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Dokumentnummer: 34wx161_10
letzte Aktualisierung: 12.7.2011
OLG München, 27.5.2011 - 34 Wx 161/10
WEG §§ 3 Abs. 2, 7 Abs. 4, 8
Abgeschlossenheitsbescheinigung stets für jede einzelne Wohnung nötig
Die Unterteilung von Wohnungseigentum erfolgt nicht durch Abspaltung von einer
„Restwohnung“, vielmehr wird die gesamte Wohnung in neue Einheiten aufgeteilt. Das
Grundbuchamt darf daher die Unterteilung eines Wohnungseigentums nur eintragen, wenn für
jede der daraus hervorgehenden Wohnungen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt.

Oberlandesgericht München
Az.:
34 Wx 161/10
Forstenried Bl. 9688-35 AG München - Grundbuchamt
In der Wohnungsgrundbuchsache
wegen Zwischenverfügung (Unterteilung eines Wohnungseigentums)
erlässt das Oberlandesgericht München -34. Zivilsenat- durch den Vorsitzenden Richter am
Oberlandesgericht Lorbacher, die Richterin am Oberlandesgericht Paintner und den Richter am
Oberlandesgericht Hinterberger am 27. Mai 2011 folgenden
Beschluss
I.
Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des
Amtsgerichts - Grundbuchamt - München vom 9. November 2010
wird zurückgewiesen.
II.
Der Beschwerdewert beträgt 80.000,00 €.
34 Wx 161/10
Gründe:
I.
Die
Beteiligte
ist
als
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Eigentümerin
eines
Miteigentumsanteils zu 285/10.000 an einem vereinigten Grundstück, verbunden mit
dem
Sondereigentum
an
Wohnung,
Maisonette,
Appartements,
Büround
Nebenräumen, bezeichnet mit Nr. 603 laut Aufteilungsplan. Das Sondereigentum
befindet sich im 6., 7. und 8. Stockwerk der Wohnanlage. Die notarielle Urkunde vom
12.11.2009 enthält die Unterteilung dieses Wohnungseigentums und dazu folgende
Erklärung:
Der Eigentümer ... spaltet hiermit gemäß § 8 WEG die nachfolgend näher bezeichneten
Miteigentumsanteile von dem bisherigen Miteigentumsanteil des Raumeigentums Nr.
603 in Höhe von 170/10.000 ab ...
Sodann wurde mit diesen Anteilen jeweils das im 6. Stockwerk befindliche
Sondereigentum an einer Raumeinheit verbunden, nämlich
(1) ein Miteigentumsanteil zu 35/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an allen im
Aufteilungsplan mit Nr. 601 bezeichneten Räumlichkeiten (Zimmer, Kochnische,
WC/Bad und Loggia),
(2) ein Miteigentumsanteil zu 35/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an allen im
Aufteilungsplan mit Nr. 602 bezeichneten Räumlichkeiten (Zimmer, Kochnische,
WC/Bad, Flur und Loggia),
(3) ein Miteigentumsanteil zu 100/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an allen
im Aufteilungsplan mit Nr. 604 bezeichneten Räumlichkeiten (vier Zimmern, einer
Küche, Bädern, WC, Flur und vier Loggias samt Sondereigentum an Dachterrasse und
Kellerraum) sowie Sondernutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz.
In der Urkunde ist festgehalten, dass für den Bestand des Sondereigentums der
"Resteinheit
Nr.
603"
ohne
Rücksicht
auf
die
vorgenommenen
baulichen
Veränderungen im 6. Obergeschoss, nämlich die Errichtung eines Glaspavillons und die
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Umgestaltung einer Wendeltreppe, der bisher im Grundbuch vollzogene Stand gilt und
sich die Rechtsverhältnisse insoweit nicht ändern, ferner, dass gemeinschaftliches
Eigentum von der Unterteilung nicht betroffen sei. Als Anlage beigefügt sind (u.a.) ein
Aufteilungsplan für das 6. Obergeschoss sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
vom 28.12.2009 für die Wohnungen Nrn. 601, 602 und 604. Diese enthält den Hinweis,
dass die Einheit Nr. 603 in den darüberliegenden Geschossen unverändert bleibe.
Unter dem 7.1.2010 hat die Beteiligte den Vollzug der Unterteilung im Grundbuch
beantragt.
Mit Verfügung vom 4.3.2010 hat das Grundbuchamt unter anderem auf folgende
Hindernisse hingewiesen:
a) Die Zugangstür zur Wohnung Nr. 604 sei im Vergleich zur Teilungserklärung nach
hinten verschoben, das Gemeinschaftseigentum also vergrößert. Zur Umwandlung von
Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum sei die Einigung aller Miteigentümer
erforderlich.
b) Im Vergleich des neuen Planes mit dem zur Teilungserklärung vorgelegten Plan
ergäben sich Änderungen im Gemeinschaftseigentum. Die neben dem Treppenhaus
gelegene Wendeltreppe sei auf den neuen Plänen nicht mehr eingezeichnet, dafür sei
jedoch die Haupttreppe nach oben erweitert. Nach der Teilungserklärung gehe die
Treppe ab dem Aufgang vom 6. zum 7. Obergeschoss in eine Wendeltreppe über und
sei dort Sondereigentum. Aus den vorgelegten Plänen ergebe sich nicht, ob die
Wohnung Nr. 603 im Treppenhaus abgeschlossen sei. Zudem könne der Zugang zu
den im 7. und 8. Obergeschoss gelegenen Räumen dieser Wohnung nicht über das
Sondereigentum im 6. Obergeschoss erfolgen. Die Räume müssten über das
Gemeinschaftseigentum
statt
über
die
nicht
mehr
vorhandene
Wendeltreppe
erschlossen werden.
Die Beteiligte hat daraufhin mit notarieller Nachtragsurkunde vom 29.4.2010 (u.a.) den
Aufteilungsplan hinsichtlich der Wohnungseingangstür (siehe oben zu a.) ersetzt durch
einen
neuen
Plan,
in
dem
die
Abschlusstür
zu
dem
neu
zu
bildenden
Wohnungseigentum Nr. 604 entsprechend der ursprünglichen Abgrenzung des
Sondereigentums eingezeichnet ist.
Zu der weiteren Beanstandung (b) hat der Notar ausgeführt, dass der Zugang zum
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verbleibenden Wohnungseigentum Nr. 603 gesichert sei. Die in den ursprünglichen
Aufteilungsplänen
enthaltene
Wendeltreppe
sei
umgebaut
worden.
An
der
Wendeltreppe habe Gemeinschaftseigentum bestanden, im 7. Obergeschoss sei eine
Tür zum Sondereigentum Nr. 603 vorgesehen gewesen. Durch den Umbau der Treppe
habe sich an der rechtlichen Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
nichts geändert. Der Teil der neuen Treppe, der im Bereich der alten Wendeltreppe
liege, sei nach wie vor Gemeinschaftseigentum, der andere Bereich sei weiterhin
Sondereigentum des Wohnungseigentums Nr. 603. Durch die Umbaumaßnahme sei im
Bereich der neuen Treppe allerdings die Abgrenzung von Gemeinschafts- und
Sondereigentum nicht mehr sichtbar. Die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit
seien
insoweit
entfallen.
Die
Umbaumaßnahme
Wohnungseigentümergemeinschaft
genehmigt
sei
worden.
jedoch
Der
von
der
Wegfall
der
Abgeschlossenheit sei Folge der Umbaumaßnahmen und nicht Folge der Unterteilung.
Durch die Abspaltung des Wohnungseigentums Nr. 604 werde die Zuordnung von
Sondereigentum gegenüber der Gemeinschaft nicht verändert. Das Soll-Merkmal
Abgeschlossenheit könne nicht dazu herangezogen werden, bei Unterteilung eines
bestehenden Wohnungseigentums den Rückbau einer baulichen Veränderung, die
Bestandskraft erlangt habe, zu erzwingen, wenn die übrigen Voraussetzungen der
Abgeschlossenheit vorlägen. Da die baulichen Veränderungen nicht zu einem Verlust
von Sondereigentum geführt hätten, sei nur der Nachweis der Abgeschlossenheit der
abgetrennten Wohnungen zu führen.
Für
den
Restbestand
des
Wohnungseigentums
Nr.
könne
eine
Abgeschlossenheitsbescheinigung allenfalls nach dem Stand der ursprünglichen
Aufteilungspläne verlangt werden, da die relevante Veränderung durch die Unterteilung
nur die Zuordnung des Sondereigentums zwischen den unterteilten Einheiten und nicht
mehr die Abgrenzung gegenüber der Gemeinschaft betreffe.
Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 19.7.2010 unter Fristsetzung eine
Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Wohnung Nr. 603 (neu) verlangt, da Zweifel
an deren Abgeschlossenheit beständen. Der Notar hat daraufhin (u.a.) genehmigte
Aufteilungspläne
der
Baubehörde
in
beglaubigter
Abschrift
sowie
die
Änderungsbescheinigung vom 11.2.2000 zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom
26.1.1998 vorgelegt.
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Mit weiterer Zwischenverfügung vom 13.10.2010 wurde zuletzt Frist zur Beseitigung
folgenden Eintragungshindernisses gesetzt:
Die Pläne aus dem Jahre 1998 stimmten im 7. Obergeschoss nicht mit den der
Grundbucheintragung zugrunde liegenden Flächen überein. Neben der anders
gebauten Treppe seien auch Trennwände zur Abgrenzung der Einheiten Nrn. 604/605
(Planversion
1998)
Änderungsbescheinigung
und
aus
des
Gemeinschaftseigentums
dem
Jahre
bestätige
ersichtlich.
gerade
Die
nicht
die
Abgeschlossenheit der Wohnung Nr. 605 (Nr. 603 neu). Notwendig sei daher weiterhin
die Vorlage einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung für diese Wohnung.
Nach Fristablauf hat das Grundbuchamt am 9.11.2010 unter Bezugnahme auf die
Zwischenverfügungen vom 4.3., 19.7. und 13.10.2010 die Eintragungsanträge
zurückgewiesen.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Sie beantragt, die Sache in
einem anzuberaumenden Termin vor dem Beschwerdegericht mündlich zu erörtern, den
zurückweisenden Beschluss des Amtsgerichts aufzuheben und das Grundbuchamt
anzuweisen, die beantragte Eintragung vorzunehmen. Für den Fall der Zurückweisung
des Rechtsmittels wird ersucht, die Rechtsbeschwerde zuzulassen.
Die Beschwerde wird damit begründet, dass durch die im Treppenbereich vom 6. zum 7.
Obergeschoss vorgenommenen baulichen Maßnahmen die tatsächliche und rechtliche
Abgeschlossenheit
der
abgeteilten
Wohnung
Nr.
nicht
berührt
werde.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum seien wie in der ersten Teilungserklärung
definiert entstanden. Durch die bauliche Maßnahme habe sich hieran nichts geändert.
Die Aufhebung der Abgeschlossenheit durch bauliche Veränderungen stelle für sich
allein auch keinen Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG dar, die die anderen
Wohnungseigentümer nicht hinzunehmen hätten. Daher könne nur der Nachweis
verlangt werden, dass die aus der bisherigen Einheit Nr. 603 abgespalteten
Untereinheiten in sich abgeschlossen seien. Dies werde durch die vorgelegte
Bescheinigung vom 28.12.2009 nachgewiesen.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.
Eine mündliche Verhandlung vor dem Beschwerdegericht findet im Antragsverfahren
nicht statt (vgl. Demharter GBO 27. Aufl. § 77 Rn. 6; Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 77
Rn. 12). Vielmehr muss der Beschwerdeführer selbst alle notwendigen Tatsachen
vortragen und Unterlagen vorlegen. Andernfalls würde der im Grundbuchverfahren
modifizierte Beibringungsgrundsatz mit dessen limitierten Beweismitteln und -formen (§
29 GBO) unterlaufen (Hügel/Otto § 29 Rn. 2 und 3).
III.
Die vom beurkundenden Notar namens der Antragstellerin (§ 15 Abs. 2 GBO)
eingelegte Beschwerde ist zulässig (§ 71 Abs. 1, § 73 GBO), hat jedoch in der Sache
keinen Erfolg.
1. Wohnungs- und Teileigentümer können ihr Eigentum in mehrere selbstständige
Einheiten unterteilen (vgl. BGHZ 49, 250; Schneider in Riecke/Schmid WEG 3. Aufl. § 7
Rn. 242; Bärmann/Armbrüster WEG 11. Aufl. § 2 Rn. 91 ff. jeweils m.w.N.). Die
Durchführung dieser Unterteilung richtet sich nach den selben Regeln, die für die
Teilung nach § 8 WEG maßgeblich sind. Insbesondere müssen die Voraussetzungen
des § 3 Abs. 2 WEG (Abgeschlossenheit) hinsichtlich jedes neu zu bildenden
Sondereigentums erfüllt sein (vgl. Bärmann/Armbrüster § 2 Rn. 94), einschließlich also
des eigenen abschließbaren Zugangs (vgl. Elzer in Riecke/Schmid § 3 Rn. 64). Die
übrigen Wohnungs- und Teileigentümer müssen nicht zustimmen, solange die
keinen entsprechenden
Zustimmungsvorbehalt enthält (vgl. Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 245).
In analoger Anwendung von § 8 Abs. 2 WEG i. V. m. § 7 Abs. 4 WEG (vgl.
Bärmann/Armbrüster § 2 Rn. 93 m.w.N.) ist dem Grundbuchamt ein aktualisierter
Unterteilungsplan sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorzulegen (vgl.
Bärmann/Armbrüster § 2 Rn. 110; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 249), und zwar
grundsätzlich für jede der neu gebildeten Einheiten (vgl. Demharter Anhang zu § 3 Rn.
76). Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn von vornherein bereits in sich abgeschlossene
Räume durch Unterteilung getrennt werden. Sonst kann von der Vorlage der
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Abgeschlossenheitsbescheinigung
nicht
abgesehen
werden,
auch
wenn
das
Grundbuchamt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht gebunden ist und die
Voraussetzungen der Abgeschlossenheit (vgl. § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG) selbst
überprüfen kann (vgl. BayObLG Rpfleger 1989, 99). So hat das Grundbuchamt in
eigener Verantwortung zu prüfen, ob die Baubehörde § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG richtig
ausgelegt hat; es darf nicht sehenden Auges gegen geltendes Recht verstoßen, auch
wenn ein Verstoß gegen die Sollvorschrift des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht unmittelbar
zur Unwirksamkeit der Eintragung führt.
Prüfungsmöglichkeit ändert aber nichts daran, dass die
Abgeschlossenheitsbescheinigung
zwingende
und
unverzichtbare
Eintragungsvoraussetzung ist (vgl. BGH NJW 1994, 650; BayObLGZ 1998, 447;
Hügel/Kral GBO Anh. WEG Rn. 68; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 162), und zwar
regelmäßig auch für die Unterteilung (vgl. z. B. Bärmann/Armbrüster § 2 Rn. 110).
2. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Wohnung Nr. 603 (neu) fehlt bisher.
a) Ein Grund, von diesem Erfordernis im Falle des von der Beteiligten so bezeichneten
"Restwohnungseigentums" abzusehen, ist nicht ersichtlich. Denn es ist zwar nicht
ausgeschlossen, einer der neu gebildeten Einheiten die ursprünglich für die gesamte
Wohnung vorgesehene Wohnungsnummer zuzuteilen (vgl. LG Lübeck Rpfleger 1988,
102). Aus dieser Bezeichnung, die, wenn nicht gerade wie hier die "Restwohnung" die
flächenmäßig größte ist, auf Zufall beruhen kann, lässt sich für die Frage, ob auch für
diese Wohnung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorzulegen ist, nichts herleiten.
Denn durch die Unterteilung entstehen hier vier neue Einheiten. Die ursprüngliche
Wohnung wird unterteilt, es wird rechtlich nicht ein Bestandteil "abgespalten". Die
Abgeschlossenheit ist somit grundsätzlich für jede der aus der Unterteilung
hervorgehenden
Wohnungen
nachzuweisen.
Selbst
wenn
das
ursprüngliche
Wohnungseigentum - wie hier zum Zeitpunkt der Unterteilung wohl nicht - vom
Gemeinschaftseigentum abgeschlossen war und auch ohne die Inanspruchnahme
anderen Sondereigentums vom Gemeinschaftseigentum aus erreicht werden konnte,
kann für jede dieser neu geschaffenen Wohnungen (auch) gerade aufgrund der
Unterteilung und der damit verbundenen Maßnahmen die Abgeschlossenheit in Frage
stehen. Ob der Nachweis der Abgeschlossenheit insoweit verlangt werden kann, als die
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zu
unterteilende
Wohnung
wegen
in
der
Vergangenheit
liegender
baulicher
Veränderungen zum Zeitpunkt der Unterteilung schon nicht mehr abgeschlossen ist,
kann an dieser Stelle auf sich beruhen. Unerheblich ist auch, ob die Baubehörde nur
aufgrund einer - auch vor Ort nachprüfbaren - dem tatsächlichen Baubestand
entsprechenden Bauzeichnung die Bescheinigung erteilt (vgl. insoweit BayObLG NJWRR 1994, 716), oder ob sie, wenn die Unterteilung mit genehmigungspflichtigen
Baumaßnahmen verbunden ist, diese aufgrund der genehmigten Pläne mit dem
Hinweis, dass Maßnahmen noch nicht ausgeführt sind, ausstellt. Einer der Fälle, in
denen ausnahmsweise eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vor der Unterteilung
nicht verlangt werden kann (vgl. z. B. OLG Zweibrücken ZMR 2001, 663; Schneider in
Riecke/Schmid 3. Aufl. § 7 Rn. 249), liegt ersichtlich nicht vor. Insbesondere entfällt die
Notwendigkeit der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht deswegen, weil die im 7. und
8. Stockwerk liegenden Räumlichkeiten der Wohnung Nr. 603 (neu) von der
Unterteilung nicht betroffen sind (was bescheinigt ist). Auch im 6. Obergeschoss bleibt
ein Raum der Wohnung Nr. 603 (neu) zugeordnet. Es ist nicht von vorneherein
ausgeschlossen,
dass
durch
die
Baumaßnahmen
zur
Herstellung
der
Abgeschlossenheit der anderen drei Einheiten der Zugang zu dieser Wohnung betroffen
ist.
b) Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Wohnung Nr. 603 (neu) hat das
Grundbuchamt mit seinen Zwischenverfügungen verlangt. Sie wurde nicht vorgelegt.
Angeboten wurde lediglich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach den Plänen
aus der Zeit der Errichtung der Anlage. Eine solche ist für die fragliche Unterteilung
ersichtlich nicht genügend.
2. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
Bei der Festsetzung des Geschäftswertes für das Beschwerdeverfahren folgt der Senat
der Schätzung des Wertes durch das Grundbuchamt.
3. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO)
liegen nicht vor. Die Notwendigkeit der Abgeschlossenheitsbescheinigung im Fall der
Unterteilung ist gesetzlich zweifelsfrei und auch in Literatur und Rechtsprechung
unstrittig.
34 Wx 161/10
Lorbacher
Paintner
Hinterberger
Vorsitzender Richter
am Oberlandesgericht
Richterin
am Oberlandesgericht
Richter
am Oberlandesgericht
.
Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG):
Übergabe an die Geschäftsstelle
am 30.05.2011.
Bauernfeind
Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
WEG § 3 Abs. 2, § 7 Abs. 4, § 8
Die Unterteilung von Wohnungseigentum erfolgt nicht durch Abspaltung von einer
"Restwohnung", vielmehr wird die gesamte Wohnung in neue Einheiten aufgeteilt. Das
Grundbuchamt darf daher die Unterteilung eines Wohnungseigentums nur eintragen, wenn für
jede der daraus hervorgehenden Wohnungen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt.
OLG München, 34. Zivilsenat
Beschluss vom 27.5.2011
34 Wx 161/10