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Dokumentnummer: 1a11596_05_ovg
letzte Aktualisierung: 14.03.2007
OVG Rheinland-Pfalz, 13.04.06 - 1 A 11596/05.OVG
BauGB §§ 28 Abs. 2 S. 1, § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2; GemO § 48 S. 1, 3; VwVfG § 46
Eilzuständigkeit des Bürgermeisters anstelle des Gemeinderats für
Vorkaufsrechtsausübung nur, wenn innerhalb Ausübungsfrist auch keine Sondersitzung
des Gemeinderates mehr möglich ist
1. Bei der Anwendung von § 48 GemO ist streng zu prüfen, ob die Entscheidung wirklich
eilbedürftig ist und worin der zu erwartende Nachteil für die Gemeinde besteht (Fortführung von
OVG Rheinland-Pfalz AS 20, 349 ff.).
2. Beschließt der Bürgermeister im Wege des § 48 GemO im Einvernehmen mit den
Beigeordneten, das gemeindliche Vorkaufsrecht nach dem BauGB auszuüben, ohne dass die
gesetzlichen Voraussetzungen des Eilentscheidungsrechts gegeben sind, so betrifft dieser
Mangel die sachliche Zuständigkeit und macht die Vorkaufsrechtsausübung auch dem
Grundstückskäufer gegenüber rechtswidrig.
3. Der Gemeinderat kann eine solchermaßen rechtswidrige Vorkaufsrechtsausübung nach Ablauf
der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht mit heilender Wirkung genehmigen.

OVG RHEINLAND–PFALZ
GERICHTSDATENBANK
Gericht:
OVG Rheinland-Pfalz
Ent.-Art:
Urteil
Datum:
13.04.06
AZ:
1 A 11596/05.OVG
Rechtsgebiet:
Bauplanungsrecht; Kommunalrecht
Az. VG:
1 K 215/05.KO
Rechtsnormen
BauGB § 28, BauGB § 28 Abs. 2, BauGB § 28 Abs. 2 Satz 1, BauGB § 25, BauGB
§ 25 Abs. 1, BauGB § 25 Abs. 1 Satz 1, BauGB § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
GemO § 48,GemO § 48 Satz 1, GemO § 48 Satz 3
VwVfG § 46
Schlagwörter
Vorkaufsrecht, Vorkaufsrechtsausübung, Ausübung, Frist, Zweimonatsfrist,
Bescheid, Ausschlussfrist; Grundstückskäufer, Grundstück, Käufer; Recht,
Rechtsbetroffenheit, Rechtsverletzung; Unzuständigkeit, sachliche Unzuständigkeit;
Eilentscheidung, Eilentscheidungsrecht, Bürgermeister, Gemeinderat, Dringlichkeit,
Eilbedürftigkeit, Nachteil; Heilung, Genehmigung, Bestätigung, Zustimmung
Leitsätze
1.
Bei der Anwendung von § 48 GemO ist streng zu prüfen, ob die Entscheidung
wirklich eilbedürftig ist und worin der zu erwartende Nachteil für die Gemeinde
besteht (Fortführung von OVG Rheinland-Pfalz AS 20, 349 ff.).
2.
Beschließt der Bürgermeister im Wege des § 48 GemO im Einvernehmen mit
den Beigeordneten, das gemeindliche Vorkaufsrecht nach dem BauGB auszuüben, ohne dass die gesetzlichen Voraussetzungen des Eilentscheidungsrechts gegeben sind, so betrifft dieser Mangel die sachliche Zuständigkeit und
macht die Vorkaufsrechtsausübung auch dem Grundstückskäufer gegenüber
rechtswidrig.
3.
Der Gemeinderat kann eine solchermaßen rechtswidrige Vorkaufsrechtsausübung nach Ablauf der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht
mit heilender Wirkung genehmigen.
gez. Meyer
1 A 11596/05.OVG
1 K 215/05.KO
Justizangestellte als
Urkundsbeamtin der
Geschäftsstelle
Die Entscheidung ist
rechtskräftig!
OBERVERWALTUNGSGERICHT
RHEINLAND-PFALZ
URTEIL
IM NAMEN DES VOLKES
In dem Verwaltungsrechtsstreit
der Ortsgemeinde Alsdorf, vertreten durch den Bürgermeister der
Verbandsgemeinde Betzdorf, Hellerstraße 2, 57518 Betzdorf,
65549 Limburg,
gegen
den Landkreis Altenkirchen, vertreten durch den Landrat, Parkstraße 1,
57610 Altenkirchen,
beigeladen:
Frau *******************,
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr. Schleifenbaum & Partner,
Hindenburgstraße 1, 57072 Siegen,
wegen
Ausübung des Vorkaufsrechts
hat der 1. Senat des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz in Koblenz
aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 30. März 2006, an der teilgenommen
haben
Richter am Oberverwaltungsgericht Kappes-Olzien als Vorsitzender
Richter am Oberverwaltungsgericht Günther
Richter am Oberverwaltungsgericht Schneider
ehrenamtlicher Richter Winzer Feller
ehrenamtlicher Richter Bauingenieur Hennemann
für Recht erkannt:
Unter teilweiser Abänderung des aufgrund der mündlichen Verhandlung
vom 30. Juni 2005 ergangenen Urteils des Verwaltungsgerichts Koblenz
wird die Klage in vollem Umfang abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann
die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden
Kosten abwenden, wenn die Beigeladene nicht zuvor Sicherheit in gleicher
Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Die Klägerin ficht einen Widerspruchsbescheid des Beklagten an, durch den der
Kreisrechtsausschuss einen von ihr erlassenen Bescheid über die Ausübung des
Vorkaufsrechts gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB aufgehoben hat.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 16. Juli 2004 erwarb die Beigeladene aus privater
Hand das 1.484 qm große Grundstück Flur 6, Flurstück 172 der Gemarkung A. zu
einem Kaufpreis von 7.420,-- €. Das Außenbereichsgrundstück ist im derzeitigen
Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde B. überwiegend als geplante
Wohnbaufläche dargestellt und wird von einer Satzung der Klägerin über die
Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts vom 23. Februar 2001 erfasst. Der
-3Kaufvertrag ging am 21. Juli 2004 bei der Verbandsgemeindeverwaltung ein.
Diese gab dem Verkäufer und der Beigeladenen Gelegenheit, sich zu der
beabsichtigten
Vorkaufsrechtsausübung
zu
äußern.
Daraufhin
teilte
die
Beigeladene unter dem 30. Juli 2004 mit, dass sie beabsichtige, das Grundstück
in angemessener Frist zu bebauen, sobald es als Baugebiet erschlossen werde;
sie sehe es als Baugelände für ihren Sohn an, der später einmal in unmittelbarer
Nähe wohnen solle. Am 14. September 2004 fasste der Ortsbügermeister der
Klägerin zusammen mit den beiden Beigeordneten im Wege des § 48 GemO den
Beschluss, das Vorkaufsrecht auszuüben. Dies wurde dem Verkäufer und der
Beigeladenen mit zwei getrennten Bescheiden vom gleichen Tag bekannt
gegeben.
Dem Widerspruch der Beigeladenen hiergegen gab der Kreisrechtsausschuss des
Beklagten durch Widerspruchsbescheid vom 21. Dezember 2004 im Wesentlichen
mit folgender Begründung statt: Der gegen die Beigeladene gerichtete Bescheid
sei bereits deshalb aufzuheben, weil das gemeindliche Vorkaufsrecht durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer auszuüben sei und nicht gegenüber dem
Käufer. Der Widerspruch beziehe sich darüber hinaus aber auch auf den an den
Verkäufer adressierten Bescheid, der die Beigeladene in ihren Rechten berühre,
weil er ihren Anspruch auf Grundstücksübereignung zunichte mache. Dieser Bescheid sei unter Verletzung der Regelung über das Eilentscheidungsrecht des
Bürgermeisters zustande gekommen. Es sei nicht ersichtlich, wieso es nicht möglich gewesen sein solle, innerhalb der zur Verfügung stehenden Zeit von zwei
Monaten den für die Ausübung des Vorkaufsrechts
zuständigen Gemeinderat
– notfalls unter Verkürzung der Einladungsfrist – einzuberufen. Auch habe die
Klägerin nicht die erforderliche abwägende Ermessensentscheidung getroffen; die
Begründung erschöpfe sich in allgemeinen Erläuterungen zum besonderen
Vorkaufsrecht, ohne den konkreten Fall und die Belange der Beigeladenen aufzugreifen.
-4Mit ihrer hiergegen gerichteten Klage hatte die Klägerin in erster Instanz teilweise
Erfolg. Das Verwaltungsgericht hob den Widerspruchsbescheid durch Urteil aufgrund mündlicher Verhandlung vom 30. Juni 2005 auf, soweit mit ihm der an den
Verkäufer gerichtete Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufgehoben
worden ist. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht im Wesentlichen ausgeführt:
Die Klage müsse Erfolg haben, soweit sich die Klägerin dagegen wende, dass der
an den Verkäufer gerichtete Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufgehoben worden sei. Offen bleiben könne dabei, ob dieser Bescheid überhaupt
von dem Widerspruch der Beigeladenen erfasst gewesen sei und daher durch den
Widerspruchsbescheid habe aufgehoben werden können. Die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Verkäufer sei jedenfalls rechtmäßig und müsse deshalb Bestand haben. Die Zweimonatsfrist gemäß § 28 Abs. 2 BauGB sei eingehalten worden. Ob die Voraussetzungen für eine Eilentscheidung des Bürgermeisters vorgelegen hätten, sei unerheblich; durch eine fehlerhafte Anwendung
des § 48 GemO würden allenfalls gemeindeinterne Kompetenzverteilungsvorschriften verletzt, was für die Rechtmäßigkeit der nach außen hin vorgenommenen
Rechtshandlungen der Gemeinde grundsätzlich ohne Bedeutung sei.
Die Voraussetzungen des besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1
Nr. 2 BauGB seien gegeben. Diese Bestimmung verschaffe der Gemeinde die
Gelegenheit, schon in einem Stadium Grundstücke zu erwerben, das einer gefestigten Planung weit vorausgehe, sofern nur ein städtebaulicher Bezug und der
Zweck der Sicherung der Bauleitplanung bestünden. Danach sei die Satzung der
Klägerin über die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts nicht zu beanstanden.
Ferner rechtfertige das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts,
da die Klägerin mit dessen Hilfe ihren städtebaulichen Auftrag erfüllen und den
Wohnbedürfnissen ihrer Bürger durch die Bereitstellung von Bauland Rechnung
-5tragen wolle. Für einen Ermessensfehler sei nichts ersichtlich. Die privaten Belange der Beigeladenen seien gesehen und gewürdigt worden. Ihrem Bauwunsch
sei der noch nicht feststehende spätere Verwendungszweck des Grundstücks
entgegengehalten worden. Die Beigeladene könne die Vorkaufsrechtsausübung
auch nicht gemäß § 27 Abs. 1 BauGB abwenden, weil die bestimmungsgemäße
Verwendung des Grundstücks wegen des frühen Planungsstadiums noch nicht
absehbar sei.
Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Senat zugelassene Berufung der Beigeladenen. Zur Begründung macht diese im Wesentlichen geltend:
Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei ihr gegenüber aus verschiedenen Gründen
rechtswidrig und habe daher vom Verwaltungsgericht nicht bestätigt werden
dürfen.
In kleinen und mittleren Gemeinden gehöre die Entscheidung über die Ausübung
des Vorkaufsrechts nach dem Baugesetzbuch nicht zu den laufenden Geschäften
der Verwaltung, sondern müsse vom Gemeinderat getroffen werden. Die Voraussetzungen für eine Eilentscheidung nach § 48 GemO hätten nicht vorgelegen, weil
der Gemeinderat rechtzeitig hätte entscheiden können. Durch die unzulässige Eilentscheidung werde sie in ihren eigenen Rechten verletzt, da die gesamten
Regelungen gerade auch dem Schutz ihrer Rechte als Grundstückskäuferin
dienten; immerhin greife das gemeindliche Vorkaufsrecht erheblich in verfassungsrechtlich geschützte Positionen des Grundstückskäufers ein.
Auch habe die Klägerin das ihr bei der Ausübung des Vorkaufsrechts eingeräumte
Ermessen nicht betätigt. Ferner sei die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch
das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Sie sei nicht erforderlich gewesen, um
Planungsabsichten der Gemeinde zu sichern. Die Klägerin verfüge in dem Plan-6gebiet bereits über genügend Grundeigentum, um das Planungsziel problemlos zu
verwirklichen. Außerdem sei das Abwendungsrecht ordnungsgemäß ausgeübt
worden, indem die planungskonforme Verwendung des Grundstücks zu Zwecken
der Wohnbebauung zugesagt worden sei. Des Weiteren sei die Vorkaufsrechtssatzung mangels eines Sicherungsbedürfnisses fehlerhaft. Hinsichtlich der im
Flächennutzungsplan vorgesehenen Wohnbebauung bestehe nämlich bereits das
gesetzliche allgemeine Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB.
Die Beigeladene beantragt,
die Klage unter teilweise Abänderung des erstinstanzlichen Urteils in vollem
Umfang abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie trägt zur Begründung im Wesentlichen vor:
Das Verwaltungsgericht habe die Klage zu Recht teilweise abgewiesen. Ein Verstoß gegen § 48 GemO liege nicht vor. Aufgrund des gegebenen Ablaufs habe
Eilbedürftigkeit bestanden. Nach den Kommunalwahlen 2004 habe am 12. Juli
2004 die erste reguläre Sitzung des Gemeinderats stattgefunden. Die nächste
Sitzung sei bereits auf den 27. September festgelegt gewesen, am 21. September
sei jedoch die Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 BauGB abgelaufen. Die meisten
Ratsmitglieder hätten sich im August/September indessen im Sommerurlaub befunden. Jedoch habe der Bau- und Umweltausschuss am 9. August getagt und
seine Empfehlung abgegeben. Auch habe der Gemeinderat als zuständiges Ge-7meindeorgan die getroffene Eilentscheidung am 27. September 2004 ausdrücklich
bestätigt Ein etwaiger Fehler zur Frage der Eilbedürftigkeit sei daher geheilt.
Überdies könne die Beigeladene einen Verstoß gegen die innergemeindliche
Kompetenzverteilung mangels Drittschutzes nicht geltend machen.
Das ihr zustehende Ermessen habe sie sehr wohl rechtmäßig ausgeübt. Entscheidend sei dabei, dass das Grundstück im Bereich der Vorkaufsrechtssatzung
liege, gegen die nichts zu erinnern sei, und dass daher das Vorkaufsrecht ausgeübt worden sei. Einer weiteren Ermessensausübung bedürfe es nicht. Die Beigeladene stelle an die Darlegung der Ermessenserwägungen zu hohe Anforderungen. Das Vorkaufsrecht sei aber auch zum Wohl der Allgemeinheit ausgeübt worden. In dieser Hinsicht seien bei dem vorliegend zu verzeichnenden
Planungsstand keine hohen Anforderungen zu stellen. Der konkrete planerische
Verwendungszweck des Grundstücks sei noch nicht bekannt gewesen. Die vage
Absichtserklärung der Beigeladenen, das Grundstück für ihren – derzeit siebenjährigen – Sohn bebauen zu wollen, könne der Vorkaufsrechtsausübung nicht mit
Erfolg entgegengehalten werden. Die Beigeladene selbst habe in der Nähe
außerhalb des Bereichs der Vorkaufsrechtssatzung ein Wohnhaus bereits errichtet. Gemäß § 27 Abs. 1 BauGB abgewendet werden könne die Ausübung des
Vorkaufsrechts nur dann, wenn die künftige Verwendung des Grundstücks bereits
bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar sei. Das sei hier jedoch
nicht der Fall.
Die Regelung des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB stehe der Ausübung des Vorkaufsrechts aufgrund der Satzung vom Februar 2001 nicht entgegen. Zwischen
§ 24 und § 25 BauGB bestehe kein Ausschließlichkeitsverhältnis. Die Vorkaufsrechtssatzung sei im Hinblick auf das im Jahre 2000 eingeleitete Verfahren zur
Neuaufstellung
des
Flächennutzungsplans
für
die
Verbandsgemeinde
B.
beschlossen worden. Damals seien die künftigen Darstellungen des Flächen-8nutzungsplans noch nicht erkennbar gewesen. Der Flächennutzungsplan befinde
sich nach wie vor im Aufstellungsverfahren.
Der Beklagte schließt sich dem Rechtsstandpunkt der Beigeladenen an. Insbesondere legt er dar, dass die Voraussetzungen für eine Eilentscheidung nach § 48
GemO nicht vorgelegen hätten und dass sich die Beigeladene auf den hieraus
resultierenden (Verfahrens-)Fehler auch berufen könne. Der Entwurf des neuen
Flächennutzungsplans sehe für den Bereich der Vorkaufsrechtssatzung im
Übrigen keine Veränderungen gegenüber dem geltenden Plan vor. Das für den
Erlass einer solchen Satzung erforderliche Sicherungsbedürfnis habe daher nicht
bestanden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte mit den zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätzen, auf die
Verwaltungs- und Widerspruchsakten (2 Hefte), auf die Unterlagen zur Vorkaufsrechtssatzung der Klägerin (1 Ordner), den Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde B. von 1985 und die Gerichtsakten der Verfahren 1 K 2662/01.KO und
1 K 212/05.KO des Verwaltungsgerichts Koblenz Bezug genommen. Diese
Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
-9Entscheidungsgründe
Die vom Senat zugelassene Berufung der Beigeladenen hat in der Sache Erfolg.
Das erstinstanzliche Urteil ist teilweise abzuändern, weil das Verwaltungsgericht
der Klage gegen den Widerspruchsbescheid des Kreisrechtsausschusses vom
21. Dezember 2004 nicht zum Teil hätte stattgeben dürfen. Vielmehr hat dieser
Widerspruchsbescheid auf den Widerspruch der Beigeladenen hin auch den
gegenüber dem Grundstücksverkäufer ergangenen Bescheid der Klägerin über
die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach dem Baugesetzbuch vom
14. September 2004 zu Recht aufgehoben. Bei dieser Entscheidung muss es daher verbleiben.
Der in der umstrittenen Vorkaufsrechtsangelegenheit eingelegte Widerspruch der
Beigeladenen hat sich nicht nur gegen den ihr unter Verstoß gegen § 28 Abs. 2
Satz 1 BauGB erteilten Bescheid vom 14. September 2004 gerichtet, sondern
auch gegen die dem Verkäufer gegenüber erklärte Vorkaufsrechtsausübung vom
gleichen Tage. Diese enthält den eigentlichen die Beigeladene belastenden
Rechtsakt (dazu, dass auch der Käufer die Rechtswidrigkeit eines Bescheids über
die Ausübung des Vorkaufsrechts geltend machen kann, vgl. z.B. BVerwG, Beschlüsse vom 25. Mai 1982, BRS 39 Nr. 96 und vom 15. Februar 2000, NVwZ
2000, 1044). Sollten am Inhalt des Widerspruchs der Beigeladenen insbesondere
aufgrund der Formulierung des Widerspruchsschreibens vom 13. Oktober 2004
(„gegen den an unsere Mandantin adressierten Bescheid …“) noch Zweifel bestanden haben, so sind diese zumindest seit Eingang der Widerspruchsbegründung vom 15. Dezember 2004 ausgeräumt. Dort wendet sich die Beigeladene
nämlich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin. Ihr
spätestens darin liegender Widerspruch war rechtzeitig, da der Beigeladenen der
an den Verkäufer adressierte Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts
nicht mit einer Rechtsmittelbelehrung zugestellt worden ist (§§ 70 Abs. 2, 58
VwGO).
Der Kreisrechtsausschuss hat den Bescheid der Klägerin über die Ausübung des
Vorkaufsrechts zumindest deshalb zu Recht aufgehoben, weil die Klägerin bei
seinem Erlass gegen die Regelung des § 48 GemO über das Eilentscheidungsrecht des Bürgermeisters verstoßen hat. Dieser Rechtsverstoß macht die Vorkaufsrechtsausübung rechtswidrig. Darauf kann die Beigeladene sich berufen. Der
Rechtsfehler ist auch nicht nachträglich geheilt worden.
Die Klägerin geht selbst zu Recht davon aus, dass die Ausübung eines Vorkaufsrechts beim Kauf von Grundstücken nach dem Baugesetzbuch, wie sie hier erfolgt
ist, in einer Gemeinde wie ihr kein dem Bürgermeister obliegendes Geschäft der
laufenden Verwaltung i.S. von § 47 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 GemO bildet. Vielmehr ist
insoweit die Zuständigkeit des Gemeinderats gemäß § 32 Abs. 1 Satz 1 GemO
gegeben. In Angelegenheiten, deren Erledigung nicht ohne Nachteil für die
Gemeinde bis zu einer Sitzung des Gemeinderats aufgeschoben werden kann,
kann der Bürgermeister allerdings gemäß § 48 Satz 1 GemO im Benehmen mit
den Beigeordneten anstelle des Gemeinderats entscheiden. Von dieser
(Ausnahme-) Möglichkeit hätte die Klägerin vorliegend jedoch keinen Gebrauch
machen dürfen, da die Voraussetzungen dafür nicht vorgelegen haben. Es hat
insoweit insbesondere an der von § 48 GemO vorausgesetzten Eilbedürftigkeit der
Angelegenheit gefehlt.
Dies wird von dem angefochtenen Widerspruchsbescheid im Ergebnis zu Recht
angenommen. Dessen Begründung ist zwar insoweit nicht tragfähig, als dort auf
den Zeitraum von zwei Monaten abgestellt wird, der für die Entscheidung über die
Ausübung des Vorkaufsrechts zur Verfügung gestanden habe, wobei nicht ersichtlich sei, warum es nicht möglich gewesen sein sollte, innerhalb dieser Frist eine
Gemeinderatssitzung anzuberaumen. Mit Rücksicht auf den Schutzzweck der Bestimmung des § 48 GemO, Schaden von der Gemeinde abzuwenden, ist es für die
Beurteilung der erforderlichen Dringlichkeit ohne Bedeutung, ob der Zwang zum
raschen Handeln durch ein schuldhaftes oder vorwerfbares Verhalten von Gemeindebediensteten oder –organen hervorgerufen worden ist (vgl. Gabler/Höhlein
u.a.,
Kommunalverfassungsrecht
Hölzl/Hien/Huber,
Rheinland-Pfalz,
Gemeindeordnung
mit
§ 48
GemO,
Erl.
3.4;
Verwaltungsgemeinschaftsordnung,
Landkreisordnung und Bezirksordnung für den Freistaat Bayern, Art. 37 GO Anm.
IV; Widtmann/Grasser, BayGO, Art. 47 Rdnr. 10); die Betrachtungen zur Dringlichkeit im Rahmen von § 48 GemO sind daher immer auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Entscheidung zu beziehen (vgl. Hölzl/Hien/Huber, a.a.O.). Aber auch
so gesehen haben am 14. September 2004, als von dem Eilentscheidungsrecht
Gebrauch gemacht wurde, die dafür erforderlichen Voraussetzungen nicht vorgelegen.
Zu § 48 GemO hat bereits der frühere Normenkontrollsenat des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz entschieden (Urteil vom 9. April 1986, AS 20, 349, 351 =
DÖV 1987, 452), dass diese Ausnahmeregelung eng auszulegen und streng zu
prüfen ist, ob die Entscheidung wirklich eilbedürftig ist und worin der zu erwartende Nachteil besteht. Um zu verhindern, dass die gesetzliche Zuständigkeitsverteilung zwischen Bürgermeister und Gemeinderat leichtfertig unterlaufen
wird, ist zu verlangen, dass ein schwerer und praktisch nicht wieder gutzumachender Schaden verhindert werden muss. Auch ist zu prüfen, ob unter Ausnutzung der gemäß § 34 Abs. 3 Satz 2 GemO vorgesehenen Möglichkeit der Verkürzung der Einberufungsfrist der Gemeinderat nicht doch noch zur Vermeidung
des Nachteils eingeschaltet werden kann. Eine Eilentscheidung nach § 48 GemO
kommt daher nur in ganz dringenden Fällen in Betracht, in denen eine Entscheidung binnen weniger Stunden getroffen werden muss.
An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten (vgl. dazu auch Gabler/Höhlein u.a., a.a.O., Erl. 2.1).
Danach wäre es vorliegend indessen auch zu dem Zeitpunkt, an dem die Notwendigkeit des Handelns in Bezug auf die Vorkaufsrechtsausübung spätestens
erkannt worden ist, nämlich am 14. September 2004, noch möglich gewesen, den
für die Entscheidung zuständigen Gemeinderat so rechtzeitig einzuberufen, dass
Letztere bis zum Ablauf der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB am
21. September 2004 hätte ergehen können. Wären insoweit die Voraussetzungen
des § 48 GemO zu bejahen gewesen, dann hätte auch Dringlichkeit i.S. von § 34
Abs. 3 GemO bestanden. In der folglich einzuberufenden außerplanmäßigen
Sitzung hätte der Gemeinderat noch rechtzeitig über die Ausübung des
Vorkaufsrechts befinden können (vgl. dazu Gabler/Höhlein u.a., a.a.O., § 34
GemO Erl. 3.2; Hofmann/Beth/Dreibus, Kommunalgesetze Rheinland-Pfalz, § 34
GemO Anm. 4 und § 48 GemO Anm. 2). Davon, dass die Einberufung des
Gemeinderats zu dem in Rede stehenden Termin Mitte September an § 39 GemO
gescheitert wäre, ist nicht auszugehen. Die Klägerin hat dies auch nicht näher
dargetan.
Abgesehen von der mithin bereits in zeitlicher Hinsicht nicht gegebenen besonderen Eilbedürftigkeit hat dem Vorgang jedoch auch die für die Annahme eines
Nachteils i.S. von § 48 Satz 1 GemO erforderliche sachliche Bedeutung für die
Gemeinde gefehlt. Die Klägerin hat weder geltend gemacht noch ist sonst etwas
dafür ersichtlich, dass gerade der Zugriff auf das Grundstück Flur 6, Flurstück 172
für sie in planerischer Hinsicht von einer wie auch immer zu begründenden
herausgehobenen Bedeutung ist. Vielmehr geht es ihr, wie auch das
Verwaltungsgericht ausgeführt hat, mit der umstrittenen Vorkaufsrechtsausübung
lediglich darum, in einem planerischer Frühstadium Grundstücke zu erwerben, um
so ihren städtebaulichen Auftrag besser erfüllen und den Wohnbedürfnissen ihrer
Bürger durch die Bereitstellung von Bauland Rechnung tragen zu können. Ohne
die Berechtigung und Reichweite dieses Zwecks hier näher zu hinterfragen, lässt
sich jedenfalls feststellen, dass sein Nichterreichen im Falle des hier betroffenen
Grundstücks keinen schweren und praktisch nicht wieder gutzumachenden
Schaden für die Klägerin bedeutet. Dies gilt umso mehr, als diese nach den im
vorliegenden Verfahren erfolgten Angaben der Verbandsgemeindeverwaltung und
des Beklagten in dem vorgesehenen Bebauungsplangebiet Am A. bereits über ca.
18.000 qm eigene Grundflächen verfügt, die sie für den eben genannten Zweck
nutzbar machen kann.
Aus all dem folgt, dass die gesetzlichen Voraussetzungen, um die Vorkaufsrechtsausübung im Wege des § 48 GemO zu beschließen, hier nicht erfüllt waren.
Letztere leidet daher an einem Rechtsmangel, da das sachlich unzuständige der
beiden Organe der Gemeinde entschieden hat. Dass der Bürgermeister gemäß
§ 48 Satz 1 GemO anstelle des Gemeinderats entscheidet, falls die Voraussetzungen dieser Regelung vorliegen, ändert daran nichts. Der vorliegende
Mangel macht den Verwaltungsakt „Ausübung des Vorkaufsrechts“ zwar nicht
nichtig (vgl. § 44 Abs. 1 und 3 VwVfG; a.A. offenbar Obermayer, VwVfG, 3. Aufl.
1999, § 44 Rdnr. 36), aber rechtswidrig und grundsätzlich auf einen Rechtsbehelf
des Betroffenen hin aufhebbar (vgl. Kopp-Ramsauer, VwVfG, 8. Aufl. 2003, § 3
Rdnrn. 12, 15, 17 und § 46 Rdnr. 23; Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Aufl. 2001,
§ 44 Rdnr. 131 und § 46 Rdnr. 46; Ule/Laubinger, Verwaltungsverfahrensrecht,
4. Aufl. 1995, § 10 Rdnr. 39; Hufen, Fehler im Verwaltungsverfahren, 3. Aufl.
1998, Rdnr. 49).
Die Rechtswidrigkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts kann
indessen, wie oben bereits ausgeführt wurde, auch der Käufer eines mit dem gemeindlichen Vorkaufsrecht belegten Grundstücks geltend machen. Er ist kein sog.
Drittbetroffener, der vortragen muss, in einer zu seinen Gunsten wirkenden
(Schutz-)Vorschrift verletzt zu sein, um einen nicht ihm gegenüber ergangenen
Verwaltungsakt zulässigerweise angreifen zu können. Vielmehr ist er ebenso
unmittelbar von der Regelungswirkung des Ausübungsbescheids betroffen wie der
Grundstücksverkäufer, gegenüber dem das Vorkaufsrecht auszuüben ist (vgl.
dazu auch VGH Bad.-Württ., Urteil vom 12. September 1997, NJW-RR 1998, 877,
878). Auch die vom Verwaltungsgericht herangezogene Rechtsprechung, wonach
die fehlerhafte Anwendung interner Kompetenzverteilungsvorschriften für die
Rechtmäßigkeit nach außen hin vorgenommener Rechtshandlungen
der Gemeinde grundsätzlich ohne Bedeutung ist, kann der Anfechtung des Bescheids
über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beigeladene nicht mit Erfolg entgegengehalten werden. Zum einen ist § 48 Satz 1 GemO keine gemeindeinterne
Kompetenzverteilungsvorschrift. Zum anderen hat die eben bezeichnete Rechtsprechung den Schutz des Rechtsverkehrs vor Augen, dem nicht zugemutet
werden soll, von der internen Rechtmäßigkeit gemeindlicher Entscheidungen abhängig zu sein. Im Unterschied dazu geht es hier jedoch um die Rechtmäßigkeit
eines Aktes der Eingriffsverwaltung, den eine zur Entscheidung von Rechts wegen
sachlich nicht berufene Stelle vorgenommen hat und der deshalb dem Betroffenen
gegenüber rechtswidrig ist (vgl. dazu ebenfalls VGH Bad.-Württ., a.a.O.).
Die Rechtswidrigkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist
auch nicht nachträglich ausgeräumt worden.
Die Heranziehung von § 1 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 45 Abs. 1 Nr. 4 VwVfG ist insoweit nicht angebracht, weil der Verfahrensmangel hier nicht in einem fehlenden
Mitwirkungsakt begründet ist, sondern in einem Zuständigkeitsverstoß. Aber auch
§ 46 VwVfG kann vorliegend nicht Platz greifen. Zum einen können Fälle der
sachlichen Unzuständigkeit nach ganz herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, der zuzustimmen ist, schon von vornherein nicht unter
diese Bestimmung fallen (vgl. z.B. HessVGH, Beschluss vom 14. November 1991,
NVwZ 1992, 393, 396; VGH Bad.-Württ., a.a.O.; Stelkens/Bonk/Sachs, a.a.O.,
§ 46 Rdnr. 46 m.w.N.; Ule/Laubinger, a.a.O., § 10 Rdnr. 40; s. ferner BVerwG,
Urteil vom 29. September 1982, NVwZ 1983, 222, 223 und VGH Bad.-Württ.,
Urteil vom 25. März 2004, NVwZ-RR 2005, 273, 274 – beide zu § 127 AO -). Zum
anderen
ist
angesichts
der
Natur
der
Vorkaufsrechtsausübung
als
Ermessensentscheidung und der nicht gegebenen essentiellen Bedeutung des
Grundstückserwerbs für die Klägerin nicht offensichtlich, dass die Verletzung die
Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat. Als Nachweis für einen fehlenden
Einfluss ist namentlich der Umstand nicht geeignet, dass der Gemeinderat in
seiner Sitzung vom 27. September 2004 „zustimmend von der getroffenen
Eilentscheidung
Kenntnis
genommen“
hat.
Diese
Zustimmung
ist
unter
grundlegend anderen Bedingungen zustande gekommen als die Entscheidung
vom 14. September 2004. Außerdem ist gesetzlich keine Bestätigung einer unter
Verletzung von § 48 Satz 1 GemO ergangenen Eilentscheidung durch den
Gemeinderat vorgesehen, sondern § 48 Satz 3 GemO räumt diesem (lediglich) die
Möglichkeit
ein,
in
seiner
nächsten
Sitzung
die
Eilentscheidung
des
Bürgermeisters aufzuheben, soweit nicht bereits Rechte Dritter entstanden sind.
Dabei spielt es keine Rolle, ob die Eilentscheidung rechtmäßig oder formell oder
materiell rechtswidrig ist.
Entsprechend ihrer Formulierung und den insoweit bestehenden rechtlichen
Grundlagen kann die zustimmende Entschließung des Gemeinderats der Klägerin
vom 27. September 2004 folglich nur so verstanden werden, dass dieser von
seinem Aufhebungsrecht nach § 48 Satz 3 GemO keinen Gebrauch macht. Dies
hatte allerdings nur zur Folge, dass der rechtswidrige, aber nicht nichtige Ausübungsbescheid vorerst weiter Bestand hatte. Eine (erneute) Ausübung des Vorkaufsrechts liegt darin schon deshalb nicht, weil diese (wiederum) durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer hätte erklärt werden müssen. Durch die
Entschließung vom 27. September 2004 ist aber auch nicht die ursprünglich
fehlerhafte Vorkaufsrechtsausübung vom 14. September 2004 rückwirkend genehmigt worden. Dies gilt unbeschadet der Frage, ob die zivilrechtliche Bestimmung des § 184 Abs. 1 BGB in dem hier in Rede stehenden Teilbereich des
Kommunalrechts überhaupt maßgeblich sein kann, wie die Klägerin offenbar annimmt. Ihrer Auffassung, dass die unter dem 14. September 2004 im Wege der
Eilentscheidung erfolgte Vorkaufsrechtsausübung durch die Entschließung ihres
Gemeinderats vom 27. September 2004 mit heilender Wirkung rückwirkend genehmigt worden sei, steht jedenfalls die Bestimmung des § 28 Abs. 2 Satz 1
BauGB entgegen. Mit dem Charakter der dortigen Zweimonatsfrist, die abgesehen
von der Verlängerungsmöglichkeit auf Antrag des Käufers gemäß § 27 Abs. 1
Satz 3 BauGB eine Ausschlussfrist ist (vgl. Paetow, in: Berliner Kommentar zum
BauGB, 3. Aufl. 2002, § 28 Rdnr. 10; W. Schrödter, in: Schrödter, BauGB, 7.
Aufl. 2006, § 28 Rdnr. 8, jeweils m.w.N.), ist die Annahme der Möglichkeit einer
rückwirkenden Genehmigung der rechtswidrigen Vorkaufsrechtsausübung noch
nach Fristablauf nämlich nicht zu vereinbaren.
Ob dem Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts noch weitere
Rechtsmängel anhaften, kann offen bleiben. Dies gilt insbesondere auch für den
vom Kreisrechtsausschuss angenommenen Ermessensfehler in Gestalt einer
unterbliebenen Abwägung der betroffenen privaten Interessen der Beigeladenen
mit den durch die Vorkaufsrechtsausübung angestrebten Vorteilen für die
Allgemeinheit. Hierzu erübrigen sich nähere Ausführungen. Entsprechendes gilt
für die
von den Beteiligten aufgeworfenen
Fragen
der Ausübung der
Abwendungsbefugnis und der Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtssatzung vom
23. Februar 2001.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, der Klägerin auch die außergerichtlichen Kosten der mit
ihrem Rechtsmittel erfolgreichen Beigeladenen aufzuerlegen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der
Kosten folgt aus §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil Gründe der in § 132 Abs. 2 VwGO bezeichneten Art nicht vorliegen.