letzte Aktualisierung: 2.3.2026
OLG Dresden, Urt. v. 22.12.2025 – 22 U 1584/24

BGB §§ 432 Abs. 1, 985, 1011
Ausbleiben der Kaufpreiszahlung; Rechte des Verkäufers ohne Rücktritt

Anspruch auf Rückgabe des verkauften Wohnungsgrundstücks bei ausbleibender Kaufpreiszahlung
ohne Rücktritt.

Gründe:

I.
Die Parteien streiten wegen Räumung und Herausgabe eines Grundstücks in N.......
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des
landgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2, § 313 a Abs. 1
Satz 1 ZPO). Ergänzend ist festzustellen, dass ausweislich des notariellen Kaufvertrages
vom 27.09.2021 (Notar Dr. S......, R......, UR-Nr.: xxxx/21, Anlage BK 3) der Besitzübergang
erst bei vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt. Die Beklagten waren bereits am 29.10.2021
eingezogen, was ihnen gestattet wurde, da sie die Überweisung der Restsumme in Höhe der
Hälfte des vereinbarten Kaufpreises (17.500,00 € von 35.000,00 €) an diesem Tag behauptet
hatten, um in den Besitz des Anwesens zu gelangen und die Überweisung der Summe
wiederholt zugesagt hatten, zuletzt mit Schreiben vom 04.12.2022 (EGA LG, Anl. K 5, S.
41f., K 6 EGA LG 43). Erstmalig mit dem Einspruch gegen das Versäumnisurteil am
01.07.2023 (EGA LG 28) machten sie eine Asbestbelastung geltend, obwohl sie seit Einzug
renovierten und aufgrund der Renovierungsarbeiten des ehemaligen Lebensgefährten der
Klägerin im Erdgeschoß bereits beim Einzug Wände im Erdgeschoß geöffnet und
Bestandteile der Wände teilweise auf einem Haufen auf dem Grundstück zwischengelagert
waren. Am 13.11.2021 setzte die Klägervertreterin eine Frist für die Restzahlung bis zum
15.12.2021, die ohne Zahlung verstrich. Die Beklagten haben für die fehlende Räumung der
Garage einen Betrag von 500,00 EUR angesetzt, den sie vom Kaufpreis absetzen wollten
(EGA LG 43, Anl. K 6) Ein Vollstreckungsversuch der Klägerin ist gescheitert, die Beklagten
sind zum Termin zur Abnahme einer eidesstattlichen Versicherung nicht erschienen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und stützt sich im Wesentlichen darauf, dass die
Beklagte aufgrund des bestehenden schuldrechtlichen Kaufvertrages über das Grundstück
berechtigte Besitzerin ist. Zudem sei das Herausgabeverlangen der Klägerin eine
unzulässige Rechtsausübung, denn die ausstehende Kaufpreiszahlung sei nicht fällig. Die
hierfür notariell festgelegt Voraussetzung der Räumung der Garage durch die Verkäufer sei
bislang nicht erfolgt. Eine verbotene Eigenmacht der Beklagten liege ebenso wenig vor, da
der Zeuge Hempel als Miteigentümer, weiterer Verkäufer und Lebensgefährte der Klägerin
den Besitz an dem Vertragsgegenstand den Beklagten mit Wissen und Willen der Klägerin
überlassen habe.

Gegen das ihr am 05.11.2024 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit am 25.11.2024
eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und unter dem 06.01.2025 begründet.
Sie stützt sich im Wesentlichen darauf, dass den Beklagten kein Recht zum Besitz zukäme.
Die Beklagten verweigerten der Klägerin den Zugang zur Garage. Vorgerichtlich hatten die
Beklagten ein Hausverbot ausgesprochen (EGA LG 66, Anl. K 7), die Klägerin wurde unter
Polizeieinsatz des Grundstücks verwiesen.

Die Klägerin müsste sich die Erklärungen des Herrn H...... nicht zurechnen lassen. Die
Schlüssel waren nur übergeben worden unter der Bedingung, dass die Beklagte auch den
Kaufpreis vollständig zahlt. Zu der Übergabe war es allein deswegen gekommen, weil die
Beklagten zugesichert hätten, dass sie bereits überwiesen hätten. In der Folgezeit hatten
diese die Bezahlung mit Ausreden verzögert.

Soweit sich die Beklagten erstmals nach Anhängigkeit des Verfahrens auf die
Asbestbelastung auch des Erdgeschosses berufen hätten, seien sie hierüber aufgeklärt
worden.

Die Klägerin beantragt zuletzt:

1. Das Endurteil des Landgerichts Leipzig vom 30.10.2024, 9 O 2901/21, wird aufgehoben.
2. Das Versäumnisurteil des Landgerichts Leipzig vom 12.06.2023, 9 O 2901/21, wird
aufrechterhalten.

Die Beklagten beantragen:
Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Beklagten verteidigen das landgerichtliche Urteil. Das Besitzrecht ergebe sich aus dem
Grundstückskaufvertrag. Die Kaufpreiszahlung sei nicht fällig, da Gegenansprüche wegen
der nicht geräumten Garage bestünden. Im Übrigen seien die Asbestbelastung des
Erdgeschosses verschwiegen worden.

Der Senat hat Beweis erhoben durch die Vernehmung des Zeugen H....... Auf das Protokoll
der mündlichen Verhandlung vom 28.11.2025 wird insofern verwiesen, im Übrigen auf die
gewechselten Schriftsätze.

II.
Die Berufung ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt (§§ 511, 517, 520 ZPO). In der Sache hat sie Erfolg, da der Klägerin der
Räumungsanspruch zusteht (§ 985 BGB), den Beklagten jedoch kein Besitzrecht (§ 986 Abs.
1 BGB). Denn nach dem notariellen Kaufvertrag geht der Besitz erst mit der vollständigen
Kaufpreiszahlung über. Spätestens mit der Räumungsklage wird der Besitz jedenfalls
unberechtigt.

1.
Der Räumungsanspruch ergibt sich aus der Eigentümerstellung der Klägerin, die die
Herausgabe an die Gemeinschaft verlangen konnte (§§ 1011, 432 Abs. 1 S. 1 BGB).

2.
Die Beklagten haben kein Recht zum Besitz (§ 986 BGB).
Berechtigter Besitz setzt voraus, dass die Beklagten ein schuldrechtliches oder dingliches
Recht zum Behaltendürfen des Anwesens haben. Dies ist nach dem notariellen Kaufvertrag
jedoch nicht gegeben, da sie weder aus dem Anwartschaftsrecht (a) noch aus dem
Kaufvertrag (b) ein Recht zum Besitz ableiten können, es vielmehr spätestens mit dem
Herausgabeverlangen erloschen war (c). Eine Erfüllung des Kaufvertrages durch ein
berechtigtes Minderungsverlangen in Höhe des offenen Restkaufpreises liegt nicht vor (d).
Eine unmittelbare Rückgabeverpflichtung durch die Klägerin ist nicht ersichtlich (e). Die
Zahlungsverpflichtung ist auch fällig (f).

a)
Aus dem Anwartschaftsrecht der Beklagten auf Auflassung oder dem schuldrechtlichen
Kaufvertrag folgt kein Recht zum Besitz.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts verleiht allein das Anwartschaftsrecht des
Vormerkungsempfängers kein Recht zum Besitz (BGH seit BGH, Urteil vom 21. Mai 1953 –
IV ZR 192/52 –, BGHZ 10, 69-75; Staudinger/Thole (2023), BGB, § 986 Rn. 19, jeweils juris).

b)
Der schuldrechtliche Kaufvertrag begründet hier bereits an sich kein Recht zum Besitz, da
ein solches ausdrücklich von der vollständigen Kaufpreiszahlung abhängig gemacht wurde
und die Beklagten bislang den Kaufpreis nicht bezahlt haben. Damit ist die Bedingung für die
Besitzberechtigung nicht eingetreten. Eine Besitzberechtigung folgt auch nicht aus der
Übertragung des Besitzes durch den Miteigentümer H...... in Verbindung mit dem
Kaufvertrag, denn diese Übertragung erfolgte aufgrund einer Täuschung über die
Zahlungswilligkeit der Beklagten.

Grundsätzlich folgt zwar ein Recht zum Besitz aus der Pflicht zur Verschaffung des
Eigentums nach dem notariellen Kaufvertrag (vgl. BGH, Urteil vom 29. September 2017 – V
ZR 19/16 –, BGHZ 216, 83-95, Rn. 50). Im vorliegenden Fall war diese Pflicht jedoch bedingt
durch die vollständige Zahlung. Von dieser Bedingung ist die Klägerin auch nicht abgerückt,
denn die Übertragung erfolgte allein aufgrund einer Täuschung durch die Beklagten, die eine
Zahlung des vollständigen Kaufpreises fälschlich vorspiegelten. Auf Grundlage dieser
Täuschung können die Beklagten nicht von einem berechtigten Besitz ausgehen.
Diese Täuschung steht fest aufgrund des unwidersprochenen Vortrags der Klägerseite, den
der Zeuge H...... zudem glaubwürdig bestätigt hat. So haben die Beklagten behauptet, es sei
überwiesen und damit den Zeugen zur Besitzübergabe veranlasst. Im weiteren Verlauf
haben sie die Klägerin hingehalten und angegeben, aus Versehen die falsche Kontonummer
genommen zu haben, auf spätere Nachfrage war die Bank verantwortlich, dann hatten sie
kein Geld, weil sie ihr Auto bezahlen mussten, dann hätten sie jemanden überfahren und
hätten Strafe zahlen müssen. Auch im weiteren Verlauf haben sie noch behauptet, es sei
bezahlt.

Der Zeuge hat auch hier seine Angaben ohne Belastungseifer, plastisch und erkennbar aus
eigenem Erleben getätigt. Der Senat hat keine Zweifel an seiner Glaubwürdigkeit. Hinzu
kommt, dass Teile der Ausflüchte der Beklagten durch den entsprechenden E-Mail-Verkehr
nachgewiesen sind.

Auch der Umstand, dass die Beklagten bis zur Klageerhebung zwei Jahre im Anwesen
gewohnt haben, führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn die Klägerseite hat von Anfang an
auf Zahlung des vollen Kaufpreises bestanden und wurde von Anfang an unter
Vorspiegelung falscher Tatsachen hingehalten.

c)
Unabhängig davon wäre auch eine Berechtigung zum Besitz spätestens mit dem
Herausgabeverlangen der Klägerin erloschen. Denn ein bedingtes Besitzrecht, das mit einer
Herausgabepflicht wegen des Nichteintritts einer Bedingung verknüpft ist, endet spätestens
mit der Aufforderung zur Räumung (vgl. Grüneberg, 84. Aufl., § 987, Rn. 5, BGH, Urteil vom
14. Juli 1995 – V ZR 45/94 –, juris, Rn. 12, 17; Urteil vom 14. Juli 1982 – VIII ZR 161/81 –,
BGHZ 85, 11-16, juris, Rn. 10). Dieser Fall ist vergleichbar mit der Nichtzahlung des
vereinbarten Kaufpreises durch die Beklagten. Denn dann entfällt der Rechtsgrund für die
Besitzberechtigung, die hier an die Kaufpreiszahlung anknüpft. Davon ist die Klägerin, wie
die wiederholten Zahlungsaufforderungen belegen, auch nicht abgewichen. Spätestens mit
der Klageerhebung hat die Klägerin zur Räumung aufgefordert. Da der Kaufpreis nicht
beglichen war, stand den Beklagten kein Recht zum Besitz zu.

d)
Ein Recht zum Besitz ergibt sich auch nicht daraus, dass die Bedingung des Kaufvertrages,
nämlich die Erfüllung des Zahlungsanspruches, durch eine berechtigte Minderung
eingetreten wäre. Die Beklagten haben hier keine Ansprüche auf Minderung des Kaufpreises
aufgrund verschwiegener Asbestbelastung, vielmehr wurden sie darüber aufgeklärt.
Zwar ist die Gewährleistung nach dem notariellen Vertrag ausgeschlossen. Die Klägerin
wäre aber dennoch verantwortlich, wenn sie arglistig einen offenbarungspflichtigen Mangel
verschwiegen, d.h. einen solchen Sachmangel mindestens für möglich gehalten und
gleichzeitig gewusst hätte oder zumindest damit hätte rechnen müssen und billigend in Kauf
genommen hätte, dass die Beklagten den Sachmangel nicht kannten und bei Offenbarung
den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (§ 444 BGB; st.
Rspr., zuletzt BGH, Urteil vom 11. November 2022 – V ZR 213/21 –, Rn. 68, juris, mwN). Die
Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines solchen arglistigen Verschweigens trägt
der Käufer. Dabei dürfen keine überspannten Anforderungen an die Beweisführung gestellt
werden dürfen, dem Beklagten kommt zudem die sekundäre Darlegungslast der Klägerin
zugute (BGH, Urteil vom 21. Juli 2017 – V ZR 250/15 –, juris, Rn. 15, 22).

Hier hat sich die Behauptung des arglistigen Verschweigens einer Asbestbelastung im
Erdgeschoss als Falschbehauptung seitens der Beklagten herausgestellt. Vielmehr hat eine
Aufklärung stattgefunden. Dies ergibt sich aus der glaubhaften Aussage des Zeugen H.......
Dieser hat sehr eindrücklich und nachvollziehbar dargelegt, dass er auf den Asbest, der
teilweise wegen seiner eigenen laufenden Renovierung sichtbar war und der teilweise auch
auf einem Abfallhaufen von ihm gestapelt wurde, hingewiesen hat. Deutlich hat er auch
erklärt, dass er überrascht war, dass der Makler zusätzlich auf die Asbestbelastung auch des
Daches hingewiesen hat. Er selbst habe jedenfalls auf die Asbestbelastung des
Erdgeschosses und seine daran schon vorgenommenen Arbeiten verwiesen. Anlass, an den
Angaben des Zeugen zu zweifeln, hat der Senat nicht, auch nicht unter Berücksichtigung
seiner finanziellen Interessen als Mitverkäufer. Unabhängig davon werden die Angaben
indiziell dadurch gestützt, dass die Käufer erst knapp zwei Jahre nach Kauf trotz seit Einzug
laufender eigenhändiger Renovierungsarbeiten an einem Gebäude aus der Zeit der DDR
eine Asbestbelastung mitgeteilt haben. Eine solche Renovierung an einem derartigen
Gebäude ohne Kenntnis der vorgefundenen Materialien ist nachgerade unglaubhaft.

e)
Ein Recht zum Besitz wegen der Möglichkeit der zeitnahen Zahlung der Restsumme des
Kaufvertrages (Einwand der sofortigen Rückgabeverpflichtung nach Erfüllung des
Herausgabeverlangens, § 242 BGB) ist ebenfalls ausgeschlossen. Denn die Beklagten sind
nach den Umständen zahlungsunfähig, da sie bereits einen Termin zur Abgabe der
eidesstattlichen Versicherung versäumt haben.

f)
Dieser Zahlungsanspruch war auch fällig. Die fehlende Räumung der Garage steht nicht
entgegen.

Zwar war diese nach dem notariellen Kaufvertrag Voraussetzung für die Fälligkeit des
Kaufpreises, die jedoch von den Parteien einvernehmlich abgeändert wurde. Denn die
Beklagten wollten 500,00 EUR nach eigenen Angaben für die fehlende Räumung
einbehalten und damit auf diese Fälligkeitsvoraussetzung verzichtet. Dagegen hat sich die
Klägerin nicht gewendet. Hiernach sind die Parteien übereinstimmend von den
Fälligkeitsvoraussetzungen abgewichen. Dies ist den Parteien bei
Abwicklungsschwierigkeiten eines Grundstückskaufvertrages auch ohne Einhaltung der
notariellen Form möglich (vgl. Grüneberg, BGB, 84. Aufl., § 311 b Rdn. 43 m.w.N.).
Unabhängig davon wäre es den Beklagten nicht mehr möglich, sich auf diese Voraussetzung
zu berufen, da sie selbst eine Räumung verhindert haben. Unstreitig haben sie ein
Betretungsverbot ausgesprochen. Ihr erst im Verfahren gehaltener Vortrag, dieses Verbot
habe sich nicht auf die Garage bezogen, erweist sich als Schutzbehauptung. Soweit sie auf
weitere Räumungsangebote nicht reagiert haben, kommt dies einer Vereitelung gleich (§ 162
Abs. 1 BGB). Daher war ihnen daher eine Berufung hierauf auch aus diesem Grunde nicht
mehr möglich.

Demnach steht fest, dass die Beklagten noch mindestens 15.500,00 € schulden. Mithin sind
sie nach dem notariellen Kaufvertrag nicht zum Besitz des Anwesens berechtigt.

III.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 525 i.V.m. 91 ZPO, die Entscheidungen zur
vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10, 713 ZPO.
J......