letzte Aktualisierung: 25.06.2020
OLG Hamm, Urt. v. 9.3.2020 – 18 U 136/18

BGB §§ 652, 654
Vorliegen einer unechten Verflechtung des Maklers

Eine verfestigte Interessenkollision als Vorrausetzung einer unechten Verflechtung liegt nicht in
dem bloßen Umstand begründet, dass in dem Grundbuch des vermittelten Grundstücks eine
Grundschuld eingetragen ist, welche die Darlehnsforderung einer Bank gegen den Makler sichert.
Vielmehr müssen weitere Umstände hinzutreten, wie etwa eine Verschuldung des Maklers und ein
Verzug mit der Zahlung der Zinsraten des gesicherten Darlehns. In einer solchen Konstellation
könnte ggf. auf sein Interesse an einem möglichst schnellen Verkauf des vermittelten Grundstücks
und auf eine Interessenkollision geschlossen werden, wenn er an dem Veräußerungserlös ganz oder
teilweise partizipiert.

Gründe

A.
Der Kläger nimmt den Beklagten auf Provisionszahlung für die Vermittlung eines
Grundstücks in der T-straße ## in F in Anspruch.
Das Objekt wurde im Juli 2016 auf der Internetplattform „J“ eingestellt. Zu diesem
Zeitpunkt stand das Grundstück im Eigentum der Mutter des Klägers, Frau L.
Am 02.08.2016 meldete sich der Beklagte bei dem Kläger über ein Kontaktformular auf der
Internetseite „J“ und bekundete sein Interesse an der Immobilie. In einer darauffolgenden
E-Mail bot der Kläger ihm die Übersendung des Exposés an und teilte u.a. mit:
„Bitte bestätigen Sie durch Klick auf Ja, ich stimme zu und möchte das Exposé öffnen,
dass Sie die am Ende dieser E-Mail angefügte Widerrufsbelehrung gelesen haben, über
die Rechtsfolgen des Widerrufs belehrt worden sind und dass L2 Immobilien vor Ablauf
der Widerrufsfrist mit der Dienstleistung beginnen darf."

Der Beklagte erklärte sich hiermit einverstanden, woraufhin der Kläger ihm das Exposé
übersandte. In dem Exposé wurde das Grundstück zu einem Kaufpreis von 289.000,- €
angeboten. Außerdem enthielt es folgenden Text (vgl. Bl. 9 d.A.): „Provision für Käufer:
3,57 % Die Käuferprovision beträgt 3% vom Kaufpreis zzgl. 19 % MwSt.“.

Nach dem Erhalt des Exposés kam es zu mehreren persönlichen Treffen zwischen den
Parteien. Bei einem Gespräch im Büro des Klägers am 19.08.2016 teilte er dem Beklagten
mit, dass Eigentümerin und Verkäuferin seine Mutter sei und zu seinen Gunsten ein
Nacherbenvermerk im Grundbuch eingetragen sei.

Am 06.09.2016 schlossen der Beklagte und Frau L vor dem Notar O einen Kaufvertrag
über das Grundstück zu einem Kaufpreis von 245.000,- €. Seit dem 27.04.2017 ist der
Beklagte Eigentümer des Grundstücks.

Ausweislich des vom 22.08.2016 datierenden Grundbuchauszugs des
streitgegenständlichen Grundstücks war in der Abteilung II unter der laufendenden
Nummer 4 Nacherbschaft angeordnet. Danach trat die Nacherbschaft ein mit dem Tod der
Vorerbin. Nacherbe war unter anderem der Kläger. Die Vorerbin war von den
Beschränkungen des § 2136 BGB befreit. Eingetragen wurde der Vermerk am 10.
September 1997.

Zudem waren in der Abteilung III unter der laufenden Nummer 11 eine Grundschuld in
Höhe von 300.000,- DM nebst Zinsen und einer einmalig fälligen Nebenleistung für die E
AG Filiale in E2 (brieflos eingetragen am 27.06.2001) und unter der laufenden Nummer 12
eine Grundschuld in Höhe von 30.000,- € nebst Zinsen für die E3 AG Filiale F (brieflos
eingetragen am 16.05.2006) eingetragen. Die Grundschuldbestellung in der Abteilung III
unter der laufenden Nummer 11 diente zur Sicherheit von Kreditverbindlichkeiten des
Klägers in Bezug auf sein Bauobjekt T-platz ## in F. Verbunden mit einem
Treuhandauftrag übersandte die E3 AG am 15.09.2016 dem Notar O eine
Löschungsbewilligung für beide im Grundbuch eingetragenen Grundschulden, mit der
Maßgabe, darüber nur zu verfügen gegen Überweisung eines Betrags in Höhe von
153.387,56 € (= 300.000,- DM). Der Treuhandauftrag wurde befristet bis zum 15.12.2016
(vgl. Anl. B7 = Bl. 106 f.d.A.). Am 08.12.2016 trat der Kläger eine bei der D AG geführte
Lebensversicherung, bei der er zugleich Versicherungsnehmer und versicherte Person
war, an die E3 AG ab. Infolgedessen teilte letztere dem Notar O mit Schreiben vom
20.12.2016 mit, dass der Treuhandauftrag vom 15.09.2016 dahingehend geändert werde,
dass der Notar auflagenfrei über die Löschungsbewilligung der E verfügen könne (vgl. Bl.
283 d.A.). Der Kaufpreis für das streitgegenständliche Grundstück wurde am 29.11.2016
dem Notaranderkonto gutgeschrieben und der Verkäuferin C am 21.03.2017 in voller Höhe
ausgezahlt.

Mit Schreiben vom 20.04.2017 übersandte der Kläger dem Beklagten eine
Zahlungserinnerung, in der er ihn dazu aufforderte, den Rechnungsbetrag für die
Maklerleistung bis zum 28.04.2017 zu überweisen. Diesem Schreiben fügte er eine vom
08.09.2016 datierende Gebührenrechnung über einen Betrag in Höhe von 8.746,50 € bei,
der sich aus einer Käuferprovision in Höhe von 7.350,- € und 19% MwSt. in Höhe von
1.396,50 € zusammensetzte (vgl. Bl. 13 u. 12 d.A.).

Mit anwaltlichem Schreiben vom 20.10.2017 forderte der Kläger den Beklagten unter
Fristsetzung bis zum 03.11.2017 erfolglos zur Zahlung auf (vgl. Bl. 14 f. d.A.).
Der Kläger hat bestritten, bei dem Gespräch in seinem Büro am 19.08.2016, als er dem
Beklagten von dem Verwandtschaftsverhältnis zu der Verkäuferin (seiner Mutter) berichtet
habe, sodann auf die Maklerprovision verzichtet zu haben.

Der Kläger hat zudem bestritten, in Generalvollmacht für seine Mutter gehandelt und
beherrschenden Einfluss auf sie gehabt zu haben. Unzutreffend sei, dass seine Mutter
seinen Wünschen und Anweisungen blind vertraut habe. Er habe, so der Kläger, für seine
Mutter lediglich die Verkaufsverhandlungen geführt.

Der Kläger hat behauptet, er habe die Rechnung vom 08.09.2016 durch seine Ehefrau am
09.09.2016 in den Briefkasten des Beklagten werfen lassen.

Er ist der Ansicht gewesen, dass weder ein Eigengeschäft vorgelegen, noch eine
rechtliche Identität zwischen ihm und seiner Mutter bestanden habe. Eine familiäre
Verflechtung des Maklers mit der Partei verhindere das Entstehen des
Provisionsanspruchs nicht.

Der Kläger hat beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn einen Betrag in Höhe von 8.746,50 € nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.04.2017 sowie
vorgerichtliche Kosten in Höhe von 808,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten
über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.04.2017 zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.

Er hat behauptet, der Kläger habe in Generalvollmacht für seine Mutter gehandelt. Der
Kläger sei seit Jahren der mit allen Vollmachten versehene Vermögensverwalter seiner
Mutter. Er habe ihre Willensbildung beherrscht. Seine Mutter habe den Wünschen und
Anweisungen des Klägers blind vertraut und diese ohne Prüfung übernommen.
Der Kläger habe sich mit seinem eigenen Hausbau in der Straße T2 ## in F hoffnungslos
überschuldet. Da die Schulden des Klägers über die im Grundbuch des
streitgegenständlichen Grundstücks eingetragene Grundschuld zugunsten der E AG in F
abgesichert gewesen seien, sei der Kläger an einem schnellen Verkauf der
streitgegenständlichen Immobilie interessiert gewesen. Nur so sei zu erklären, dass der
Verkauf unter Marktwert zustande gekommen sei, damit der Kläger seine eigenen
Verbindlichkeiten habe befriedigen können.

Nach Kenntnis von der verwandtschaftlichen Beziehung zwischen dem Kläger und dessen
Mutter, der Eigentümerin des Grundstücks, am 19.08.2016 habe er dem Kläger mitgeteilt,
dass er unter diesen Voraussetzungen nicht bereit sei, eine Maklerprovision zu zahlen.
Der Kläger habe dafür Verständnis gehabt. Die Parteien seien sich also darüber einig
gewesen, dass der Kläger keinen Anspruch auf eine Maklerprovision beanspruchen
könne. Aus diesen Gründen sei auch keine Maklerklausel in den Notarvertrag
aufgenommen worden.

Der Beklagte hat bestritten, die Rechnung des Klägers vom 08.09.2016 erhalten zu haben.
Er ist zudem der Ansicht gewesen, die Verbindung zwischen dem Kläger und seiner Mutter
bei Vertragsabschluss sei so stark gewesen, dass von einer echten Verflechtung
ausgegangen werden müsse. Aufgrund der persönlichen Beziehung des Klägers zu seiner
Mutter, der Eigentümerin, ergebe sich eine Interessenkollision. Zudem sei der Kläger
höchstpersönlich wirtschaftlich in den Verkauf der Immobilie involviert gewesen, da zum
einen der Nacherbenvermerk eingetragen gewesen sei und zum anderen über eine
Grundschuld des streitgegenständlichen Objekts eigene Darlehensverpflichtungen des
Klägers abgesichert gewesen seien.

Auch eine unabhängige bzw. selbstständige Provisionsvereinbarung sei nicht getroffen
worden. Sie sei insbesondere in dem notariellen Vertrag nicht enthalten und auch nicht
vereinbart worden.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, mit der er sein
erstinstanzliches Vorbringen unter Aufrechterhaltung seines erstinstanzlichen Vortrags
weiter verfolgt.

Er wendet ein, entgegen der Ansicht des Landgerichts gäbe es über die persönliche
Beziehung zwischen ihm und seiner Mutter als Verkäuferin keine weiteren Anhaltspunkte
für eine Verflechtung. Sofern das Landgericht annehme, dass er im Rahmen der
Veräußerung des Grundstücks durch Verhandlung der wesentlichen Vertragsinhalte
Einfluss auf den Ausgang des Rechtsgeschäfts genommen habe, werde dies durch
keinerlei Tatsachen belegt. Demgegenüber habe er vorgetragen, keinen beherrschenden
Einfluss auf die Verkäuferin gehabt zu haben und dass diese seinen Wünschen und
Anweisungen auch nicht blind vertraut habe.

Es sei regelmäßig bei dem Verkauf eines Hausgrundstücks der Fall, das Verkäufer und
Käufer nicht direkt verhandeln, sondern deren jeweilige Vorstellungen durch den Makler
dem anderen mitgeteilt würden. Auch sei es üblich, dass sich die Kaufvertragsparteien erst
bei der Beurkundung erstmalig treffen, wenn ein Makler tätig sei.

Aus welchem Grund er ein unmittelbares Eigeninteresse an der Veräußerung des
Grundstücks aufgrund des Nacherbenvermerks gehabt habe, werde ebenfalls vom
Landgericht nicht begründet. Im vorliegenden Fall werde er durch die Veräußerung des
Grundstücks nicht besser gestellt, sondern schlechter, weil er seinen Nacherbenvermerk
verliere.

Der Kläger beantragt,
unter Abänderung des am 22.10.2018 verkündeten Urteils des Landgerichts Essen Az.: 16
O 264/17 den Beklagten zu verurteilen, an ihn 8.746,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-
Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.04.2017 sowie vorgerichtliche
Kosten in Höhe von 808,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen
Basiszinssatz seit dem 29.04.2017 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung seines
erstinstanzlichen Vorbringens.

Das Landgericht habe zutreffend eine Verflechtung zwischen dem Kläger und der
Verkäuferin, seiner Mutter, angenommen. Auch eine sogenannte unechte Verflechtung
schade. Es sei daran festzuhalten, dass der Kläger in Generalvollmacht seiner Mutter
gehandelt habe. Er sei seit Jahren ein mit allen Vollmachten versehener
Vermögensverwalter der Verkäuferin. Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages
habe nur das formale Abnicken der allein vom Kläger geführten Vertragsverhandlungen
dargestellt.

Zudem sei die Wirksamkeit des Kaufvertrages davon abhängig gewesen, dass der Kläger
auf seinen Nacherbenvermerk verzichtet habe. Darüber hinaus habe der Kläger ein
eigenes wirtschaftliches Interesse an der Veräußerung der Immobilie gehabt, weil seine
Verbindlichkeiten über eine Grundschuld, eingetragen im Grundbuch des Verkaufsobjekts,
abgesichert gewesen seien.

Sofern der Kläger in seinem Schriftsatz vom 14.11.2019 ergänzend zur Bestellung der
Grundschuld in Abt. III, lfd. Nr. 11 des streitgegenständlichen Grundstücks und zur
Abtretung der Lebensversicherung bei der D AG an die E3 AG vorgetragen habe, rügt der
Beklagte den Vortrag des Klägers als verspätet.

Der Beklagte ist der Ansicht, das Landgericht habe zutreffend ein selbstständiges
Provisionsversprechen zwischen den Parteien verneint. Es habe zutreffend erkannt, dass
der Kläger diesbezüglich beweisfällig geblieben sei. Denn zum Zeitpunkt der
Aushändigung des Exposés an den Beklagten sei ihm, dem Beklagten, die Verflechtung
des Klägers mit seiner Mutter nicht bekannt gewesen. Von der Verflechtung habe er erst
zu einem späteren Zeitpunkt erfahren und sodann unmissverständlich zum Ausdruck
gebracht, dass er in diesem Falle nicht dazu bereit sei, eine Provision zu zahlen.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten
Schriftsätze und den zu den Akten gereichten Anlagen Bezug genommen. Der Senat hat
Beweis erhoben durch Vernehmung des Klägers als Partei. Wegen des Ergebnisses wird
auf den Berichterstattervermerk vom 27.02.2020 Bezug genommen.

B.
Mit seiner zulässigen Berufung hat der Kläger – mit Ausnahme eines Teils des
Zinsanspruchs – Erfolg.

I.
Dem Kläger steht ein Provisionsanspruch in Höhe von 8.746,50,- € aus
§ 652 Abs. 1 S. 1 BGB zu.

1.
Zwischen den Parteien ist ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen. Eine
Provisionsabrede nach § 652 BGB ist zwischen ihnen durch schlüssiges Verhalten
getroffen worden.

Hieran sind nach der Rechtsprechung des BGH allerdings strenge Anforderungen zu
stellen (BGH Urt. v. 07.07.2016, Az.: I ZR 30/16, NJW 2917, 1024). So ist in der
Entgegennahme von Maklerdiensten nicht in jedem Fall und nicht ohne weiteres der
Abschluss eines Maklervertrages zu erblicken. Der Makler muss eindeutig zum Ausdruck
bringen, dass er Makler des Käufers sein will, um auszuschließen, dass der
Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte (BGH a.a.O.).
Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Kläger am 18.07.2016 bei J das
streitgegenständliche Grundstück T-straße ##in ##### F eingestellt und sich der Beklagte
am 02.08.2016 bei dem Kläger über ein Kontaktformular auf der Internetplattform
gemeldet und sein Interesse an dem Objekt bekundet hat. Per E-Mail hat der Kläger dem
Beklagten angeboten, ihm das Exposé zu übersenden (vgl. Bl. 6 d.A.). Hierzu solle der
Beklagte durch Klick auf „Ja, ich stimme zu und möchte das Exposé öffnen“ bestätigen,
dass er die am Ende der E-Mail angefügte Widerrufsbelehrung gelesen habe, über die
Rechtsfolgen des Widerrufs belehrt worden sei und der Kläger vor Ablauf der
Widerrufsfrist mit der Dienstleistung beginnen dürfe. Diese Bestätigung hat der Beklagte
gegenüber dem Kläger erteilt (vgl. Bl. 8 d.A.).

Mit der daraufhin erfolgten Übersendung des Exposés hat der Kläger dem Beklagten ein
Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages gemacht. Das Exposé enthält auf der ersten
Seite den Text:

„Provision für Käufer: 3,57 % Die Käuferprovision beträgt 3 % vom Kaufpreis zzgl. 19 %
MwSt.“

Damit kommt in dem Exposé unmissverständlich zum Ausdruck, dass der Käufer die
Courtage zu zahlen hat. Dieses Provisionsverlangen hat der Beklagte angenommen. Es ist
unstreitig nach Erhalt des Exposés zu mehreren persönlichen Treffen zwischen den
Parteien gekommen und der Kläger hat dem Beklagten auch den Namen der Eigentümerin
des Objekts mitgeteilt. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen
Provisionsverlangens, beispielsweise in einem ihm übersandten Objektnachweis oder
Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in
schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag
auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will (BGH a.a.O.). Um die daran
anknüpfenden Rechtsfolgen zu vermeiden, muss er vor der Inanspruchnahme der
Maklerdienste deutlich machen, eine solche Willenserklärung nicht abgeben zu wollen.
Dies hat der Beklagte jedoch nicht getan.

2.
Der Kläger hat die den Provisionsanspruch auslösende Leistung auch erbracht, indem er
in der Vertragsangelegenheit vermittelt hat. Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt
vor, wenn dieser auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des
Vertragsabschlusses einwirkt. Der Vermittlungsmakler verdient seine Provision durch
Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirken auf den potentiellen Vertragsgegner
des Auftraggebers, das dessen Abschlussbereitschaft herbeiführt (BGH Urt. v. 21.11.2018,
I ZR 10/18, NJW 2019, 1803, 1804; Münchner Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, §
652 Rdnr. 106). Maßgeblich ist dabei, dass der Makler sich aktiv an den
Vertragsverhandlungen beteiligt; eine sonstige Unterstützung seines Auftraggebers genügt
für sich genommen nicht.

Bis zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages ist der Beklagte mit der
Verkäuferin L nicht in Kontakt getreten, so dass es dem Beklagten auch nicht möglich war,
in konkrete Verhandlungen mit ihr über den von ihm angestrebten Hauptvertrag
einzutreten. Vielmehr ist die bewusst finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft der
Eigentümerin, die am Tag des Abschluss des notariellen Kaufvertrages zum Verkauf bereit
war, auf den Kläger zurückzuführen.

3.
Die Maklertätigkeit des Klägers führte auch zum Erfolg. Der Beklagte erwarb das
streitgegenständliche Kaufobjekt von der Verkäuferin – nach nur etwas über einem Monat
nach erstmaliger Kontaktaufnahme mit dem Kläger – durch notariellen Kaufvertrag vom
06.09.2016 zu einem Preis von 245.000,- €. Der Kausalzusammenhang zwischen
Maklerleistung und Vertragsschluss wird bei Abschluss des Hauptvertrags in einem – wie
hier – angemessenen Zeitraum vermutet. Eine konkrete Unterbrechung des
Kausalzusammenhangs zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrags ist von
dem Beklagten nicht nachgewiesen worden.

4.
Auch liegt keine den Provisionsanspruch des Klägers ausschließende wesentliche
Abweichung in Bezug auf den Kaufpreis vor. In dem Exposé ist ein Kaufpreis in Höhe von
289.000,- € ausgewiesen. Tatsächlich betrug der Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag
245.000,- €. Es liegt damit eine Abweichung von 15 % vor. Führt die Tätigkeit des Maklers
zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf
Maklerlohn (vgl. BGH Urt. v. 03.07.2014, Az.: III ZR 530/13; BGH Urt. v. 13.12.2007, Az.:
III ZR 163/07). Dies bedeutet allerdings nicht, dass sich das nachgewiesene und das
abgeschlossene Geschäft vollständig decken müssen. Ausreichend ist, dass bei
wirtschaftlicher Betrachtungsweise in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz
besteht. Ein Preisnachlass von etwa 15 % im Falle einer Käuferprovision ist allerdings
nicht so erheblich, als dass dadurch die notwendige Kongruenz des abgeschlossenen
Vertrages mit der nachgewiesenen Gelegenheit in Frage gestellt werden könnte (BGH Urt.
v. 13.12.2007, Az.: III ZR 163/07).

5.
Dem danach grundsätzlich gegebenen Makleranspruch des Klägers steht auch nicht das
Verwandtschaftsverhältnis zwischen ihm und seiner Mutter, der Eigentümerin und
Verkäuferin L entgegen. Der Makler kann keine Provision verlangen, wenn er nicht als
„Dritter“ angesehen werden kann, weil er mit dem von ihm nachgewiesenen oder
vermittelten Vertragspartner gesellschaftsrechtlich oder auf sonstige Weise verflochten ist
(BGH Urt. v. 19.02.2009, III ZR 91/08 m.w.N.).

a) Eine echte Verflechtung, also eine Beherrschung oder wesentliche Beteiligung des
Klägers an der Vertragspartnerin des Beklagten liegt nicht vor. Anders als bei Eheleuten,
bei denen neben persönlichen Beziehungen auch regelmäßig wirtschaftliche Beziehungen
bestehen, ist dies hier bei dem Kläger und seiner Mutter nicht der Fall.

b) Dem Maklerlohn des Klägers steht auch keine sog. unechte Verflechtung entgegen.
Eine unechte Verflechtung ist zu bejahen, wenn Makler und Dritter so zueinander stehen,
dass sich der Makler bei Konflikten im Regelfall auf die Seite des Dritten stellt (BGH Urt. v.
01.03.2012, Az.: III ZR 213/11, NJW 2012, 1504, 1505). Dass ein Interessenkonflikt
allgemein besteht, reicht allerdings für den Ausschluss eines Provisionsanspruchs nicht
aus. Die Interessenbindung auf Seiten des als Makler Auftretenden muss so
institutionalisiert sein, dass sie ihn – unabhängig von seinem Verhalten im Einzelfall – als
ungeeignet für die dem gesetzlichen Leitbild entsprechende Tätigkeit des Maklers
erscheinen lässt. Um institutionalisiert zu sein, muss der Konflikt auf Dauer bestehen, so
dass er regelmäßig mit einer unbegrenzten Bindung des Maklers an den Vertragspartner
einhergeht.

Der Senat geht mit der überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur davon
aus, dass Verwandtschaftsverhältnisse grundsätzlich unerheblich sind, so dass auch
Geschäfte mit Geschwistern, Eltern oder Kindern die Provision im Grundsatz zum
Entstehen bringen (vgl. auch beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.08.2019, §
652 BGB, Rdnr. 343; Palandt-Sprau, 78. Auflage 2019, § 652, Rdnr. 31; OLG Düsseldorf,
Urt. v. 25.09.2015, Az.: I-7 U 48/14; offen gelassen: OLG Hamm Urt. v. 20.01.2000 Az.: 22
U 75/9; a.A. Münchner Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 652, Rdnr. 127). Es
kommt insoweit nicht auf eine potentielle Form der Befangenheit des Maklers an, sondern
die Verflechtung sanktioniert nur eine bestehende wirtschaftliche Abhängigkeit des
Maklers zum Vertragspartner (vgl. auch beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand:
01.08.2019, § 652 BGB, Rdnr. 343). Eine solche besteht – außer bei der Ehe – bei
sonstigen Verwandtschaftsverhältnissen nicht ohne weiteres.

Eine Ausnahme ist lediglich dort zu machen, wenn der Makler zugleich mit der Person, der
er persönlich nahe steht, eine wirtschaftliche Beziehung unterhält, die zumindest nach den
Grundlagen zur unechten Verflechtung provisionsschädlich ist (beckonline.
GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.08.2019, § 652 BGB, Rdnr. 343).

Im vorliegenden Fall kommen jedoch keine weiteren Umstände hinzu, die einen
Verflechtungstatbestand begründen.

aa) Eine enge verwandtschaftliche und wirtschaftliche Beziehung ergibt sich nicht mit Blick
auf den im Grundbuch des streitgegenständlichen Grundstücks zu Gunsten des Klägers
eingetragenen Nacherbenvermerks. Eingetragen wurde der Nacherbenvermerk am 10.
September 1997. Ausweislich der Abteilung II des Grundbuchs des streitgegenständlichen
Grundstücks vom 22.08.2016 (vgl. Bl. 100 d.A.) war Nacherbschaft angeordnet. Die
Nacherbschaft sollte mit dem Tode der Vorerbin eintreten. Nacherben waren neben dem
Kläger noch drei weitere Personen Im vorliegenden Fall bestand aber die Besonderheit,
dass eine befreite Vorerbschaft nach § 2136 BGB angeordnet worden ist. In diesem Fall
bedarf es zur Grundstücksveräußerung durch den Vorerben keiner Zustimmung des
Nacherben. Erfolgt eine umfassende Befreiung von den Beschränkungen und
Verpflichtungen nach § 2136 BGB, so hat dies zur Folge, dass der Vorerbe auch nicht zur
ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet ist. Dann kann er auch Grundstücke, die zum
Nachlass gehören, veräußern und den Erlös unter Schonung seines Eigenvermögens für
sich verbrauchen, ohne dass für ihn nachteilige Rechtsfolgen eintreten (beckonline.
GROSSKOMMENTAR-Deppenkemper, Stand: 01.09.2019, § 2136, Rdnr. 46).
Damit ist die Übertragung des Eigentums auf den Beklagten infolge des notariellen
Kaufvertrags zunächst für den Kläger insoweit nachteilhaft, als dass der
Nacherbenvermerk im Grundbuch gelöscht wird. Der Nacherbfall ist noch nicht eingetreten
und die Vorerbin kann vom Grundsatz her den Erlös unter Schonung ihres
Eigenvermögens für sich verbrauchen. Eine besondere Verknüpfung von persönlichen und
wirtschaftlichen Beziehungen, die denen bei Eheleuten gleichkommt, liegt nicht vor.

bb) Eine verfestigte Interessenkollision im Sinne einer unechten Verflechtung liegt auch
nicht mit Blick darauf vor, dass im Grundbuch des streitgegenständlichen Grundstücks
eine Grundschuld in Höhe von 300.000,- DM nebst Zinsen und einer einmalig fälligen
Nebenleistung für die E AG Filiale in E2 eingetragen und die Grundschuldbestellung auf
eine gesicherte Forderung zugunsten des Klägers zurückzuführen war. Ein wirtschaftliches
Interesse des Klägers an dem Verkauf des Grundstücks im Hinblick auf die
Grundschuldbestellung ist nicht ersichtlich. Letztlich waren der Verkauf und die
Übertragung des Eigentums auf den Beklagten infolge des notariellen Kaufvertrages für
den Kläger insoweit nachteilhaft, als dass das Grundstück als Sicherheit der
Kreditverbindlichkeiten seines Bauvorhabens T-platz ## in F nicht mehr zur Verfügung
stand. Stattdessen wurde eine bei der D AG geführte Lebensversicherung als Sicherheit
vom Kläger gestellt. Auch sind mit dem seitens des Beklagten gezahlten Kaufpreis keine
Kreditverbindlichkeiten des Klägers bedient worden, sondern der Kaufpreis wurde in voller
Höhe an die Eigentümerin C am 21.03.2017 ausgezahlt.

Sofern der Beklagte vorträgt, der Kläger habe sich mit seinem eigenen Hausbau
„hoffnungslos überschuldet“ und sei an einem schnellen Verkauf der
streitgegenständlichen Immobilie unter Wert interessiert gewesen, liegen hierfür keine
Anhaltspunkte vor. Der Beklagte hat seinen Vortrag auch nicht näher substantiiert.
Insbesondere fehlen Ausführen dazu, ob der Kläger mit der Zahlung der Zinsraten der
gesicherten Forderung in Verzug geraten ist. Die Ablösung der Grundschuld durch den
Einsatz der Lebensversicherung spricht gerade gegen die Behauptung des Beklagten.
Der Vortrag des Klägers im Berufungsverfahren ist auch nicht verspätet. Das Landgericht
hat auf den Gesichtspunkt der Grundschuldbestellung bei seiner Entscheidung nicht
abgestellt, sondern aufgrund anderer Erwägungen einen Provisionsanspruch verneint. Im
Übrigen war in erster Instanz noch streitig, ob die Grundschuldbestellung zugunsten der E
überhaupt auf eine gesicherte Forderung zugunsten des Klägers zurückzuführen ist. Dies
hat er selbst erst im zweitinstanzlichen Verhandlungstermin am 04.11.2019 eingeräumt
und erklärt, dass die Grundschuldbestellung in der Abteilung II unter der laufenden
Nummer 11 zugunsten der E AG Filiale in E2 zu Sicherung einer Kreditverbindlichkeit
seines Bauvorhabens eingetragen gewesen sei. Der Beklagte hatte hingegen in erster
Instanz noch behauptet, dass Schulden des Klägers über die im Grundbuch eingetragene
Grundschuld mit der laufenden Nummer 12 zugunsten der E3 AG Filiale F abgesichert
gewesen seien.

c) Eine unechte Verflechtung liegt auch nicht im Hinblick darauf vor, dass der Kläger bei
den Vertragsverhandlungen auch die Interessen seiner Mutter vertreten hat.
Die Möglichkeit einer Maklertätigkeit wird verneint, wenn der Makler gleichzeitig als
Stellvertreter der Gegenseite über den Abschluss des von ihm „vermittelten“
Hauptvertrages entscheidet (BGH Beschluss v. 26.03.1998, Az.: III ZR 206/97). Dieser
Grundsatz gilt nicht nur für den gesetzlichen Vertreter, sondern auch für den
Bevollmächtigten. Im letzten Fall gilt dies aber nur dann, wenn der betreffende
rechtsgeschäftliche Vertreter selbstständig darüber zu entscheiden hat, ob der in Rede
stehende Hauptvertrag abgeschlossen werden soll (BGH a.a.O.; beckonline.
GROSSKOMMENTAR-Meier, Stand: 01.08.2019, § 652, Rdnr. 336). Ist hingegen
der Makler nur zur Stellvertretung beim Abschluss des Vertrags berufen, darf aber weder
über das „Ob“ noch über das „Wie“ des Vertrags selbstständig entscheiden, sondern ist
insoweit an die Weisungen des Vertragspartners gebunden, führt dies nicht zum
Ausschluss der Provision.

Ausweislich des zur Akte gereichten von dem Notar O beurkundeten notariellen
Grundstückskaufvertrages vom 06.09.2016 (vgl. Bl. 40 ff. d.A.) war die Eigentümerin L bei
Abschluss des Vertrages persönlich zugegen. Nach § 311 b Abs. 1 BGB bedarf jeder
Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu
übertragen, der notariellen Beurkundung. Diese Vorschrift soll die Beteiligten vor
unüberlegten, übereilten Grundstücksgeschäften schützen und ihnen reifliche
Überlegungsfreiheit sowie sachkundige und unparteiische Beratung durch den Notar
gewähren (Warn- und Schutzfunktion). Damit ist davon auszugehen, dass die
Eigentümerin C über das „Ob“ und über das „Wie“ des Vertrages zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses selbstständig entschieden hat. Der Kläger hat seine Mutter nicht bei
Beurkundung des Hauptvertrags im Beurkundungstermin vertreten.

d) Der Kläger hat den Anspruch auch nicht durch vertragswidrige Doppeltätigkeit im Sinne
des § 654 BGB verwirkt. Er hat mit seiner Mutter, der Verkäuferin, keinen Maklervertrag
geschlossen. Eine Doppeltätigkeit kann aber auch dann vorliegen, wenn ein Maklervertrag
auf der einen Seite und ein unentgeltlicher Auftrag auf der anderen Seite vorliegt
(Münchner Kommentar-Roth, 7. Auflage 2017, § 654, Rdnr. 7).

Es kann im vorliegenden Fall dahinstehen, ob zwischen dem Kläger und seiner Mutter
eine bloß unverbindliche Gefälligkeit oder ein verbindliches unentgeltliches
Auftragsverhältnis in Bezug auf die Tätigkeit des Klägers zur Veräußerung des
Grundstücks zustande gekommen ist. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass der Kläger
vertragswidrig, also entgegen einer ausdrücklichen Vereinbarung, für den anderen Teil
tätig geworden ist. Fehlt eine derartige Vereinbarung, ist die Doppeltätigkeit grundsätzlich
erlaubt (Palandt/Sprau, BGB, 78. Auflage 2019, § 654, Rdnr. 4).

e) Der Maklerlohn ist aber auch nicht in entsprechender Anwendung des § 654 BGB
verwirkt. Die Vorschrift des § 654 BGB ist über ihren Wortlaut hinaus entsprechend
anzuwenden, wenn der Makler zwar nicht vertragswidrig für den anderen Teil tätig
geworden ist, er aber sonst unter Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen
seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwidergehandelt hat (Beck OK BGB-Kotzian-
Marggraf, § 654 BGB, Rdnr. 18). Für schwerwiegende Vertragsverletzungen sieht § 654
BGB als Sanktion auch ohne Schaden den Verlust der Maklerprovision vor (Beck OK
BGB-Kotzian-Marggraf, § 654 BGB, Rdnr. 21). Grundsätzlich schuldet der Makler die
Mitteilung und Aufklärung über alle für den Abschluss des Hauptvertrages relevanten
Umstände. Art und Umfang bestimmen sich nach dem Einzelfall.

Bei der Verwandtschaft des Maklers mit dem Vertragsgegner handelt es sich um einen
Umstand, der grundsätzlich von Bedeutung für den Kunden ist, wenn er sich zum
Abschluss eines Vertragsverhältnisses eines Maklers bedient, der von ihm zu vergüten ist
(vgl. auch OLG Düsseldorf, Urt. v. 25.09.2015, Az.: I-7 U 48/14). Der Auftraggeber hat ein
berechtigtes Interesse daran, zu erfahren, dass sein Makler der anderen Vertragspartei
zwar nicht in Form einer Verflechtung, aber aufgrund verwandtschaftlicher Verhältnisse
nahe steht (vgl. dazu auch OLG Düsseldorf, Urt. v. 25.09.2015, Az.: I-7 U 48/14). Ob die
Treuepflicht so weit geht, dass der Makler von sich aus ungefragt auf ein enges
verwandtschaftliches Verhältnis zu der anderen Vertragspartei hinzuweisen hat, kann
dahinstehen. Selbst wenn dies angenommen werden sollte, wäre der Kläger seiner Pflicht
in dem Gespräch am 19.08.2016 nachgekommen. Diese Information hat er auch noch vor
Abschluss des notariellen Kaufvertrags erteilt, so dass der Beklagte in der Lage war,
abzuschätzen, ob er den Vertrag mit entsprechendem Inhalt abschließen wollte.

f) Die geltend gemachte Provisionshöhe, 3 % vom Kaufpreis zzgl. 19 % MwSt., entspricht
der Provisionsvereinbarung der Parteien und ist nicht zu beanstanden.

g) Der Anspruch ist auch nicht durch Erlassvertrag gem. § 397 Abs. 1 BGB
untergegangen. Voraussetzung eines grundsätzlich formfrei möglichen Erlassvertrages ist
eine unmissverständliche Einigung der Parteien, dass die Forderung nicht mehr besteht.
Der Beklagte hat jedoch nicht bewiesen, dass ein derartiger Erlassvertrag zustande
gekommen ist. Im Rahmen seiner nach § 445 ZPO erfolgten Vernehmung als Partei hat
der Kläger den Vortrag des Beklagten, er habe bei dem Gespräch am 19.08.2016
eingewilligt, auf die Geltendmachung der Provision verzichten zu wollen, nicht bestätigt.
Vielmehr hat der Kläger ausgesagt, dem Beklagten bereits beim ersten Treffen mitgeteilt
zu haben, dass die Eigentümerin seine Mutter sei und insoweit „mit offenen Karten
gespielt“ zu haben. Der Beklagte sei damit einverstanden gewesen und habe mitgeteilt,
die Mutter des Klägers dann beim Notartermin kennen zu lernen. Er, der Kläger, habe dem
Beklagten mitgeteilt, nicht auf die Courtage zu verzichten.

II.
Ein Anspruch auf Zinsen ergibt sich aus den §§ 286 Abs. 1 S. 1, 288 Abs. 1 BGB mit
Ablauf der mit Schreiben des Klägers vom 20.04.2017 gesetzten Zahlungsfrist, die bis
28.04.2017 lief. Es kann dahinstehen, ob dem Beklagten die vom 08.09.2016 datierende
Rechnung des Klägers zugegangen ist. Der Beklagte hat eingeräumt, mit Schreiben vom
20.04.2017 eine Rechnungskopie erhalten zu haben.

III.
Die Anwaltskosten können als Verzugsschaden nach § 286 Abs. 1 S. 1 BGB geltend
gemacht werden. Mit anwaltlichem Schreiben vom 20.10.2017 hat der Kläger dem
Beklagten die Anwaltskosten in Rechnung gestellt. Eine Frist ergibt sich aus dem
Schreiben allerdings nicht und die Kostennote wurde dem Schreiben nicht beigefügt.
Zinsen können daher erst ab Rechtshängigkeit nach § 291 ZPO, d.h. ab dem 06.01.2018,
geltend gemacht werden.

C.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713.
Veranlassung zur Zulassung der Revision besteht nicht. Die Sache hat keine allgemeine
Bedeutung; auch die Belange der Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung liegen nicht vor.