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Dokumentnummer: 34wx523_11
letzte Aktualisierung: 22.2.2013
OLG München, 10.12.2012 - 34 Wx 523/11
ErbbauRG § 1 Abs. 1 u. 2; GBO § 53 Abs. 1
Löschung eines Erbbaurechts wegen inhaltlicher Unzulässigkeit; zum Erfordernis der
bestimmten Bezeichnung der Beschaffenheit des „Bauwerks“ bei Bestellung eines Erbbaurechts
1. Zur Löschung eines Erbbaurechts als inhaltlich unzulässig.
2. Bei Bestellung eines Erbbaurechts müssen dingliche Einigung und Grundbucheintrag mindestens die ungefähre Beschaffenheit des Bauwerks oder der zulässigen mehreren Bauwerke
bezeichnen. Die Eintragung nebst Eintragungsbewilligung ist jedoch auslegungsfähig. Auch
wenn nur von einem „Bauwerk“ die Rede ist, können die näheren Umstände im Zeitpunkt der
Eintragung den sicheren Schluss auf ein hinreichend bezeichnetes Recht zulassen, etwa ein
„Wohngebäude“ zu haben.

Oberlandesgericht München
Az.:
34 Wx 523/11
In der Erbbaugrundbuchsache
Beteiligte:
xxx
wegen Amtslöschung eines Erbbaurechts
erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden
Richter am Obersten Landesgericht Lorbacher, den Richter am Oberlandesgericht
Kramer und den Richter am Oberlandesgericht Hinterberger am 10. Dezember 2012
folgenden
Beschluss
I.
Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts
München - Grundbuchamt - vom 16. September 2011 wird zurückgewiesen.
II.
Der Beteiligte zu 1 trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der
notwendigen Auslagen des Beteiligten zu 2.
III.
Der Beschwerdewert beträgt 100.000 €.
34 Wx 523/11
Gründe:
I.
Für den Beteiligten zu 2 ist im Grundbuch ein Erbbaurecht eingetragen. Eigentümer des
belasteten Grundstücks ist der Beteiligte zu 1. Bei der Eintragung ist Bezug genommen
auf die Eintragungsbewilligung vom 22.9.1951 (mit Nachtrag vom 17.11.1953:
Verlängerung von 66 auf 99 Jahre). Das dem Rechtsvorgänger des Beteiligten zu 2
bestellte und als Erbaurecht bezeichnete Recht hat gemäß der Urkunde vom 22.9.1951
folgenden Inhalt:
Das ist das veräußerliche und vererbliche Recht auf oder unter der Oberfläche des
Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Das Erbbaurecht erstreckt sich auch auf den
für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks, den Herr Martin K. als
Hofraum, Lagerplatz und Garten benützen will.
Unter dem 24.6.2011 hat der Beteiligte zu 1 beantragt, das Erbbaurecht wegen
inhaltlicher Unbestimmtheit von Amts wegen zu löschen, und dies damit begründet, das
der
sachenrechtliche
Bestimmtheitsgrundsatz
und
das
Publizitätsprinzip
des
Grundbuchs nicht gewahrt seien. Art, Inhalt und Umfang des dinglichen Rechts seien
nicht festgelegt. Es genüge nicht, dass man sich über die Bestellung eines Erbbaurechts
einig sei. Ebenso reiche nicht die bloße Wiedergabe des Gesetzeswortlauts. Damit sei
die dingliche Einigung nichtig, die Eintragung im Grundbuch von Amts wegen zu
löschen.
Der Beteiligte zu 2 hat geltend gemacht, dass sich der Beteiligte zu 1 seit Jahrzehnten
auf das Erbbaurecht berufen und den Erbbauzins eingenommen habe; mit seinem
Begehren verstoße er gegen § 242 BGB. Falls aber das Grundbuchamt die
Unwirksamkeit des Erbbaurechts feststellen sollte, werde beantragt, das Grundbuch von
Amts wegen dahingehend zu berichtigen, dass er selbst als Eigentümer ins Grundbuch
eingetragen wird. Er sei nämlich als Erbbauberechtigter seit über 30 Jahren im
Eigenbesitz des Grundstücks.
Mit Beschluss vom 16.9.2011 hat das Grundbuchamt den Antrag des Beteiligten zu 1
zurückgewiesen. Zwar seien die Mindestanforderungen an die inhaltliche Bestimmtheit
des Erbbaurechts nicht erfüllt. Dies würde dazu führen, dass das Erbbaurecht von Amts
wegen zu löschen wäre, wenn der Beteiligte zu 2 es nicht ersessen hätte. Die
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Voraussetzungen für die Ersitzung nach § 900 Abs. 2 BGB seien erfüllt, da die
Eintragung dreißig Jahre bestanden und der Erbbauberechtigte während dieser Zeit das
Grundstück
im
Eigenbesitz
gehabt
habe.
Es
spiele
keine
Rolle,
ob
der
Erbbauberechtigte berechtigter oder unberechtigter Besitzer und ob er gutgläubig sei.
Wesen der Ersitzung sei gerade, dass ein Recht, das ursprünglich nicht entstanden sei,
aber durch die Eintragung im Grundbuch die Vermutung der Rechtmäßigkeit für sich
habe, mit rückwirkender Kraft vom Tage der Eintragung an als bestehend anerkannt
werde. Daher sei das Erbbaurecht trotz inhaltlicher Unbestimmtheit entstanden. Die
Löschung würde aber auch gegen Treu und Glauben verstoßen, nachdem die
Beteiligten eine Reihe von Rechtsstreitigkeiten geführt hätten und der Beteiligte zu 1
dabei wohl von der Wirksamkeit des Erbbaurechts ausgegangen sei.
Hiergegen wendet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1, der das Grundbuchamt
nicht abgeholfen hat.
Der Beteiligte zu 2 beruft sich im Beschwerderechtszug noch auf die Planung einer
"Sozialsiedlung" durch den Rechtsvorgänger des Beteiligten zu 1, der ein großes
Grundstück in eine Vielzahl von kleinen Grundstücken aufgeteilt habe, an denen
anschließend
über
Erbbaurechte
bestellt
worden
seien.
Für
jeden
der
Erbbauberechtigten sei der Bau eines einfachen kleinen Wohnhauses vorgesehen
gewesen, wobei der damalige Eigentümer die Art und Weise der Bauausführung der
einzelnen Siedlungshäuser vorgegeben und auch den Bauplan für das zu errichtende
Gebäude mit unterzeichnet habe. Es sei ausgeschlossen gewesen, dass ein
Erbbauberechtigter etwas anderes erstellt hätte als ein (kleines, einfaches) Wohnhaus
mit Satteldach. Die Art der Bebauung sei bereits bei Bestellung des Erbbaurechts durch
das
Landratsamt
genehmigt
gewesen.
Daher
seien
den
Parteien
des
Erbbaurechtsvertrags bei dessen Abschluss Inhalt und Umfang der Nutzung und die
Einzelheiten der Bauausführung bekannt gewesen. Sie hätten im Übrigen ausdrücklich
festgelegt, dass es sich nur um ein (einziges) Bauwerk handeln dürfe, und wesentliche
Veränderungen des Gebäudes von der Genehmigung des Grundstückeigentümers
abhängig gemacht.
Der Beteiligte zu 1 meint, bei Begründung des Erbbaurechts sei gerade nicht nur eine
ganz bestimmte Art der Bebauung zulässig gewesen, das Satteldach sei zwar "die
Regel" gewesen, es habe aber Ausnahmen gegeben. Auch ergebe sich aus einer
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örtlichen Bauvorschrift, dass vor Jahrzehnten sowohl Ein - als auch Zweifamilienhäuser
üblich gewesen seien und der Beteiligte zu 2 in anderem Zusammenhang selbst erklärt
habe, auf dem Grundstück befänden sich mehr als ein Gebäude. Alles in allem könne
nicht von einer einzigen zulässigen Art der Bebauung die Rede sein.
II.
Die Beschwerde bleibt ohne Erfolg.
1. Der Senat ist zur Entscheidung über die Beschwerde zuständig (§ 72 GBO n.F.).
Zwar wurde das Erbbaurecht vor dem 1.9.2009 eingetragen. Maßgeblich ist aber für das
Amtsverfahren der Zeitpunkt, zu dem das Grundbuchamt - hier auf Anregung des
Beteiligten zu 1 - in die Prüfung eingetreten ist, ob eine Löschung von Amts wegen
vorzunehmen ist (OLG Schleswig FGPrax 2009, 289; Demharter GBO 28. Aufl. § 1 Rn.
28). Dieser Zeitpunkt lag nach dem 31.8.2009.
2. Erweist sich eine Eintragung nach ihrem Inhalt als unzulässig, so ist sie von Amts
wegen zu löschen (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO). Der Antrag des Beteiligten zu 1 hat daher
nur die Bedeutung einer Anregung (vgl. Demharter § 53 Rn. 15). Deren Ablehnung ist
mit der Beschwerde anfechtbar (Demharter § 53 Rn. 32, § 71 Rn. 68). Die
Beschwerdeberechtigung folgt aus dem Umstand, dass der Beteiligte zu 1 als
Grundstückseigentümer
durch
den
verlautbarten
Grundbuchinhalt
belastet
ist
(Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 71 Rn. 213).
a) Eine Eintragung ist gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ihrem Inhalt nach unzulässig,
wenn ein Recht mit dem Inhalt oder in der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus
Rechtsgründen nicht bestehen kann (vgl. z. B. Demharter § 53 Rn. 42 m.w.N.). Die
Unzulässigkeit muss sich aus dem Eintragungsvermerk selbst und der zulässigerweise
in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ergeben. Als Grundsatz gilt, dass
andere Beweismittel nicht verwertet werden dürfen (BayObLGZ 1987, 390/393; Senat
vom 27.5.2008, 34 Wx 130/07, Rpfleger 2008, 480). Dabei sind nicht alle Eintragungen,
die (so) nicht hätten erfolgen dürfen, inhaltlich unzulässig (RGZ 118, 162/164; vgl.
Demharter § 53 Rn. 44). Unzulässig ist zum einen die Eintragung eines nicht
eintragungsfähigen oder nicht erlaubten oder nicht feststellbaren Rechts. Dies trifft auf
das als Erbbaurecht eingetragene Recht (vgl. § 11 ErbbauRG) ersichtlich nicht zu.
Inhaltlich unzulässig ist aber auch eine Eintragung, die ein Recht ohne den gesetzlich
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gebotenen
Inhalt
verlautbart,
also
etwa
die
Eintragung
eines
Rechts
ohne
Kennzeichnung seines wesentlichen Inhalts im Eintragungsvermerk. Die Eintragung
eines Erbbaurechts ohne die nähere Bestimmung des Bauwerks wird als inhaltlich
unzulässig angesehen (vgl. OLG Frankfurt OLGZ 1983, 165; Demharter § 53 Rn. 45).
Bei Bestellung eines Erbbaurechts müssen die dingliche Einigung und der
Grundbucheintrag mindestens die ungefähre Beschaffenheit des Bauwerks oder der
zulässigen mehreren Bauwerke bezeichnen (vgl. BGHZ 47, 190). Das Bauwerk, das der
Berechtigte "haben" darf (siehe § 1 Abs. 1 ErbbauRG), erfordert eine nähere
Bezeichnung.
Eine zu engherzige Anwendung des Bestimmtheitsgrundsatzes ist an dieser Stelle
jedoch nicht angezeigt. Keineswegs kann daher immer eine genaue Vereinbarung über
die Einzelheiten der geplanten Grundstücksbebauung verlangt werden, wie etwa die
Festlegung der Größe, der Lage oder auch einer bestimmten Dachform. Vielmehr sind
die Anforderungen, die an die "Spezialisierung" zu stellen sind, von den Umständen des
Falles abhängig zu machen (BGHZ 47, 190/193). Wird etwa ein Erbbaurecht für einen
zu errichtenden Gewerbebetrieb eingeräumt, so mag dies eine genauere Beschreibung
zum Umfang (ob etwa nur eine Lagerhalle oder ein Einkaufszentrum gemeint sind)
erfordern. Bei Einräumung eines Erbbaurechts für ein Wohnhaus kann es dagegen
ausreichen, das Bauwerk der Art nach als "Wohnhaus" zu bestimmen.
Zur Bestimmung heranzuziehen ist dabei nicht nur der Eintrag, sondern auch die
zulässigerweise in Bezug genommene Eintragungsbewilligung (§ 11 Abs. 1 Satz 1
ErbbauRG, § 874 BGB), die ihrerseits wieder auf den Bestellungsvertrag Bezug nimmt.
Herangezogen werden können außerdem auch offenkundige örtliche Verhältnisse, die
die Bebauungsmöglichkeiten einschränken. Unter bestimmten Voraussetzungen kann
auch auf Tatsachen zurückgegriffen werden, die sich nicht unmittelbar aus dem
Grundbuch selbst ergeben oder aus der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung
zu entnehmen sind. Die Umstände müssen nur nach den besonderen Verhältnissen des
Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sein. Dies kann etwa in Hinblick auf
eine gegenständlich beschränkte Bebauungsmöglichkeit des Erbbaurechtsgrundstücks
der Fall sein (vgl. BGHZ 47, 190/194).
Zu berücksichtigen ist dabei, dass sich die Beurteilung der Unzulässigkeit einer
Eintragung nicht ändern kann. Eine unzulässige Eintragung kann nicht durch
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nachträgliche Umstände zulässig werden. Genauso wenig kann eine einmal zulässige
Eintragung später als unzulässig anzusehen sein. Es ist daher auf die örtlichen
Verhältnisse im Zeitpunkt der Bestellung und Eintragung des Erbbaurechts abzustellen.
b) Anders als in dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 47, 190)
zugrunde liegenden Fall ist in der vorliegenden Bewilligung nicht von einem Gebäude
die Rede, sondern allgemein von einem Bauwerk, also dem vom Gesetz verwendeten
Begriff. Grundbucherklärungen sind aber grundsätzlich auslegungsfähig (z.B. BGH
Rpfleger 1969, 128; Demharter § 19 Rn. 28). Das Grundbuchamt ist zur Auslegung nicht
nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Bei der Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn
der Erklärung abzustellen, also zu klären, was sich für einen unbefangenen Betrachter
als
nächstliegende
Eintragungsbewilligung
Bedeutung
liegende
der
Erklärung
Umstände
dürfen
ergibt.
zur
Außerhalb
Auslegung
der
insoweit
herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st.
Rechtspr., siehe BGHZ 47, 190/196; 113, 374/378).
Der Erbbauvertrag vom 22.9.1951 spricht zwar nur von einem "Bauwerk". Zugleich
erhält der Erbbauberechtigte aber das Recht, den für dieses Bauwerk nicht
erforderlichen Teil des Grundstücks als Hofraum, Lagerplatz und Garten zu benutzen
(vgl. § 1 Abs. 2 ErbbauRG). Der Senat erachtet die Formulierung als hinreichend klar,
um daraus zu schließen, dass es sich nach der allgemeinen Verkehrsanschauung im
Zeitpunkt der Eintragung bei dem "Bauwerk" um ein (kleineres) Gebäude zu
Wohnzwecken handeln soll. Insbesondere wenn man die verhältnismäßig geringe
Größe des Grundstücks (0,0444 ha) mit heranzieht, auf dem zusätzlich die
vorgenannten anderweitigen Nutzungen stattfinden dürfen, ist dies die nächstliegende
Bedeutung. Gerade auch die Nutzung als Hofraum lässt nur die Deutung zu, dass ein
Gebäude errichtet werden soll. Die Nutzung als Garten - neben der als Hofraum und
Lagerplatz - deutet ebenfalls auf die Bebauung mit einem Gebäude zu Wohnzwecken
hin. Bereits zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts im Jahre 1951 war zudem
für jedermann offenkundig (vgl BGHZ 47,190), dass die Parzelle auf dem Gebiet einer damals zum Teil noch zu errichtenden - Siedlung liegt, so dass schon deshalb und unter
Berücksichtigung der oben genannten Merkmale ersichtlich nur eine Wohnbebauung in
Frage kam. Dies ergibt sich zur Überzeugung des Senats aus den insoweit
übereinstimmenden Darlegungen der Beteiligten, die wiederum durch die vorgelegten
Lagepläne und die Begründung des Bebauungsplans Nr. 89C gestützt werden. Da eine
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ungefähre Bezeichnung genügt (vgl Palandt/Bassenge BGB 71. Aufl. § 1 ErbbauRG Rn.
8), spielt es keine Rolle, ob auch die Bebauung mit einem Zweifamilienhaus gestattet
sein sollte und ob etwa auch die Dachform geregelt war. Insbesondere ist es für den
Inhalt des Rechts unerheblich, wie das Grundstück tatsächlich bebaut wurde. Vielmehr
steht hier die Berechtigung zum "Haben" eines Wohngebäudes fest.
3. Es kommt daher nicht auf die Frage an, ob das Erbbaurecht ersessen werden konnte.
Der Senat weist jedoch darauf hin, dass die Ersitzung eines mit dem Besitz am
Grundstück verbundenen Rechts (§ 900 Abs. 2 Satz 1 BGB) voraussetzt, dass das
Recht seinem Inhalt nach bestehen kann (vgl. Palandt/Bassenge § 900 Rn. 2;
Staudinger/Gursky BGB Neubearb. 2008 § 900 Rn. 29 mit Rn.10, § 892 Rn. 16 und Rn.
18). Notwendig ist also eine zulässige Eintragung. Nur sie wirkt rechtsscheinbegründend
(MüKo/Kohler BGB 5. Aufl. § 900 Rn. 3).
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG. Bei der Festsetzung des
Geschäftswerts für die Beschwerde folgt der Senat der unbeanstandet gebliebenen
sachgerechten Bewertung durch das Grundbuchamt.
5. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO)
liegen nicht vor, da es sich um eine Einzelfallentscheidung handelt, für die die
tatsächlichen Umstände maßgeblich sind.
Lorbacher
Kramer
Hinterberger
Vorsitzender Richter
am Obersten Landesgericht
Richter
am Oberlandesgericht
Richter
am Oberlandesgericht
.
ErbbauRG § 1 Abs. 1 und 2
GBO § 53 Abs. 1
1. Zur Löschung eines Erbbaurechts als inhaltlich unzulässig.
2. Bei Bestellung eines Erbbaurechts müssen dingliche Einigung und Grundbucheintrag
mindestens die ungefähre Beschaffenheit des Bauwerks oder der zulässigen mehreren
Bauwerke bezeichnen. Die Eintragung nebst Eintragungsbewilligung ist jedoch auslegungsfähig.
Auch wenn nur von einem "Bauwerk" die Rede ist, können die näheren Umstände im Zeitpunkt
der Eintragung den sicheren Schluss auf ein hinreichend bezeichnetes Recht zulassen, etwa ein
"Wohngebäude" zu haben.
OLG München, 34. Zivilsenat
Beschluss vom 10.12.2012
34 Wx 523/11