letzte Aktualisierung: 10.7.2023
BGH, Beschl. v. 27.4.2023 – V ZB 58/22

BGB §§ 577 Abs. 1 S. 2, 1094
Vorrang eines dinglichen Vorkaufsrechts eines Familienangehörigen vor dem
Mietervorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht genießt jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters,
wenn es von dem Eigentümer zugunsten eines Familienangehörigen i. S. v. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB
bestellt wurde.

Gründe:

I.
In dem im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten Wohnungsgrundbuch
wurden im Jahre 2016 H. P. als Wohnungseigentümer und zeitgleich
für die Beteiligte zu 1, seine zwischenzeitlich geschiedene Ehefrau, ein
- auflösend bedingt - für den ersten das Vorkaufsrecht
auslösenden Verkaufsfall - vererblich und nicht übertragbar -
2019 verkaufte H. P.
Dritte. Daraufhin erklärten sowohl die Beteiligte zu 1 als auch der Mieter der Wohnung,
der Beteiligte zu 2, jeweils die Ausübung ihres Vorkaufsrechts. Der Voreigentümer
ließ die Wohnung mit Genehmigung der Drittkäufer an den Beteiligten
zu 2 auf, der im Oktober 2020 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen
wurde. Die Beteiligte zu 1 nahm den Voreigentümer vor dem Landgericht Dresden
u.a. auf Auflassung des Wohnungseigentums in Anspruch. Die Klage wurde
mit nicht rechtskräftigem Urteil vom 1. Februar 2022 abgewiesen. Am 31. März
2022 wurde das zugunsten der Beteiligten zu 1 im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht
gelöscht.

Der Beschwerde, mit der die Beteiligte zu 1 beantragt hat, das Vorkaufsrecht
wieder einzutragen, hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen. Das Oberlandesgericht
hat sie zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde
verfolgt die Beteiligte zu 1 ihr nunmehr ausdrücklich auf Eintragung eines Amtswiderspruchs
gerichtetes Beschwerdeziel weiter.

II.
Das Beschwerdegericht meint, die Eintragung eines Amtswiderspruchs
gegen die Löschung des Vorkaufsrechts der Beteiligten zu 1 sei nicht zu veranlassen.
Zwar habe das Grundbuchamt die Löschung unter Verstoß gegen gesetzliche
Vorschriften vorgenommen, weil es die Beteiligte zu 1 als Berechtigte
vor der Löschung nicht angehört habe. Die Beteiligte zu 1 habe aber nicht glaubhaft
gemacht, dass das Grundbuch durch die Löschung unrichtig geworden sei.
Es sei nicht überwiegend wahrscheinlich, dass das Vorkaufsrecht noch bestehe.
Den notariellen Urkunden zufolge sei das Wohnungseigentum nach der Überlassung
des Wohnraums an den Beteiligten zu 2 begründet worden und habe dieser
sein damit bestehendes gesetzliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt. Dies
werde durch die tatbestandlichen Feststellungen des Urteils des Landgerichts
Dresden bestätigt, und die Beteiligte zu 1 habe nicht glaubhaft gemacht, dass der
Sachverhalt insoweit falsch erfasst worden sei. Dem gesetzlichen Mietervorkaufsrecht
des Beteiligten zu 2 komme Vorrang gegenüber dem dinglichen Vorkaufsrecht
der Beteiligten zu 1 zu. Aus § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB ergebe sich
nichts anderes, da diese Norm ihrer Schutzrichtung nach nicht eingreife. Ein Vorrang
gesetzlicher Vorkaufsrechte gegenüber rechtsgeschäftlich begründeten
Vorkaufsrechten sei nicht nur für die Vorkaufsrechte im öffentlichen Interesse,
sondern auch für das Mietervorkaufsrecht anzuerkennen, denn der Gesetzgeber
verfolge mit diesem dem Allgemeinwohl dienende Ziele. Mit der wirksamen Ausübung
des Mietervorkaufsrechts sei das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 1 erloschen,
da es nur für den ersten Verkaufsfall bestellt worden sei. Dieser sei mit
dem Verkauf der Wohnung an Dritte eingetreten. Der Verkauf könne nicht deshalb
nicht als solcher gewertet werden, weil die Beteiligte zu 1 nicht zum Zuge
gekommen sei.

III.
Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

1. Die Rechtsbeschwerde ist aufgrund der Zulassung in dem angefochtenen
Beschluss statthaft (§ 78 Abs. 1 GBO i.V.m. § 70 Abs. 1 FamFG) und auch
im Übrigen zulässig (§ 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG). Die Regelung in § 71
Abs. 2 Satz 1 GBO, nach der die Beschwerde gegen eine Eintragung im Grundbuch
unzulässig ist, steht der Statthaftigkeit der Rechtsbeschwerde nicht entgegen.
Zwar war die Beschwerde ihrem Wortlaut nach zunächst auf Wiedereintragung
des Vorkaufsrechts und damit gegen die Löschung gerichtet, die ihrerseits
eine Eintragung i.S.v. § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO darstellt, da sie am öffentlichen
Glauben des Grundbuchs teilnimmt (vgl. BayObLGZ 1989, 136, 138; Demharter,
GBO, 32. Aufl., § 71 Rn. 36; KEHE/Sternal, Grundbuchrecht, GBO § 71 Rn. 26;
Meikel/Schmidt-Räntsch, GBO, 12. Aufl., § 71 Rn. 40). Bei der Auslegung prozessualer
Anträge ist aber der Grundsatz zu beachten, dass im Zweifel dasjenige
gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der
wohlverstandenen Interessenlage entspricht (vgl. Senat, Urteil vom 15. November
2019 - V ZR 9/19, NJW-RR 2020, 526 Rn. 6). Das Beschwerdegericht hat die
Beschwerde daher - was im Rechtsbeschwerdeverfahren im vollen Umfang
nachprüfbar ist - zutreffend dahin ausgelegt, dass sie, wie von der Rechtsbeschwerde
nunmehr auch ausdrücklich formuliert, auf die Eintragung eines Amtswiderspruchs
gegen die Löschung des Vorkaufsrechts gerichtet ist. Denn (allein)
mit diesem Rechtsschutzziel ist die Beschwerde nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO
und damit auch die Rechtsbeschwerde statthaft.

2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet. Das Beschwerdegericht
lehnt es zu Unrecht ab, das Grundbuchamt zur Eintragung eines Amtswiderspruchs
gegen die Löschung des Vorkaufsrechts anzuweisen.

a) Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Beschwerdegerichts.
Im Wege der Beschwerde kann die Löschung einer Eintragung nach § 71 Abs. 2
Satz 2 i.V.m. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO nur verlangt werden, wenn die vorgenommene
Eintragung inhaltlich unzulässig ist. Die Beschwerde gegen inhaltlich zulässige
Eintragungen ist nach den genannten Vorschriften nur mit dem Antrag
zulässig, gegen die Eintragung einen Amtswiderspruch einzutragen. Die hier vorgenommene
Löschung ist - unabhängig von der Frage, ob die Eintragung einer
Löschung überhaupt jemals inhaltlich unzulässig sein kann - inhaltlich zulässig.

Die Beschwerde kann deshalb nur Erfolg haben, wenn ein Amtswiderspruch einzutragen
ist. Das setzt nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO voraus, dass das Grundbuchamt
die Löschung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen
hat und das Grundbuch dadurch unrichtig (geworden) ist (vgl. Senat, Beschluss
vom 2. Juni 2016 - V ZB 3/14, FGPrax 2016, 244 Rn. 6).

b) Wie das Beschwerdegericht zutreffend sieht, hat das Grundbuchamt bei
der Löschung des Vorkaufsrechts gesetzliche Vorschriften verletzt. Dies folgt allerdings
nicht nur daraus, dass die Beteiligte zu 1 vor der Löschung nicht angehört
wurde, sondern auch daraus, dass die Voraussetzungen für die Löschung
nicht vorlagen.

aa) Gesetzliche Vorschriften sind i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO verletzt,
wenn bei der Eintragung zu beachtende Rechtsnormen des materiellen oder
formellen Rechts infolge eines objektiven Pflichtenverstoßes des Grundbuchamts
nicht oder nicht richtig angewendet worden sind (Senat, Beschluss vom
21. Oktober 2021 - V ZB 52/20, ZfIR 2022, 198 Rn. 33). Dies ist hier der Fall.

bb) Die Beteiligte zu 1 war als Buchberechtigte Beteiligte des auf Anregung
des Beteiligten zu 2 eingeleiteten Berichtigungsverfahrens. Als Betroffene
der Löschung des zu ihren Gunsten eingetragenen Vorkaufsrechts war sie vor
der Löschung zu hören (vgl. Senat, Urteil vom 12. November 2004 - V ZR 322/03,
NJW-RR 2005, 315, 316). Das Grundbuchamt hat daher gegen Art. 103 Abs. 1
GG verstoßen, indem es das Vorkaufsrecht gelöscht hat, ohne der Beteiligten
zu 1 rechtliches Gehör zu gewähren.

cc) Das Grundbuchamt hat zudem gegen §§ 22, 29 GBO verstoßen, indem
es das Vorkaufsrecht gelöscht hat, ohne dass die Unrichtigkeit des Grundbuchs
in der vorgeschriebenen Form nachgewiesen war.

(1) Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung - auch die Eintragung einer
Löschung -, wenn der von der Eintragung Betroffene sie bewilligt. Betroffen von
einer Eintragung und damit bewilligungsberechtigt ist derjenige, dessen grundbuchmäßiges
Recht durch die vorzunehmende Eintragung rechtlich beeinträchtigt
wird oder zumindest rechtlich nachteilig berührt werden kann (vgl. Senat,
Beschluss vom 15. Juli 2010 - V ZB 107/10, NJW-RR 2011, 19 Rn. 10 mwN).
Danach müsste die Beteiligte zu 1 als im Grundbuch eingetragene Vorkaufsberechtigte
die Löschung des Rechts bewilligen. Sie hat jedoch keine Löschungsbewilligung
erteilt.

(2) Liegt eine Bewilligung nicht vor, ist eine berichtigende Eintragung im
Grundbuch möglich, wenn die Grundbuchunrichtigkeit nachgewiesen ist (§ 22
Abs. 1 Satz 1 GBO). An den Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen,
weil er eine Grundbucheintragung ohne Bewilligung des Betroffenen ermöglicht
und das Grundbuchverfahren zur Klärung von streitigen Tatsachen weder geeignet
noch bestimmt ist. Es sind alle Möglichkeiten, bis auf ganz entfernte, auszuräumen,
die der Richtigkeit der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen
können. Der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit ist nach § 29 Abs. 1
GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden zu führen (Senat,
Beschluss vom 21. Januar 2016 - V ZB 43/15, NJW 2016, 3242 Rn. 9 mwN).

(3) Nach diesen Maßstäben ist der Unrichtigkeitsnachweis nach § 22, § 29
Abs. 1 GBO hier nicht geführt.

(a) Unrichtig wäre das Grundbuch gewesen, wenn das für die Beteiligte
zu 1 eingetragene Vorkaufsrecht materiell-rechtlich erloschen wäre. Dies wäre
der Fall gewesen, wenn es nur für den ersten Verkaufsfall bestellt und dieser mit
dem Verkauf der Wohnung durch den Voreigentümer an die Dritten eingetreten
wäre, ohne dass die Beteiligte zu 1 ihr Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt hätte.
Da die Beteiligte zu 1 ihr Vorkaufsrecht ausgeübt hat, könnten diese Voraussetzungen
nur vorliegen, wenn dem Beteiligten zu 2 als Mieter ein Vorkaufsrecht
zugestanden, er dieses wirksam ausgeübt und sein Vorkaufsrecht gegenüber
dem dinglichen Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 1 Vorrang gehabt hat. Zudem
müsste feststehen, dass das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 1 auch in dem Fall
erloschen ist, dass seine Ausübung aufgrund eines vorrangigen gesetzlichen
Vorkaufsrechts ins Leere ging.

Voraussetzung für die Entstehung des Mietervorkaufsrechts in der Person
des Beteiligten zu 2 wäre nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB, dass an den an ihn
vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an ihn Wohnungseigentum begründet
worden ist und die Wohnräume sodann an einen Dritten verkauft wurden.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt nach § 577 Abs. 3 BGB durch schriftliche
Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer. Das Vorkaufsrecht muss
innerhalb von zwei Monaten ab Zugang der Mitteilung nach § 577 Abs. 2 BGB
ausgeübt werden (§ 577 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 469 Abs. 2 Satz 1 Hs. 1 BGB).
Sollten diese Voraussetzungen nicht vorliegen oder das Mietervorkaufsrecht des
Beteiligten zu 2 keinen Vorrang gegenüber dem dinglichen Vorkaufsrecht der Beteiligten
zu 1 haben, hätte auch die Eintragung des Beteiligten zu 2 als Eigentümer
nicht zum Erlöschen des Vorkaufsrechts der Beteiligten zu 1 geführt. Denn
die Verfügung über das Wohnungseigentum wäre dann gegenüber der Beteiligten
zu 1 nach § 1098 Abs. 2 i.V.m. § 883 Abs. 2, § 888 BGB unwirksam.

(b) An dem Nachweis der genannten Voraussetzungen in der Form des
§ 29 GBO fehlt es. Das Grundbuchamt hat seine Annahme, das Vorkaufsrecht
sei erloschen, allein auf die Urkunde des Notars K. mit der UR-Nr. 1549/2019
und das in dem Rechtsstreit zwischen der Beteiligten zu 1 und dem Voreigentümer
ergangene Urteil des Landgerichts Dresden gestützt. Diese Urkunden reichen
für den erforderlichen Nachweis nicht aus.

(aa) Ein von einem deutschen Notar beurkundeter Vertrag ist zwar eine
öffentliche Urkunde und genügt damit der Form des § 29 GBO (vgl. Senat, Beschluss
vom 13. Februar 2020 - V ZB 3/16, NJW 2020, 1670 Rn. 25). Die Urkunde
erbringt aber Beweis nur für den durch den Notar als Urkundsperson beurkundeten
Vorgang (vgl. § 415 Abs. 1 ZPO), hier also dafür, dass die Urkundsbeteiligten
vor dem Notar die von diesem beurkundeten Erklärungen abgegeben
haben. Die von dem Grundbuchamt in Bezug genommene Urkunde belegt daher
lediglich, dass der Voreigentümer, die Drittkäufer und der Beteiligte zu 2 übereinstimmend
erklärt haben, dass der Beteiligte zu 2 ein Vorkaufsrecht gegenüber
dem Voreigentümer ausgeübt habe und hierdurch zwischen diesen ein Kaufvertrag
zustande gekommen sei, für den mit Ausnahme besonderer abweichender
Vereinbarungen die Bestimmungen des ursprünglich zwischen dem Voreigentümer
und den Dritten geschlossenen Kaufvertrages gelten sollten.

Nichts anderes folgt daraus, dass die Urkundsbeteiligten die Wirksamkeit
der Vorkaufsrechtsausübung in dieser Urkunde ausdrücklich anerkannt haben.
Diese Erklärungen entfalten nämlich materiell-rechtlich Wirkung nur im Verhältnis
der Parteien des beurkundeten Vertrages untereinander, zu denen die Beteiligte
zu 1 nicht gehört. Sie gestalten nicht die objektive Rechtslage hinsichtlich des
Bestehens und der Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts. Auch der
Notar hatte weder bei der Beurkundung noch bei dem Vollzug des Vertrags zu
prüfen, ob das Vorkaufsrecht des Beteiligten zu 2 bestand, wirksam ausgeübt
wurde und Vorrang gegenüber dem Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 1 hatte, oder
ob die Eintragung des Beteiligten zu 2 ihr gegenüber mit Blick auf das dingliche
Vorkaufsrecht gemäß § 1098 Abs. 2, § 883 Abs. 2 BGB unwirksam wäre, wenn
die Beteiligte zu 1 ihr Vorkaufsrecht rechtzeitig und wirksam ausgeübt haben
sollte (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Februar 2020 - V ZB 6/20, juris Rn. 6).
Mit der Urkunde kann daher nicht der nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO für die
hier vorgenommene Löschung erforderliche Nachweis geführt werden, dass das
von den Urkundsbeteiligten im Verhältnis untereinander Anerkannte tatsächlich
und rechtlich objektiv zutrifft, namentlich dass die Voraussetzungen für das Entstehen
eines Mietervorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 BGB in der Person des
Beteiligten zu 2 vorlagen und dieser das Vorkaufsrecht wirksam und fristgemäß
ausgeübt hat. Die gesetzlichen Beweisregeln der §§ 415 ff. ZPO erstrecken sich
nicht auf die Übereinstimmung der beurkundeten Erklärung mit der Wirklichkeit
und auch nicht auf deren materielle Wirksamkeit (Bauer/Schaub/Bayer/Meier-
Wehrsdorfer, 4. Aufl., GBO § 29 Rn. 171).

(bb) Das Urteil des Landgerichts Dresden genügt zum Nachweis der Unrichtigkeit
des Grundbuchs ebenfalls nicht. Da es sich nicht um ein die nach § 19
GBO erforderliche Bewilligung ersetzendes Urteil (vgl. § 894 Abs. 1 Satz 1 BGB)
handelt, kann es allenfalls darum gehen, ob die durch das Landgericht getroffenen
tatsächlichen Feststellungen einen für die Berichtigung nach § 22 Abs. 1
GBO hinreichenden Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs erbringen. Dies
ist schon deshalb ausgeschlossen, weil das Urteil nicht rechtskräftig ist. Aber
selbst wenn es rechtskräftig wäre, würden die vorliegend zu prüfenden Fragen,
ob ein Mietervorkaufsrecht bestand und von dem Beteiligten zu 2 wirksam und
fristgemäß ausgeübt wurde, in dem Rechtsstreit über die von der Beteiligten zu 1
gegen den Voreigentümer gerichtete Klage auf Auflassung des Wohnungseigentums
nur Vorfragen darstellen, die nicht in Rechtskraft erwachsen. Rechtskräftig
entschieden wäre allenfalls, dass ein solcher Auflassungsanspruch nicht besteht.
Dies besagt nichts über das Erlöschen oder Fortbestehen des Vorkaufsrechts
der Beteiligten zu 1, zumal diese aufgrund der Vormerkungswirkung nach § 1098
Abs. 2, § 883 Abs. 2 BGB einen Auflassungsanspruch aus § 888 BGB gegen den
Beteiligten zu 2 hätte, wenn - was nachfolgend noch zu behandeln sein wird -
ihrem Vorkaufsrecht Vorrang zukommen sollte.

c) Die Beteiligte zu 1 hat auch glaubhaft gemacht, dass das Grundbuch
durch die Löschung des Vorkaufsrechts unrichtig geworden ist.

aa) Die Unrichtigkeit des Grundbuchs muss nicht bewiesen werden. Analog
§ 899 Abs. 2 Satz 2 BGB genügt vielmehr die Glaubhaftmachung. Es genügt
daher, wenn die Unrichtigkeit unter freier Würdigung der nach § 294 ZPO zugelassenen
Beweismittel überwiegend wahrscheinlich ist (Senat, Beschluss vom
2. Juni 2016 - V ZB 3/14, FGPrax 2016, 244 Rn. 18 mwN). Diese Würdigung
obliegt dem Beschwerdegericht als Tatgericht. Sie ist im Rechtsbeschwerdeverfahren
nur eingeschränkt überprüfbar, in diesem Rahmen vorliegend aber zu beanstanden.
bb) Es bestehen bereits Zweifel, ob das dingliche Vorkaufsrecht der Beteiligten
zu 1 erloschen wäre, wenn ein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Beteiligten
zu 2 bestanden und gegenüber dem dinglichen Vorkaufsrecht Vorrang gehabt
hätte.

(1) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Beschwerdegericht davon aus,
dass sich das nur für den ersten Verkaufsfall bestellte dingliche Vorkaufsrecht
nach § 1097 BGB auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer beschränkt,
dem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört. Es erlischt daher, wenn das
belastete Grundstück auf andere Weise als durch Verkauf in das Eigentum eines
Sonderrechtsnachfolgers des Verpflichteten übergeht, da dann ein Verkauf durch
den Eigentümer im Sinne des § 1097 BGB nicht mehr gegeben sein kann (Senat,
Beschluss vom 21. Januar 2016 - V ZB 43/15, NJW 2016, 3242 Rn. 11). Ist das
dingliche Vorkaufsrecht hingegen für mehrere Verkaufsfälle bestellt, erlischt es
regelmäßig nicht, wenn es im Verkaufsfall trotz Ausübung nicht zum Eigentumserwerb
führt, weil ein rangbesseres dingliches Vorkaufsrecht besteht und ausgeübt
wird (vgl. Senat, Urteil vom 3. Mai 1961 - V ZR 36/60, BGHZ 35, 146, 148 f.).
Ob dies auch für ein Vorkaufsrecht gilt, das nur für einen Verkaufsfall bestellt ist,
hat der Senat bislang nicht entschieden (vgl. hierzu etwa Hahn, MittRhNotK 1994,
193, 195). Ebenso wenig ist geklärt, was gilt, wenn die Ausübung des dinglichen
Vorkaufsrechts wirkungslos bleibt, weil ein gesetzliches Vorkaufsrecht, etwa - wie
hier - ein Mietervorkaufsrecht ausgeübt wird, dem Vorrang zukommt (vgl. hierzu
DNotI-Report 15/2010, S. 137, 138).

(2) Hier erscheint bereits fraglich, ob das Beschwerdegericht den Inhalt
des dinglichen Vorkaufsrechts zutreffend bestimmt hat, was in vollem Umfang
der Nachprüfung durch den Senat unterliegt (vgl. Senat, Urteil vom 12. November
2021 - V ZR 204/20 Rn. 11). Das Beschwerdegericht geht davon aus, dass
das Vorkaufsrecht allein für den ersten Verkaufsfall bestellt ist. Dass die Beteiligte
gekommen sei, weil der Beteiligte zu 2 sein gesetzliches Vorkaufsrecht
wirksam ausgeübt und dieses Vorrang habe, führe nicht dazu, dass dieser
Verkauf nicht als Verkaufsfall anzusehen sei. Hierbei hat das Beschwerdegericht
möglicherweise nicht hinreichend
Formulierung lässt mehrere Deutungen zu. Zum einen könnte hiermit - so das
Verständnis des Berufungsgerichts - gemeint sein, dass das Vorkaufsrecht nur
für den ersten Verkaufsfall bestellt sein soll, bei dem es überhaupt ausgeübt werden
kann, unabhängig davon, ob die Ausübung im Ergebnis zu einem Kaufvertrag
zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Eigentümer führt. Zum anderen
könnte gemeint sein, dass nur ein solcher Verkauf als Verkaufsfall gewertet
werden soll, bei dem die Vorkaufsberechtigte die Möglichkeit hat, ihr Vorkaufsrecht
mit Erfolg auszuüben (vgl. zu ähnlichen Formulierungen etwa OLG München,
MittBayNot 2017, 376; Meikel/Böttcher, GBO, 12. Aufl., § 22 Rn. 58). Dann
wäre das dingliche Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 1 selbst dann nicht erloschen,
wenn das gesetzliche Vorkaufsrecht des Beteiligten zu 2 Vorrang gehabt
hätte.

cc) Auf diese offenen Rechtsfragen kommt es hier nicht an. Denn unabhängig
davon trifft die von dem Beschwerdegericht seiner Würdigung zu Grunde
gelegte Rechtsauffassung, dass das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 BGB
einem dinglichen Vorkaufsrecht nach § 1094 BGB vorgeht, jedenfalls im vorliegenden
Fall nicht zu.

(1) In der Literatur wird allerdings überwiegend davon ausgegangen, dass
gesetzliche Vorkaufsrechte und namentlich das Mietervorkaufsrecht Vorrang vor
dinglichen Vorkaufsrechten haben (MüKoBGB/Westermann, 8. Aufl., § 463
Rn. 14; MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl., § 577 Rn. 26; Heintz, Vorkaufsrecht des
Mieters, 1998 Rn. 484 ff.; DNotI-Report 15/2010, S. 137; Falkner, MittBayNot
2012, 519). Nach anderer Ansicht soll letzteres nur gelten, wenn das dingliche
Vorkaufsrecht nach Abschluss des Mietvertrages bestellt wurde, anderenfalls soll
das dingliche Vorkaufsrecht Vorrang haben (BeckOGK/Klühs, BGB [1.1.2023],
§ 577 Rn. 13; Hageböke/Horst, DNotZ 2019, 345; Erman/Grziwotz, BGB,
16. Aufl., § 1094 Rn. 9).

(2) In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist die Frage des Konkurrenz-
bzw. Rangverhältnisses bislang nicht entschieden. Der Senat ist zwar in
einer Entscheidung zu § 4 Nr. 2 Satz 2 NdsAufbauG von einem Vorrang des gesetzlichen
Vorkaufsrechts gegenüber einem dinglichen Vorkaufsrecht ausgegangen
(Senat, Urteil vom 18. Februar 1977 - V ZR 24/75, WM 1977, 550). Allerdings
war in diesem Fall der Vorrang ausdrücklich gesetzlich angeordnet. Dass der
Gesetzgeber den gesetzlichen Vorkaufsrechten teilweise ausdrücklich Vorrang
vor dinglichen Vorkaufsrechten einräumt (vgl. auch § 5 Satz 1 RSiedlG und § 28
Abs. 2 Satz 5 BauGB), lässt jedenfalls keinen zwingenden Rückschluss auf das
Verhältnis von Mietervorkaufsrecht zu dinglichem Vorkaufsrecht zu, weil § 577
BGB eine solche Regelung nicht enthält.

(3) Vorliegend bedarf keiner Entscheidung, in welchem Verhältnis Mietervorkaufsrecht
und dingliches Vorkaufsrecht generell zueinander stehen. Das
dingliche Vorkaufsrecht genießt jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht
des Mieters, wenn es - wie hier - von dem Eigentümer zugunsten eines Familienangehörigen
i.S.v. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde.

(a) Nach § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Mieter nicht zum Vorkauf berechtigt,
wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder
an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Der Begriff des Familienangehörigen
entspricht in dieser Vorschrift dem der Regelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2
BGB über die Eigenbedarfskündigung (MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl., § 577
Rn. 25; Staudinger/Rolfs, BGB [2021], § 577 Rn. 46; Schmidt-Futterer/Blank,
Mietrecht, 15. Aufl., BGB § 577 Rn. 25; BeckOK-Mietrecht/Bruns, BGB
[1.2.2023], § 577 Rn. 36; BeckOGK/Klühs, BGB [1.1.2023], § 577 Rn. 75). Er
wird vom Bundesgerichtshof in Übereinstimmung mit § 383 ZPO und § 52 StPO
ausgelegt (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, BGHZ 184,
138 Rn. 22). Ehegatten sind daher - wie in § 383 Abs. 1 Nr. 2 ZPO und § 52
Abs. 1 Nr. 2 StPO bestimmt - auch dann als Familienangehörige anzusehen,
wenn sie geschieden sind (vgl. BGH, Urteil vom 2. September 2020 - VIII ZR
35/19, NJW 2021, 620 Rn. 20).

(b) Allerdings findet die Ausnahmeregelung des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB
entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde vorliegend keine unmittelbare
Anwendung. Der Voreigentümer hat die Wohnung nicht an die Beteiligte zu 2
verkauft, sondern ihr lediglich ein dingliches Vorkaufsrecht eingeräumt. Die Be-
Vorschrift dar. Richtig ist zwar, dass ein Verkaufsfall im Sinne von § 577 BGB
auch dann vorliegen kann, wenn der mit dem Dritten geschlossene Kaufvertrag
unter einer aufschiebenden Bedingung steht (vgl. Senat, Urteil vom 15. Mai 1998
- V ZR 89/97, BGHZ 139, 29, 33). Richtig ist auch, dass die schuldrechtliche
Vereinbarung über die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts nach der
Rechtsprechung des Senats gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen
Beurkundung bedarf, weil mit ihr zugleich die Verpflichtung begründet wird, das
Eigentum an dem Grundstück unter bestimmten Umständen an den Vertragspartner
zu übertragen (vgl. Senat, Urteil vom 8. April 2016 - V ZR 73/15, NJW
2016, 2035 Rn. 12 mwN). Auch das Reichsgericht war schon davon ausgegangen,
dass die Vereinbarung über die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts
385, 392). Selbst wenn man aber mit der Rechtsbeschwerde die schuldrechtliche
Vereinbarung über die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts (vgl. hierzu
Senat, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 161/12, NJW 2014, 622 Rn. 10) in
änderte das nichts
daran, dass sie nicht 577 BGB angesehen werden kann.

Welche Vereinbarungen das Mietervorkaufsrecht auslösen, ist eine Frage der
Auslegung dieser Norm, bei der neben deren Wortlaut auch ihr Sinn und Zweck
zu berücksichtigen sind (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 22. Juni 2007
- V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 8 f.; Urteil vom 26. September
2003 - V ZR 70/03, NJW 2003, 3769). Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts
kann schon deshalb keinen Verkaufsfall i.S.v. § 577 BGB darstellen, weil
die Vorkaufsrechtsvereinbarung nicht die essentialia eines Kaufvertrages enthält,
namentlich nicht eine Einigung über den vom Käufer zu zahlenden Kaufpreis
(§ 433 Abs. 2 BGB). Dieser wird erst in dem von dem Vorkaufsverpflichteten mit
dem Dritten geschlossenen Kaufvertrag festgelegt.

(c) Aus der in § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB zum Ausdruck kommenden gesetzgeberischen
Wertungsentscheidung folgt aber, dass dem von dem Vermieter
zugunsten eines Familienangehörigen bestellte dingliche Vorkaufsrecht Vorrang
gegenüber dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters zukommt.
(aa) Mit der Regelung des § 577 BGB wollte der Gesetzgeber der Gefahr
der Verdrängung des Mieters aufgrund einer spekulativen Umwandlung von
Wohnungen in Eigentumswohnungen begegnen (vgl. Senat, Urteil vom
22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 9; BGH, Urteil vom
29. März 2006 - VIII ZR 250/05, BGHZ 167, 58 Rn. 16; BVerfG, NJW 2011, 1723
Rn. 21). Andererseits erschien ihm das Interesse des Vermieters, die Wohnung
an eine bestimmte ihm nahestehende Person verkaufen zu können, vorrangig
(vgl. BT-Drs. 12/3254, S. 40). Diesem gesetzgeberischen Regelungskonzept, mit
dem - wie in § 577 BGB insgesamt (vgl. BVerfG, NJW 2011, 1723 Rn. 32) - die
durch Art. 14 GG geschützten Grundrechtspositionen von Mieter und Vermieter
in einen sachgerechten Ausgleich gebracht werden sollen, widerspräche es,
wenn dem gesetzlichen Mietervorkaufsrecht im Verhältnis zu einem von dem
Vermieter zugunsten eines Familienangehörigen bestellten dinglichen Vorkaufsrecht
Vorrang eingeräumt würde.

(bb) Für einen solchen Vorrang besteht auch wertungsmäßig kein Grund,
denn der Vermieter könnte das Grundstück oder Wohnungseigentum direkt an
den Familienangehörigen verkaufen, ohne dass der Mieter zum Vorkauf berechtigt
wäre. Gegenüber der Verdrängung durch einen Erwerber, der nach Eigentumsumschreibung
das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigt, ist der Mieter
nach den §§ 573, 577 BGB im Verhältnis zu Familienangehörigen des Vermieters
nicht geschützt.

(cc) Ein Vorrang des Mietervorkaufsrechts kann daher allenfalls in Fällen
von Rechtsmissbräuchen in Betracht kommen, die dadurch gekennzeichnet sind,
dass nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts des Mieters einer nach § 577
Abs. 1 Satz 2 BGB privilegierten Person ein dingliches Vorkaufsrecht eingeräumt
wird (vgl. zum rechtsmissbräuchlichen Verkauf an Familienangehörige Senat,
Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 9; zu anderen
- V ZR 127/90, BGHZ
115, 335, 338 ff.). Dies wird der Eintragung eines Amtswiderspruchs aber schon
wegen der Beweismittelbeschränkung im Grundbuchverfahren regelmäßig nicht
entgegenstehen können und hier bestehen für einen Rechtsmissbrauch ohnehin
keine Anhaltspunkte.

dd) Die Beteiligte zu 1 hat auch glaubhaft gemacht, dass sie das ihr zustehende
dingliche Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt hat. Hiervon ist schon das
folge Ausübung erlo
Zweifel erkennen lassen. Da das dingliche Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 1
nach dem zuvor gesagten gegenüber dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Beteiligten
zu 2 Vorrang genießt und nach § 1098 Abs. 2 i.V.m. § 883 Abs. 2, § 888
BGB die Wirkung einer Vormerkung hat, ist somit insgesamt glaubhaft, dass das
Vorkaufsrecht noch besteht und das Grundbuch durch seine Löschung unrichtig
geworden ist.

IV.
Im Ergebnis ist das Grundbuchamt daher unter Aufhebung des angefochtenen
Beschlusses anzuweisen, einen Widerspruch gegen die Löschung des
Vorkaufsrechts der Beteiligten zu 1 in das Grundbuch einzutragen (§ 78 Abs. 3
GBO i.V.m. § 74 Abs. 5 und Abs. 6 Satz 2 Hs. 2 FamFG). Der Senat kann insoweit
in der Sache selbst entscheiden, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen
sind (§ 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 74 Abs. 6 Satz 1 FamFG).

V.
1. Eine Entscheidung über die Verpflichtung zum Tragen der Gerichtskosten
ist nicht veranlasst (§ 25 Abs. 1 GNotKG). Von der Anordnung einer Erstattung
außergerichtlicher Kosten hat der Senat abgesehen (§ 81 FamFG).

2. Die Festsetzung des Gegenstandswerts folgt aus § 61 Abs. 1 Satz 1
i.V.m. § 51 Abs. 1 Satz 2 und § 36 Abs. 1 GNotKG. Das mit dem Rechtsmittel
verfolgte wirtschaftliche Interesse an der Eintragung eines Widerspruchs gegen
die Löschung des Vorkaufsrechts nimmt der Senat mit 1/5 des hälftigen Grundstückswerts
an.