letzte Aktualisierung: 10.6.2022
BGH, Beschl. v. 28.4.2022 – V ZB 4/21

BGB §§ 107, 566
Übertragung eines Miteigentumsanteils auf einen Minderjährigen; Eintritt in das
Mietverhältnis; (keine) rechtliche Vorteilhaftigkeit

a) Der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem vermieteten Grundstück durch einen
Minderjährigen führt gemäß § 566 BGB zu dessen Eintritt in den Mietvertrag auf Vermieterseite
und ist deshalb für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft i. S. v. § 107 BGB
(Fortführung von Senat, Beschluss vom 3. Februar 2005 – V ZB 44/04, BGHZ 162, 137).
b) Dies gilt auch, wenn der Veräußerer den Miteigentumsanteil zuvor von dem Alleineigentümer
des Grundstücks erworben hat, denn bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem
vermieteten Grundstück durch den bisherigen Alleineigentümer tritt der Erwerber gemäß § 566
BGB ebenfalls neben diesem in den Vertrag auf Vermieterseite ein.

Gründe:

I.

Die Beteiligte zu 1, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter
der Beteiligte zu 2 und der Beteiligte zu 3 sind, ist Eigentümerin des im
Eingang dieses Beschlusses bezeichneten Grundstücks, das mit einem vermieteten
Mehrfamilienhaus bebaut ist. Im März 2016 wurde in das Grundbuch ein
Nießbrauch für zwei nicht am Verfahren beteiligte Personen als Gesamtberechtigte
nach § 428 BGB eingetragen. Am 9. März 2020 ließ der Beteiligte zu 2 eine
Vereinbarung notariell beurkunden, wobei er im eigenen Namen sowie als Bevollmächtigter
seiner Ehefrau und im Namen ihrer gemeinsamen minderjährigen
Kinder, der Beteiligten zu 4 und 5, handelte sowie aufgrund Vollmacht im Namen
des Beteiligten zu 3. Die Vereinbarung sieht die Übertragung von 93,8/100 Miteigentumsanteilen
an dem Grundstück von der Beteiligten zu 1 auf den Beteiligten
zu 2 vor sowie die anschließende schenkungsweise Übertragung von jeweils
46,9/100 Miteigentumsanteilen von dem Beteiligten zu 2 auf die Beteiligten zu 4
und 5. Die Notarin reichte diese Urkunde beim Grundbuchamt mit der Bitte um
entsprechende Eintragungen ein.

Das Grundbuchamt forderte die Notarin mit Schreiben vom 25. März 2020
auf, die Genehmigung der Übertragung der Miteigentumsanteile auf die Beteiligten
zu 4 und 5 durch einen noch zu bestellenden Ergänzungspfleger einzureichen.
Die hiergegen gerichtete Beschwerde hat das Kammergericht zurückgewiesen.
Mit der von dem Kammergericht zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen
die Beteiligten den Eintragungsantrag weiter.

II.

Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung u.a. in FGPrax 2021, 53
veröffentlicht ist, meint, das Grundbuchamt habe zu Recht die Genehmigung der
Übertragung der Miteigentumsanteile auf die Beteiligten zu 4 und 5 durch einen
Ergänzungspfleger verlangt. Es handele sich für die beiden Minderjährigen bei
der Übertragung der Miteigentumsanteile an dem vermieteten Grundstück nicht
um ein lediglich rechtlich vorteilhaftes Geschäft. Deshalb seien der Beteiligte zu 2
und seine Ehefrau als deren Eltern von der Vertretung nach § 1629 Abs. 2 Satz 1,
§ 1795 Abs. 2, § 181 BGB ausgeschlossen. Daran ändere auch der an dem
Grundstück bestehende Nießbrauch nichts. Sollten die Nießbraucher Vermieter
sein, träten die Beteiligten zu 4 und 5 bei Beendigung des Nießbrauchs nach
§ 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1, § 567b BGB in die Mietverträge ein. Sollte hingegen

- wie von der Notarin gegenüber dem Grundbuchamt erklärt - die Beteiligte zu 1
(weiterhin) Vermieterin sein, träten zunächst mit Übertragung der Miteigentumsanteile
auf den Beteiligten zu 2 dieser nach § 566 BGB und sodann nach
§ 567b Satz 1 BGB die Beteiligten zu 4 und 5 in die Mietverträge ein. In beiden
Fällen bestehe daher jedenfalls die hinreichend konkrete Gefahr, dass die Beteiligten
zu 4 und 5 mit Pflichten aus den Mietverträgen belastet würden.

III.

Dies hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Grundbuchamt hat die
beantragte Eintragung zu Recht davon abhängig gemacht, dass die Beteiligten
eine Genehmigung der von dem Beteiligten zu 2 und seiner von ihm vertretenen
Ehefrau in der Vereinbarung vom 9. März 2020 im Namen der Beteiligten zu 4
und 5 erklärten Auflassung vorlegen. Der Beteiligte zu 2 und seine Ehefrau waren
von der Vertretung ihrer minderjährigen Kinder bei der Auflassung nach § 1629
Abs. 2 Satz 1, § 1795 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 i.V.m. § 181 BGB ausgeschlossen.
1. Nach § 1629 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst die elterliche Sorge die Vertretung
des Kindes. Nach Satz 2 Halbsatz 1 der Vorschrift vertreten die Eltern
das Kind gemeinschaftlich. Der Beteiligte zu 2 und seine Ehefrau sind daher als
Sorgeberechtigte der Beteiligten zu 4 und 5 grundsätzlich berechtigt, Willenserklärungen
in deren Namen als ihre gesetzlichen Vertreter abzugeben. In Bezug
auf die im Namen der Beteiligten zu 4 und 5 erklärte Auflassung des Miteigentums
an dem Grundstück an diese waren der Beteiligte zu 2 und seine Ehefrau
indes von der Vertretung ausgeschlossen.

a) Für den Beteiligten zu 2 folgt dies aus § 1795 Abs. 2 i.V.m. § 181 BGB,
da er die Auflassung (§ 925 BGB) zugleich als Veräußerer im eigenen Namen
und als (gesetzlicher) Vertreter für die Beteiligten zu 4 und 5 als Erwerber erklärt
hat. Seine Ehefrau, in deren Namen er aufgrund Vollmacht gehandelt hat, war
nach § 1629 Abs. 2, § 1795 Abs. 1 Nr. 1 BGB von der Vertretung ausgeschlossen,
weil es sich bei der Auflassung um ein Rechtsgeschäft zwischen dem Beteiligten
zu 2 als ihrem Ehegatten einerseits und den vertretenen minderjährigen
Kindern andererseits handelt.

b) Der Beteiligte zu 2 und seine Ehefrau waren auch nicht deswegen ausnahmsweise
ungeachtet des Ausschlusses nach § 1795 BGB zur Vertretung ihrer
Kinder befugt, weil sich der Erwerb des Miteigentums an dem Grundstück für
diese als lediglich rechtlich vorteilhaft darstellt (vgl. zu dieser Ausnahme Senat,
Beschluss vom 30. September 2010 - V ZB 206/10, BGHZ 187, 119 Rn. 16).
Denn so liegt es hier nicht.

aa) Ein auf den Erwerb einer Sache gerichtetes Rechtsgeschäft ist für einen
Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft im Sinne von § 107 BGB,
wenn er in dessen Folge mit Verpflichtungen belastet wird, für die er nicht nur
dinglich mit der erworbenen Sache, sondern auch persönlich mit seinem sonstigen
Vermögen haftet. Eine solche persönliche Haftung ist mit dem Erwerb eines
vermieteten oder verpachteten Grundstücks verbunden. Gemäß § 566 Abs. 1,
§ 581 Abs. 2, § 593b BGB tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang in sämtliche
Rechte und Pflichten aus bestehenden Miet- oder Pachtverhältnissen ein.
Er ist daher nicht nur zu der Überlassung des vermieteten oder verpachteten
Grundstücks verpflichtet (§ 535 Abs. 1, § 581 Abs. 1, § 585 Abs. 2 BGB); vielmehr
können ihn insbesondere auch Schadensersatz- und Aufwendungsersatz-
pflichten (§§ 536a, 581 Abs. 2, § 586 Abs. 2 BGB) sowie die Pflicht zur Rückgewähr
einer von dem Mieter oder Pächter geleisteten Sicherheit (§§ 566a, 581
Abs. 2, § 593b BGB) treffen. Deshalb ist, wie der Senat bereits entschieden hat,
davon auszugehen, dass der Erwerb eines vermieteten oder verpachteten
Grundstücks für einen Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist (zum
Ganzen Senat, Beschluss vom 3. Februar 2005 - V ZB 44/04, BGHZ 162, 137,
140 f.).

bb) An dieser Bewertung ändert sich vorliegend nichts dadurch, dass die
Beteiligten zu 4 und 5 jeweils lediglich einen Bruchteil des Grundstückseigentums
erwerben sollen. Denn bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils tritt der
Erwerber gemäß § 566 BGB neben den verbleibenden Miteigentümern in den
Vertrag auf Vermieterseite ein (vgl. BGH, Urteil vom 23. November 2011
- VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 23; Urteil vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17,
NJW 2018, 2472 Rn. 35). Dies gilt auch, wenn ein vermietender Alleineigentümer
einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück veräußert (ganz h.M., vgl.
BeckOGK/Harke, BGB [1.4.2022], § 566 Rn. 36; BeckOK BGB/Herrmann
[1.2.2022], § 566 Rn. 7; Börstinghaus/Hinz, MietPrax, Teil 1 Rn. 125;
Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 566 BGB Rn. 12 mwN;
Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2. Aufl., § 566 BGB Rn. 24; Schmidt-
Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 566 BGB Rn. 76). Denn der Mieter ist bei
der Veräußerung eines Miteigentumsanteils durch den bisherigen Alleineigentümer
jedenfalls nicht weniger schutzbedürftig als im Falle der Veräußerung eines
Miteigentumsanteils an einen Dritten bei einer bereits bestehenden Bruchteilsgemeinschaft,
bei dem der Eintritt des neuen Miteigentümers in die Mietverhältnisse
anerkannt ist (vgl. BGH, Urteil vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM
2012, 150 Rn. 23; Urteil vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472
Rn. 35). Folglich träten sowohl der Beteiligte zu 2 mit dem Erwerb von 93,8/100
Miteigentumsanteilen an dem von der Beteiligten zu 1 vermieteten Grundstück
neben dieser als Vermieter in die Mietverhältnisse ein, als auch die Beteiligten
zu 4 und 5 mit dem anschließenden Erwerb von jeweils 46,9/100 Miteigentumsanteilen
von dem Beteiligten zu 2.

cc) Ebenso wenig ist der Eigentumserwerb für die Beteiligten zu 4 und 5
deshalb lediglich rechtlich vorteilhaft, weil an dem Grundstück ein Nießbrauch
bestellt ist. Dabei kommt es nicht darauf an - was das Berufungsgericht folglich
offenlassen durfte -, ob die Beteiligte zu 1 oder die Nießbraucher Vermieter der
Wohnräume sind.

(1) Sollte die Beteiligte zu 1 ungeachtet des Nießbrauchs alleinige Vermieterin
sein, etwa weil sie die Räume erst nach Eintragung des Nießbrauchs vermietet
hat, so dass die Nießbraucher nicht nach § 567 BGB in die Mietverhältnisse
eingetreten wären (vgl. Schmidt-Futter/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 567
BGB Rn. 5), fände § 566 BGB auf die Erwerbsvorgänge unmittelbare Anwendung.

In diesem Fall träten somit zunächst der Beteiligte zu 2 mit dem Erwerb
der 93,8/100 Miteigentumsanteile von dieser und sodann die Beteiligten zu 4
und 5 mit dem Erwerb der jeweils 46,9/100 Miteigentumsanteile von dem Beteiligten
zu 2 in die Mietverhältnisse ein.

(2) Sollten hingegen die Nießbraucher Vermieter der Räumlichkeiten sein,
wäre der Eigentumserwerb für die Beteiligten zu 4 und 5 ebenso wenig lediglich
rechtlich vorteilhaft. Denn der minderjährige Erwerber tritt - wie das Beschwerdegericht
zutreffend sieht - jedenfalls mit der Beendigung des Nießbrauchs nach
§ 1056 Abs. 1 BGB entsprechend § 566 Abs. 1 BGB in die Pflichten aus dem
dann noch bestehenden Mietverhältnis ein (vgl. Senat, Beschluss vom 3. Februar
2005 - V ZB 44/04, BGHZ 162, 137, 141 f.; sowie auch BGH, Urteil vom
20. Oktober 2010 - XII ZR 25/09, NJW 2011, 61 Rn. 12).

(a) Soweit die Rechtsbeschwerde dem entgegenhält, es handele sich hierbei
nur um eine bloß theoretische Möglichkeit einer zukünftigen Belastung, die
für die Annahme eines rechtlichen Nachteils nicht genüge, trifft dies nicht zu.

Richtig ist zwar, dass die bloß theoretische Möglichkeit einer zukünftigen Belastung
nicht genügt, um einen Rechtsnachteil im Sinne von § 107 BGB anzunehmen.

Deshalb ist die Schenkung eines Grundstücks unter Nießbrauchsvorbehalt
nicht bereits deshalb rechtlich nachteilig, weil eine in Zukunft erfolgende Vermietung
oder Verpachtung durch den Nießbraucher nicht ausgeschlossen werden
kann. Ist das Grundstück dagegen bereits im Zeitpunkt der Auflassung vermietet
oder verpachtet, besteht die hinreichend konkrete Möglichkeit, dass der Minderjährige
bei Beendigung des Nießbrauchs mit Pflichten aus dem Miet- oder Pachtvertrag
belastet werden kann. Dies genügt, um einen Rechtsnachteil anzunehmen
(vgl. Senat, Beschluss vom 3. Februar 2005 - V ZB 44/04, BGHZ 162, 137,
142).

(b) Entgegen der von der Rechtsbeschwerde insoweit erhobenen Rüge
waren das Grundbuchamt und das Beschwerdegericht auch nicht gehalten, die
Dauer der Mietverhältnisse weiter aufzuklären, nachdem keine Anhaltspunkte
dafür vorhanden waren, dass diese jeweils mit dem Nießbrauch enden.
(aa) Im grundbuchrechtlichen Antragsverfahren gilt der Beibringungsgrundsatz
(vgl. BeckOK GBO/Otto [1.3.2022], § 29 Rn. 6; Meikel/Böttcher, GBO,
12. Aufl., Einl. C Rn. 95). Es ist nicht Aufgabe des Grundbuchamts, von sich aus
Nachforschungen zu betreiben (vgl. OLG München, FGPrax 2005, 193, 194
mwN). Kommt es nach Prüfung der eingereichten Erklärungen und Unterlagen
zu dem Ergebnis, dass der Eintragung Hindernisse entgegenstehen, die mit rückwirkender
Kraft geheilt werden können (vgl. Senat, Beschluss vom 13. Oktober
2016 - V ZB 98/15, NJW 2017, 1811 Rn. 5), hat es hierauf mit einer Zwischenverfügung
zu reagieren. Diese muss dem Antragsteller deutlich machen,
welches Hindernis besteht und mit welchen Mitteln er Abhilfe schaffen kann (vgl.
OLG Köln, NJOZ 2016, 1001 Rn. 18). Es ist aber nicht Aufgabe des Grundbuchamtes,
dem Antragsteller einen möglichen Sachverhalt zu unterbreiten, mit dem
ein Eintragungshindernis nicht bestünde, den der Antragsteller selbst aber nicht
vorgetragen hat. Sollten die Mietverträge jeweils so gestaltet sein, dass sie mit
dem Erlöschen des Nießbrauchs enden, wäre dies - unabhängig von der Frage,
ob eine solche Gestaltung im Wohnraummietrecht überhaupt zulässig wäre - von
den Beteiligten als für sie günstig darzulegen gewesen (vgl. Meikel/Böttcher,
GBO, 12. Aufl., Einl. C Rn. 125). Einen solchen Vortrag zeigt die Rechtsbeschwerde
nicht auf.

(bb) Das Beschwerdegericht war mangels Anhaltspunkten für eine zeitliche
Beschränkung auch nicht gehalten, die Beteiligten darauf hinzuweisen, dass
es seiner Entscheidung zugrunde legen will, dass die Mietverträge den Nießbrauch
überdauern können. Es hat daher entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde
nicht gegen den Anspruch der Beteiligten auf Gewährung rechtlichen
Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verstoßen. Überdies haben die Rechtsbeschwerdeführer
die Entscheidungserheblichkeit des von ihnen behaupteten Verfahrensfehlers
nicht dargelegt. Ein Rechtsmittelführer, der die Verletzung einer
gerichtlichen Hinweispflicht bzw. einen Verstoß gegen das rechtliche Gehör geltend
macht, muss darlegen, wie er auf einen entsprechenden Hinweis reagiert,
insbesondere was er hierauf im Einzelnen vorgetragen hätte und wie er weiter
vorgegangen wäre. Nur hierdurch wird das Rechtsmittelgericht in die Lage versetzt
zu beurteilen, ob die angefochtene Entscheidung auf dem geltend gemachten
Verstoß gegen die Hinweispflicht beruht (vgl. Senat, Urteil vom
11. März 2005 - V ZR 160/04, NJW-RR 2005, 965, 966; BGH, Beschluss vom
27. Januar 2015 - VI ZB 40/14, NJW-RR 2015, 511 Rn. 12; Urteil vom 20. Oktober
2021 - I ZR 17/21, WRP 2022, 172 Rn. 48). Dies gilt auch für die Rechtsbeschwerde
im Grundbuchverfahren (vgl. Bauer/Schaub/Budde, GBO, 4. Aufl., § 78
Rn. 14, 30). Die Rechtsbeschwerdeführer hätten daher darlegen müssen, dass
sie auf einen entsprechenden Hinweis vorgetragen hätten, dass die Mietverträge
auf die Dauer des Nießbrauchs befristet oder auflösend bedingt sind. An einer
solchen Darlegung fehlt es.

2. Da der Beteiligte zu 2 und seine Ehefrau von der Vertretung ihrer minderjährigen
Kinder, der Beteiligten zu 4 und 5, bei der Erklärung der Auflassung
in der Vereinbarung vom 9. März 2020 ausgeschlossen waren, ist die dingliche
Einigung als Rechtsgeschäft nach § 177 Abs. 1 BGB schwebend unwirksam (vgl.
RGZ 93, 334, 337; Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 1630 Rn. 3; Staudinger/
Lettmaier, BGB [2020], § 1630 Rn. 24; Erman/Döll, BGB, 16. Aufl., § 1630 Rn. 2).

Mit der Genehmigung durch den Ergänzungspfleger (§ 1909 BGB) würde die
Auflassung rückwirkend (§ 184 Abs. 1 BGB) wirksam (vgl. BeckOGK BGB/
Kerscher [1.3.2022], § 1630 Rn. 19.1). Das Grundbuchamt hat daher die beantragten
Eintragungen zu Recht von der Vorlage der Genehmigung der Auflassung
durch einen Ergänzungspfleger abhängig gemacht (§ 20 GBO).

IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG. Die Festsetzung des
Gegenstandswerts beruht auf § 61 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 36 Abs. 1 GNotKG.