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Dokumentnummer: 9u48_01
letzte Aktualisierung: 18.02.2002
9u48_01
OLG Düsseldorf
9 U 48/01
19.11.2002
BGB § 436 Abs. 1 n.F.; BauGB §§ 127, 134; KAG § 8
Verteilung der Erschließungskosten im Grundstückskaufvertrag

Zur Auslegung notarieller Vereinbarungen in
Grundstückskaufverträgen über die Verteilung von Erschließungskosten
im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer.
S A C H V E R H A L T
Die Kläger verlangen von den Beklagten Erstattung von Erschließungskosten.
Die Beklagten waren Eigentümer des Grundstückes Erprathsweg 46 in Kempen Tönisberg, das
sie mit notariellem Kaufvertrag vom 26. Juni 1978 erworben hatten.
Sie veräußerten es an die Kläger mit notariellem Kaufvertrag vom 9. Juli 1985 (3.112 qm). Zu
den Erschließungskosten trafen sie eine Regelung in Ziffer 13 c):
„Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge, die bis zum heutigen Tage durch
Zustellung eines Bescheides angefordert worden sind, fallen dem Verkäufer, später
angeforderte dem Käufer zur Last.
Der Verkäufer garantiert jedoch, dass alle Erschließungs- und Anlieferbeiträge durch ihn
bezahlt sind, soweit sie auf Leistungen zurückzuführen sind, die bis zum heutigen Tage
erbracht worden sind.“
Die Kläger veräußerten ihrerseits mit notariellem Kaufvertrag vom 10. März 1990 an die
Eheleute Röller aus einer Fläche von 1.952 qm und einer Teilfläche von 1.512 qm. Auch hier
findet sich im Kaufvertrag eine Klausel zu den Erschließungskosten in Ziffer 13 c), aber zum
Teil mit abweichendem Inhalt insbesondere hinsichtlich der Garantie (bezahlt sind/noch bezahlt
werden):
„Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge, die bis zum Tage des
Besitzüberganges durch Zustellung eines Bescheides - unabhängig von seiner
Bestandskraft - angefordert worden sind, fallen dem Verkäufer, später angeforderte dem
Käufer zur Last.

Unter Einschränkung der vorstehenden Regelung garantiert der Verkäufer jedoch, dass
alle Erschließungs- und Anliegerbeiträge durch ihn bezahlt sind oder noch bezahlt
werden, soweit sie auf Leistungen zurückzuführen sind, die bis zum Tage des
Besitzüberganges erbracht worden sind.“
Die Eheleute Röller schließlich veräußerten mit notariellem Kaufvertrag vom 27. Januar 1998
weiter an die Eheleute Fengler. In jenem Vertrag wurde hinsichtlich der Erschließungskosten
vereinbart, dass Röller als Verkäufer die Erschließungskosten zu tragen hatten, die bis zum
Besitzübergang entstanden waren:
„Erschließungskosten und Lasten nach dem Kommunalabgabengesetz, die bis zum Tage
des Besitzübergangs entstanden sind, unabhängig davon dass ein Bescheid bereits
ergangen ist, trägt der Verkäufer. Alle sonstigen Beiträge und Lasten dieser Art trägt der
Käufer.
Der Verkäufer versichert, dass in Rechnung gestellte Rückstände an Steuern und
öffentlichen Lasten im Zusammenhang mit dem Kaufobjekt bis zum heutigen Tage nicht
bestehen.“
Die Stadt Kempen erließ am 22. November 1999 Erschließungsbeitragsbescheide gegen die
Eheleute Fengler, betreffend das Flurstück 330 in Höhe von 13.278,48 DM auf der Grundlage
der §§ 127 BauGB in Verbindung mit der Erschließungsbeitragssatzung der Stadt vom
17. November 1988 (weitere Bescheide sind ergangen, insgesamt in einer Höhe von
16.299,60 DM wurden Erschließungskosten veranlagt). In dem Bescheid heißt es, die erstmalige
Herstellung der Erschließungsanlage ende mit der technischen Fertigstellung des
Einmündungsbereiches zum Binnenbruchweg im November 1999, die Beitragspflicht sei
entstanden mit der Widmung vom 18. November 1999.
Gemäß Aufstellung der Stadt Kempen vom 8. November 1999 rühren beitragsfähige
Ausbaukosten der Erschließungsanlage in Höhe von 45.300,18 DM aus Baumaßnahmen der
Jahre 1972, 1977 und 1978 und in Höhe von 21.418,20 DM aus dem Jahre 1999 (zusammen
66.718,38 DM, Anteil der Baumaßnahme der 70er Jahre entspricht 67,898 % und der
Baumaßnahme aus 1999 32,102 %.
Die Eheleute Röller ließen die Kläger mit Schreiben vom 25. Januar 2000 auffordern, von den
Erschließungskosten 67,898 % (Anteil aus den 70er Jahren) zu erstatten (bei insgesamt
16.299,60 DM = 11.067,12 DM).
Diese Aufforderung nahmen die Kläger ihrerseits zum Anlass, sich an die Beklagten zu wenden,
mit Schreiben vom 3. Februar 2000 mit der Bitte, unmittelbar an die Rechtsanwälte der Eheleute
Röller zu zahlen.
Diese Forderung der Kläger ließ der Anwalt der Beklagten mit Schreiben vom 11. Februar 2000
zurück.
Der Anwalt der Eheleute Röller wandte sich erneut mit Schreiben vom 17. Mai 2000 an die
Kläger und bestätigte, dass seinen Mandanten eine Zahlung der Kläger gutgeschrieben worden
sei in Höhe von 3.294,90 DM. Er bestand auf Ausgleichung des Gesamtbetrages unter
Beifügung des Zahlungsbeleges der Eheleute Fengler. Insgesamt leisteten die Eheleute Röller an
Fengler 11.067,12 DM + 50 % Verzugszinsen.
außer den bereits gezahlten 3.394,90 DM weiter 5.621,19 DM zu zahlen (67,9 % der
Erschließungskosten betreffend die Parzelle 380 in Höhe von 13.278,48 DM). Die Berufung der
hiesigen Kläger gegen dieses Urteil wurde vom Landgericht Trier zurückgewiesen, weil die
hiesigen Kläger nach der Regelung im Kaufvertrag mit den Eheleuten Röller aus dem Jahre 1990
die Erschließungsbeiträge unabhängig von der Bestandskraft der Bescheide hätten erstatten
sollen.
Die Kläger haben im vorliegenden Verfahren von den Beklagten zunächst Zahlung von
12.370,74 DM verlangt (11.067,12 DM + 50 DM Zinsen + 1.203,62 DM Anwaltskosten +
50 DM Zinsen).
Das Landgericht hat diese Klage abgewiesen. Es sei nicht dargetan, dass und in welchem
Umfang Erschließungskosten auch Baumaßnahmen vor Abschluss des Kaufvertrages der
Parteien aus dem Jahre 1985 entfielen.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Kläger.
Sie machen geltend, die Regelung in Ziff. 13 c) des notariellen Kaufvertrages aus 1985 enthalte
eine Garantie der Beklagten, so dass es nicht Sache der Kläger sondern Sache der Beklagten
gewesen sei, die Beitragsbescheide zu prüfen. Außerdem stehe ihnen ein Erstattungsanspruch zu,
im Hinblick auf die rechtskräftige Verurteilung durch das Amtsgericht Daun/Landgericht Trier.
Denn wenn sie gegenüber den Eheleuten Röller für die Erschließungskosten einzustehen hätten,
könnten sie diese Verpflichtung an die Beklagten weitergeben.
Die Kläger beantragen,
1. Zahlung von 3.394,90 DM,
2. Freistellung in Höhe von 5.621,19 DM, insoweit hilfsweise Feststellung der
Verpflichtung zur Freistellung dem Grunde nach.
Die Beklagten bitten um Zurückweisung der Berufung.
Sie meinen die Regelung des Kaufvertrages aus dem Jahre 1985 enthalte keine Garantie, sondern
stelle eine Zusicherung dar. Rechte aus dieser Zusicherung seien inzwischen verjährt. Jedenfalls
betreffe die Regelung nicht Baumaßnahmen vor dem Erwerb des Eigentums durch die Beklagten
im Jahre 1978.
Sie hätten im übrigen nicht einzustehen für unangebrachte Großzügigkeit der Eheleute Röller
gegenüber den Eheleuten Fengler. Die Kläger seien als Anspruchsteller verpflichtet, die
Grundlage für den geltend gemachten Erstattungsanspruch darzulegen (Baumaßnahmen vor
1985).
Das Rechtsmittel der Kläger ist begründet.
Die Kläger können die Beklagten wegen der von ihnen an die Eheleute R... gezahlten
3.394,90 DM nebst Zinsen bzw. wegen der aufgrund des am 19. Februar 2001 verkündeten
Urteils des Amtsgerichts Daun - 3 C 667/00 (das nach Zurückweisung der Berufung durch das
Landgericht Trier, Urteil vom 19. Juni 2001, 1 S 30/01, rechtskräftig geworden ist) zu zahlenden
5.621,19 DM nebst Zinsen auf Schadensersatz bzw. Freistellung in Anspruch nehmen.
Der Anspruch der Kläger folgt aus Ziff. 13 c des notariellen Kaufvertrages der Parteien vom
9. Juli 1985. Danach hatten die Parteien hinsichtlich der Erschließungskosten folgende Regelung
getroffen:
„Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge, die bis zum heutigen Tage durch
Zustellung eines Bescheides angefordert worden sind, fallen dem Verkäufer, später
angeforderte dem Käufer zur Last.
Der Verkäufer garantiert jedoch, dass alle Erschließungs- und Anlieferbeiträge durch ihn
bezahlt sind, soweit sie auf Leistungen zurückzuführen sind, die bis zum heutigen Tage
erbracht worden sind.“
Nach Abs. 2 dieser Regelung haben die Beklagten die hier von den Klägern geltend gemachten
Forderungen zu erfüllen.
Allerdings ist die vertragliche Vereinbarung nicht ganz eindeutig formuliert (vgl.
Hagen/Brambring, Der Grundstückskauf, 7. Aufl., Rdnr. 119 mit Hinweis auf das Urteil des
BGH vom 9. Dezember 1983 - V ZR 188/82 - nicht veröffentlicht). Abs. 2 der vertraglichen
Regelung der Parteien stellt darauf ab, dass die Erschließungsbeiträge auf Leistungen
zurückzuführen sind, die vor Abschluss des Vertrages erbracht wurden. Hierfür haben die
Beklagten als Verkäufer Bezahlung der entsprechenden Erschließungsbeiträge garantiert.
Wörtlich genommen würde diese Regelung keinen Sinn machen. Bei Vertragsschluss musste
zumindest den Beklagten klar sein, dass Erschließungsleistungen - auch soweit sie bis 1985
erbracht waren - noch nicht abgerechnet und folglich auch nicht bezahlt waren. Üblicherweise
werden Erschließungsleistungen erst nach entsprechender Abrechnung und sei es nur durch
Vorauszahlungsbescheid bezahlt. Es kann aber nicht angenommen werden, dass die Parteien eine
solche Regelung, die neben der Regelung in Abs. 2 der Ziff. 13 c des notariellen Vertrages
keinen eigenständigen Anwendungsbereich gehabt hätte, haben treffen wollen. Vielmehr wird
müssen, dass die Beklagten als Verkäufer dafür einstehen sollten, dass alle bis zum Tage des
Vertragsschlusses erbrachten Erschließungsleistungen bezahlt waren bzw. im Falle einer
späteren Abrechnung von ihnen als Verkäufern noch bezahlt werden würden. In diesem Sinne
hat der Urkundsnotar auch anlässlich der späteren Veräußerung des Grundstückes durch die
Kläger an die Eheleute R... die dort getroffene Vereinbarung über die Verteilung der
Erschließungskosten klargestellt. Dort heißt es:
„Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge, die bis zum Tage des
Besitzüberganges durch Zustellung eines Bescheides - unabhängig von seiner
Bestandskraft - angefordert worden sind, fallen dem Verkäufer, später angeforderte dem
Käufer zur Last.
Unter Einschränkung der vorstehenden Regelung garantiert der Verkäufer jedoch, dass
alle Erschließungs- und Anliegerbeiträge durch ihn bezahlt sind oder noch bezahlt
werden, soweit sie auf Leistungen zurückzuführen sind, die bis zum Tage des
Besitzüberganges erbracht worden sind.“
Ansprüche der Kläger aus der vertraglichen Vereinbarung der Parteien vom 9. Juli 1985 sind
nicht verjährt; denn entgegen der Auffassung der Beklagten enthält die vertragliche Regelung
keine Zusicherung einer Eigenschaft im Sinne von § 459 Abs. 2 BGB, sondern eine
selbstständige Garantie.
Die fragliche Vertragsklausel regelt die Frage, wer die Erschließungskosten zu tragen hat. Dies
betrifft weder ein physisches Merkmal des Grundstückes noch eine rechtliche Beziehung des
Grundstückes zur Umwelt, die in der Beschaffenheit des Grundstückes selbst ihren Grund hat
und ist daher auch nicht zusicherungsfähig gemäß § 459 Abs. 2 BGB. Es handelt sich vielmehr
um eine vertragliche Regelung der Frage, welche Leistungen und Kosten mit dem Preis
abgegolten sind und wer sie im Innenverhältnis der Parteien letztlich zu tragen hat (vgl. BGH
NJW 193, 2796; BGH NJW 1981, 1600 = DNotZ 1982, 360; OLG Hamm NJW-RR 1989, 335;
Palandt-Putzo, BGB, 60. Aufl., § 459, 20 a.E. und 25).
Die Regelung stellt eine von der gesetzlichen Bestimmung der §§ 446, 436, 103 BGB
abweichende Bestimmung dar, nach der vom Verkäufer auch die nach der Übergabe des
Grundstückes fällig werdenden Erschließungskosten zu tragen sind. Nach § 436 BGB haftet der
Grundstücksverkäufer nicht für die Freiheit von öffentlichen Lasten, zu denen auch
Erschließungskosten gehören. Die Vertragsschließenden konnten deshalb eine von der
gesetzlichen Regelung abweichend und ihren Interessen gerecht werdende Vereinbarung treffen
Regelung der Parteien enthält damit eine selbstständige Garantie der Beklagten als Verkäufer
(vgl. Nieder, NJW 1984, 2662, 2666). Sie gibt - wenn das Garantieversprechen unrichtig ist - die
Grundlage für einen Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer auf Schadloshaltung
entsprechend den Grundsätzen des Schadensersatzrechtes (BGH NJW 1981, 1600, 1601; Nieder,
a.a.O.).
Die Voraussetzungen für eine Haftung der Beklagten gegenüber den Klägern aus dem
Garantieversprechen liegen hier vor. Die Erschließungsbeiträge für Erschließungsleistungen in
der Zeit bis zum Vertragsschluss der Parteien am 9. Juli 1985 hatten die Beklagten nicht bezahlt.
Wegen solcher Erschließungsleistungen werden nun die Kläger in Anspruch genommen.
Die Regelung über die Verteilung der Erschließungskosten in dem Notarvertrag der Eheleute R...
mit den Eheleuten F... vom 27. Januar 1989 steht einer Haftung der Beklagten im Verhältnis zu
den Klägern nicht entgegen.
Nach der Regelung aus dem Vertragsverhältnis R.../F... sollte die Verteilung der
Erschließungskosten dort davon abhängen, ob Erschließungskosten bis zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses entstanden waren:
„Erschließungskosten und Lasten nach dem Kommunalabgabengesetz, die bis zum Tage
des Besitzübergangs entstanden sind, unabhängig davon dass ein Bescheid bereits
ergangen ist, trägt der Verkäufer. Alle sonstigen Beiträge und Lasten dieser Art trägt der
Käufer.
Der Verkäufer versichert, dass in Rechnung gestellte Rückstände an Steuern und
öffentlichen Lasten im Zusammenhang mit dem Kaufobjekt bis zum heutigen Tage nicht
bestehen.“
Diese Regelung aus dem Kaufvertrag R.../F... kann man so verstehen, dass es auf das Entstehen
der Beitragspflicht ankommen sollte. In diesem Fall hätten die Eheleute F... die
Erschließungskosten selbst tragen müssen, ohne die Eheleute R... auf Erstattung in Anspruch
nehmen zu können. Denn die Beitragspflicht ist erst mit der erstmaligen Herstellung der
Erschließungsanlage durch technische Fertigstellung des Einmündungsbereiches zum
Binnenbruchweg und der Widmung vom 18. November 1999 entstanden, § 133 Abs. 2 BauGB.
Dieser Zeitpunkt lag nach dem Besitzübergang des Kaufobjektes von den Eheleuten R... auf die
Eheleute F.... In diesem Fall hätten die Eheleute R... im Verhältnis zu den
würde sich die Frage stellen, ob die Beklagten im Verhältnis zu den Klägern aus der Garantie
auch hierfür einzustehen hätten oder ob die Garantie der Beklagten nur für eine berechtigte
Inanspruchnahme der Kläger gelten sollte.
Diese Frage kann aber dahinstehen, weil die Klausel aus dem Kaufvertrag zwischen den
Eheleuten R... und den Eheleuten F... nicht zwingend im vorstehenden Sinne auszulegen ist.
Ihrem Wortlaut nach stellt die Klausel nicht ausdrücklich auf das Entstehen der Beitragspflicht,
sondern auf das Entstehen der Erschließungskosten ab. Man kann die Klausel daher auch so
auslegen, dass maßgebend sein sollte, welche Erschließungsleistungen bis zum Abschuss des
Kaufvertrages zwischen den Eheleuten R... und den Eheleuten F... bereits durchgeführt worden
und welcher Kostenaufwand hierdurch verursacht worden war. Von einer solchen Auslegung ist
offenbar auch das Landgericht Trier in dem Rechtsstreit zwischen den Eheleuten R... und den
Klägern ausgegangen. Im Falle einer solchen Auslegung der Regelung im Kaufvertrag zwischen
den Eheleuten R... und den Eheleuten F... aber sind auf der Grundlage der jeweiligen
vertraglichen Regelung die späteren Verkäufer von ihren Käufern jeweils zu Recht auf
Erstattung der Erschließungskosten in Anspruch genommen, so dass die Beklagten den Klägern
nicht entgegenhalten können, die Garantie erstrecke sich nur auf eine berechtigte
Inanspruchnahme.
Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch ist der Höhe nach nicht zu bestanden. Gemäß
der Aufstellung der Stadt Kempen vom 8. November 1999 rühren die beitragsfähigen
Ausbaukosten der Erschließungsanlage in Höhe der folgenden Beträge aus den Jahren vor 1985:
23.523,99 DM
19.555,67 DM
728,74 DM
220,96 DM
409,59 DM
425,02 DM
44,72 DM
73,92 DM
317,57 DM
insgesamt
45.300,18 DM.
Da nach dem Erschließungskostenbescheid vom 22. November 1999 gegen die Eheleute F... an
Erschließungskosten für die Teilfläche aus dem ursprünglichen Grundstück der Beklagten
(Flurstück 380) 13.278,45 DM festgesetzt wurden, sind hiervon die anteilig auf die Zeit bis 1985
entfallenden 67,9 %, mithin 9.016,09 DM von den Beklagten zu tragen. Außer den bereits von
den Klägern an die Eheleute R... gezahlten 3.394,90 DM haben die Beklagten mithin die vom
Amtsgericht Daun/Landgericht Trier im Verhältnis zwischen den Eheleuten R... und den Klägern
ausgeurteilten 5.621,19 DM nebst Zinsen zu tragen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 2 ZPO. Die Kläger haben erstmals in
der Berufungsinstanz die Höhe der Forderung schlüssig dargetan.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Wert des Streitgegenstandes für das
Berufungsverfahren und Beschwer der Beklagten:
9.016,09 DM.