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Deutsches Notarinstitut
letzte Aktualisierung: 30.3.2015
OLG Frankfurt, 3.11.2014 - 20 W 241/14

BGB § 242; GBO §§ 13, 18, 19, 71; WEG §§ 10 Abs. 2 u. 3, 27
Allumfassende Vollmacht zugunsten des WEG-Verwalters unzulässig

1. Mit einer Zwischenverfügung kann nicht darauf hingewirkt werden, eine Bewilligung
abzugeben, welche erst die Grundlage für die einzutragende Rechtsänderung bilden soll.
2. Eine in der Teilungserklärung dem Hausverwalter erteilte allumfassende Vollmacht zur
Vertretung sämtlicher Wohnungseigentümer für alle mit dem Wohnungseigentum
zusammenhängenden Angelegenheiten ist wegen Verstoß gegen die unabänderlichen
Strukturprinzipien des Wohnungseigentumsrechts unzulässig und damit unwirksam.

Gründe

I.
Der verfahrensbevollmächtigte Notar reichte mit Schreiben vom 17. Februar 2014 seine UR-Nr.
.../2014 mit dem Antrag auf Wahrung der Urkunde im Grundbuch ein.
In dieser Urkunde erklärte der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage A und B in O1 unter
Hinweis auf eine Ermächtigung des Verwalters zur Vertretung der Wohnungseigentümer in der
Teilungserklärung vom 21. November 1967 und einen Beschluss der Wohnungseigentümer in
der Eigentümerversammlung vom 30. August 2013 folgende
Ergänzung der Teilungserklärung:
„§ 6 (Pflichten des Wohnungseigentümers) wird um einen Abschnitt c) wie folgt ergänzt:
c) Die Kosten für Instandhaltung, Reparatur und Erneuerung der Fenster sind, obwohl sie sich im
Gemeinschaftseigentum befinden, vom jeweiligen Sondereigentümer selbst zu tragen.“
Beigefügt war der Urkunde das unterschriftsbeglaubigte Protokoll der Eigentümer-versammlung
vom 04. September 2009, in welchem die Hausverwaltung für die Zeit vom 01. Januar 2010 bis
31. Dezember 2015 zum Verwalter bestellt wurde.
Nachgereicht wurde auf Anfordern des Grundbuchamtes das Protokoll der
Eigentümerversammlung vom 30. August 2013. Dort wurde zu TOP 3 zunächst mitgeteilt, dass
der 1981 gefasste Beschluss, wonach die Kosten der Erneuerung von Fenstern von den
Eigentümern der jeweiligen Wohnungen selbst zu tragen seien, nichtig sei. Nach einer
Diskussion wurde sodann beschlossen, die Verwaltung mit Unterstützung des
Verwaltungsbeirates zu beauftragen, eine allstimmige Erklä-rung vorbereiten zu lassen, in der
alle Eigentümer ihre Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung erteilen, wobei die
Änderung von einem ortsansässigen Notar vorbereitet werden und dahingehend erfolgen soll,
dass die Fenster weiter-hin im Sinne des WEG und der Teilungserklärung im
Gemeinschaftseigentum verbleiben, jedoch die Kosten der Instandhaltung, Reparatur und
Erneuerung der Fenster vom jeweiligen Eigentümer selbst getragen werden sollen. Sollte die
Gemeinschaft die Beauftragung zur Vorbereitung der allstimmigen Erklärung erteilen und alle
Eigentümer dieser zustimmen, würden die Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung der
Fenster wie bisher auch, durch alle Eigentümer selbst getragen werden. Dieser Antrag wurde mit
39 Ja-Stimmen bei 2 Nein-Stimmen und 0 Enthaltungen mit Stimmenmehrheit beschlossen.
Die Teilungserklärung vom 21. November 1967 enthält in § 8 (Vertretungsbefugnis des
Verwalters) folgende Regelung:
„-1-Der Verwalter ist über die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse hinaus ermächtigt, die
Wohnungseigentümer (alle, mehrere oder den Einzelnen) in allen Angelegenheiten gerichtlich
und außergerichtlich zu vertreten, die mit dem Wohnungseigentum zusammenhängen. Der
Verwalter kann in solchen Angelegenheiten auch im eigenen Namen für Rechnung der
Wohnungseigentümer (aller, mehrerer oder des Einzelnen) gerichtlich und rechtsgeschäftlich
handeln. Der Verwalter ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.-2-Der Verwalter
kann insbesondere ….. d) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer
untereinander treffen und demgemäß den Inhalt des Sondereigentums verändern und
entsprechende Grundbucheintragungen bewilligen und beantragen; diese Befugnis umfasst auch
das Recht, Grundstücke für die Wohnungseigentümer zu gemeinschaftlichem Eigentum zu
erwerben und gemäß § 3 WEG Sondereigentum einzuräumen oder Grundflächen abzutreten,
Änderung der Miteigentumsbruchteile oder des Sondereigentums (z. B. Hinzunahme oder
Abgabe von Räumen) mit Wirkung für und gegen alle Wohnungseigentümer (Teileigentümer) zu
erklären und grundbuchlich zu wahren, das Wohnungs(Teileigentum) mit Dienstbarkeiten zu
belasten oder solche zu ändern oder zu löschen. …..“Wegen der Einzelheiten der eingangs
genannten notariellen Urkunde sowie des Protokolls der Eigentümerversammlung zu TOP 3 vom
30. August 2013 und der Teilungserklärung vom 21. November 1967 wird im Übrigen auf die in
der Akte befindlichen Urkunden Bezug genommen.
Die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes beanstandete mit Zwischenverfügung vom 24. April
2014, die Eintragung der Änderung bzw. Ergänzung des Inhaltes des Sondereigentums könne
nur auf Antrag und Bewilligung aller Wohnungs- und Teileigentümer in öffentlich beglaubigter
Form erfolgen. Ein Mehrheitsbeschluss genüge nicht. Die Änderung bedürfe weiterhin der
Zustimmung der Berechtigten in Abt. II in öffentlich beglaubigter Form, da deren Rechtsstellung
betroffen sei.
Die eingereichte Änderungserklärung sei von dem Verwalter unter Berufung auf seine in der
Teilungserklärung vom 21. November 1967 in § 8 enthaltene allumfassenden Vollmacht für alle
Wohnungseigentümer abgegeben worden. Diese Vollmacht sei jedoch unter Beachtung von §
242 BGB zu einer solchen Inhalts-änderung nicht ausreichend und bedürfe somit der
Genehmigung aller Eigentümer. Auch enthalte die Urkunde weder Bewilligung noch Antrag auf
Grundbucheintragung und sei zu ergänzen.
Gegen die Zwischenverfügung legte der verfahrensbevollmächtigte Notar für die Antragstellerin
mit Schriftsatz vom 14. Mai 2014 Beschwerde ein, mit welcher er insbesondere geltend machte,
das Grundbuchamt berufe sich zu Unrecht darauf, dass die Vollmacht nach § 242 BGB zu einer
solchen Inhaltsänderung im Grundbuch nicht ausreichend sei. Nach der Teilungserklärung sei
der jeweils aktuelle Verwalter ermächtigt, die Wohnungseigentümer in allen Angelegenheiten
gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten, die mit dem Wohnungseigentum
zusammenhängen. Es sei nicht nachvollziehbar, wieso hiervon die Änderung der
Teilungserklärung nicht umfasst sein solle. Nach der Teilungserklärung könne der Verwalter
auch Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander treffen und
demgemäß den Inhalt des Sondereigentums verändern und entsprechende
Grundbucheintragungen bewilligen und beantragen. Gemäß
§ 25 WEG könne eine Beschlussfassung mit Mehrheit erfolgen, was vorliegend geschehen sei.
Die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes hat der Beschwerde mit Beschluss vom 14. August
2014, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, nicht abgeholfen und die
Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
Im Beschwerdeverfahren wurde ergänzend zur Beschwerdebegründung geltend gemacht, selbst
wenn ein einstimmiger Beschluss erforderlich gewesen wäre, sei zu berücksichtigen, dass der
Beschluss nicht angegriffen worden und deshalb bestandskräftig sei. Auch gegen die
Wirksamkeit der Vollmacht, bei der es sich um eine Generalvollmacht handele, könnten keine
Bedenken geltend gemacht werden. Eine solche Vollmacht sei insbesondere bei den
Schwierigkeiten, die es bei der Vielzahl von Wohnungseigentümern und deren teils
unterschiedlichen Interessen gebe, erforderlich und sinnvoll. Auch die Zustimmung der
Gläubiger in Abt. II und III sei nicht erforderlich, da die Regelung sich nur auf den Gebrauch der
Sache beziehe und in ihrer Wirkung im Ergebnis gering sei. Erforderlichenfalls werde die
Genehmigung eingeholt und auch erteilt. Die Vollmacht sei äußerst maßvoll ausgeübt worden.
Im Übrigen habe die Wohnungseigentümerversammlung in der Vergangenheit bis heute die
Vollmacht mehrfach durch Beschlüsse bestätigt. Soweit das Fehlen der Eintragungsbewilligung
und des Eintragungsantrages gerügt werde, sei beabsichtigt, zu gegebener Zeit eine
entsprechende Urkunde einzureichen.

II.
Die Beschwerde, über die gemäß §§ 72, 75 GBO nach der hier erfolgten
Nichtabhilfeentscheidung durch die Rechtspflegerin des Grundbuchamts der Senat als
Beschwerdegericht zu entscheiden hat, ist zulässig. Die angefochtene Zwischenverfügung des
Grundbuchamtes ist als anfechtbare Zwischenverfügung im Sinne des § 18 GBO anzusehen, was
aufgrund des objektiven Erklärungs-inhalts der Verfügung zu beurteilen ist (vgl. dazu die
Nachweise bei Demharter, GBO, 29. Aufl., § 71 Rz. 19). Vorliegend hat die
Grundbuchrechtspflegerin unter ausdrücklicher Bezugnahme auf § 18 GBO mehrere Hindernisse
aufgezeigt, zu deren formgerechter Behebung sie eine Frist gesetzt hat; sie hat diese Verfügung
dem verfahrensbevollmächtigten Notar als Zwischenverfügung mit Rechtsmittel-belehrung
förmlich zugestellt. Dass - wie noch auszuführen sein wird - die Vorlage von Bewilligungen im
Wege der Zwischenverfügung in der Regel nicht verlangt werden kann, hat auf den objektiven
Erklärungsinhalt der angefochtenen Verfügung keinen Einfluss.
Die Beschwerde führt auch in der Sache bereits deshalb zum Erfolg, weil das Grundbuchamt
eine Zwischenverfügung mit einem nach § 18 GBO nicht zulässigen Inhalt erlassen hat.
Es entspricht ganz herrschender Auffassung im Grundbuchrecht, der sich auch der Senat bereits
mehrfach angeschlossen hat, dass es unzulässig ist, einem Antragsteller im Wege einer
Zwischenverfügung den Abschluss eines Rechtsgeschäftes oder die Abgabe bzw. Vorlage einer
Bewilligung aufzugeben. Dies findet seine Rechtsgrundlage darin, dass nach herrschender
Auffassung eine Zwischenverfügung nach § 18 GBO nur dann in Betracht kommt, wenn das
festgestellte oder mögliche Eintragungshindernis rückwirkend auf den Zeitpunkt der
Antragstellung und damit rangwahrend beseitigt werden kann. Dem gegenüber kann es nicht
Inhalt einer Zwischenverfügung sein, auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts oder die Vorlage
einer Bewilligung hinzuwirken, welche ihrerseits erst die Grundlage der einzutragenden
Rechtsänderung bilden soll (vgl. BGH FGPrax 2014, 192; BayObLG FGPrax 2001, 13 und
NJW-RR 1991, 465; OLG Hamm MittRhNotK 1996, 225; OLG Schleswig FGPrax 2010, 282;
OLG Düsseldorf RhNotZ 2009, 238; OLG Frankfurt NJW-RR 1990, 1042 und Beschluss vom
14. Oktober 2005 – 20 W 405/04 – dok. bei juris; Demharter, GBO, a.a.O., § 18 Rn. 8, 12, 32
und § 22 Rn. 31; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 18 Rn. 36/37; Zeiser in BeckOK GBO,
Stand 01.07.2014, § 18 Rn. 17 jeweils m. w. N.).
Vorliegend hat die Grundbuchrechtspflegerin unter anderem beanstandet, dass es für den
Vollzug der Änderung der Teilungserklärung durch Eintragung im Grundbuch bereits an einer
Antragstellung und Bewilligung fehlt. Ausgehend hiervon hätte eine Zwischenverfügung nicht
ergehen, sondern der Antrag auf Wahrung der Urkunde im Grundbuch – gegebenenfalls nach
entsprechendem rechtlichem Hinweis – zurückgewiesen werden müssen.
Ist mithin die ergangene Zwischenverfügung unzulässig, so ist sie durch das Beschwerdegericht
in jedem Fall ohne Sachprüfung aufzuheben. Die Entscheidung über den zugrundeliegenden
Antrag hat dagegen das Grundbuchamt zu treffen, da Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nur
die Zwischenverfügung und die darin enthaltene Beanstandung und nicht der Eintragungsantrag
selbst ist. Die Entscheidung hierüber ist dem Senat mit der Beschwerde nicht angefallen.
Ohne Bindungswirkung weist der Senat für das weitere Verfahren jedoch darauf hin, dass die
vom Grundbuchamt in materieller Hinsicht geäußerten Bedenken berechtigt sind.
Wie wohl auch von der Beschwerde im Grundsatz nicht in Zweifel gezogen wird, bedarf die
Änderung der Teilungserklärung gemäß § 10 Abs. 3 WEG, die auch gegenüber den
Sonderrechtsnachfolgern wirken soll, grundsätzlich der Verein-barung sämtlicher
Wohnungseigentümer und der Eintragung im Grundbuch (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 73.
Aufl., § 10 WEG Rn. 10). Zwar kann grundsätzlich wie für jede andere rechtsgeschäftliche
Erklärung nicht höchstpersönlicher Natur auch für die Änderung der Teilungserklärung durch die
einzelnen Wohnungs-eigentümer eine Vollmacht erteilt werden.
Soweit die Beschwerde sich insoweit auf den Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung
vom 30. August 2013 beruft, verkennt diese Argumentation bereits, dass der dort protokollierte
Beschluss schon inhaltlich lediglich den Auftrag an die Hausverwaltung enthält, die Änderung
der Teilungserklärung bei einem ortsansässigen Notar vorbereiten zu lassen, damit die Abgabe
der entsprechenden Erklärung sodann durch alle Eigentümer erfolgen kann. Demgegenüber
wurde in dem dortigen Beschluss gerade keine Vollmacht an die Hausverwaltung zur Abgabe
der entsprechenden Erklärungen für die einzelnen Wohnungseigentümer erteilt.
Eine Bevollmächtigung der Hausverwaltung zur Änderung der Teilungserklärung in dem
angestrebten Sinn kann auch nicht aus dem Inhalt der hier durch das Grundbuchamt dem Senat
in Kopie vorgelegten Teilungserklärung vom 21. November 1967 und dem dortigen § 8
abgeleitet werden. Auch bei der Abgabe von Erklärungen zur Änderung einer Teilungserklärung
durch einen Vertreter hat das Grundbuchamt den Umfang und die Wirksamkeit der
Vertretungsmacht selbständig zu prüfen, ohne hierbei an die Auslegung einer Vollmacht durch
den Notar gebunden zu sein (vgl. Demharter, GBO, a.a.O., § 19 Rn. 74; Schöner/ Stöber,
Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3580a). Auf dieser Grundlage ist das Grundbuch zu Recht zu der
Einschätzung gelangt, dass die hier in der Teilungserklärung für den Hausverwalter erteilte
Generalvollmacht unwirksam ist.
Zwar können nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des
WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit dort nicht ausdrücklich etwas anderes
bestimmt ist. Dieser Abänderungsbefugnis der Wohnungseigentümer durch allseitige
Vereinbarung sind jedoch gewisse Grenzen gesetzt. So ist allgemein anerkannt, dass solche
Vereinbarungen der Wohnungs-eigentümer unwirksam sind, die sich als mit den
Grundprinzipien des Wohnungs-eigentumsrechts als unvereinbar erweisen, wobei insoweit von
einem der privatautonomen Gestaltung entzogenen Kernbereich ausgegangen wird (vgl.
Lafontaine in Juris PK-BGB, Bd. 3, 7. Aufl. 2014, § 10 WEG Rn. 78; BGHZ 129, 329; Sauren,
WEG, 5. Aufl., § 15 Rn. 6; Staudinger/Kreutzer, BGB, Neubearb. 2005, § 15 WEG Rn. 10;
Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 97). Zu diesem Kernbereich der unabänderlichen
Strukturprinzipien des Wohnungseigentums-rechts gehört auch die Kompetenzverteilung in der
Wohnungseigentümergemeinschaft zwischen dem Verband, dem Verwalter und den einzelnen
Wohnungs-eigentümern (vgl. Niedenführ/Kümmel, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 27). Es ist zwar
grundsätzlich möglich, in der Teilungserklärung durch die Vereinbarung von Öffnungsklauseln
etwaige zusätzliche Beschlusskompetenzen zu eröffnen oder bei Beschlussfassungen
qualifizierte Mehrheiten oder aber Einstimmigkeit zu vereinbaren. Für den Verwalter sieht die
gesetzliche Regelung in § 27 Abs. 4 WEG zunächst lediglich vor, dass die diesem nach den
Absätzen 1 bis 3 zustehenden Aufgaben und Befugnisse durch Vereinbarung der
Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden dürfen, so dass
grundsätzlich eine Erweiterung der Befugnisse des Verwalters in der Teilungserklärung zulässig
ist. Dieser Möglichkeit der Erweiterung der Befugnisse des Verwalters ist jedoch dort eine
Grenze gesetzt, wo in die vorgenannte Kompetenzverteilung als Grundprinzip des
Wohnungeigentumsrechtes eingegriffen wird. Dies ist vorliegend durch die Regelung in § 8 der
Teilungserklärung der Fall. Denn die dort dem Hausverwalter erteilte allumfassende
Vertretungsbefugnis, die sich ausdrücklich auf alle Angelegenheiten beziehen soll, die mit dem
Wohnungseigentum zusammenhängen, führt zu einer vollständigen Aufhebung der
Kompetenzverteilung zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter und einer
vollständigen Aushöhlung der Rechtsposition der einzelnen Wohnungseigentümer. Mit dieser
Regelung würde dem Hausverwalter die Rechtsmacht eingeräumt, Inhalt und Umfang der
Rechte jedes einzelnen Wohnungseigentümers in jeder Hinsicht bis hin zu deren vollständiger
Entziehung umzugestalten. Hinzu kommt, dass die Entziehung dieser allumfassenden
Rechtsmacht wiederum eine Änderung der Teilungs-erklärung voraussetzen würde und deshalb
nicht von dem einzelnen Wohnungs-eigentümer erklärt werde könnte, sondern wiederum einer
Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer bedürfte. Eine derartige mit einer vollständigen
Entmachtung der einzelnen Wohnungseigentümer verbundene Generalvollmacht für den
Hausverwalter verstößt deshalb eindeutig gegen den Kernbereich der Grundprinzipien des
Wohnungseigentumsrechtes und erweist sich deshalb als unwirksam.
Der Verwalter kann deshalb nur dann als Vertreter der Wohnungseigentümer die erforderliche
materiellrechtliche Erklärung zu der hier angestrebten Änderung der Teilungserklärung abgeben
und deren Eintragung im Grundbuch beantragen und bewilligen, wenn ihm hierzu durch jeden
einzelnen der Wohnungseigentümer Vollmacht erteilt wird bzw. die von ihm bisher als
vollmachtloser Vertreter abgegebene Erklärung genehmigt wird.
Im Hinblick auf den vorläufigen Erfolg der Beschwerde aus formellen Gründen bedarf es weder
einer Kostenentscheidung noch einer Wertfestsetzung oder einer Entscheidung über die
Zulassung der Rechtsbeschwerde.