Gegen diese Veränderung der Eintragung bezüglich der Eigentumsverhältnisse hat Notar S. unter Vorlage einer Vollmacht Erinnerung
eingelegt mit dem Antrag, die Eintragung wie folgt zu fassen:
1 a 1 K. Eb.,
ll K. Ed.,
in Erbengemeinschaft zur einen Hälfte,
b 1 K. Eb.,
II K._Ed.,
in Erbengemeinschaft zur anderen Hälfte.
Der Rechtspfleger und der Amtsrichter haben der Erinnerung nicht
abgeholfen und die Akten dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt.
Aus den Gründen:
1._ Das Rechtsmittel ist zulässig.
Gegen Eintragungen, die nicht unter öffentlichem Glauben
stehen, ist die unbeschränkte Beschwerde gegeben. Hierzu
gehört auch die Eintragung mehrerer Berechtigter ohne die
gern. § 47 GBO notwendige Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses bzw. die Angabe eines unrichtigen Gemeinschaftsverhältnisses (vgl. Horber, GBO, 15. Aufl., § 71 Anm.
7 B a; Meikel-Imhof-Riedel, Grundbuchrecht, 6. Aufl., § 71
Rd.Ziff. 23).
2. Das Rechtsmittel ist auch begründet.
Die anläßlich der Übertragung des Grundbesitzes auf ein
neues Grundbuchblatt vom Grundbuchamt vorgenommene
Vereinfachung, daß nunmehr als Eigentümer der Grundstücke lediglich noch die beiden Beteiligten in Erbengemeinschaft eingetragen sind, entspricht nicht dem in § 47
GBO verankerten Bestimmtheitsgrundsatz, der verlangt,
daß Art und Inhalt des Gemeinschaftsverhältnisses im
Grundbuch anzugeben sind.
Nach dem Tod der Rechtsvorgänger der Beteiligten, die Miteigentümer der Grundstücke in Bruchteilsgemeinschaft je
zur Hälfte waren, gehörte jeder Miteigentumsanteil zum Gesamthandsvermögen einer Erbengemeinschaft, die jeweils
aus den Beteiligten besteht.
Die Miteigentumsanteile gehören somit zu zwei verschiedenen Sondervermögen, die den Beteiligten jeweils zur gesamten Hand zustehen. Diese Sondervermögen sind getrennte
Vermögensmassen, die - insbesondere im Hinblick auf die
getrennt zu behandeln sind. Daß es sich hierbei um getrennte Sondervermögen und verschiedene Gesamthandsgemeinschaften handelt, muß aus dem Grundbuch hervorgehen, damit insoweit notwendige Klarheit für die Beteiligten wie auch für Dritte besteht. Daß im konkreten Fall die
beiden Gesamthandsgemeinschaften aus denselben Personen bestehen, ist unerheblich; denn auch, wenn zwischen
denselben Personen mehrere Gesamthandsgemeinschaften
bestehen, sind diese entsprechend zu kennzeichnen (vgl.
Güthe-Triebet, GBO, 6. Aufl., § 47 Rd.Ziff. 7).
Durch die Eintragung in der nunmehrigen Form wird der Eindruck erweckt, als bestehe bezüglich der Grundstücke nur
eine Erbengemeinschaft, während tatsächlich, solange eine
Auseinandersetzung nicht erfolgt ist, jeder Miteigentumsanteil zu einem besonderen Gesamthandsvermögen gehört.
Auf die Beschwerde der Beteiligten war daher, das Grundbuchamt anzuweisen, die Eintragung entsprechend dem Antrag der Beschwerdeführer dahingehend zu berichtigen, daß
ersichtlich ist, daß es sich um zwei Erbengemeinschaften
bezüglich zweier Hälfteanteile handelt.
12. WEG §§ 7, 8, GBO § 22, 53 Abs. 1 Satz1 (Zur Abgrenzung
zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum)
1. Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum ergibt sich aus der Eintragung im (Wohnungs-)Grundbuch und den dort zulässigerweise in Bezug genommenen Unterlagen (Teilungserklärung; Aufteilungsplan).
2. Ist in der Teilungserklärung als Gegenstand des Sondereigentums „ein ebenfalls dazugehöriger Hobbyraum im
Keller" angegeben, dieser Raum jedoch im Aufteilungsplan nicht (mit Nummer undloder Farbe) gekennzeichnet,
so entsteht insoweit gemeinschaftliches Eigentum.
3. In einem solchen Fall scheidet - zur Begründung von
Sondereigentum nach Eintragung der Aufteilung - eine
Berichtigung des Aufteilungsplans und des Grundbuchs
aus (auch kommt mangels Unrichtigkeit des Grundbuchs
die Eintragung eines Amtswiderspruchs nicht in
Betracht); es bedarf vielmehr hierzu der Vereinbarung (Bewilligung) sämtlicher Wohnungseigentümer.
mitgeteilt von Dr. Martin Pfeuffer, Richter am BayObLG
Aus dem Tatbestand:
1. Mit Teilungserklärung vom 21. 7. 1971 teilte die damalige Eigentümerin das Eigentum an dem Grundstück Flst.Nr. 561 der Gemarkung D: in Wohnungs- und Teileigentum auf. Unter Nr. 26 wurde ein
Miteigentumsanteil zu 29,4411000 gebildet, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. Obergeschoß, bestehend aus vier
Zimmern, Küche, Diele, Flur, Bad, 2 WC's, Dusche, Abstellraum mit
einem dazugehörigen Kellerabteil - im Aufteilungsplan mit
Nr. 113 bezeichnet -. Der beigefügte Aufteilungsplan bezeichnet die
angeführten Räume, die im Sondereigentum stehen, jeweils mit der
Nr. 113; sie sind außerdem durch grüne Farbe gekennzeichnet.
Zu notarieller Urkunde vom 9. B. 1971 änderte die Grundstückseigentümerin die Teilungserklärung vom 21. 7. 1971 unter anderem dahin
ab, daß der Miteigentumsanteil Nr. 26 neu beschrieben wurde wie
folgt: „26. Miteigentumsanteil zu 29,4411000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. Obergeschoß, bestehend aus vier
Zimmern, Küche, Diele, Flur, Bad, 2 WC's, Dusche, Abstellraum, Balkon und einem dazugehörigen Kellerabteil sowie einem ebenfalls dazugehörigen Hobbyraum im Keller - im Aufteilungsplan mit Nr. 113
bezeichnet -." Der der Teilungsurkunde vom 21. 7. 1971 beiliegende
Aufteilungsplan wurde nicht geändert. Die Teilungserklärung vom
21.7 1971 mit Nachtrag vom 9.8.1971 wurde am 20.1.1972 im Grundbuch eingetragen.
Auf Grund notariellen Kaufvertrags vom 13. B. 1971 erwarb der Beteiligte unter anderem das Wohnungseigentum Nr. 26. Der Kaufgegenstand ist dabei wie in der Nachtragsurkuhde vom 9. B. 1971 beschrieben. Auch alle anderen gebildeten Wohnungs- und Teileigentumsrechte wurden in der Folgezeit veräußert.
2.Am 5.2.1981 beantragte der Beteiligte, den Aufteilungsplan mit behördlicher Genehmigung dahin neu zu fassen, daß der Hobbyraum im
Keller, der in der Nachtragsurkunde vom 9.8.,1971 aufgeführt, im Aufteilungsplan aber versehentlich nicht gekennzeichnet worden sei,
dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 113 zugeschlagen werde.
Diesen Antrag wies der Rechtspfleger beim Grundbuchamt München
mit Beschluß vom 5. 2. 1981 zurück.
Hiergegen richtete sich die „Beschwerde" des Beteiligten vom 29. 4.
1981.
Dem als Erinnerung behandelten Rechtsbehelf halfen Grundbuchrechtspfleger und Grundbuchrichter nicht ab. Nach Vorlage wies das
Landgericht München 1 mit Beschluß vom 1. 7. 1981 die Beschwerde
als unbegründet zurück. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde.
Aus den Gründen:
Die zulässige weitere Beschwerde (§§ 78, 80 Abs. 1 Satz 2
GBO) ist nicht begründet.
MittBayNot 1981 Heft 6 249

1. Soll durch Teilungserklärung des Eigentümers Wohnungseigentum begründet werden (§ 8 Abs. 1 WEG), so bedarf dies der Eintragung im Grundbuch (§ 8 Abs. 2 i.V. m. § 7
Abs. 1 WEG). Dabei kann zur näheren Bezeichnung des
Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf
die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 7
Abs. 3 WEG). Der Eintragungsbewilligung ist unter anderem
eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes
sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der
im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile
ersichtlich ist (Aufteilungsplan), als Anlage beizufügen; alle
zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume
sind dabei mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG).
Was Gegenstand des Sondereigentums ist, ergibt sich daher aus der entsprechenden Eintragung im Grundbuch. Dabei ist nicht nur die Eintragungsbewilligung (Teilungserklärung), sondern — infolge zulässiger doppelter Bezugnahme
— auch der Aufteilungsklan Inhalt des (Wohnungs-)Grundbuchs (BayObLGZ 1980, 226/229 = MittBayNot 1980, 162;
BayObLG Rpfleger 1980, 294/295; OLG Hamm OLGZ 1977;
264/271 = DNotZ 1977, 308 mit Anm. Röll 643 = MittBayNot
1976, 138 [nur Leitsätze]; OLG Frankfurt OLGZ 1978,290/291;
.
OLG Stuttgart OLGZ 1981, 160/161; Bärmann/Pick/Merle
WEG 4. Aufl. § 7 Rdnr. 66). Gerade aus dem Aufteilungsplan,
der danach am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil
hat (BayObLG a.a.O. m. Nachw.), ergibt'sich im Regelfall die
genaue Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum (BayObLGZ 1973, 267 f. = MittBayNot 1974, 15;
zum Bestimmtheitsgrundsatz in diesem Zusammenhang
vgl. BayObLGZ 1980, 226/229 = MittBayNot 1980, 162
m. Nachw.).
2. Im vorliegenden Fall stimmen ersichtlich Teilungserklärung und Aufteilungsplan nicht überein. Während nach der
Teilungserklärung vom 21. 7. 1971 in der Fassung der Nachtragsurkunde vom 9. B. 1971 der Miteigentumsanteil Nr. 26
mit dem Sondereigentum u.a. an „einem ebenfalls dazugehörigen Hobbyraum im Keller — im Aufteilungsplan mit
Nr.113 bezeichnet —" verbunden ist, enthält der Aufteilungsplan — abgesehen von dem insoweit nicht interessierenden „Kellerabteil" (Abstellraum) — eine solche Kennzeichnung (mit Nr. 113 sowie — wie sonst bei allen zum Sondereigentum des Beteiligten gehörenden Räumen — mit
grüner Farbmarkierung) nicht.
Danach konnte an einem solchen Raum im Keller Sondereigentum des Beteiligten nicht entstehen, da sich dies aus
der Grundbucheintragung nicht ergibt. Es ist vielmehr, ohne
daß dadurch die Wirksamkeit des im übrigen begründeten
Sondereigentums. in Frage gestellt wird, insoweit gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer entstanden (BayObLGZ 1973, 267/268 = MittBayNot 1974, 15; OLG
Stuttgart OLGZ 1979, 21/23; 1981, 160/163; OLG Frankfurt
OLGZ 1978, 290/291; vgl. ferner BayObLGZ 1967, 25/31; 1973,
78/80 = DNotZ 1973, 611 - MittBayNot 1973, 210 [nur Leitsätze]).
Ob die Rechtslage dann anders zu beurteilen wäre, wenn der
entsprechende Raum — ohne besondere Kennzeichnung, im
Aufteilungsplan — in derTeilungserklärung so eindeutig beschrieben worden wäre, daß jeder vernünftige Zweifel an der
Identität des Raumes ausgeschlossen wäre, kann auf sich
beruhen; denn so liegt es hier nicht. Der in Frage kommende
Raum ist in der Teilungserklärung nur ganz allgemein („ein
ebenfalls dazugehöriger Hobbyraum im Keller") bezeichnet.
Es fehlt jede Angabe über die Lage (z. B. an der Südwestecke des Gebäudes), Größe und Identität des Raumes; insbesondere ist nicht darauf hingewiesen, daß es sich hierbei
um den im Aufteilungsplan mit „Reserve" gekennzeichneten Raum handeln soll. Da der Beteiligte hier Miteigentümer
in einer großen Eigentumswohnanlage ist, die im Kellergeschoß — außer den im Aufteilungsplan eindeutig °bestimmten Miteigentumsanteilen als Sondereigentum zugewiesenen Räumen — noch zahlreiche andere nicht besonders gekennzeichnete (und daher im gemeinschaftlichen
Eigentum stehende) Räume aufweist, liegt eine Zuweisung
des „Reserve”-Raums als Sondereigentum zum Miteigentumsanteil des Beteiligten nicht vor.
Ohne Bedeutung ist es schließlich auch, daß in sämtlichen
Kaufverträgen auf die Teilungserklärung in der Fassung der
Nachtragsurkunde vom 9. B. 1971 verwiesen worden ist.
Hierdurch kann der Mangel bei der Begründung des Wohnungseigentums nicht geheilt werden.
3. Damit kann der Antrag des Beteiligten keinen Erfolg
haben, da mangels ausreichender Bezeichnung Sondereigentum an - dem infragestehenden Kellerraum nicht entstanden ist. Eine bloße nachträgliche „Berichtigung" (Kennzeichnung) im Aufteilungsplan kann nicht herbeigeführt
werden; denn das Grundbuchamt ist nicht befugt, Erklärungen in den Eintragungsunterlagen zu ändern oder zu berichtigen. Es handelt sich bei der fehlenden Zuweisung des
Hobbyraums in dem Aufteilungsplan auch nicht nur um
einen „offenbaren Schreibfehler", sondern um eine mangelhafte Erklärung, die zur Folge hatte, daß der Kellerraum —
zulässigerweise (vgl. § 5 Abs. 3 WEG) - zum gemeinschaftlichen Eigentum sämtlicher Wohnungseigentümer wurde
und es dabei verblieb. Die nachträgliche Umwandlung in
Sondereigentum bedürfte der entsprechenden Vereinbarung
(und Bewilligung) sämtlicher Wohnungseigentümer (BayObLGZ 1973, 267 = MittBayNot 1974, 15). Damit scheidet
auch eine Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 GBO aus.
Ob das Grundbuchamt, als es am 20.1. 1972 die Begründung
von Wohnungs- und Teileigentum in der vorliegenden Form
in das Grundbuch eingetragen hat, hierdurch, gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen hat, kann dahingestellt bleiben.
Denn hierdurch ist, wie dargelegt, das Grundbuch hinsichtlich des hier infragestehenden Raumes nicht unrichtig geworden, so daß auch die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO nicht in Betracht
kommt.
13. WEG § 12 Abs. 1 (Erteilung der Verwalterzustimmung
durch die Wohnungseigentümer)
Ist In der Teilungserklärung vorgesehen, daß die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters bedarf und ist kein Verwalter bestellt, kann die erforderliche Zustimmung durch die Wohnungseigentümer
erteilt werden, falls keine Wohnungseigentumseinheit
mit Grundpfandrechten belastet ist.
(Leitsatz nicht amtlich)
LG Traunstein, Beschluß vom 5.1.1981 —4 T 2628/80 — mitgeteilt von Notar Siegfried Altinger, Bad Aibling, abgedruckt
in MittBayNot 1981, 134.
Anmerkung:
Der genannten Entscheidung des LG Traunstein kann
wegen der in ihr enthaltenen Einschränkung nicht zugestimmt werden.
MittBayNot 1981 Heft 6