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Deutsches Notarinstitut
717
KG
24 W 3797/97
17.12.1997
WEG §§ 4 Abs. 1, 2, § 10 Abs. 1, 2
Keine Umw andlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum
durch bloße Vereinbarung
letzte Aktualisierung: 20. August 1998
WEG §§ 4, 5 IV, 10 I, II
1. Beansprucht ein Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern
Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, ist hierfür nicht das
Wohnungseigentumsgericht, sondern das Prozeßgericht zuständig.
2. Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum fällt nicht in den
Regelungsbereich des § 10 I 2, II WEG, sondern betrifft das sachenrechtliche
Grundverhältnis (wie BayObLGZ 1997 Nr. 41 = WM 1997, 512).
3. Selbst wenn einem Wohnungseigentümer der Dachgeschoßausbau durch Vereinbarung
gestattet ist, ergibt sich daraus kein Anspruch auf Änderung des sachenrechtlichen
Grundverhältnisses.
Kammergericht, Beschl. v. 17.12.1997 - 24 W 3797/97
Zum Sachverhalt:
Die Wohnanlage besteht aus 31 Wohneinheiten, die sich in fünf Häusern befinden. Sie
wurde geteilt durch notarielle Erklärung vom 20.10.1976, geändert am 10.2.1977. Die
Nutzung der in den einzelnen Häusern vorhandenen gemeinschaftlichen Räume und
Verkehrsflächen steht nach der Teilungserklärung vom 20.10.1976 nur den Eigentümern
der im jeweiligen Haus befindlichen Einheiten zu. Die Einheiten wurden vom teilenden
Eigentümer im wesentlichen dergestalt veräußert, daß die Käufer jeweils sämtliche in
einem Haus gelegenen Wohnungen erwarben. Am 26.4.1982 beschlossen die Eigentümer
vor einem Notar unter dem Tagesordnungspunkt "Beschlußfassung über die Änderung des
Kostenverteilungsschlüssels für die Wohnungseigentumsanlage" u. a. eine Neuregelung der
Kostenverteilung dahingehend, daß jeder Eigentümer die auf das ihm zugeordnete Haus
entfallenden Kosten und Lasten trägt. Befinden sich in einem Haus Einheiten mehrerer
Wohnungseigentümer so richtet sich die Kostenverteilung innerhalb des Hauses nach § 16
II WEG. Unter Nr. 6 heißt es ferner: "Die Eigentümer der jeweils in den einzelnen Häusern
der Wohnanlage zusammengefaßten Wohnungen gewähren sich gegenseitig das Recht,
bauliche Veränderungen an den die Wohnungen umfassenden Gebäudeteilen sowie an all
dem, was nicht Sondereigentum ist eigenverantwortlich und ohne Zustimmung der übrigen
Eigentümer durchzuführen." Diese Beschlüsse, die nach dem Vortrag des Ast. ins
Grundbuch eingetragen wurden, sollten auch für etwaige Rechtsnachfolger Gültigkeit
haben.
Der Ast. erwarb später die sechs im Haus Nr. 90 gelegenen Einheiten. Er baute im Jahre
1995 das Dachgeschoß des Gebäudes zu einer Wohnung aus, für die er die

Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 14.11.1994 erhalten hatte. Sein Antrag, für das
vermeintlich neue Wohnungseigentum ein Grundbuchblatt anzulegen, wurde vom
Grundbuchamt mangels Zustimmung der Miteigentümer zurückgewiesen. Daraufhin lud er
Notars mit dem Ziel ein, eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung
herbeizuführen. Nach der vom Ast. entworfenen Änderung der Teilungserklärung vom
14.9.1995 sollen statt der im Haus Nr. 90 begründeten sechs Einheiten mit insgesamt
305/1853 Miteigentumsanteilen nunmehr sieben Einheiten mit 305/1853 Miteigentumsanteilen vorhanden sein. Das neu zu schaffende Wohnungseigentum soll auf den Ast.
übergehen, der bevollmächtigt wird, weiter eventuell zum Vollzug der Erklärung
erforderliche Änderungen oder Ergänzungen oder weitere Erklärungen abzugeben. Ferner
sollen bei Vorliegen von Abgeschlossenheitsbescheinigungen auch weitere Eigentümer im
Falle eines Dachgeschoßausbaus bevollmächtigt sein, die Teilungserklärung nochmals zu
ändern und die Auflassung zu erklären, nicht aber Modifizierungen an der Lastenverteilung
oder an den Miteigentumsanteilen vorzunehmen. Diesem Entwurf stimmten die weiteren
Bet. zu, während die Ag. die gewünschten Erklärungen nicht abgaben. Der Ast. nimmt sie
im vorliegenden Verfahren auf Genehmigung in Anspruch. Er hat vorgetragen auch in
einem anderen Haus sei nach der Beschlußfassung vom 26.4.1982 ein Dachgeschoß
ausgebaut worden. Aus § 242 BGB folge der Zustimmungsanspruch, weil der berechtigt
und im öffentlichen Interesse geschaffene Wohnraum auch rechtlich verfügbar gemacht
werden müsse. Das AG hat den Antrag zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete
Erstbeschwerde hat das LG zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Ast. ist
erfolglos geblieben.
Aus den Gründen:
1. Rechtlich bedenklich hat das AG die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte
angenommen. Diese sind nach § 43 I Nr. 1 zuständig für Streitigkeiten über die sich aus der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10 bis 16 WEG) und aus der Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 20 bis 29 WEG) ergebenden Rechte und Pflichten der
Wohnungseigentümer untereinander. Der vorliegende Streit betrifft jedoch weder die §§ 10
bis 16 WEG noch die §§ 20 bis 30 WEG, sondern zielt auf eine Veränderung der
sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft, indem Gemeinschaftseigentum zu
Sondereigentum umgewandelt werden soll, betrifft also die in §§ 2 bis 9 WEG geregelten
Angelegenheiten. Wenn der BGH schon Streitigkeiten über den Gegenstand, den Inhalt und
den Umfang des Sondereigentums den Prozeßgerichten zuweist, weil sie die
sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft - betreffen (BGH,
NJW 1995, 2851), so gilt dies erst recht, wenn auf Umwandlung von
Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum geklagt wird. Für die zweite und dritte Instanz
erübrigt sich allerdings die Zuständigkeitsprüfung (§ 17a V GVG in entsprechen der
Anwendung).
2. Die vom Ast. begehrte Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum an
dem von ihm ausgebauten Dachraum und die damit verbundene Neuaufteilung der
Miteigentumsquoten von sechs Wohnungen auf sieben Wohnungen ist im Wege der
Änderung der Teilungserklärung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, durch
vereinbarungsgleichen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer
oder durch vereinbarungsersetzende gerichtliche Entscheidung aus Rechtsgründen nicht
durchführbar, so daß sich nicht die Frage stellt, ob in Ausnahmefällen ein Anspruch auf
Änderung der Teilungserklärung bestehen kann. Die Umwandlung von
Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum und umgekehrt fällt nicht in den
Regelungsbereich des § 10 I 2 und Il WEG (BayObLG, WM 1997, 512). Zu einer
derartigen Umwandlung bedarf es vielmehr gemäß § 4 I und II WEG der Einigung aller
Eintragung in das Grundbuch (BayObLGZ 1987, 390). Die Änderung der Aufteilung von
gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum betrifft das Grundverhältnis der
Mitglieder der Gemeinschaft und die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen,
Gebäudeteile und Räume (BayObLGZ 1986, 444). Sie betrifft dagegen nicht das
"Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander" im Sinne von § 5 IV, § 10 I 2 und II
WEG. Dies ergibt sich auch aus der Gegenüberstellung von § 5 IV und § 5 III WEG. Nach
der letzteren Bestimmung können die Wohnungseigentümer auch nachträglich vereinbaren,
daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum
gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Das Gesetz hebt eine solche Vereinbarung, für die
auch die Formvorschrift des § 4 I und II WEG gilt, klar von der Vereinbarung »über das
Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander im Sinne von § 5 IV, § 10 I 2 und II
WEG ab. Auch eine Ȁnderung der Miteigentumsquoten" ist einer Vereinbarung im Sinne
von § 10 I 2 und 11 WEG nicht zugänglich (OLG Stuttgart, BWNotZ 1986, 61; Belz,
Handbuch des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rn. 39). Eine Grundlage für einen Anspruch
des Ast. auf die verlangten Änderungen des sachenrechtlichen Grundverhältnisses ist nicht
vorhanden.
Zur Klarstellung und Abgrenzung sei jedoch darauf hingewiesen, daß
Wohnungseigentümer untereinander und auch der Inhaber mehrerer Wohneinheiten ohne
Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer die ihnen zustehenden Miteigentumsquoten
intern verändern dürfen (BGH, NJW 1976, 1976), jedenfalls wenn dies ohne Einwirkung
auf die Beitragspflichten und die Stimmrechte bleibt (vgl. Palandt/Bassenge, BGB 56.
Aufl., WEG § 12 Rn. 3). Im vorliegenden Fall begehrt der Ast. aber nicht allein die
Änderung der Miteigentumsanteile an den ihm im Hause Nr. 90 gehörenden sechs
Wohneinheiten, sondern er will Miteigentumsanteile „abzweigen", um sie dem aus
bisherigem Gemeinschaftseigentum neu zu bildenden Sondereigentum zuzuordnen, was
aber nach § 4 I und II WEG nur durch formgerechte Erklärung aller Wohnungseigentümer
möglich ist, auf die er keinen Anspruch hat.
3. Es kann dahinstehen, ob der Eigentümerbeschluß vom 26.4.1982 den Ast. zum Ausbau
des Dachgeschosses im Hause Nr. 90 berechtigt und ihm ein Sondernutzungsrecht an den
Räumen gewährt. Rechtsvorgänge wie die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in
Sondereigentum oder umgekehrt fallen unter die §§ 873, 925 BGB sowie unter § 4 I und II
WEG, nicht jedoch unter §§ 10 bis 29 WEG. Zur Begründung von Sondereigentum an
Räumen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer auch dann erforderlich wenn einem Wohnungseigentümer an den
gemeinschaftlichen Räumen ein Sondernutzungsrecht zusteht (BayObLG, ZMR 1993,423).
Selbst wenn Räume, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, baulich in eine Wohnung
einbezogen werden, führt dies auch dann nicht kraft Gesetzes zum Entstehen von
Sondereigentum, wenn es mit Erlaubnis der übrigen Wohnungseigentümer geschieht
(BayObLG, a.a.O.). Deshalb kann auch aus den weitgehenden Kompetenzen, die sich die
Wohnungseigentümer hier in bezug auf die Verwaltung der einzelnen Häuser eingeräumt
haben, kein Anspruch des Ast. auf Begründung von Sondereigentum an den von ihm
ausgebauten Dachräumen abgeleitet werden. Die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung
und die Abgeschlossenheitsbescheinigung ändern weder das sachenrechtliche
Grundverhältnis noch geben sie einen privatrechtlichen Anspruch auf Änderung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Dasselbe gilt für das vom Ast. angeführte
öffentliche Interesse an der Nutzung des neugeschaffenen Wohnraums, die durch die
fehlende Rechtsform von Sondereigentum im übrigen auch nicht ausgeschlossen ist.