letzte Aktualisierung: 17.11.2025
OLG Celle, Urt. v. 2.10.2025 – 11 U 23/25

BGB §§ 126b, 652, 656a
Formwirksamer Abschluss eines Maklervertrags; Textform; kein Abschluss durch konkludente
Willenserklärung

Immobilienmaklerverträge, die dem Textformerfordernis gemäß § 656a BGB unterliegen, können in
formwirksamer Weise nicht durch lediglich konkludente Willenserklärungen geschlossen werden.

Gründe

I.
Der Kläger nimmt als Maklerkunde aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau die
Beklagte als Immobilienmaklerin auf Rückzahlung von Maklerlohn in Anspruch.

Wegen des Sach- und Streitstands erster Instanz sowie wegen der erstinstanzlich gestellten
Anträge der Parteien wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug
genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Parteien
hätten zwar in konkludenter Weise einen (zweiten) Maklervertrag, betreffend den Verkauf des
Hauses des Klägers und seiner Ehefrau, geschlossen. Das gemäß § 656a BGB bestehende
Erfordernis der Textform sei eingehalten. Das Formgebot stehe der Auslegung konkludenter
Erklärungen, die in Textform abgegeben worden seien, nicht entgegen. Es sei auch nach dem
Inkrafttreten des § 656a BGB nach wie vor nicht erforderlich, dass der Maklervertrag
ausdrücklich zwischen den Parteien vereinbart werde. Soweit diese die Korrespondenz in
Textform führten, könnten die wechselseitigen Erklärungen durch Auslegung anhand §§ 133,
157 BGB so verstanden werden, dass gleichwohl konkludent der Abschluss des Maklervertrags
zwischen ihnen vereinbart ist. Das sei hier der Fall gewesen. Der Kläger und seine Ehefrau
hätten im E-Mail-Verkehr der Parteien zugestimmt, dass die Beklagte ihnen zum Zwecke des
Verkaufs ihres Hausgrundstücks Maklerleistungen erbringen würde und dabei gewusst, dass die
Beklagte eine Provision beanspruchte.

Der ursprüngliche - auf den Erwerb eines anderen Hausgrundstücke gerichtete - Maklervertrag
sei demgegenüber rechtlich selbstständig gewesen. Deshalb habe die Beklagte den Kläger und
seine Ehefrau bei Abschluss des (zweiten, Verkäufer-) Maklervertrags erneut über ihr
Widerrufsrecht belehren müssen, weil dieser Vertrag ausschließlich unter Verwendung von
Fernkommunikationsmitteln geschlossen worden sei und der Kläger und dessen Ehefrau
unstreitig als Verbraucher gehandelt hätten. Die Beklagte habe sie indes nicht entsprechend den
Anforderungen des Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, § 4 Abs. 3 EGBGB über das Muster-
Widerrufsformular in der Anlage 2 EGBGB unterrichtet. Der der E-Mail vom 3. April 2023
beigefügte Hinweis zur Widerrufsbelehrung habe durchaus wortgleich mit der Anlage 1
EGBGB übereingestimmt; jedoch verlange die Anlage 1 darüber hinaus, dass das Muster-
Widerrufsformular (Anlage 2) der Widerrufsbelehrung beigefügt sei. Die Beklagte habe jedoch
lediglich folgenden Hinweis der Widerrufsbelehrung beigefügt: "Eine Vorlage eines
Widerrufsformulars finden Sie auf unser Homepage http://....de/impressum/". Zwar könne
auch durch das Zurverfügungstellen von Internet-Links den Hinweispflichten genügt werden.
Seien nach dem Betätigen des Links die Informationen erst über eine weitere Unterverlinkung
verfügbar, müsse die Transparenz auch für diese Weiterverweisung gewahrt bleiben. Ein Link
könne somit dann genügen, wenn der Verbraucher ohnehin online sei und eine einfache
Möglichkeit bestehe, das Muster auszudrucken oder abzuspeichern und digital zu verwenden.
Diesen Anforderungen habe der der Widerrufsbelehrung beigefügte Link nicht entsprochen.
Der Link habe nicht unmittelbar zu dem erforderlichen Muster-Widerrufsformular geführt,
sondern lediglich auf die Seite des Impressums des Unternehmens. Eine Unterverlinkung auf
das Muster-Widerrufsformular sei dem Impressum auf der Internetseite nicht zu entnehmen
gewesen. Mangels ausreichender Belehrung habe die 14tägige Widerrufsfrist damals nicht zu
laufen begonnen. Der Kläger habe den Verkäufermaklervertrag daher noch am 3. August 2023
wirksam widerrufen können.

Die im notariellen Grundstückskaufvertrag vereinbarte "Maklerklausel" begründe zugunsten der
Beklagten keinen eigenen Rechtsgrund für das Behaltendürfen des Maklerlohns. Sie habe schon
nach Maßgabe ihres klaren Wortlauts nur deklaratorische Wirkung, nicht hingegen konstitutive.
Als deklaratorische Maklerklausel dokumentiere sie, dass der notarielle Kaufvertrag durch einen
Immobilienmakler vermittelt wurde, und habe insoweit lediglich Beweisfunktion.

Die Ausübung des Widerrufsrechts sei auch nicht im Sinne des § 242 BGB treuwidrig. Der
Kläger nutze nicht erkennbar und in treuwidriger Weise eine lediglich formale Rechtsposition
aus. Es lägen vielmehr Anhaltspunkte dahingehend vor, dass der Kläger wegen einer übereilten
Entscheidung oder der fehlerhaften Widerrufsbelehrung den Widerruf erklärt habe. Es stehe
nicht fest, dass sich der Kläger abschließend darüber im Klaren gewesen sei, dass er eine
provisionspflichtige Dienstleistung der Beklagten in Anspruch genommen habe.
Den Entreicherungseinwand könne die Beklagte nicht mit Erfolg geltend machen, weil die
gesetzlichen Rückabwicklungsregelungen gemäß §§ 355 ff. BGB abschließend seien und
andernfalls ihr Regelungsziel unterlaufen würde.

Gegen dieses Urteil, auf dessen Begründung im Einzelnen ebenfalls verwiesen wird, richtet sich
die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren auf Klagabweisung gerichteten Antrag vollen
Umfangs weiterverfolgt. Die Beklagte hält an ihrer Auffassung fest, dass zwischen den Parteien
nur ein einziger einheitlicher Maklervertrag geschlossen worden sei, und dies bereits
im August 2022, als sich der Kläger und seine Ehefrau für den Kauf eines anderen
Hausgrundstücks interessierten. Dieser Vertrag sei Im Nachhinein nur um ein weiteres Ziel
erweitert worden. Bei Abschluss dieses einheitlichen Vertrags sei - insoweit unstreitig - eine
ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilt worden. Die Beklagte hält auch an ihrer Auffassung
fest, dass sie - hilfsweise - jedenfalls aufgrund der "Maklerklausel" in dem notariellen
Grundstückskaufvertrag zum Behaltendürfen des Maklerlohns berechtigt sei. Überdies sei die
Ausübung des Widerrufsrechts durch den Kläger treuwidrig. Bei dem Kläger habe keinerlei
Informationsdefizit bestanden, weil ihm das Muster-Widerrufsformular schon im August 2022
übersandt worden sei. Der Annahme des Landgerichts, dass der Kläger und die Zedentin beim
Abschluss eines (etwaigen) zweiten (Verkäufer-) Maklervertrags übereilt oder infolge eines
Belehrungsfehlers gehandelt hätten, fehle jede Stütze im Sachverhalt. Die Beklagte beruft sich
erneut auf Entreicherung und trägt hierzu vor, der im Streit stehende Lohn sei in ihrem
Vermögen nicht mehr vorhanden. Außerdem habe sie Aufwendungen für den Abschluss des
Grundstückkaufvertrags gehabt, die gegenzurechnen seien.

Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Stade vom 10. Januar 2025, Az. 6 O 314/23 aufzuheben und die
Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil. Er meint insbesondere, dass ein Verbraucher bei
jedem einzelnen Vertragsschluss gesondert und ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt
werden müsse.

Der Senat hat die Parteien mit Hinweisbeschluss vom 17. Juni 2025 (Bl. II/81 ff. d. A.) darauf
hingewiesen, dass der Verteidigung die rechtliche Erheblichkeit fehle und die Berufung deshalb
zurückzuweisen sein werde. Wegen seines genauen Inhalts wird auf den Hinweisbeschluss
Bezug genommen. Auf diesen Hinweis hat keine der Parteien weiteren Sach- oder Rechtsvortrag
gehalten, weder schriftsätzlich noch in der mündlichen Verhandlung.
Wegen der Einzelheiten des beidseitigen Parteivorbringens und des Sach- und Streitstands im
Übrigen wird auf den Inhalt der in beiden Rechtszügen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen
sowie auf den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.

II.
Die Berufung ist unbegründet.

Zwischen den Parteien ist ein wirksamer (Verkäufer-) Maklervertrag, der den Rechtsgrund für
die streitgegenständliche Zahlung darstellt, schon nicht geschlossen worden. Folglich muss die
Beklagte den Maklerlohn zurückzahlen.

1. Entgegen der Ansicht des Landgerichts und des Oberlandesgerichts Karlsruhe, auf dessen
Beschlüsse vom 10. März und 3. April 2023 (9 U 168/22, jeweils juris, Rn. 25 bzw. 5) das
Landgericht zur Begründung seines Urteils Bezug genommen hat, kann ein
Immobilienmaklervertrag, der sich - wie unstreitig der hier in Betracht kommende - auf ein
Einfamilienhaus oder eine Wohnung bezieht, zur Meidung eines Verstoßes gegen die nach
§ 656a BGB nunmehr vorgeschriebene Textform nicht mehr durch konkludente
Willenserklärungen geschlossen werden, sondern bedarf jedenfalls eines in Textform erklärten
ausdrücklichen Angebots sowie einer in gleicher Form erklärten Annahme. Daran fehlt es im
Streitfall.

a) Eine konkludente Willenserklärung erfordert gemeinhin ein tatsächliches Handeln oder
Verhalten, das aus der Sicht eines objektiven Dritten anstelle des Erklärungsempfängers den
eindeutigen Schluss auf einen bestimmten Erklärungswillen des (vermeintlich) Erklärenden
zulässt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 93/99, juris Rn. 10 für eine
Kündigungserklärung). Damit unterscheidet sie sich von einer ausdrücklichen Willenserklärung,
bei der das Gewollte - mehr oder minder klar und deutlich - in Worte gefasst wird.
Da sich bei der konkludenten Willenserklärung der wesentliche Erklärungsinhalt gerade nicht
oder jedenfalls nicht ausschließlich und nicht unmittelbar aus - gesprochenen oder
geschriebenen - Worten ergibt, sondern es einer zusätzlichen Erkenntnisleistung des
Empfängers und insbesondere der Berücksichtigung des Wissens um allgemein bekannte
Gepflogenheiten bedarf, um aus den Umständen auf das Gewollte zu schließen, kann eine
konkludente Willenserklärung - offensichtlich und geradezu denknotwendig - nicht die
Schriftform gemäß § 126 BGB wahren (vgl. hierzu etwa BGH, Urteil vom 15. Januar 2020 - XII
ZR 46/19, juris Rn. 17) und erst recht nicht die notarielle Form gemäß § 128 BGB, weil beide
Erklärungsformen das Abfassen einer Urkunde erfordern (vgl. auch MünchKomm-
BGB/Armbrüster, 10. Aufl., Vor § 116 Rn. 7).

b) Wenn aber konkludente Willenserklärungen nicht zur Einhaltung der Schriftform (und
anderer, noch weiter gesteigerter Formen schriftlicher Fixierung) geeignet sind, gibt es keine
überzeugende Begründung für die - auch das angefochtene Urteil tragende - Annahme, dass eine
solche Erklärung die Textform gemäß §§ 656a, 126b BGB einhalten können sollte. Auch das
ergibt sich letztlich schon aus dem Gesetzwortlaut. Dieser fordert "eine lesbare Erklärung".
Lesbar ist eine Erklärung nach dem allgemeinen Wortsinn nur dann, wenn sie Schriftzeichen -
ggfs. ergänzt durch Symbole - enthält, die einen bestimmten sprachlich fassbaren
Erklärungsinhalt bilden. Das trifft auf Verhaltensweisen, die gemeinhin den Schluss auf einen
bestimmten Erklärungswillen zulassen, mithin auf den Grundtyp einer konkludenten
Willenserklärung, gerade nicht zu. Derartige Verhaltensweisen lassen sich vom Empfänger mit
verschiedenen Sinnen (zumeist vor allem Gehör und Augen) wahrnehmen, nicht aber (im
üblichen Wortsinn) "lesen".

c) Gerade in Bezug auf die auch im Streitfall maßgebliche Formvorschrift des § 656a BGB wird
dieser Sichtweise entgegengehalten, dass das als (konkludente) Willenserklärung in Betracht
kommende Verhalten sehr wohl auch in Textform abgefasst werden könne. Dieser Sichtweise
vermag sich der Senat nicht anzuschließen.

aa) Nach Maßgabe der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung genügt es für den
Abschluss eines Maklervertrags durch konkludentes Verhalten, wenn der Makler ein eindeutiges
Provisionsverlangen äußert und sich derjenige, an den sich dieses Verlangen richtete, sodann in
Kenntnis dieses Verlangens typische Maklerdienste gefallen lässt (vgl. z. B. BGH, Urteil vom
17. Dezember 2015 - I ZR 172/14, juris Rn. 13). Es sind insofern zwar durchaus strenge
Anforderungen zu stellen. In der Entgegennahme von Maklerdiensten ist nicht in jedem Falle
und nicht ohne Weiteres der Abschluss eines Maklervertrags zu erblicken. Der Makler muss
etwa gegenüber einem Käufer eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er dessen Makler sein will,
um auszuschließen, dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte.
Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen. Weist der Makler in
einem Zeitungs- oder Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so
dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen muss, kann der Makler bei der
Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige von einem Angebot auf Abschluss eines
solchen Maklervertrags ausgehen (BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 - I ZR 30/15, juris Rn. 17, 23).
bb) Daran anknüpfend, soll eine nach § 656a BGB formwirksame konkludente
Willenserklärung, die auf den Abschluss eines Maklervertrags gerichtet ist, darin zu sehen sein,
dass sich ein Interessent per E-Mail auf ein Inserat des Maklers, in dem unzweideutig auf das an
alle Interessenten gerichtete Lohnverlangen hingewiesen wird, meldet und um einen
Besichtigungstermin bittet. Denn die E-Mail wahre dann ja die Textform. Nicht hingegen sei bei
im Übrigen gleicher Sachlage eine entsprechende Bitte ausreichend, wenn sie per Telefon
vorgebracht wird (vgl. Würdinger, JuS 2023, 632). Diese Ansicht wird geteilt von Fischer (NJW
2020, 3553, 3554, Rn. 12; Wistokat, NZM 2021, 905, 906 f.; jurisPK-BGB/Würdinger, Stand 26.
März 2025, § 656a Rn. 10 f.; BeckOGK-BGB/Meier, Stand 1. April 2025, § 656a Rn. 18;
BeckOK-BGB/Kneller, Stand 1. Februar 2025, § 656a, Rn. 5; wohl auch von MünchKomm-
BGB/Althammer, 9. Aufl., § 656 Rn. 10; ebenso LG Hamburg, Urteil vom 23. März 2023 - 309
O 71/21, juris Rn. 22 ff; ohne vertiefte Begründung gleichfalls OLG Zweibrücken, Urteil vom
26. September 2023 - 8 U 138/22, juris Rn. 29).

cc) Demgegenüber meint Staudinger/Arnold (BGB, Neubearbeitung 2021, § 656a Rn. 7, 9), dass
die in § 126b BGB definierte Textform in entsprechender Anwendung des § 126 Abs. 2 und §
126a Abs. 2 BGB nur dann gewahrt sei, wenn beide Vertragserklärungen in Textform auf einem
Schriftstück oder einem anderen dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Alles andere sei
mit der vom Gesetzgeber gewollten Dokumentationsfunktion nicht vereinbar. Daraus folge
zwangsläufig die Unwirksamkeit des konkludenten Abschlusses eines Maklervertrags.
Wäre diese Auffassung richtig, fehlte es im Streitfall offenkundig an einem wirksamen
Maklervertrag als Rechtsgrund der Zahlung, deren Rückabwicklung die Kläger beanspruchen.
Denn ein einheitliches Textdokument, das zustimmende Willenserklärungen beider Seiten zum
Abschluss eines Verkäufermaklervertrags enthält, gibt es unstreitig nicht.

dd) Der Senat muss indes nicht entscheiden, ob (sogar) die letztgenannte Sichtweise zutrifft.
Eine entsprechende Anwendung des § 126 Abs. 2 und § 126a Abs. 2 BGB könnte jedenfalls am
Fehlen einer Regelungslücke in der Bestimmung des § 126b BGB - als allgemeine Voraussetzung
jeglicher Analogiebildung - scheitern, weil kaum anzunehmen ist, dass der Gesetzgeber, der die
Regelungen des § 126a und des § 126b BGB (in ihrer jeweiligen Ursprungsfassung) zeitgleich
(durch das Gesetz zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer
Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr) einführte, übersah, dass er das in § 126a
Abs. 2 BGB ausdrücklich normierte schärfere Formerfordernis bei der Formulierung des § 126b
BGB "vergessen" hatte. Wenngleich sich die damals angestellten Überlegungen im Einzelnen
nicht mehr nachvollziehen lassen, weil die letztlich beschlossene Fassung erst im
Vermittlungsausschuss gefunden wurde (vgl. BT-Drucks. 14/6353, S. 2), sprechen die recht
umfassenden Erwägungen, die dem ursprünglichen Regierungsentwurf beigefügt waren,
jedenfalls gegen eine Regelungslücke (vgl. BT-Drucks. 14/4987, S. 18 ff.).

Einer Entscheidung über diese Rechtsfrage bedarf es nicht, weil der Senat die in § 656a BGB
vorgegebene Textform auch im Übrigen nicht gewahrt sieht. Die im vorstehenden (unter cc)
genannten Stimmen übergehen einen wesentlichen Aspekt.

(1) Fraglos gibt es Verhaltensweisen, die den Schluss auf den Willen zur Abgabe einer
bestimmten Willenserklärung zulassen und die nicht nur in einem tatsächlichen Handeln
bestehen, sondern in Worte gekleidet sind. Überhaupt nur derartige verbalisierte
Verhaltensweisen sind zumindest im Ausgangspunkt geeignet, die Textform gemäß §§ 656a,
126b BGB einzuhalten, denn überhaupt nur Worte können als Text abgefasst werden, andere
tatsächliche Handlungen, die ebenfalls als konkludente Willenserklärungen in Betracht kommen,
hingegen nicht. Zu derartigen verbalisierten Verhaltensweisen gehört tatsächlich etwa auch die
an einen Makler gerichtete Bitte um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins oder - wie im
Streitfall (vgl. die E-Mail vom 13. April 2023, Anlage B 3, Bl. 57 d. A.) - die Bitte von
Grundstücksverkäufern, einen Notartermin zum Zwecke der Beurkundung eines
Grundstückskaufvertrags zu organisieren, nachdem der Makler den Verkäufern einen
potentiellen Käufer in Aussicht gestellt und diesen Hinweis mit einem eindeutigen Hinweis auf
ein Provisionsverlangen versehen hatte, wie es die Beklagte in der E-Mail vom 3. April 2023
(Anlage B 2, Bl. 54 f. d. A.) getan hatte.

(2) Indes enthalten derartige verbalisierte Verhaltensweisen - im Unterschied zu einer
ausdrücklich formulierten Willenserklärung - eben nicht den vollständigen Erklärungstatbestand.
Der Kläger und seine Ehefrau erklärten nach dem Empfang des Provisionsverlangens der
Beklagten gerade nicht, dass sie dieses zur Kenntnis genommen hätten und damit einverstanden
seien, im Falle des erfolgreichen Abschlusses des Kaufvertrags einen Maklerlohn in Höhe von
3,57 % des Kaufpreises (brutto) zu zahlen und folglich das Angebot auf Abschluss eines
(Verkäufer-) Maklervertrag annähmen. Sie baten lediglich um die Vereinbarung eines
Notartermins.

Von dieser - zweifellos in Textform abgefassten - Bitte war der Schluss auf die Annahme des
von der Beklagten unterbreiteten Vertragsangebots nur demjenigen Empfänger möglich, der
weitere Erkenntnisse und/oder Erfahrungen hinzusetzte. Der nötige weitere Teil des
Erklärungstatbestands bestand hier in dem - allgemeinen, jedenfalls aber von der langjährigen
höchstrichterlichen Rechtsprechung vertretenen - Erfahrungssatz, dass derjenige, der sich in
Kenntnis eines Provisionsverlangens Maklerdienste gefallen lässt, keine Einwände gegen den
Abschluss eines Maklervertrags erheben möchte und demzufolge das Vertragsangebot des
Maklers annimmt. Dieser Erfahrungssatz findet sich in der in Textform abgegebenen Erklärung
aber nicht wieder. Ein wesentlicher Teil des Erklärungstatbestandes war daher in der in
Textform verfassten Erklärung gar nicht enthalten. Folglich wahrte der vollständige
Erklärungstatbestand gerade nicht die Textform, sondern nur ein Teil von ihm.

So dürften die Dinge bei der Mehrzahl derjenigen Verhaltensweisen liegen, die als konkludente
Willenserklärungen in Betracht kommen. Es entspricht, wie eingangs referiert, gerade dem
Wesen einer konkludenten Willenserklärung, dass der Empfänger erst aufgrund allgemeiner
(oder auch besonderer, etwa branchenspezifischer oder gar in Besonderheiten des Erklärenden
begründeter) Erfahrungssätze und/oder Gebräuche von einem bestimmten Verhalten oder auch
von einer bestimmten verbalisierten Äußerung auf den Willen zur Abgabe einer
Willenserklärung bestimmten Inhalts schließen darf. Die für die Erfassung des gesamten
Erklärungstatbestands erforderliche Kenntnis des einschlägigen Erfahrungssatzes oder Brauches
ergibt sich dann regelhaft nicht aus dem Verhalten oder der Äußerung des Erklärenden selbst.
Folglich kann eine dermaßen aus verschiedenen Bestandteilen "zusammengesetzte"
Willenserklärung niemals eine Form wahren, die für ausdrückliche - also in Worten gefasste -
Willenserklärungen vorgegeben ist.

(3) Demgegenüber greift das Argument von der grundsätzlichen Gleichwertigkeit ausdrücklicher
und konkludenter Willenserklärungen nicht durch. Diese besteht zwar im Ausgangspunkt,
jedoch gerade nicht, wenn das Gesetz eine besondere Form anordnet (so jedenfalls im
Grundsatz auch MünchKomm-BGB/Armbrüster, 10. Aufl., Vor § 116 Rn. 7).

Es ist durchaus auch richtig, dass eine genaue Abgrenzung von ausdrücklichen und
konkludenten Willenserklärungen nicht durchweg möglich ist, weil auch ausdrückliche
Erklärungen nicht immer wörtlich genommen werden dürfen ("falsa demonstratio non nocet"),
sondern gemäß § 133 BGB einer Auslegung anhand der begleitenden (konkludenten) Umstände
bedürfen, die zusammen mit dem Wortlaut den "Gesamttatbestand" der Erklärung bilden. Auch
ausdrückliche Erklärungen sind daher letztlich "konkludente Willenserklärungen im weiteren
Sinne", denn sowohl bei der ausdrücklichen als auch bei der konkludenten Willenserklärung
schließt man aus objektiven, äußeren Zeichen, mithin aus einem äußeren Tatbestand, auf den
inneren Willen. Insofern ist jede Willenserklärung "konkludent" (MünchKomm-
BGB/Armbrüster, a.a.O. m.w.N.).

Diese Erkenntnis vermag allerdings nichts daran zu ändern, dass der Gesetzgeber durch die
Vorgabe von Formvorschriften für bestimmte Willenserklärungen ausschließlich an die
Schriftsprache als äußerlich erkennbaren Erklärungstatbestand anknüpft und zur Wirksamkeit
der Willenserklärung die Niederlegung dieses äußeren Tatbestands in einer bestimmten Form
verlangt. Im Falle der Schriftform (und erst recht der notariellen Beurkundung, vgl. § 17
BeurkG) muss grundsätzlich das gesamte formbedürftige Rechtsgeschäft in der Urkunde
enthalten sein, das heißt insbesondere nebst aller Nebenabreden (vgl. BeckOGK-BGB/Hecht,
Stand 1. April 2025, § 125 Rn. 92 ff. m.w.N.; MünchKomm-BGB/Einsele, a.a.O., § 125 Rn. 33
m.w.N.). Die Möglichkeit zur Auslegung derartiger Willenserklärungen ist deshalb begrenzt; die
bei der Auslegung zu berücksichtigenden Umstände, die außerhalb der Urkunde liegen, müssen
in der Urkunde zumindest einen, wenn auch ggfs. unvollkommenen, Ausdruck gefunden haben
(vgl. etwa BGH, Urteil vom 17. Februar 2000 - IX ZR 32/99, juris Rn. 12 m.w.N. zu einer
Bürgschaftsurkunde; sog. Andeutungstheorie).

Es gibt keine stichhaltige Begründung für die Annahme, dass bei Willenserklärungen, die in
Schriftform (oder gar notariell beurkundet) abgegeben werden müssen, der Kern des
Erklärungsinhalts die gesetzlich bestimmte Form wahren und folglich (schrift-) sprachlich
abgefasst sein muss, dass all dies aber für Willenserklärungen, die nur das (sicherlich
herabgesetzte) Formerfordernis der Textform erfüllen müssen, nicht gelten sollte und es
genügen sollte, dass sich der Empfänger wesentliche Teile des Erklärungstatbestands erst
anhand weiterer - nicht verbalisierter - Begleitumstände hinzudenken muss.

(4) Die vom Gesetzgeber für die Einführung des Formerfordernisses gegebene Begründung
führt - entgegen der vom Oberlandesgericht Karlsruhe (a.a.O., Rn. 25) und vom Landgericht
Hamburg (a.a.O.) vertretenen Auffassung - nicht zu einer anderen Beurteilung. Der
Regierungsentwurf enthielt folgende Begründung: "Sowohl für den Kaufinteressenten als auch
für den Verkäufer soll der Inhalt des Maklervertrags dokumentiert werden. Auf diese Weise
können Unklarheiten über in der Praxis häufige strittige Fragen betreffend den Inhalt eines
Maklervertrags vermieden werden. Wird ein entsprechender Maklervertrag nicht in Textform
geschlossen, ist der Vertrag nach § 125 Satz 1 BGB nichtig" (BT-Drucks. 19/15827, S. 18).
Mit diesem Regelungsziel ist eine Auslegung, die genau denjenigen Streitpunkt perpetuiert, der in
der forensischen Praxis die einschlägigen Auseinandersetzungen dominiert, offensichtlich
unvereinbar. Wenn die Parteien schon um das Zustandekommen eines Maklervertrags streiten,
geht es selten um die Höhe des vereinbarten Maklerlohns, wohl aber geradezu regelmäßig
darum, ob die auf Zahlung von Maklerlohn in Anspruch genommene Prozesspartei mit dem
klagenden Makler überhaupt vertraglich verbunden ist. Dieser häufige Streitpunkt beruht in den
einschlägigen Fällen bislang gerade auf dem Fehlen einer ausreichend eindeutigen
Dokumentation der wechselseitigen Erklärungen.

2. Die Frage, ob die Parteien wirksam einen (Verkäufer-) Maklervertrag geschlossen haben, ist
streitentscheidend.
a) Die Annahme der Beklagten, dass der für die Begründung des Klageanspruchs maßgebliche
Maklervertrag bereits zuvor, nämlich am 1. August 2022, - insoweit wohl formwirksam -
geschlossen worden sei, als der Kläger und seine Ehefrau die Beklagte mit dem Nachweis der
Gelegenheit zum Erwerb eines anderen Hausgrundstücks beauftragten, trifft nicht zu. Die
Beklagte hat dazu in der Klageerwiderung (Seite 2, Bl. I/48 d. A.) das Folgende vorgetragen:
"Zwischen der Beklagten sowie dem Kläger und seiner Ehefrau war zunächst der Ankauf einer
Immobilie im Gespräch und darüber hinaus schließlich auch der Verkauf der eigenen
Immobilie, wie sich aus der Aufstellung der Korrespondenz ergibt.

Hierfür nun einen gesonderten zusätzlichen Maklervertrag und eine weitere Widerrufsbelehrung
zu verlangen, ist weder erforderlich noch praxisnah."

Aus diesem Vorbringen und insbesondere aus der in der Klageerwiderung in Bezug
genommenen Auflistung des E-Mail-Verkehrs zwischen den Parteien (Anlage B 1, Bl. I/52 f. d.
A.) ergibt sich, dass die Parteien im August 2022 zunächst ausschließlich einen Maklervertrag
schlossen, der sich auf den Kauf eines Resthofs in O. durch den Kläger und seine Ehefrau
bezog. Gleichzeitig akzeptierten beide den Erhalt weiterer Angebote seitens der Beklagten,
woraufhin sie zeitnah noch ein Angebot für einen "Bungalow in B." erhielten. Erst
im Februar 2023 wurde dann die Besichtigung eines Objekts in Ol. thematisiert und erst am 30.
März 2023 ein "Angebot A.", bei dem es sich um den Verkauf des dortigen Hausgrundstücks
des Klägers und seiner Ehefrau gehandelt haben dürfte.

Angesichts dieses - durch die als Anlage B 1 vorgelegte Liste lediglich sehr rudimentär
dokumentierten - Geschehensablaufs lässt sich sicherlich feststellen, dass die Parteien im März
2023 schon über einen längeren Zeitraum miteinander im Kontakt waren. Von einer
"einheitlichen vertraglichen Geschäftsbeziehung" kann insofern allerdings - entgegen der
Berufungsbegründung (Seite 4, Bl. II/53 d. A.) - nicht die Rede sein. Der Inhalt des der
Beklagten im März/April 2023 - allerdings formunwirksam - erteilten Auftrags war ein
grundlegend anderer als das zuvor an sie herangetragene Anliegen. Zunächst ging es - jedenfalls
nach Maßgabe des aktenkundigen Geschehens - ausschließlich um den Kauf eines
Hausgrundstücks und erst viele Monate später um den Verkauf des eigenen Hausgrundstücks.
Bei derartigen Kontakten zwischen Maklern und Interessenten liegt üblicherweise auch keine
einheitliche "Geschäftsbeziehung" vor, die nur noch rechtlich unbedeutende Erweiterungen
erfährt, wenn der Kunde Interesse an einer anderen Immobilie entwickelt, wie es die
Berufungsbegründung aber hinzustellen versucht. Von einer "einheitlichen" oder auch
"dauernden Geschäftsbeziehung" kann gesprochen werden, wenn Vertragsparteien durch einen
dauerhaften und kontinuierlichen Austausch von Leistungen verbunden sind. Daran fehlt es hier
indes ersichtlich bis zum März 2023. Der Kläger und seine Ehefrau hatten an die Beklagte
bislang keinerlei Zahlungen geleistet und auch nicht leisten müssen, weil die Beklagte mit ihren
Bemühungen noch keinen Erfolg gehabt hatte.

Der Senat hat die Beklagte auf diese Beurteilung bereits in dem Hinweisbeschluss vom
17. Juni 2025 aufmerksam gemacht. Die Beklagte hat danach keinen weiteren Sachvortrag
gehalten, so dass es keinen Anlass gibt, die Beurteilung zu verändern.

b) Unterstellte der Senat - allein zu Prüfungszwecken - hingegen den formwirksamen Abschluss
eines Verkäufermaklervertrags im Frühjahr 2023, wäre der Klageanspruch nicht auch aus
anderen Gründen begründet. Der vom Kläger und seiner Ehefrau erklärte Widerruf dieses -
hypothetischen - Vertrags wäre unwirksam. Denn sie wurden in der E-Mail der Beklagten vom
3. April 2023 (Anlage B 2, Bl. I/55 d. A.) inhaltlich zutreffend über ihr Widerrufsrecht gemäß
§ 355 Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 312c BGB belehrt. Die inhaltliche Richtigkeit der Belehrung hat
mit zutreffender Begründung, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen verweist,
schon das Landgericht im angefochtenen Urteil (Seite 6, zweiter Absatz) nicht in Zweifel
gezogen.

Auf das Fehlen der Beifügung des Muster-Widerrufsformulars (Anlage 2 zu Art. 246a § 1 Abs. 2
Nr. 1 EGBGB) - auf dessen Existenz und rechtliche Wirkung die Beklagte im Text der
Widerrufsbelehrung durchaus hingewiesen hatte - können sich der Kläger und seiner Ehefrau
zur Begründung für den Fortbestand des Widerrufsrechts gemäß § 242 BGB nicht berufen.
Denn sie hatten dieses Formular schon im August 2022 beim Abschluss des
Käufermaklervertrags erhalten. Die Beklagte hat (als Teil des mit dem Schriftsatz vom
29. Oktober 2024 vorgelegten Anlagenkonvoluts "Unterlagen 1", Bl. I/199 ff. d. A.) ein der
Ehefrau des Klägers am 1. August 2022 übersandtes "Immobilienangebot" vorgelegt, das neben
der Widerrufsbelehrung auch das Widerrufsformular enthielt (Bl. I/203 d. A.). Die Ehefrau des
Klägers erklärte 24 Minuten nach dem Erhalt dieser E-Mail, das darin enthaltene Angebot auf
Abschluss eines Maklervertrags anzunehmen (vgl. Bl. I/198 d. A.). Im anschließenden
erstinstanzlichen schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO hat der Kläger weder den
Erhalt der genannten E-Mail noch die Annahmeerklärung seiner Ehefrau bestritten.

Angesichts der demzufolge bereits erfolgten Übersendung des - inhaltlich ohnehin von
vornherein denkbar unspezifischen - Formulars nutzt der Kläger eine formal bestehende
Rechtsposition aus, indem er sich auf das Unterbleiben der erneuten Übersendung des
Formulars beim Abschluss des - unterstellt: wirksamen - zweiten Maklervertrags beruft, ohne
dass ihm diese Rechtsposition für sich genommen einen selbstständigen Vorteil eintragen
würde. Wenn es den Kläger und seine Ehefrau im Frühjahr 2023 wirklich interessiert hätte, in
welcher genauen Weise sie sich von dem - unterstellten - zweiten Maklervertrag wieder lösen
konnten, konnten sie unschwer auf die ihnen nur wenige Monate zuvor bereits von der
Beklagten übersandten Unterlagen zurückgreifen.

Insofern geht es - entgegen der vom Kläger in seinem Schriftsatz vom 22. November 2024
(Seite 2 oben, Bl. I/239 d. A.) geäußerten Annahme - keineswegs um die Frage einer möglichen
Verwirkung, die unionsrechtlich problematisch sein könnte. Es geht um eine unzulässige, weil
missbräuchliche Rechtsausübung. Der Anwendung dieses Rechtsgrundsatzes steht das
Unionsrecht nicht entgegen (vgl. u.a. EuGH, Urteil vom 9. September 2021 - C-33/20, C-
155/20 und C-187/20, juris Rn. 122, BGH, Beschluss vom 31. Januar 2022 - XI ZR 113/21 u.a.,
juris Rn. 58 ff. m.w.N.).

Die gegenteiligen Überlegungen im angefochtenen Urteil (Seite 7) teilt der Senat nicht. Für eine
übereilte Entscheidung des Klägers und seiner Ehefrau zum Abschluss des Maklervertrags fehlt
nach Maßgabe des derzeitigen Sach- und Streitstandes jeder konkrete Anhaltspunkt, ebenso für
die Vermutung, dass dem Kläger und seiner Ehefrau nicht klar gewesen sein könnte, dass sie die
Beklagte zu entlohnen haben würden.

c) Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte als Rechtsgrund für das Behaltendürfen des Lohns auf
die in den notariellen Kaufvertrag unter § 13 aufgenommene Maklerklausel. Aus der
Formulierung der Klausel selbst (vgl. hierzu den Tatbestand des angefochtenen Urteils, dort
Seite 2) und ihrer Überschrift ("deklaratorisch") ergibt sich mit Eindeutigkeit, dass die Parteien
des Kaufvertrages keinen selbstständigen Rechtsgrund zugunsten der Beklagten vereinbaren
wollten, sondern nur eine Wissenserklärung abgaben, um der Beklagten den Beweis ihrer
Nachweistätigkeit zu erleichtern. Ein wenigstens deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu
Gunsten der Beklagten kommt nicht in Betracht, weil die Beklagte zum einen an dem Abschluss
des Kaufvertrags selbst nicht beteiligt war und folglich das Angebot zum Abschluss eines
solchen Vertrags nicht annahm. Dieses - wesentliche - Hindernis hat unter anderem das
Landgericht Limburg in dem von der Beklagten zitierten Urteil vom 5. August 2016 (3 S 29/16,
juris) verkannt. Zum anderen fehlte dem Kläger und seiner Ehefrau auch jeder Anlass, ein
solches Anerkenntnis abzugeben (vgl. dazu MünchKomm-BGB/Althammer, a.a.O., § 652
Rn. 41). Überdies wäre - andernfalls - der genaue Inhalt eines solchen Anerkenntnisses zu
bestimmen. Es spricht nicht viel für die Annahme, dass der Kläger und seine Ehefrau mit
Einwänden ausgeschlossen sein sollten, die in dem Wortlaut der Klausel nicht einmal
andeutungsweise erwähnt wurden, d.h. insbesondere nicht mit einem Widerrufsrecht.

d) Der Einwand der Entreicherung gemäß § 818 Abs. 3 BGB ist nicht schlüssig dargelegt. Die
Beklagte hat zu seiner Begründung (auf Seite 5 der Klageerwiderung, Bl. I/51 d. A.) vorgetragen,
sie habe (unter anderem) von der vom Kläger und dessen Ehefrau geleisteten Zahlung "nicht
nur der Lebensunterhalt der Beklagten bestritten, vielmehr auch der Geschäftsbetrieb
aufrechterhalten und Löhne gezahlt." Folglich hat sie durch die Verwendung des Erlangten
lediglich Ausgaben erspart, die sie auch sonst gehabt hätte. Das ist kein Fall der Entreicherung
(vgl. BGH, Urteil vom 17. Januar 2003 - V ZR 235/02, juris Rn. 7 m.w.N.).

e) Ein zu saldierender (Gegen-) Anspruch der Beklagten auf Wertersatz für die von ihr -
unstreitig - geleisteten Maklerdienste ist nicht begründet, weil andernfalls der (Verbraucher
schützende) Schutzzweck des § 656a BGB umgangen würde (vgl. zu dieser Problematik
umfassend BGH, Urteil vom 7. Juli 2005 - III ZR 397/04, juris Rn. 10 ff. m.w.N.,
Erman/Fischer, BGB, 17. Aufl., § 656a Rn. 7 m.w.N.; vgl. zu § 656c BGB ebenso
MünchKomm-BGB/Althammer, a.a.O., § 656c Rn. 13 m.w.N.).

III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 708
Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision wird zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung zugelassen, weil der
Senat bei der Beurteilung der streitentscheidenden Rechtsfrage, ob ein konkludenter
Vertragsschluss des gesetzliche Formvorgabe des § 656a BGB wahren kann, (unter anderem)
von den Beschlüssen des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 10. März und 3. April 2023 (a.a.O.)
abweicht.