Einräumung von Sondernutzungsrechten ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer
satz stelle nur klar, daß ein Wohnungsrecht, das nur auf Teile
des Gebäudes beschränkt sei, gleichwohl die Mitbenutzung
von gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen außerhalb dieser Teile ermögliche; zu der Frage, ob die Anlagen
und Einrichtungen auch außerhalb des Gebäudes liegen
können, sage die Vorschrift nichts aus. Ob sich die Bedeutung der Vorschrift darin erschöpft, kann dahinstehen. Denn
unabhängig davon gilt für jedes Wohnungsrecht, auch dasjenige nach
des Gebäudes erstreckt, wenn dies nach den maßgebenden
Anschauungen wesensmäßig zum Wohnen dazugehört.
Es geht im vorliegenden Fall auch nicht um die Frage, ob
das Wohnungsrecht über den Bereich hinaus, der wesensmäßig zum Wohnen in dem Gebäude oder in den betreffenden Räumen gehört, auf andere Räume oder unbebaute
Grundstücksteile erstreckt werden kann (vgl. z.B. für einen
Garten BayObLG
OLG Frankfurt aaO; LG Koblenz Rpf leger 1970, 90 [= DNotZ
1970, 164]. Maßgebend ist vielmehr, ob sich auf dem Neugrundstück möglicherweise Anlagen und Einrichtungen befinden, deren Mitbenutzung zum Wesen des Wohnens in
dem auf dem Restgrundstück befindlichen Gebäude dazugehört.
c) Die Beteiligten zu 1 haben den Nachweis nicht geführt,
daß sich keine von den Wohnungsrechten der Beteiligten zu
2 und zu 3 erfaßten Anlagen und, Einrichtungen auf dem
Neugrundstück befinden und dieses somit gemäß § 1026
BGB mit der Teilung von den Belastungen frei geworden
wäre. Der Lageplan gibt darüber keine Auskunft; es ist auch
weder nach der Größe noch nach der Lage des Neugrundstücks, insbesondere nach dessen Abstand zum Wohngebäude, ausgeschlossen. Es muß hier nicht allgemein entschieden werden, wie strenge Anforderungen das Grundbuchamt an den Nachweis stellen muß, daß es ausgeschlossen ist, daß sich Anlagen und Einrichtungen auf einem der
Teile des Stammgrundstücks befinden, auf die sich das
Wohnungsrecht beziehen könnte. Im vorliegenden Fall ergeben sich aus den vorgelegten Urkunden zumindest Anhaltspunkte für derartige Zweifel.
Nach § 14 des Kaufvertrags soll sich die Abwasserbeseitigungsanlage (Klärgrube-Versitzgrube) für das den Beteiligten zu 2 und zu 3 überlassene Gebäude auf dem Neugrundstück befinden. Es bedarf keiner weiteren Begründung, daß
es sich hier um eine der Anlagen handelt, die die Wohnberechtigten mitbenutzen dürfen und daß für die Ausübung
des Wohnungsrechts der weitere Betrieb und das Funktionieren dieser Anlagen notwendig sind, solange das Gebäude
nicht an die Kanalisation angeschlossen ist.
In § 14 des Kaufvertrags ist weiter bestimmt, daß die Beteiligten zu 1 dem Verkäufer das Recht einräumen, die auf dem
Neugrundstück bestehende Garagenzufährt weiter zu benutzen. Es handelt sich möglicherweise um die Zufahrt zu der
Garage, auf die das Wohnungsrecht des Beteiligten zu 3 in
zulässiger Weise (vgl. LG Osnabrück
Grundbuchrecht 2. Aufl. Einl. 0 59) ausgedehnt worden ist.
Auch insoweit erstreckt sich die Ausübung des Wohnungsrechts somit möglicherweise auf das von den Beteiligten zu
1 erworbene Grundstück.
B. WEG § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2, § 15 Abs. 1 (Einräumung von
Sondernutzungsrechten ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer)
1.Sind einzelne Wohnungseigentümer durch eine im Grundbuch eingetragene Gebrauchsregelung vom Mitgebrauch
einer genau bestimmten Gemeinschaftsfläche ausgeschlossen, so bedarf es nicht ihrer Mitwirkung bei einer Vereinbarung, durch die einem bestimmten Wohnungseigentümer die Befugnis zum alleinigen Gebrauch dieser Fläche
(Sondernutzungsrecht) eingeräumt wird.
2. In den Wohnungsgrundbüchern der vom Mitgebrauch ausgeschlossenen Miteigentümer ist eine solche nachträgliche
Einräumung eines Sondernutzungsrechts nicht einzutragen.
BayObLG, Beschluß vom 4.4.1985 — BReg. 2 Z 50/84 — mitgeteilt von Dr. Martin Pfeuffer, Richter am BayObLG
Aus dem Tatbestand:
Im vorliegenden Verfahren geht es um die Voraussetzungen für die
Begründung eines Sondernutzungsrechts am gemeinschaftlichen
Eigentum von Wohnungseigentümern.
Die Beteiligte zu 1 teilte ein ihr gehörendes Grundstück am 7.7.1981
gemäß §8 WEG in 26 Miteigentumsanteile (16 verbunden mit dem
Sondereigentum an Wohnungen und 10 verbunden mit dem Sondereigentum an Garagen). Teil IV § 2 Abschnitt 4 der Urkunde, auf die im
Grundbuch im Eintragungsvermerk Bezug genommen ist, bestimmt
als Inhalt des Sondereigentums:
„Der im Kellergeschoß befindliche, im Gemeinschaftseigentum stehende Waschraum, im Aufteilungsplan mit „Waschen" bezeichnet,
bietet die Möglichkeit zum Anschluß und zur Aufstellung mehrerer
Waschmaschinen.
In einem Nachtrag zu dieser Teilungserklärung werden entsprechende Sondernutzungsrechte (Recht zum Aufstellen, Anschließen und
Betrieb von Waschmaschinen) begründet. Die Waschmaschinenplätze stehen der derzeitigen Grundstückseigentümerin, sofern sie zur
Miteigentümergemeinschaft gehört, zur alleinigen und ausschließlichen Benützung auch dann zu, wenn sie nicht mehr Alleineigentümerin des Grundstücks ist. Sie darf diese Benützungsrechte an Dritte
überlassen. Die derzeitige Grundstückseigentümerin ist befugt, ihr
ausschließliches Benützungsrecht an den Waschmaschinenplätzen
ganz oder teilweise auf andere Miteigentümer zu übertragen.
Diese Übertragung bedarf nicht der Zustimmung etwaiger anderer
Miteigentümer.
Auch nach Übertragung eines ausschließlichen Benützungsrechtes
bleibt dieses ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer innerhalb der Eigentümergemeinschaft übertragbar."
Im Vollzug der Teilungserklärung wurden die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher angelegt.
Die Beteiligte zu 1 ließ in der Folgezeit alle Wohnungen und Stellplätze auf; die Erwerber sind mit einer Ausnahme inzwischen in das
Grundbuch eingetragen worden.
Der Verfahrensbevollmächtigte hat dem Grundbuchamt einen „Nachtrag zu einer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung" vom
13.10.1983 gemäß
Urkunde erklärte die Beteiligte zu 1 durch einen Vertreter unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung:
In Ziffer IV. § 2 Abs. 4.) hat sich die Grundstückseigentümerin, die. . .
(Beteiligte zu 1), die Befugnis vorbehalten, Sondernutzungsrechte
zum Zwecke des Aufstellens, Anschließens und Betriebs von Waschmaschinen an dem im Kellergeschoß befindlichen, im Gemeinschaftseigentum stehenden Waschraum zu begründen und sie nach
ihrer Wahl einzelnen Wohnungseigentümern zu übertragen.
Von dieser Befugnis macht die ... (Beteiligte zu 1) nunmehr` Gebrauch und erklärt, daß dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung
Nr. 14 (= Beteiligte zu 2) das Sondernutzungsrecht zum Aufstellen,
zum Anschluß und zum Betrieb einer Waschmaschine in dem genannten Kellerraum zustehen soll.
Sie bewilligt und b e a n t r a g t hiermit, dieses Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums in den entsprechenden Grundbüchern einzutragen.
74 MittBayNot 1985 Heft 2
Das Grundbuchamt hat den Antrag mit Zwischenverfügung vom
28.10.1983 beanstandet. Da in der Nachtragsurkunde ein Sondernutzungsrecht für die Beteiligte zu 1 begründet und dann übertragen
werden solle, sei die Mitwirkung aller im einzelnen angegebenen
Wohnungseigentümer und Drittberechtigten erforderlich. Die fehlenden Bewilligungen seien nachzureichen. In der Teilungserklärung
habe sich die Beteiligte zu 1) die Begründung des Sondernutzungsrechts nur vorbehalten.
schaftlichen Waschraum durch Sondernutzungsrechte
anderer Eigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen
werde. Einschränkung bzw. Ausschluß ergäbe sich schon
aus der Teilungserklärung.
Das Landgericht hat mit Beschluß vom 5. Januar 1984 die eingelegte
Beschwerde zurückgewiesen.
a) Nach
nach Maßgabe der
Abs. 1 Satz 2,
durch Vereinbarung regeln, z. B. einem der Eigentümer die
Benützung des im Gemeinschaftseigentum stehenden
Waschraums unter Ausschluß der übrigen Eigentümer einräumen. Für eine Regelung, die dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung unter Ausschluß aller übrigen Wohnungseigentümer das Recht zum Gebrauch von gemeinschaftlichem Eigentum gibt, hat sich die Bezeichnung „Sondernutzungsrecht" durchgesetzt (vgl.
[=
Eintragung in das Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden (
217/219; 1981, 56160 m.w.Nachw. [=
Palandt BGB 44. Aufl. Anm. 2, Augustin WEG Rdnr. 14,
Bärmann/Pick/Merle WEG 5. Aufl- Rdnr. 18, Weitnauer WEG
6. Aufl. Rdnr. 2 b, je zu
zu § 3 Anm. 4 A). In gleicher Weise können solche — insoweit mit dinglicher Wirkung ausgestatteten — Gebrauchsregelungen vom Eigentümer, der sein Grundstück im Wege
der Vorratsteilung gemäß
Abs. 1 Satz 2 WEG;
242; Palandt § 8 Anm. 1 b und § 15 Anm. 2; Weitnauer § 8
Rdnr. 2; Horber aaO); inhaltlich handelt es sich dabei um
eine Bestimmung über einen Gegenstand des 2. Abschnitts
des Wohnungseigentumsgesetzes (sog. Gemeinschaftsordnung).
Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde
Aus den Gründen:
Die zulässige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2
(
Beteiligten zu 2) und 3) und der an ihren Wohnungs- und
Teileigentumseinheiten dinglich berechtigten Dritten nicht
erforderlich.
1. a) Das Landgericht hat ausgeführt:
In der Teilungserklärung seien noch keine Sondernutzungsrechte 'begründet worden. Dies sollte, wie sich aus dem
Wortlaut ergebe, erst später, nämlich in „einem Nachtrag zu
dieser Teilungserklärung" geschehen. Davon gehe auch Ziffer II der Nachtragsurkunde aus. Diese beinhalte demgemäß
eine nachträgliche Vereinbarung über den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums. Dazu sei nach teilweiser Veräußerung der Eigentumswohnungen die Zustimmung der
anderen Eigentümer, der Grundpfandgläubiger und sonstigen dinglichen Berechtigten nötig. Die „praktischen Schwierigkeiten' die sich daraus ergäben, müßten mit Rücksicht
auf den Eingriff in die Rechte der anderen Wohnungseigentümer und der Grundpfandgläubiger hingenommen werden.
Ob eine aufschiebend bedingte Vereinbarung von Sondernutzungsrechten mit dinglicher Wirkung zulässig sei, könne
dahinstehen, da jeglicher Anhaltspunkt für eine solche Vereinbarung fehle.
b) Die Beteiligten führen zur Begründung ihrer Rechtsmittel
im wesentlichen aus:
Die Auslegung der Nachtragsurkunde durch das Landgericht verstoße gegen den klaren Sinn der Teilungserklärung.
Dieser sei eindeutig, der Beteiligten zu 1) das alleinige Entscheidungsrecht darüber einzuräumen, ob, wieviele und für
welchen Sondereigentümer Sondernutzungsrechte entstehen sollen. Die Formulierung, daß entsprechende „Sondernutzungsrechte - .. in einem Nachtrag begründet" werden,
stehe nicht entgegen. Letztlich sei nicht der Wortlaut, sondern der Sinn und Zweck einer Erklärung maßgebend. In der
Teilungserklärung seien von Anfang an für die künftigen Inhaber von Waschmaschinenplätzen Sondernutzungsrechte
begründet worden, deren Wirksamkeit jedoch durch die Erklärung der Beteiligten zu 1 aufschiebend bedingt gewesen
sei, daß einem von ihr benannten Eigentümer ein Sondernutzungsrecht zustehen solle. „Begründen" meine den Bedingungseintritt und das Entstehen des Vollrechts. Das ergebe
sich auch aus dem Zusammenhang mit der gleich folgenden
Regelung, daß die Waschmaschinenplätze bzw. deren Benützung schon zum Zeitpunkt der Teilungserklärung der
Grundstückseigentümerin allein zustehen sollten. Von besonderer Bedeutung sei die Bestimmung, daß die Übertragung von Sondernutzungsrechten keiner Zustimmung
bedürfe. Nach dem Inhalt der Teilungserklärung habe jeder
Wohnungseigentümer von vornherein damit rechnen müssen, daß sein eigenes Gebrauchsrecht an dem gemeinMittBayNot 1985 Heft 2
2. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts hält der
rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
Die Begründung von Sondernutzungsrechten bewirkt, wenn
sie im Grundbuch eingetragen sind, eine inhaltliche Änderung des. Sondereigentums aller Wohnungseigentümer. Aus
nötig ist. Daraus ergibt sich weiter, daß von der Eintragung
einer solchen Inhaltsänderung durch Begründung eines
Sondernutzungsrechts alle nicht ausschließlich begünstigten Miteigentümer in ihrem Recht betroffen sind und die Eintragung gemäß
1974, 217/220; 1978, 378/381, 382; BayObLG MittBayNot 1980,
210; Bärmann/Pick/Merle § 10 Rdnr. 54). In gleicher Weise erforderlich ist wegen
einem Miteigentumsanteil dinglich Berechtigten und derjenigen, zu deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist (
877 BGB anwendbar sind (vgl.
— führt zu einer rechtlichen Beeinträchtigung des dinglich
Berechtigten; darauf, ob eine wirtschaftliche Beeinträchtigung eintritt oder nicht, kommt es nicht an (BGH aaO). Von der Begründung eines Sondernutzungsrechts zu unterscheiden ist dessen Übertragung auf einen anderen Wohder Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer; zu ihrer
Eintragung in das Grundbuch ist die Bewilligung des betroffenen (übertragenden) Eigentümers ausreichend (BGHZ 73,
145 f. [=
BReg. 2 Z 77/77 [=
Das Sondernutzungsrecht hat zwei Komponenten: dem
Eigentümer einer bestimmten Wohnung wird (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums
eingeräumt, alle übrigen Wohnungseigentümer werden
(negativ) von der ihnen als Miteigentümern kraft Gesetzes
(
Mitgebrauch ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof (aaO
S. 149) hat dargelegt, bei den Wohnungseigentümern, denen
die Gebrauchsregelung das Recht zum Mitgebrauch entziehe, werde nur dieser Ausschluß der eigenen Berechtigung
zum Inhalt ihres Sondereigentums, nicht aber die (positive)
Zuordnung des Nutzungsrechts zu dem begünstigten Wohnungseigentum. Die (positive) Zuordnung habe auf die rechtliche Stellung der übrigen Wohnungseigentümer keine
rechtliche Auswirkung. Die Übertragung des Sondernutzungsrechts in seiner Zuordnung von einem Wohnungseigentum auf ein anderes berühre deshalb nicht das Sondereigentum der vom Mitgebrauch ausgeschlossenen Wohnungseigentümer.
nahme in der Eintragungsbewilligung (§ 8 Abs. 2 Satz 1, § 7
Abs. 3 WEG) Inhalt des Grundbuchs geworden ist (BGHZ 59,
205/208 f.;
Palandt WEG Anm. 1 b, Augustin Rdnr. 25, je zu § 8). Die Teilungserklärung bestimmt, daß die Waschmaschinenplätze
in dem im Aufteilungsplan mit „Waschen" bezeichneten
Raum der derzeitigen Grundstückseigentümerin (= Beteiligte zu 1) zur alleinigen und ausschließlichen Benützung auch
dann zustehen sollen, wenn sie nicht mehr Alleineigentümerin des Grundstücks ist. Weiterhin ist noch zweimal vom
„ausschließlichen Benützungsrecht" der Beteiligten zu 1 die
Rede; außerdem ist bestimmt, daß sie dieses Benützungsrecht ganz oder teilweise ohne Zustimmung anderer Miteigentümer innerhalb der Gemeinschaft übertragen kann.
b) Im vorliegenden Fall handelt es sich nicht lediglich um die
Übertragung eines schon früher begründeten Sondernutzungsrechts. Das Sondernutzungsrecht kann mit „dinglicher" Wirkung auch hinsichtlich seiner positiven Komponente erst durch den Vollzug der Urkunde vom 25.10.1983 entstehen; erst durch diese Urkunde wird dem Eigentümer einer
bestimmten Wohnung, nämlich der Wohnung Nr. 14 das
Recht zum Aufstellen, zum Anschluß und zum Betrieb einer
Waschmaschine in dem genannten Kellerraum eingeräumt.
Das hat das Landgericht zutreffend gesehen.
(2) Der in der Teilungserklärung vom 7.7.1981 bestimmte Ausschluß der übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch
des Waschraums ist wirksam.
Die Besonderheit des vorliegenden Falls liegt aber darin,
daß die übrigen Wohnungseigentümer — mit Ausnahme der
Beteiligten zu 1 — bereits in der Teilungserklärung vom
7.7.1981 vom Mitgebrauch des betreffenden Kellerraums
ausgeschlossen worden sind (negative Komponente). Dies
macht ihre materiell-rechtliche Mitwirkung (
bei der Zuweisung des Sondernutzungsrechts an den Eigentümer der Wohnung Nr. 14 wie auch ihre Eintragungsbewilligung (
entbehrlich. Ebenso wie bei der Übertragung eines schon
eingetragenen Sondernutzungsrechts wird auch hier der
Inhalt des Sondereigentums der übrigen Wohnungseigentümer durch die Einräumung des Sondernutzungsrechts an
den Eigentümer der Wohnung Nr. 14 nicht berührt. Die übrigen Miteigentümer sind schon durch die Teilungserklärung
vom 7.7.1981 vom Mitgebrauch der betreffenden Fläche ausgeschlossen worden und diese Regelung ist durch Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch bereits Inhalt
ihres Sondereigentums geworden (§ 5 Abs. 4, § 8 Abs. 2,
Satz 1,
(1) Die Teilungserkärung vom 7.7.1981 schließt alle Miteigentümer — mit Ausnahme der Beteiligten zu 1 — vom Gebrauch des für die Aufstellung der Waschmaschine vorgesehenen Kellerraums aus.
Die Auslegung der Teilungserklärung steht dem Rechtsbeschwerdegericht uneingeschränkt zu, da sie duch BezugNach dem klaren Sinn der Teilungserklärung sind damit die
Erwerber von Wohnungs- und Teileigentumsrechten von
vornherein von der Benützung des im gemeinschaftlichen
Eigentum stehenden Waschraums ausgeschlossen, auch
wenn in der Teilungserklärung vom ausschließlichen Benützungsrecht der Beteiligten zu 1 an den Waschmaschinenplätzen und nicht am Waschraum selbst gesprochen wird.
Da ein Waschraum praktisch nur zum Aufstellen, Anschließen und Betreiben von Waschmaschinen benützt werden
kann, ist für jeden Leser der Teilungserklärung klar, daß die
Erwerber von Wohnungseigentumsrechten von der Benützung des Waschraums insgesamt ausgeschlossen werden
sollten.
Eine Vereinbarung zur Gebrauchsregelung gemäß § 15
Abs. 1 WEG kann auch den Inhalt haben, daß bestimmte
Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch ausgeschlossen
sind. Es ist nicht erforderlich, daß zugleich für einen oder
mehrere andere Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht, d. h. die positive Befugnis zum Gebrauch der Sache,
vereinbart wird. Auch die Gebrauchsregelung, die sich darin
erschöpft, daß bestimmte Wohnungeigentümer vom Mitgebrauch ausgeschlossen sind, wird mit der Eintragung ins
Grundbuch, hier also mit der Eintragung der Teilungserklärung vom 7.7.1981 Inhalt des Sondereigentums der ausgeschlossenen Wohnungseigentümer.
Allerdings könnten Bedenken gegen eine Gebrauchsregelung bestehen, die alle Wohnungseigentümer -vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausschließt;
denn das Gebrauchsrecht ist Ausfluß des Eigentums und
die Miteigentümer können sich nicht vollständig — mit dinglicher Wirkung — dieser Befugnis begeben. Aus ähnlichen
Erwägungen ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt,
daß ein Sondernutzungsrecht nicht auf einen Dritten übertragen werden kann, der nicht Wohnungseigentümer ist
(
Rdnr. 2 d, Bärmann/Pick/Merle Rdnr. 18, je zu § 15). Im vorliegenden Fall aber sind nicht alle Wohnungseigentümer vom
Gebrauch des Waschraums ausgeschlossen worden. Die
Beteiligte zu 1 behielt ihre Gebrauchsbefugnis. In der Teilungserklärung heißt es, daß die Waschmaschinenplätze ihr
zustehen, sofern sie zur Miteigentümergemeinschaft gehört.
Die Beteiligte zu 1 ist bisher aus der Miteigentümergemeinschaft nicht ausgeschieden. Sie hat zwar die meisten der
von ihr ursprünglich innegehabten Wohnungen veräußert;
aber hinsichtlich einer Wohnung ist die Auflassung noch
nicht vollzogen.
MittBayNot 1985 Heft 2
zu 1 das Benützungsrecht am Waschraum vorbehalten; dieses Recht wurde aber nicht einem bestimmten Wohnungseigentum — die Beteiligte zu 1 war damals noch Eigentümerin aller Einheiten — zugeordnet. Das ist einer der Gründe,
warum in der Teilungserklärung vom 7.7.1981 — entgegen
der Meinung der Rechtsbeschwerde — nicht die Begründung von dinglich wirkenden Sondernutzungsrechten zugunsten der Beteiligten zu 1 gesehen werden kann; für sie ist
die Zuordnung zu bestimmtem Wohnungseigentum wesentlich. Für den hier in Rede stehenden Zusammenhang ist dies
aber unschädlich: Es kommt hier nur darauf an, ob der Ausschluß der übrigen Wohnungseigentümer vom Gebrauch
des Waschraums wirksam ist. Weil der Ausschluß in der Teilungserklärung vom 7.7.1981 eine Miteigentümerin, die Beteiligte zu 1, nicht erfaßte, steht der Teilungserklärung nicht
der Gesichtspunkt entgegen, daß eine Gebrauchsregelung
nicht sämtliche Wohnungseigentümer mit dinglicher Wirkung vom Gebrauchsrecht ausschließen kann.
(3) Sind die übrigen Wohnungseigentümer vom Gebrauch
des Waschraums ausgeschlossen, so wirken sich spätere
Gebrauchsregelungen über diesen Raum auf den Inhalt ihres Wohnungseigentums nicht mehr aus. Der Ausschluß der
eigenen Berechtigung ist das, was für die Erwerber von Wohnungseigentum wesentlich ist; die Zuordnung der Nutzungsbefugnis zu einem bestimmten Wohnungseigentum bleibt
ohne unmittelbare Auswirkung auf die Rechtsstellung
der übrigen Wohnungseigentümer (vgl.
[=
bereits in der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte
durch Verbindung mit bestimmten Miteigentumsanteilen begründet werden, die dann später ohne Zustimmung und Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer und der an
ihren Miteigentumsanteilen dinglich Berechtigten innerhalb
der Gemeinschaft übertragen werden können (vgl. BGH
aaO), oder ob die Erwerber von vornherein von der Benützung bestimmter Gemeinschaftsflächen ausgeschlossen
sind, an denen später Sondernutzungsrechte zugunsten der
Eigentümer bestimmter Wohnungen zur Entstehung gelangen. Für wen dies geschieht, berührt die Rechtsstellung der
übrigen (nichtbegünstigten) Miteigentümer dann nicht mehr
(vgl. BGH aaO S. 150). Die Erwerber müssen nur durch die
Teilungserklärung klar und unmißverständlich von der Benützung dieser Gemeinschaftsflächen ausgeschlossen
sein. Das ist hier der Fall.
c) Eine Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an der
Nachtragserklärung vom 13.10.1983 ist auch nicht unter dem
Gesichtspunkt erforderlich, daß erst durch diese Erklärung
das Sondernutzungsrecht der Beteiligten zu 2 in seiner
vollen Gestalt, also einschließlich seiner positiven Komponente entsteht. 'Zwar muß sich die Gebrauchsbefugnis des
Inhabers des Sondernutzungsrechts gemäß
auf eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer gründen.
Sind aber durch eine vorhergehende, im Grundbuch eingetragene Gebrauchsregelung bestimmte Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch ausgeschlossen, so können diejenigen Wohnungseigentümer, denen das Gebrauchsrecht
verblieben ist (hier: die Beteiligte zu 1), die Vereinbarung
über die Zuweisung des ausschließlichen Gebrauchsrechts
an den Eigentümer einer bestimmten Wohnung allein abschließen.
Die Eintragungsbewilligung kann im vorliegenden Fall dahin
aufgefaßt werden, daß die entsprechende Vereinbarung eingetragen werden soll.
MittBayNot 1985 Heft 2
d) Mit ähnlicher Begründung haben Schmidt ( DNotZ 1984,
698) und Hörer(
berechtigten Dritten fürzulässig gehalten. Auch wird die
Meinung vertreten, in der Teilungserklärung könnten durch
die spätere Benennung des Begünstigten aufschiebend bedingte Sondernutzungsrechte begründet werden (vgl. Röll
MünchKomm WEG § 10 Rdnr. 14 und Schmidt aaO S. 699).
Nach Ansicht von Weitnauer (§ 10 Rdnr. 14 f und JZ 1984,
1115) kann die Teilungserklärung die Ermächtigung eines
Dritten zur Konkretisierung bestimmter Rechte (z. B. Ermächtigung des Bauträgers oder des Verwalters zur Zuweisung einer bestimmten Gemeinschaftsfläche eines
zunächst nur in allgemeiner Form vorgesehenen Sondernutzungsrechts) enthalten. Ob bei solchen Fallgestaltungen die
Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer entbehrlich
ist, braucht hier nicht entschieden zu werden. Im vorliegenden Fall ist die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer entbehrlich, weil die Teilungserklärung die Erwerber
von Miteigentumsanteilen von vornherein von der Benützung
des Waschraums ausgeschlossen hat.
e) Da die Begründung des Sondernutzungsrechts für die Beteiligten zu 2 sich nicht auf den Inhalt des Sondereigentums
der Beteiligten zu 3 auswirkt, sind diese von der beantragten
Eintragung nicht betroffen; ihre Bewilligung ist dazu nicht
erforderlich. Das gleiche gilt für die an den Miteigentumsanteilen der Beteiligten zu 3 dinglich berechtigten Dritten:
wenn die Voraussetzungen der
f) Mit dieser Entscheidung weicht der Senat nicht vom Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 14.6.1984 (
[=
anderer Sachverhalt zugrunde. Es war dort (ebenso wie in
der Entscheidung des OLG Frankfurt
der Teilungserklärung die Begründung von Sondernutzungsrechten durch spätere Vereinbarung nur „vorgesehen"; einen
Ausschluß der Erwerber von Miteigentumsanteilen von der
Benützung der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen
enthielt die Teilungserklärung nicht. Darin liegt der entscheidende Unterschied zum vorliegenden Fall.
g) Die vom Grundbuchamt in der Zwischenverfügung verlangte Bewilligung der Beteiligten zu 2 ist gleichfalls nicht
erforderlich, da sie durch die Begründung des Sondernutzungsrechts zu ihren Gunsten keinen rechtlichen Nachteil
erleiden können.
3. Für das weitere Verfahren wird bemerkt:
a) Zur Eintragung des in der Urkunde vom 13.10.1983 begründeten Sondernutzungsrechts ist die (bereits erklärte) Bewilligung der Beteiligen zu 1 und die Bewilligung der eingetragenen Grundschuldgläubigerin erforderlich. Für diese ist an
dem noch der Beteiligten zu 1 gehörenden Miteigentumsanteil eine Grundschuld ohne Brief zu 29 000 DM nebst
Zinsen eingetragen. Da die Beteiligte zu 1 in der Teilungserklärung nicht von der Benützung des Waschraums ausgeschlossen worden ist, gelten die obigen Ausführungen (Abschnitt 2 der Gründe) insoweit nicht. Die Begründung eines
Sondernutzungsrechts für die Beteiligten zu 2 ändert den
Inhalt des Sondereigentums der Beteiligten zu 1; die Grundschuldgläubigerin kann davon betroffen sein und muß diese
Inhaltsänderung daher bewilligen.
ist auch eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Die aus
der Vormerkung berechtigte Käuferin muß die Eintragung
des Sondernutzungsrechts für die Beteiligten zu 2 nicht bewilligen; denn auch für sie gilt, sobald sie Eigentümerin
wird, der in der Teilungserkärung bestimmte Ausschluß vom
Mitgebrauch des Waschraums.
b) Die Beteiligten haben beantragt, die Bestellung des Sondernutzungsrechts in sämtlichen Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern einzutragen. Dies hat aber nur in den
Grundbüchern für die Miteigentumsanteile der Beteiligten
zu 1) und zu 2) zu geschehen. Der Ausschluß aller Erwerber
von der Benützung des Waschraums ist mit der Eintragung
der Teilungserklärung durch Bezugnahme zum Inhalt aller
Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher geworden. Die
nachträgliche Zuordnung des Sondernutzungsrechts berührt (ebenso wie die Übertragung eines bereits begründeten) nur mehr die grundbuchmäßige Rechtsstellung des
nicht ausgeschlossenen Miteigentümers (also der Beteiligten zu 1) und des Begünstigten (also der Beteiligten zu 2); sie
ist auch nur in den entsprechenden Grundbüchern zu vermerken (zur Fassung des Eintragungsvermerks vgl. etwa
Ertl,
Das Grundbuchamt wird die der Eintragung entgegenstehenden behebbaren Hindernisse (Zustimmung der Grundschuldgläubigerin und Einschränkung des Eintragungsantrags) zweckmäßigerweise zum Gegenstand einer neuen
Zwischenverfügung machen.
Anmerkung:
In der Rechtsprechung gibt es manchmal Entscheidungen,
die man als ausgesprochene Lichtblicke bezeichnen kann.
Der vorstehende Beschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts zählt dazu. Die wohnungseigentumsrechtliche
Gebrauchsregelung in der Gestalt der Sondernutzungsrechte — tägliche Praxis bei Kraftfahrzeugstellplätzen —
hat eine lange Entwicklung hinter sich, bis eine praktikable
dogmatische Deutung und praxisbezogene Handhabung erreicht wurde. Mit der BGH-Entscheidung vom 24.11.1978
(
und einen doppelten Inhalt herausgestellt: a) beim begünstigten Sondereigentum das positive Nutzungsrecht, b) bei
den anderen Miteigentümern den negativen Nutzungsausschluß. Durch diese Zweiheit können rechtliche Vorgänge
bei beiden Inhaltskomponenten unabhängig voneinander
vor sich gehen. Die Übertragung des Sondernutzungsrechts
geschieht beim positiven Inhaltsteil.
Das BayObLG baut nun auf dieser dogmatischen Zweiheit
seinen Beschluß überzeugend auf. Der konkrete „Nutzungsausschluß" kann bereits bei Begründung des Wohnungseigentums als selbständiger Teil Inhalt des Sondereigentums werden. Die positive Zuweisung des Nutzungsrechtes
zu einem bestimmten Wohnungseigentum kann einem späteren Akt vorbehalten bleiben. Damit wird der zunächst festgelegte negative Inhalt mit Vollzug der Teilungserklärung im
Grundbuch schon in der Weise „dinglicher" Inhalt des Wohnungseigentums, daß die spätere positive Inhaltsbestimmung die Rechtsposition der negativ betroffenen Miteigentümer nicht mehr berührt und weder ihre Zustimmung noch
die ihrer eingetragenen Gläubiger verlangt.
Im Entscheidungsfall ging es um ein Sondernutzungsrecht
an einem Waschraum, das sich der Eigentümer bei der Teilung nach
Wohnung schon endgültig festzulegen. Das BayObLG läßt
offen, ob auch so verfahren werden kann, wenn in der Teilungserklärung die Zuweisung durch den Bauträger, den Verwalter oder eine andere bestimmte Person vorgesehen ist.
Dies sind die Kraftfahrzeugstellplatzfälle der Praxis. Ich
meine, daß die sorgfältigen dogmatischen Ausführungen
des Gerichts zwingend dazu führen, solche Zuweisungen als
Grundlage für die Eintragung der Sondernutzungsrechte bei
den einzelnen Eigentumswohnungen anzuerkennen. Kernpunkt der Überlegungen dazu ist, daß Gebrauchsregelungen
und damit auch Sondernutzungsrechte keine dinglichen
Rechte sind, sondern schuldrechtliche. Das hat neuerdings
Weitnauer in
der schuldrechtlichen Natur sowohl der Inhaltskomponente
„Nutzungsausschluß" wie der des „Nutzungsrechtes" ergibt
sich, daß nach den Prinzipien des Schuldrechtes auch ein
Bestimmungsrecht durch Dritte, also Nicht-Miteigentümer
gewährt werden kann. Auch die von mir in dem Beschluß genannte bedingungsrechtliche Betrachtung ist aus dem
Schuldrecht voll zu rechtfertigen. Allerdings muß an dieser
Nahtstelle von Schuldrecht und Sachenrecht die für das
Sachenrecht und damit für das Grundbuchrecht erforderliche Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit vorliegen. Der Zuweisungsberechtigte muß daher in der Teilungserklärung bestimmt werden, bzw. aus ihr bestimmbar sein. Es sollte auch
kein beliebiger Dritter sein, sondern nur jemand, der eine
rechtliche Beziehung zum konkreten Wohnungseigentum
hat. Auch sind die Voraussetzungen der Zuweisung anzugeben (z. B. Erwerb eines Stellplatzes). Die Regelung, wie
ich sie seit Jahren praktiziere und im Münchener Vertragshandbuch Band II Form. VIII. 3 § 3 Nr. 2 dargestellt habe, entspricht diesen Erfordernissen (zustimmend dazu auch Weitnauer
sein, daß das BayObLG mit seinen dogmatischen Ausführungen auch in diese Richtung geht. Die Unruhe, die der
BGH mit seinem Beschluß vom 14.6.1984 (
mit Anm. Schmidt) ausgelöst hat, müßte sich mit dem Beschluß des BayObLG legen, die Grundbuchämter können bei
entsprechender Fallgestaltung wieder getrost eintragen. Zu
Recht hat das BayObLG die unterschiedliche Fallgestaltung
zum BGH-Fall herausgestellt.
Was die konkrete Eintragung der Sondernutzungsrechte im
Grundbuch — gemeint ist das Bestandsverzeichnis — betrifft, so weist das Gericht auf die Ausführungen von Ertl
(RPfleger 1979, 81/84) hin. Damit billigt es diese Art der Eintragung. Man darf jedoch nicht außer Acht lassen, daß eine
solche Eintragung nur eine deklaratorische, keine rechtsbegründende Wirkung hat und daher auch nicht am guten
Glauben des Grundbuches teilnimmt. Materiell werden Gebrauchsregelungen als Teil des vereinbarten Inhalts des
Sondereigentums durch die Bezugnahme im Bestandsverzeichnis grundbuchmäßig Inhalt. Die materiell-rechtliche
Wirkung einer. Zuweisung von Sondernutzungsrechten tritt
mit dieser ein, nicht erst mit dem Vermerk im Bestandsverzeichnis. Für dessen Eintragung ist allerdings der Nachweis
der Zuweisung in der Form des
der Rechtsgrundlage in der Teilungserklärung beizubringen.
Noch eine letzte Bemerkung: Das Gericht äußert sich auch
allgemein über die Zulässigkeit von Sondernutzungsrechten
bzw. Gebrauchsregelungen. Es stellt zu Recht heraus, daß
MittBayNot 1985 Heft 2
für das Gemeinschaftseigentum müssen m. E. einen sinnvollen und rechtfertigenden Zweck haben. Das Gemeinschaftseigentum als grundsätzlich der gesamten Gemeinschaft dienend darf nicht ausgehöhlt werden (dazu demnächst der Verfasser in Festgabe für Erman und Weitnauer,
veröffentlicht durch das Evangelische Siedlungswerk in
Deutschland).
Notar Friedrich Schmidt; Bayreuth
9. BGB § 1105 (Bestimmbarkeit einer Reallast)
Eine Geldrentenreallast, deren Höhe sich lediglich nach den
jeweiligen Kosten der vom Berechtigten auszuwählenden
Mietwohnung richtet, ist nicht hinreichend bestimmbar,
wenn es an objektiven Kriterien für die Ausübung des Auswahlrechts fehlt.
Kammergericht, Beschluß vom 15.5.1984 — 1 W - 5461/83 —
Aus dem Tatbestand:
Die Beteiligten zu 1) bewilligten die Eintragung einer Geldrentenreallast auf ihrem Grundstück zugunsten der damals 78jährigen Beteiligten zu 2), wonach ihr ab 1. März 1983 auf ihre Lebensdauer monatlich
im voraus eine Rente zu zahlen ist, deren Höhe sich nach den Kosten
der Mietwohnung bestimmt, die sie nach Ziff. II. 2. a) des Vertrages
zwischen ihr und dem Beteiligten zu 1) vom 2. März 1983 auswählt.
Auf den Eintragungsantrag des Urkundsnotars hat der Grundbuchrechtspfleger im Wege der Zwischenverfügung Bedenken gegen die
Bestimmbarkeit der Höhe der Reallast geäußert, da der Vertrag vom
2. März 1983 nicht näher bezeichnet und nicht mit der Bewilligung
verbunden worden sei, und unter Fristsetzung gemäß
Ergänzung der Bewilligung gebeten. Dagegen richtet sich letztlich
die gemäß §§ 78 bis 80 GBO zulässige weitere Beschwerde der Beteiligten.
Aus den Gründen:
Die weitere Beschwerde ist unbegründet, denn die angefochtene Entscheidung läßt im Ergebnis keinen Rechtsfehler erkennen. Die Vorinstanzen haben vielmehr mit Recht die
mit der Zwischenverfügung verlangte Ergänzung der Bewilligung durch Verbindung mit dem Vertrag vom 2. März 1983 für
erforderlich gehalten, weil nicht ausgeschlossen werden
kann, daß der Vertrag objektive Maßstäbe enthält, die das
Wahlrecht der Berechtigten begrenzen. Eine solche Begrenzung ist aber für die hinreichende Bestimmbarkeit der jeweiligen Leistungshöhe erforderlich, während die bloße Bezugnahme auf die Kosten der von der Berechtigten auszuwählenden jeweiligen Mietwohnung dazu insbesondere deshalb
nicht ausreicht, weil die Berechtigte dann einen zu großen
Spielraum für die einseitige Bestimmung'der Leistungshöhe
hätte, die im Interesse des Grundbuchverkehrs nicht mehr
hingenommen werden kann. Folglich kann die Eintragungsfähigkeit der Geldrentenreallast entgegen der Auffassung
der Beteiligten auch nicht dadurch herbeigeführt werden,
daß die Bezugnahme auf den der Bewilligung nicht beigefügten Vertrag entfällt, weil er ohnehin keine Einzelheiten
über die Ausübung des Wahlrechts der Berechtigten enthalten solle.
Die Anknüpfung allein an die Kosten der von der Berechtigten auszuwählenden Mietwohnung reichte zunächst einmal
für die im Interesse des Grundbuchverkehrs erforderliche
Klarheit und Eindeutigkeit grundbuchrechtlicher Erklärungen und Eintragungen nicht aus, wovon das Landgericht
jedenfalls im Ergebnis rechtsfehlerfrei ausgegangen ist,
mag es diese Frage auch nicht ausdrücklich erörtert haben.
Nach allgemeiner, vom Landgericht bedenkenfrei zugrundeMittBayNot 1985 Heft 2
gelegter Meinung genügtes für die Bestimmtheit einer Reallast allerdings, wenn der Geldwert der aus dem Grundstück
zu entrichtenden wiederkehrenden Leistungen nach Art und
Gegenstand sowie Umfang bestimmbar ist, wobei auch
außerhalb der Grundbucheintragung und der Eintragungsbewilligung liegende Umstände herangezogen werden können, soweit sie nachprüfbar sind und auf sie im Grundbuch
oder in der Eintragungsbewilligung hingewiesen ist (vgl.
etwa BayObLG,
Düsseldorf,
1932, 520, 521; Staudinger-Amann, BGB, 12. Aufl., § 1105
Rdnrn. 11, 12). Die dazu ergangene Einzelfallrechtsprechung
stellt mit Recht keine zu hohen Anforderungen an die Bestimmbarkeit der Leistungshöhe, denn der Bestimmtheitsgrundsatz darf andererseits auch nicht überspannt werden,
um den Grundbuchverkehr nicht unnötig.zu erschweren (vgl.
BayObLG ,
hinreichende Bestimmbarkeit der Höhe einer Reallast bei
der Anknüpfung an verschiedene objektive Maßstäbe noch
angenommen werden, etwa an amtliche Lebenshaltungskostenindizes (
was zum Leben erforderlich ist, ausgenommen Kleidung"
(KG,
-zinsen für eine bestimmte Kleinbahn (KGJ 51, 267, 272).
Demgegenüber ist die ausreichende Bestimmbarkeit der
Leistungshöhe bei der Bezugnahme auf mehr im Bereich
eines Beteiligten liegende, veränderbare Umstände verneint
worden, etwa bei der Anknüpfung an eine Änderung der persönlichen wirtschaftlichen Verhältnisse eines Vertragsteils
ohne Angabe der einzelnen für die Änderung maßgebenden
Umstände (BayObLG,
Bruchteil des Einkommens (Tariflohn, hilfsweise üblicher
Lohn) des Verpflichteten, dessen damalige Beschäftigung
zwar genannt war, aber der gewählte Maßstab einen zu
großen Spielraum lasse und auch sonst Zweifel blieben, weil
der Verpflichtete eine andere, insbesondere selbständige
Tätigkeit aufnehmen könne (KG, OLGE 43, 227).
Der Senat teilt die in den beiden letztgenannten Entscheidungen ausgedrückten Bedenken, die auch im vorliegenden
Fall durchgreifen. Der hinreichenden Bestimmbarkeit steht
zwar nicht entgegen, daß sich die gegenseitige Leistungshöhe und deren künftige Entwicklung nicht unmittelbar aus
der Grundbucheintragung einschließlich der dort in Bezug
genommenen Bewilligung ergibt und deshalb nicht im voraus berechenbar oder wenigstens abschätzbar ist. Vielmehr
ist in erster Linie die Bestimmbarkeit der Leistungshöhe zu
konkreten Zeitpunkten entscheidend, etwa im Falle der
Zwangsversteigerung des Grundstücks. Daran fehlt es bei
der Bezugnahme auf die Kosten der jeweils bewohnten Mietwohnung nicht, weil sich die jeweiligen Kosten der von der
Berechtigten dann gerade bewohnten Mietwohnung im Bedarfsfall feststellen lassen. Jedoch unterliegen die an sich
nachprüfbaren Anknüpfungsmerkmale Veränderungen, an
denen die Berechtigte mitwirken kann, etwa durch Änderungen des Mietvertrages oder einen Wohnungswechsel, ohne
daß aus der Bewilligung eine Begrenzung ihres Einflusses
auf die jeweilige Miethöhe ersichtlich ist.
Dies kann im Interesse des Grundbuchverkehrs nicht mehr
hingenommen werden, denn die jeweilige Leistungshöhe
Entscheidung, Urteil
Gericht:BayObLG
Erscheinungsdatum:04.04.1985
Aktenzeichen:BReg. 2 Z 50/84
Erschienen in: Normen in Titel:WEG §§ 5, 10, 15