letzte Aktualisierung: 5.4.2019
BGH, Beschl. v. 17.1.2017 – V ZB 81/18

BGB § 1018; GBO §§ 22 Abs. 1 S. 1, 53 Abs. 1 S. 2; WGV § 4 Abs. 1
Belastung eines aufgeteilten Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit

1. Ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltes Grundstück kann zugunsten einer der
Sondereigentumseinheiten mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden, die ihrem Inhalt nach nur
an dem ganzen Grundstück bestellt werden kann; der Eintragung der Dienstbarkeit in das
Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch der herrschenden Sondereigentumseinheit bedarf es
hierfür nicht.
2. Das Fehlen des nach § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerks führt nicht zur
Unwirksamkeit der Belastung des nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks
mit einer Grunddienstbarkeit.
3, Aus dem Umstand allein, dass eine Grunddienstbarkeit, die nach ihrem Inhalt nur an dem ganzen,
nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstück bestellt werden kann, in die
Grundbücher der einzelnen Sondereigentumseinheiten ohne den nach § 4 Abs. 1 WGV
vorgeschriebenen Gesamtvermerk eingetragen worden ist, kann nicht geschlossen werden, dass eine
i. S. v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO inhaltlich unzulässige Belastung der einzelnen
Sondereigentumseinheiten vorliegt (entgegen BayObLG, MittBayNot 1995, 288).

Gründe:

A.
Die Beteiligte zu 1 ist seit 2013 Eigentümerin einer Wohnung, die zu einem
Ferienpark mit weit über 1.000 Wohnungen gehört. Die frühere Eigentümerin
des Gesamtgrundstücks hatte dieses 1969 in Wohnungs- und Teileigentum
aufgeteilt, für das jeweils gesonderte Grundbuchblätter angelegt wurden. Im
Bereich des Teileigentums, das in dem Teileigentumsgrundbuch auf Blatt 1016
verzeichnet ist und heute im Eigentum der Beteiligten zu 2 steht, befindet sich
das Heizwerk für die gesamte Ferienanlage. Auf sämtlichen Wohnungs- und
Teileigentumsgrundbuchblättern mit Ausnahme des Grundbuchblatts 1016 ist in
Abteilung II jeweils eingetragen eine Grunddienstbarkeit (Fernheizungsrecht) für
den jeweiligen Eigentümer des in Heiligenhafen Blatt 1016 eingetragenen Teileigentums,
gemäß Bewilligung vom 12. Dezember 1969. Die den Eintragungen
zu Grunde liegende Bewilligung der teilenden Eigentümerin lautet wie folgt:
„In den Wohnungsgrundbüchern von Heiligenhafen Blatt 350 - 1015 und
1017 - 1180 beantrage ich - namens der Firma […] - in Abteilung II folgendes
einzutragen:
Grunddienstbarkeit zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Teileigentums
(Heizwerk) eingetragen im Teileigentumsgrundbuch von Heiligenhafen
Blatt 1016, folgenden Inhalts:
1. daß auf dem belasteten Grundstück Rohre für Fernheizung, welche
von dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentums, eingetragen im Teileigentumsgrundbuch
von Heiligenhafen Blatt 1016, betrieben wird, verlegt
werden dürfen und zu diesem Zwecke, sowie zur Reparatur und Inspektion,
das belastete Grundstück von den Beauftragten des Teileigentümers
betreten werden darf,
2. daß die Errichtung eigener Heizanlagen auf dem Grundstück und Entnahme
fremder Heizkraft unzulässig ist,
3. die Überlassung der Ausübung der Dienstbarkeit an einen Dritten ist
gestattet.“
Mit Schreiben vom 31. Mai 2017 hat die Beteiligte zu 1 bei dem Grundbuchamt
mit der Begründung, die Grunddienstbarkeit sei ihrem Inhalt nach unzulässig
und nicht wirksam entstanden, die Amtslöschung angeregt. Dies hat
das Grundbuchamt abgelehnt. Die hiergegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos
geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte
zu 1 ihr Löschungsbegehren weiter. Die Beteiligte zu 2 beantragt die Zurückweisung
des Rechtsmittels.

B.
Das Beschwerdegericht meint, das Grundbuchamt habe die amtswegige
Löschung der Grunddienstbarkeit gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO zu Recht abgelehnt.
Diese sei nicht ihrem Inhalt nach unzulässig, da Fernwärmebezugspflichten
durch eine Grunddienstbarkeit, die die Errichtung und den Betrieb von
Heizungsanlagen untersage, mittelbar dinglich abgesichert werden dürften. Es
sei auch grundsätzlich möglich, eine Grunddienstbarkeit an einem Wohnungsoder
Teileigentum zu Gunsten eines anderen Wohnungs- oder Teileigentums
zu bestellen. Das Recht erhalte nicht dadurch einen unzulässigen Inhalt, dass
die Dienstbarkeit zu Gunsten des auf dem Grundbuchblatt 1016 verzeichneten
Teileigentums dort nicht zugleich als Belastung eingetragen und auch kein ausdrücklicher
Vermerk gemäß § 4 Abs. 1 Satz 2 WGV über die Belastung des gesamten
Grundstücks in allen belasteten Grundbuchblättern aufgenommen worden
sei. Eine Eintragung in dem Grundbuchblatt des „herrschenden“ Teileigentums
sei nicht erforderlich gewesen. Die Vorschriften der Wohnungsgrundbuchverfügung
seien zudem Ordnungsvorschriften; materiell-rechtlich sei die
Dienstbarkeit mit der Eintragung auf allen Wohnungsgrundbuchblättern - mit
Ausnahme von Blatt 1016 - entstanden.

C.
Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 Satz 1 GBO
i.V.m. § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet.
Die von der Beteiligten zu 1 beanstandete Eintragung der Dienstbarkeit
ist nicht zu löschen.

I.
Die Eintragung der Dienstbarkeit ist inhaltlich zulässig und daher nicht
nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO von Amts wegen zu löschen.

1. Inhaltlich unzulässig i.S.d. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ist eine Eintragung,
die ihrem - gegebenenfalls durch Auslegung zu ermittelnden - Inhalt nach einen
Rechtszustand oder -vorgang verlautbart, den es nicht geben kann, oder wenn
sie etwas Widersprüchliches verlautbart und ihre Bedeutung auch bei zulässiger
Auslegung nicht ermittelt werden kann; ebenfalls als nach ihrem Inhalt unzulässig
ist eine Eintragung anzusehen, die ein an sich eintragungsfähiges
Recht mit einem gesetzlich nicht erlaubten Inhalt verlautbart. Dabei muss sich
die Unzulässigkeit aus dem Eintragungsvermerk selbst oder den zulässig in
Bezug genommenen Eintragungsunterlagen ergeben (Senat, Beschluss vom
13. Juli 2017 - V ZB 136/16, NJW 2017, 3715 Rn. 8 mwN; Beschluss vom
13. September 2018 - V ZB 2/18, FGPrax 2018, 245 Rn. 13).
2. Das Beschwerdegericht geht zutreffend davon aus, dass diese Voraussetzungen
nicht vorliegen.

a) Die Grunddienstbarkeit hat - was die Rechtsbeschwerde nicht in Abrede
stellt - einen zulässigen Inhalt, insbesondere können Fernwärmebezugspflichten
durch eine Grunddienstbarkeit mittelbar dinglich abgesichert werden
(vgl. Senat, Urteil vom 2. März 1984 - V ZR 155/83, WM 1984, 820 f.).

b) Die Eintragung, deren Löschung die Beteiligte zu 1 begehrt, verlautbart
ihrem Inhalt nach auch nicht einen Rechtszustand, den es nicht geben
kann. Zwar konnte die Grunddienstbarkeit ihrem Inhalt nach nur an dem ganzen
Grundstück bestellt werden, so dass ihre Eintragung als Belastung (nur) der
einzelnen Sondereigentumseinheiten inhaltlich unzulässig i.S.v. § 53 Abs. 1
Satz 2 GBO wäre. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1 lastet die
Grunddienstbarkeit aber nicht auf einzelnen Sondereigentumseinheiten, sondern
auf dem ganzen Grundstück.
aa) Die Grunddienstbarkeit konnte jedenfalls hinsichtlich des Leitungsund
Betretensrechts ihrem Inhalt nach nur an dem ganzen Grundstück bestellt
werden.

(1) Das Wohnungseigentum kann Gegenstand einer Belastung mit einer
Grunddienstbarkeit sein und diese kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers
einer anderen Wohnung bestellt werden (vgl. Senat, Urteil vom
19. Mai 1989 - V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 292). Allerdings reicht die Befugnis
des einzelnen Wohnungseigentümers zur Belastung seines Wohnungseigentums
nur so weit, wie er zu der Nutzung (§ 1018 Alt. 1 BGB), Vornahme einer
Handlung (§ 1018 Alt. 2 BGB) oder Rechtsausübung (§ 1018 Alt. 3 BGB)
allein befugt ist. Daher kann der Wohnungseigentümer sich zwar dinglich verpflichten,
ein bestimmtes Fenster seiner Wohnung nicht zu öffnen, auch wenn
die Fenster zumindest teilweise im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, weil er
an den in seiner Wohnung befindlichen Gebäudeteilen ein alleiniges Nutzungsrecht
hat (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 1989 - V ZR 182/87, BGHZ 107, 289,
293). Eine Belastung seines Wohnungseigentums mit einer Dienstbarkeit, die
das der gemeinschaftlichen Nutzung unterliegende Gemeinschaftseigentum
betrifft, ist dem Wohnungseigentümer hingegen nicht gestattet. Hierfür bedarf
es vielmehr einer Belastung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. Senat,
Urteil vom 19. Mai 1989 - V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 294). Deshalb muss
ein in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteiltes Grundstück als Ganzes belas-
tet werden, wenn das Recht seiner Natur nach nur an dem Grundstück, nicht
aber an dem einzelnen Wohnungs- oder Teileigentum bestehen kann (Demharter,
GBO, 31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 69; Meikel/Morvilius, GBO 11. Aufl., Einl.
B Rn. 191; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2948; vgl. auch § 4
Abs. 1 Satz 1 WGV sowie Senat, Beschluss vom 23. Juli 2015 - V ZB 1/14,
NJW-RR 2015, 1497 Rn. 19). Ob dies der Fall ist, richtet sich nach dem durch
Auslegung zu ermittelnden Inhalt der Dienstbarkeit.

(2) Der Inhalt der in Rede stehenden Dienstbarkeit erforderte eine Belastung
des ganzen Grundstücks, denn dem Eigentümer des herrschenden
Grundstücks wird unter anderem ein Leitungsrecht an dem dienenden Grundstück
eingeräumt sowie das Recht, das Grundstück für Reparaturen und Inspektionen
zu betreten. Diese Rechte betreffen das Grundstück als Ganzes und
können somit nur durch dessen Belastung eingeräumt werden (vgl. Senat, Urteil
vom 29. November 1961 - V ZR 181/60, BGHZ 36, 187, 189; Beschluss
vom 23. Juli 2015 - V ZB 1/14, NJW-RR 2015, 1497 Rn. 19). Die Eintragung der
Grunddienstbarkeit als Belastung (nur) der einzelnen Sondereigentumseinheiten
wäre folglich inhaltlich unzulässig i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO.

bb) Das Beschwerdegericht geht zutreffend davon aus, dass die Eintragung
vorliegend den Inhalt hat, dass die Grunddienstbarkeit auf dem ganzen
Grundstück lastet und nicht lediglich auf den einzelnen Sondereigentumseinheiten,
in deren Wohnungsgrundbücher sie eingetragen wurde.

(1) Welchen Inhalt die Grundbucheintragung hat, ist durch Auslegung zu
ermitteln, die der Senat selbst vornehmen kann (st. Rspr.: Senat, Urteil vom
26. Oktober 1984 - V ZR 67/83, BGHZ 92, 351, 355; Urteil vom 19. September
2008 - V ZR 164/07, NJW 2008, 3703 Rn. 11; Beschluss vom 6. Novem-
ber 2014 - V ZB 131/13, NJW-RR 2015, 208 Rn. 10; Beschluss vom 13. September
2018 - V ZB 2/18, FGPrax 2018, 245 Rn. 16). Das gilt sowohl für die
Eintragung selbst als auch für die in Bezug genommene Eintragungsbewilligung
(vgl. Senat, Urteil vom 14. März 1969 - V ZR 61/66, WM 1969, 661; Beschluss
vom 17. November 2011 - V ZB 58/11, NJW 2012, 530 Rn. 12). Bei der Auslegung
ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für
einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen
ergibt. Außerhalb dieser Urkunden liegende Umstände dürfen nur insoweit
mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles
für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr.: Senat, Urteil
vom 26. Oktober 1984 - V ZR 67/83, aaO; Urteil vom 7. Juli 2000
- V ZR 435/98, BGHZ 145, 16, 20 f.; Urteil vom 8. Februar 2002 - V ZR 252/00,
NJW 2002, 1797, 1798; Urteil vom 15. November 2013 - V ZR 24/13, NJW
2014, 311 Rn. 6; Beschluss vom 13. September 2018 - V ZB 2/18, FGPrax
2018, 245 Rn. 16).

(2) Danach hat die Eintragung der Grunddienstbarkeit in den Wohnungsgrundbüchern
der einzelnen Sondereigentumseinheiten den Inhalt, dass das
ganze Grundstück zugunsten des herrschenden Teileigentums mit der Grunddienstbarkeit
belastet ist.

(a) Dem Wortlaut der Eintragung lässt sich allerdings nicht eindeutig entnehmen,
ob eine Belastung des ganzen Grundstücks vorliegt.

(aa) Eindeutig wäre der Wortlaut der Eintragung nur, wenn sie den Vorgaben
des § 4 WGV entspräche. Nach Abs. 1 Satz 1 dieser Vorschrift sind
Rechte, die ihrer Natur nach nicht an dem Wohnungseigentum als solchem bestehen
können, in der Weise einzutragen, dass die Belastung des ganzen
Grundstücks erkennbar ist. Die Belastung ist nach Satz 2 in sämtlichen für Miteigentumsanteile
an dem belasteten Grundstück angelegten Wohnungs- und
Teileigentumsgrundbüchern einzutragen, wobei jeweils auf die übrigen Eintragungen
zu verweisen ist (sog. Gesamtvermerk). An einem solchen Gesamtvermerk
fehlt es indes.

(bb) Das Fehlen des Gesamtvermerks hat andererseits aber nicht zur
Folge, dass ohne weiteres von einer inhaltlich unzulässigen Belastung der einzelnen
- dienenden - Sondereigentumseinheiten auszugehen wäre (so aber
BayObLG, MittBayNot 1995, 288, 289). Aus dem Umstand allein, dass eine
Grunddienstbarkeit, die nach ihrem Inhalt nur an dem ganzen, nach dem Wohnungseigentumsgesetz
aufgeteilten Grundstück bestellt werden kann, in die
Grundbücher der einzelnen Sondereigentumseinheiten ohne den nach § 4
Abs. 1 Satz 2 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerk eingetragen worden ist,
kann nicht geschlossen werden, dass eine i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO inhaltlich
unzulässige Belastung der einzelnen Sondereigentumseinheiten vorliegt.
Vielmehr ist in einem solchen Fall der Inhalt der Eintragung und der Eintragungsbewilligung
nach ihrem nächstliegenden Sinn zu ermitteln, der trotz fehlenden
Gesamtvermerks in einer Belastung des ganzen Grundstücks liegen
kann (zutreffend Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., WGV § 4 Rn. 10; Amann,
MittBayNot 1995, 267, 269; Böttcher, ZfIR 1997, 321, 323).

(b) Auch die Eintragungsbewilligung ist vorliegend nicht eindeutig, denn
sie lässt nur erkennen, dass die Grunddienstbarkeit in die Wohnungsgrundbücher
Blatt 350 - 1015 und 1017 - 1180 zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers
des Teileigentums zu Blatt 1016 eingetragen werden sollte.

(c) Nächstliegende Bedeutung der Eintragung ist, dass die Grunddienstbarkeit,
die ihrem Inhalt nach nur an dem ganzen Grundstück bestellt werden
konnte, auf diesem lastet und nicht, was inhaltlich unzulässig wäre, lediglich auf
den einzelnen - dienenden - Sondereigentumseinheiten. Etwas Anderes folgt
nicht daraus, dass die Grunddienstbarkeit nicht in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile
gebildeten Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher eingetragen
wurde.

(aa) Allerdings erfordert die Belastung des ganzen Grundstücks grundsätzlich
eine Eintragung der Grunddienstbarkeit in alle für das Grundstück gebildeten
Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher. Die Belastung des nach
dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks ist eine Verfügung
über den gemeinschaftlichen Gegenstand i.S.v. § 747 Satz 2 BGB und erfordert
daher materiell nach § 873 Abs. 1 BGB die Einigung des Berechtigten mit allen
Wohnungs- bzw. Teileigentümern - die hier durch die Bewilligung der teilenden
Alleineigentümerin nachgewiesen ist (vgl. zur Zulässigkeit der sog. Eigentümerdienstbarkeit
Senat, Urteil vom 11. März 1964 - V ZR 78/62, BGHZ 41, 209,
210; Urteil vom 8. April 1988 - V ZR 120/87, NJW 1988, 2362, 2363) - und die
Eintragung der Belastung auf dem Grundstück (vgl. Demharter, GBO, 31. Aufl.,
Anhang zu § 3 Rn. 96; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2948).
Da für das Grundstück als Ganzes nach der Aufteilung in Wohnungs- bzw. Teileigentum
kein eigenes Grundbuchblatt mehr besteht (§ 7 Abs. 1 Satz 3 WEG),
ist das Recht in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile gebildeten Wohnungs-
bzw. Teileigentumsgrundbücher (§ 7 Abs. 1 Satz 1 WEG) einzutragen
(vgl. Meikel/Morvilius, GBO, 11. Aufl., Einl. B Rn. 192; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht,
15. Aufl., Rn. 2949; Böttcher, ZfIR 1997, 321, 323; sowie auch schon
Senat, Urteil vom 19. Mai 1989 - V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 294: „Eintragung
der Dienstbarkeit auf allen Wohnungseinheiten“). Die auf dem ganzen
Grundstück lastende Grunddienstbarkeit entsteht folglich nicht, wenn sie nicht
in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile gebildeten Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher
- die in ihrer Summe das Grundbuch des Gesamtgrundstücks
bilden - eingetragen wird, und sie erlischt insgesamt, wenn sie auch nur
an einem Miteigentumsanteil nachträglich in Wegfall gerät (vgl. Senat, Urteil
vom 21. Juni 1974 - V ZR 164/72, NJW 1974, 1552, 1553 unter 2 c, insoweit
nicht abgedruckt in BGHZ 62, 388; Beschluss vom 23. Juli 2015 - V ZB 1/14,
NJW-RR 2015, 1497 Rn. 19).

(bb) Das Ausbleiben der Eintragung der Grunddienstbarkeit in eines oder
mehrere Wohnungsgrundbücher führt aber - ebenso wie die nachträgliche Löschung
des Rechts in einzelnen Wohnungsgrundbüchern - nicht dazu, dass
sich der Sinngehalt der erfolgten Eintragung ändert. Folge der unterbliebenen
Eintragung in sämtliche Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher oder der
teilweisen Löschung des Rechts ist nicht das Vorliegen einer wirksamen, aber
unzulässigen und deshalb nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO zu löschenden Belastung
einzelner Sondereigentumseinheiten (so aber KG, Rpfleger 1975, 68; OLG
Frankfurt, Rpfleger 1979, 149; OLG Düsseldorf, ZWE 2010, 460; KEHE/Keller,
Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 4 WGV Rn. 3). Vielmehr liegt eine zulässige, aber
unwirksame Belastung des ganzen Grundstücks vor. Durch sie wird das
Grundbuch hinsichtlich der in den einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern
vorgenommenen Eintragungen unrichtig und ist nach § 22 Abs. 1
Satz 1 GBO durch deren Löschung zu berichtigen.

II.
Das Beschwerdegericht nimmt auch zutreffend an, dass die Voraussetzungen
für eine Berichtigung des Grundbuchs gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO
nicht vorliegen.

1. Es ist nicht zu beanstanden, dass das Beschwerdegericht den Antrag
der Beteiligten zu 1 dahingehend ausgelegt hat, dass diese für den Fall, dass
die Eintragung nicht bereits nach ihrem Inhalt unzulässig ist, zugleich die Löschung
der Grunddienstbarkeit wegen inhaltlicher Unrichtigkeit des Grundbuchs
begehrt.

2. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs ist nicht nachgewiesen.

a) Ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltes Grundstück
kann zugunsten einer der Sondereigentumseinheiten mit einer Grunddienstbarkeit
belastet werden, die ihrem Inhalt nach nur an dem ganzen Grundstück bestellt
werden kann; der Eintragung der Dienstbarkeit in das Wohnungs- oder
Teileigentumsgrundbuch der herrschenden Sondereigentumseinheit bedarf es
hierfür nicht.

aa) Wie sich aus § 1009 Abs. 1 BGB ergibt, kann die Belastung des gemeinschaftlichen
Grundstücks auch zugunsten eines Wohnungs- oder Teileigentümers
erfolgen (vgl. OLG Zweibrücken, ZWE 2014, 123; Bärmann/
Armbrüster, WEG, 14. Aufl., § 1 Rn. 151; Demharter, GBO, 31. Aufl., Anhang
zu § 3 Rn. 96). In diesem Fall ist das ganze Grundstück als dienendes
und - wie bei der Bestellung einer Grunddienstbarkeit an Wohnungseigentum
zugunsten des jeweiligen Eigentümers einer anderen Wohnung (vgl. hierzu Se-
nat, Urteil vom 19. Mai 1989 - V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 292) - dasjenige
Sondereigentum als herrschendes Grundstück anzusehen, für dessen Nutzung
die Grunddienstbarkeit einen Vorteil im Sinne des § 1019 Satz 1 BGB zu bieten
vermag. Dies ist vorliegend das Teileigentum, in dessen Bereich sich das Heizwerk
befindet, da dieses durch die mittelbare Absicherung der Fernwärmebezugspflichten
begünstigt wird (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 1984
- V ZR 155/83, WM 1984, 820 f.).

bb) Die Belastung des dienenden Gesamtgrundstücks mit der Dienstbarkeit
bedarf nicht der Eintragung dieses Rechts auf der i.S.d. §§ 1018, 1019
BGB herrschenden Wohnungs- oder Teileigentumseinheit. Von dem Grundsatz,
dass es zur Belastung des Grundstücks, für das kein eigenes Grundbuchblatt
besteht, der Eintragung des Rechts in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile
gebildeten Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher bedarf, ist hinsichtlich
der herrschenden Einheit eine Ausnahme zu machen.

(1) Das ergibt sich daraus, dass die Eintragung einer Grunddienstbarkeit
als Belastung auf dem herrschenden Grundstück nicht zulässig ist. Ein Grundstück
kann nach § 1018 BGB nur zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines
anderen Grundstücks belastet werden. Dies schließt es aus, dass ein Grundstück
mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers desselben
Grundstücks belastet wird; dasselbe Grundstück im Rechtssinne kann
nicht für das gleiche Recht herrschend und dienend sein (BayObLG, DNotZ
1995, 305; KG, MDR 2013, 646, 647; jurisPK-BGB/Münch, 8. Aufl., § 1018
Rn. 39; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1123). Wenn es nach
dem zuvor Gesagten zulässig ist, das ganze Grundstück zugunsten des Eigentümers
eines damit verbundenen Wohnungs- oder Teileigentums zu belasten,
dann muss dieses Wohnungs- oder Teileigentum, obgleich es nicht nur Son-
dereigentum, sondern auch Miteigentum an dem belasteten Grundstück ist (§ 1
Abs. 2 und 3 WEG), als „anderes Grundstück“ im Sinne von § 1018 BGB angesehen
werden. Dieses „andere Grundstück“ ist zwingend herrschendes, nicht
dienendes Grundstück. Auf ihm kann die Grunddienstbarkeit nur als Begünstigung
des jeweiligen Eigentümers - sog. Herrschvermerk, § 9 GBO -, nicht aber
als Belastung eingetragen werden.

(2) Der Eintragung eines Herrschvermerks bedarf es zur Entstehung des
Rechts ebenfalls nicht, denn dieser hat - wie das Antragserfordernis zeigt - lediglich
deklaratorische Wirkung (vgl. RG, JW 1929, 745; MüKoBGB/Mohr,
7. Aufl., § 1018 Rn. 67; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1150).
Für die Entstehung, Änderung und Aufhebung des Rechts ist nur die Eintragung
auf dem Blatt des belasteten Grundstücks maßgebend. Diese, und nicht der
eventuelle Vermerk auf dem Blatt des herrschenden Grundstücks, ist Grundlage
für den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (vgl. Senat, Urteil vom
7. März 2014 - V ZR 137/13, NZM 2015, 98 Rn. 9; Urteil vom 17. Juni 1994
- V ZR 204/92, NJW 1994, 2947, 2948 sowie schon RG, JW 1929, 745, 746).

b) Die Belastung des ganzen Grundstücks mit der Grunddienstbarkeit ist
auch nicht deshalb unwirksam, weil es an dem durch § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen
Gesamtvermerk fehlt.

aa) Nach einhelliger Ansicht in der Literatur, der auch das Beschwerdegericht
folgt, ist die Eintragung einer Grunddienstbarkeit in sämtliche Wohnungsgrundbücher
ungeachtet des fehlenden Gesamtvermerks wirksame Belastung
des ganzen Grundstücks (so Meikel/Movilius, GBO, 11. Aufl., Einl. B
Rn. 192; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., WGV § 4 Rn. 10; Schöner/Stöber,
Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2949; Amann, MittBayNot 1995, 267; Bestelmeyer,
Rpfleger 1997, 7, 11; Böttcher, ZfIR 1997, 321, 323).

bb) Diese Ansicht trifft zu. Die Regelung in § 4 Abs. 1 WGV, wonach bei
der Eintragung die Belastung des ganzen Grundstücks erkennbar sein und jeweils
auf die Eintragung in den übrigen Wohnungsgrundbüchern verwiesen
werden muss, stellt eine formelle Ordnungsvorschrift dar (KEHE/Keller, Grundbuchrecht,
8. Aufl., Vorb. zu § 1 GBV Rn. 12; Meikel/Morvilius, GBO, 11. Aufl.,
Einl. B Rn. 192; Amann, MittBayNot 1995, 267; Böttcher, ZfIR 197, 321, 323).
Ein Verstoß gegen Ordnungsvorschriften berührt die Wirksamkeit der vorgenommenen
Eintragung nicht (vgl. Senat, Urteil vom 17. Juni 1994
- V ZR 204/92, NJW 1994, 2947, 2948). Die Belastung des ganzen Grundstücks
mit einer Grunddienstbarkeit erfordert nach dem zuvor Gesagten nur die
Einigung des Berechtigten mit allen Wohnungs- bzw. Teileigentümern und die
Eintragung der Belastung in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile gebildeten
Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher (mit Ausnahme des etwaigen
herrschenden Wohnungs- bzw. Teileigentums). Ist diese Eintragung - wie hier -
erfolgt, so ist das Recht materiell-rechtlich entstanden, auch wenn bei der Eintragung
Ordnungs- bzw. Verfahrensvorschriften über die Führung der Wohnungsgrundbücher
nicht beachtet wurden. Das Fehlen des nach § 4 Abs. 1
WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerks führt folglich nicht zur Unwirksamkeit
der Belastung des nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks
mit einer Grunddienstbarkeit.

III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG, die Festsetzung des
Gegenstandswerts auf § 61 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG.