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Deutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 661
letzte Aktualisierung: 09. März 1998
Bayerisches Oberstes Landesgericht
BESCHLUSS
2Z BR 10/97
16. Dezember 1997
G r ü n d e :
I.
Durch Urkunde vom 12.10.1994 begründete der damalige Eigentümer des Grundstücks Flst. 49/8 an diesem
Wohnungs- und Teileigentum. Das Teileigentum Nr. 19 ist in der Urkunde beschrieben als Miteigentumsanteil von
55/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an dem Raum im Dachgeschoß. § 10 der Gemeinschaftsordnung lautet
auszugsweise:
Die Sondereigentumseinheit Nr. 19 im Dachgeschoß wird eventuell durch den Eigentümer oder dessen
Rechtsnachfolger zu Wohnraum ausgebaut.
Klargestellt wird, daß sich die Sondereigentumseinheit Nr. 19 im Dachgeschoß in den Spitzbogen erstreckt. Der
Ausbau ist entsprechend den zu genehmigenden Bauplänen auszuführen.
Der Ausbauende ist berechtigt, bei den Ausbauarbeiten Dacherker, Dachflächenfenster und Dachterrassen zu errichten.
Die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher wurden am 3.7.1995 angelegt. In der Folgezeit wurden
Sondereigentumsrechte veräußert. Die Kaufverträge enthalten jeweils folgende Bestimmung:
XII.
1. Der Veräußerer oder dessen Rechtsnachfolger ist berechtigt und wird hiermit vom Erwerber ermächtigt
a) innerhalb der anderen Sondereigentumseinheiten bauliche Änderungen vorzunehmen,
b) andere Sondereigentumseinheiten zusammenzulegen und zu unterteilen und die entsprechenden baulichen
Veränderungen ... vorzunehmen,
2. Dem Erwerber ist bekannt, daß die Sondereigentumseinheit Nr. 19 im Dachgeschoß noch zu Wohnraum oder anders
nutzbarer Fläche aus- und umgebaut wird und zwar durch den Veräußerer oder dessen Rechtsnachfolger im Eigentum,
wobei der Ausbau als selbständige Einheit oder in Verbindung mit den darunter liegenden Sondereigentumseinheiten
erfolgen kann.

3. Die Baumaßnahmen zu 1 und 2 sind entsprechend den genehmigten Bauplänen und den Regeln der Baukunst
auszuführen, das äußere Erscheinungsbild des Anwesens kann dabei verändert werden.
...
Der Ausbauende ist auch berechtigt, bei den Ausbauarbeiten Dacherker, Dachflächenfenster und Dachterrassen zu
errichten
Der Erwerber duldet die Durchführung aller vorerwähnten Arbeiten und stimmt diesen bereits hiermit zu.
Der Verwalter wird bevollmächtigt, die Um- und Ausbaupläne zu genehmigen.
...
Im Rahmen des Ausbaus ist der Ausbauende berechtigt, an den bestehenden Ver- und Entsorgungsleitungen der
darunter liegenden Wohnungen anzuschließen oder die erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen durch das
Gemeinschaftseigentum zu führen.
...
4. Der Erwerber erteilt hiermit dem Veräußerer unwiderruflich unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181
BGB, also mit dem Recht auch eigenen Namens oder für andere Beteiligte aufzutreten,
Vollmacht
a) einzelne Sondereigentumseinheiten zusammenzulegen und zu vereinigen oder zu unterteilen.
b) die Urkunde über die Begründung von Sondereigentum abzuändern, soweit durch die Abänderung die Lage und
Gestalt der vertragsgegenständlichen Sondereigentumseinheit nicht berührt wird, auch soweit Gemeinschaftseigentum
mitbetroffen wird, und alle hierzu erforderlichen Erklärungen abzugeben, auch gegebenenfalls die Auflassung zu
erklären,
c)...
Einige Erwerber wurden zwischenzeitlich als Eigentümer in die Wohnungsgrundbücher eingetragen. Für andere
wurden Auflassungsvormerkungen eingetragen. Die Beteiligten erwarben das Teileigentum Nr. 19 und sind seit
26.6.1996 als dessen Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Zu notarieller Urkunde vom 10.11.1995 erklärten die
Beteiligten, sie würden das Sondereigentum im Dachgeschoß zu zwei selbständigen Wohnungen ausbauen; auf die
beigefügte Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Aufteilungsplänen werde verwiesen. Anschließend teilten sie das
Teileigentum Nr. 19 auf in einen 24, 75/1000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der
Wohnung im Dachgeschoß links samt Loggia, im Aufteilungsplan mit Nr. 19 bezeichnet, und einen 30, 25/1000
Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Dachgeschoß rechts samt Loggia, im
Aufteilungsplan mit Nr. 20 bezeichnet. Sie bewilligten und beantragten die Eintragung dieser Änderung der
Begründung von Sondereigentum und Unterteilung der bisherigen Sondereigentumseinheit Nr. 19 in das Grundbuch.
Das Grundbuchamt hat durch Zwischenverfügung vom 16.7.1996 den Eintragungsantrag beanstandet und die Vorlage
der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, sämtlicher Berechtigter der Abteilung II und sämtlicher Gläubiger
der Abteilung III verlangt, soweit es sich nicht um Globalrechte handle. Ein Vergleich des bisher maßgeblichen
Aufteilungsplans mit dem neuen zeige, daß u.a. bei den Loggien bisheriges Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum
umgewandelt werde. Im Bereich des Eingangs werde ein gemeinschaftlicher Treppenvorplatz geschaffen und damit
bisheriges Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum umgewandelt. Außerdem sei die Außenfront des Hauses im
Bereich des Treppenhauses verändert worden.
Die Beteiligten haben eine notariell beglaubigte Erklärung des Veräußerers vom 23.8.1996 vorgelegt, worin er im
eigenen Namen und aufgrund der in den Angebots- bzw. Kaufvertragsurkunden erteilten Vollmachten für die
Eigentümer bzw. Erwerber der Sondereigentumseinheiten den Inhalt der Urkunde vom 10.11.1995 in allen Teilen und
ohne Vorbehalt genehmigt, insbesondere der Unterteilung der Sondereigentumseinheit Nr. 19 und im Rahmen der
Baumaßnahmen der Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum und von Gemeinschaftseigentum in
Sondereigentum zustimmt. Gleichzeitig haben die Beteiligten Erinnerungen gegen die Zwischenverfügung eingelegt.
Der Rechtspfleger des Grundbuchamts hat mit Verfügung vom 2.9.1996 den Erinnerungen teilweise abgeholfen. Nicht
abgeholfen hat er, soweit durch die Änderung der Außenfassade des Treppenhauses und die Schaffung eines aus
bisherigem Sondereigentum der Einheit Nr. 19 gebildeten Treppenvorplatzes Gemeinschaftseigentum verändert werde.
Der Grundbuchrichter hat der Erinnerung nicht abgeholfen und sie dem Landgericht vorgelegt, das die Beschwerde am
2.10.1996 zurückgewiesen hat. Durch Beschluß vom 11.11.1996 hat das Grundbuchamt den Antrag auf Vollzug der
Urkunde zurückgewiesen. Am 18.11.1996 haben die Beteiligten weitere Beschwerde gegen den Beschluß des
Landgerichts eingelegt.
1. a) Die weitere Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts ist unbeschadet des Umstands
zulässig, daß das Grundbuchamt nach Erlaß der landgerichtlichen Entscheidung den Eintragungsantrag zurückgewiesen
hat; denn der Eintragungsantrag ist aus den Gründen der vom Landgericht bestätigten Zwischenverfügung
zurückgewiesen worden. Die Zwischenverfügung ist deshalb vom Grundbuchamt wegen fehlender Rechtsgrundlage
aufzuheben, wenn die weitere Beschwerde Erfolg hat (vgl. BayObLGZ 1986, 54/55 m.w.N.; Demharter GBO 22. Aufl.
§ 78 Rn. 6).
b) Das Rechtsmittel ist im wesentlichen begründet. Es führt zur Abänderung der Entscheidung des Landgerichts und
der Zwischenverfügung des Grundbuchamts dahin, daß zur Eintragung der Umwandlung von Sondereigentum in
Gemeinschaftseigentum nur die Zustimmung der an dem Teileigentum Nr. 19 dinglich Berechtigten erforderlich ist.
Über den Eintragungsantrag selbst hat nicht das Rechtsbeschwerdegericht, sondern das Grundbuchamt zu entscheiden,
denn Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist nur das durch die Zwischenverfügung beanstandete
Eintragungshindernis (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 465; Demharter § 77 Rn. 15).
2. Das Landgericht hat ausgeführt: Zu Recht habe das Amtsgericht das Fehlen der Zustimmung der anderen
Wohnungseigentümer als Eintragungshindernis bezeichnet. Diese müßten gemäß § 19 GBO zustimmen, weil durch die
Schaffung eines Treppenvorplatzes vor den neu zu errichtenden Wohnungen und durch die Änderung der
Außenfassade bei der Anhebung des Treppenhauskopfes Gemeinschaftseigentum betroffen werde. Die Bewilligungen
könnten zwar auch von einem Vertreter abgegeben werden. Die Beteiligten könnten sich jedoch auf keine
ausreichenden Vollmachten stützen.
§ 10 der Gemeinschaftsordnung enthalte keine solche. Nach dieser Bestimmung seien die Beteiligten berechtigt, das
Sondereigentum Nr. 19 im Dachgeschoß auszubauen und dabei Dacherker, Dachflächenfenster und Dachterrassen zu
errichten. Daneben sei nur noch die Berechtigung zur Beeinträchtigung von Gemeinschaftseigentum bei
Veränderungen der Ver- und Entsorgungsleitungen genannt. Die ausdrückliche Erwähnung dieser beiden Ausnahmen
spreche dafür, daß Gemeinschaftseigentum im übrigen nicht beeinträchtigt oder verändert werden könne.
Auch die Regelung in Nr. XII 1 bis 3 der jeweiligen Kaufverträge enthalte keine ausreichende Vollmacht. Zwar sei
davon die Rede, daß das äußere Erscheinungsbild des Anwesens im Rahmen der Baumaßnahmen zu 1 und 2 verändert
werden könne. Die Veränderung werde jedoch nicht durch den Aus- und Umbau des Sondereigentums Nr. 19
herbeigeführt, sondern durch den damit verbundenen Ausbau des im Gemeinschaftseigentum stehenden
Treppenhauses. Auch die Berechtigung zur Errichtung von Dacherkern, Dachflächenfenstern und Dachterrassen sei an
die Umbauarbeiten unter Nr. 1 und 2 gekoppelt.
Schließlich stelle auch Abschnitt XII Nr. 4 der Kaufverträge keine ausreichende Vollmacht dar. Der Erwerber werde
zwar bevollmächtigt, die Urkunde über die Begründung von Sondereigentum abzuändern, auch soweit
Gemeinschaftseigentum mitbetroffen wird. Dies sei jedoch im Zusammenhang mit den übrigen Regelungen des
Abschnitts XII auszulegen. Danach reiche die Bevollmächtigung lediglich soweit, als durch die Errichtung von
Dacherkern etc. das Gemeinschaftseigentum betroffen werde. Eine isolierte und damit grenzenlose Vollmacht zur
Änderung des Gemeinschaftseigentums sei ersichtlich nicht gewollt gewesen.
Das Amtsgericht habe auch zu Recht das Fehlen der Zustimmungen der dinglich Berechtigten als Eintragungshindernis
bezeichnet. Mit der Vergrößerung des Gemeinschaftseigentums sei nicht lediglich ein rechtlicher Vorteil verbunden;
der Übergang begründe Zahlungspflichten für Instandsetzung und Instandhaltung. Die von den Beteiligten angeführte
Wertsteigerung komme ausschließlich den Benutzern der neu gebildeten Sondereigentumsrechte Nr. 19 und 20 zugute.
3. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Umfang stand.
a) In der notariellen Urkunde vom 10.11.1995 wird das Teileigentum Nr. 19 in zwei Wohnungseigentumsrechte
aufgespalten. Aus dem mit der Urkunde vorgelegten Aufteilungsplan ergibt sich, daß die neu zu schaffenden
Wohnungen durch einen gemeinschaftlichen Vorplatz mit dem Treppenhaus verbunden sind. Die Vorplatzfläche wird
aus dem Sondereigentumsbereich herausgenommen und mit der Einbeziehung in das Treppenhaus zwingend zu
Gemeinschaftseigentum, weil der Vorplatz den einzigen Zugang zu den beiden Wohnungen bildet (vgl. § 5 Abs. 2
1987, 141/148 f.).
(1) Zu dieser Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum, die allein noch Gegenstand des
Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahrens ist, bedarf es sachenrechtlich gemäß § 4 Abs. 1 und 2 WEG der
Einigung aller Wohnungseigentümer in der Form der Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) und der Zustimmung der an dem
Teileigentum Nr. 19 dinglich Berechtigten (§§ 876, 877 BGB; vgl. BGHZ 91, 343/346; BayObLGZ 1989, 28/31).
Gemeinschaftliches Eigentum kann niemanden aufgedrängt werden (vgl. BayObLGZ 1987, 390~394 und 1997,
233/238). Das Mitwirkungs- und Zustimmungserfordernis der
übrigen Wohnungseigentümer und der dinglich Berechtigten konnte nicht durch § 10 der Gemeinschaftsordnung
abbedungen werden. Rechtsgeschäfte, die Änderungen am gemeinschaftlichen und am Sondereigentum betreffen,
können nämlich nicht im Weg der Vereinbarung oder der einseitigen Erklärung mit Vereinbarungscharakter zum Inhalt
des Sondereigentums im Sinn von § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG gemacht werden (vgl. BayObLGZ
1997, 233/238 f.).
Grundbuchrechtlich ist für die Eintragung der Umwandlung gemäß § 19 GBO die Bewilligung der übrigen
Wohnungseigentümer und der dinglich Berechtigten am Teileigentum Nr. 19 erforderlich.
(2) Die in der Urkunde vom 10.11.1995 von den Beteiligten als den (späteren) Eigentümern des Teileigentums Nr. 19
abgegebenen Erklärungen hat der Veräußerer, der noch als Eigentümer mehrerer Wohnungseigentumsrechte im
Grundbuch eingetragen ist, im eigenen Namen sowie im Namen der im Grundbuch bereits eingetragenen Erwerber von
Wohnungseigentumsrechten in der Form des § 29 GBO nachträglich genehmigt (§ 177 Abs. 1 BGB, vgl. BayObLGZ
1993, 259/263). Das Landgericht hat die in den jeweiligen Erwerbsverträgen enthaltenen Vollmachten, auf die sich der
Veräußerer gestützt hat, wegen mangelnder Bestimmtheit für unwirksam gehalten. Diese Auslegung hält der
rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
aa) Das Landgericht hat sämtliche in Abschnitt XII des Kaufvertrags enthaltenen Regelungen als Vollmachten für den
Veräußerer zur Abänderung der Teilungserklärung gewertet und geprüft, ob diese insgesamt dem das Grundbuchrecht
beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen. Dem kann nicht gefolgt werden. Die Regelungen der Nrn. 1 bis 3
enthalten keine Grundbuchvollmachten und können nicht in die in Nr. 4 enthaltene Vollmachtsregelung einbezogen
werden. Nr. 1 ermächtigt den Veräußerer zur Vornahme baulicher Veränderungen innerhalb der einzelnen
Sondereigentumseinheiten und bei deren Zusammenlegung oder Unterteilung. Nr. 2 enthält die Feststellung, daß das
Sondereigentum im Dachgeschoß zu Wohnraum aus- und umgebaut werde. Nr. 3 erläutert und begrenzt die nach den
Nrn. 1 und 2 zulässigen Baumaßnahmen, zu deren Duldung der Erwerber als künftiger Wohnungseigentümer sich
verpflichtet (vgl. § 14 Nr. 3 WEG) und gemäß § 22 Abs. 1 WEG seine Zustimmung erteilt; ferner bevollmächtigt er
den Verwalter zur Genehmigung der Um- und Ausbaupläne. Eine Bevollmächtigung des Veräußerers zur Anpassung
der Teilungserklärung an eine mit den Baumaßnahmen verbundene Inhaltsänderung des Wohnungseigentums kann der
in Nr. 1 bis 3 enthaltenen Regelung nicht entnommen werden. Die Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung ist
vielmehr nur in Nr. 4 a und b enthalten; allein diese Regelungen sind nach den für die Auslegung von
Grundbucherklärungen maßgebenden Grundsätzen (vgl. BayObLGZ 1994, 302/307 und 1993, 259/263) auszulegen.
bb) Für die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum ist Nr. 4 b maßgebend. Aus Wortlaut und
Sinn dieser Vorschrift ergibt sich als nächstliegende Bedeutung, daß alle Änderungen der Teilungserklärung
vorgenommen werden können, sofern dadurch nicht die im Sondereigentum des jeweiligen Käufers stehenden Räume
in ihrer Lage und Größe verändert werden. Dem Text der Vollmacht kann nicht entnommen werden. daß sie nur für
Änderungen der Teilungserklärung gelten solle, die im Zusammenhang mit den in Nr. 1 bis 3 genannten
Baumaßnahmen erforderlich werden, wie das Landgericht annimmt. Der Umstand, daß die in Nr. 4 a und b enthaltenen
Grundbuchvollmachten mit den Regelungen gemäß Nrn. 1 bis 3 im selben Abschnitt des Kaufvertrags zusammengefaßt
sind, kann zwar dafür sprechen, daß der Veräußerer im Innenverhältnis gegenüber dem Erwerber schuldrechtlich
verpflichtet sein soll, von den Vollmachten nur im Zusammenhang mit den nach Nrn. 1 bis 3 zulässigen
Baumaßnahmen Gebrauch zu machen (vgl. BayObLG DNotZ 1996, 297/300 = WE 1996, 155/157). Eine
Beschränkung der Vollmacht im Außenverhältnis, insbesondere gegenüber dem Grundbuchamt, ergibt sich hieraus
aber nicht. Es kann daher auch offenbleiben, ob die Vorinstanzen die in den Nrn. 1 bis 3 enthaltenen Regelungen
zutreffend gewürdigt haben.
cc) Eine Vollmacht, die den Veräußerer gestattet, die Teilungserklärung zu ändern, sofern dadurch die im
Sondereigentum stehenden Räume in ihrer Lage und Größe nicht verändert werden, ist zwar weit gefaßt, aber
hinreichend bestimmt. Das Grundbuchamt kann die erforderlichen Feststellungen anhand des Grundbuchinhalts und der
urkundlichen Eintragungsunterlagen selbständig vornehmen (vgl. BayObLGZ 1994, 244/246 f. und 302/307 f.). Die
Vollmacht ist daher wirksam.
Veräußerer und machen daher die Bewilligung der dinglich Berechtigten nicht entbehrlich (vgl. BayObLG DNotZ
1996, 297/301).
Nach diesen Grundsätzen haben die Vorinstanzen mit Recht die Zustimmung der Grundpfandgläubiger des
Teileigentums Nr. 19 verlangt, deren Pfandobjekt durch die Abtrennung eines Teils des Sondereigentums und dessen
Umwandlung in Gemeinschaftseigentum rechtlich nachteilig betroffen wird (vgl. Demharter Anhang zu § 3 Rn. 66;
Streblow S.153 f.); der vom Grundbuchamt vorgenommene Ausschluß von Globalrechten spielt keine Rolle mehr, weil
solche am Teileigentum Nr. 19 nicht eingetragen sind. Dagegen kann die Eintragung nicht von der Zustimmung der an
den übrigen Wohnungseigentumseinheiten dinglich Berechtigten abhängig gemacht werden, denn durch die
Vergrößerung des Gemeinschaftseigentums wird ihr jeweiliges Pfandobjekt rechtlich nicht nachteilig berührt. Eine
Erhöhung der Unterhaltslast, die sich für die Wohnungseigentümer selbst aus der Vergrößerung des
Gemeinschaftseigentums unter Umständen ergibt, hat für deren Grundpfandgläubiger keine rechtliche sondern
allenfalls eine wirtschaftliche Beeinträchtigung zur Folge. In einem solchen Fall ist die Zustimmung der dinglich
Berechtigten nicht erforderlich (vgl. BayObLG DNotZ 1996, 297/301 m.w.N.: Streblow S.154).
b) Den Vorinstanzen kann auch insoweit nicht gefolgt werden, als sie im Hinblick auf Veränderungen am
Gemeinschaftseigentum im Bereich des Treppenhauses die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und
Auflassungsvormerkungsberechtigten als erforderlich angesehen haben. Eine Inhaltsänderung des Wohnungseigentums
liegt insoweit nicht vor. Aus den mit dem Eintragungsantrag vorgelegten Plänen und Schnittzeichnungen ergibt sich,
daß das Treppenhaus im Dachgeschoß durch den Bau eines Erkers anstelle der bisherigen Dachschräge vergrößert
werden soll. Durch diese Maßnahme wird Sondereigentum nicht betroffen und die Abgrenzung zwischen
Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum nicht verändert. Auch die rechtliche Ausgestaltung des
Gemeinschaftseigentums ändert sich nicht.