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Dokumentnummer: 2zbr90_02
letzte Aktualisierung: 01.04.2003
2zbr90_02
BayObLG
2Z BR 90/02
06.03.2003
WEG §§ 4, 12, 25; ZPO § 256
Feststellungsklage eines Wohnungseigentümers gegen
Versagung der Zustimmung zur Veräußerung gegen Untersagung
der Unterteilung
1. Ein Wohnungseigentümer, der wegen Versagung der
Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums gegen die
übrigen Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche geltend
machen will, hat ein rechtliches Interesse an der Feststellung der
Nichtigkeit des Beschlusses über die Versagung der Zustimmung.
2. Ein Beschluss, durch den die Wohnungseigentümer die
Zustimmung zur Teilung eines Wohnungseigentums versagen, ist
wegen fehlender Beschlusskompetenz unwirksam. Der betroffene
Wohnungseigentümer hat ein rechtliches Interesse an der
Feststellung der Nichtigkeit.
Gründe
I.
Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage,
die von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird.
Nach § 7 Nr. 1 der Teilungserklärung ist zur Veräußerung eines Wohnungs- und
Teileigentums, von bestimmten Ausnahmen abgesehen, die Zustimmung des Verwalters
erforderlich, die nur aus wichtigem Grund versagt werden kann, Die Zustimmung des
Verwalters kann durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer ersetzt werden.
Auf dem Grundstück der Wohnungseigentümer befindet sich ein kleines Nebengebäude.
Das Wohnungseigentum der Antragstellerin war im Grundbuch als "Sondereigentum an
Wohnung und Badehaus" bezeichnet. In der ursprünglichen Teilungserklärung vom
25.8.1988 ist im Zusammenhang mit der Einräumung von Sondernutzungsrechten bei der
Bezeichnung des Wohnungseigentums der Antragstellerin das Nebengebäude als
"Sommerhaus" bezeichnet.

Das Badehaus gehörte nach der ursprünglichen Teilungserklärung zu der mit Nr. 11
bezeichneten Eigentumswohnung. Die Antragstellerin teilte mit Urkunde vom 20.8.2000
das ihr gehörige Wohnungseigentum Nr. 11 auf in die weiter bestehend bleibende Einheit
Nr. 11 und eine neu gebildete Einheit Nr. 18, dessen Sondereigentum das Badehaus
bildet.
Mit Kaufvertrag vom 20.8.2000 verkaufte die Antragstellerin die neu gebildete
Wohnungseinheit Nr. 18. Der damalige Verwalter wurde aufgefordert, die Zustimmung
zur Veräußerung zu erteilen. Er berief daraufhin eine Eigentümerversammlung ein. Im
Einladungsschreiben waren als Tagesordnungspunkte (TOP) unter anderen angegeben:
4.
Erörterung des Nachtrags zur Teilungserklärung vom 20.8.2000
5.
Beschluss über Zustimmung/Verweigerung zum Kaufvertrag über das
Badehaus
Unter TOP 5 fassten die Wohnungseigentümer zunächst folgenden Beschluss:
Sämtliche anwesenden Eigentümer und 5 durch entsprechende Vollmachten
vertretenen Eigentümer - also 13 Eigentümer - verweigern die Zustimmung des
Verwalters zum Kaufvertrag. 3 Gegenstimmen.
Daran anschließend wurde folgender Antrag gestellt:
Es wird beantragt, den Nachtrag zur Teilungserklärung vom 20.8.2000 ebenfalls
nicht zu genehmigen und beim Grundbuchamt zu beantragen, auch diesen
Antrag zurückzuweisen.
Dieser Antrag wurde angenommen.
Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht folgende Anträge gestellt:
1.
Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse zu TOP 5
Antragstellerin vom 20.8.2000,
20.8.2000,
nichtig sind.
Hilfsweise wird beantragt, die beiden Beschlüsse für ungültig zu erklären.
II. Die Antragsgegner werden verurteilt, dem notariellen Kaufvertrag vom
20.8.2000 zuzustimmen, hilfsweise dem Verwalter die Anweisung zu
erteilen, zuzustimmen.
Das Amtsgericht hat die Anträge mit Beschluss vom 30.5.2001 als unbegründet
Gegen diese Entscheidung hat die Antragstellerin sofortige Beschwerde eingelegt. Die
Käufer haben der Antragstellerin mit Schreiben vom 29.5.2001 eine Nachfrist mit
Ablehnungsandrohung zur Herbeiführung der Verwalterzustimmung zum 8.6.2001
gesetzt. Nach Fristablauf haben sie Klage erhoben mit dem Antrag festzustellen, dass der
Erfüllungsanspruch der Beklagten aus dem Kaufvertrag erloschen ist, und haben
Schadensersatz geltend gemacht.
Die Antragstellerin hat daraufhin vor dem Landgericht wegen der verlangten
Zustimmung zum Kaufvertrag vom 20.8.2000 die Hauptsache für erledigt erklärt und im
Übrigen folgende Antrage gestellt:
Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse zu TOP 5
auf Verweigerung der Verwalterzustimmung zum notariellen Kaufvertrag
vom 20.8.2000, und
auf Nichtgenehmigung des Nachtrags zur Teilungserklärung vom
20.8.2000,
nichtig sind, hilfsweise, die Beschlüsse für ungültig zu erklären.
Die Antragsgegner haben der Erledigung der Hauptsache nicht zugestimmt.
Das Landgericht hat mit Beschluss vom 30.7.2002 festgestellt, dass die Hauptsache
bezüglich der Anfechtung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 5 sowie bezüglich der
Zustimmung zum Kaufvertrag vom 20.8.2000 erledigt ist; die Feststellungsanträge der
Antragstellerin hat es zurückgewiesen.
Der Beschluss des Landgerichts nennt die Antragsgegner weder namentlich noch ist dem
Beschluss eine Eigentümerliste beigefügt. Der Beschluss verweist im Rubrum lediglich
auf eine in der Akte befindliche Eigentümerliste.
Die Antragstellerin hat gegen den Beschluss des Landgerichts sofortige weitere
Beschwerde mit folgenden Anträgen eingelegt:
Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse zu TOP 5
a) auf Verweigerung der Verwalterzustimmung zum notariellen Kaufvertrag
vom 20.8.2000, und
b) auf Nichtgenehmigung des Nachtrags zur Teilungserklärung vom
20.8.2000,
nichtig sind.
II.
Entscheidung.
1. Das Landgericht hat die Antragsgegner in seiner Entscheidung nicht ausreichend
bezeichnet. Die Beteiligten sind in der Entscheidung selbst mit Namen und Anschrift
anzuführen, was auch dadurch geschehen kann, dass auf eine dem Beschluss beigefügte
Eigentümerliste Bezug genommen wird. Nicht ausreichend ist es jedoch, dass zur
Bezeichnung der Eigentümer lediglich auf eine in der Akte befindliche Liste Bezug
genommen wird (vgl. BayObLG NZM 2002, 298 und 346).
Das nötigt jedoch nicht zur Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und zur
Zurückverweisung, da der Senat den Mangel durch Beifügung einer Eigentümerliste zu
diesem Beschluss heilen kann.
2. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die Antragstellerin habe ein rechtliches Interesse an der Feststellung, dass die
Wohnungseigentümer bzw. der Verwalter einer Veräußerung des Badehauses zustimmen
müsse, die sie weiterhin beabsichtige.
Bezüglich der ursprünglichen Beschlussanfechtung sei das Verfahren in der Hauptsache
erledigt. Die zum Kaufvertrag vom 20.8.2000 gefassten Beschlüsse müssten nicht mehr
vollzogen werden und hatten dadurch ihre Wirkung verloren.
Die Feststellungsanträge seien unbegründet. Die Antragsgegner hätten zu Recht die
Zustimmung zum Kaufvertrag verweigert und sich gegen die Änderung der
Teilungserklärung gewandt. Bei dem Badehaus handele es sich nicht um eine Wohnung
im Sinne von § 1 Abs. 1 WEG ; durch die Teilveräußerung werde die Zweckbestimmung
des Badehauses geändert und es entstehe zusätzlicher Wohnraum. Es sei unbestritten,
dass die Käufer bzw. etwaig andere Kaufinteressenten das Badehaus zumindest als
Zweitwohnsitz am Wochenende nutzen wollten bzw. würden. Eine Änderung der
Zweckbestimmung hatten die übrigen Wohnungseigentümer aber ohne einstimmige
Genehmigung nicht hin zunehmen.
3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Nicht Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist die Feststellung des
Landgerichts, dass sich die Hauptsache bezüglich des Antrags auf Verpflichtung zur
Zustimmung zum Kaufvertrag vom 20.8.2000 erledigt habe. Die Beteiligten haben die
landgerichtliche Entscheidung insoweit nicht angefochten.
b) Der Beschluss über die Verweigerung der Zustimmung zum Kaufvertrag ist nichtig.
(1) Eine Erledigung der Hauptsache ist insoweit nicht eingetreten. Zwar kann der
konkrete Kaufvertrag nicht mehr vollzogen werden. Die Antragstellerin erwägt jedoch
die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen die die Zustimmung zur
Veräußerung verweigernden Wohnungseigentümer. Sie hat damit ein rechtliches
Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses, da dadurch geklärt wird, ob
zuzustimmen.
(2) Ein Eigentümerbeschluss, durch den die Zustimmung zur Veräußerung eines
Wohnungseigentums versagt wird, ist nichtig, wenn ein wichtiger Grund zur
Verweigerung der Zustimmung im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht vorliegt
(BayObLGZ 1980, 29/36; OLG Hamm WE 1993, 52/54). Ein wichtiger Grund liegt vor,
wenn die konkrete Befürchtung besteht, dass der künftige Wohnungseigentümer
persönlich oder finanziell unzuverlässig ist (BayObLGZ 1981, 202/2037. Das ist
insbesondere dann der Fall, wenn abzusehen‚ dass der Erwerber das Wohnungs- oder
Teileigentum in unzulässiger Weise nutzen wird.
Hierfür sind konkrete Anhaltspunkte nicht gegeben. Das Landgericht hat es als unstreitig
behandelt, dass die vormaligen Käufer das Badehaus zumindest als Zweitwohnsitz am
Wochenende nutzen wollten und werden. Das Landgericht hat hierzu keine konkreten
Feststellungen getroffen. Weder die Ausführungen der Antragstellerin in der
Antragsschrift noch in den anderen Schriftsätzen decken die Annahme, dies sei unstreitig.
Der Senat kann jedoch in der Sache selbst entscheiden, weil sich aus der Aussage der als
Zeugin vernommenen Käuferin die beabsichtigte Nutzung ergibt.
Danach war von den Käufern beabsichtigt, in dem Badehaus die Ferien zu verbringen
sowie an Wochenenden sich dort auf zuhalten. Sie wolle dort auch gelegentlich kochen
und wenn möglich und zulässig auch gerne eine Innendusche einrichten. Die Absicht, das
Badehaus zum dauerhaften Bewohnen zu nutzen, kann der Aussage der Käuferin nicht
entnommen werden.
Diese beabsichtigte Nutzungsart verstößt nicht gegen eine vereinbarte
Zweckbestimmung. Die im Grundbuch eingetragene Teilungserklärung unterliegt der
selbstständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht, wobei auf den Wortlaut
und Sinn abzustellen ist, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als
nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen und des in Bezug Genommenen ergibt
(BGHZ 59, 205/209; BayObLGZ 1980, 29/34).
Einen allgemein feststehenden Begriff "Badehaus" gibt es nicht. Der in der
ursprünglichen Teilungserklärung ebenfalls verwendete Begriff Sommerhaus spricht für
die Zulässigkeit einer Nutzung, die über die bloße Benutzung in unmittelbarem
Zusammenhang mit dem Baden hinausgeht. Zur Auslegung heranzuziehen ist auch der
Umstand, dass das Badehaus von einer Sondernutzungsfläche umgeben ist. Auf dieser
Sondernutzungsfläche darf der Nutzungsberechtigte nach der .Teilungserklärung eine
Terrasse und eine Pergola errichten, diesen Gartenteil als Ziergarten nutzen, und die dem
Sondernutzungsrecht unterliegende Fläche durch Bepflanzung mit Büschen oder Hecken
von dem übrigen Grundstück abgrenzen. Insgesamt ist deshalb nach der nächstliegenden
Bedeutung die Benutzung des Badehauses und des umliegenden Sondernutzungsrechts
als Freizeiteinrichtung zulässig.
c) Auch der Beschluss bezüglich der Verweigerung der Zustimmung zum Nachtrag der
Teilungserklärung und zum Antrag an das Grundbuchamt, den Eintragungsantrag
(1) Auch insoweit hat die Antragstellerin ein rechtliches Interesse an der Feststellung der
Nichtigkeit. Dieser Beschluss beinhaltete nämlich die Behauptung der
Wohnungseigentümer, dass die Teilung ohne ihre Zustimmung nicht wirksam sei. Die
Antragstellerin hat ein rechtliches Interesse daran, dass diese Frage zwischen den
Wohnungseigentümern verbindlich geklärt wird.
(2) Nach ständiger Rechtsprechung (BGH NJW 1968, 499; NJW 1979, 870) kann ein
Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum aufteilen, ohne dass er dazu der
Zustimmung anderer Wohnungseigentümer bedarf, Eine solche Zustimmung der übrigen
Wohnungseigentümer ist hier auch nicht deshalb erforderlich, weil mit der Aufteilung des
Wohnungseigentums eine festgelegte Zweckbestimmung geändert würde (vgl. BGH
NJW 1979, 870). Eine Änderung der Zweckbestimmung enthält der Nachtrag zur
Teilungserklärung vom 20.8.2000 nicht. Die bloße abstrakte Gefahr einer tatsächlich
vereinbarungswidrigen Nutzung führt nicht zu einer rechtlichen Veränderung der
Zweckbestimmung..
Da die Wohnungseigentümer somit auf die Teilung des Wohnungseigentums keinerlei
Einfluss nehmen können, fehlt es an einer Beschlusskompetenz. Der Beschluss ist
deshalb nichtig (BGHZ 146, 158 = NJW 2000, 3500) .
4. Es entspricht der Billigkeit, die Antragsgegner als Unterlegene mit den Gerichtskosten
aller Instanzen zu belasten (§ 47 Satz 1 WEG). Umstande, die es angezeigt erscheinen
ließen, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen, liegen nicht vor (§ 47 Satz
2 WEG).
Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Der Senat teilt die
Auffassung der Vorinstanzen zur Festsetzung des Geschäftswerts. Da die Verpflichtung
zur Zustimmung jedoch nicht Gegenstand der sofortigen weiteren Beschwerde ist, ist der
Streitwert für das Rechtsbeschwerdeverfahren geringer anzusetzen.