Widerruflichkeit einer Löschungsbewilligung; Pflicht des Grundpfandrechtsgläubigers eines herrschenden Grundstücks zur Löschung von Dienstbarkeiten am dienenden Grundstück; Rechtsirrtum des Notars
letzte Aktualisierung: 27.8.2024
OLG Hamm, Urt. v. 13.5.2024 – 22 U 95/23
BGB §§ 875, 876, 892
Widerruflichkeit einer Löschungsbewilligung; Pflicht des Grundpfandrechtsgläubigers
eines herrschenden Grundstücks zur Löschung von Dienstbarkeiten am dienenden
Grundstück; Rechtsirrtum des Notars
1. Eine Löschungsbewilligung ist gem.
einem Notarvertrag abgegeben wurde, der eine sog. Ausfertigungssperre enthält, wonach das Recht
jedes Beteiligten gem.
2. Gem.
Löschung von Dienstbarkeiten an dem dienenden Grundstück zustimmen. In einer
Löschungsbewilligung des Grundpfandrechts ist dann nicht im Regelfall eine Zustimmung i. S. v.
OLG Hamm, Beschluss vom 23. Oktober 2012 – 15 W 66/12 – juris).
3. Wenn ein Notar zum Vollzug des notariellen Vertrages bevollmächtigt ist, kann auch auf dessen
Kenntnisstand bei der Frage des gutgläubigen Erwerbs gem.
Notar kann einem Rechtsirrtum unterliegen, der einer Bösgläubigkeit i. S. v.
entgegensteht.
Gründe:
I.
Die Klägerinnen haben gegen die Beklagten zu 1) und 2) Ansprüche auf Berichtigung des
Grundbuchs geltend gemacht und machen diese in der Berufungsinstanz gegen die
Beklagte zu 1) weiter geltend. Die Beklagte zu 1) macht widerklagend
Schadenersatzansprüche wegen der unberechtigten Eintragung eines Widerspruchs ins
Grundbuch geltend.
Die Klägerin zu 1) ist Eigentümerin der Grundstücke F.-straße 00 (Gemarkung K., Flur
N04, Flurstücke N05 und N06).
Die Klägerin zu 2) ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung K., Flur N04, Flurstück
Nr. N07 (ohne eigene Hausnummer).
Das Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück Nr. N08 steht im Eigentum der U.
GmbH, die nicht an dem Prozess beteiligt ist.
Das Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück Nr. N09 stand ursprünglich im
Eigentum der O. A. GmbH & Co KG und steht nunmehr im Eigentum der Beklagten zu 1).
Wegen der Lage der Grundstücke wird auf die folgende Abbildung verwiesen:
Am 26.11.2020 beurkundete der Streithelfer zwei notarielle Kaufverträge mit den Ur-Nrn.
N10/2020 und N11/2020.
Mit notariellem Kaufvertrag (Ur-Nr. N10/2020), auf den wegen der Einzelheiten Bezug
genommen wird (Bl. 33 der erstinstanzlichen Akte, im Folgenden: d.A.), kaufte die
Beklagte zu 1) von der insolventen A. O. GmbH & CO KG (im Folgenden Verkäuferin) das
Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück N09 (im Folgenden als dienendes
Grundstück bezeichnet).
Das Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück Nr. N09 war u.a. wie folgt belastet:
• lfd. Nr. 1: Eine Grunddienstbarkeit (Verbot der Errichtung und des Betriebs von
Anlagen zur Erzeugung von Heizwärme und Warmwasser) für den jeweiligen Eigentümer
des Grundstücks K. Flur N04, Flurstück N07;
• lfd. Nr. 2: Eine Grunddienstbarkeit für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke K.
Flur N04, Flurstücke N06 und N07;
• lfd. Nr. 3: Eine Grunddienstbarkeit (Betretungsrecht, Ver- und
Entsorgungsleitungsrecht für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke K. Flur N04,
Flurstücke N06 und N07);
• lfd. Nr. 4: Reallast (Pflicht zur Kostentragung für Wärmelieferung, Betrieb, Wartung
und Unterhaltung Heizungsanlage und Leitungen für den jeweiligen Eigentümer des
Grundstücks K. Flur N04 Flurstücks N07).
Das Grundstück war zudem mehr als wertausschöpfend mit einer Grundschuld zugunsten
der Bank G. (im Folgenden: G.) belastet. Die Verkäuferin war insolvent. Der
Insolvenzverwalter machte gegen die Drittwiderbeklagten zu 1) bis 4) – u.a.
gesamtschuldnerisch Forderungen i.H. von 1.542.627,20 € geltend (vgl. Bl. 55 d.A.).
Die Grundschuldgläubigerin – die G. – hatte nach insolvenzrechtlicher Freigabe des
halbfertigen auf dem dienenden Grundstück aufstehenden Seniorenheims ein Interesse an
einem möglichst kurzfristigen freihändigen Verkauf. Es wurde zur Abgeltung aller
Ansprüche des Insolvenzverwalters gegen die Drittwiderbeklagten ein Vergleichsbetrag
von 650.000,00 € vereinbart, von dem 500.000,00 € von der G. bezahlt werden sollte und
150.000,00 € durch die Drittwiderbeklagten. Die Wirksamkeit dieser
Vergleichsvereinbarung war an die Bedingung geknüpft, dass der G. aus der Abwicklung
des Grundstückskaufvertrages ein Betrag von 10.915.000,00 € zufließt.
Die G. – auch als Vertreterin der Verkäuferin – vereinbarte in mehreren
Vertragsanpassungen eine Verlängerung der Zahlungsfrist und eine Kaufpreisreduzierung
bis zum 01.04.2022 (vgl. Anlagen B 1 bis B 5). Der Streithelfer der Beklagten zu 1 teilte am
03.03.2022 die Fälligkeit des Kaufpreises des Vertrag Ur-Nr. N10/2020 mit (Bl. 164 d.A.).
Mit Vertrag ebenfalls vom 26.11.2020 (Ur-Nr. N11/2020 des Streithelfers, im Folgenden 2.
Vertrag genannt) kaufte die M. I. GmbH – eine Schwestergesellschaft der Beklagten zu 1)
– die Grundstücke Gemarkung K., Flur N04, Flurstücke N05, N06 von der Klägerin zu 1);
das Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück N07 von der Klägerin zu 2) und das
Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück N08 von der nicht am Prozess beteiligten
U. GmbH. Die Grundstücke Gemarkung K. Flur N04, Flurstücke N05, N09, N07 und N08
werden im Folgenden auch als herrschende Grundstücke bezeichnet. In § 6 des Vertrages
beantragten und bewilligten die Erschienenen die Löschung der Belastungen der lfd. Nr. 1
bis 4 auf dem dienenden Grundstück.
In Abteilung II waren die Grundstücke N05 und N06 u.a. mit Grunddienstbarkeiten (Gehund
Fahrtrecht und einem Ver- und Entsorgungsleitungsrecht, Betretungsrecht) für den
jeweiligen Eigentümer des Grundstücks N09 belastet.
In Abteilung III lfd. Nr. 1 waren die Grundstücke Flur N04, Flurstück N05 und N06 mit einer
Grundschuld i.H. von 1,5 Mio. € zugunsten der Z. e.G. (im Folgenden: Z.) belastet. Im
Zusammenhang mit der später avisierten Löschung dieser Grundschuld zwecks
lastenfreier Veräußerung schloss die Z. mit dem Streithelfer unter dem 02.02.2022 einen
Treuhandvertrag (Bl. 479 d.A.), der vorsah, dass die von der Bank bereitgestellten
Löschungsunterlagen (Bl. 205 f d.A.) bezüglich des Pfandrechts nur nach Zahlung der
Ablösesumme bis zum 30.05.2022 gebraucht werden durften. Von diesen
Löschungsunterlagen hat der Notar gegenüber dem Grundbuchamt unstreitig nicht mehr
zwecks Löschung Gebrauch gemacht.
Der 2. Vertrag wurde nicht vollzogen. Die Klägerin zu 1) ist nach wie vor Eigentümerin der
Grundstücke Gemarkung K., Flur N04, Flurstücke N05 und N06, die nördlich und südlich
des Flurstücks N09 liegen. Die Klägerin zu 2) ist nach wie vor Eigentümerin des
Grundstücks Gemarkung K., Flur N04, Flurstück Nr. N07, eines Grundstücks nördlich vom
Flurstück N09.
Am 23.03.2022 wurden in Abteilung III der Grundbuchblätter des dienenden Grundstücks
unter den lfd. Nr. 3 und 4 jeweils unter Bezugnahme auf eine ebenfalls vom Notar E. am
07.03.2022 beurkundete Bewilligung umfangreiche Grundschulden zugunsten der
Beklagten zu 2), der C. AG bestellt. Insoweit wird auf den entsprechenden beispielhaften
Grundbuchauszug, Bl. N04 f. d.A., verwiesen.
Mit Schreiben vom 04.04.2022 (Bl. 29 d.A.) erklärten die Klägerinnen sowie die U. GmbH
als Verkäuferinnen gegenüber dem Streithelfer den Rücktritt vom Kaufvertrag über die
herrschenden Grundstücke (Ur-Nr. N11/2020) mit der M. I. GmbH. Diese Erklärung ging
dem Streithelfer per E-mail sowie als Fax zu.
Gleichwohl beantragte der Streithelfer mittels der ihm von allen Seiten erteilten
Vollmachten unter dem 25.04.2022 (Bl. 62 d.A.) beim Grundbuchamt des Amtsgerichts
Bocholt für das an die Beklagte zu 1) verkaufte dienende Grundstück unter Bezugnahme
auf die Bewilligungen in der Urkundenrolle N11/2020 die Löschung der zugunsten des
Grundbesitzes der Klägerinnen bestehenden Rechte in Abteilung 2 (Grunddienstbarkeiten
und Reallast). Die Eintragung der Löschung seitens des Grundbuchamtes erfolgte am
30.05.2022 (Bl. 72 d.A.). Am selben Tag wurde die Beklagte zu 1) zudem als Eigentümerin
im Grundbuch des Grundstücks Flur N09 eingetragen.
In der Zwischenzeit verhandelten die Beteiligten darüber, den Kaufvertrag über die
herrschenden Grundstücke doch weiter zu vollziehen. In diesem Zusammenhang forderte
die Klägerin zu 1) den Streithelfer unter dem 24.06.2022 (Bl. 204 d.A.) auf, den Vertrag
über das herrschende Grundstück weiter zu vollziehen mit der Bemerkung, dass die
Rücktrittserklärungen wirkungslos seien. Dieses Schreiben war allerdings nicht vom
Mitgesellschafter der Klägerin zu 2) Salomon unterzeichnet.
Nachdem zwischenzeitliche Verhandlungen zwischen den Beteiligten gescheitert waren,
erklärte die Klägerin zu 1. mit Schreiben vom 08.07.2022 (Bl. 77 f.) erneut den Rücktritt
vom 2. Vertrag.
Wegen der Löschung der streitgegenständlichen Rechte – der Belastungen des dienenden
Grundstücks in der Abteilung 2 mit den laufenden Nr. 1 bis 4 – wurde am 21.07.2022 eine
einstweilige Verfügung durch das LG Münster im Verfahren 016 O 128/22 erlassen, auf
deren Grundlage am 11.08.2022 entsprechende Widersprüche im Grundbuch gegen die
Löschung eingetragen wurden. Die einstweilige Verfügung wurde mit Urteil vom
18.10.2022 wieder aufgehoben (Bl. 120 ff. d. A.), da die Verfügung nur gegenüber der M.
V. GmbH beantragt und erwirkt worden sei, nicht aber auch gegenüber der C. AG, zu
deren Gunsten Grundschulden am 23.03.2022 für das Flurstück N09 eingetragen waren.
Die im Grundbuch eingetragenen Widersprüche wurden am 09.11.2022 gelöscht.
Das Landgericht hat die Klage und die Wider- und Drittwiderklage abgewiesen.
Die Klage gegen die Beklagte zu 1) sei unbegründet. Das Grundbuch sei nicht unrichtig,
weswegen ein Anspruch aus
streitgegenständlichen Rechte im zweiten Vertrag erklärt worden. Diese sei nicht wirksam
durch die Mail bzw. Fax vom 04.04.2022 widerrufen worden. Denn die Erklärung der
Klägerinnen habe nur den Kaufvertrag betroffen, nicht aber die mitbeurkundeten
Löschungsbewilligungen. Die späteren Erklärungen zur Nichtdurchführung des Vertrages
führten nicht zum wirksamen Widerruf der Aufhebungserklärungen i.S. des
die Z. eine Löschungsbewilligung abgegeben habe, in der regelmäßig eine
Zustimmungserklärung liege, stehe
erst am 31.05.2022 an die Z. geflossen seien, sei unerheblich.
Auch die Klage gegen die Beklagte zu 2) sei unbegründet. Die ursprüngliche Klage, mit
der die Klägerinnen ebenfalls eine Wiedereintragung der gelöschten Rechte beantragt
hätten, sei unbegründet gewesen. Da die Beklagte zu 2) nicht Eigentümerin gewesen sei,
sei sie zu der begehrten Leistung nicht in der Lage gewesen. Der Klageantrag hätte auch
nicht in einen Antrag auf Rangrücktritt umgedeutet werden können. Deswegen sei der
Rechtsstreit insoweit auch nicht erledigt.
Schließlich seien Widerklage und Drittwiderklage ohne Erfolg. Denn diese Klage sei nicht
auf den Ersatz von sog. Vollziehungsschäden gerichtet. Die Beklagte zu 1) habe vielmehr
sog. Anordnungsschäden geltend gemacht, die nicht ersatzfähig seien.
Wegen der weiteren tatbestandlichen Feststellungen des Landgerichts inkl. der
Parteianträge sowie der rechtlichen Begründung wird auf die angefochtene Entscheidung
Bezug genommen. Wegen des erstinstanzlichen weiteren Parteivorbringens wird auf den
Inhalt der vor dem Landgericht gewechselten Schriftsätze neben Anlagen verwiesen.
Gegen dieses Urteil wenden sich die Klägerinnen, mit der sie im Wesentlichen ihre
ursprünglichen Anträge gegen die Beklagte zu 1) unter Ergänzung und Vertiefung ihres
erstinstanzlichen Vorbringens weiterfolgen und die Beklagte zu 1).
Die Klägerinnen meinen, das Urteil leide bereits an formalen Mängeln. Unabhängig davon
habe der Streithelfer nach dem Rücktritt vom 04.04.2022 die Löschung der
streitgegenständlichen Belastungen nicht mehr veranlassen dürfen. Das Landgericht sei
unrichtig zu dem Ergebnis gekommen, dass der Rücktritt nur den Kaufvertrag aber nicht
die Löschungsbewilligungen erfasst habe. Es sei offensichtlich gewesen, dass sie ihre
Rechte nur dann habe aufgeben wollen, wenn auch der „2. Vertrag“ abgewickelt werde.
Der Streithelfer habe bei den Klägerinnen nachfragen müssen. Zudem sei die Löschung
der streitgegenständlichen Rechte ohne die ausdrückliche Zustimmungserklärung der Z.
erklärt worden. Im Ergebnis sei das Landgericht fehlerhaft davon ausgegangen, dass in
der vorliegenden Löschungsbewilligung auch eine Zustimmung zur Löschung der
Grunddienstbarkeiten liege.
Die Klägerinnen beantragen,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils
die Beklagte zu 1) zu verurteilen, die (Wieder)Eintragung der im Grundbuch gelöschten
Grunddienstbarkeiten Abt. II zur laufenden Nummern 1, 2, 3 und der Reallast zur lfden
Nummer 4 auf den Grundbuchblättern N01 bis N02 zugunsten der Grundstücke Flur N04/
N06 und Flur N04/N07, jeweils eingetragen beim Amtsgericht Bocholt zu bewilligen
entsprechend ihrer Rangstellung vor der erfolgten Löschung;
hilfsweise,
die Beklagte zu 1) zu verurteilen, unter Bezugnahme auf die Bewilligungserklärungen in
der Urkunde des Notars N. in P., UR-Nr. N12/2017 (Bl. 782 ff. erstinstanzliche Akten) die
Eintragung der nachfolgende Rechte im Rang vor den eingetragenen Grundpfandrechten
der C. AG zu bewilligen:
1.
Abt. II: Grunddienstbarkeit (Verbot der Errichtung und des Betriebs von Anlagen, die der
Erzeugung von Heizwärme und Warmwasser dienen, Verbot der Zuführung von
Heizwärme und Warmwasser) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks K. Flur N04
Flurstück N07 (Blatt N03 BV Nr. 5);
2.
Abt. II: Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) für die jeweiligen Eigentümer der
Grundstücke der Gemarkung K. Flur N04 Flurstück N06 (Blatt N03 BV Nr.4), K. Flur N04
Flurstück N07 (Blatt N03 BV Nr. 5) als Gesamtgläubiger gem.
3.
Abt. II: Grunddienstbarkeit (Ver- und Entsorgungsleitungsrecht) für die jeweiligen
Eigentümer der Grundstücke der Gemarkung K. Flur N04 Flurstück N06 (Blatt N03 BV
Nr.4), K. Flur N04 Flurstück N07 (Blatt N03 BV Nr. 5) als Gesamtgläubiger gem. § 428
BGB;
4.
Abt. II: Reallast (Pflicht, die Kosten für die Wärmelieferung, für den Betrieb, die Wartung
und die Unterhaltung der Heizungsanlage einschließlich der Leitungen anteilmäßig zu
tragen) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks K. Flur N04 Flurstück N07 (Blatt
N03 BV Nr .5).
wobei sich die Anträge zu 1. und 4. allein auf einen Anspruch der Klägerin zu 2) beziehen;
insoweit hat die Klägerin zu 1) ihre weitergehende Berufung (Erstreckung auch auf die
Grunddienstbarkeiten der Anträge zu 1. und 4.) zurückgenommen.
Die Beklagte zu 1) und der Streithelfer beantragen jeweils,
die Berufung der Klägerinnen zurückzuweisen.
Sie verteidigen unter Ergänzung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags die
Klageabweisung durch das Landgericht.
Mit der Berufung verfolgt die Beklagte zu 1) ihre erstinstanzlichen Anträge weiter.
Sie beantragt,
1. das angefochtene Urteil abzuändern, soweit Widerklage und Drittwiderklage
abgewiesen wurden und festzustellen, dass die Klägerinnen und die Drittwiderbeklagten
zu 1) bis 4) als Gesamtschuldnerinnen den Schaden der Beklagten zu 1) zu ersetzen
haben, der dieser durch die auf Betreiben der Klägerinnen im Vollzug des Beschlusses des
Landgerichts Münster vom 16.07.2023, Az.: 016 O 128/22 eingetragenen Widersprüche in
den Grundbüchern von K., Grundbuchblätter N01 bis N02 entstanden ist.
hilfsweise:
2. das angefochtene Urteil im Umfang der Abweisung von Widerklage und Drittwiderklage
aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das
Landgericht zurückzuverweisen.
Die Klägerinnen und die Drittwiderbeklagten beantragen,
die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Sie verteidigen unter Ergänzung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags die
Abweisung der Widerklage und Drittwiderklage.
Der Senat hat die Geschäftsführer der Klägerin zu 1) sowie den Streithelfer persönlich
angehört. Wegen des Ergebnisses wird auf den Berichterstattervermerk Bezug genommen
(Bl. 473 ff. zweitinstanzliche Akten, nachfolgend: GA).
II.
Die zulässige Berufung der Klägerinnen hat keinen Erfolg. Die zulässige Berufung der
Beklagten zu 1) ist begründet. Die Klageabweisung gegen die Beklagte zu 2) ist mangels
Berufungsangriff rechtskräftig.
1. Berufung der Klägerinnen
Die Berufung der Klägerinnen ist unbegründet.
a.
Die Berufung ist nicht schon wegen formeller Fehler begründet.
Der Senat hat den unrichtigen Urteilseingang dahingehend gem.
offensichtlicher Unrichtigkeit berichtigt, dass das angefochtene Urteil im schriftlichen
Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 26.04.2023 ergangen ist. Berichtigungen gem. § 319
ZPO können grundsätzlich zeitlich unbefristet erfolgen (vgl. BGH, Beschluss vom 23. April
1980 – IV b ZB 502/80 –
befindet sich ein Verkündungsvermerk des Urteils in der Akte (Bl. 1464 d.A.).
Soweit die Klägerinnen meinen, der erstinstanzliche Richter habe ihren Schriftsatz vom
26.04.2023 nicht zur Kenntnis genommen, führt dies nicht weiter. Denn sie haben insoweit
keinen Tatbestandsberichtigungsantrag gestellt. Zudem ist vom Landgericht
unberücksichtigter Tatsachenvortrag nicht ersichtlich. Im Übrigen wird das diesbezügliche
Vorbringen der Klägerinnen in der Berufungsinstanz uneingeschränkt beachtet.
b.
Der Hauptantrag der Klägerinnen ist unzulässig und unbegründet.
aa.
Der Antrag ist unzulässig. Er ist nicht hinreichend bestimmt genug. Trotz des Hinweises in
der Ladungsverfügung vom 06.11.2023 und den Erörterungen im Senatstermin haben die
Klägerinnen den Hauptantrag nicht dahingehend präzisiert, dass sie auf die ursprüngliche
Bewilligungserklärung Bezug genommen haben. Durch die Antragstellung wird die
Reichweite der jeweiligen Belastungen nicht hinreichend konkret beschrieben,
bb.
Der Antrag ist zudem unbegründet.
(I)
Die Klage der Klägerin zu 1) ist in Bezug auf die Rechte zu den laufenden Nummern 1 und
4 unbegründet. Denn diese wird durch die Wiedereintragung der gelöschten Belastungen
nicht begünstigt.
Ein Anspruch gem.
Rechtslage abweicht. Gläubiger des Berichtigungsanspruchs ist der unmittelbar
beeinträchtigte, gegenwärtige wirkliche Inhaber des nicht oder nicht richtig eingetragenen
Rechts (vgl. MünchKomm-Schäfer, BGB, 9. Aufl. § 894 Rn. 20 m.w.N.). Die Klägerin zu 1)
hat keinerlei Recht in Bezug auf die gelöschten Rechte zu den laufenden Nr. 1 und 4. Dies
steht allein der Klägerin zu 2) zu.
Dies steht auch einem Anspruch gem.
Grundbuchinhalt in Bezug auf die laufenden Nummern 1 und 4 ist eine ungerechtfertigte
Bereicherung der Beklagten zu 1) zu Lasten der Klägerin zu 1) ausgeschlossen.
(II)
Unabhängig davon ist die Klage mit dem Hauptantrag insgesamt unbegründet. Die
möglichen Anspruchsgrundlagen – ein Grundbuchberichtigungsanspruch gem.
und ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gem.
eine Bewilligung der gelöschten Rechte entsprechend ihrer Rangstellung vor der erfolgten
Löschung.
Die Klägerinnen begehren mit diesem Antrag die Wiedereintragung der im Grundbuch
gelöschten Grunddienstbarkeiten in Abt. II zur laufenden Nummern 1, 2, 3 und der Reallast
zur lfd. Nummer 4 in den Grundbüchern des dienenden Grundstücks entsprechend ihrer
Rangstellung vor der erfolgten Löschung.
Ein Anspruch gem.
Anspruch darauf, dass der Verpflichtete die grundbuchrechtlich erforderliche Bewilligung
abgeben muss. Eine rechtskräftige Verurteilung unterstellt, gilt die Bewilligungserklärung
zur Berichtigung des Grundbuchs gem.
einer solchen Willenserklärung kann die Rangstellung vor der erfolgten Löschung nicht
erreicht werden. Die Bewilligung einer Wiedereintragung unabhängig von anderen
Grundbucheintragungen ist dem formellen Grundbuchrecht fremd.
c.
Der zulässige Hilfsantrag der Klägerinnen ist unbegründet.
aa.
Der Hilfsantrag ist zulässig.
Der Zulässigkeit steht insbesondere nicht entgegen, dass die Z. in Bezug auf das
herrschende Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück N06 im Verfahren 17 O
432/22 LG Münster (= 5 U 79/23 OLG Hamm) die Eintragung der gelöschten
Grunddienstbarkeiten der lfd. Nr. 2 und 3 begehrt.
Denn die Klägerinnen zu 1) und 2) einerseits und die Z. andererseits sind nicht notwendige
Streitgenossen i.S. von
dass sich die Rechtskraftwirkung der jeweiligen Entscheidungen auf den jeweiligen
anderen Kläger erstreckt (vgl. BGH, Urteil vom 26. Oktober 1984 – V ZR 67/83 - juris
Rn. 7). Als Grundpfandrechtsgläubigerin hat die Z. ein eigenes Antragsrecht (vgl.
MünchKommBGB-Schäfer, 9. Aufl. 2023, § 894, Rn. 28 m.w.N.). Eine
Rechtskrafterstreckung findet nicht statt.
Vor diesem Hintergrund gibt es auch keine anderweitige Rechtshängigkeit.
bb.
Der Hilfsantrag ist aber unbegründet.
Im Hinblick auf die mit diesem Antrag begehrte Bewilligung einer Eintragung vor den
eingetragenen Grundpfandrechten der C. AG wird auf die obigen Ausführungen Bezug
genommen. Eine Bewilligung einer Eintragung an einer bestimmten Stelle im Grundbuch
kann nicht verlangt werden. Insoweit ist der Hilfsantrag schon deswegen teilweise
abzuweisen.
Unabhängig davon haben die Klägerinnen keinen Anspruch auf Berichtigung des
Grundbuchs gem.
unter bbb.). Andere Anspruchsgrundlagen kommen nicht in Betracht.
Die Klägerinnen sind aktivlegitimiert.
Die Teilberufungsrücknahme der Klägerin zu 1) im Senatstermin führt dazu, dass die
Hilfsanträge zu 1. und 4. nur von der Klägerin zu 2) geltend gemacht werden, wodurch die
Klägerinnen für die zur Entscheidung gestellten Anträge jeweils berechtigt sind.
aaa.
Die Klägerinnen haben keinen Anspruch auf eine Berichtigung des Grundbuchs gem. §
894 BGB. Das Grundbuch ist nicht unrichtig.
Die Löschungsbewilligung der Klägerinnen bezüglich der streitgegenständlichen
Belastungen im zweiten Vertrag haben diese zwar wirksam widerrufen. Auch hat die Z.
nicht die gem.
Empfänger erteilt. Die Beklagte zu 1) hat aber gutgläubig lastenfreies Eigentum erworben.
(I)
Die Klägerinnen zu 1) und 2) haben die in dem 2. Vertrag enthaltenen
Löschungsbewilligungen wirksam durch das an den Streithelfer gerichtete Fax und die EMail
vom 04.04.2022 widerrufen (vgl. Bl. 29 d.A.).
(1)
Entgegen der Ansicht des Streithelfers waren die Löschungsbewilligungen noch nicht
unwiderrufbar.
(a)
Gem.
gebunden, wenn er sie dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben oder demjenigen, zu
dessen Gunsten sie erfolgt, eine den Vorschriften der GBO entsprechenden
Löschungsbewilligung ausgehändigt hat.
Die Löschungsbewilligung wurde nicht gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben. Sie
wurde auch vor dem Widerruf nicht beim Grundbuchamt eingereicht. Der Streithelfer hat
die Löschungsbewilligungen unter Bezugnahme auf § 6 des 2. Vertrages beim
Grundbuchamt mit Schreiben vom 25.04.2022 – Eingang beim Grundbuchamt am
29.04.2022 (vgl. Bl. 62 d.A.) – genutzt. Der Widerruf wurde vorher (am 04.04.2022) erklärt.
Es wurde keine den Vorschriften der GBO entsprechende Löschungsbewilligung der
Beklagten zu 1) ausgehändigt. Hierfür reicht nicht aus, dass der Streithelfer gem. § 7 des
zweiten Vertrags zum Vollzug der Urkunde bevollmächtigt war und die
Löschungsbewilligung in Besitz hatte. Denn in § 6 des zweiten Vertrages ist ausdrücklich
aufgeführt, dass Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften dieser Urkunden den
Beteiligten oder dem Grundbuchamt zunächst ohne die gesonderten
Löschungsbewilligungen zu erteilen sind. Dies zeigt, dass der Streithelfer, der den Vollzug
der Urkunde zu steuern hatte, in Bezug auf die Löschungsbewilligung nicht
Empfangsvertreter der Beklagten zu 1) war. Frühestens mit Absetzung des Schreibens
vom 25.04.2022 an das Grundbuchamt änderte sich die Willensrichtung des Streithelfers
in der Weise, dass er Empfangsvertreter der Beklagten zu 1) in Bezug auf die
Löschungsbewilligung gewesen sein könnte. Selbst wenn dies unterstellt wird, war dies
nach dem Widerruf.
Wegen der Vertragskonstruktion scheitert auch eine teilweise befürwortete analoge
Anwendung des
Zum Teil wird vertreten, dass auch bei der Aufhebung eines Rechtes gem.
Löschungsbewilligung unwiderruflich ist, wenn die Erklärung notariell beurkundet wurde
(vgl. etwa BeckOGKBGB-Enders, Stand 01.01.2024, § 875 Rn. 47; Erman-Artz, BGB, 17.
Aufl. § 875 Rn. 6). Hintergrund dieser Ansicht ist, dass bei einer Beurkundung in einem
Vertrag jeder Beteiligte gem.
Staudinger/C Heinze (2018) BGB, § 875, Rn. 58; MünchKommBGB-Lettmaier, 9. Aufl.
2023, BGB, § 875 Rn. 21; Grüneberg, BGB, 83. Aufl. § 875 Rn. 8).
Vorliegend haben die Parteien aber das Antragsrecht gem.
ausgeschlossen. Es ist eine sog. Ausfertigungssperre in dem Vertrag enthalten, die der
Streithelfer nach seinen unwidersprochenen Erklärungen im Senatstermin im Rahmen der
Beurkundungsverhandlung erläutert hat. Bei der Vereinbarung einer Ausfertigungssperre
ist eine analoge Anwendung des
Soweit unabhängig von einem Antragsrecht gem.
befürwortet wird (vgl. BeckOGKBGB-Enders, Stand 01.01.2024, § 875 Rn. 47; Erman-Artz,
BGB, 17. Aufl. § 875 Rn. 6, zumindest ohne ausdrückliche Einschränkung), folgt der Senat
dem nicht. Der Berechtigte hat in dieser Konstellation die Löschungsbewilligung gerade
nicht aus seinem Machtbereich endgültig entlassen, was aber Voraussetzung für eine
vergleichbare Interessenlage ist, die eine analoge Anwendung des
möglich macht.
(b)
Dass der Streithelfer den Kaufpreis im Vertrag Ur-Nr. N10/2020 am 03.03.2022 fällig
gestellt hatte (vgl. Bl. 164 d.A.) und dass Voraussetzung für die Fälligkeit die
Sicherstellung der Lastenfreiheit war, führt nicht dazu, dass die in einem getrennten
Vertrag abgegebene Löschungsbewilligung unwiderrufbar geworden ist.
Wie dargelegt, liegen die Voraussetzungen des
die Lastenfreiheit im Vertrag Ur-Nr. N10/2020 nicht gesichert war, führt nicht zur
Unwiderruflichkeit der Löschungsbewilligung. Insbesondere kann durch die
Fälligkeitsmitteilung in einem anderen Vertrag nicht davon ausgegangen werden, dass der
Notar die Löschungsbewilligung nunmehr für die Beklagte zu 1) als Empfangsvertreter
besessen hätte. Für eine solche Änderung der Willensrichtung des Streithelfers und eine
entsprechende Bevollmächtigung geben die vertraglichen Vereinbarungen keine
Anhaltspunkte. Vielmehr ist insoweit die Vertragskonstruktion der beiden Verträge zu
beachten. Nach dieser ist Unwiderrufbarkeit erst durch die Nutzung, d.h. durch die Vorlage
beim Grundbuchamt eingetreten. Dies erfolgte erst mit Schreiben vom 25.04.2022 (Bl. 62
d.A.).
Der Senat verkennt nicht, dass die Verträge Ur-Nr. N10/2020 und Ur-Nr. N11/2020
aufeinander aufgebaut sind. Bei Vollzug beider Verträge wären sämtliche Grundstücke
lastenfrei verkauft worden. Dies ändert aber nichts daran, dass die Verträge Ur-Nr.
N10/2020 und Ur-Nr. N11/2020 rechtlich eigenständige Verträge sind, die eigenständige
Schicksale haben können. Diese Auffassung haben auch die Parteien geteilt. Denn sie
haben im zweiten Vertrag ausdrücklich geregelt, dass die Parteien von diesem
zurücktreten können, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen im Vertrag Ur-Nr. N10/2020
nicht bis zum 30.06.2021 vorliegen. Dies gilt auch für die in den Verträgen jeweils erklärten
Löschungsbewilligungen.
(2)
Der Streithelfer war auch der richtige Empfänger des Widerrufs der
Löschungsbewilligungen. Wie bereits dargelegt, war der Streithelfer gem. § 7 des
Vertrages für den Vollzug der Urkunde bevollmächtigt. Dieser sollte nach der vertraglichen
Konstruktion für den grundbuchrechtlichen Vollzug ausschließlich zuständig sein. Ein
Recht auf Erteilung einer Ausfertigung gem.
ausgeschlossen. Dann war der Streithelfer auch zur Entgegennahme eines Widerrufs der
Löschungsbewilligungen bevollmächtigt. Denn ein Widerruf der Löschungsbewilligungen
hatte entscheidende Bedeutung für den Vollzug der beiden Verträge, die dem Streithelfer
allein oblag.
Der Streithelfer hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung diese Auslegung bestätigt.
Er hat erklärt, aus seiner Sicht zwar nicht für die Entgegennahme des Rücktritts vom
Kaufvertrag, wohl aber für die Entgegennahme des Widerrufs der Löschungsbewilligungen
bevollmächtigt gewesen zu sein. Einwände gegen diese Auslegung des notariellen
Vertrages wurden von den Parteien nicht erhoben.
(3)
Einer Wirksamkeit des Widerrufs der Löschungsbewilligung steht auch nicht eine
vereinbarte Schriftform entgegen.
Eine solche kann sich zwar aus § 10 Abs. 2 des zweiten Vertrages ergeben. Dort haben
die Parteien vereinbart, dass alle nachträglichen Änderungen oder Ergänzungen der
Schriftform bedürfen, sofern nicht eine notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist.
Es ist schon fraglich, ob die Schriftformvereinbarung auch den Widerruf der
Löschungsbewilligungen erfasst. Denn bei einem Widerruf der Löschungsbewilligungen
handelt es sich nicht um eine nachträgliche Änderung des Vertrages, sondern um die
Ausübung eines gesonderten Rechts. Ob diese Rechtsausübung der Schriftformklausel
unterfällt, kann aber offenbleiben. Denn auch eine vereinbarte Schriftform unterstellt, ist
diese gewahrt.
Gem.
Übermittlung durch telekommunikative Übermittlung, d.h. durch Fax oder E-Mail. Dies ist
gewahrt. Denn der von allen Gesellschaftern und Geschäftsführern unterschriebene
Widerruf wurde per Fax und E-Mail an den Streithelfer versendet. Soweit der Streithelfer
darauf verweist, dass
ist dies zutreffend. Bei dem Widerruf von Löschungsbewilligungen handelt es sich aber
nicht um solche.
(4)
Durch die Erklärung vom 04.04.2022 sind die Klägerinnen nicht nur vom Kaufvertrag
zurückgetreten, sondern haben auch den Widerruf der Löschungsbewilligungen erklärt.
Dies ergibt die Auslegung der abgegebenen Erklärung.
Der Wortlaut der Erklärung spricht für einen Widerruf auch der Löschungsbewilligungen.
Denn in der Betreffzeile der E-Mail wird „Widerruf/Aufhebung KV N13/2021 HF &
N11/2020“ aufgeführt. Der Wortlaut „Widerruf“ bezieht sich hierbei auf die
Löschungsbewilligungen. Der Wortlaut „Aufhebung“ bezieht sich auf den Kaufvertrag an
sich. Im Text wird allerdings (nur) von dem vertraglich eingeräumten Rücktrittsrecht
Gebrauch gemacht (vgl. § 2 Nr. 1 Abs. 9 des 2. Vertrages). Aus dem Wortlaut ergibt sich
aber nicht eine Beschränkung auf den Kaufvertrag. Vielmehr ist dieser dahingehend
auszulegen, dass der Vertrag Ur-Nr. N11/2020 insgesamt, d.h. auch die
Löschungsbewilligungen, beseitigt werden sollten. Anhaltspunkte für eine nur beschränkte
„Beseitigung“ der Erklärungen in dieser Vertragsurkunde können dem Wortlaut nicht
entnommen werden.
Die Systematik spricht ebenfalls für einen Widerruf der Löschungsbewilligungen. Die
notarielle Urkunde des Streithelfers (UR-Nr. N11/2020) begründet die Vermutung der
Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde, vgl. hierzu etwa BGH, Urteil vom 05. Juli 2002
– V ZR 143/01 –
Erklärungen ein einheitliches Schicksal treffen. Der Senat verkennt nicht, dass in § 6 des
zweiten Vertrages Löschungsbewilligungen abgegeben wurden, die für den
abgeschlossenen Kaufvertrag nicht entscheidend waren. Diese Löschungsbewilligungen
bezogen sich vielmehr auf den getrennten Vertrag des Streithelfers UR-Nr. N10/2020 und
die dort vorgesehene Lastenfreiheit. Ein von den Parteien gewolltes getrenntes Schicksal
der Löschungsbewilligungen und des Kaufvertrages hat in dem notariellen Kaufvertrag
aber keinen Anklang gefunden. Daran ändert auch die sog. salvatorische Klausel in § 10
des Vertrages nichts. Diese betrifft den Fall, dass einzelne Klauseln rechtsunwirksam bzw.
nichtig sind. Davon nicht erfasst ist der vorliegende Fall. Aus § 10 ergibt sich letztlich nur,
dass eine Teilnichtigkeit oder Teilunwirksamkeit nicht automatisch zur Gesamtnichtigkeit
führt. Insoweit sollte
Soweit die Beklagte zu 1) und der Streithelfer übereinstimmend und nicht bestritten
vortragen, die Beurkundung der Löschungsbewilligungen im 2. Vertrag habe aus
pragmatischen Gründen stattgefunden, damit die Verkäuferinnen nicht hätten erneut
erscheinen müssen, steht dem nicht entgegen. Gleiches gilt dafür, dass die Parteien durch
diese Vorgehensweise – so der Streithelfer – Gebühren sparen konnten. Es verbleibt
dabei, dass eine rechtliche Selbstständigkeit des Kaufvertrages und der
Löschungsbewilligungen nicht geregelt wurde.
Die Vertragsgenese spricht nicht für eine rechtliche Selbstständigkeit der
Löschungsbewilligung. Nach den übereinstimmenden Erklärungen der Parteien im Zuge
ihrer Anhörung durch den Senat gab es zunächst einen einheitlichen Vertrag über alle
Grundstücke. Dies spricht dafür, dass ursprünglich der Vertrag über alle Grundstücke
entweder durchgeführt werden sollte oder nicht. Nach den Vorstellungen des
Gesellschafters/Geschäftsführers D. sollte sich durch die Vertragsaufspaltung hieran nichts
ändern. Wie dargelegt, wurde eine Verknüpfung der rechtlich selbstständigen Verträge
aber nur durch das Rücktrittsrecht hergestellt. Nach den unwidersprochenen Erklärungen
des Gesellschaftes/Geschäftsführers D. wurde gerade nicht ausdrücklich darüber
gesprochen, was passiert, wenn ein Vertrag nicht durchgeführt wird. Durch die rechtliche
Aufspaltung wurde mithin im Zuge der Vertragsverhandlungen eine rechtliche
Selbstständigkeit der einzelnen Verträge herbeigeführt. Ob der eine Vertrag jeweils die
Geschäftsgrundlage für den anderen Vertrag sein sollte – in diese Richtung deuten die
Erklärungen des Gesellschafters/Geschäftsführers D. –, kann offenbleiben. Denn auch
eine Geschäftsgrundlage des jeweils anderen Vertrages über den abgeschlossenen
Vertrag unterstellt, führt dies nicht dazu, dass der Kaufvertrag und die
Löschungsbewilligungen unabhängig voneinander bestehen bleiben sollten.
Entscheidend dafür, dass auch der Widerruf der Löschungsbewilligungen erklärt worden
ist, spricht die berechtigte, für den Streithelfer als Erklärungsempfänger offensichtliche
Interessenlage der Klägerinnen. Hierbei verkennt der Senat nicht, dass es durchaus ein
Interesse der Drittwiderbeklagten zu 1) bis 4) an der Lastenfreiheit des Grundstücks
Gemarkung K., Flur N04, Flurstück N09 gab. Denn nur bei einer Durchführung des
Vertrages UR-Nr. N10/2020 des Streithelfers griff die vergleichsweise Regelung der sie
persönlich treffenden Schadensersatzansprüche.
Durch die vereinbarte Kaufpreisreduzierung hatte diese vergleichsweise Regelung aber
keinen Bestand. Die G. hat vielmehr die Drittwiderbeklagten persönlich in Anspruch
genommen. Von der Kaufpreisreduzierung hatte der Streithelfer durch die von ihm
durchgeführte Beurkundung vom 30.06.2021 (UR-Nr. N14/2021) Kenntnis.
Ein nicht erklärter Widerruf der Löschungsbewilligungen wäre für die Klägerinnen
offensichtlich wirtschaftlich nachteilhaft gewesen. Sie hätten vertragliche Rechte in Bezug
auf die herrschenden Grundstücke aufgegeben, ohne dass ihnen eine entsprechende
Gegenleistung aus dem 2. Kaufvertrag zugeflossen wäre. Die Vollziehung der
Löschungsbewilligungen im Vertrag Ur-Nr. N11/2020 ohne die Vollziehung der
Löschungsbewilligungen im Vertrag Ur-Nr. N10/2020 führte zu einer erkennbar nicht
gewollten Situation. Die Rechte in Bezug auf das dienende Grundstück werden gelöscht.
Gleichzeitig bleiben aber Rechte des dienenden Grundstücks in Bezug auf das
herrschende Grundstück bestehen.
Der Vollzug der Löschung hätte ihnen überdies, die nach Angaben der Geschäftsführer der
Klägerin zu 1) im Senatstermin (vgl. Bl. 476 GA) erhoffte und beabsichtigte
Einflussmöglichkeiten auf den Vertrag über das Flurstück N09 genommen.
(II)
Zudem fehlt die gem.
aber nur auf die Grundstücke Gemarkung K. Flur N04, Flurstücke N05 und N06, weil die Z.
nur Inhaberin einer Grundschuld ist, die diese Grundstücke belastet. Es sind mithin nur die
Belastungen des Grundstücks Gemarkung K. Flur N04, Flurstück lfd. Nr. 2 und teilweise
Nr. 3 (Geh- und Fahrrecht, sowie Ver- und Entsorgungsrecht) betroffen, soweit sie
zugunsten der Grundstücke Gemarkung K. Flur N04, Flurstücke N05 und N06 wirken.
Denn nur insoweit ist die Werthaltigkeit der dinglichen Belastung der Z. betroffen.
(1)
Die Klägerinnen sind auch insoweit aktivlegitimiert. Dagegen spricht nicht, dass
den Schutz der Z. als Grundpfandrechtsgläubigerin bezweckt. Entscheidend ist, dass auch
die Klägerinnen durch ein insoweit unrichtiges Grundbuch in ihrer Rechtsposition betroffen
sind und ihre Rechtsposition im Falle eines Obsiegens verbessert wird.
(2)
Gem.
Steht das aufzuhebende Recht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zu,
so ist, wenn dieses Grundstück mit dem Recht eines Dritten belastet ist, die Zustimmung
des Dritten erforderlich, es sei denn, dass dessen Recht durch die Aufhebung nicht berührt
wird.
Die Zustimmung der Z. war nicht entbehrlich; denn die Aufhebung beeinträchtigte das
Recht der Z.. Die Beeinträchtigung ist im Interesse der Rechtsklarheit abstrakt rechtlich zu
verstehen, wobei schon die Möglichkeit der rechtlichen Beeinträchtigung für das
Erfordernis der Drittzustimmung genügt. Eine wirtschaftliche Einbuße ist unerheblich.
Regelmäßig beeinträchtigt sind Drittrechte, denen das herrschende Grundstück
zusammen mit dem aufzugebenden subjektiv-dinglichen Recht für eine Leistung haftet,
wie Grunddienstbarkeiten und Reallasten, unabhängig davon, ob das aufzugebende Recht
im Grundbuch ausgewiesen ist (vgl. MüKoBGB/Kohler, 8. Aufl. 2020,
So liegt es hier.
(a)
Eine isolierte Zustimmung gem.
Löschung ihrer Grundschuld zugestimmt (vgl. Bl. 205 d.A.).
Eine Löschungsbewilligung kann „im Regelfall“ dahingehend ausgelegt werden, dass erst
recht (a maiore ad minus) die Bewilligung auch eine nach
Zustimmung zu einer Inhaltsänderung des Haftungsobjekts umfasst (vgl. OLG Hamm,
Beschluss vom 23. Oktober 2012 – 15 W 66/12 – NJOZ 2013, 352; BeckoGKBGB-Enders,
§ 876 Rn. 49). Denn mit der Erteilung einer Löschungsbewilligung (sowie gegebenenfalls
der Übergabe des Grundschuldbriefes) legt der Grundpfandgläubiger das weitere
Schicksal des Grundpfandrechts in die Hände des Eigentümers. Die Interessensphäre des
Grundpfandrechtsgläubigers wird nicht mehr dadurch berührt, dass statt der von ihm
bewilligten Löschung des Rechts insgesamt in einem ersten Schritt nur eine dem
Grundpfandrecht i. S. der
Haftungsobjekts vorgenommen wird (OLG Hamm, a.a.O.).
Unerheblich ist insoweit, dass sich die Z. vorbehalten hat, nach dem 30.05.2022 die
Löschungsbewilligung zurückzufordern. Eine tatsächliche Rückforderung ist nicht erfolgt.
Vorliegend liegt in der Löschungsbewilligung keine Zustimmung i.S. von
An der isolierten Löschung von Rechten, die die Werthaltigkeit des Pfandobjekts betrafen,
hatte die Z. offensichtlich kein Interesse. Vielmehr hat die Z. die Löschungsbewilligung
unter der Auflage erteilt, dass sichergestellt ist, dass der Kaufpreis von 1,5 Mio. € bei der
Z. eingeht. Wenn aber die Löschung der Grundschuld erfolgte, gab es keinen Anlass für
eine isolierte Zustimmung gem.
Grundpfandrechts gerade nicht (endgültig) in die Hände des Eigentümers gelegt.
(b)
Die Löschungsbewilligung ist zudem nicht gegenüber einem geeigneten
Erklärungsempfänger erklärt worden ist.
Ohne Erfolg verweist die Beklagte zu 1) auf
Herrschaftsvermerks gem.
BGB nicht erforderlich war. Materiellrechtlich war aber weiter eine Bewilligung erforderlich
(nur nicht in der Form des
1150.
Möglich ist die Erklärung der Löschungsbewilligung gegenüber dem Grundbuchamt, vgl. §
876 S. 3, 1. Alt. BGB. Die Löschungsbewilligung ist unstreitig nicht beim Grundbuch
eingereicht worden.
Möglich ist im Übrigen die Erklärung gegenüber demjenigen, zu dessen Gunsten sie
erfolgt. Begünstigt sind durch die Aufhebung der Grunddienstbarkeiten, der jeweilige
Eigentümer des mit dem zu löschenden Recht belasteten Grundstücks (d.h. die
Eigentümer des Grundstücks Flurstück N09), der Inhaber des aufzuhebenden Rechts
(Eigentümer der Grundstücke Flurstücke N05 und N06) und die Inhaber von gleich- oder
nachrangigen Rechten, weil die Löschung eines vor- oder gleichrangigen Rechts ihren
Rang verbessert. Der letzte Fall betrifft die dinglich am Grundstück Gemarkung K. Flur
N04, Flurstück N09 Berechtigten.
Keiner der diesbezüglichen Erklärungsempfänger hat die Löschungsbewilligung erhalten.
Trotz des Hinweises in der Ladungsverfügung wurde ein solcher Zugang eines
Empfangsberechtigten dargelegt. Hierfür reicht insbesondere nicht aus, dass der
Streithelfer von der Z. die Löschungsbewilligung erhalten hat. Denn der Notar war durch
die Treuhandabrede gebunden. Dies führt dazu, dass er diese aktiv nutzen musste, damit
sie bei – z.B. der Beklagten zu 1) – zugehen konnte. Dafür ist nichts dargetan. Auch nach
Zahlung von 1.500.000,00 € an die Z. wurde die Löschungsbewilligung nicht –
insbesondere auch nicht gegenüber dem Grundbuchamt – genutzt. Ebensowenig ist
dargetan, dass die Klägerin zu 1) diese Löschungsbewilligung erhalten hat, oder dingliche
Berechtigte am Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück N09.
(III)
Die Beklagte zu 1 hat aber gutgläubig lastenfreies Eigentum erworben.
(1)
Dem gutgläubigen lastenfreien Erwerb steht nicht entgegen, dass die
Eigentumseintragung der Beklagten zu 1) und die Löschung der Rechte am selben Tag
erfolgten.
Die Eigentumsumschreibungen und die Löschung der Rechte in Abt. II erfolgten am selben
Tag, also gleichzeitig und damit gleichrangig (§ 879 Abs. 1, S. 2, letzter HS BGB, vgl. auch
Grundbuch bedurft,
gutgläubigen Erwerb aus, vgl. BGH, Urteil vom 31. Oktober 1968 - V ZR 117/67 – juris;
BayObLG, Beschluss vom 14. August 2003 – 2 Z BR 111/03 –
beckOKGBO-Reetz, Stand 01.03.2024, § 13 Rn. 25; Staudinger/Picker (2019), § 892 Rn.
184 m.w.N.
(2)
Die Beklagte zu 1) und der von ihr bevollmächtigte Streithelfer waren gutgläubig. Da es
vorliegend um eine Unrichtigkeit des Grundbuchs nach Eingang des Antrags auf
Eintragung am 29.04.2022 geht und Unrichtigkeit und Eintragung zusammenfallen, ist für
die Frage der Gutgläubigkeit auf den 30.05.2022 abzustellen (vgl. BayObLG, Beschluss
vom 14. August 2003 – 2 Z BR 111/03 –
Hierbei ist von folgenden Grundsätzen auszugehen.
Gem.
Richtigkeit des Grunds zerstören den guten Glauben an den Inhalt des Grundbuchs nicht
(vgl. Staudinger/Gursky (2013) BGB, § 892 Rn. 161 m.w.N.). Es genügen weder grob
fahrlässige Unkenntnis noch die Kenntnis von Tatsachen, die den Schluss auf die
Unrichtigkeit des Grundbuchs zulassen. Bösgläubigkeit erfordert Kenntnis des Abweichens
der wirklichen von der eingetragenen Rechtslage in dem Sinn, dass der Erwerber Kenntnis
von einer materiellen Rechtslage haben muss, die vom Grundbuchinhalt abweicht, mag
Letzterer dem Erwerber auch unbekannt sein (OLG Jena, Beschluss vom 02. Februar
2012 – 9 W 390/11 –
Denn eine billigende Inkaufnahmes eines zwar nicht bekannten, aber möglicherweise als
gegeben vorgestellten Umstandes, ist keine positive Kenntnis (OLG Schleswig, Beschluss
vom 27. November 2003 – 2 W 173/03 – juris; Staudinger/Picker, Neubearbeitung 2019
BGB, § 892 Rn. 161; beckOGKBGB-Hertel, Stand 15.04.2021, § 892 Rn. 75 jeweils
m.w.N.). Auch der Rechtsirrtum genießt den Schutz des guten Glaubens (OLG Frankfurt,
Urteil vom 6. Juli 2000 – 1 U 243/98 –, juris Rn. 11; Toussaint in: Herberger/Martinek/
Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl.,
41).
(a)
In Anwendung dieser Grundsätze hatte der Geschäftsführer der Beklagten zu 1) am
30.05.2022 nicht die erforderliche positive Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs.
Sowohl im Hinblick auf den Widerruf der Löschungsbewilligungen durch die Klägerinnen
als auch im Hinblick auf die fehlende Zustimmung gem.
Klägerinnen keine Indizien für eine positive Kenntnis des Geschäftsführers der Beklagten
zu 1) von der Unrichtigkeit des Grundbuchs vorgetragen. Allein die Tatsache, dass der
Geschäftsführer der Beklagten zu 1) ein auch in Grundstücksangelegenheiten erfahrener
Geschäftsmann war, reicht hierfür nicht aus. Gegen eine positive Kenntnis des
Geschäftsführers der Beklagten zu 1) spricht, dass der Streithelfer als fachkundiger Notar
die maßgeblichen Eintragungen veranlasst hat. Es ist nicht dargetan, dass der
Geschäftsführer der Beklagten zu 1) im Verhältnis zum Streithelfer überlegenes Wissen
hatte.
(b)
Es kann auch keine positive Kenntnis des Streithelfers festgestellt werden. Dies geht zu
Lasten der darlegungs- und beweisbelasteten Klägerinnen.
Der Streithelfer war in beiden Verträgen jeweils in § 7 (vgl. Bl. 19 d.A. für den Vertrag Ur-
Nr. N11/2020 und Bl. 47 d.A. für den Vertrag Ur-Nr. N10/2020) jeweils von beiden
Vertragsparteien bevollmächtigt, alle Erklärungen für den Vollzug der beiden Urkunden für
die Vertragsparteien abzugeben. Von dieser Vollmacht hat der Streithelfer durch seinen an
das AG Bocholt gerichteten Antrag vom 25.04.2022 (Bl. 61 GA) Gebrauch gemacht.
Gem.
Streithelfers an (vgl. Toussaint in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPKBGB,
10. Aufl.,
August 1972 – 1 W 1270/71 –
(aa)
Der Streithelfer unterlag im Hinblick auf den Widerruf der Löschungsbewilligungen einem
Rechtsirrtum, der eine positive Kenntnis ausschloss.
Der Senat verkennt nicht, dass sich derjenige, der sich auf einen Rechtsirrtum beruft,
diesen nachvollziehbar darzulegen hat (vgl. Toussaint in: Herberger/Martinek/Rüßmann/
Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl.,
Staudinger/Picker,
einzelnen Falles ab, inwieweit die Kenntnis von Tatsachen, die die Unrichtigkeit bewirken,
der Kenntnis des Rechtsmangels gleichzusetzen ist (BGH, Urteil vom 12. Dezember
1969 – V ZR 1/69 –, juris Rn. 10). Insbesondere ist beachtlich, ob es sich um eine nicht
ohne weiteres zu entscheidende Rechtsfrage handelt (BGH, Urteil vom 25. Oktober 1961 –
V ZR 174/59 –
Der Streithelfer hat im Rahmen seiner Anhörung auf wiederholte Befragung durch den
Senat angegeben, dass ab der Fälligkeitsmitteilung im Vertrag UR-Nr. N10/2020 seiner
Auffassung nach die Löschungsbewilligungen nicht mehr widerrufbar gewesen seien. Er
sei der Meinung gewesen, dass die Mail vom 04.04.2022 nach dem Wortlaut, dem Sinn
und Zweck und aufgrund des nachfolgenden Telefonats mit Herrn D. nicht die
Löschungsbewilligung betroffen habe.
Dass die Fälligkeitsmitteilung im Vertrag UR-NR. N10/2020 nicht zu einer
Unwiderrufbarkeit der Löschungsbewilligungen geführt hat, ist nicht zutreffend. Insoweit
wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen. Dafür, dass die Angaben des
Streithelfers der Wahrheit entsprechen ist aber anzuführen, dass nach der gewählten
Vertragskonstruktion die Fälligkeiten in den Verträgen UR-Nr. N10/2020 und UR-Nr.
N11/2020 nicht getrennt voneinander hergestellt werden konnten. Denn nur bei einem
gemeinsamen Vollzug der Verträge konnte die jeweilige Lastenfreiheit sichergestellt
werden. Dennoch war der Streithelfer, wie er im Ansatz zutreffend im Rahmen seiner
Anhörung betont hat, verpflichtet, die jeweiligen Verträge zeitnah umzusetzen. Dass der
Streithelfer in dieser – rechtlich durchaus anspruchsvollen – Situation nicht fehlerhaft von
einer Unwiderrufbarkeit der Löschungsbewilligungen ausgegangen ist, sondern vielmehr
vorsätzlich eine Unrichtigkeit des Grundbuchs herbeigeführt hat, steht nicht fest.
Zudem ist die Auslegung des Streithelfers, die Mail vom 04.04.2022 habe nicht auch den
Widerruf der Löschungsbewilligungen beinhaltet, nicht abwegig. Schließlich ist auch das
Landgericht in dem angefochtenen Urteil mit durchaus beachtlichen Gründen dieser
Sichtweise gefolgt.
(bb)
Auch im Hinblick auf das Erfordernis der Zustimmung der Z. gem.
eine positive Kenntnis des Streithelfers nicht fest. Die Klägerinnen haben nicht zur
Überzeugung des Senats widerlegt, dass der Streithelfer auch insoweit einem
Rechtsirrtum unterlag, der eine positive Kenntnis ausschloss.
Der Streithelfer hat auf diesbezügliche Fragen bei der Anhörung durch den Senat erklärt,
er sei davon ausgegangen, dass der Verkäufer das mit der Z. besprochen hätte.
Deswegen habe er angenommen, dass er aufgrund dieser Rücksprachen/Vereinbarungen,
die ihm allerdings nicht vorgelegen hätten, die Belastungen habe löschen können
Dass die Löschung schuldhaft pflichtwidrig durch den Streithelfer vorgenommen wurde,
steht nach seinen eigenen Angaben fest. Ohne Vorlage der Bestätigung einer solchen
Vereinbarung durfte er die Löschung nicht veranlassen. Auch wenn der Streithelfer
mangels eines Herrschaftsvermerks für die Löschung der Belastungen nach
grundbuchrechtlichen Grundsätzen keine Zustimmung der Z. benötigte, durfte er
andererseits nicht davon ausgehen, „dass diese wohl schon vorliegen würde“. Er hätte
sich vom Vorliegen der materiellrechtlich erforderlichen Zustimmung versichern müssen.
Andererseits steht aber auch nicht fest, dass der Streithelfer wusste, dass die Zustimmung
der Z. gerade noch nicht vorlag.
Zudem ist zu berücksichtigen, dass es sich insgesamt um eine – bedingt durch die von
dem Streithelfer entworfene und beurkundete Konstruktion der beiden Verträge –
schwierige Rechtsfrage gehandelt hat. Auch wenn der Streithelfer nach seinen Angaben
ein Risiko erkannt hat, führt dies nicht dazu, dass der Senat gem.
feststellen kann, dass der Streithelfer wissentlich ein unrichtiges Grundbuch herbeigeführt
hat, also die diesbezügliche Unrichtigkeit kannte.
(c)
Vorliegend kommt auch nicht in Analogie zu
in Betracht.
Eine solche Analogie ist dann anzunehmen, wenn der Erwerber über die Unrichtigkeit des
Grundbuchstandes in einer Weise aufgeklärt worden ist, dass ein redlich Denkender sich
der Überzeugung hiervon nicht verschließen würde. Von einer positiven Erkenntnis kann
nur ausgegangen werden, wenn der Erwerber so weitgehend aufgeklärt worden ist, dass
sich ihm - bezogen auf seine subjektiven Erkenntnismöglichkeiten - die Überzeugung von
der Unrichtigkeit des Grundbuchs aufdrängen musste, d.h. sie mit Händen greifbar war.
Wenn der Erwerber sich in einer solchen Situation dieser Erkenntnis um seines eigenen
Vorteils willen verschließt, um sich vermeintlich gutgläubig zu halten, kann er den
Gutglaubensschutz für sich nicht mehr in Anspruch nehmen, vgl. OLG Hamm, Beschluss
vom 29. März 1993 – 15 W 391/92 –, juris; Staudinger/Picker, BGB, § 892 Rn. 162 m.w.N.
Eine solche Aufklärung des Geschäftsführers des Beklagten zu 1) oder des Streithelfers ist
nicht dargetan.
(d)
Es ist auch nicht ersichtlich oder vorgetragen, dass die Rechtsfolgen des gutgläubigen
Erwerbs durch einen Schadensersatzanspruch wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schäden
gem.
m.w.N. auch zu der dies im Ansatz für möglich haltenden Auffassung). Ein sittenwidriges
Handeln des Geschäftsführers der Beklagten zu 1) oder des Notars ist nicht dargetan.
bbb.
Die Klägerinnen haben auch keinen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs gem. §
812 BGB. Es gilt der sog. Vorrang der Leistungsbeziehungen vgl. Grüneberg-Sprau,
a.a.O., § 812 Rn. 7 m.w.N.
Die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Vertragsurkunde (vgl. hierzu etwa
BGH, Urteil vom 19. Juni 1998 – V ZR 133/97 –, juris) spricht dafür, dass die
Löschungsbewilligung in einer Leistungsbeziehung zwischen den Parteien des 2.
Vertrages (N11/20) erfolgte.
Selbst wenn entsprechend den Angaben des Streithelfers im Rahmen seiner Anhörung
davon ausgegangen wird, dass die jeweiligen Löschungsbewilligungen in den Verträgen
Ur-Nr. N10/2020 und UR-NR. N11/2020 nicht im Synallagma zu den jeweiligen
Kaufverträgen stehen, diese mithin nicht die causa für die Löschungsbewilligungen sind,
führte dies nicht zu einem Anspruch der Klägerinnen gem.
diesem Fall wäre die Bewilligung der Löschung der Belastungen keine direkte Leistung der
Klägerinnen an die Beklagte zu 1). Vielmehr wäre die Bewilligung der Löschung der
Belastungen aus Sicht der Beklagten zu 1), auf die abzustellen wäre, vgl. hierzu
Grüneberg-Sprau, a.a.O., § 812 Rn. 14 m.w.N., eine Leistung der Klägerinnen an die
Verkäuferin des Vertrages Ur-Nr. N10/2020. Die Verkäuferin war gegenüber der Beklagten
zu 1) zur Lastenfreiheit des verkauften Grundstücks verpflichtet. Die Beklagte zu 1) hatte
mit den Klägerinnen keinerlei vertragliche Verbindung. Die Klägerinnen leisteten dann an
die Verkäuferin des Vertrages UR-Nr. N10/2020 (auch) zur Befreiung ihrer Gesellschafter
bzw. Geschäftsführer von den Verbindlichkeiten aufgrund der Inanspruchnahme durch den
Insolvenzverwalter der Verkäuferin.
2. Berufung der Beklagten zu 1)
Die Berufung der Beklagten zu 1) ist begründet. Bei der Tenorierung hat der Senat
offensichtliche Schreibfehler im Hinblick auf das Datum des Beschlusses des Landgerichts
Münster berichtigt, mit dem die einstweilige Verfügung erlassen wurde.
a.
Die Widerklage und die Drittwiderklage sind zulässig.
aa.
Die Widerklage und Drittwiderklage haben das erforderliche Feststellungsinteresse. Dieses
liegt schon in der Möglichkeit der Verjährung.
Dem Feststellungsinteresse steht nicht entgegen, dass mittlerweile der Schaden
bezifferbar ist. Denn bei Eingang der Widerklage am 03.11.2022 war die
Schadensentwicklung noch nicht abgeschlossen. Der Widerspruch wurde im Grundbuch
erst am 09.11.2022 gelöscht. Der – von der Beklagten zu 1) behauptete – Schaden war
mithin noch in der Entstehung. Ein Kläger ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht
gezwungen, zur bezifferten Leistungsklage überzugehen, wenn diese nachträglich möglich
wird, BGH Urteil vom 04. November 1998 - VIII ZR 248/97-, juris Rn. 15 m.w.N.
Die Beklagte zu 1) hat auch die Möglichkeit eines Schadenseintritts hinreichend dargetan.
Bei dem vorliegend geltend gemachten reinen Vermögensschaden ist für die Zulässigkeit
der Feststellungsklage eine hinreichende Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts
erforderlich. Es ist erforderlich, dass der Eintritt irgendeines Schadens substantiiert
dargetan wird, vgl. BGH, Urteil vom 15. Oktober 1992 – IX ZR 43/92 –, juris Rn. 77, 78;
BGH, Urteil vom 24. Januar 2006 – XI ZR 384/03 –, juris Rn. 27.
Diese Anforderungen sind (noch) erfüllt. Die Beklagte zu 1) hat substantiiert dargetan,
dass sie aufgrund des eingetragenen Widerspruchs insbesondere im Hinblick auf Reallast
zugunsten des herrschenden Grundstücks Gemarkung K. Flur N04, Flurstück N07 zu
einem Baustopp und einer Umplanung der Heizungsanlage veranlasst wurde. Der Senat
verkennt nicht, dass die Beklagte zu 1) den Umfang der Schäden nicht hinreichend
dargelegt hat. Da aber für ca. 3 Monate ein Widerspruch eingetragen war, der u.a. die für
das Bauprojekt entscheidende Versorgung mit Energie betraf, ist der Eintritt von Schäden
bei der Beklagten zu 1) hinreichend wahrscheinlich. Dass die Beklagte zu 1) die Höhe der
Schäden nicht – erst recht nicht in der behaupteten Höhe von 250.000,00 € – substantiiert
hat, steht dem Feststellungsinteresse nicht entgegen. Ausreichend ist, dass der Eintritt
eines (Mindest-)Schadens hinreichend dargelegt worden ist.
bb.
Die Widerklage und die Drittwiderklage genügen den besonderen
Prozessvoraussetzungen.
Bedenken gegen die Zulässigkeit der Widerklage bestehen nicht. Insbesondere war die
Klage rechtshängig, die Beklagte zu 1) hat die Klage (auch) gegen die Klägerinnen
gerichtet, es handelt sich bei Klage und Widerklage um unterschiedliche
Streitgegenstände und es liegt die gleiche Prozessart vor (vgl. zu den Voraussetzungen
etwa Schultzky in: Zöller, Zivilprozessordnung, 35. Auflage 2024,
Zudem ist der nach der Rechtsprechung des BGH erforderliche Sachzusammenhang i.S.
von
5. April 2001 – VII ZR 135/00 –, juris Rn. 14 ff.).
Auch die klageerweiternde Drittwiderklage ist zulässig. Die Drittwiderbeklagten haben sich
in diese als Klageänderung aufzufassende Parteierweiterung zumindest rügelos
eingelassen. Zudem ist die Drittwiderklage sachdienlich, weil die Drittwiderbeklagten
gemeinsam mit den Klägerinnen gesamtschuldnerisch haften.
b.
Die Widerklage und die Drittwiderklage sind begründet. Die Beklagte zu 1) hat gegen die
Klägerinnen und Drittwiderbeklagten einen Anspruch aus
Die einstweilige Verfügung, die zur Eintragung des Widerspruchs führte, war von Anfang
an ungerechtfertigt. Dies ergibt zwar noch nicht aus einer Bindungswirkung aufgrund der
rechtskräftigen Entscheidung des Landgerichts Münster vom 18.10.2022 Az. 16 O 128/22
(vgl. Musielak/Voit-Huber, ZPO, 21. Aufl. § 945 Rn. 4 ff.). Aus dem Urteil geht aber in der
Sache zutreffend hervor, dass die einstweilige Verfügung vom 21.07.2022 von Anfang an
ungerechtfertigt war. Diese hätte sich auch gegen die C. richten müssen. Denn diese hätte
bei Wiedereintragung der Belastungen an gleicher Rangstelle, was durch den Widerspruch
gesichert werden sollte, einen rechtlichen und wirtschaftlichen Nachteil erlitten.
Die Klägerinnen zu 1) und 2) sowie die Drittwiderbeklagten als Geschäftsführerin der
Klägerin zu 2) sind passivlegitimiert. Die Klägerinnen zu 1) und 2) haben die unberechtigte
einstweilige Verfügung und die unberechtigte Eintragung des Widerspruchs erwirkt. Die
Drittwiderbeklagten sind als Gesellschafter der Klägerin zu 2) gem.
des BGB nach dem MoPeG Gesamtschuldner. Mangels Übergangsrecht ist § 721 S. 1
BGB n.F. anzuwenden und nicht
NJW 2023,3537. Auch die Anwendung von
Gesamtschuldnerschaft führen.
Der Beklagten zu 1) ist ein Vollziehungsschaden entstanden und nicht nur – wovon das
Landgericht ausgegangen ist – ein Anordnungsschaden.
Die einstweilige Verfügung ist durch die Eintragung des Widerspruchs vollzogen worden.
Ersatzfähig ist der durch die Vollziehung – die Eintragung des Widerspruchs – adäquat
kausal verursachte unmittelbare oder mittelbare Schaden. Ein solcher liegt in der
dargelegten Bauverzögerung. Insbesondere die Versorgung des Seniorenheims mit
Energie (vgl. die Reallast) ist eine wesentliche Frage, die naheliegender Weise jedenfalls
zu kostenauslösenden Erörterungen über die hieraus folgenden Konsequenzen geführt
haben. Auf die schwierigen Kausalitätsfragen zur Höhe des Schadensersatzanspruchs
kommt es bei der Feststellung des Schadensersatzes dem Grund nach nicht an.
Unerheblich ist auch der von der Z. erwirkte Widerspruch. Dieser führt schon wegen der
unterschiedlichen zeitlichen Anordnung nicht zu einem Abbruch der Kausalkette. Zudem
betrifft dieser Widerspruch nicht alle Rechte, sondern nur einen Teil (vgl. o.).
3.
Die Kostenentscheidung ergeht gem.
Senat hat die unterschiedliche Beteiligung der Klägerinnen an den streitgegenständlichen
Belastungen berücksichtigt. Die Klägerin zu 2) war Berechtigte aller vier Rechte, die
Klägerin zu 1) nur in Bezug auf die Rechte zu Ziff. 2. und 3. Die Verurteilung der
Drittwiderbeklagten fällt nur geringfügig ins Gewicht.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf
4.
Die Revision wird nicht zugelassen.
5.
Der Streitwert für die Klage wird in der zweiten Instanz auf 500.000,00 € festgesetzt. Der
Streitwert für die Widerklage wird für die zweite Instanz auf 1.000,00 € festgesetzt. Die
Streitwertfestsetzung für die Widerklage in der ersten Instanz im angefochtenen Urteil wird
auf 1.000 € abgeändert.
Maßgeblich für den Streitwert der Widerklage sind die zu erwartenden Schäden bei der
Beklagten zu 1). Diese hat bereits erstinstanzlich die zu erwartenden oder bereits
eingetretenen Schäden nicht beziffert. Insbesondere erfolgte kein Vortrag dazu, in
welchem Umfang aufgrund der Eintragung des Widerspruchs eine Bauverzögerung
eingetreten ist und in welchem Umfang dies zu Schäden geführt hat. Insoweit ist auch zu
berücksichtigen, dass die Z. nachfolgend eine eigene einstweilige Verfügung erwirkt hat.
Der Senat verkennt nicht, dass diese nicht das Grundstück Flurstück N07 u.a. mit der
Heizungsreallast betrifft. Insoweit ist die von dem Beklagtenvertreter angesprochene
Umplanung der Wärmeversorgung ggfls. (auch) auf den streitgegenständlichen
Widerspruch zurückzuführen. Mangels hinreichender Anhaltspunkte schätzt der Senat den
Wert auf 1.000,00 €. Der Beklagtenvertreter konnte im Senatstermin keine belastbaren
Angaben machen, die einen höheren Streitwert rechtfertigen würden.
Entscheidung, Urteil
Gericht:OLG Hamm
Erscheinungsdatum:13.05.2024
Aktenzeichen:22 U 95/23
Rechtsgebiete:
Beurkundungsverfahren
Sachenrecht allgemein
Allgemeines Schuldrecht
Vollmacht, Genehmigung, Ermächtigung
Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
OHG
Grundbuchrecht
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.)
Zwangsvollstreckung (insbes. vollstreckbare Urkunde und Vollstreckungsklausel)
BGB §§ 875, 876, 892