letzte Aktualisierung: 6.11.2025
OLG Schleswig, Urt. v. 22.7.2025 – 7 U 25/25

BGB §§ 199 Abs. 3, 438 Abs. 3
Verjährung von Schadensersatzansprüchen aus Grundstückskaufvertrag; arglistig verschwie-
gene Mängel; kenntnisunabhängige Verjährung; fehlende Baugenehmigung

1. Schadensersatzansprüche aus einem Kaufvertrag über ein Grundstück verjähren auch bei arglistig
verschwiegenen Mängeln – hier: fehlende Baugenehmigung für ein Nebengebäude (sog. Behelfsheim
aus der Nachkriegszeit) – spätestens mit Ablauf von zehn Jahren nach ihrer Entstehung, ohne dass
es hierfür auf die (fehlende) Kenntnis des Käufers ankommt.
2. Der Schadenseintritt bestimmt sich für die Zwecke des Verjährungsrechts bei mehreren
Schadensfolgen anhand des Grundsatzes der Schadenseinheit. Danach gilt der gesamte Schaden, der
auf einem bestimmten einheitlichen Verhalten beruht, bereits mit der ersten Vermögenseinbuße als
eingetreten. Der Zeitpunkt der einzelnen Schadensfolgen spielt so lange keine Rolle, als diese eine
bloße Weiterentwicklung darstellen und mit ihnen bereits beim Auftreten des ersten Schadens gerechnet
werden konnte.
3. Der Minderwert des mit einem Mangel behafteten Grundstücks gegenüber seinem Verkehrswert
ohne den Mangel stellt einen (ersten) Schaden dar, der bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrages,
spätestens jedoch mit dessen Vollzug eintritt. Tätigt der Käufer später Aufwendungen, die sich
angesichts des Mangels – hier: fehlende Genehmigung des Nebengebäudes – als nutzlos erweisen,
stellt dieser (zweite) Schaden eine bloße Weiterentwicklung des bereits eingetretenen Schadens dar.

Gründe

I.
Der Kläger verlangt Schadensersatz wegen eines angeblich arglistig verschwiegenen Mangels
beim Erwerb einer Immobilie. In rechtlicher Hinsicht ist entscheidend, ob solche Ansprüche
verjährt sind. Im Einzelnen:

Der Kläger erwarb - gemeinsam mit seiner damaligen Ehefrau K - von der inzwischen
verstorbenen Frau R mit notariellem Kaufvertrag vom 06.08.2011 (Notarin X, R, UR Nr.
X/2011, Anlage K 1) das Grundstück F-Weg X in G (Grundbuch von G Blatt X, Flurstück X
der Gemarkung G). Die Beklagte ist die Tochter und Alleinerbin der R. Das Grundstück ist
1.013 m² groß und bebaut mit einem im Jahr 1960 errichteten Einfamilienhaus und einem
weiteren Gebäude, das im Kaufvertrag als „Garage“ bezeichnet wurde. Der Kaufpreis betrug
209.000,00 €. Im Kaufvertrag wurde ein Gewährleistungsausschluss für Sach- und Rechtsmängel
vereinbart. Der Kaufvertrag wurde vermittelt durch das Maklerbüro RE/MAX Immobilien in L.
Im Exposé heißt es u.a.:

„Objektdaten:
Objektart: Einfamilienhaus
Zimmerzahl: 5 Zimmer
Wohnfläche: ca. 120 m²
Grundstück: ca. 1.000 m²
Baujahr: 1960
Kaufpreis: € 209.000,-
Weitere Informationen:
Bauweise: Massiv
Heizungsart: Gaszentralheizung
Keller: Teilkeller
Sonstiges: - Garage, Carport (...)

Kurzbeschreibung: Dieses gepflegte Einfamilienhaus befindet sich in einer ruhigen Wohngegend
in G. Hervorzuhebende Besonderheiten sind der wohlige Kaminofen, das helle Wohn-
/Esszimmer und die großzügige Raumaufteilung, die ausreichend Gestaltungsmöglichkeiten für
individuelle Wohnwünsche offen hält. Ferner verfügt das Haus im Erdgeschoss über
Außenrollläden. Ein geschützter, südlich ausgerichteter Außensitzplatz lädt zu entspannten
Stunden ein. Der großzügige Garten eignet sich ideal für spielende Kinder. Auf dem
Grundstück befindet sich ein zweites Gebäude. Dieses kann als Einliegerwohnung ausgebaut
werden. Alle Anschlüsse sind vorhanden. (...)“

Das weitere Gebäude auf dem Grundstück besteht neben einer Garage aus einem sog.
„Behelfsheim“ aus der Nachkriegszeit, das lange Zeit von einer älteren Dame (der sog. „Oma“)
bewohnt worden war. Das Gebäude verfügt über ein Satteldach, das im First (innen) eine lichte
Höhe von ca. 1,80 m aufweist. Auf der Flurkarte (Anlage Bf 1, Bl. 80 GA) ist das Nebengebäude
rechts (östlich) auf dem Flurstück X eingezeichnet; die schräg schraffierte Fläche oben
(nördlich) markiert das Behelfsheim, die vertikal schraffierte Fläche unten (südlich) die Garage.
Auf die Anlage Bf 1 wird verwiesen.

Der Kläger führte in dem Gebäude - Behelfsheim und Dachboden - in den Jahren 2019 bis 2021
umfangreiche Baumaßnahmen durch. Ziel war die Herstellung einer Wohnung für seine Mutter.
Nach Abschluss der Baumaßnahmen erkundigte sich der Kläger beim Bauamt nach der
Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, die ihm allerdings nicht in Aussicht gestellt
wurde. Das Nebengebäude darf baurechtlich (bislang) nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.
Dies war in der Vergangenheit lediglich geduldet worden.

Der Kläger hat behauptet, ihm sei im Zuge seiner Ehescheidung der Miteigentumsanteil seiner
Ehefrau übertragen worden. Die Verkäuferin habe bei der Besichtigung angegeben, dass das
Nebengebäude zu Wohnzwecken genutzt werden könne, obwohl sie gewusst habe, dass es sich
lediglich um ein geduldetes Behelfsheim gehandelt habe, dessen Nutzung zu Wohnzwecken
nicht genehmigungsfähig sei. Er hat die Auffassung vertreten, aus dem Exposé ergebe sich, dass
die Nutzungsmöglichkeit des Nebengebäudes zu Wohnzwecken zur vereinbarten bzw.
erwartbaren Beschaffenheit gehöre. Er hat weiter behauptet, für den Ausbau ca. 65.000,00 € an
Materialkosten sowie Eigenleistungen im Gegenwert von ca. 25.000,00 € erbracht zu haben. Der
Verkehrswert sei aufgrund der fehlenden Nutzbarkeit des Nebengebäudes zu Wohnzwecken um
ca. 100.000,00 € niedriger als der gezahlte Kaufpreis. Der Kläger verlangt Schadensersatz in
Höhe der vergeblichen Aufwendungen (90.000,00 €) sowie eines Teils der Differenz zwischen
dem Kaufpreis und dem Verkehrswert (60.000,00 €).

Der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 13.10.2022 unter Fristsetzung bis zum
31.10.2022 erfolglos zur Zahlung auf. Am 08.12.2023 reichte er Klage beim Landgericht ein, die
der Beklagten am 19.03.2024 zugestellt wurde (Bl. 8 LGA).
Der Kläger hat im ersten Rechtszug beantragt:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 150.000,00 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5%-
Punkten über Basiszins seit 01.11.2022 und zuzüglich der Kosten der außergerichtlichen
Rechtsverfolgung in Höhe von 3.020,34 € zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagte hat die Aktivlegitimation des Klägers hinsichtlich des Miteigentumsanteils seiner
geschiedenen Ehefrau bestritten. Selbst wenn er nunmehr alleiniger Eigentümer wäre, wäre er
nicht allein anspruchsberechtigt. Die Beklagte hat weiter bestritten, dass das Exposé vor
Vertragsschluss ausgehändigt und zur Grundlage des Vertragsschlusses geworden sei. Sie hat
vorgetragen, aus dem Kaufvertrag ergebe sich die Bebauung des Grundstücks mit einem
Einfamilienhaus und einer Garage. Sie hat weiter behauptet, das Nebengebäude sei weiterhin
uneingeschränkt zu Wohnzwecken nutzbar, weil es keine Anhaltspunkte für ein diesbezügliches
Einschreiten der Behörde gebe. Schließlich hat die Beklagte die Einrede der Verjährung und -
hilfsweise - der Dürftigkeit des Nachlasses erhoben.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Beklagte könne mit Erfolg die Einrede der
Verjährung geltend machen. Es könne dahin stehen, ob ein Mangel vorliege und der Mangel
arglistig verschwiegen worden sei. Ein vertraglicher Schadensersatzanspruch gemäß §§ 433
Abs. 1, 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 BGB komme nicht in Betracht, weil die Einrede der Verjährung
im Hinblick auf das Gewährleistungsrecht begründet sei. Für solche Ansprüche gelte gemäß
§ 438 BGB eine Verjährungsfrist von zwei Jahren. Ein Schadensersatzanspruch ergebe sich auch
nicht aus einer vorvertraglichen Pflichtverletzung gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2
BGB. Darüber hinaus kämen gesetzliche Schadensersatzansprüche wegen einer angeblichen
Täuschung gemäß § 826 BGB oder § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB nicht in Betracht. Das
Vorliegen der Voraussetzungen dieser Ansprüche könne ebenfalls dahin stehen. Denn auch
insoweit greife die Einrede der Verjährung. Ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder die grob
fahrlässige Unkenntnis gelte gemäß § 199 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB eine Verjährungsfrist von zehn
Jahren von der Entstehung der Ansprüche an. Etwaige Ansprüche seien im zeitlichen
Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrages im Jahr 2011 entstanden. Die Klage sei
jedoch erst im Jahr 2023 erhoben worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes sowie der
tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts wird auf die angefochtene Entscheidung nebst
darin enthaltenen Verweisungen Bezug genommen.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, mit der er seine ursprünglichen
Klageanträge weiterverfolgt. Das Landgericht habe die Voraussetzungen der Verjährung
rechtsfehlerhaft beurteilt. Die Frage eines arglistig verschwiegenen Mangels könne hier nicht
dahinstehen, weil in diesem Fall die Ansprüche gemäß § 438 Abs. 3 BGB abweichend von
Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 der regelmäßigen Verjährungsfrist unterlägen. Die Verkäuferin habe
dem Kläger vor Abschluss des Kaufvertrages das Exposé zukommen lassen und ihm vor Ort
die Grundstückssituation so angepriesen, dass das zweite Haus uneingeschränkt zu
Wohnzwecken nutzbar sei und der Kläger sich eine schöne weitere Wohnung darin herrichten
könne; alle Anschlüsse seien vorhanden bzw. bereits erneuert. Sie habe dem Kläger das
Nebengebäude auch von innen gezeigt und darauf hingewiesen, dass es laufend bewohnt
gewesen sei und einem sofortigen Bezug nichts entgegenstehe. Die Verkäuferin habe dabei
allerdings pflichtwidrig verschwiegen, dass es sich lediglich um ein Behelfsheim handele, dessen
Wohnnutzung lediglich geduldet sei. Der Kläger habe der Verkäuferin geglaubt und keinen
Anhaltspunkt für die Annahme gehabt, dass ihm etwas Wesentliches verschwiegen worden sei.
Deshalb beginne die Verjährung erst ab Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände. Die
erforderliche Kenntnis habe der Kläger erst im Ende 2021 erlangt, als er im Anschluss an die
Umbaumaßnahmen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung habe beantragen wollen und ihm in
diesem Zuge mitgeteilt worden sei, dass eine Wohnnutzung nicht genehmigt werde. Soweit
Ansprüche spätestens nach 10 Jahren von ihrer Entstehung an verjährten, lägen diese
Voraussetzungen ebenfalls nicht vor. Entstanden sei ein Schadensersatzanspruch erst, wenn er
im Wesentlichen durchsetzbar sei. Dafür genügten das Setzen der Schadensursache und das
Entstehen einer risikobehafteten Situation nicht. Es müsse vielmehr eine konkrete
Verschlechterung der Vermögenslage eingetreten sein. Vorliegend habe sich ein Schaden erst
aufgrund der Ausbaumaßnahmen und der abschlägigen Auskunft des Bauamtes realisiert. Ein
Mitverschulden des Klägers sei nicht gegeben, weil der Kläger täuschungsbedingt einem Irrtum
unterlegen sei. Es habe keine Veranlassung bestanden, vor Beginn der Baumaßnahmen
besondere Ermittlungen zu tätigen. Eine Baugenehmigung wäre für die Maßnahmen - bloße
Veränderungen des Innenausbaus unter Beibehaltung der bisherigen Nutzung - auch gar nicht
erforderlich gewesen, wenn das Haus bereits als Wohngebäude genehmigt gewesen wäre.
Der Kläger beantragt nunmehr,
das Urteil des Landgerichts Lübeck vom 06.02.2025, Gz.: 5 O 213/23, abzuändern und nach
den Anträgen des Klägers erster Instanz zu entscheiden.

Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres
erstinstanzlichen Vorbringens. Das Grundstück sei mit einem typischen Siedlungshaus bebaut.
Das auf dem Grundstück befindliche Gebäude sei im Kaufvertrag nur als „Garage“ bezeichnet
worden. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung könne an einer (unzulässigen) Wohnnutzung
nicht scheitern; sie sei letztlich gar nicht beantragt worden. Unabhängig davon sei es aufgrund
der Rechtslage und des angespannten Wohnungsmarktes gemäß einer Rückfrage beim Leiter des
zuständigen Bauamtes in G gut möglich, für das Gebäude eine Genehmigung zur Wohnnutzung
zu erhalten. Die Beklagte erhalte die Einrede der Verjährung aufrecht. Mögliche Ansprüche des
Klägers wären wegen Ablaufs der Verjährungshöchstfristen verjährt. Die Verjährung beginne
auch, wenn der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen ohne grobe
Fahrlässigkeit Kenntnis erlangen musste. Der Kläger hätte spätestens bei Beginn der
Baumaßnahmen im Jahr 2019 das Bauamt aufsuchen müssen, um sich nach einer
Baugenehmigung zu erkundigen. Schon wegen des Garagenraums, den er erstmals ausgebaut
habe, wäre dies in jedem Fall erforderlich gewesen. Die 10-jährige Verjährungshöchstfrist habe
mit Besitzübergabe am 01.11.2011 begonnen. Zu diesem Zeitpunkt sei der mögliche Anspruch -
zumindest bezogen auf den geltend gemachten Minderwert des Grundstücks - entstanden.
Darüber hinaus greife wegen der getätigten Aufwendungen jedenfalls ein Mitverschulden des
Klägers, weil dieser sich nicht vor Beginn der Baumaßnahmen um eine Genehmigung bemüht
habe.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im zweiten Rechtszug wird auf die im
Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Der Senat hat
am 02.07.2025 eine mündliche Verhandlung durchgeführt und den Kläger ergänzend persönlich
angehört. Auf das Protokoll (Bl. 81 GA) wird verwiesen. Der Kläger hat mit (nicht
nachgelassenem) Schriftsatz vom 16.07.2025 zur Verhandlung Stellung genommen. Wegen des
Inhalts wird auf den Schriftsatz vom 16.07.2025 (Bl. 90 GA) verwiesen.

II.
Die Berufung des Klägers ist unbegründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinerlei
Ansprüche auf Minderung oder Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb der
streitgegenständlichen Immobilie, weder aus § 437 Nr. 2, 3 BGB noch aus einem anderen
Rechtsgrund (z.B. § 823 BGB). Etwaige Ansprüche des Klägers sind jedenfalls verjährt, §§ 438
Abs. 3 S. 1, 199 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB. Im Einzelnen:

1.
Die Verjährung kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln richtet sich nach
§ 438 BGB. Danach verjähren die Ansprüche u.a. aus Grundstückskaufverträgen grundsätzlich
in zwei Jahren, beginnend mit der Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 BGB). Abweichend
hiervon verjähren die Ansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 BGB,
wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 438 Abs. 3 S. 1 BGB). Gemäß
§ 195, 199 Abs. 1 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre und beginnt - soweit
nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der
Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen
und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen
müsste. § 199 Abs. 3 sieht vor, dass sonstige Ansprüche, d.h. solche, die nicht gemäß Abs. 2 auf
der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, ohne
Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer
Entstehung an verjähren.

a)
Danach sind etwaige Ansprüche des Klägers vorliegend bereits wegen Ablaufs der 10-jährigen
Verjährungshöchstfrist gemäß § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB verjährt und nicht mehr durchsetzbar.
Entstanden ist ein Schadensersatzanspruch mit dem Schadenseintritt. Eine bloße
Vermögensgefährdung ist verjährungsrechtlich irrelevant. Der Schadenseintritt bestimmt sich
für die Zwecke des Verjährungsrechts bei mehreren Schadensfolgen anhand des Grundsatzes
der Schadenseinheit. Danach gilt der gesamte Schaden, der auf einem bestimmten einheitlichen
Verhalten beruht, bereits mit der ersten Vermögenseinbuße als eingetreten. Der Zeitpunkt der
einzelnen Schadensfolgen spielt so lange keine Rolle, als diese eine bloße Weiterentwicklung
darstellen und mit ihnen bereits beim Auftreten des ersten Schadens gerechnet werden konnte
(stRspr. des BGH seit RG, vgl. Übersicht z.B. MüKo-Grothe, 10. Auflage 2025, § 199 Rn. 9, 24,
Beck-Online, m.w.N.).

Vorliegend ist der Schaden danach bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrages am 06.08.2011
eingetreten. Wird ein Grundstück mit einem Mangel erworben und bleibt deshalb der objektive
Wert hinter dem im Kaufvertrag zugrunde gelegten Wert zurück, so stellen sich spätere
Aufwendungen in den Erhalt und die Verbesserung der Immobilie in Unkenntnis des
ursprünglichen Mangels als bloße Weiterentwicklung und Vertiefung des bereits bei Abschluss
des Kaufvertrages dem Grunde nach eingetretenen Schaden dar. So liegt es hier. Der Kläger hat
- sein Vorbringen als richtig unterstellt - eine Immobilie erworben, die ihren Preis aufgrund
eines Mangels bereits bei Abschluss des Kaufvertrages nicht wert war. Der Kläger behauptet
insoweit einen Minderwert von 100.000,00 € und macht hiervon 60.000,00 € im Wege seiner
Schadensersatzklage (insoweit als offene Teilklage) geltend. Dieser Minderwert beruht auf der
angeblich fehlenden Nutzbarkeit des Nebengebäudes zu Wohnzwecken, die bereits bei
Vertragsschluss bestanden hat. Die später getätigten Aufwendungen im Hinblick auf den Ausund
Umbau des Nebengebäudes stellen sich als eine bloße Weiterentwicklung des Schadens dar.

Diese Weiterentwicklung ist zwar möglicherweise nur deshalb eingetreten, weil der Kläger vom
Eintritt des ursprünglichen Schadens nach seinem Bekunden zunächst keine Kenntnis hatte. Die
fehlende Kenntnis ist für den Lauf der Verjährungshöchstfrist jedoch unerheblich. Sie wirkt sich
lediglich auf den Beginn der kurzen regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 199 Abs. 1 BGB) aus. Für
die Verjährungshöchstfrist stellt § 199 Abs. 3 BGB demgegenüber gerade nicht auf die Kenntnis
ab, sondern lässt sie ausdrücklich unberücksichtigt („ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob
fahrlässige Unkenntnis“).

Die Verjährung ist deshalb mit Ablauf des 06.08.2021 und damit weit vor Erhebung der Klage
eingetreten. Die am 08.12.2023 verfasste und spätestens am 20.12.2023 beim Landgericht
eingereichte Klage wurde der Beklagten erst am 18.03.2024 zugestellt, nachdem die
Zahlungsanzeige über die Einzahlung des erforderlichen Kostenvorschusses vom 11.03.2024
erst am 15.03.2024 beim Landgericht vorgelegen hat.

b)
Das Vorbringen des Klägers mit Schriftsatz vom 16.07.2025 führt zu keiner anderen
Entscheidung. Der Kläger führt zwar im Ansatz richtig aus, dass für die Annahme des
Schadenseintritts eine konkrete Vermögensverschlechterung eingetreten sein muss und
demgegenüber eine bloße risikobehaftete Vermögenslage nicht ausreicht. Dabei verkennt er
allerdings, dass die konkrete Vermögensverschlechterung bereits mit dem Abschluss und
Vollzug des Kaufvertrages zu einem - nach seinem Vortrag - deutlich zu hohen Kaufpreis
eingetreten ist. Der Kläger behauptet einen Minderwert von 100.000,00 € unter dem
Verkehrswert, von dem er einen Teilbetrag von 60.000,00 € mit dem vorliegenden Rechtsstreit
einklagt. Dies geht über eine bloße Vermögensgefährdung bzw. eine risikobehaftete
Vermögenslage weit hinaus. Auf die vorstehenden Ausführungen und a) wird Bezug genommen.
Wie dort ebenfalls bereits ausgeführt wird, stellen die Aufwendungen für den Um- und Ausbau
des Nebengebäudes danach eine bloße Weiterentwicklung dieses bereits eingetretenen
Vermögensschadens dar. Soweit der Kläger auf die Möglichkeit der nachträglichen
Genehmigung abstellt, könnte diese möglicherweise im Nachhinein den Schaden entfallen
lassen, würde jedoch nichts daran ändern, dass der Schaden mit dem Kaufvertrag und der zu
diesem Zeitpunkt fehlenden Genehmigung dem Grunde und auch zumindest teilweise
(hinsichtlich des behaupteten Minderwertes) der Höhe nach bereits eingetreten war.

c)
Ob daneben auch nach der regelmäßigen Verjährungsfrist (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB) die
etwaigen Ansprüche des Klägers verjährt wären, weil der Kläger von der fehlenden
Genehmigung der Wohnnutzung infolge grober Fahrlässigkeit nicht bereits früher - spätestens
im Jahr 2019 - erfahren hat, kann danach dahin stehen und bedarf keiner näheren Erläuterung.
Der Vollständigkeit halber ist jedoch anzumerken, dass zumindest in Bezug auf den erstmaligen
Ausbau des Dachgeschosses des Nebengebäudes (einschließlich des Bereichs über der Garage),
wie ihn der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 01.07.2025 geschildert
hat, die Annahme einer grob fahrlässigen Unkenntnis nahe liegt. Denn insoweit dürfte sich dem
Kläger eine fehlende Genehmigung zur Wohnnutzung förmlich aufgedrängt haben. Hierauf
kommt es nach Eintritt der Verjährung gemäß § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB jedoch nicht mehr an.

2.
Auf die Frage der Aktivlegitimation des Klägers kommt es aufgrund der Verjährung seiner
etwaigen Ansprüche ebenso wenig an wie auf die Frage, ob tatsächlich dem Grunde und der
Höhe nach ein Schadensersatzanspruch wegen einem arglistig verschwiegenen Mangel besteht.
Zur Höhe des möglichen Schadens bleibt anzumerken, dass die Klage hinsichtlich der in den
Aus-/Umbau getätigten Aufwendungen bereits unschlüssig ist. Wie der Kläger in der
mündlichen Verhandlung ergänzend ausgeführt hat, beschränkten sich seine Arbeiten nicht nur
auf das ursprüngliche Behelfsheim, d.h. die bereits zuvor zu Wohnzwecken hergerichteten
Räume. Vielmehr hat er auch das komplette Dachgeschoss darüber (und über der benachbarten
Garage), das vorher lediglich ein Dachbodenraum war und über eine lichte Höhe im
Firstbereich von lediglich ca. 1,80 m verfügt, umfangreich ausgebaut und u.a. eine Treppe und
ein weiteres Bad eingebaut. Jedenfalls die fehlende Nutzungsmöglichkeit des Dachgeschosses zu
Wohnzwecken kann von vornherein keinen Mangel des Kaufgegenstandes darstellen, weil sich
das ursprüngliche Behelfsheim nicht auf das Dachgeschoss erstreckte und weil dieses aufgrund
seiner geringen Höhe für Wohnzwecke ersichtlich ungeeignet ist. Es wäre deshalb zu
differenzieren, welche Kosten sich auf den Um-/Ausbau des ursprünglichen Behelfsheimes
beziehen und welche auf das Dachgeschoss. Unabhängig davon wäre ein erhebliches
Mitverschulden des Klägers (§ 254 BGB) zu berücksichtigen, weil er es pflichtwidrig unterlassen
hat, die Frage der Genehmigung bzw. der Genehmigungsfähigkeit - bezogen auf das
ursprüngliche Behelfsheim - vorher zu klären. Auch hierauf kommt es jedoch aufgrund des
Ablaufs der Verjährungshöchstfrist nicht entscheidend an.

3.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen
Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.