letzte Aktualisierung: 30.6.2021
OLG Rostock, Beschl. v. 5.10.2020 – 3 W 98/20

GNotKG §§ 45 Abs. 3, 52
Geschäftswert für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zum Betrieb einer
Photovoltaikanlage

Zur Berechnung des Geschäftswertes für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zum Betrieb
einer Photovoltaikanlage im Grundbuch und ihrer Vormerkung.

Gründe:

I.
Die eingetragene Eigentümerin schloss mit dem Beteiligten zu 3) unter dem 15.03.2011 einen
Mietkaufvertrag. Dieser ist noch nicht vollzogen und der Beteiligte zu 3) noch nicht als
Eigentümer eingetragen.

Die Beteiligte zu 1) schloss unter dem 21.04.2017 mit dem Beteiligten zu 3) einen
Nutzungsvertrag für die Dachflächen auf dem im Grundbuch von Z., Blatt 20015, Gemarkung
T., Flur 1, Flurstück 159/13, verzeichneten Grundstück. Unter dem 21.09.2017 stimmte die
eingetragene Eigentümerin den Regelungen dieses Nutzungsvertrages zu. Mit notarieller
Urkunde des Notars F., Greifswald, vom 16.11.2017 vereinbarten die Vertragsparteien des
Nutzungsvertrages und die eingetragene Eigentümerin eine Änderung eines
Nutzungsvertrages mit Bestellung einer Grunddienstbarkeit und zweier Vormerkungen. Auf
der Grundlage dieser Urkunde erfolgte am 05.12.2017 die Eintragung einer
Grunddienstbarkeit zum Betrieb einer Photovoltaikanlage sowie zweier Vormerkungen dieser
Dienstbarkeit im Grundbuch.

Mit Beschluss vom 09.07.2020 hat das Amtsgericht Greifswald den Geschäftswert für die
Eintragung der Dienstbarkeit und Vormerkungen jeweils auf 1.748.200,00 € festgesetzt. Zur
Begründung hat es ausgeführt gem. § 52 GNotKG bestimme sich der Wert einer Dienstbarkeit
nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten hat. Die der Eintragung zugrundeliegende
Urkunde 17-02677 vom 16.11.2017 enthalte in 3.3. die Angabe, die
Kostenbemessungsgrundlage beträgt bei einer Anlagenleistung von derzeit ca. 750 Kilowatt
87.410,00 €. Auf Nachfrage des Gerichtes habe die Beteiligte zu 1) mitgeteilt, dass es sich bei
dem in 3.3. der Urkunde benannten Betrag um den Jahresbetrag handele. Da die Dienstbarkeit
nicht befristet sei, sei dieser Wert gemäß § 52 Abs. 3 GNotKG auf den 20-fachen Jahresbetrag
zu multiplizieren. Dieser Wert sei nicht, wie die Beteiligte zu 1) meine, auf die Grundbuchblätter
302 und 20015 gleichmäßig zu verteilen. Da bereits die Verträge unterschiedliche Beteiligte
auswiesen, könne es sich nicht um eine Angelegenheit handeln.

Der Geschäftswert der eingetragenen Vormerkungen richte sich gemäß § 45 Abs. 3 GNotKG
nach dem Wert des vorgemerkten Rechts, hier also der Grunddienstbarkeit. Es handele sich
um klassische Vormerkungen nach § 883 BGB und nicht um die Vormerkung eines Ankaufsoder
Vorkaufsrechts im Sinne von § 51 GNotKG. Daher komme eine auf § 51 Abs. 1 GNotKG
beruhende Halbierung des Geschäftswertes nicht in Betracht.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 20.07.2020. Bei einer
Anlagenleistung der PVA von 732,51 kWp ergebe sich ein Jahreswert von 8.790,12 €.
Multipliziert mit 20 ergebe sich ein Wert von 175.502,40 €. Dieser sei auf die Grundbuchblätter
302 und 20015 zu verteilen, da es sich bei der Berechnung in 3.3. der notariellen Urkunde um
eine einheitliche Berechnung gehandelt habe. Der so ermittelte Betrag sei nicht mit 20 zu
multiplizieren, weil dies bei der Wertberechnung in der Urkunde bereits berücksichtigt worden
sei. Bei der Angabe im Schreiben vom 14.12.2017 handele es sich um einen Irrtum.
Hinsichtlich der Wertfestsetzung für die Vormerkung könne diese nicht den vollständigen Wert
des vollständigen Rechts beinhalten. Nach § 45 Abs. 3 GNotKG sei der Wert mit der Hälfte
nach § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG festzusetzen.

Das Amtsgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 05.08.2020 nicht abgeholfen.

II.
Die gemäß § 83 Abs. 1 GNotKG zulässige Beschwerde hat überwiegend Erfolg.
In der Sache zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass sich der Geschäftswert
nach § 52 GNotKG bestimmt. Hiernach richtet sich der Wert der Dienstbarkeit nach dem Wert
des mit ihr gesicherten Rechts für den Berechtigten. § 52 GNotKG findet nicht nur auf
Grunddienstbarkeiten sondern auch auf beschränkt persönliche Dienstbarkeiten im Sinne des
§ 1090 BGB Anwendung (Korintenberg/Schwarz, GNotKG, 19. Aufl., § 52, Rn. 16).
Die eingetragene Dienstbarkeit sichert vorliegend das Recht zur Nutzung der Dächer für die
Errichtung und den Betrieb einer Photovoltaikanlage. Der Beteiligten zu 1) werden nach dem
Nutzungsvertrag nur die Dachflächen überlassen. Die Photovoltaikanlage ist ihr nicht vom
Eigentümer mitüberlassen. In derartigen Fällen richtet sich der Geschäftswert nach dem für
die Überlassung zu entrichtenden Entgelt, nicht nach der Einspeisevergütung, denn diese
betrifft das Vertragsverhältnis zwischen Eigentümer und Nutzer nicht (OLG Frankfurt, Beschl.
v. 04.11.2014, 20 W 256/13, juris; OLG Stuttgart, Beschl. v. 22.01.2015, 8 W 25/15, juris; OLG
Brandenburg, Beschl. v. 22.04.2004, 8 Wx 14/04, ZNotP 2005, 76; Korintenberg/Schwarz,
a.a.O., § 52, Rn. 17). Ist ein jährliches Entgelt vereinbart, ist dieses unter Berücksichtigung
des § 52 Abs. 2 GNotKG zugrunde zu legen. Haben die Parteien hingegen eine einmalige
Entgeltzahlung für die gesamte Bezugszeit vereinbart, ist diese in Ansatz zu bringen (OLG
Frankfurt, Beschl. v. 14.07.1982, 20 W 328/81, JurBüro 1982, 1389; Korintenberg/Schwarz,
a.a.O., § 52, Rn. 17).

Vorliegend haben die Parteien des Nutzungsvertrages vom 21.04.2017 in § 3 ein einmaliges
Entgelt vereinbart, welches sie nicht konkret beziffert haben. Vielmehr sieht der Vertrag
lediglich die Pacht in Höhe von 120,00 € je kWp vor. Die Beteiligte zu 1) hat ihrer
Geschäftswertberechnung im Rahmen der Beschwerde eine Leistung der Anlage von 732,51
kWp zugrunde gelegt. Die Beteiligte hat weiter vorgetragen, dass diese Leistungsangabe die
einheitliche Photovoltaikanlage betreffe, die sowohl das Grundbuchblatt 302 als auch dieses
Grundbuchblatt betrifft. Zwar lassen die Nutzungsverträge vom 21.04.2017 eine solche
Verbindung nicht erkennen. Es wird in keiner Weise auf den jeweils anderen Vertrag Bezug
genommen. Der Umstand, dass der jeweilige Nutzungsvertrag mit jeweils unterschiedlichen
Beteiligten geschlossen worden ist, muss hingegen nicht dagegensprechen, dass die auf den
verschiedenen Dächern installierten Elemente eine einheitliche Anlage bilden. Für die
einheitliche Anlage spricht hingegen, dass anderenfalls die Berechnung in Ziffer 3.3. der
Urkunde vom 16.11.2017 nicht nachvollziehbar ist. Ist ein Entgelt nicht beziffert, ist dieses
unter Heranziehung von § 36 Abs. 1 GNotKG zu ermitteln und ggf. nach billigem Ermessen zu
bestimmen. Im Rahmen des billigen Ermessens setzt der Senat bei der Berechnung des
Entgeltes die hälftige Anlagenleistung an. Somit beläuft sich dieses auf 120,00 € x 366,26 kWp
– mithin auf 43.951,20 €. Dementsprechend ist der Geschäftswert für die Eintragung der
Dienstbarkeit zu bestimmen.

Der Geschäftswert der Vormerkungseintragungen folgt gemäß § 45 Abs. 3 GNotKG dem Wert
der Dienstbarkeit. Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass eine Ermäßigung
nach § 51 GNotKG mangels Vorliegen der Voraussetzungen der Anwendung dieser Norm
nicht in Betracht kommt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 83 Abs. 3 GNotKG.