letzte Aktualisierung: 23.9.2021
BGH, Urt. v. 15.1.2021 – V ZR 210/19

BGB §§ 125 S. 1, 311b Abs. 1, 667
Keine Formbedürftigkeit einer Treuhandabrede bzgl. Weiterübertragungspflicht

a) Der treuhänderische Auftrag, im eigenen Namen für Rechnung des Auftraggebers ein
Grundstück zu beschaffen, ist nur unter dem Gesichtspunkt der Erwerbspflicht des Beauftragten
nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB formbedürftig, nicht auch im Hinblick auf die Verpflichtung des
Beauftragten zur Weiterübertragung des Grundstücks auf den Auftraggeber (Bestätigung der st.
Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 7. Oktober 1994 – V ZR 102/93, BGHZ 127, 168).

b) Dass der Beauftragte hinsichtlich des Grundstückseigentums wirtschaftlich nur
„Durchgangsstelle“ ist, stellt keine gesonderte Voraussetzung für die Formfreiheit der
Treuhandabrede hinsichtlich seiner Übereignungspflicht dar; die Formfreiheit besteht unabhängig
davon, wie lange das Grundstück im Eigentum des Beauftragten bleiben soll und ob es zu einem
festgelegten Zeitpunkt oder nur auf Verlangen auf den Auftraggeber übertragen werden soll.

Entscheidungsgründe:

A.

Das Berufungsgericht hält die Stufenklage für unbegründet, weil dem Kläger
nicht das Recht zustehe, die Rückübertragung des Grundstücks zu fordern.
Der Vertrag, mit dem sich die Beklagten verpflichtet hätten, das Eigentum an dem
Grundstück auf den Kläger zurück zu übertragen, sei nicht gemäß § 311b Abs. 1
Satz 1 BGB notariell beurkundet worden und deshalb gemäß § 125 Satz 1 BGB
formunwirksam. Soweit sich der Kläger darauf berufe, dass die Pflicht zur Eigentumsübertragung
als gesetzliche Folge eines Treuhandvertrages aus § 667 BGB
nicht beurkundungsbedürftig sei, treffe das vorliegend nicht zu. Die Vereinbarung
der Parteien regele eine Rückerwerbsmöglichkeit des Klägers und nicht einen
bloßen „Durchgangserwerb“ der Beklagten, so dass ein Fall des § 667 BGB nicht
vorliege. Die Berufung der Beklagten auf die Nichtigkeit wegen Formmangels sei
auch nicht nach Treu und Glauben unzulässig.

Die Widerklage sei begründet. Zwischen den Parteien habe ein Mietvertrag
hinsichtlich der Büroräume bestanden, den die Beklagten wirksam gekündigt
hätten. Zwar sei die Übernahme von Tilgungsleistungen für eine Hypothek eine
untypische Gegenleistung. Dies nehme dem Mietvertrag aber nicht seine Rechtsnatur.

Es handele sich nicht um ein Scheingeschäft, denn nach dem eigenen
Vortrag des Klägers sei ein wirksamer Mietvertrag gerade Voraussetzung dafür
gewesen, dass der Insolvenzverwalter entsprechende Freigaben habe erklären
und der Kläger sein Gewerbe habe fortführen können.

B.

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

I. Zur Klage

Der Anspruch des Klägers auf Rückübertragung des von den Beklagten
ersteigerten Grundstücks und der dies vorbereitende Anspruch auf Auskunfterteilung
können mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht
verneint werden. Dessen Ansicht, die Vereinbarung der Parteien über die Ersteigerung
des Grundstücks durch die Beklagten und das Rückerwerbsrecht des
Klägers sei nichtig, weil es an der hierfür erforderlichen notariellen Beurkundung
gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB fehle, steht in Widerspruch zu der Rechtsprechung
des Senats.

1. Im Ergebnis zutreffend geht das Berufungsgericht zwar davon aus, dass
die mündliche Vereinbarung der Parteien der Beurkundung bedurft hätte. Dies
folgt aber nicht daraus, dass dem Kläger ein Rückerwerbsrecht eingeräumt
wurde, sondern daraus, dass die Beklagten das Grundstück des Klägers ersteigern
sollten. Der treuhänderische Auftrag, im eigenen Namen für Rechnung des
Auftraggebers ein Grundstück zu beschaffen, ist unter dem Gesichtspunkt der
Erwerbspflicht des Beauftragten nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB formbedürftig
(vgl. Senat, Urteil vom 5. November 1982 - V ZR 228/80, BGHZ 85, 245, 250 zur
Ersteigerung; Urteil vom 7. Oktober 1994 - V ZR 102/93, BGHZ 127, 168, 171;
Beschluss vom 12. Juli 2018 - V ZR 285/17, DNotZ 2018, 828 Rn. 15 zum käuflichen
Erwerb).

Die lediglich mündlich getroffene Vereinbarung ist aber gleichwohl nicht
nichtig. Der Formmangel der nicht beurkundeten Vereinbarung über die Verpflichtung
des Beauftragten, das Grundstück zu erwerben, wird nämlich spätestens
dann geheilt, wenn das Grundstück an ihn aufgelassen (vgl. Senat, Beschluss
vom 12. Juli 2018 - V ZR 285/17, DNotZ 2018, 828 Rn. 16 mwN) oder
ihm - wie hier - zugeschlagen (vgl. Senat, Urteil vom 5. November 1982 - V ZR
228/80, BGHZ 85, 245, 250) und er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen
wird, vorausgesetzt der Erwerb erfolgt - woran hier kein Zweifel besteht - zur
Ausführung des Auftrags (vgl. Senat, Urteil vom 5. November 1982 - V ZR
228/80, aaO S. 251). Damit wird der Vertrag gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB
seinem ganzen Inhalt nach gültig, d.h. auch hinsichtlich der Regelungen, die den
Inhalt der Treuhandvereinbarung ausmachen. Dazu zählt insbesondere die Abrede,
dass der Beauftragte das Grundstück für den Auftraggeber halten soll.

Nicht geheilt wären hingegen Formmängel, die darauf beruhen, dass die
Vereinbarung weitere Verpflichtungen einer oder beider Parteien zum Erwerb
oder zur Übertragung des Eigentums an dem Grundstück enthält, die jeweils für
sich genommen die Beurkundungsbedürftigkeit des Treuhandvertrages auslösen,
wie etwa die Vereinbarung einer Erwerbspflicht des Auftraggebers (vgl. zu
einer solchen Vereinbarung Senat, Urteil vom 5. November 1982 - V ZR 228/80,
BGHZ 85, 245, 251). Dies ist hier nicht der Fall. Das Berufungsgericht hat eine
Verpflichtung des Klägers, das Grundstück von den Beklagten zurück zu erwerben,
nicht festgestellt; der Vertragstext bietet für eine solche Verpflichtung auch
keine Anhaltspunkte.

2. Die in der Vereinbarung der Parteien enthaltene Regelung, nach der der
Kläger jederzeit die Möglichkeit hat, das Grundstück von den Beklagten zurück
zu erwerben, führt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts für sich genommen
nicht dazu, dass die Vereinbarung der Parteien nach § 311b Abs. 1
Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedurfte.

a) Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt noch richtig sieht, ist nach
der ständigen, schon auf das Reichsgericht zurückgehenden (vgl. RGZ 54, 75,
78 f.; RG, JW 1931, 3268, 3269 f.; RGZ 91, 69, 70 f.) Rechtsprechung des Senats
der treuhänderische Auftrag zur Beschaffung eines Grundstücks nicht im Hinblick
auf die Verpflichtung des Auftragnehmers zur Weiterübertragung des Grundstücks
auf den Auftraggeber nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftig.

Denn diese Verpflichtung ergibt sich nicht erst aus der hierauf gerichteten
vertraglichen Abrede, sondern folgt schon aus § 667 BGB, wonach der Auftragnehmer
das aus der Geschäftsbesorgung Erlangte an den Auftraggeber herauszugeben
hat (vgl. Senat, Urteil vom 30. April 1969 - V ZR 188/65, DNotZ 1969,
744, 745; Urteil vom 17. Oktober 1980 - V ZR 143/79, NJW 1981, 1267, 1268;
Urteil vom 5. November 1982 - V ZR 228/80, BGHZ 85, 245, 249; Urteil vom
7. Oktober 1994 - V ZR 102/93, BGHZ 127, 168, 170; Beschluss vom 12. Juli
2018 - V ZR 285/17, DNotZ 2018, 828 Rn. 15).

Dieser Rechtsprechung haben sich andere Senate des Bundesgerichtshofes
angeschlossen (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1987 - IVa ZR 263/85,
NJW 1987, 2071; Urteil vom 18. Juni 1990 - II ZR 132/89, WM 1990, 1543, 1544;
Urteil vom 18. November 1993 - IX ZR 256/92, WM 1994, 752, 754; Urteil vom
2. Mai 1996 - III ZR 50/95, NJW 1996, 1960). Sie ist in der Literatur auf Kritik
gestoßen (vgl. Soergel/Mayer, BGB, 13. Aufl., § 311b Rn. 44; Erman/Grziwotz,
BGB, 16. Aufl., § 311b, Rn. 27; Gut, JW 1929, 710; Linden, MittBayNot 1981,
169, 171; Schwanecke, NJW 1984, 1585 ff.; Heckschen, Formbedürftigkeit mittelbarer
Grundstücksgeschäfte, 1987, S. 60 ff.; Brüggemann, Beurkundungszwang
bei Durchgangserwerb von Grundeigentum im Rahmen einer Geschäftsbesorgung,
1987, S. 38 ff.), hat aber auch Zustimmung erfahren (vgl. MüKoBGB/
Ruhwinkel, 8. Aufl., § 311b Rn. 25; Staudinger/Schumacher, BGB [2018], § 311b
Rn. 53; BeckOGK/Schreindorfer [1.9.2020], BGB § 311b Rn. 57; Korte, Handbuch
der Beurkundung von Grundstücksgeschäften, S. 227 f. Rn. 7, 8; Großmann,
JW 1929, 2855; Klein, JW 1930, 651, 652).

Der Senat hat schon 1989 keine deutlich überwiegenden oder schlechthin
zwingenden Gründe für eine Abkehr von dieser ständigen Rechtsprechung gesehen
(vgl. Senat, Urteil vom 17. März 1989 - V ZR 321/87, BGHR BGB § 313
Satz 1 Treuhand 2; zu dieser Voraussetzung für die Änderung einer gefestigten
höchstrichterlichen Rechtsprechung BGH, Beschluss vom 4. Oktober 1982 - GSZ
1/82, BGHZ 85, 64, 66; Senat, Urteil vom 14. September 2018 - V ZR 213/17,
NJW 2018, 3523 Rn. 22) und sieht sie auch heute nicht. Besteht der Inhalt eines
Auftrags darin, ein Grundstück im eigenen Namen auf Rechnung des Auftraggebers
zu erwerben und für diesen zu halten, geht die Vereinbarung hinsichtlich der
Pflicht des Beauftragten, das Grundstück an den Auftraggeber auf Verlangen
herauszugeben und zu übereignen, nicht über den Regelungsgehalt des Gesetzes
in § 667 BGB hinaus. Die Vertragsparteien begründen keine eigenständige
Übereignungspflicht des Beauftragten, sondern sie treffen eine Treuhandvereinbarung,
die gesetzlich zur Folge hat, dass der Beauftragte verpflichtet ist, das
durch die Ausführung des Auftrags Erlangte - Eigentum und ggf. Besitz an dem
Grundstück - an den Auftraggeber herauszugeben. Diese gesetzliche Folge tritt
unabhängig davon ein, ob die Vertragsparteien hierzu eine Regelung treffen;
ausreichend ist, dass sie sich darüber einig sind, dass der Beauftragte das
Grundstück für den Auftraggeber erwerben und halten soll. Dies unterscheidet
die Vereinbarung über den treuhänderischen Erwerb eines Grundstücks von Vereinbarungen,
bei denen die Übertragung des Grundstücks zu den Hauptpflichten
einer Partei gehört und wesentlicher Vertragsbestandteil ist. So folgt etwa bei
dem Grundstückskaufvertrag die Pflicht des Verkäufers, dem Käufer das Eigentum
an dem Grundstück zu verschaffen, zwar ebenfalls aus dem Gesetz (§ 433
Abs. 1 Satz 1 BGB). Sie besteht aber nicht unabhängig von einer hierzu getroffenen
Vereinbarung der Vertragsparteien. Fehlt es an einer Einigung der Vertragsparteien
darüber, dass der Verkäufer dem Käufer das Eigentum an dem Grundstück
zu verschaffen hat, fehlt es an einer der essentialia negotii. Denn hierzu
gehört die Festlegung des Vertragstyps (vgl. Staudinger/Bork, BGB [2020], § 145
Rn. 17), das ist bei einem beabsichtigten Kauf die Vereinbarung einer Übereignungs-
bzw. Übertragungspflicht (vgl. MüKoBGB/Westermann, 8. Aufl., § 433
Rn. 7). Dann kommt kein Kaufvertrag zustande und § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB
nicht zur Anwendung (vgl. zu anderen essentialia negotii etwa BGH, Urteil vom
7. Februar 2006 - KZR 24/04, NJW-RR 2006, 1139; Palandt/Ellenberger, BGB,
80. Aufl., Einf. v. § 145 Rn. 3).

b) Diese Rechtsprechung betrifft entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts
auch die hier vorliegende Fallgestaltung. Soweit das Berufungsgericht
meint, diese Rechtsprechung komme nicht zur Anwendung, wenn die Vereinbarung
der Parteien - wie hier - lediglich eine Rückerwerbsmöglichkeit des Auftraggebers
vorsehe, sondern nur dann, wenn ein bloßer „Durchgangserwerb“ des
Auftragnehmers vorgesehen sei, trifft dies nicht zu.

Zwar hat der Senat seine Ansicht, die Pflicht des Beauftragten, das Grundstück
auf den Auftraggeber zu übertragen, löse für sich genommen nicht die Be-
urkundungsbedürftigkeit der Treuhandabrede aus, bisweilen auch damit begründet,
dass der Beauftragte hinsichtlich des Grundstückseigentums wirtschaftlich
nur „Durchgangsstelle“ sei und daher nicht des Schutzes des § 311b Abs. 1
Satz 1 BGB (= § 313 Satz 1 BGB aF) bedürfe (vgl. etwa Senat, Urteil vom
30. April 1969 - V ZR 188/65, DNotZ 1969, 744, 745; Urteil vom 5. November
1982 - V ZR 228/80, BGHZ 85, 245, 249; Urteil vom 17. März 1989 - V ZR 321/87,
BGHR BGB § 313 Satz 1 Treuhand 2). Hieraus ergibt sich indes nicht, dass die
Rechtsprechung nur Anwendung findet, wenn das Grundstück nur für kurze Zeit
im Eigentum des Auftragnehmers stehen und sodann in das Eigentum des Auftraggebers
übergehen soll.

Dass der Beauftragte hinsichtlich des Grundstückseigentums wirtschaftlich
nur „Durchgangsstelle“ ist, stellt keine gesonderte Voraussetzung für die
Formfreiheit der Treuhandabrede hinsichtlich seiner Übereignungspflicht dar.

Gemeint ist hiermit lediglich, dass der Schutzzweck des § 311b Abs. 1 Satz 1
BGB es nicht erfordert, die Treuhandabrede (auch) wegen der Pflicht des Beauftragten
zur Übereignung des Grundstücks an den Auftraggeber als beurkundungsbedürftig
anzusehen, weil der Beauftragte das Grundstückseigentum von
vornherein nur rechtlich, nicht aber wirtschaftlich erwerben soll. Der Beauftragte
wird durch das Grundstück nämlich einerseits wirtschaftlich nicht belastet, weil
der Auftraggeber verpflichtet ist, ihm die Aufwendungen zu erstatten, die er zum
Erwerb und zum Halten des Eigentums an dem Grundstück macht (§ 670 BGB).
Er soll andererseits aber auch keine Vorteile aus der Ausführung des Auftrags
ziehen und hat daher dem Auftraggeber alles herauszugeben, was er zu dem
Erwerb des Grundstückseigentums erhalten oder durch den Erwerb erlangt hat
(§ 667 BGB). Hierdurch ist sichergestellt, dass der Auftrag, das Grundstück für
den Auftraggeber zu beschaffen und zu halten, für den Beauftragten ein „Nullsummenspiel“
ist (vgl. MüKoBGB/Schäfer, 8. Aufl., § 667 Rn. 1).

Dies gilt unabhängig davon, wie lange der Beauftragte das Grundstück für
den Auftraggeber hält. Im Hinblick darauf, dass der Beauftragte aus dem rechtlichen
Eigentum an dem Grundstück im Verhältnis zu dem Auftraggeber von vornherein
keine Vorteile ziehen soll, ist er auch bei einer längeren, gegebenenfalls
auch jahrzehntelangen Dauer der Treuhand nicht schutzbedürftig hinsichtlich der
Pflicht zur Übereignung an diesen. Die Formfreiheit der Übereignungspflicht besteht
daher unabhängig davon, wie lange das Grundstück im Eigentum des Beauftragten
bleiben soll, und ob es zu einem festgelegten Zeitpunkt oder nur auf
Verlangen auf den Auftraggeber übertragen werden soll.

Die Annahme, der Beauftragte sei hinsichtlich der Übereignungsverpflichtung
nicht schutzbedürftig, steht nicht in Widerspruch zur Formbedürftigkeit seiner
Verpflichtung, das Grundstück zu erwerben (so aber Erman/Grziwotz, BGB,
16. Aufl., § 311b Rn. 27). Dass der Beauftragte, der kein eigenes Interesse an
dem Grundstückseigentum hat, weil er aus diesem von vornherein keine Vorteile
ziehen soll, hinsichtlich des Eigentumsverlusts an dem Grundstück nicht schutzbedürftig
ist, bedeutet nicht zwingend, dass er auch hinsichtlich der Verpflichtung
zum Eigentumserwerb keines Schutzes bedarf. Denn der Erwerb des Eigentums
ist für ihn zumindest mit dem Risiko verbunden, die hiermit verbundenen - und
nicht durch einen Vorschuss (§ 669 BGB) gedeckten - Aufwendungen von dem
Auftraggeber nicht erstattet zu erhalten. Es entspricht daher dem Schutzzweck
des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, den (künftigen) Beauftragten vor der übereilten
Annahme des Auftrags zur Beschaffung eines Grundstücks zu bewahren.

3. Die Entscheidung erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig
(§ 561 ZPO).

a) Anders als die Beklagten nach ihren Ausführungen in der Revisionserwiderung
meinen, war die Vereinbarung nicht deswegen formbedürftig, weil die
Parteien die Herausgabepflicht der Beklagten abweichend von § 667 BGB geregelt
haben.

aa) Richtig ist allerdings, dass die Parteien die Übereignungspflicht der
Beklagten in ihrer schriftlichen Vereinbarung aus dem Jahre 2010 inhaltlich und
zeitlich beschränkt haben. Zum einen ist in Ziffer 8 geregelt, dass das Objekt
solange im Besitz des Klägers verbleiben soll, wie dieser die „gesamten Kosten
bis zum 15. jeden Monats bezahlt“, die Beklagten sich aber das Recht vorbehalten,
das Objekt an einen Dritten zu veräußern, wenn der Kläger seinen Verpflichtungen
nicht oder nur unregelmäßig nachkommt, etwa „bei einem Verzug von
zwei Monatsraten“. Dabei verpflichteten sich die Beklagten, den Verkaufserlös
nach Abzug aller Kosten an den Kläger oder an einen von ihm bestimmten Dritten
auszahlen. Zudem ist in Ziffer 11 geregelt, dass die Beklagten sich verpflichten,
für den Fall, dass der Kläger verstirbt, bevor das Objekt wieder in sein Eigentum
übertragen worden ist, spätestens zwei Jahre nach dem Todesfall 150.000 € an
eine von dem Kläger gesondert benannte Person oder „ihren rechtlichen Vertreter“
auszuzahlen. Die Beklagten verstehen diese Regelung nach ihrer in der
mündlichen Verhandlung vertretenen Ansicht dahin, dass das Rückerwerbsrecht
des Klägers auf dessen Lebzeiten beschränkt sein sollte. Schließlich sehen die
Beklagten eine Einschränkung des Rückerwerbsrechts des Klägers darin, dass
dieses nicht nur von der Erstattung der von den Beklagten im Zusammenhang
mit dem Grundstückserwerb getätigten Aufwendungen, sondern auch von der
Begleichung weiterer Forderungen der Beklagten abhängig sein sollte.
bb) Diese Vereinbarungen der Parteien führen indes nicht zur Formbedürftigkeit
der Treuhandvereinbarung unter dem Gesichtspunkt der Übereignungspflicht
der Beklagten an den Kläger, weil sie die in § 667 BGB angeordnete Übereignungspflicht
allenfalls einschränken, nicht aber erweitern.

(1) Beurkundungsbedürftig ist ein Vertrag nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB,
wenn sich darin eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu
übertragen oder zu erwerben. Die Pflicht des Beauftragten, das Eigentum an dem
Grundstück an den Auftraggeber zu übertragen, folgt aber - wie gezeigt - aus
dem Gesetz. Eine durch den Vertrag begründete Übereignungspflicht des Beauftragten
läge nur vor, wenn die durch § 667 BGB begründete Übereignungspflicht
durch vertragliche Regelungen der Parteien verschärft würde, nicht aber, wenn
sie eingeschränkt wird. Dies folgt schon aus dem Wortlaut der Formvorschrift,
aber auch aus deren Sinn und Zweck. Denn durch den Beurkundungszwang
könnte nur der zur Übereignung verpflichtete Beauftragte geschützt werden, nicht
hingegen der - mangels Gegenleistung - durch § 667 BGB rechtlich ausschließlich
bevorteilte Auftraggeber. Der Beauftragte bedarf aber keines Schutzes, wenn
seine gesetzliche Verpflichtung lediglich beschränkt wird.

(2) Durch die genannten vertraglichen Regelungen der Parteien wird - unabhängig
von der Frage, ob ihnen jeweils der von den Beklagten angenommene
Regelungsinhalt zu entnehmen ist - die Pflicht der Beklagten, das Grundstück an
den Kläger zu übereignen, gegenüber der in § 667 BGB getroffenen Regelung
allenfalls eingeschränkt. Dabei kann dahinstehen, ob und inwieweit die vertraglichen
Vereinbarungen überhaupt von den gesetzlichen Regelungen über das Auftragsverhältnis
abweichen. Denn die Übereignungspflicht der Beklagten als Beauftragte
wird durch die Befristung auf Lebzeiten des Klägers als Auftraggeber,
durch die Möglichkeit der Verwertung des treuhänderisch gehaltenen Grundstücks
bei Verzug des Klägers und durch das auf nicht mit dem Treuhandverhältnis
in Zusammenhang stehende Forderungen der Beklagten erweiterte Zurückbehaltungsrecht
am Grundstück jedenfalls nicht erweitert.

b) Der Rückübertragungsanspruch des Klägers lässt sich auch nicht mit
der Begründung verneinen, dass die Vereinbarung der Parteien bis zum 31. Dezember
2015 befristet war.

aa) Für das Revisionsverfahren ist, da das Berufungsgericht hierzu keine
Feststellungen getroffen hat, zu Gunsten des Klägers zu unterstellen, dass die
Parteien - wie der Kläger behauptet - ihre mündlich getroffene und später schriftlich
fixierte Vereinbarung über den 31. Dezember 2015 einvernehmlich fortgeführt
und hierdurch konkludent auf unbestimmte Zeit verlängert haben. Diese
Verlängerung war nicht nach § 125 BGB formnichtig, weil schon die Vereinbarung
selbst hinsichtlich der Übereignungsverpflichtung der Beklagten nicht formbedürftig
war und hinsichtlich des in der nicht beurkundeten Erwerbspflicht liegenden
Formmangels geheilt ist.

bb) Aber selbst wenn die Vereinbarung zum 31. Dezember 2015 ausgelaufen
sein sollte, wäre die Klage damit nicht ohne weiteres unbegründet. Das
Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, dass der Rückübertragungsanspruch
des Klägers nach dem Willen der Vertragsparteien erlöschen
sollte, wenn bis zum Ablauf der Frist nicht - wie vorgesehen - eine neue Vereinbarung
getroffen wird. Dies erscheint auch nicht naheliegend, denn bei einem
solchen Verständnis käme die Befristung einem Verzicht des Klägers auf seinen
Anspruch aus § 667 BGB gleich, weil die Beklagten es in der Hand gehabt hätten,
diesen Anspruch zum Erlöschen zu bringen, indem sie den Abschluss einer
Folgevereinbarung verweigern.

II. Zur Widerklage

Die Widerklage kann, soweit sie auf die Verurteilung des Klägers zur Räumung
und Herausgabe des Grundstücks gerichtet ist, derzeit keinen Erfolg haben.

Sollte der Kläger einen Anspruch auf Übereignung und Herausgabe des
Grundstücks Zug um Zug gegen den sich aus der Auskunft der Beklagten ergebenden
Saldo aus ihren Aufwendungen und den von dem Kläger hierauf geleisteten
Erstattungen haben, wäre die Widerklage unbegründet, weil die Beklagten
nicht etwas verlangen könnten, was sie sofort zurück zu gewähren hätten (dolo
agit qui petit quod statim redditurus est; vgl. Senat, Urteil vom 22. Februar 2019
- V ZR 244/17, BGHZ 221, 229 Rn. 24).

C.

1. Die Revision hat somit im tenorierten Umfang Erfolg. Insoweit war das
Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Entscheidung
reif und daher zur erstmaligen Verhandlung und erneuten Entscheidung an
das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

2. Das Berufungsgericht wird festzustellen haben, ob die Parteien die von
ihnen getroffene Vereinbarung über den 31. Dezember 2015 hinaus einvernehmlich
fortgesetzt haben. Sollte dies nicht der Fall oder auch die verlängerte Vereinbarung
inzwischen beendet sein, führte dies - wie ausgeführt - nicht zwangsläufig
zur Unbegründetheit der Klage und zur Begründetheit der Widerklage hinsichtlich
des Räumungs- und Herausgabebegehrens. Vielmehr wäre dann durch Auslegung
der Vereinbarung zu ermitteln, was gelten sollte, wenn die Vereinbarung
ausläuft, ohne dass die von den Parteien in Aussicht genommene Anschlussvereinbarung
getroffen wird. Falls die Parteien diesen Fall nicht bedacht haben soll-
ten, käme eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht, die zu berücksichtigen
hätte, dass nach Ziff. 2 der schriftlichen Vereinbarung Ziel der Parteien war
und ist, dem Kläger die Immobilie zu erhalten, da sie seine Rente sichern sollte.

Nur wenn nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien im Fall des Auslaufens
der Vereinbarung der Anspruch des Klägers auf Rückerwerb des Grundstücks
erlöschen und dieses dauerhaft im Eigentum der Beklagten verbleiben
sollte, wäre die Klage abzuweisen und der Widerklage stattzugeben. Dabei wird
das Berufungsgericht zu berücksichtigen haben, dass an die Annahme eines
nicht ausdrücklich vereinbarten Verzichts strenge Anforderungen zu stellen sind,
da der Inhaber seine Rechte ohne einen nach außen deutlich hervortretenden
Anlass in der Regel nicht schmälern will (vgl. Senat, Urteil vom 14. Februar 2020
- V ZR 11/18, BGHZ 225, 1 Rn. 64 zu einer einseitigen Verzichtserklärung).