OLG Celle, Beschluss vom
09.10.2000, Not 17/99,
Bundesgerichtshof, wie bereits erwähnt, darauf ab, dass ein Versagungsgrund nach § 14 Abs. 2 BNotO
insbesondere auch dann („vor allem“) vorliege, „wenn der Verdacht [!] besteht, dass [die] Tätigkeit der
Begehung von Straftaten dienen könnte“ (BGH, Beschluss vom 08.04.2019, NotSt (Brfg) 5/18, DNotZ 2019,
838 Rdn. 16). Daher kann die Beurkundung bei Kettenkaufverträgen mit unerklärlichen Preissteigerungen
auch dann zu versagen sein, wenn Straftatbestände noch nicht verwirklicht sein sollten (Frenz/Miermeister-
Frenz aaO § 14 Rdn. 34).
(d) Auf dieser Rechtsgrundlage und nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat der Beklagte in den
vorgenannten acht Fällen seine Amtspflichten objektiv verletzt, weil er durch die von ihm vorgenommenen
Beurkundungen an einem unredlichen Geschäft mitgewirkt hat (§ 14 Abs. 2 BNotO).
(aa) Der Beklagte hat sich dahingehend eingelassen, diese Fälle seien „Allerweltsgeschäfte“ für ihn gewesen
(Protokollband S. 5). Im Übrigen schulde der Notar nur eine wirksame Urkunde und deren
ordnungsgemäßen Vollzug, aber keine seelsorgerische Betreuung (Protokollband S. 227/228). Soweit die
Vorurkunden aus seinem Notariat gestammt hätten, hätten ihm diese vorgelegen (Protokollband S. 228;
insoweit bestätigt durch die Aussagen der Zeuginnen A. (Protokollband S. 128) und B. (Protokollband S.
172)); die sich aus den Vorurkunden ergebenden Finanzierungslasten hätten die Verkaufspreise
unbedenklich erscheinen lassen (Protokollband S. 6). Ergänzend habe er auch den Zeugen C. D. befragt,
der auf seine günstigen Einkäufe und zur Preisfindung auf die HVB-Expertise verwiesen habe (Protokollband
S. 5/6 und 227 – derartige Aussagen konnte der Zeuge C. D. zumindest nicht ausschließen (Protokollband S.
53-56)). Schließlich hat er auf die Aussage des Zeugen Dr. Q. (Protokollband S. 26) verwiesen, wonach nur
dann sicher sein könne, dass ein Geschäft wucherisch ist, wenn der Preisunterschied 200% beträgt. Solche
Beurkundungen würde er „heute natürlich nicht mehr machen“ (Protokollband S. 56).
(bb) In den Fällen 1, 7 und 9 beträgt die Differenz zwischen Verkehrswert und Weiterverkaufspreis über 90%,
was dem Beklagten aufgrund der ihm vorliegenden Vorurkunden aus seinem Notariat (die einen
Ankaufspreis im Bereich des Verkehrswertes auswiesen) auch bekannt war, so dass hier eine Vermutung für
die Sittenwidrigkeit/Unredlichkeit besteht. Soweit man der Aussage des Zeugen Dr. Q. einen dieser
ständigen obergerichtlichen Rechtsprechung entgegenstehenden Inhalt entnehmen wollte, folgt der Senat ihr
nicht; sie vermag den Beklagten als nachträgliche Bewertung eines Zeugen auch nicht zu entlasten. Auch in
den übrigen fünf Fällen bestanden nach Auffassung des Senats erhebliche Anhaltspunkte für einen
unredlichen Zweck: in drei weiteren Fällen lag die Preisdifferenz über 80% (auch zu den wegen einer
abweichenden Anzahl von mitverkauften Stellplätzen teilweise noch geringeren Ankaufspreisen); in allen
Fällen betrug der zeitliche Abstand zwischen Kauf und Verkauf nur einige Monate, zum Teil sogar weniger
als einen Monat; in allen Fällen trat auf der Verkäuferseite dieselbe Person auf (Zeuge C. D. für sich bzw. die
Y. GmbH); die Käufer waren nach ihren Angaben und auch nach dem persönlichen Eindruck des Senats bei
ihrer Einvernahme als Zeugen nicht nur in Immobiliengeschäften unerfahren und kannten den tatsächlichen
Wert der Wohnungen nicht, sondern waren offensichtlich in erhöhtem Maß beratungsbedürftig. So hat
beispielsweise der Zeuge S. angegeben, er habe eigentlich ein Darlehen für den Kauf eines Fahrzeuges
gewollt. Daraufhin sei ihm angeboten worden, er solle eine Wohnung kaufen, kurz danach wieder verkaufen
und von dem Gewinn das Fahrzeug kaufen. Er wisse auch nicht mehr, warum er damals so blöd gewesen
sei. Er habe am Ende einen Antrag auf Privatinsolvenz gestellt (Protokollband S. 65, 67). Der Zeuge Q., der
die Wohnung ebenfalls ohne Eigenkapital erwarb, hatte die ihm vom Vermittler unterbreiteten Berechnungen
zu deren Finanzierung „nicht ganz verstanden“. Er und seine Familie mussten sich auf Grund des
„Desasters“ in ihrer Lebensführung erheblich einschränken und einen weiteren Kredit aufnehmen, den sie
jahrelang „abstotterten“ (Protokollband S. 72 ff). Der Zeuge P., der seinerzeit „kein Geld hatte“, erhielt für den
Kauf vom Vermittler Geld, was für ihn „verlockend“ war. Er glaubte, die Wohnung trage sich „aus
Mieteinnahmen und steuerlichen Vorteilen“ trotz 100%-iger Fremdfinanzierung selbst. Die Sache habe für ihn
einen großen finanziellen Verlust dargestellt (Protokollband S. 183 ff). Dem Zeugen L., der ebenfalls über
kein Geld und über keinerlei Erfahrung mit Immobiliengeschäften verfügte, wurde weisgemacht, die
erworbenen, über Darlehen finanzierten Wohnungen seien als Altersvorsorge geeignet. Auch für ihn stellten
sich die Käufe als „finanzielle Katastrophe“ dar, die in seine Privatinsolvenz mündete (Protokollband S. 188,
191).
Die vom Beklagten vorgenommenen Nachforschungen waren nicht geeignet, die außergewöhnlichen
Preissteigerungen zu erklären und die Unredlichkeit auszuräumen; er hätte die jeweiligen Käufer befragen
oder die Beurkundungen ablehnen müssen. Die Höhe der bestellten und eingetragenen Grundschulden bei
den ursprünglichen Erwerben der streitgegenständlichen Objekte in den Jahren 1993 bis 1996 (vgl. z. B
Akten OLG D. (…) TEA I Abschnitt J.Bl. 31 und Abschnitt L. 2 Bl. 29, TEA II Abschnitt P. Bl. 37 und Abschnitt
S. Bl. 34) stellen keinen belastbaren Anhaltspunkt für einen Verkehrswert in auch nur annähernd derselben
Höhe in den Jahren 2006 bis 2008 dar, weil es (ohne Rücksicht auf den möglicherweise veränderten Zustand
der Wohnungen) in diesem Zeitraum gerichtsbekannt (vgl. auch Angaben des Sachverständigen L.,
Protokollband S. 41) zu einem erheblichen Preisrückgang bei Immobilien gekommen ist. Auch der Verweis
auf die ihm nicht widerlegbar vom Zeugen C. D. zur Plausibilisierung des Verkaufspreises vorgelegte HVBExpertise
(vgl. zu deren Inhalt beispielhaft Anlage B1, vorgelegt mit Schriftsatz des (auch hiesigen)
Beklagtenvertreters vom 14.03.2013 im Verfahren (…) LG A., dort Bl. 22ff.) entlastet den Beklagten nicht, da
auch für ihn erkennbar war, dass diese kein taugliches Wertgutachten für die einzelnen Objekte ist. Der
Bundesgerichtshof hat bereits entschieden (vgl. BGH, Beschluss vom 28.07.2008, NotSt (B) 1/08 aaO Rdn.
24), dass Ausdrucke aus dem Internetportal HVB-Expertise im Einzelfall ohne jede Aussagekraft sind, da es
sich insoweit erkennbar um abstrakte Angaben zur örtlichen Marktsituation und nicht um Einzelbeurteilungen
der jeweiligen Objekte handelt; auch der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lagen (wie hier)
Beurkundungen des dort betroffenen Notars im Jahr 2006 zugrunde.
(2) subjektiver Tatbestand: bedingter Vorsatz des Beklagten Der Beklagte hat nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme auch mit bedingtem Vorsatz gehandelt, weil ihm die Belange der Käufer gleichgültig
gewesen sind und er sich somit bewusst über seine Amtspflichten hinweggesetzt hat.
(a) Eine Amtspflichtverletzung kann nur dann als Dienstvergehen verfolgt werden, wenn der Notar schuldhaft
gehandelt hat. Schuld im disziplinarrechtlichen Sinne bedeutet Vorsatz oder Fahrlässigkeit. Für die
Beurteilung im Einzelnen gelten die im Strafrecht entwickelten Grundsätze (Schippel/Eschwey-Herrmann,
BNotO, 11. Aufl., § 95 Rdn. 11; Frenz/Miermeister-Kindler aaO § 95 Rdn. 25f.; BeckOK-BNotO/Herrmann, 11.
Edition, § 95 Rdn. 11; je m. w. N.). Anders als bei der bürgerlich-rechtlichen Haftung wegen Verletzung einer
dem Berechtigten gegenüber bestehenden Amtspflicht (
III ZR 398/23,
Falle eines Dienstvergehens der Vorsatz des Notars nach der insoweit geltenden strafrechtlichen
Schuldtheorie nicht voraus, dass er sich der Pflichtwidrigkeit seines Handelns bewußt ist (BGH, Urteile vom
28.08.2019, NotSt (Brfg) 1/18,
1993, 263, 265; Brinktrine/Schollendorf-Thomsen, BeckOK Beamtenrecht Bund, 37. Edition, § 47 BeamtStG
Rdn. 5). Gemäß § 17 StGB stellt allerdings der unvermeidbare Verbotsirrtum einen
Schuldausschließungsgrund dar. Beim Verbotsirrtum fehlt dem Täter die Einsicht, Unrecht zu tun; er ist sich
der Pflichtwidrigkeit seines Handelns oder Unterlassens nicht bewusst. Er wirkt aber nur dann
entschuldigend, wenn er unvermeidbar war (§ 17 S. 1 StGB; vgl. BGH vom 09.12.1991 aaO S. 266; Frenz/
Miermeister-Kindler aaO Rdn. 26 m. w. N.; Schippel/Eschwey-Herrmann aaO § 95 Rdn. 11). Der
Verbotsirrtum eines Notars ist indes regelmäßig vermeidbar, weil der Notar die ihm bei der Amtsausübung
obliegenden Pflichten kennen und sich über seinen Pflichtenkreis fortlaufend umfassend unterrichten muss.
In Zweifelsfällen muss er Auskünfte bei seiner Aufsichtsbehörde oder bei der Notarkammer einholen (vgl.
Frenz/MiermeisterKindler aaO m. w. N.; Schippel/Eschwey-Herrmann aaO). Bedingter Vorsatz liegt im
Übrigen nach der auch hier heranzuziehenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in Strafsachen vor,
wenn der Handelnde die Tatbestandsverwirklichung billigend in Kauf nimmt oder sich wenigstens um seines
unmittelbaren Zieles willen mit ihr abfindet und sie dem Zufall überlässt, mag sie ihm auch unerwünscht sein
(Leipziger Kommentar zum StGB (LK)/Vogel-Bülte, 13. Aufl., § 15 Rdn. 103ff. m. w. N.). Bei besonders
gefärlichen Tathandlungen liegt die Annahme von bedingtem Vorsatz bereits aufgrund des äußeren
Geschehens nahe (vgl. LK/Vogel-Bülte aaO Rdn. 107b- 107d m. w. N.).
(b) Nach diesen Maßstäben hat der Beklagte bedingt vorsätzlich gehandelt (vgl. auch Beschlüsse des BGH
vom 14.12.2009 aaO
Sachverhalten). Dabei waren für den Senat folgende Umstände maßgeblich:
In sechs der acht Fälle betrug die Abweichung des Verkehrswertes (und auch des Ankaufpreises, s. o. S. 33)
vom Verkaufspreis über 80% (darunter die zeitlich ersten vier Beurkundungen, die innerhalb eines Zeitraums
von gut acht Monaten mit jeweils dem Zeugen C. D. als Verkäufer stattfanden), in drei Fällen über 90%. Die
Abstände zwischen den Beurkundungen von Kauf und Verkauf betrugen in allen Fällen wenige Monate, in
drei Fällen sogar weniger als einen Monat. Es handelte sich somit um Fälle, in denen eine Sittenwidrigkeit/
Unredlichkeit besonders offensichtlich war, also um die Interessen der Käufer besonders gefährdende
Tathandlungen, in denen bedingt vorsätzliches Handeln nach den obigen Ausführungen nahe lag. Darüber
hinaus hat der Beklagte nach seinen eigenen Angaben die enormen Preisunterschiede zwischen An- und
Verkauf (teilweise lag dieser bei weit über 100%) erkannt, ist seinen Prüfungs- und Nachforschungspflichten
aber nur in offensichtlich ungeeigneter Weise (s. o.: HVB-Expertise und Grundschuldbelastungen bei den
ursprünglichen Käufen) nachgekommen, obwohl die Notwendigkeit einer erweiterten unabhängigen und
unparteiischen Bertreuung (§ 14 Abs. 1 S. 2 BNotO) der offensichtlich unerfahrenen und ungewandten
Käufer (s. o.) auf der Hand lag. Dies und seine weiteren Einlassungen („der Notar schuldet nur eine
wirksame Urkunde und deren ordnungsgemäßen Vollzug, aber keine seelsorgerische Betreuung“, s. o.), die
durch den persönlichen Eindruck, den der Senat vom Beklagten in der Hauptverhandlung hatte, bestätigt
werden, lassen für den Senat nur den Schluss zu, dass ihm – möglicherweise auch aufgrund der Vielzahl der
von ihm im Tatzeitraum vorgenommenen Beurkundungen (vgl. Protokollband S. 6) – Neutralitäts- und
Fürsorgepflichten gegenüber den Käufern ebenso wie ihre mögliche Schädigung im Zeitpunkt der
Beurkundungen gleichgültig gewesen sind. Er hat somit die Sittenwidrigkeit/Unredlichkeit der Geschäfte
billigend in Kauf genommen, mag sie ihm auch unerwünscht gewesen sein, und deshalb seine Amtspflicht
bedingt vorsätzlich verletzt. Denn erkennt der Notar erhebliche Preisdifferenzen zwischen Ankauf und
unmittelbar folgendem Verkauf, ohne dass hierfür ein sachlich zu rechtfertigender Grund erkennbar ist, so
darf er vor diesen offensichtlichen Umständen nicht die Augen verschließen und schlicht Beurkundungen im
Vertrauen darauf vornehmen, dass die Urkundsbeteiligten schon wüssten, was sie tun (OLG Schleswig,
Urteil vom 24.04.2018, 11 U 96/17,
Beurkundung von Kettenkaufverträgen mit erheblichen Unterschieden zwischen An- und Verkaufspreisen
eine Pflicht des Notars zu erhöhter Wachsamkeit (BGH, Urteil vom 05.12.2019 aaO Rdn. 16).
bb) Verstoß gegen §§ 14 Abs. 3 BNotO, 17 Abs. 2a S. 1 BeurkG (systematische Aufspaltung in Angebot und
Annahme)
Der Beklagte beurkundete in acht Fällen im Zeitraum vom 22. September 2006 bis 7. Mai 2008
Verkaufsgeschäfte zwischen dem Zeugen C. D. bzw. der von ihm vertretenen Y. GmbH und verschiedenen
Käufern über eine Eigentumswohnung und spaltete den Kaufvertrag dabei jeweils in Angebot und Annahme
auf, obwohl hierfür ein sachlicher Grund nicht bestand (oben S. 9-15, Fälle 1-5, 7, 8 und 10). In zwei weiteren
Fällen (am 3. September und 18. Dezember 2007, oben Fälle 6 und 9) wurde das Angebot der Käufer durch
den amtlich bestellten Vertreter des Beklagten, die Annahme des Zeugen C. D. bzw. der von ihm vertretenen
Y. GmbH jedoch wieder durch den Beklagten beurkundet. Dem Beklagten war hierbei bewusst, dass ein
sachlicher Grund für die Aufspaltung nicht bestand. Aus Gleichgültigkeit gegenüber den Belangen der Käufer
nahm er die Beurkundungen auf Wunsch des Zeugen C. D. dennoch vor.
(1) Nach § 14 Abs. 3 BNotO hat sich der Notar durch sein Verhalten innerhalb und außerhalb seines Amtes
der Achtung und des Vertrauens, die dem Notaramt entgegengebracht werden, würdig zu zeigen. Er hat
jedes Verhalten zu vermeiden, das den Anschein eines Verstoßes gegen die ihm gesetzlich auferlegten
Pflichten erzeugt, insbesondere den Anschein der Abhängigkeit oder Parteilichkeit. Die hier maßgeblichen,
zu § 14 Abs. 3 BNotO ergangenen Berufsrichtlinien der Notarkammer Bayern (www.notare-bayern-pfalz.de;
gleichlautend die Richtlinienempfehlungen der Bundesnotarkammer,
in Nr. II 1 S. 4 Buchst. d, dass es unzulässig ist, Verträge systematisch, also planmäßig und missbräuchlich
(dazu im Einzelnen BGH, Urteil vom 14.03.2016, NotSt (Brfg) 6/15,
Beschluss vom 28.08.2019, NotSt (Brfg) 1/18 aaO Rdn. 43ff.), in Angebot und Annahme aufzuspalten.
Zweck der sich aus § 14 Abs. 3 BNotO i.V.m. Nr. II RL B sowie § 17 Abs. 2a S. 1 BeurkG (vgl. Gsell/Krüger/
Lorenz/Reymann-Regler, online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht, Stand 15.03. 2025, § 17 BeurkG Rdn.
139) ergebenden Verbote ist es, Gestaltungen des Beurkundungsverfahrens zu verhindern, durch die der
Schutzzweck der notariellen Beurkundung ausgehöhlt oder die Durchsetzung bestimmter
Vertragsbedingungen unter Vermeidung der Verhandlung mit dem Vertragspartner (vgl. BeckOK BNotOStrauß,
11. Edition, RLEmBNotK II. Rdn. 48) verfolgt wird und die deshalb den Eindruck entstehen lassen,
dass der Notar nicht mehr unparteiisch und unabhängig ist (BGH vom 28.08.2019 aaO Rdn. 44) und durch
die die Schutz- und Belehrungsfunktion des Beurkundungsverfahrens unterlaufen wird (Gsell/Krüger/Lorenz/
Reymann-Regler, online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO § 17 BeurkG Rdn. 138). Die
Anwendbarkeit dieser Bestimmungen ist dabei nicht auf Verbraucherverträge beschränkt (Gsell/Krüger/
Lorenz/Reymann-Regler, online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO § 17 BeurkG Rdn. 127).
Die Aufspaltung des Vertragsschlusses in Angebot und Annahme ist nur in sachlich begründeten
Ausnahmefällen zulässig (BGH vom 28.08.2019 aaO Rdn. 50ff.; BeckOK BGB-Litzenburger, 74. Edition, § 17
BeurkG Rdn. 32; Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann-Regler, online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO §
17 BeurkG Rdn. 139f.). Sachliche Gründe können z. B. vorliegen, wenn die Durchführung des
Gesamtbauprojektes noch von im Objekt liegenden künftig erst noch zu schaffenden Umständen abhängt
(Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann-Regler, online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO § 17 BeurkG Rdn.
139 und BeckOK BGB-Litzenburger aaO § 17 BeurkG Rdn. 32) sowie bei Distanzgeschäften (Gsell/Krüger/
Lorenz/Reymann-Regler, online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO § 17 BeurkG Rdn. 139).
Bei Beurkundungen durch den ständigen Vertreter des Notars können Amtspflichtverletzungen des Notars
unbeschadet der Haftung neben dem Vertreter (§ 46 BNotO) auch in der mangelnden Einweisung seines
Vertreters (vgl. Frenz/Miermeister-Wilke aaO § 46 Rdn. 3) bzw. allgemein mangelhafter Büroorganisation
liegen (Schippel/Eschwey-Schramm aaO § 46 Rdn. 7).
(2) Auf dieser Rechtsgrundlage und nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat der Beklagte in den
vorgenannten zehn Fällen seine Amtspflichten objektiv verletzt, weil er durch die von ihm vorgenommene
systematische Aufspaltung der Kaufverträge in Angebot und Annahme gegen §§ 14 Abs. 3 BNotO, 17 Abs.
2a S. 1 BeurkG verstossen hat.
(a) Der Beklagte hat in seiner Einlassung darauf verwiesen, dass der Wunsch zur Aufspaltung auf den
Zeugen C. D. zurück ging, da er die Finanzierung organisieren und diesen Aufwand nur auf sich nehmen
wollte, wenn die Käufer bereits gebunden waren; dies sei auch kostengünstiger als ein Kaufvertrag mit
Rücktrittsvorbehalt (Protokollband S. 7). Er sei davon ausgegangen, dass die Klärung der Finanzierung ein
sachlicher Grund zur Aufspaltung ist (Protokollband S. 7). Erst in einer späteren, nach fast vollständigem
Abschluss der Beweisaufnahme erfolgten Erklärung hat er angegeben, dass er sich ziemlich sicher sei, dass
der Zeuge C. D. erklärt habe, er würde im Fall des Scheiterns der Finanzierung die Kosten tragen
(Protokollband S. 228). Ebenso hat er erst dann auf Vorhalt erklärt, er habe natürlich den Käufern vor der
Beurkundung jeweils erklärt, dass es sich jeweils um ein Angebot und nicht den Abschluss eines
Kaufvertrags gehandelt habe (Protokollband S. 229); davon abweichend hat er angegeben: „… wenn ich
nicht gefragt wurde, habe ich es auch auch nicht weiter erklärt.“ (Protokollband S. 229).
(b) Die (bereits widersprüchlichen) Angaben des Beklagten sind insoweit durch die Beweisaufnahme
widerlegt worden, als danach eine ausdrückliche Belehrung der Käufer über die Aufspaltung in Angebot und
Annahme und deren Anlass und Bedeutung nach Überzeugung des Senats nicht erfolgt ist. Allen
zeugenschaftlich vernommenen Käufern war nach ihren Angaben nicht klar, dass sie nur ein Angebot
abgegeben, aber (noch) keinen Kaufvertrag abgeschlossen hatten. Keiner der Käufer hat eine
dementsprechende Belehrung des Beklagten bestätigt; einige Zeugen haben vielmehr ausdrücklich
angegeben, ihnen sei hierzu nichts erklärt worden (Zeuge S., Protokollband S. 67; Zeuge J., Protokollband
S. 149; Zeuge L., Protokollband S. 190/191). Diese übereinstimmenden Angaben der Zeugen sind glaubhaft
und die Zeugen nach ihrem persönlichen Eindruck auch glaubwürdig. Auch die Behauptung des Beklagten,
die Aufspaltung sei erfolgt, weil der Zeuge C. D. die Finanzierung organisieren wollte, hat sich nicht bestätigt;
dies hat bereits der Zeuge C. D. selbst verneint (Protokollband S. 56). Der Senat folgt dem Beklagten daher
nur insoweit, als er davon ausgeht, dass die Initiative zur Aufspaltung der Kaufverträge vom Zeugen C. D.
ausging.
(c) Ein sachlicher Grund für die Aufspaltung lag daher nicht vor. Auch die Sicherstellung der Finanzierung
wäre ein solcher im Übrigen nicht gewesen. Anders als bei noch zu schaffenden Bedingungen hinsichtlich
des Kaufobjektes (Baugenehmigung, Abverkauf einer ausreichenden Menge an Grundstücken) entspricht es
in diesem Fall nicht den Interessen des Käufers, diesen bereits zu binden; schon gar nicht aber ohne
vorherige Belehrung. Der Beklagte hätte diese Belehrung vornehmen oder die Beurkundung ablehnen
müssen (vgl. auch Angaben der Zeugen Dr. Z., Protokollband S. 22/23, Dr. Q., Protokollband S. 26, und Dr.
X., Protokollband S. 30). Dieses Vorgehen war auch planmäßig und missbräuchlich, da der Beklagte
mindestens bei allen streitgegenständlichen Verkäufen des Zeugen C. D. so verfuhr, ohne dass im Einzelfall
ein sachlicher Grund vorlag (vgl. BGH vom 28.08.2019 aaO Rdn. 46-50). Soweit in zwei Fällen der ständige
Vertreter des Beklagten das Angebot beurkundete (s. o.), entsprach dies der Vorgabe durch die ständige
Praxis des Beklagten bei Verkäufen des Zeugen C. D..
(3) Auch insoweit hat der Beklagte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme mit bedingtem Vorsatz
gehandelt, weil ihm die Belange der Käufer gleichgültig gewesen sind und er sich somit bewusst über seine
Amtspflichten hinweggesetzt hat. Er kannte alle tatsächlichen Umstände. Wie bereits ausgeführt (s. oben Ziff.
1 a aa (2) (a)), setzt der Vorsatz des Notars im Disziplinarverfahren nicht voraus, dass er sich der
Pflichtwidrigkeit seines Handelns bewusst ist. Die Schuld entfällt entsprechend § 17 S. 1 StGB nur, wenn ein
Irrtum des Notars hierüber unvermeidbar ist. Das ist hier nicht der Fall. Auf der Grundlage des festgestellten
Sachverhaltes durfte der Beklagte offensichtlich nicht davon ausgehen, dass ein sachlicher Grund für die
Aufspaltung vorlag (vgl. auch BGH vom 28.08.2019 aaO Rdn. 51-54).
b) Vorsätzliche Verletzung der in § 14 Abs. 3 BNotO normierten Dienstpflicht in zwei Fällen durch
missbräuchliche Auslagerung von wesentlichen Vereinbarungen in Bezugsurkunden und Beurkundung
überraschender Klauseln (Ziff. III.3 Disziplinarklage)
Der Beklagte beurkundete in zwei Fällen am 22. Oktober bzw. 12. November 2015 (siehe oben S. 15-20)
Kauf- und Werkverträge über jeweils eine unbebaute Reihenhausparzelle zwischen der A. GmbH bzw. der
Z.-Bau GmbH und den Käufern U. bzw. V./K. und unterließ es hierbei jeweils, nähere Bestimmungen zu einer
in der Grundlagenurkunde vom 21. September 2015 durch die A. GmbH als damaliger Eigentümerin bereits
erklärten Bewilligung einer Vormerkung auf Eintragung einer Sicherungshypothek in Höhe von 20.000 Euro
zugunsten der Z.-Bau GmbH aufzunehmen oder auch nur eindeutig auf diese hinzuweisen, obwohl es sich
hierbei um wesentliche Vereinbarungen zum Nachteil der Käufer handelte. Aus Gleichgültigkeit gegenüber
den Belangen der Käufer nahm er die Beurkundungen auf Wunsch der Z.-Bau GmbH dennoch vor.
aa) Die Pflichten des Notars nach § 14 Abs. 3 BNotO werden insbesondere durch die Richtlinien der
Landesnotarkammern konkretisiert (s. näher dazu oben). Die Amtspflicht des Notars, wesentliche Inhalte des
Rechtsgeschäftes zu identifizieren und diese in die den Beteiligten zu verlesende Niederschrift selbst
aufzunehmen, ergibt sich nicht unmittelbar aus § 13a BeukG, sondern den Richtlinien der
Landesnotarkammern (vgl. im Einzelnen BeckOK BeurkG-Bremkamp, 11.Edition, § 13a BeurkG Rdn. 25ff.).
Nach Nr. II.2 erster Halbsatz der Richtlinien der Landesnotarkammer Bayern (s. bereits oben) ist daher die
missbräuchliche Auslagerung geschäftswesentlicher Vereinbarungen in Bezugsurkunden unzulässig. Was
unter „geschäftswesentlichen Vereinbarungen“ zu verstehen ist, richtet sich nach dem Inhalt des konkret
beurkundeten Rechtsgeschäfts (vgl. BeckOK BeurkG-Bremkamp aaO Rdn. 29 m. w. N.).
Geschäftswesentlich sind vor allem alle Angaben und Erklärungen, durch die der Inhalt der primären
Vertragspflichten bestimmt wird, insbesondere Bestimmungen über den Inhalt und die Fälligkeit der
Leistungspflichten und die Mängelhaftung (vgl. Frenz/Miermeister-Ellefret aaO II RLEmBNotK Rdn. 40; Gsell/
Krüger/Lorenz/Reymann-Seebach/Rachlitz, online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO § 13a BeurkG
Rdn. 161). Missbräuchlich ist eine Auslagerung dann, wenn nach dem objektiven Belehrungszweck mit
Rücksicht auf die Wesentlichkeit die Erklärung in die verlesene Urkunde hätte aufgenommen werden
müssen. Das ist dann der Fall, wenn die fragliche Erklärung in der Bezugsurkunde ein Belehrungsinteresse
auslöst, das so gewichtig ist, dass es sich nur in Verbindung mit dem unmittelbaren Verlesen des
betreffenden Textes beurkundungsverfahrensrechtlich verwirklichen lässt (vgl. Gsell/Krüger/Lorenz/
Reymann-Seebach/Rachlitz, online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO § 13a BeurkG Rdn. 162) und
sie nicht durch ein anerkennenswertes, insbesondere mit dem Schutzzweck der Beurkundung zu
vereinbarendes Interesse gerechtfertigt ist (vgl. Frenz/Miermeister-Ellefret aaO II RLEmBNotK Rdn. 41).
Nicht sachgerecht ist es daher, versteckte Regelungen über (Kosten) Beteiligungen oder andere wesentliche
Leistungspflichten zu Lasten eines Urkundsbeteiligten in die Bezugsurkunde auszulagern (vgl. Frenz/
Miermeister-Ellefret aaO II RLEmBNotK Rdn. 42 m. w. N.).
bb) Unter Berücksichtung dieser Grundsätze und des Ergebnisses der Beweisaufnahme hat der Beklagte in
den vorgenannten zwei Fällen seine Amtspflichten objektiv verletzt, weil er durch die von ihm vorgenommene
missbräuchliche Auslagerung geschäftswesentlicher Vereinbarungen in Bezugsurkunden, deren Inhalt
zudem überraschend war, gegen § 14 Abs. 3 BNotO verstoßen hat.
(1) Der Beklagte hat sich dahingehend eingelassen, dass er die Eintragung einer Vormerkung einer
Sicherungshypothek in Höhe von 5% des Werklohns zugunsten des Werkunternehmers gegenüber den
Auftraggebern / Käufern für absolut zumutbar und aus der Sicht des Bauunternehmers für nachvollziehbar
halte. Außerdem sei das an den gesetzlichen Vorgaben orientiert. Er habe den ursprünglichen Wunsch des
Bauunternehmers, eine Sicherungshypothek über den gesamten Werklohn einzutragen „runter gedrückt“, auf
eine Vormerkung über 5% des geschuldeten Werkslohns (Protokollband S. 10, S. 232). Die Verweisung auf
eine Grundlagenurkunde sei üblich und zulässig. In der Kaufvertragsurkunde werde auch ausdrücklich auf
Vorlesen der Grundlagenurkunde verzichtet und über die Bedeutung der Verweisung belehrt. In der
Haupturkunde seien Regelungen über die Löschung der Vormerkung enthalten, daraus ergebe sich, dass für
die Käufer klar war, dass eine Vormerkung eingetragen wird. Wenn die das Jahre später vergessen hätten,
könne er nichts dafür (Protokollband S. 231).
Auf die Frage des Gerichts, warum in der Grundlagenurkunde bereits die Eintragung der Vormerkung
bewilligt und beantragt wurde, erklärte der Beklagte: „Warum nicht.“ (Protokollband S. 232).
(2) Der Käufer V. hat in seiner Zeugenaussage angegeben, dass die ihm erst mit der Insolvenz der Z.-Bau
GmbH bekannt gewordene Eintragung einer Sicherungsvormerkung zugunsten der Z.-Bau GmbH für ihn und
für alle Nachbarn überraschend gewesen sei, weil niemand gewusst habe, dass da etwas eingetragen ist
(Protokollband S. 83). Der Insolvenzverwalter habe dann mit der Sicherungsvormerkung, die über 20.000
Euro lautete, Druck gemacht und weitere Zahlungen verlangt (Protokollband S. 85). Das sei bei der
Beurkundung vom Beklagten nicht vorgelesen worden und dieser habe auch nicht auf die
Sicherungsvormerkung hingewiesen (Protokollband S. 85). Der Zeuge U. hat ausgesagt (Protokollband S.
94), dass er nicht glaube, dass die Grundlagenurkunde verlesen worden ist. Er finde, dass man „von einer
hohen Instanz wie einem Notar“ erwarten könne, dass er proaktiv auf so wichtige Umstände hinweist, und
„dass die Eintragung der Grundschuld durch die Hintertür hineingemauschelt“ wurde. Er habe sich im
Nachhinein erkundigt und erfahren, dass eine solche Vorgehensweise unüblich sei. Er finde, dass es zu den
Pflichten des Notars gehört hätte, ihn darauf hinzuweisen.
(3) Eine (ggf. auch weiter als die damalige gesetzliche Regelung) gehende Sicherung des Bauunternehmers
durch Eintragung eines Grundpfandrechtes stellt eine geschäftswesentliche Vereinbarung dar, da sie den
Inhalt der gegenseitigen primären Leistungspflichten betrifft, über die die Käufer zu belehren gewesen wären.
Bei Grundstückskaufverträgen ist regelmäßig über grundbuchrelevante Belastungen zu belehren (vgl. z. B.
BGH, Urteil vom 06.05.2004, III ZR 247/03, juris Rdn. 33).Wie sich in der späteren Insolvenz der Z.-Bau
GmbH gezeigt hat, verschlechtert eine derartige Regelung die Rechtsposition der Käufer auch erheblich. Sie
hätte daher in die jeweilige Kaufvertragsurkunde aufgenommen werden müssen und hätte nicht in die
Grundlagenurkunde ausgelagert werden dürfen. Ein „anerkennenswertes Interesse“ (s. o.) hierfür ist nicht
ersichtlich, so dass sie auch missbräuchlich ist. Eine „versteckte“ Bezugnahme auf die Grundlagenurkunde
ohne explizite Belehrung der Käufer gerade über die Vormerkung und die Sicherungshypothek wie
vorliegend genügt demgegenüber gerade nicht und stellt zudem eine überraschende Regelung zulasten der
Käufer dar; eine Verletzung der Amtspflichten des Beklagten aus § 14 Abs. 3 BNotO liegt somit vor.
Zumindest hätte die jeweilige Kaufvertragsurkunde einen eindeutigen und auffälligen Hinweis auf die
Regelung in der Grundlagenurkunde enthalten müssen, aus dem der wesentliche Inhalt oder Charakter der
in der Bezugsurkunde ausgelagerten diesbezüglichen Erklärungen ersichtlich wird (vgl. dazu z. B. Gsell/
Krüger/Lorenz/Reymann-Seebach/Rachlitz, online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO 13a BeurkG
Rdn. 155).
cc) Auch bei der Verletzung dieser Amtspflicht hat der Beklagte mit bedingtem Vorsatz gehandelt, weil ihm
die Belange der Käufer gleichgültig gewesen sind und er sich somit bewusst über seine Amtspflichten
hinweggesetzt hat. Er kannte alle tatsächlichen Umstände. Wie bereits ausgeführt (s. oben Ziff. 1 a aa (2)
(a)), setzt der Vorsatz des Notars im Disziplinarverfahren nicht voraus, dass er sich der Pflichtwidrigkeit
seines Handelns bewusst ist. Die Schuld entfällt entsprechend § 17 S. 1 StGB nur, wenn ein Irrtum des
Notars hierüber unvermeidbar ist. Das ist hier nicht der Fall. Der Beklagte meint auf der Grundlage seiner
Einlassung offenbar, dass er allein zu beurteilen habe, welche Regelungen (auch wesentlicher
Vertragspflichten wie hier) einen angemessenen Interessenausgleich zwischen den Parteien darstellen und
dass dann entsprechende Belehrungen der Käufer (durch Aufnahme der Regelung in den Kaufvertrag oder
ausführliche Belehrung im Beurkundungstermin) nicht mehr erforderlich sind.
c) Vorsätzlicher Verstoß gegen die in
Fällen (Ziff. III.1 Nachtragsdisziplinarklage)
Der Beklagte bzw. sein amtlicher Vertreter beurkundeten in insgesamt sieben Fällen (s. o. S. 21/23) im
Zeitraum zwischen dem 4. Dezember 2020 und dem 25. Oktober 2022 An- und Verkäufe von
Eigentumswohnungen im Ferienpark (…) in U. durch die gewerbsmäßige Immobilienhändlerin S. Z. von bzw.
an verschiedene Verbraucher. Dabei wurden die Verbraucher im Beurkundungstermin jeweils durch die
Zeugin J. Z. oder den Zeugen A. Z. (die Eltern der S. Z.) vertreten. Der Beklagte hatte vor den
Beurkundungen aus Gleichgültigkeit gegenüber den Interessen der Verbraucher nicht überprüft, ob es sich
hierbei um Vertrauenspersonen der Verbraucher handelte.
aa) Der Notar soll nach § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 1 BeurkG darauf hinwirken, dass Erklärungen des
Verbrauchers nur von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson abgegeben werden (vgl.
eingehend Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann-Regler, online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO § 17
BeurkG Rdn. 177); die Regelung in Nr. II.1a der Richtlinien der Landesnotarkammer Bayern (aaO, s. o.) stellt
trotz ihres weitergefassten Wortlautes keine weitergehende Einschränkung des notariellen Handelns dar
(BGH, Beschluss vom 08.07.2024, NotSt (Brfg) 3/23,
Abs. 2a S. 2 Nr. 1 BeurkG um eine Sollvorschrift handelt, stellt sie eine unbedingte Amtspflicht des Notars
dar (BeckOK BGBLitzenburger, 74. Edition, BeurkG § 17 Rdn. 53). Von dieser darf er nicht nach seinem
Ermessen abweichen (Winkler, BeurkG, 21. Aufl., § 17 Rdn. 26). § 17 Abs. 2a S. 2 BeurkG gilt für alle
Verbraucherverträge; es kommt nicht darauf an, ob der Verbraucher als Veräußerer oder Erwerber beteiligt
ist (Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann-Regler, online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO § 17 BeurkG
Rdn. 173). Werden die Erklärungen des Verbrauchers von einer anderen Person abgegeben, obliegt dem
Notar folgerichtig die Prüfung, ob es sich bei dieser um eine Vertrauensperson des Verbrauchers handelt
(BeckOK BeurkG-Köther aaO § 17 Rdn. 83; Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann-Regler,
online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO § 17 BeurkG Rdn. 178). Hierfür kann er eine Äußerung des
zu vertretenden Verbrauchers einholen. Vertrauensperson ist zunächst, wer vom Verbraucher als
Vertrauensperson benannt wird; auf die Angaben des Verbrauchers darf sich der Notar grundsätzlich
verlassen (Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann-Regler, online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO § 17
BeurkG Rdn. 178). Dies gilt allerdings nicht, wenn für den Notar konkret erkennbar ist, dass die benannte
Person – weil sie konkurrierende Eigeninteressen verfolgt oder aufgrund ihrer Lagerzugehörigkeit – im
Einzelfall als gehindert anzusehen ist, einseitig die Interessen des Verbrauchers wahrzunehmen (BGH,
Beschluss vom 20.07.2015, NotSt (Brfg) 3/15,
18.03.2010, Not 1/10,
online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO § 17 BeurkG Rdn. 179). Liegt eine Äußerung des
Verbrauchers nicht vor, kann der Notar nur unter Anlegung objektiver Maßstäbe prüfen, ob ein
Vertrauensverhältnis vorliegt, ohne dass ihn dabei weitere Nachforschungspflichten träfen. Als
Vertrauenspersonen regelmäßig ungeeignet sind der am Vertragsschluss beteiligte Unternehmer oder eine
aus dessen Lager stammende Person (Frenz/Miermeister-Frenz aaO § 17 BeurkG Rdn. 45; Staudinger-
Herrler, BGB, Neubearbeitung 2023, BeurKG Rdn. 522; Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann-Regler,
online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO § 17 BeurkG Rdn. 189), Angestellte des Notars (BGH vom
20.07.2015 aaO Rdn. 12) oder der Makler, der ein Eigeninteresse am Zustandekommen des Vertrags hat.
Eine Ausnahme von § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 1 BeurkG, d. h. eine Vertretung des Verbrauchers durch eine
andere als eine Vertrauensperson, wird nur unter engen Voraussetzungen in Betracht gezogen, etwa wenn –
was der Notar zu überprüfen hat (BeckOK BeurkG-Köther aaO § 17 Rdn. 87; BGH vom 20.07.2015 aaO
Rdn. 17) – feststeht, dass der Verbraucher das Rechtsgeschäft nicht persönlich abschließen kann, eine
Vertrauensperson nicht zur Verfügung steht und die Belehrung des Verbrauchers auf andere Weise
hinreichend sichergestellt ist (Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann-Regler, online.GROSSKOMMENTAR zum
Zivilrecht aaO § 17 BeurkG Rdn. 186), wenn die begrenzte Bedeutung des Geschäfts die Anwesenheit einer
Vertrauensperson nicht erfordert (OLG Celle vom 18.03.2010 aaO (unter II. 2. c cc): Vollzugsgeschäft) oder
wenn eine geschäftserfahrene Kommune beteiligt ist, die im Unterschied zum schutzbedürftigen Verbraucher
in der Regel nicht belehrungsbedürftig ist (BGH vom 08.07.2024 aaO,
Liegen die Voraussetzungen einer Ausnahme nicht vor, hat der Notar die Beurkundung abzulehnen (Gsell/
Krüger/Lorenz/Reymann-Regler, online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO § 17 BeurkG Rdn. 242 m.
w. N.; Frenz/Miermeister-Frenz aaO Rdn. 44; BeckOK BeurkG-Köther aaO § 17 Rdn. 87; BGH, Urteil vom
07.02.2013, III ZR 121/12,
Bei Beurkundungen durch den ständigen Vertreter des Notars können Amtspflichtverletzungen des Notars
unbeschadet der Haftung neben dem Vertreter (§ 46 BNotO) auch in der mangelnden Einweisung seines
Vertreters (vgl. Frenz/Miermeister-Wike aaO § 46 Rdn. 3) bzw. allgemein mangelhafter Büroorganisation
liegen (Schippel/Eschwey-Schramm aaO § 46 Rdn. 7).
bb) Der Beklagte hat insoweit angegeben, dass den Verbrauchern jeweils Urkundenentwürfe übersandt
worden seien, in denen sie selbst als erschienene Partei genannt wurden und dabei um Vereinbarung eines
Termins gebeten wurde; dies halte er für ein ausreichendes Hinwirken (Protokollband S. 14 und 233). Um der
Hinwirkungspflicht gemäß § 17 Abs. 2 a BeurkG zu genügen, schreibe er Verbraucher inzwischen aber so
an, dass er nach dem Gesetz auf ihr Erscheinen hinwirken müsse, und sie ihm, wenn sie nicht erscheinen
wollen, bitte schriftlich Mitteilung machen sollen, dass sie darauf bestehen, nicht kommen zu müssen
(Protokollband S. 15). Im Übrigen stünde es ihm nicht zu, vorzuschreiben wer Vertrauensperson des
Verbrauchers ist. Außerdem handele es sich nur um Sollvorschriften (Protokollband S. 233).
Die „Z.-Fälle“, soweit sie Verbraucherverträge waren, stellten nur einen vernachlässigbaren Teil der großen
Zahl von Verbraucherverträgen da, die er beurkunde. Der (der Zeuge A. Z., Anmerkung des Senats) sei halt
einfach erschienen und habe gesagt, wir machen das jetzt so, er habe sie sozusagen überrumpelt
(Protokollband S. 233). Er habe in den „Z.-Fällen“ keine Nachforschungen angestellt, ob die benannten
Vertreter Vertrauenspersonen der Verbraucher sind. Da habe er den Angaben der Familie Z. geglaubt
(Protokollband S. 234).
Es sei nicht so, dass er seine Mitarbeiterinnen angewiesen hätte, falls ein Verbraucher nicht erscheinen will,
wird entweder mit einer Vollmacht oder mit Nachgenehmigung gearbeitet. Es sei vielmehr so, dass ohne den
Verbraucher grundsätzlich nicht beurkundet werde, „Punkt aus!“ (Protokollband S. 234)
Sein Vertreter Herr VRiLG a.D. S. sei lang genug bei ihm im Notariat gewesen, er wusste, dass ein
Verbraucher grundsätzlich persönlich anwesend sein soll (Protokollband S. 234).
cc) Die Beweisaufnahme, insbesondere die Vernehmung der Mitarbeiterinnen des Beklagten hat mit den
Angaben des Beklagten nicht vereinbare, zum Teil auch widersprüchliche Ergebnisse erbracht.
So hat die Zeugin A. erklärt, dass sie bei Verbraucherverträgen nachfrage, ob es sich bei der erschienenen
Person, die für den nicht erschienenen Verbraucher handelt, um eine Vertrauensperson handelt. Wenn die
das bejahen, müsse sie das glauben. Wenn sie kein gegenteiliges Wissen habe, reiche es ihr, wenn ihr
gesagt würde, dass das mit dem Verbraucher so abgesprochen sei (Prokollband S. 131). Es habe keine
Anweisung gegeben, wer als Vertrauensperson eines Verbrauchers auftreten könne, da ja nicht von
vorneherein feststehe, wer Vertrauen genießen kann. Es gab nur die Anweisung, dass ein Makler, der
Interesse am Abschluss des Vertrags hat, keine Vertrauensperson sein kann (Protokollband S. 136). Die
Zeuginnen C. und B. haben hingegen erklärt, dass sie (auch) in den „Z.-Fällen“ ein Telefonat der Verbraucher
mit dem Beklagten oder der Zeugin A. vermittelt oder selbst mit den Verbrauchern telefoniert hätten, wenn
diese nicht selbst erscheinen wollten (Protokollband S. 164/165 und 177). Vermerke über diese Telefonate
gäbe es nicht.
Die als Zeugen vernommenen Käufer haben hingegen angegeben, dass sie außerhalb der Beurkundung
keinen (persönlichen oder telefonischen) Kontakt zum Notariat oder zum Beklagten hatten und kein Hinweis
auf die Pflicht zum persönlichen Erscheinen erfolgt sei (Zeugin C.: Protokollband S. 241; Zeugin A.-O.:
Protokollband S. 263/264; Zeugin B.: Protokollband S. 245).
Der Zeuge Z. hat erklärt, dass er mit seinen Vertragspartnern, wenn diese sehr weit weg wohnten, vereinbart
habe, dass sie nicht extra zum Notar kommen müssten. Er habe ihnen angeboten, dass für sie jemand
kommt und sie das nur noch genehmigen müssen. Das hätten sie sehr gerne angenommen. Bei vielen
Vertragspartnern sei er selbst derjenige gewesen, der für die Person gehandelt habe oder er habe auch
seine Frau mitgenommen (Protokollband S. 205). Er habe das dann in der Regel schriftlich per E-Mail dem
Notariat mitgeteilt oder auch angerufen. Er habe dort eine feste Ansprechpartnerin gehabt, Frau B.. Frau B.
habe keine besondere Begründung dafür verlangt, warum die andere Partei nicht persönlich kommt
(Protokollband S. 206). Es sei von Seiten des Notariats nicht beanstandet worden, dass die Vertragspartner
von ihm oder seiner Frau vertreten werden. Erst ganz zum Schluss habe Herr S. gesagt, es sei ein
Schreiben eingegangen, dass man das nicht mehr dürfe. Die Vertragsparteien müssten jetzt von einer
Vertrauensperson vertreten werden. Das habe dieser so nicht gesagt, er wisse jetzt, dass es so heißt
(Protokollband S. 210).
Der damalige ständige Vertreter des Beklagten, der Zeuge S., hat bestätigt, dass in Fällen, in denen nur eine
Vertragspartei anwesend gewesen sei und der Vertrag von der anderen Partei nur noch angenommen
werden musste, dies in den Urkundenentwürfen, die ihm vom Beklagten wie bereits gesagt vorgelegt
wurden, bereits so vorgesehen gewesen sei. Er habe aufgrund der sehr viel größeren Erfahrung des
Beklagten keinen Anlass gehabt, an der Zulässigkeit dieser Vorgehensweise zu zweifeln. Er habe ja auch
nichts über die Vorgeschichte gewusst, insbesondere, ob in irgendeiner Weise thematisiert worden ist ob,
und gegebenenfalls warum, eine Partei nicht zur Beurkundung erscheinen will. Hinsichtlich des gleichzeitigen
Erscheinens habe er sich auf die Urkundenentwürfe und die Erklärung der erschienenen Parteien verlassen
(Protokollband S. 111 und 114).
dd) Unter Berücksichtung dieser Grundsätze und des Ergebnisses der Beweisaufnahme hat der Beklagte in
den vorgenannten sieben Fällen seine Amtspflichten verletzt.
Die Beweisaufnahme hat kein klares Bild darüber erbracht, welche Weisungen im Notariat des Beklagten
hinsichtlich der Vertretung von Verbrauchern im Beurkundungstermin bestanden, wenngleich die Aussage
des Zeugen Z. nahelegt, dass überhaupt keine Überprüfung stattfand, wenn der angebliche Vertreter
erklärte, auch namens des Verbrauchers auftreten zu wollen und zu dürfen. Jedenfalls aber steht aufgrund
der Vernehmung der jeweiligen Verbraucher (s. oben) und nach Aktenlage fest, dass eine Rückfrage bei den
zu vertretenden Verbrauchern hinsichtlich der Eignung des Vertreters als Vertrauensperson nicht erfolgt ist
und zudem nicht beachtet wurde, dass Personen aus dem Lager der Gegenpartei (hier die Zeugen Z. als
Vater und Mutter der Verkäuferin/Käuferin) von vornherein nicht als Vertrauensperson geeignet sind. Allein
dies begründet nach den obigen Ausführungen die Dienstpflichtverletzung des Beklagten. Er hätte die
Beurkundung in den streitgegenständlichen Fällen ablehnen müssen. In den Fällen, in denen die
Beurkundung durch den Zeugen S. als ständigem Vertreter des Beklagten erfolgte, entsprach dies nach dem
Ergebnis der Beweisaufnahme der Vorgabe durch die ständige Praxis des Beklagten, der der Vertreter nach
seinen eigenen Angaben folgte.
Dies geschah auch (bedingt) vorsätzlich, weil dem Beklagten die Belange der Verbraucher gleichgültig
gewesen sind und er sich somit bewusst über seine Amtspflichten hinweggesetzt hat. Er kannte alle
tatsächlichen Umstände. Wie bereits ausgeführt (s. oben Ziff. 1 a aa (2) (a)), setzt der Vorsatz des Notars im
Disziplinarverfahren nicht voraus, dass er sich der Pflichtwidrigkeit seines Handelns bewusst ist. Die Schuld
entfällt entsprechend § 17 S. 1 StGB nur, wenn ein Irrtum des Notars hierüber unvermeidbar ist. Das ist hier
nicht der Fall. Der Beklagte war offensichtlich auch insoweit der Auffassung, dass er allein beurteilen könne,
wann eine Vertretung zulässig sei und die gesetzlichen Regelungen seien nur „Sollschriften“.
d) Die Verfolgung der vorgenannten Dienstpflichtverletzungen (a) bis c)) ist entgegen der Ansicht des
Beklagten auch nicht verjährt, weil die angesichts der verhängten Entfernung des Beklagten aus dem
Amtssitz geltende Verjährungsfrist von zehn Jahren gemäß
vom 1. August 2022 noch nicht abgelaufen ist. Diese findet als das dem Beklagten günstigere Gesetz
entsprechend dem Rechtsgedanken des § 2 Abs. 3 StGB (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.08.2009, 1 D 1/08,
zitiert nach juris, dort Rdn. 33 m. w. N.) Anwendung (vgl. zur Unverjährbarkeit nach alter Rechtslage
Schippel/Görk-Herrmann, BNotO, 10. Aufl., § 95a Rdn. 5). Selbst wenn man auf die einzelnen
Diensthandlungen abstellen würde, würde die Zehnjahresfrist hinsichtlich der ersten Dienstpflichtverletzung
beginnen am 22. September 2006 (oben S. 9; vgl. Frenz/Miermeister-Kindler aaO § 95a Rdn. 6), wäre aber
durch die Zustellung der Einleitungsverfügung des Disziplinarverfahrens am 9. Oktober 2012 (s. o. S. 4)
gemäß § 95a Abs. 3 Nr. 1 BNotO unterbrochen worden und würde damit neu zu laufen beginnen (vgl. Frenz/
Miermeister-Kindler aaO § 95a Rdn. 14). Ohne Rücksicht auf weitere Hemmungen wäre diese neue Frist bei
der erneuten Unterbrechung durch Zustellung der Disziplinarklage (§ 95a Abs. 3 Nr. 2 BNotO) am 30. Mai
2022 noch nicht abgelaufen gewesen.
Ohne dass es darauf noch entscheidungserheblich ankäme, ist zum Vorbringen des Beklagten allerdings der
Hinweis veranlasst, dass auch die Verjährungsfrist von fünf Jahren gemäß
nicht abgelaufen wäre, weil sämtliche verurteilte Dienstvergehen Teile eines einheitlichen Dienstvergehens
sind. Bei einem aus mehreren Handlungen bestehenden Dienstvergehen beginnt die Fünfjahresfrist erst mit
Vollendung der letzten Verfehlung, die nach dem Grundsatz der Einheit des Dienstvergehens von dessen
Klammerwirkung erfasst wird. Sie beginnt deshalb grundsätzlich mit jeder Pflichtverletzung für das gesamte
einheitliche Dienstvergehen neu zu laufen. Eine Ausnahme gilt, wenn die frühere Amtspflichtverletzung in
keinem äußeren oder inneren Zusammenhang mit dem späteren Dienstvergehen steht. Es entspricht dem
Zweck der Vorschrift, dass (nur) solche länger als fünf Jahre zurückliegende Verfehlungen in das zu
ahndende Dienstvergehen einbezogen werden, die auf einer einheitlichen Willensrichtung beruhen, durch die
vergleichbare Amtspflichten verletzt sind oder die mit einem einheitlichen Tatsachenkomplex
zusammenhängen (Frenz/Miermeister-Kindler aaO § 95a Rd. 8; BeckOK BNotO-Herrmann aaO § 95a Rdn.
3; Schippel/Eschwey-Herrmann aaO § 95a Rdn. 3; BGH, Urteile vom 18.11.2019, NotSt (Brfg) 6/18, NJW-RR
2020, 240, 242, Rdn. 17ff.; und vom 20.12.1965, NotSt (Brfg) 2/65,
Danach liegt hier ein einheitliches Dienstvergehen vor, weil sowohl vergleichbare Pflichtverletzungen (jeweils
zum Nachteil der Verbraucher und zum Vorteil der gewerblich handelnden Gegenpartei) als auch eine
einheitliche Willensrichtung des Beklagten (möglichst zeitsparende Beurkundungen ohne Rücksicht auf
zwingende Regelungen zum Schutz der Verbraucher) zu bejahen sind (zur Maßgeblichkeit der
„Persönlichkeit“ des Disziplinarbeklagten vgl. auch BVerwG, Urteil vom 14.11.2007, 1 D 6/06, zitiert nach
juris, dort Rdn. 56ff.). Legt man das zugrunde, stellt sich die Verjährungsfrage hinsichtlich der Fälle unter
oben 1a (die weiteren Dienstpflichtverletzungen sind unproblematisch nicht verjährt) wie folgt dar: die
Verjährungsfrist von fünf Jahren beginnt zu laufen mit der Vollendung der Dienstpflichtverletzung im letzten
Fall am 25. Januar 2008 (s. o. S. 15), wird unterbrochen (und beginnt damit neu) mit Zustellung der
Einleitungsverfügung bezüglich des Disziplinarverfahrens am 9. Oktober 2012 (s. o.), wird gehemmt (§ 95a
Abs. 2 Nr. 4 BNotO) im Zeitraum zwischen 24. November 2015 und 29. März 2017 für die Dauer des
Ermittlungsverfahrens der Staatsanwaltschaft A. gegen den Beklagten, wird vor ihrem Ablauf (14. März
2019) erneut unterbrochen und beginnt neu (einheitliches Dienstvergehen, s. o.) mit der letzten Handlung der
Pflichtverletzungen zu oben Ziff. 1b am 20. April 2018, und wird vor ihrem Ablauf (20. April 2023) erneut
unterbrochen (§ 95a Abs. 3 Nr. 2 BNotO) durch die Erhebung der Disziplinarklage am 30. Mai 2022,
2. Soweit der Kläger weitere Dienstpflichtverletzungen des Beklagten behauptet hat, liegen diese nach dem
Ergebnis der Beweisaufnahme teilweise nicht vor. Hinsichtlich anderer zusätzlicher Dienstvergehen, die dem
Beklagten in der Disziplinarklage und in der Nachtragsdisziplinarklage zur Last gelegt wurden, verfährt der
Senat nach §§ 96 Abs. 1 Satz 1, 99, 100 BNotO, 56 Satz 1 BDG.
a) Nicht bestätigte Dienstpflichverletzungen
aa) Entgegen der Auffassung des Klägers liegen Dienstpflichtverletzungen des Beklagten in zwei weiteren
Fällen im Zusammenhang mit den oben unter Ziff. 1c dargestellten Sachverhalten (Nachtragsdisziplinarklage
Ziff. III.1 Fälle 2 (P.) und 4 (Ö.)) nicht vor. Die Beweisaufnahme hat insoweit ergeben, dass in diesen Fällen
bereits zum Zeitpunkt der Beurkundung beim Beklagten notarielle Vollmachten der Verbraucher für den
Zeugen Z. vorlagen (Vollmacht des Zeugen P. vom 14.01.2020, Sonderband Urkunden I Register P., und
Vollmacht der Zeugen Ö. vom 18.10.2019, Sonderband Urkunden I Register Ö.). In einem solchen Fall liegt
ein Verstoß gegen
vorausgegangenen Vollmacht die Belehrung des vollmachtgebenden Verbrauchers sichergestellt ist (vgl.
Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann-Regler, online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht aaO § 17 BeurkG Rdn.
133).
bb) Soweit dem Beklagten die Verleitung zu steuerunehrlichem Verhalten vorgeworfen wurde
(Disziplinarklage Ziff. III.6), hat die Beweisaufnahme die vom Kläger behaupteten Äußerungen des Beklagten
anlässlich der Beurkundung nicht zur Überzeugung des Senats bestätigen können; auch der weitere Inhalt
der Akten vermag dies nicht.
Die Zeugin O. hat zu der behaupteten Äußerung des Beklagten, „man müsse möglicherweise nicht auf den
gesamten Preis von Grundstück und Haus Grunderwerbssteuer zahlen, je nachdem, wie man die Angaben
gegenüber dem Finanzamt mache“, letztlich angegeben, dass es der Beklagte vielleicht auch nicht so
gemeint habe, wie sie es aufgefasst habe, und sich vielleicht auch unglücklich ausgedrückt habe
(Protokollband S. 103/104). Weitere den Tatvorwurf erhärtende Feststellungen konnten auch durch die
Vernehmung des Zeugen P. (Protokollband S. 106-108) und der Zeugin K. (ProtokollbandS. 196) nicht
getroffen werden.
cc) Betreffend die angebliche Verwendung von unzulässigen Umsatzsteueranpassungsklauseln
(Disziplinarklage Ziff. III.2 und Nachtragsdisziplinarklage Ziff. III.2) liegt eine Dienstpflichtverletzung bereits
objektiv nicht vor, weil auch der Senat die verwendeten Klauseln für wirksam hält. Klauseln in Verträgen mit
Lieferfristen von über vier Monaten, mit denen Mehrwertsteuererhöhungen auf den Verbraucher abgewälzt
werden, sind grundsätzlich wirksam (OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.03.2016, 8 U 138/14,
2671, Rdn. 22; Münchener Kommentar zum BGB- Wurmnest, 9. Aufl. 2022, § 309 Rdn. 23; Krauß,
Immobilienkaufverträge in der Praxis, 10. Aufl. Rdn. 2303 Fn. 5276). Dem entspricht die hier vom Beklagten
verwendete Klausel („nach dem Ablauf von vier Monaten ab heute“, Hauptakte Bd. II Bl. 622). Soweit
Bedenken dagegen bestehen, die erste Rate hierin einzubeziehen, weil sie in erster Linie den
umsatzsteuerfreien Grundstückserwerb abdeckt (vgl. Krauß aaO Fn. 5277 und Beck´sches Notarhandbuch-
Esbjörnsson, 8. Aufl., § 2 Rdn. 195), ist diesen durch die verwendete Klausel Rechnung getragen, weil die
Anpassung nur zu 70% weitergegeben wird und die erste Rate nach dem Zahlungsplan (Bd. II Bl. 622R)
25% des Kaufpreises beträgt. Dadurch ist sichergestellt, dass der Unternehmer keinen zusätzlichen Gewinn
erzielt, was auch in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu sonstiges Preisanpassungsklauseln
derartige Regelungen zulässig macht (vgl. etwa BGH, Urteil vom 24.03.2010, VIII ZR 178/08, NJW 2010,
2789, 2792f., Rdn. 35ff.).
b) Soweit dem Beklagten in der Disziplinarklage vom 9. Mai 2022 unter Ziff. III.1 (dort Fälle 6 und 8) zwei
weitere Fälle der oben unter Ziff. 1a aa verurteilten Dienstpflichtverletzung, unter Ziff. III.3 über die oben
unter Ziff. 1b verurteilte Dienstpflicht hinaus weitere Dienstpflichtverletzungen, weil der Beklagte dort auch
nach § 305c BGB unwirksame und wegen Abweichung von der MaBV rechtsunwirksame
Vertragsbestimmungen beurkundet habe, sowie weitere Dienstpflichtverletzungen (Ziff. III.4, III.5 und III.7 der
Disziplinarklage) vorgeworfen werden, werden diese Fälle gemäß § 56 Satz 1 BDG ausgeschieden, weil sie
angesichts von deren geringerem Gewicht (in den zwei Fällen zu Ziff. III.1 fand die Vorbeurkundung nicht im
Notariat des Beklagten statt, was mindestens seinen Vorsatz in Frage stellt; in allen anderen Fällen handelt
es sich um Gestaltungsfragen, bei denen zudem die Verbraucher nicht geschädigt wurden) und der
Tatsache, dass der Senat den (auch unter Berücksichtigung dieser Dienstvergehen) maximal möglichen
Ahndungsrahmen ausgeschöpft hat (s. im einzelnen unten 3.), für Art und Höhe der Disziplinarmaßnahme
nicht ins Gewicht fallen. Die Beschränkung konnte auch noch in den Urteilsgründen erfolgen (vgl. Fürst/
Weiß, GKÖD, Band II Teil 5, § 56 BDG Rdn. 13 und 14; BGH, Beschluss vom 28.08.2019, NotSt (Brfg) 1/18
aaO Rdn. 90).
3. Wegen der festgestellten Dienstpflichtverletzungen hält der Senat die Entfernung des Beklagten aus
seinem Amtssitz für ausreichend, aber auch erforderlich.
a) Die Disziplinarmaßnahme ist nach der Schwere der Amtspflichtverletzung unter angemessener
Berücksichtigung des Persönlichkeitsbilds des Notars und des Umfangs der Beeinträchtigung des Vertrauens
der Allgemeinheit zu bemessen, § 96 Abs. 1 Satz 1 BNotO, § 13 Abs. 1 BDG (BGH, Urteil vom 15.11.2021,
NotSt (Brfg) 2/21,
Schippel/Eschwey-Herrmann aaO § 97 Rdn. 3). Bei der Auswahl der Disziplinarmaßnahme sind sämtliche
Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Im Mittelpunkt des Disziplinarrechts steht im Gegensatz zur
Strafe nicht der Schuldausgleich, sondern das Interesse der Öffentlichkeit an pflichtgemäßer Amtsführung
der Notare und damit die Erhaltung der Funktionsfähigkeit des öffentlichen Amts. Die Auswahl der
Disziplinarmaßnahme wird daher vor allem durch das objektive Gewicht der Pflichtverletzung bestimmt; die
Schwere der Tat bestimmt die angemessene Sanktionsart (vgl. näher Schippel/Eschwey-Herrmann aaO § 97
Rdn. 3 und Frenz/Miermeister-Kindler aaO § 97 Rdn. 4). Daneben können zwar wegen der unterschiedlichen
Zwecke von Disziplinarmaßnahme und Strafe die Grundsätze der Strafzumessung nach
direkt angewendet, jedoch bei vergleichbaren Zumessungskriterien Erkenntnisse der Strafzumessung
herangezogen werden (Frenz/Miermeister-Kindler aaO § 97 Rdn. 4). Für die Bemessung der
Diszplinarmaßnahme sind das Gesamtverhalten und die gesamte Persönlichkeit des Notars zu würdigen
(vgl. Schippel/Eschwey-Herrmann aaO § 97 Rdn. 4). Wichtige Gesichtspunkte für die Ausübung des
Auswahlermessens sind insbesondere die Bedeutung der verletzten Amtspflicht, die Dauer und die Intensität
des Dienstvergehens, die etwaige Strafbarkeit des Dienstvergehens (vgl. z. B. OLG Köln, Urteil vom
24.03.1976, 2 X (Not) 1/75, zitiert nach juris, dort Rdn. 109), der Umfang des etwa angerichteten Schadens,
die Auswirkungen auf das Ansehen des Notarberufs und des betroffenen Notars, der Grad des
Verschuldens, die Motive der Tat, die bisherige Führung des Notars (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2019, NotSt
(Brfg) 1/19,
Zukunftsprognose (vgl. Frenz/Miermeister-Kindler aaO § 97 Rdn. 5; s. auch Schippel/Eschwey-Herrmann
aaO § 97 Rdn. 4 m. w. N.). Die Maßnahme muss stets in einem angemessenen Verhältnis zur Tat stehen
(Schippel/Eschwey-Herrmann aaO § 97 Rdn. 4 m. w. N.).
Die dauerhafte Entfernung aus dem Amt kann im Disziplinarverfahren als schwerste Maßnahme lediglich
dann verhängt werden, wenn der Notar in einer Weise gegen seine Pflichten verstoßen hat, die sein
Verbleiben im Amt untragbar machen (BGH, Urteil vom 15.11.2021, NotSt (Brfg) 2/21, aaO Rdn. 43 m. w. N.;
Frenz/MiermeisterKindler aaO § 97 Rdn. 32; Schippel/Eschwey-Herrmann aaO § 97 Rdn. 21 m. w. N.). Diese
Voraussetzungen können regelmäßig dann vorliegen, wenn der Notar strafbare Handlungen, vor allem die
Veruntreuung von ihm Anvertrautem oder Falschbeurkundungen, begangen oder in schwerwiegender Weise
an unerlaubten oder unredlichen Geschäften mitgewirkt hat (BGH, Urteil vom 15.11.2021, NotSt (Brfg) 2/21,
aaO Rdn. 43). Dies kann darüber hinaus bei dem mehrfachen systematischen Einsatz sog. untypischer
Beurkundungsverfahren unter Verstoß gegen § 17 BeurkG der Fall sein (Frenz/Miermeister-Kindler aaO § 97
Rdn. 32). Geringere Pflichtverletzungen können zumindest bei einschlägigen vorausgegangenen
Disziplinarmaßnahmen ausreichen (BGH, Urteil vom 24.11.2014, NotSt (Brfg) 1/14,
Rdn. 52), insbesondere wenn der Notar durch weniger einschneidende Maßnahmen nicht mehr
beeinflussbar erscheint (BGH, Urteil vom 13.07.1992, NotSt (Brfg) 3/91, BGHR BNotO § 97 Abs. 3
Amtsenthebung 1, Rdn. 38). Vielfache Verstöße gegen Dienstvorschriften rechtfertigen ggf. aber dann noch
nicht die dauernde Entfernung eines Notars aus dem Amt, wenn (etwa aus seinem Verhalten während des
Disziplinarverfahrens) erkennbar ist, dass er nunmehr einsichtig ist und sich in Zukunft rechtmäßig verhalten
wird (Schippel/Eschwey-Herrmann aaO § 97 Rdn. 21; BGH, Urteil vom 10.03.2003, NotSt (Brfg) 3/02, NJW
2003, 2764, 2766). Bei einer ausgeprägten Gleichgültigkeit gegenüber den Belangen der Mandanten, die
einen schwerwiegenden Mangel an Verantwortung offenbaren, liegt hingegen eine Entfernung aus dem Amt
nahe (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.1992, NotSt (Brfg) 3/91 aaO Rdn. 35ff.). Maßgeblich für die Beurteilung, ob
das Dienstvergehen einen die Entfernung gebietenden und zugleich rechtfertigenden Schweregrad aufweist,
ist eine Gesamtwürdigung aller objektiven und subjektiven Umstände (BGH, Urteil vom 24.11.2014, NotSt
(Brfg) 1/14 aaO Rdn. 52 a. E.; Schippel/Eschwey-Herrmann aaO § 97 Rdn. 21).
Die Entfernung vom bisherigen Amtssitz ist angezeigt, wenn das Dienstvergehen durch eine Geldbuße nicht
ausreichend geahndet wäre, die endgültige Entfernung aus dem Amt andererseits zu schwer wiegen würde
(BGH, Urteil vom 15.11.2021, NotSt (Brfg) 2/21 aaO Rdn. 43; Schippel/Eschwey-Herrmann aaO § 97 Rdn.
14; Frenz/Miermeister-Kindler aaO § 97 Rdn. 23). Eine solche kommt insbesondere in Betracht, wenn der
Notar an seinem bisherigen Amtssitz nicht mehr tragbar ist, weil die Öffentlichkeit von erheblichen
Dienstvergehen des Notars erfahren hat und dadurch das Vertrauen des rechtsuchenden Publikums in die
Integrität des Notars zerstört wird (Frenz/Miermeister-Kindler aaO § 97 Rdn. 23; OLG Köln, Urteil vom
24.03.1976, 2 X (Not) 1/75 aaO Rdn. 109). Der Entfernung vom bisherigen Amtssitz kann aber auch eine
Warnfunktion zukommen, die dem Notar vor Augen führt, dass erneute Dienstvergehen den dauernden
Verlust des Amts zur Folge haben würden (Frenz/Miermeister-Kindler aaO).
b) Vorliegend ist die Entfernung des Beklagten aus dem Amt (
des Klägers nicht (mehr) verhältnismäßig. Zwar wiegen die Dienstvergehen des Beklagten schwer und sind
insbesondere angesichts der Tatsache, dass einige der Käufer durch die pflichtwidrig vorgenommenen
Beurkundungen des Beklagten erhebliche Schäden erlitten haben (vgl. Aussagen der Zeugen J.
(Protokollband S. 149/151), L. (Protokollband S. 191), P. (Protokollband S. 185), S. (Protokollband S. 67) und
T. (Protokollband S. 154)), nach den obigen Ausführungen grundsätzlich geeignet, eine Entfernung aus dem
Amt zu rechtfertigen. Angesichts des seit der Begehung dieser Dienstvergehen verstrichenen Zeitraumes
(mehr als 15 Jahre), in dem der Beklagte zwar nicht beanstandungsfrei tätig gewesen ist, aber keine
vergleichbar schweren Verstöße mehr begangen hat, ist jedoch nunmehr seine dauerhafte Entfernung aus
dem Amt nach Ansicht des Senates nicht mehr angezeigt. Die befristete Entfernung aus dem Amt ist nur bei
einem Anwaltsnotar möglich (§ 97 Abs. 3 BNotO).
Allerdings hält der Senat die Entfernung des Beklagten aus seinem bisherigen Amtssitz (§ 97 Abs. 2 S. 1
BNotO) zur Ahndung des einheitlichen Dienstvergehens für erforderlich, weil das Dienstvergehen durch eine
Geldbuße nicht ausreichend geahndet wäre, die endgültige Entfernung aus dem Amt andererseits zu schwer
wiegen würde. Unter Berücksichtigung und Gesamtwürdigung aller objektiven und subjektiven Umstände ist
dies angesichts der zu Tage getretenen Persönlichkeit des Beklagten als Warnung notwendig, um ihm vor
Augen zu führen, dass erneute Dienstvergehen den dauernden Verlust des Amts zur Folge haben würden.
Dabei hat der Senat insbesondere folgende Gesichtspunkte berücksichtigt:
Zugunsten des Beklagten sprechen vor allem der Zeitablauf seit den wesentlichen Dienstvergehen (oben Ziff.
1a) und die Dauer des Disziplinarverfahrens, welches eine schwerwiegende Belastung für den Beklagten
dargestellt hat, sowie die Tatsache, dass er disziplinarisch bisher nicht vorgeahndet ist. Ferner ist zu
berücksichtigen, dass der Beklagte bereitwillig bei der Aufklärung der Sachverhalte mitgewirkt und erklärt
hat, er würde aus heutiger Sicht anders handeln. Einsicht in sein Fehlverhalten liegt dem allerdings nach
dem vom Beklagten gewonnenen Gesamteindruck (s. dazu sogleich) nicht zugrunde. Ferner hat der
Beklagte aufgrund eines gerichtlichen Vergleichs in zwei Fällen (Käufer J. und P., s. o.) Zahlungen an die
Käufer geleistet. Schließlich sind in den „Z.-Fällen“ durch die Vertretung keine Schäden für die Verbraucher
entstanden.
Zu seinen Lasten wirken die Schwere der Dienstvergehen zu oben Ziff. 1a, die teilweise auch zu erheblichen
finanziellen Schäden bei den Verbrauchern geführt haben, zu deren Belehrung und Beratung der Beklagte
verpflichtet gewesen wäre, und die Tatsache, dass der Beklagte über einen erheblichen Zeitraum eine
Vielzahl von Pflichtverletzungen begangen hat, bei denen er jeweils bedingt vorsätzlich handelte. Nach den
Aussagen des Beklagten in der mündlichen Verhandlung (s. o. S. 33, 36, 42/43, 47, insbesondere, dass er
nur eine wirksame Urkunde schulde) und dem von ihm gewonnenen Gesamteindruck sind für ihn die
Interessen der Verbraucher und die diese schützenden Bestimmungen weiterhin zweitrangig.
In ihrer Gesamtheit zeigen die Pflichtwidrigkeiten, die Gegenstand dieses Disziplinarverfahrens sind, einen
schwerwiegenden Mangel an dienstlicher Verantwortung und Einsicht in die Anforderungen, die
insbesondere im Interesse der rechtssuchenden Verbraucher an die Amtsführung eines Notars gestellt
werden müssen. Die mündliche Verhandlung hat den Eindruck verfestigt, dass der Beklagte sich dieser
Anforderungen trotz des Diszplinarverfahrens weiterhin nicht bewusst ist. Der Senat ist daher der
Auffassung, dass die zutage getretene Gleichgültigkeit gegenüber den Anforderungen ordnungsgemäßer
Amtsführung durch weniger einschneidende Maßnahmen wie eine Geldbuße nicht mehr beeinflussbar ist. Er
hegt allerdings die Hoffnung, dass die nunmehrige Entfernung aus dem Amtssitz eine ausreichende
Warnung darstellt, um den Beklagten zum Umdenken zu veranlassen, und eine Entfernung aus dem Amt
auch in der Zukunft nicht erforderlich sein wird.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 96 Abs. 1 BNotO, 77 BDG, 154 Abs. 1 VwGO; der Beklagte trägt
danach die gesamten Kosten des Rechtsstreits, auch wenn der Senat nicht die vom Kläger erstrebte
Entfernung aus dem Amt verhängt hat (vgl. BGH, Urteil vom 28.08.2019 aaO Rdn. 134; Senat, Urteil vom
25.01.2021, 501 DSNot 1/19,
Rdn. 27). Einer Streitwertfestsetzung bedarf es nicht (vgl. BGH, Urteile vom 15.11.2021, NotSt (Brfg) 2/21,
aaO Rdn. 49, und vom 28.08.2019 aaO Rdn. 134; BVerwG, Beschluss vom 11.11.2009, 2 AV 4/09, NVwZRR
2010, 166; Urban/Wittkowski aaO § 78 Rdn. 3).
Entscheidung, Urteil
Gericht:BayObLG
Erscheinungsdatum:15.04.2025
Aktenzeichen:501 DSNot 4/22
Rechtsgebiete:
Notarielles Berufsrecht
Beurkundungsverfahren
AGB, Verbraucherschutz
BNotO §§ 14 Abs. 2, 97 Abs. 2 S. 1; BeurkG § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 1