letzte Aktualisierung: 14.7.2025
KG, Urt. v. 20.5.2025 – 21 U 73/24

MaBV § 3 Abs. 2; GewO § 34c
Gestaltung des Ratenplans im Bauträgervertrag; flexibler Zahlungsplan; kein Erfordernis
verbindlicher Bündelung der Teilbeträge zu maximal sieben Raten bereits im
Bauträgervertrag

1. Lässt ein Bauträgervertrag offen, aus welchen Teilbeträgen gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV sich
die sieben Raten zusammensetzen, die der Bauträger dem Erwerber im Verlauf der Vertragsdurchführung
höchstens in Rechnung stellen darf, ist dies unbedenklich und führt insbesondere nicht zur
Nichtigkeit der Ratenzahlungsvereinbarung des Vertrags.
2. Die folgenden Regelungen in einem Bauträgervertrag stellen keine Abweichung von § 3 Abs. 2
MaBV zu Lasten des Erwerbers dar und führen deshalb ebenfalls nicht zur Nichtigkeit der Ratenzahlungsvereinbarung:
2a. Eine Regelung, die regelt bzw. „klarstellt“, dass Mängel unbeschadet gesetzlicher Zurückbehaltungsrechte
grundsätzlich nichts am Erreichen eines bestimmten Bautenstandes und der dadurch
eintretenden Fälligkeit einer Rate ändern.
2b. Eine Regelung, nach der der Erwerber verpflichtet ist, das ihm zur Übergabe angebotene bezugsfertige
Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum, soweit es ausschließlich im Bereich
seines Sondereigentums liegt, im Gegenzug abzunehmen.
3. Die Pflicht des Bauträgers aus einem Bauträgervertrag, dem Erwerber das Sondereigentum zu
übergeben oder im Fall der Vermietung die Ansprüche aus dem Mietvertrag an ihn abzutreten, ist
keine Geldschuld im Sinne von § 288 Abs. 1 BGB. Der Verzug des Bauträgers mit Übergabe oder
Abtretung führt daher für sich genommen nicht dazu, dass Verzugszinsen anfallen.

Gründe

A.
Die Parteien streiten um Zahlungsverpflichtungen aus einem Bauträgervertrag und um die
Frage, ob die Beklagte wirksam von diesem zurückgetreten ist.

Die Beklagte, noch als W firmierend, erwarb das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute
Grundstück W in Berlin (im Folgenden: Grundstück). Durch Teilungserklärung ließ sie das
Grundstück in Wohn- und Teileigentumseinheiten aufteilen, um diese einzeln an Erwerber zu
verkaufen, wobei sie zugleich eine Teilsanierung des Gebäudes durchführen wollte.
Mit notariellem Bauträgervertrag vom 5. Juli 2019 (UR-Nr. 545/2019 des Notars O in Berlin, im
Folgenden: Bauträgervertrag, Anlage K 1) kaufte der Kläger von der Beklagten das folgende
Wohneigentum an dem Grundstück:

Miteigentumsanteil von 218/10.000 verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung Nr. 19
laut Aufteilungsplan zur Teilungserklärung, eingetragen im Grundbuch von Friedrichshain Blatt
35945 N.

Dieses Wohneigentum wird nachfolgend auch als Wohnung 19 oder als Vertragsgegenstand
bezeichnet. Die Wohnung liegt im zweiten Obergeschoss des Gebäudes und hat eine Größe von
rund 69 qm. Sie war im Zeitpunkt des Vertragsschlusses an Herrn D gegen eine Nettokaltmiete
von 623,72 € vermietet. Die Parteien vereinbarten einen Kaufpreis von 247.427,00 €.
Der Bauträgervertrag regelt unter anderem Folgendes:

In § 2.4 verpflichtet sich die Beklagte zur Durchführung von näher bestimmten Bauleistungen
am Gebäude.
§ 3.3 regelt die Grundvoraussetzungen für die Fälligkeit der Kaufpreisraten.
§ 3.4 bestimmt, dass ein Kaufpreisanteil von 30% 14 Tage nach Zugang einer Bestätigung des
Notars beim Käufer fällig wird, in der der Notar den Eintritt der Grundvoraussetzungen gemäß
§ 3.3 mitteilt.
§ 3.5 heißt es hinsichtlich der Zahlung des restlichen Kaufpreises wie folgt:
"Den weiteren Kaufpreis hat der Käufer (...) nach Baufortschritt in Abschlagszahlungen (hier
weiter "Raten") zu entrichten. Deren Höhe legt der Verkäufer entsprechend dem tatsächlichen
Bauablauf fest, wobei er sich nur aus folgenden Vom-Hundert-Sätzen, dies unabhängig von der
nachstehenden Reihenfolge, zusammensetzen und höchstens sechs Teilbeträge anfordern darf."
(Es folgt eine Aufstellung von zwölf prozentual bezifferten Bautenständen, die wortgleich mit
§ 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 MaBV ist, wobei sich der jeweils angegebene Prozentsatz auf 70% des dort
angegebenen Werts beläuft.)

In § 3.7 Abs. 3 heißt es:

"Klargestellt wird, dass - unbeschadet gesetzlicher Zurückbehaltungsrechte - Mängel
grundsätzlich nichts am Erreichen eines bestimmten Bautenstandes und der dadurch
eintretenden Fälligkeit einer Rate ändern."

§ 4.1 Abs. 3 regelt:

"Die Abnahme der Bauleistung in Bezug auf das vertragsgegenständliche Sondereigentum bzw.
das Gemeinschaftseigentum, soweit es ausschließlich im Bereich des Sondereigentums des
Käufers liegt, hat nach mindestens bezugsfertiger Herstellung der Wohnung zu erfolgen.
Gleichzeitig ist auch das sonstige Gemeinschaftseigentum abzunehmen, soweit es zu diesem
Zeitpunkt abnahmefähig hergestellt ist. Etwa erst später durchgeführte Arbeiten sind nach
Fertigstellung abzunehmen."

In § 4.3 Abs. 1 heißt es:

"Der Verkäufer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt ist und der
Käufer alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen wie geschuldet geleistet hat oder Zug um
Zug gegen Übergabe leistet."

In der Anlage 1 zum Bauträgervertrag sind die Termine für die Bezugsfertigkeit der
Wohneinheit und für die vollständige Fertigstellung der Bauleistung auf den 31. Januar 2020
bestimmt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 1 verwiesen.
Neben der Wohnung 19 kaufte der Kläger acht weitere Wohneinheiten in dem Objekt von der
Beklagten.

Am 17. August 2022 wurde im Wohnungsgrundbuch für die Wohnung 19 eine
Auflassungsvormerkung zugunsten des Klägers eingetragen.

Mit Schreiben vom 23. November 2022 (Anlage B 6) teilte der Notar dem Kläger mit, dass die
Grundvoraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit gemäß § 3.3 des Bauträgervertrags eingetreten
seien.

Die Wohnung 19 wurde dem Kläger bis zum heutigen Tag nicht übergeben. Soweit der Mieter
D Mietzahlungen leistete, vereinnahmte sie die Beklagte. Mittlerweile ist der Mieter verstorben.
Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 11. November 2022 und vom 26. Januar
2023 (Anlagen K 3 und 4) an die Beklagte bzw. deren Prozessbevollmächtigten mahnte der
Kläger gegenüber der Beklagten die Erfüllung des Bauträgervertrags an und forderte die
Auszahlung der Mieteinnahmen seit dem 1. Februar 2020.

Am 15. Februar 2023 forderte die Beklagte beim Kläger für die Wohnung 19 eine erste Zahlung
auf ihre Vergütung aus dem Bauträgervertrag über die Wohnung 19 an (Anlage K 7). Die
Zahlung beläuft sich auf einen Kaufpreisanteil von 35,6% (88.084,01 €), der sich laut dem
Schreiben der Beklagten aus den Raten "Unverzüglich nach dem Vorliegen der
Grundvoraussetzungen (30%)" und "Für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
(5,6%)" zusammensetzt.

Der Kläger leistete keine Zahlungen, sondern erklärte mit Schreiben vom 27. März 2023 (Anlage
K 6) an die Beklagte die Aufrechnung mit seinen behaupteten Ansprüchen auf Erstattung seiner
Rechtsverfolgungskosten und der ihm entgangenen Mieteinnahmen.

Die Beklagte ihrerseits erklärte mit Schreiben vom 12. März 2024 den Rücktritt von sämtlichen
Bauträgerverträgen mit dem Kläger, darunter dem streitgegenständlichen, wegen dessen
"Leistungsunfähigkeit, dem bestehenden Verzug mit Zahlungen und grob illoyalem, weil gewollt
zerstörerischem Verhalten" (Anlage B 3).

Mit seiner Klage, die der Kläger bereits zuvor, nämlich am 23. Mai 2023, eingereicht hatte, hat
der Kläger vor dem Landgericht im Kern sinngemäß Folgendes beantragt:
Die Feststellung, dass der Ratenzahlungsplan des Bauträgervertrags nichtig sei und sämtliche
Zahlungen erst nach "abnahmefähiger Herstellung ... sowie nach vollständiger Fertigstellung"
von Sonder- und Gemeinschaftseigentum fällig würden.

Die Feststellung, dass sich die Vergütung der Beklagten um seinen Mietausfallschaden von
22.453,92 € verringert hat sowie ferner die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von Zinsen
auf diesen Schaden.

Die Feststellung der Haftung der Beklagten für weitere Schäden, die dem Kläger wegen des
Verzugs der Beklagten entstünden.

Zur Begründung hat der Kläger insbesondere geltend gemacht, der Ratenzahlungsplan des
Bauträgervertrags sei aufgrund der oben wiedergegebenen Regelungen in § 3.7 Abs. 3, § 4.1
Abs. 3 und § 4.3 insgesamt nichtig, sodass die gesamte Vergütung der Beklagten erst nach
vollständiger Erfüllung der vertraglich vereinbarten Leistungen fällig werde.
Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten und widerspricht den Rechtsansichten des Klägers.
Im Wege der Widerklage hat sie vor dem Landgericht beantragt, den Kläger zur Bewilligung der
Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung zu verurteilen, da sie
mit dem Schreiben vom 12. März 2024 wirksam vom Bauträgervertrag zurückgetreten sei.
Dieser Widerklage ist wiederum der Kläger entgegengetreten.

Mit seinem Urteil vom 8. April 2024 hat das Landgericht verkürzt wiedergegeben Folgendes
entschieden:

1. Es hat festgestellt, dass der Ratenzahlungsplan des Bauträgervertrags nichtig sei und sämtliche
Zahlungen des Klägers aufgrund dieses Vertrags erst nach abnahmefähiger Herstellung von
Sonder- und Gemeinschaftseigentum fällig würden.

2. Ferner hat es festgestellt, dass sich die Vergütung der Beklagten um einen Mietausfallschaden
des Klägers in Höhe von 22.453,92 € vermindert habe.

3. Schließlich hat es den Beklagten zur Zahlung von Zinsen und
4. zur Erstattung eines weiteren Mietausfallschadens des Klägers für die Monate Februar bis Mai
2023 verurteilt.

Die Klage im Übrigen und die Widerklage hat das Landgericht abgewiesen.
Beide Parteien greifen dieses Urteil mit der Berufung an.
Der Kläger beantragt in der Berufungsinstanz sinngemäß,
das Urteil des Landgerichts wie folgt abzuändern:

1. In seiner Ziff. 1 wird es dahin abgeändert, dass sämtliche Zahlungen des Klägers aus dem
Bauträgervertrag nicht schon nach abnahmefähiger Herstellung von Sonder- und
Gemeinschaftseigentum fällig werden, sondern erst, wenn außerdem die von der Beklagten
geschuldete Werkleistung vollständig fertiggestellt ist.

2. Es wird weiter festgestellt, dass die Beklagte weiterhin für sämtliche und insbesondere auch
zukünftige Schäden des Klägers aus Verzug im Zusammenhang mit den Terminen für die
Herstellung der Bezugsfertigkeit, für die vollständige Fertigstellung einschließlich der
Außenanlagen sowie für Übergabe und Eigentumsverschaffung des Vertragsgegenstands haftet.
Die Beklagte beantragt sinngemäß,
das Urteil des Landgerichts dahin abzuändern, dass es wie folgt lautet:

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, die Löschung der zu seinen Gunsten
eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen.
Jede Partei beantragt ferner,
die Berufung der Gegenseite zurückzuweisen.
Zur Begründung ihres Rechtsmittels vertieft bzw. wiederholt jede Partei ihren erstinstanzlichen
Vortrag.

B.
Die Berufungen beider Parteien sind zulässig und haben jeweils teilweise Erfolg. Im Übrigen
sind sie unbegründet.

I. Die Berufung der Beklagten
Die Berufung der Beklagten hat teilweise Erfolg, im Übrigen ist sie unbegründet.

1. Feststellung der Nichtigkeit des Ratenzahlungsplans
Soweit sich die Berufung der Beklagten gegen die Feststellung der Nichtigkeit des
Ratenzahlungsplans im Bauträgervertrag wendet (Urteilstenor des Landgerichts Ziff. 1 bzw.
Klageantrag Nr. I. a)) hat das Rechtsmittel Erfolg. Das Urteil des Landgerichts ist dahin
abzuändern, dass die Klage insoweit abgewiesen wird. Der Ratenzahlungsplan ist nicht nichtig.
a) Voraussetzungen und Folgen der Nichtigkeit des Ratenzahlungsplans
Der Ratenzahlungsplan eines Bauträgervertrags verstößt gegen ein gesetzliches Verbot, wenn er
zu Lasten des Erwerbers von § 3 Abs. 2 MaBV abweicht, § 12 MaBV. Die damit ausgelöste
Nichtigkeitsfolge (§ 134 BGB) erfasst allerdings nicht den Bauträgervertrag als ganzen, sondern
ausschließlich den in ihm enthaltenen Ratenzahlungsplan (BGH, Urteil vom 22. Dezember
2000, VII ZR 310/99), sodass eine Vertragslücke entsteht. Diese Lücke der vertraglichen
Regelungen ist durch das dispositive Recht aufzufüllen, dies sind hier die Regelungen des
Werkvertragsrechts, also § 641 Abs. 1 BGB. Somit tritt die Fälligkeit der gesamten Vergütung
des Bauträgers gemäß § 641 Abs. 1 BGB erst nach Abnahme oder abnahmereifer Herstellung
von Sonder- und Gemeinschaftseigentum insgesamt ein (BGH, Urteil vom 22. Dezember 2000,
VII ZR 310/99; Urteil vom 22. März 2007, VII ZR 268/05; Urteil vom 7. November 2013, VII
ZR 167/11). Eine Auffüllung der Regelungslücke mit dem in § 3 Abs. 2 MaBV vorgesehenen
Zahlungsplan kommt nicht in Betracht (BGH, Urteil vom 22. Dezember 2000, VII ZR 310/99,
Rn. 28 ff), auch nicht seit Erlass der HausbauVO (BGH, Urteil vom 22. März 2007,VII ZR
268/05, Rn. 22). Ebensowenig kann die durch den Wegfall des Ratenzahlungsplans entstandene
Vertragslücke durch den Anspruch eines Werkunternehmers auf Abschlagszahlungen gemäß
§ 632a BGB gefüllt werden (BGH, Urteil vom 22. März 2007, VII ZR 268/05, Rn. 20 ff). Wie
§ 650v BGB zeigt, gilt dies auch für Bauträgerverträge, die nach dem 31. Dezember 2017
geschlossen wurden: Diese Norm, die letztlich auf den Zahlungsplan von § 3 Abs. 2 MaBV
Bezug nimmt (vgl. Retzlaff in: Grüneberg, Bürgerliches Gesetzbuch, 84. Auflage, 2025, § 650v
BGB, Rn. 1) und die die Rechtslage nach § 632a Abs. 2 BGB a.F. nicht modifizieren soll (BTDrs.
18/8486 S. 73), bestimmt, dass ein Bauträger nur dann Abschlagszahlungen vom Erwerber
verlangen kann, wenn sie "gemäß diesem Zahlungsplan vereinbart sind". Genau an dieser
Voraussetzung fehlt es, wenn der in einem Bauträgervertrag vereinbarte Zahlungsplan von § 3
Abs. 2 MaBV abweicht und deshalb nichtig ist. Folglich kann der Bauträger dann keinen
Anspruch auf Abschlagszahlungen gemäß § 632a BGB haben.

b) Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt
Allerdings sind diese Voraussetzungen der Nichtigkeit eines Ratenzahlungsplans im
vorliegenden Fall nicht erfüllt. Der Kläger hat keinen Punkt aufgezeigt, in dem die
Zahlungsregelung des Bauträgervertrags zu seinem Nachteil von § 3 Abs. 2 MaBV abwiche.
Im Einzelnen zu den von ihm angeführten Regelungen:

aa) Flexibler Zahlungsplan ohne Ratenbündelung
Es begegnet keinen Bedenken und führt nicht zur Nichtigkeit des Ratenzahlungsplans im
Bauträgervertrag, dass dieser einen flexiblen Zahlungsplan vorsieht. Darunter versteht der Senat
Folgendes:

Nach § 3 Abs. 2 S. 2 MaBV darf der Bauträger neben der unter Nr. 1 definierten ersten Rate
von 30 oder 20 % für die unter Nr. 2 aufgeführten weiteren zwölf Bautenstände nur die jeweils
aufgeführten prozentualen Kaufpreisanteile fällig stellen. Zugleich regelt § 3 Abs. 2 S. 1 MaBV,
dass der Bauträger seine vertragliche Vergütung nur in höchstens sieben Teilbeträgen
entgegennehmen darf. Daraus folgt, dass er die in § 3 Abs. 2 S. 2 MaBV definierten insgesamt
13 Teilbeträge im Verlauf der Vertragsdurchführung nicht alle einzeln anfordern darf, sondern
dass er einzelne von ihnen zu einer oder mehreren Raten zusammenstellen muss, sodass sich
insgesamt höchstens sieben ergeben.

Diese Bündelung der 13 Teilbeträge zu maximal sieben Raten kann bereits im Bauträgervertrag
festgelegt werden. Im streitgegenständlichen Bauträgervertrag ist dies allerdings nicht geschehen,
vielmehr lässt § 3.5 des Bauträgervertrags ausdrücklich offen, in wie vielen Raten die Beklagte
ihre Vergütung beim Kläger abfordern wird und wie sich diese jeweils zusammensetzen werden.
Dies ist allerdings unschädlich. Wenn § 3 Abs. 2 S. 1 MaBV verlangt, dass der Bauträger im
Verlauf der Vertragsdurchführung nicht mehr als sieben Raten vom Erwerber abfordert, bedarf
es zur Umsetzung dieser Vorgabe keiner Regelung im Vertrag. Die Folge ist lediglich, dass der
Bauträger, sobald er sechs Raten vereinnahmt hat, den Restbetrag seiner Vergütung erst mit der
Schlussrate fällig stellen darf. Einem Erwerber, der bereits sechs Raten entrichtet hat, steht
somit aus § 3 Abs. 2 S. 1 MaBV bis zur Fälligkeit der Schlussrate eine Einrede gegen jede weitere
Ratenforderung zu. Damit ist dieser Vorschrift genüge getan. Es ist kein Grund ersichtlich,
weshalb die Bündelung der Teilbeträge zu maximal sieben Raten bereits im Bauträgervertrag
verbindlich vorgenommen werden müsste, zumal auch der Wortlaut von § 3 Abs. 2 S. 1 MaBV
nichts für diese Sichtweise hergibt (wie hier Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023,
Kapitel 5, Rn. 48 ff; Pause/Vogel, Bauträgerkauf, 7. Auflage, 2022, Kapitel 4, Rn. 209; jeweils
m.w.N. auch zur Gegenauffassung).

Anderes gilt allenfalls dann, wenn der Bauträgervertrag ausdrücklich mehr als sieben Raten
bestimmt, zu deren Anforderung der Bauträger berechtigt sein soll (vgl. OLG Celle, Urteil vom
6. August 2003, 7 U 36/03, Rn. 4 und 38).

Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Vielmehr regelt § 3.5 S. 2 des Bauträgervertrags
ausdrücklich, dass die Beklagte neben der ersten Rate aus § 3.4 insgesamt höchstens sechs
weitere Raten fordern kann.

bb) Fälligkeit der Raten trotz Mängeln
Die Regelung in § 3.7 Abs. 3 des Bauträgervertrags, wonach Mängel "grundsätzlich nichts am
Erreichen eines bestimmten Bautenstands und der dadurch eintretenden Fälligkeit einer Rate
ändern", stellt ebenfalls keine Abweichung von § 3 Abs. 2 MaBV zu Lasten des Erwerbers dar.
Das gilt auch dann, wenn man die Regelung gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Bauträgers
dahin versteht, dass auch wesentliche Mängel der Erreichung eines Bautenstands und somit der
Fälligkeit einer Rate nicht entgegenstehen sollen.

Soweit es um eine Rate des Bauträgervertrags geht, die keine Schluss-, sondern nur eine
Abschlagszahlung im Sinne von § 632a BGB darstellt - also sämtliche Raten mit Ausnahme der
Schlussrate und eventuell der Bezugsfertigkeitsrate - ergibt sich dies bereits daraus, dass der
Leistungserbringer eines nach dem 31. Dezember 2017 geschlossenen Werkvertrags seinen
Anspruch auf eine Abschlagszahlung auch bei wesentlichen Mängeln behält und der Besteller
insoweit auf die Einrede aus § 320 BGB, also ein Leistungsverweigerungsrecht verwiesen ist
(vgl. § 632a Abs. 1 S. 2 n.F. gegenüber der a.F.; BT-Drs. 18/8486, S. 47; Basty, Der
Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023, Kapitel 5, Rn. 143).

Die Fälligkeit der Schlussrate des Bauträgervertrags ergibt sich demgegenüber aus § 641 Abs. 1
BGB. Das Gleiche dürfte für die Bezugsfertigkeitsrate gelten, jedenfalls wenn ihr die Abnahme
des Sondereigentums - also eine Teilabnahme des Vertragsgegenstands - vorausgegangen ist. Bei
diesen Raten mag der Umstand, dass - verwenderfeindlich unterstellt - wesentliche Mängel der
Fälligkeit der Rate nicht entgegenstehen wesentlichen Grundgedanken des § 641 Abs. 1 BGB
zuwiderlaufen, sodass die Regelung vielleicht - aber auch nur vielleicht - gemäß §§ 307, 306 Abs.
1 BGB nichtig wäre.

Ein Verstoß gegen § 3 Abs. 2 MaBV läge aber erst vor, wenn sie dazu führte, dass der Bauträger
damit ermächtigt wäre, Beträge entgegenzunehmen, die ihm nach dieser Regelung noch nicht
zustehen. Das ist nicht der Fall, denn es bleibt dabei, dass der Erwerber gegen eine fällig
gewordene Rate aufgrund der bestehenden - eventuell wesentlichen - Mängel die Einrede des
§ 320 BGB geltend machen und in ihrem Umfang eine Zahlung verweigern kann. Auf diese
Weise wird vermieden, dass der Bauträger aufgrund der Fälligkeit einer Rate eine Zahlung erhält,
die ihm aufgrund der Mängel jedenfalls in dieser Höhe noch nicht zusteht. Somit weicht eine
neben dem Ratenzahlungsplan stehende die Fälligkeit erleichternde Regelung, die aber nicht die
Ausschaltung der Einrede des § 320 BGB intendiert und somit weiterhin durch dieses
Leistungsverweigerungsrecht relativiert wird, nicht zu Lasten des Erwerbers von § 3 Abs. 2
MaBV ab (vgl. BGH, Urteil vom 27. Oktober 2011, VII ZR 84/09, Rn. 14; Basty, Der
Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023, Kapitel 5, Rn. 143 ff).

Aus dem Umstand, dass die Regelung vielleicht wegen einer Abweichung von § 641 Abs. 1 BGB
gegen § 307 BGB verstößt, folgt keine Abweichung von § 3 Abs. 2 MaBV (zu den
unterschiedlichen Anforderungen der §§ 307 ff BGB einerseits und § 3 Abs. 2 MaBV
andererseits hinsichtlich einer Regelung betreffend die Schlussrate vgl. KG, Urteil vom 20.
August 2019, 21 W 17/19 mit Richtigstellung in Rn. 28 zu KG, Urteil vom 7. Mai 2019, 21 U
139/18). Zudem sei angemerkt, dass durch die Einrede des § 320 BGB, die dem Erwerber auch
nach § 3.7 Abs. 3 des Bauträgervertrags erhalten bleibt, dem gesetzlichen Grundgedanken von
§ 641 Abs. 1 BGB im Ergebnis in ausreichender Form Rechnung getragen sein könnte, was
gegen ihre Unwirksamkeit gemäß §§ 306, 307 BGB spricht.

cc) Übergabe des Sondereigentums erst nach Abnahme
Auch die Regelungen in § 4.1 Abs. 3 und in § 4.3 Abs. 1 des Bauträgervertrags, wonach die
Beklagte zur Übergabe der verkauften Wohnung erst nach Abnahme des Sondereigentums und
des "ausschließlich im Bereich des Sondereigentums" liegenden Gemeinschaftseigentums
verpflichtet ist, stellt keine Abweichung von § 3 Abs. 2 MaBV zu Lasten des Käufers dar.
§ 3 Abs. 2 S. 2 MaBV gibt vor, dass dem Bautenstand "Bezugsfertigkeit des Sondereigentums"
ein Vergütungsanteil von 12 % zugeordnet werden muss. Der Vertrag darf in dem Zeitpunkt, in
dem der Bauträger das Sondereigentum bezugsfertig dem Erwerber übergibt, keine
weitergehende Fälligkeit der Vergütung vorsehen, wie sie sich aus den bis dahin erreichten
Zwischenständen zuzüglich der mit Bezugsfertigkeit erreichten Bautenstände unter Ansatz der
Prozentsätze in § 3 Abs. 2 MaBV ergibt.

Die Regelungen in § 4.1 und § 4.3 des Bauträgervertrags weichen von dieser Vorgabe für den
vertraglichen Ratenzahlungsplan nicht ab. Sie belassen es insbesondere dabei, dass beim
Bautenstand "Bezugsfertigkeit des Sondereigentums" nur der sich aus der MaBV ergebende
Zahlungsstand fällig gestellt werden darf.

Diese Bestimmungen regeln nur, dass der Erwerber das ihm als bezugsfertig zur Übergabe
angebotene Sondereigentum erst übergeben erhält, wenn er die Abnahme des Sondereigentums
und des ausschließlich in ihm gelegenen Gemeinschaftseigentums erklärt.

Wenn § 3 MaBV vorgibt, unter welchen Voraussetzungen ein Bauträger Vermögenswerte des
Erwerbers entgegennehmen darf, ist damit nicht ausgeschlossen, dass er die von ihm zu
schaffende Voraussetzung - Übergabe des bezugsfertigen Sondereigentums - nicht seinerseits
von einer Erklärung der Gegenseite - Abnahme - abhängig machen darf. Deshalb ergibt sich aus
der MaBV kein Recht des Erwerbers auf Übergabe des bezugsfertigen Sondereigentums, ohne
die Abnahme hierfür erklären zu müssen.

Dafür spricht auch kein berechtigtes Interesse des Erwerbers. Vielmehr ist das Sondereigentum,
wenn es aus seiner Sicht bezugsfertig ist, immer auch abnahmefähig, sodass von ihm erwartet
werden kann, diese Abnahme auch zu erklären. Denn wenn der Erwerber das Sondereigentum
bezugsfertig übergeben erhält, wird er künftig den Besitz ausüben, sodass es sachgerecht ist,
wenn infolge der Abnahme die Gefahr dieser Leistungsteile auf ihn übergeht (vgl. § 644 Abs. 1
BGB), die Gewährleistungsfrist für etwaige Mängel anläuft und die Beweislast hinsichtlich bis
dahin nicht erkannter Mängel auf ihn übergeht.

Sollten bei Bezugsfertigkeit noch einzelne Mängel vorliegen, so sind diese entweder
unwesentlich, dann kann der Erwerber sie sich bei der Abnahmeerklärung vorbehalten, oder sie
sind wesentlich, dann wird er aus diesem Grund die Abnahme verweigern. Allerdings ist die
Wohnung dann eben auch nicht bezugsfertig. Deshalb muss der Erwerber dann - gerade bei
Geltung von § 4.1 und § 4.3 des Bauträgervertrags - die Bezugsfertigkeitsrate nicht bezahlen.
Umgekehrt erhält er auch das Sondereigentum noch nicht übergeben, aber wegen der noch
bestehenden wesentlichen Mängel wird er es im Zweifel auch noch gar nicht beziehen wollen,
sondern es wird ihm um die abnahmereife Herstellung gehen.

Gerät der Bauträger aufgrund der Verweigerung von Abnahme und Übergabe des
Sondereigentums mit der bezugsfertigen Herstellung in Verzug, wird der Erwerber durch die
Sanktionierung des Fertigstellungstermins und den daran anknüpfenden Schadensersatzanspruch
geschützt. Ein Anspruch auf Übergabe ohne Abnahmeerklärung würde ihm nicht
weiterhelfen.

Ist der bei dem Übergabeangebot gesehene Mangel aus Sicht des Erwerbers zwar "gravierend",
möchte er aber dennoch nicht Übergabe und Abnahme des Sondereigentums verweigern,
sondern möchte er - zum Beispiel aus Zeitdruck oder mangels alternativen Wohnraums - schon
jetzt einziehen, womit der Bauträger einverstanden ist, dann belegt schon diese Übereinkunft
zwischen den Vertragsparteien, dass die Wohnung eben doch bezugsfertig und damit
abnahmereif ist.

Der vom Erwerber gesehene Mangel mag dann aus seiner Sicht "gravierend" sein, aber eben
nicht so wesentlich, dass er einer Abnahme entgegenstünde, denn schließlich ist der Erwerber
auch zum Einzug bereit.

Auch in dieser Situation, wo ein vielleicht - und auch nur vielleicht - gravierender Mangel auf
den unter Zeitdruck oder Wohnraummangel stehenden Erwerber trifft, kann von ihm also
verlangt werden, entweder einzuziehen und dann aber auch die Abnahme unter
Mängelvorbehalt zu erklären oder umgekehrt die Abnahme wegen eines gravierenden Mangels
zu verweigern, dann aber eben auch das Sondereigentum nicht übergeben zu erhalten und sich
auf seine Rechte wegen des Verzugs des Bauträgers mit der bezugsfertigen Herstellung zu
beschränken.

Das Recht des Bauträgers, das Sondereigentum nur gegen Abnahme übergeben zu müssen,
führt auch nicht dazu, dass der Erwerber mit seiner Pflicht zur Abnahme vorleistungspflichtig
würde, wie der Kläger meint. Nach § 641 Abs. 1 BGB ist es so, dass ein Unternehmer, der seine
Werkleistung unter eigener vollständiger Sachherrschaft und nicht auf dem Grundstück des
Bestellers erbringt - in diese Gruppe von Werkunternehmern fällt auch ein Bauträger - die
Übergabe des Werks nicht in Vorleistung, sondern nur Zug um Zug gegen Zahlung der
Vergütung schuldet (KG, Urteil vom 18. August 2020, 21 U 1036/20). §§ 4.1 und 4.3 des
Bauträgervertrags ändern hieran nichts: Der Erwerber kann die Abnahme Zug um Zug gegen
Übergabe erklären. Allerdings kann der Bauträger außerdem darauf bestehen, dass die
Bezugsfertigkeitsrate gezahlt ist, bevor er das Sondereigentum übergibt. Die Schwierigkeiten, die
sich bei der Vertragsabwicklung hier ergeben können (und die notfalls durch Hinterlegung
überwindbar sind), sind aber keine spezifische Folge der Abnahmepflicht in §§ 4.1 und 4.3 des
Bauträgervertrags, sondern ergeben sich aus dem auch von der MaBV vorgegebenen
Leistungsaustausch von Bezugsfertigkeitsrate gegen Übergabe des Sondereigentums.

Aus diesen Gründen vermag sich der Senat der Rechtsprechung des OLG München nicht
anzuschließen, nach der Regelungen wie §§ 4.1 und 4.3 eine Abweichung von § 3 Abs. 2 MaBV
darstellen und zur Unwirksamkeit der vertraglichen Ratenzahlungsregelung führen sollen (OLG
München, Urteil vom 25. Oktober 2016, 9 U 34/16; Beschluss vom 28. Januar 2019, 28 U
3555/18; wie hier: Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023, Kapitel 5, Rn. 108 ff, Kapitel
12, Rn. 29).

2. Feststellung der Fälligkeit erst nach abnahmefähiger Herstellung von Sonder- und
Gemeinschaftseigentum
Die Berufung der Beklagten hat auch insoweit Erfolg, wie sie sich gegen die Feststellung des
Landgerichts wendet, dass sämtliche Zahlungen des Klägers aus dem Bauträgervertrag erst nach
abnahmefähiger Herstellung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum fällig werden
(Urteilstenor des Landgerichts Ziff. 1 bzw. Klageantrag Nr. I. b)). Das Urteil des Landgerichts
ist dahin abzuändern, dass die Klage auch insoweit abgewiesen wird.

Wie sich aus Ziff. 1 ergibt, ist der Ratenzahlungsplan des Vertrags wirksam, sodass sich die
Fälligkeit der Zahlungen des Klägers weiterhin aus diesem ergeben.

3. Minderung des Kaufpreises durch Aufrechnung
Soweit sich die Berufung der Beklagten gegen die Feststellung des Landgerichts richtet, die
Vergütung der Beklagten habe sich aufgrund der Aufrechnungserklärung des Klägers vom
27. März 2023 nur bezogen auf "Mietzinseinnahmeausfallschäden" für den Zeitraum vom
1. Februar 2020 bis zum 31. Januar 2020" um 22.453,92 € verringert (Urteilstenor des
Landgerichts Ziff. 2 bzw. Klageantrag II.a)) hat das Rechtsmittel nur zu einem Teil Erfolg. Das
Urteil des Landgerichts ist dahin abzuändern, dass sich die Vergütung der Beklagten aufgrund
der Aufrechnung des Klägers wegen Mietzinsausfällen um den (geringeren) Betrag von
21.518,34 € verringert hat. Im Übrigen wird die Berufung der Beklagten in diesem Punkt
zurückgewiesen.

In seinem Schreiben vom 27. März 2023 (Anlage K 6) erklärte der Kläger vorrangig die
Aufrechnung mit einem Kostenerstattungsanspruch wegen vorprozessualer Rechtsverfolgung.
Ob und inwieweit die Vergütungsforderung der Beklagten hierdurch gemindert wurde, will der
Kläger nicht allerdings festgestellt wissen.

Sodann erklärte er die Aufrechnung mit seinen "Mietausfallansprüchen", die er mit Bezug auf
sein Schreiben vom 26. Januar 2023 (Anlage K 4) mit 22.453,92 € beziffert. Auf die Wirkung
dieser zweitrangigen Aufrechnung richtet sich sein Feststellungsantrag, dem das Landgericht in
vollem Umfang stattgegeben hat. Tatsächlich verfügte der Kläger am Tag seiner
Aufrechnungserklärung nur über eine Gegenforderung von 21.518,34 € aus der insoweit allein in
Betracht kommenden Anspruchsgrundlage von §§ 286, 280 Abs. 2 BGB.

Dies ergibt sich aus Folgendem:

a) Leistungssoll des Übergabeanspruchs
Der Kläger hat aus § 4.2 des Bauträgervertrags i.V.m. seiner Anlage 1 einen Anspruch auf
Fertigstellung des Sondereigentums spätestens zum 31. Januar 2020, wobei anzumerken ist, dass
die Beklagte gemäß § 2.4 Abs. 6 des Bauträgervertrags an diesem ohnehin grundsätzlich keine
Bauleistungen schuldete. Dem Kläger war bei Vertragsschluss aufgrund der Anlage 1 zum
Bauträgervertrag bekannt, dass die verkaufte Wohnung - im Zweifel unbefristet - vermietet war.
Er musste deshalb damit rechnen, dass das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Fertigstellung des
Sondereigentums fortbestehen würde. Der Bauträgervertrag ist deshalb dahin auszulegen, dass
in diesem Fall der Anspruch des Beklagten aus § 4.2 nicht auf Übergabe der Wohnung, sondern
nur auf Abtretung der Rechte der Beklagten aus dem Rechtsverhältnis zum Mieter gerichtet ist
(§ 870 BGB).

Somit gerät die Beklagte in Verzug, wenn sie nach Ablauf des 31. Januar 2020 dem Kläger weder
die vertragsgegenständliche Wohnung in bezugsfertigem Zustand übergibt noch im Fall des
Fortbestands des Mietverhältnisses ihre Ansprüche aus diesem an den Kläger abtritt.

b) Verzugseintritt
Da bis zum heutigen Tag weder das eine noch das andere erfolgt ist, ist die Beklagte mit Ablauf
des 31. Januar 2020 in Verzug geraten. Der Umstand, dass der Kläger bis zum heutigen Tag
keine Zahlungen an die Beklagte geleistet hat, steht einem Verzug der Beklagten ab dem
1. Februar 2020 nicht entgegen. Dazu hätten die Zahlungsansprüche der Beklagten aus dem
Bauträgervertrag an jenem Tag bereits fällig sein müssen, denn nur dann begründen sie zu
seinen Gunsten die Einrede aus § 320 Abs. 1 BGB, die einem Verzug entgegensteht, wobei sich
der Bauträger nicht ausdrücklich hierauf berufen muss (vgl. KG, Urteil vom 27. Juni 2019, 21 U
144/18 m.w.N.). Dem war nicht so, weil am 1. Februar 2020 schon die Grundvoraussetzungen
für die Fälligkeit der Kaufpreisraten nach § 3.3 des Bauträgervertrags noch nicht erfüllt waren.

c) Ende des Verzugs
Der Verzug der Beklagten dauerte bis zum 13. Dezember 2022 an. Seit diesem Tag kann sich die
Beklagte gegenüber dem weiterhin fälligen und unerfüllten Anspruch des Klägers auf Abtretung
der Ansprüche aus dem Mietvertrag bzw. Übergabe der Wohnung (der Mieter soll mittlerweile
verstorben sein) auf die Einrede aus § 320 Abs. 1 BGB berufen, da seither die erste
Kaufpreisrate in Höhe von 30% des Kaufpreises (= 74.228,10 €) fällig und ihrerseits vom
Kläger jedenfalls nicht vollständig erfüllt ist: Die Grundvoraussetzungen für die Fälligkeit der
Kaufpreisraten sind jedenfalls seit dem 23. November 2022 gegeben, was der Notar dem Kläger
mit Schreiben vom 23. November 2022 (Anlage B 6) mitteilte. In Ermangelung abweichender
Angaben geht der Senat davon aus, dass dieses Schreiben dem Kläger drei Werktage später, also
am 28. November zugegangen ist. Somit ist die erste Kaufpreisrate nach Ablauf von 14 Tagen,
also mit Ablauf des 12. Dezember 2022 fällig geworden. Da der Kläger sie nicht vollständig
erfüllt hat, berechtigt dies die Beklagte seither zur Einrede aus § 320 Abs. 1 BGB gegenüber
dem Anspruch des Klägers.

d) Die fällige Vergütungsrate besteht jedenfalls teilweise einredefrei fort
Die seit dem 13. Dezember 2022 fällige erste Vergütungsrate aus § 3.4 des Bauträgervertrags in
Höhe von ursprünglich 74.228,10 € besteht mindestens in Höhe eines Teilbetrags von 34.405,07
€ einredefrei fort und begründet somit weiterhin die Einrede des § 320 Abs. 1 BGB zugunsten
der Beklagten, die seit diesem Tag ihrem Verzug entgegensteht (zur ablaufbezogenen Ermittlung
solcher Einredephasen beim Bauträgervertrag vgl. KG, Urteil vom 27. Juni 2018, 21 U 144/18).
Der Betrag von 34.405,07 € ermittelt sich wie folgt:

aa) Erstrangige Aufrechnung mit vorprozessualen Anwaltskosten
Zunächst wird zugunsten des Klägers unterstellt, dass die von ihm im Schreiben vom 27. März
2023 vorrangig erklärte Aufrechnung mit vorprozessualen Anwaltskosten in Höhe von 5.933,34
€ (vgl. Anlage K 6) in vollem Umfang Erfolg hat. Dies erfolgt allerdings nur, um darzulegen,
dass selbst bei einer dem Kläger günstigen Betrachtungsweise sein Verzug aufgrund der Einrede
der Beklagten aus §§ 320 Abs. 1 BGB mit dem 12. Dezember 2022 endete. Eine im Sinne von
§ 322 Abs. 2 ZPO der Rechtskraft fähige Feststellung trifft der Senat insoweit nicht, weil ihm
dies nicht durch den Antrag einer Partei vorgegeben ist.

Das partielle Aufrechnungsverbot in § 12.4 des Bauträgervertrags steht dieser Aufrechnung
schon dem Wortlaut nach nicht entgegen.

bb) Zweitrangige Aufrechnung mit Schadensersatz wegen des Übergabeverzugs
An zweiter Stelle hat der Kläger in jenem Schreiben mit seinem Anspruch wegen der
Nichtübergabe der Wohnung 19 (bzw. Nichtabtretung der Ansprüche aus dem Mietvertrag) die
Aufrechnung erklärt. Dadurch ist die erste Vergütungsrate in Höhe von 21.518,34 € erloschen,
§ 389 BGB. Dies ergibt sich aus Folgendem:

(1) Höhe des Verzugsschadens
Hätte die Beklagte ihre Ansprüche aus dem Mietverhältnis zum Mieter D wie von ihr geschuldet
an den Kläger abgetreten, dann hätte er ab dem 1. Februar 2020 die von diesem zu zahlende
Nettokaltmiete von 623,72 € vereinnahmt. Dass der Mieter die Mietzahlungen tatsächlich nicht
leistete, ist nicht vorgetragen. Somit beläuft sich der monatliche Verzugsschaden des Klägers auf
623,72 €. Dass der Mieter zwischenzeitlich verstorben sein soll, ändert ebenfalls nichts. Es ist
nicht vorgetragen, wann genau das geschah und wie sich der Mietvertrag danach fortsetzte. Im
Zweifel ist davon auszugehen, dass das Mietverhältnis auch nach dem Tod des Mieters entweder
gemäß § 563 BGB mit einer anderen Person zu identischen Konditionen fortgeführt wurde, die
leerstehende Wohnung zu mindestens gleichen Konditionen weitervermietet wurde oder
jedenfalls hätte weitervermietet werden können. In all diesen Fällen beläuft sich der
Verzugsschaden des Klägers auch nach dem Tod des Mieters weiterhin auf 623,72 €/Monat.
Für einen diesen monatlichen Betrag übersteigenden Verzugsschaden ist im Vortrag des Klägers
allerdings nicht ersichtlich.

Somit hatte sich am 13. Dezember 2022, dem Tag, an dem die Einrede aus § 320 Abs. 1 BGB
zugunsten der Beklagten entstand, eine Verzugsdauer von (leicht gerundet) 34,5 Monaten
(entsprechend der Zeit vom 1. Februar 2020 bis zum 13. Dezember 2022) aufgebaut. Es
errechnet sich ein Verzugsschaden von 34,5 Monate x 623,72 €/Monat = 21.518,34 €. Dieser
Betrag liegt etwas unter der vom Landgericht festgestellten Summe von 22.453,92 €.

(2) Keine Auffüllung des Gegenanspruchs mit Verzugszinsen
Die Aufrechnungserklärung erreicht auch nicht deshalb den vom Kläger geltend gemachten
Betrag von 22.453,92 €, weil zu seinen Gunsten neben den 623,72 €/Monat auch die
Verzugsverzinsung aus § 288 Abs. 1 BGB angefallen wäre, und die Aufrechnungserklärung des
Klägers dahin auszulegen wäre, dass jedenfalls bis zur Höhe des Betrags von 22.453,92 €
hilfsweise auch diese Zinsen zur Aufrechnung gestellt werden sollen.

Die Prämisse dieser Überlegung ist unzutreffend. Denn auf den Schadensersatzanspruch des
Klägers wegen Verzugs der Beklagten mit Übergabe der Wohnung bzw. Abtretung der
Ansprüche aus dem Mietvertrag sind bis jetzt keine Verzugszinsen angefallen. Bei dem
Anspruch des Klägers, mit dem die Beklagte mit Ablauf des 31. Januar 2020 in Verzug geraten
ist, handelt es sich nicht um eine Geldschuld, sodass seine Verzinsung nicht gemäß § 288 Abs. 1
BGB mit dem Verzugseintritt beginnt (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 2023, VIII ZR 125/21,
Rn. 42 ff; Grüneberg in: Grüneberg, Bürgerliches Gesetzbuch, 84. Auflage, 2025, § 288 BGB,
Rn. 6). Erst der Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens ist eine Geldforderung, mit der der
Kläger die Beklagte gesondert in Verzug setzen muss, damit er gemäß § 288 Abs. 1 BGB zu
verzinsen ist. Eine dahingehende Mahnung hat der Kläger - soweit ersichtlich - erst in seinem
Schreiben vom 26. Januar 2023 (Anlage K 4) ausgesprochen, zu diesem Zeitpunkt stand dem
Verzug der Beklagten allerdings bereits die Einrede aus § 320 Abs. 1 BGB entgegen.

(3) Kein Aufrechnungsverbot
Das partielle Aufrechnungsverbot in § 12.4 des Bauträgervertrags steht auch dieser Aufrechnung
schon dem Wortlaut nach nicht entgegen.

cc) Erfüllungssicherheit
Schließlich ist der Kläger berechtigt, von der ersten Vergütungsrate eine Erfüllungssicherheit in
Höhe von 5% der Gesamtvergütung, also von 12.371,35 € einzubehalten, vgl. § 3.6 des
Bauträgervertrags bzw. §§ 650m Abs. 2, 650u Abs. 1 BGB.

dd) Zusammenfassung
Somit ist die mit dem 13. Dezember 2022 fällig gewordene erste Kaufpreisrate durch die
Aufrechnungserklärung des Klägers vom 27. März 2023 in Höhe von 5.933,36 € und weitere
21.518,34 € erloschen, wobei der erstgenannte Betrag nur zu seinen Gunsten unterstellt wird. Es
errechnet sich ein noch offener Teilbetrag von 46.776,42 €. Diesem Betrag kann der Kläger in
Höhe von 12.371,35 € seinen Anspruch auf Erfüllungssicherheit als Einrede entgegenhalten. Es
verbleibt ein einredefreier Restbetrag von 34.405,07 €, der zugunsten der Beklagten die Einrede
aus § 320 Abs. 1 BGB gegenüber dem Übergabeanspruch des Klägers, also eine Einredephase,
begründet und ihren Verzug beendet (vgl. KG, Urteil vom 27. Juni 2018, 21 U 144/18).

4. Verzugszinsen bis Januar 2023
Soweit sich die Beklagte mit ihrer Berufung gegen ihre Verurteilung zu Verzugszinsen durch das
Landgericht wendet (Urteilstenor des Landgerichts Ziff. 3 bzw. Klageantrag Ziff. II.b)), hat das
Rechtsmittel ebenfalls Erfolg. Das Urteil des Landgerichts ist dahin abzuändern, dass die Klage
auch insoweit abgewiesen wird.

Auf den Verzugsschaden des Klägers in Höhe der monatlichen Miete fallen keine Zinsen an: Bis
zum 13. Dezember 2022 nicht, da die Beklagte sich nicht mit einer Geldschuld in Verzug befand
(vgl. oben 3. d) bb) (2)), seither deshalb nicht, weil sie die Einrede aus § 320 Abs. 1 BGB dem
Verzug entgegensetzen kann.

5. Verzugsschaden von Februar 2023 bis Mai 2023
Auch insoweit (Urteilstenor Ziff. 4 bzw. Klageantrag Ziff. III.) hat die Berufung der Beklagten
Erfolg. Das Urteil des Landgerichts ist dahin abzuändern, dass die Klage auch insoweit
abgewiesen wird.

Das Landgericht hat dem Kläger insoweit einen nicht von seiner Aufrechnungserklärung
erfassten Verzugsschaden von 623,72 €/Monat für vier Monate nebst Verzugszinsen
zugesprochen. Ein darauf gerichteter Anspruch steht dem Kläger indes nicht zu, insbesondere
nicht aus §§ 286, 280 Abs. 2 BGB, da die Beklagte seit dem 13. Dezember 2022 diesem
Anspruch die Einrede aus § 320 Abs. 1 BGB entgegenhalten kann.

6. Widerklage
Soweit die Beklagte mit ihrer Berufung die Verurteilung des Klägers gemäß ihrer Widerklage
beantragt, hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

Der Beklagten steht der geltend gemacht Anspruch gegen den Kläger auf Bewilligung der
Löschung seiner Auflassungsvormerkung aus § 346 Abs. 1 BGB nicht zu, da sie nicht wirksam
vom Bauträgervertrag zurückgetreten ist.

Die Rücktrittserklärung der Beklagten vom 12. März 2024 (Anlage B 3) entfaltet keine Wirkung.
Zwar hat der Kläger die seit Dezember 2022 in Höhe von 34.405,07 € fällige und einredefreie
erste Kaufpreisrate des Bauträgervertrags (vgl. oben 3. d) dd)) bis heute nicht gezahlt. Dieser
Umstand berechtigt die Beklagte aber erst zum Rücktritt, wenn sie dem Kläger zuvor erfolglos
eine Nacherfüllungsfrist gesetzt hat, § 323 Abs. 1 BGB; ein Fall von § 323 Abs. 2, insbesondere
Abs. 2 Nr. 2 BGB ist hier nicht ersichtlich. Da dies nicht geschehen ist, kann der Rücktritt nicht
auf die Nichtzahlung gestützt werden.

Die weitere Begründung, mit der die Beklagte ihren Rücktritt begründet - das angeblich illoyale
Verhalten des Klägers - wird von ihr nicht schlüssig vorgetragen.

II. Die Berufung des Klägers
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts hat nur teilweise Erfolg im Übrigen
ist sie unbegründet.

1. Feststellung der Fälligkeit erst nach vollständiger Fertigstellung der Werkleistung
Mit seinem Berufungsantrag Ziff. 1 begehrt der Kläger die Ergänzung der vom Landgericht
getroffenen Feststellung um den Punkt, dass die von ihm angenommene Endfälligkeit der
Vergütung der Beklagten nicht nur von der abnahmefähigen Herstellung von Sonder- und
Gemeinschaftseigentum abhängt, sondern zusätzlich erst nach vollständiger Fertigstellung der
von der Beklagten geschuldeten Werkleistung eintritt. Dies hatte der Kläger in der Tat in der
Klageschrift so beantragt. Allerdings ist diesem Antrag kein Erfolg beschieden, da der
Ratenzahlungsplan des Bauträgervertrags wirksam ist und sich die Fälligkeit der Vergütung der
Beklagten somit nach ihm richtet.

2. Feststellung der Haftung für weitere Verzugsschäden des Klägers
Insoweit hat die Berufung des Klägers teilweise Erfolg, im Übrigen ist sie unbegründet. Das
Urteil des Landgerichts ist im Sinne der Feststellung abzuändern, dass die Beklagte dem Kläger
auch für weitere Verzugsschäden haftet, die ihm entstanden sind, weil ihm die Beklagte im
Zeitraum zwischen dem 1. Februar 2020 und dem 13. Dezember 2022 weder die
vertragsgegenständliche Wohnung übergab noch im Falle des Fortbestehens eines
Mietverhältnisses über die Wohnung ihre sich hieraus ergebenden Ansprüche abtrat.

Der Kläger weist zu Recht darauf hin, dass ihm innerhalb dieses Verzugszeitraums über den zur
Aufrechnung gestellten Betrag von 623,72 € pro Monat hinaus möglicherweise weitere Schäden
entstanden sind, zum Beispiel falls die Beklagte während dieser Zeit die Miete erhöht haben
sollte. Die vom Kläger außerdem begehrte Feststellung der Haftung der Beklagten über den
13. Dezember 2022 hinaus ist allerdings nicht zu treffen, da mit diesem Tag der Verzug der
Beklagten endete.

III. Kostenentscheidung
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Der Senat bewertet die
Anträge der Parteien und ihr Obsiegen wie folgt:
Klageanträge I. a) und b): 50% des Kaufpreises, also 123.713,50 €, Kläger obsiegt mit 0.
Klageanträge II: 80% von 22.453,92 €, also 17.963,14 €, Kläger obsiegt mit 0.
Klageantrag III: 2.494,88 €, Kläger obsiegt mit 0.
Klageantrag IV: Geschätzt 20.000,00 €, Kläger obsiegt mit geschätzt 4.000,00 €.
Widerklage: 247.427,00 €, Kläger obsiegt mit 247.427,00 €.
Es errechnet sich ein Obsiegen des Klägers über beide Instanzen mit 60%, der Beklagten mit
40%.

IV. Vorläufige Vollstreckbarkeit
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

V. Revision
Die Revision wird nicht zugelassen. Zwar weicht der Senat von zwei Entscheidungen des OLG
München ab (OLG München, Urteil vom 25. Oktober 2016, 9 U 34/16; Beschluss vom 28.
Januar 2019, 28 U 3555/18). Die darin zum Ausdruck kommende abweichende Rechtsansicht
ist aber vereinzelt geblieben, sodass sich aus diesem Dissens kein Revisionsgrund im Sinne von
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 ZPO ergibt.