letzte Aktualisierung: 16.6.2021
OLG Hamm, Urt. v. 7.1.2021 – 18 U 109/18

BGB §§ 652 Abs. 1, 306 Abs. 2, 307
Wirksamkeit einer Verlängerungsklausel im Maklervertrag trotz unwirksamer
Verweisungsklausel

1. Die Unwirksamkeit einer im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen eines „Makler-
Alleinauftrags“ dem Kunden gestellten sog. Verweisungsklausel infiziert nicht in jedem Fall eine in
allgemeinerem Zusammenhang geregelte Verlängerungsklausel.
2. Die Inanspruchnahme von Maklerleistungen auf der Grundlage eines teilweise unwirksamen
Makler-Alleinauftrags kann gleichwohl zur Entstehung von Courtageansprüchen führen.

Gründe:

A.
Der Kläger schloss mit dem Beklagten und B (beide als Auftraggeber) unter dem
26.4.2015 einen von ihm vorgelegten formularmäßigen und handschriftlich an
verschiedenen Stellen ergänzten bzw. geänderten Maklervertrag (Überschrift:
„Qualifizierter Makler-Allein-Auftrag“), der als Auftragsinhalt u.a. den Nachweis von
Kaufinteressenten bzw. die Vermittlung von Kaufvertragsabschlüssen zu einem
Provisionssatz von 4,76 % (brutto) vorsah und als „Auftragsobjekte“ u.a. die
(Hausgrundstücke) Tstraße 00 und D Straße 000 in H bezeichnete. Bei dem Objekt D
Straße war handschriftlich eingefügt
Vermietung + Verkauf (Preis 570.000,-)
In dem Vertrag heißt es sodann unter der Überschrift „Auftragsbedingungen“
auszugsweise wie folgt (unter handschriftlicher Einfügung der Kalenderdaten in dafür
vorgesehene Leerräume):

2. Auftragsdauer:

Der Auftrag läuft vom 01.05.2015 bis 31.12.2015. Wird er nicht unter Einhaltung einer
Monatsfrist schriftlich gekündigt, verlängert er sich stillschweigend jeweils um ein
Vierteljahr.

…
4. Alleinauftragspflichten des Auftraggebers
Der Auftraggeber ist demgegenüber verpflichtet,
a) während der Auftragslaufzeit keine Maklerdienste Dritter in Bezug auf das
Auftragsobjekt in Anspruch zu nehmen,
b) sämtliche Interessenten an den Makler zu verweisen,
c) …
…

8.. Provisionsersatz
Sollte der Auftraggeber während der Auftragslaufzeit das Verkaufsobjekt an einen eigenen
Interessenten oder nach der Beendigung des Makler-Allein-Auftrags an einen während der
Auftragslaufzeit vom Makler nachgewiesenen Interessenten verkaufen, so erhält der
Makler die vertraglich vereinbarte Courtage ersatzweise vom Auftraggeber. Gleiches gilt,
…
Eine Kündigung des Vertrags erfolgte nicht. Am 16.12.2016 fand der Verkauf des Objekts
D Straße, das im Eigentum der Mutter des Beklagten stand, zum Preis von 520.000,00 €
an die C/G Immobilienverwaltungs GbR statt. Im April 2017 kam es zum Verkauf des im
Eigentum der A Immobilien GmbH stehenden Objekts Tstraße zum Preis von 320.000,00 €
an Frau I. Die beiden Rechnungen des Klägers über 24.752,00 € vom 16.12.2016,
adressiert an den Beklagten und Frau A, und 15.232,00 € vom 29.4.2017, adressiert an
die A Immobilien GmbH und den Beklagten, die sich zusammen auf 39.984,00 € (Summe
der Klageforderungen) belaufen, blieben unbezahlt.

Der Kläger hat behauptet, noch bis Januar 2017 seine Maklertätigkeit für den Beklagten
fortgeführt und in diesem Zusammenhang mit ihm in Kontakt gestanden zu haben. Beide
Objekte seien durch seine Vermittlung verkauft worden. Im Objekt D Straße habe er
zunächst auftragsgemäß Wohnungen vermieten können, doch sei es zu zahlreichen
Kündigungen gekommen, weil zugesagte Reparaturen nicht ausgeführt worden seien. Im
Juli 2015 sei von Auftraggeberseite entschieden worden, den Verkauf „mit leeren
Wohnungen“ zu betreiben. Am 12.7.2016 habe einer der Gesellschafter der späteren
Erwerberin das Objekt angefragt. Infolge einer Besichtigung am 20.7.2016 sei es dann zu
dessen Angebot vom 22.8.2016 gekommen. Die von der Käuferin erbetenen
Objektunterlagen habe er, der Kläger, übermittelt, nachdem er sie vom Beklagten erhalten
habe.

Auch bei dem Objekt Tstraße sei er zunächst mit der Vermietung der leerstehenden
Wohnungen beauftragt worden. Schließlich habe er die spätere Käuferin „vermittelt“, der er
auch Unterlagen und ein Exposé zur Verfügung gestellt habe. Dass es sich bei ihr um eine
Bekannte des Beklagten handele, hindere die Entstehung des Courtageanspruchs nicht.

Er hat beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 39.984,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.9.2017 zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.

Er hat Maklerleistungen des Klägers in Abrede gestellt und die Auffassung vertreten, der
Maklervertrag sei unwirksam. Es handele sich um einen sittenwidrigen, zur Knebelung
führenden Vertrag, weil die „uferlose stillschweigende“ Verlängerungsklausel eine
einseitige Belastung des Beklagten darstelle. Der Beklagte hat ferner „hilfsweise“ die
Anfechtung wegen arglistiger Täuschung erklärt. Dazu hat er behauptet, es habe eine
Verflechtung zwischen dem Kläger und einem „ranghohen Funktionär der B1-Gruppe“
hinsichtlich der Vermietung und Vermarktung von sog. Alt-Ladenbeständen im S-Bereich
gegeben. Erst aufgrund eines Versprechens des Klägers, ihm ein „konkretes ehemaliges
B1-Supermarkt-Ladengeschäft mitsamt der Immobilie“, nämlich den Ankauf der Immobilie
H1weg 00 in H, zu vermitteln, habe er, der Beklagte, sich bereit erklärt, den vorliegenden
Makler-Allein-Auftrag zu unterschreiben. Es sei später vereinbart worden, diesen
Maklervertrag zum 31.12.2015 aufzuheben.

Der Beklagte hat ferner seine Passivlegitimation bezüglich einer Provision für das Objekt D
Straße in Abrede gestellt und behauptet, der Maklervertrag sei geschlossen worden,
nachdem er offengelegt habe, bezüglich dieses Objekts für seine Mutter als Eigentümerin
und als deren Vertreter aufgrund der ihm erteilten Generalvollmacht zu handeln. Auch bei
der Immobilie Tstraße habe der Kläger gewusst, dass er, der Beklagte, nicht für sich selbst,
sondern als alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der Fa. A Immobilien GmbH
handele. Die im Maklervertrag vorgegebenen Preise seien als Festpreise und als
Bedingung zu verstehen gewesen; die Entscheidung seiner Mutter, doch für 520.000,00 €
zu verkaufen, sei aufgrund einer Neubewertung der Marktsituation erfolgt, und zwar
nachdem ein zunächst mit einem anderweitigen Käufer abgeschlossener Kaufvertrag vom
21.1.2016 rückabgewickelt worden sei.

Der Kläger hat gemeint, der Maklervertrag sei auch bezüglich seiner jeweiligen
Verlängerung wirksam. Er hat behauptet, es handele sich um Individualvereinbarungen,
und die Auffassung vertreten, dass ohnehin keine Inhaltskontrolle stattfinde, da beide
Vertragsparteien gewerblich tätig seien. Eine arglistige Täuschung habe nicht
stattgefunden; der vom Beklagten geschilderte Sachverhalt sei nicht nachvollziehbar. Der
Beklagte habe sich auch immer als Eigentümer bzw. wirtschaftlicher Nutznießer des
Objekts D Straße präsentiert; dass er nicht Eigentümer sei, habe er, der Kläger, erst
geraume Zeit nach Abschluss des Maklervertrags erfahren.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und dazu u.a. ausgeführt, der Beklagte
schulde auch die Provision für das Objekt D Straße, da er nicht unter Beweis gestellt habe,
für seine Mutter den Maklervertrag eingehen zu wollen. Der Maklervertrag sei auch dann,
wenn die Verlängerungsklausel eine Allgemeine Geschäftsbedingung sei, nicht unwirksam
und auch nicht wirksam angefochten worden. Soweit der Beklagte lediglich bestritten
habe, dass es zu kausalen Nachweistätigkeiten des Klägers gekommen sei, sei dies
unzureichend.

Mit der Berufung verfolgt der Beklagte die Abweisung der Klage weiter.

Er trägt vor, das Objekt D Straße sei zunächst mit notariellem Vertrag vom 21.1.2016 zu
einem Preis von 560.000,00 € an einen Dritten verkauft worden; dieser Vertrag sei
rückabgewickelt worden, da jener Käufer den Preis nicht habe zahlen können. Daraufhin
sei dann der Verkauf am 16.12.2016 zu 520.000,00 € erfolgt, nachdem die Erwerberin
(bzw. ihre Gesellschafter) selbstständig nach über einem Jahr an ihn, den Beklagten,
herangetreten seien, und zwar dergestalt, dass der spätere (Mit-)Erwerber G-### in einem
von ihm bzw. Angehörigen betriebenen Ladengeschäft erschienen sei und gefragt habe,
ob das Objekt „noch zu haben“ sei; die Namen beider Erwerber seien ihm nicht von Seiten
des Klägers mitgeteilt worden.

Der Beklagte meint, das Landgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass er selbst
Partei des Maklervertrags bezüglich dieses Grundstücks geworden sei. B könne
bezeugen, dass er bei Vertragsanbahnung mit dem Kläger deutlich gemacht habe,
aufgrund der Generalvollmacht seiner Mutter – betreffend das Grundstück D Straße – und
als Geschäftsführer „für Immobiliengesellschaften“ – betreffend u.a. das Grundstück
Tstraße – tätig zu sein. Auch die vom Kläger in seinen Rechnungen aufgeführten
Adressaten belegten dessen Kenntnis darüber, dass er, der Beklagte, nicht für sich selbst
gehandelt habe.

Der Beklagte stellt in Abrede, dass ihm oder B der Vertragstext vor dem 26.4.2015 bereits
zugeleitet worden sei; es habe auch kein Aushandeln stattgefunden, sondern es sei nur
die – handschriftlich eingefügte – Ergänzung zu Ziff. 7. betr. die Aufwandsentschädigung
aufgenommen worden.

Der Beklagte bekräftigt auch seine Auffassung, dass die Klausel betreffend die
(automatischen) Verlängerungen der Laufzeit unwirksam sei. Der Vortrag zur
einvernehmlichen Aufhebung des Vertrags sei übergangen worden. Bezüglich des Objekts
D Str. sei ein Fortbestand des Maklervertrags über den 31.12.2015 hinaus nicht
anzunehmen. „Kernelement“ des Maklervertrags sei die Preisvorgabe von 570.000 €
gewesen, die der Kläger jedoch nicht eingehalten habe. Da von diesem Preis auch noch
die „Innenprovision“ abgehe, fehle es an der Grundlage für die Annahme eines
konkludenten Verlängerungswillens.

Kausale Maklerleistungen des Klägers lägen bezüglich beider Grundstücke nicht vor, was
die jeweiligen Erwerber bezeugen könnten.

Der Beklagte bekräftigt seine Auffassung, dass der Kläger bezüglich des Objekts Tstr. zwar
möglicherweise noch in seinem Besitz befindliche Unterlagen herausgegeben haben
könne, dies jedoch zur Begründung einer Provisionsforderung ihm, dem Beklagten,
gegenüber nicht ausreiche.

Der Beklagte beantragt,
abändernd die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.

Er wiederholt, bei Vertragsabschluss am 26.4.2015 den Beklagten und B für die
Eigentümer der Objekte gehalten zu haben. Der Vertrag verstoße auch nicht gegen die §§
305ff. BGB; insbesondere sei eine kurzfristige Beendigung nach dem 31.12.2015 stets
möglich gewesen. Das Vertragswerk sei dem Beklagten und B bereit vor dem 26.4.2015
zugeleitet und dann in einem Restaurant über Stunden hinweg ausgehandelt worden.
Auch für eine Sittenwidrigkeit sei nichts ersichtlich. Die Korrespondenz zwischen den
Parteien nach diesem Datum belege im Übrigen, dass die „Bindung“ habe fortbestehen
sollen.

Den Verkauf des Objekts D Straße habe er, der Kläger, „abgewickelt“; er habe den Kontakt
zu der Verkäuferin hergestellt und mit der Käuferin (bzw. ihren Gesellschaftern) in
ständigem Kontakt gestanden. Er berichtigt seinen erstinstanzlichen Vortrag dahingehend,
dass er diesen Kontakt erstmals im Laufe des Jahres 2016 aufgenommen habe.
Der Kläger behauptet nunmehr auch, der Beklagte habe mehrfach zugesagt, die Provision
für das Objekt D Str. zu zahlen.

Bezüglich des Objekts Tstraße ergebe sich der Courtageanspruch aus Ziff. 8. des Vertrags.
Der Beklagte habe gegen seine (Verweisungs-)Pflicht verstoßen, indem er trotz
Fortbestehen des Vertrags den Verkauf an Frau I vorgenommen habe.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten
Schriftsätze und der zu den Akten gereichten Anlagen Bezug genommen. Der Senat hat
die Parteien angehört und die Zeugen B, C und G-### vernommen. Wegen des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Berichterstatter-Vermerke
verwiesen.

B.
Die zulässige Berufung des Beklagten hat nur bezüglich der für das Objekt Tstraße 00
geltend gemachten Provision Erfolg.

I.
Für das Objekt D Straße steht dem Kläger die verlangte und zugesprochene Provision aus
§ 652 Abs. 1 S. 1 BGB zu.

1.
Dass sich der Beklagte zur Zahlung einer Provision für den Nachweis der Käufer für das
Objekt D Str. im Sinne eines selbstständigen oder nachträglichen Provisionsversprechens
verpflichtet hat, ist dem vom Kläger vorgelegten „Text messenger“ (Anmerkung der
Redaktion)-Verkehr allerdings nicht eindeutig zu entnehmen.

2.
Doch ist zwischen den Parteien am 26.4.2015 ein Maklervertrag zustande gekommen.

a)
Der Beklagte hat nicht nachgewiesen, nicht persönlich, sondern für seine Mutter als der
Grundstückseigentümerin aufgetreten zu sein.

Der Maklervertrag weist den Beklagten selbst als Vertragspartner – neben B – aus. Die
Vernehmung des Zeugen B zur Frage, ob der Beklagte dem Kläger gegenüber als
Vertreter seiner Mutter aufgetreten ist, blieb unergiebig.

Dass der Kläger seine Courtagerechnung nicht allein an den Beklagten, sondern zugleich
an dessen Mutter adressierte, besagt nicht, dass ihm bereits bei Abschluss des
Maklervertrags bekannt war, der Beklagte wolle eine entsprechende Verpflichtung nur im
Namen seiner Mutter eingehen. Es liegt vielmehr auf der Hand, dass der Kläger mit der
„doppelten“ Adressierung die ihm erst im Nachhinein bekannt gewordene Mutter des
Beklagten in ihrer Funktion als Verkäuferin gleichsam vorsorglich – neben dem Beklagten
– in Anspruch nehmen wollte.

b)
Der Maklervertrag ist auch wirksam.

aa)
Eine – gänzliche - Unwirksamkeit des Maklervertrags vom 26.4.2015 wegen § 307 BGB
bzw. § 138 BGB ist nicht anzunehmen.

(1)
Bezüglich der Regelung der Laufzeit in Ziff. 2 S. 1 der „Auftragsbedingungen“ geht der
Senat von einer individualvertraglichen Regelung aus. Die – handschriftlich eingesetzten –
Daten sind offensichtlich auf die konkrete Vertragssituation zugeschnitten. Die rund
achtmonatige Dauer stellt auch keine „Knebelung“ des Beklagten im Sinne des § 138 BGB
dar, weil der Umfang der vom Kläger übernommenen Verpflichtungen in Bezug auf Verkauf
und/oder Vermietung mehrerer jedenfalls zum Teil „schwieriger“ Objekte einen erheblichen
Arbeitseinsatz des Klägers und eine gewisse „Vorlaufzeit“ verlangte, die ein „Stillhalten“
der Maklerkunden bis zum Ende des Jahres 2015 rechtfertigte. Überdies stand dem
Beklagten und B eine Möglichkeit der vorzeitigen Lösung von der Vereinbarung gem. Ziff.
10. zu.

(2)
Weitere formularmäßige Bestimmungen unter den „Auftragsbedingungen“ sind allerdings
unwirksam:

Das betrifft die sog. Verweisungsklausel (Ziff. 4. b)) sowie Ziff. 8. S. 1 des Maklervertrags,
die eine (Schadens-)Ersatzverpflichtung des Maklerkunden bestimmt, weil solche
Regelungen nur individualvertraglich vereinbart werden können (BGH, Urt. vom 27.3.1991,
Az. IV ZR 90/90, NJW 1991, S. 1679; Palandt/Sprau, BGB, 79. Aufl., § 652 Rn. 83). Es
liegt ein Verstoß gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (§ 9 AGBG) vor, weil sich der Maklerkunde
mit der Beauftragung eines Maklers nach der gesetzlichen Konzeption des § 652 Abs. 1
BGB nicht der Möglichkeit begibt, selbst nach Vertragsmöglichkeiten zu suchen und solche
wahrzunehmen, ohne sich dadurch dem Makler gegenüber schadensersatzpflichtig zu
machen, und weil der Makler eine Provision nur verdient, wenn eigene Nachweis- oder
Vermittlungstätigkeit zum beabsichtigten Hauptvertrag führt (OLG Karlsruhe, Az. 15 U
60/05, NJW-RR 2008, S. 725). Die Unwirksamkeit entgegenstehender Allgemeiner
Geschäftsbedingungen greift auch gegenüber Unternehmen ein (§ 310 Abs. 1 S. 1 und 2
BGB), wobei dahinstehen kann, ob der Beklagte dem Kläger als Unternehmer bzw. als
(Immobilien-)Kaufmann (in eigener Person) oder als Verbraucher entgegengetreten ist.
Bei diesen Klauseln handelt es sich für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte
Vertragsbedingungen gem. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB. Der Kläger räumt ein, den Text nicht
selbst entworfen zu haben, sondern auf „Textbausteine“ zurückgegriffen zu haben. Das
impliziert den Zweck mehrfacher Verwendung. Nicht erforderlich ist, dass der Kläger selbst
auch eine mehrfache Verwendung plante (BGH NJW 2010, S. 1131; Beschl. vom
23.8.2016, Az. VIII ZR 23/16, NJW-RR 2017, S. 137). Die Klauseln sind auch vom Kläger
mit Geltungswillen in die Verhandlungen eingebracht und damit gestellt worden.
Entgegen der Darstellung des Klägers konnte der Senat nicht die Überzeugung davon
gewinnen, dass diese Klauseln sodann ausgehandelt (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB) worden
sind. Soweit sich der Kläger darauf beruft, den gesamten Vertragstext seinen (späteren)
Vertragspartnern geraume Zeit vor der Zusammenkunft zugeleitet zu haben, kann dies,
auch wenn es sich so zugetragen hätte, ein Aushandeln nicht ersetzen. Ferner ließ sich
der Aussage des Zeugen B ein Aushandeln nicht entnehmen.

(3)
Diese Unwirksamkeit der genannten Klauseln ergreift gem. § 306 Abs. 2 BGB jedoch nicht
den Maklervertrag insgesamt.

Nicht unwirksam ist insbesondere die Verlängerungsklausel in Ziff. 2. S. 2 als solche. Ihre
Unwirksamkeit ließe sich nur daraus herleiten, dass sie auch die (automatische)
Verlängerung eines in bestimmten Teilen (nämlich in Bezug auf die Verweisungs- und
Schadensersatzklauseln) unwirksamen Maklervertrags anordnet. Hingegen wäre die
Verlängerungsklausel in einem sog. einfachen Makleralleinauftrag unbedenklich (BGH, Urt.
vom 28.5.2020, Az. I ZR 40/19, Tz. 40ff.).

Da sich die Unwirksamkeit des Maklervertrags auf die Regelungen in Ziff. 4. und 8.
beschränkt, die bereits als solche – und nicht erst wegen oder im Zusammenhang mit der
Verlängerungsregelung in Ziff. 2 S. 2 – unwirksam sind, „infiziert“ diese Unwirksamkeit
nicht zugleich auch die Regelung in Ziff. 2. S. 2.

bb)
Dem Maklervertrag ist auch nicht zu entnehmen, dass er von der Erzielung eines
Kaufpreises in Höhe von 570.000,00 € für das Objekt D Straße - im Sinne einer Bedingung
- abhängig sein sollte.

cc)
Der Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, den Maklervertrag wirksam angefochten
zu haben (§§ 123, 142 BGB). Denn sein Vortrag zu einer arglistigen Täuschung seitens
des Klägers ist jedenfalls bezüglich der subjektiven tatbestandlichen Voraussetzungen
unzureichend.

3.
Dieser Maklervertrag hat nach Auffassung des Senats über den 31.12.2015 hinaus
jedenfalls bis zum Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags am 16.12.2016
fortbestanden, und zwar in der Gestalt eines sog. einfachen Alleinauftrags (Ziff. 4. lit. a))
und aufgrund der – für sich betrachtet – wirksamen Verlängerungsklausel (Ziff. 2. S. 2;
s.o.).

Soweit der Beklagte behauptet hat, dass die Parteien den Maklervertrag zum Ablauf des
Jahres 2015 einvernehmlich beendet hätten, vermochte er dies nicht nachzuweisen. Die
Aussage des Zeugen B, der seinerseits erst im Jahr 2016 eine Kündigung des
Maklervertrags aussprach, war zumindest unergiebig.

4.
Letztlich kann jedoch dahinstehen, ob sich der Maklervertrag gem. der
Verlängerungsklausel in Ziff. 2. S. 2 gleichsam als „einfacher Maklervertrag“ über den
31.12.2015 hinaus verlängert hat oder ob er zum 31.12.2015 einvernehmlich aufgehoben
worden ist. Das ergibt sich aus zwei Aspekten:

a)
Zum einen wäre es dem Beklagten verwehrt, sich mit Erfolg auf einen Ablauf des
Maklervertrags per 31.12.2015 oder auf eine entsprechende Aufhebungsvereinbarung zu
berufen, weil er damit widersprüchlich (§ 242 BGB) handelte.
Denn er hat auch noch im Jahr 2016 umfangreiche Maklertätigkeiten des Klägers u.a.
betreffend das Objekt D Straße nicht nur entgegengenommen, sondern weiterhin
veranlasst bzw. verlangt. Dies ergibt sich aus der vom Kläger vorgelegten „Text
messenger“ (Anmerkung der Redaktion)-Kommunikation (z.B. mit der Mitteilung vom
18.1.2016, 15.57 Uhr an den Kläger, die sinngemäß dahin lautet, er möge sich (bezüglich
des Objekts D Straße) lieber nur um den Verkauf (als um die Vermietung von Wohnungen)
bemühen; ferner etwa Absprache von Besichtigungsterminen am 16.9.2016). Die
Berücksichtigung dieser vom Kläger als chronologisch geordneter Ausdruck vorgelegten
Kommunikation stehen etwaige (Beweis-)Verwertungsverbote nicht entgegen, denn jeder
„Text messenger“ (Anmerkung der Redaktion)-Teilnehmer weiß, dass die von ihm
verfassten (schriftlichen) Mitteilungen gespeichert und stets abgerufen werden können.
Den vorgelegten Inhalten der jeweiligen Mitteilungen ist der Beklagte im Übrigen nur
unzulänglich, nämlich mit der pauschalen Behauptung, sie sei unvollständig,
entgegengetreten.

Dabei musste dem Beklagten bewusst gewesen sein, dass der Kläger davon ausging,
diese Tätigkeit auf der Grundlage des schriftlichen Maklervertrags und nicht etwa
unentgeltlich zu erbringen. In dieser Situation hätte es dem Beklagten oblegen, den Kläger
darauf hinzuweisen, dass der schriftliche Maklervertrag keine Geltung mehr habe.

b)
Zum anderen ist es gerechtfertigt, die Grundsätze, nach denen ein stillschweigender
Maklervertragsabschluss bejaht wird (BGH, Urt. vom 3.5.2012, Az. III ZR 62/11),
zumindest entsprechend anzuwenden: Der Kläger hatte – wenn auch im Rahmen eines
teilweise unwirksamen und möglicherweise mit Ablauf des 31.12.2015 beendeten –
Maklervertrags unmissverständlich auf sein Courtageverlangen (in Höhe von 4,76 %
(brutto)) hingewiesen. Dieses Courtageverlangen sollte aus Sicht des Klägers – und für
den Beklagten erkennbar - auch für die Inanspruchnahme von Maklerdiensten in Bezug
auf die Vermietung bzw. den Verkauf der genannten Objekte im Jahr 2016 fortgelten.
Sofern der Kläger vor diesem Hintergrund die Maklertätigkeit fortsetzt, den Beklagten
darüber in Kenntnis setzt und dieser dann signalisiert, diese Maklertätigkeit zu akzeptieren,
ist jedenfalls von einem konkludenten (Neu-)Abschluss eines Maklervertrags auszugehen,
und zwar auf der Grundlage des bisherigen Maklervertrags, jedoch gem. § 306 Abs. 2
BGB ohne die unzulässigen Klauseln.

5.
Der Kläger hat dem Beklagten auch die spätere Erwerberin bzw. ihre Gesellschafter
nachgewiesen.

Der Kläger hat im Einzelnen vorgetragen, welche Bemühungen er im Jahr 2016 bezüglich
eines Verkaufs der Immobilie D Straße entfaltet hat. Daraus ergibt sich auch, dass er die
spätere Erwerberin (bzw. deren beide Gesellschafter) dem Beklagten bzw. der
Eigentümerin namhaft gemacht hat.

Dieser Vortrag ist durch die Aussagen der Zeugen C und G-### erwiesen. Diese Zeugen
bekundeten, (erst) in 2016 über den Kläger auf die Immobilie aufmerksam geworden zu
sein. G-### bestätigte ferner, mit dem Schreiben vom 22.8.2016 (Anl. zum Schriftsatz des
Klägers vom 23.2.2018) ein Kaufvertragsangebot an den Kläger gerichtet zu haben.
Zweifel an der Glaubhaftigkeit ihrer Aussagen ergaben sich nicht. Beide Zeugen traten
ruhig und gelassen auf; es fanden sich keinerlei Ungereimtheiten oder Widersprüche in
ihren Aussagen, die Zweifel an der Richtigkeit ihrer Bekundungen weckten.
Es steht ferner fest, dass der Kläger den Beklagten über die spätere Erwerberin bzw. ihre
beiden Gesellschafter informierte und dass es daraufhin zur Beurkundung des
Kaufvertrags kam. Dies ergibt sich z.B. aus „dem Text messenger“ (Anmerkung der
Redaktion) des Klägers an den Beklagten vom 30.11.2016, 17.53 Uhr, in der er dem
Beklagten die Übersendung des Kaufvertragsentwurfs des Notars C1 avisiert. Es ist zu
unterstellen, dass dieser Entwurf bereits die vollständigen Angaben der Käuferin bzw. ihrer
Gesellschafter enthielt; ansonsten wäre die Namhaftmachung der Erwerberseite jedenfalls
im Notartermin am 16.12.2016 selbst erfolgt.

6.
Der Hauptvertrag über das Objekt D Straße ist mit der notariellen Beurkundung am
16.12.2016 formgerecht zustande gekommen.

7.
Kausalität und Wesentlichkeit der Maklerleistung stehen zur Überzeugung des Senats fest.
Der Kläger hat durch die Zeugen C und G-### bewiesen, dass sie durch ihn (bzw. seine
Internetannonce) auf das Objekt aufmerksam geworden sind und dass sich über ihn der
Kontakt zum Beklagten bzw. der von ihm vertretenen Verkäuferin ergeben hat. Es steht
ferner zur Überzeugung des Senats fest, dass dieser Nachweis erst im Jahr 2016 und
nicht bereits 2015 erfolgt ist.

Der Vortrag des Beklagten, wonach sich die Eigentümerin unter neuer Beurteilung der
Marktsituation erst in 2016 zum Verkauf zu einem Preis von lediglich 520.000,00 €
entschieden habe, nachdem ein erster Verkauf Ende 2015 rückabgewickelt worden sei,
stünde der Kausalität einer Nachweisleistung allenfalls dann entgegen, wenn diese

Nachweisleistung bereits vor dem Ende 2015 vorgenommenen Verkauf an Dritte erfolgt
wäre und wenn nach der Rückabwicklung dieses Verkaufs alsdann die neuerliche
Kontaktaufnahme von C oder G-### ausgegangen wäre (BGH, Urt. vom 16.5.1990, IV ZR
337/88, MDR 1990, S. 906f., Tz. 23; Urt. vom 23.11.2006, Az. III ZR 52/06, NJW-RR 2007,
Tz. 15). Das ist nach der Beweisaufnahme jedoch auszuschließen.

8.
Der Kaufvertrag über das Objekt D Straße ist sowohl persönlich als auch wirtschaftlich mit
dem Inhalt des Maklervertrags kongruent.

a)
Dass das Objekt nicht dem Beklagten, sondern seiner Mutter gehörte, ist für die
Entstehung der Courtage ohnehin nicht von Bedeutung, weil der Beklagte – auch nach
seinem eigenen Vortrag - die Maklerleistungen für Vermietung oder Verkauf eines nicht in
seinem Eigentum stehenden Objekts in Anspruch genommen hat. Ob und inwieweit
Eigentum des Beklagten und/oder des weiteren Auftraggebers an den bezeichneten
Objekten bestand, war im Übrigen für sämtliche Parteien des Maklervertrags ohne Belang.

b)
Auch die wirtschaftliche Kongruenz des Hauptvertrags ist gegeben.
Dass die Provision nur im Fall der Erzielung eines Kaufpreises von 570.000,00 € verdient
sein sollte, ist dem schriftlichen Maklervertrag nicht zu entnehmen. Die Bezifferung von
Verkaufserlösen stellt grundsätzlich nur eine Größenordnung dar, die im Regelfall nicht
„punktgenau“ realisiert werden kann (Hamm/Schwerdtner, a.a.O., Rn. 460; BGH, Urt. vom
25.2.1999, Az. III ZR 191/98, NJW 1999, S. 1255, iuris Tz. 13). Will ein Maklerkunde nur
im Fall der Erzielung eines bestimmten Betrags Courtage zahlen, muss er dies
ausdrücklich zum Gegenstand des Maklervertrags machen (Hamm/Schwerdtner, a.a.O.,
Rn. 461; OLG Hamm, Az. 18 U 199/88). Daran fehlt es. Auch für den Zeitraum ab dem
1.1.2016 kann sich der Beklagte mangels einer besonderen Absprache deshalb nicht
darauf berufen, der Betrag von 570.000,00 € sei nicht erzielt worden.

Allerdings kann auch ohne eine bestimmte Preisabsprache die wirtschaftliche
Gleichwertigkeit fehlen. Dies setzt jedoch in der Regel Abweichungen von mehr als 15 %
voraus. Dazu ist es im vorliegenden Fall nicht gekommen, weil die Differenz zwischen dem
„Wunschpreis“ von 570.000,00 € zu den erzielten 520.000,00 € bei unter 10 % liegt und
nichts dafür ersichtlich ist, dass sich der abgeschlossene Vertrag als ein „wirtschaftlich
anderer darstellt, als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende“ (BGH, Urt. vom
6.2.2014, Az. III ZR 131/13, iuris Tz. 21, NJW-RR 2014, S. 1272).

Abgesehen davon ergibt die Kommunikation zwischen den Parteien aus der Zeit ab
August 2016, dass der Beklagte ohnehin mit der Vermarktung zu einem niedrigeren Preis
einverstanden war.

9.
Infolge des Abschlusses eines notariellen Kaufvertrags über das Objekt D Straße zum
Preis von 520.000,00 € ist ein Provisionsanspruch des Klägers in Höhe von 4,76 % (brutto)
entstanden, dies sind 24.752,00 €.

Der Kläger kann die Verzinsung dieses Betrags in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
jeweiligen Basiszinssatz aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB seit dem 1.9.2017 verlangen, wie
sich bereits aus dem – unbestrittenen – Zugang der Rechnung des Klägers vom
16.12.2016 in Verbindung mit § 286 Abs. 3 S. 1 BGB ergibt, wenn der Beklagte, wie die
Umstände nahelegen, dem Kläger als (Immobilien-)Kaufmann entgegengetreten ist.
Jedenfalls ist der Beklagte aufgrund unstreitig erfolgter Mahnungen vor dem 1.7.2017 in
Verzug geraten.

II.
In Bezug auf das Objekt Tstraße steht dem Kläger kein Provisionsanspruch zu.

1.
Es bedarf keiner Entscheidung der Frage, ob der Beklagte, wie er meint, schon deshalb
kein Honorar schuldet, weil er dem Kläger gegenüber– zumindest in Bezug auf dieses
Objekt - als Geschäftsführer der A Immobilien GmbH als der Grundstückseigentümerin
gehandelt habe.

2.
Denn der Kläger vermochte eine Maklerleistung nicht darzulegen.
Dass der Kläger dem Beklagten bzw. der Eigentümerin die Erwerberin nachgewiesen hat,
ist nicht konkret dargelegt und unter Beweis gestellt worden. Für eine Vermittlungsleistung
im eigentlichen Sinne fehlt es an jeglichen Anhaltspunkten. Die Zurverfügungstellung von
nicht näher bezeichneten Unterlagen und des Exposés an die Käuferin, die bereits ohne
den Kläger in Kontakt zur Verkäuferin getreten war, genügt nicht als wesentliche
Maklerleistung.

3.
Soweit der Kläger in der Berufung nunmehr einen Schadensersatzanspruch gem. Ziff. 8.
des Maklervertrags verfolgt, hat auch dieses Begehren keinen Erfolg.

a)
Es liegt ein Übergang von einem Erfüllungs- zu einem Schadensersatzanspruch vor, der
eine Klageänderung in zweiter Instanz darstellt, die jedoch gem. § 533 ZPO zulässig ist,
weil sie sachdienlich ist und auf bisheriger Tatsachengrundlage entschieden werden kann.

b)
Es fehlt jedoch an der Wirksamkeit der Verweisungsklausel (Ziff. 4. b)) sowie der Klausel
Ziff. 8. S. 1 des Maklervertrags.

Solche Klauseln können – wie bereits erwähnt - nur individualvertraglich vereinbart
werden, woran es hier fehlt. Der von den Parteien schriftlich vereinbarte „Qualifizierte
Makler-Allein-Auftrag“ verwehrt zwar dem Maklerkunden die Vornahme eigener
Vermittlungstätigkeit nicht direkt, doch enthält er eine sog. Verweisungsklausel (Ziff. 4 lit.
b)). Auch derartige Klauseln verstoßen, soweit nicht individuell vereinbart, gegen § 307
Abs. 2 Nr. 1 BGB (Münchener Kommentar BGB/Roth, 8. Aufl., § 652 Rn. 254;
Staudinger/Herrler/Arnold, BGB, § 653 Rn. 231; BGH NJW 1984, S. 360).

C.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 ZPO; die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Es besteht keine Veranlassung zur Zulassung der Revision. Die Sache hat keine 126
grundsätzliche Bedeutung; auch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung oder
die Fortbildung des Rechts verlangen eine Befassung des Bundesgerichtshofs nicht.