letzte Aktualisierung: 21.11.2024
OLG Frankfurt, Beschl. v. 10.10.2024 – 20 W 186/24

GBO § 18; BGB § 54
Grundbuchfähigkeit des Vereins ohne Rechtspersönlichkeit, dessen Zweck nicht auf einen
wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist

Der Verein ohne Rechtspersönlichkeit, dessen Zweck nicht auf einen wirtschaftlichen
Geschäftsbetrieb gerichtet ist, ist mit dem Inkrafttreten des MoPeG uneingeschränkt
grundbuchfähig.

Gründe

I.
Am 25.06.2021 wurde im Grundbuch (Bl. …) als Eigentümer des Grundstücks Straße1 Nr.1 in
Stadt2 der „Verein1 n.e.V.“ eingetragen, „bestehend aus den Mitgliedern“ A und B „in Gesamthandsgemeinschaft“.
Am selben Tag wurde im Grundbuch (Bl. …) als Eigentümer des
Grundstücks Straße1 Nr.2 in Stadt2 der „Verein2 n.e.V.“, ebenfalls „bestehend aus den Mitgliedern“
A und B „in Gesamthandsgemeinschaft“, eingetragen. Beide Vereine sind nicht im
Vereinsregister eingetragen.

Mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 26.04.2024 (UR-Nr. … der C in Stadt3; Bl. 31/3
d.A.) verkauften die beiden Vereine, jeweils vertreten durch Frau A und Herrn B, „handelnd
als Gesamthandsgemeinschaft“, die beiden Grundstücke an die Beteiligten zu 1 und 2 „zu
gleichen Anteilen“. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für die Beteiligten zu 1 und
2 wurde bewilligt und beantragt.

Die Notarin hat mit Schriftsatz vom 10.05.2024 im Namen der Beteiligten zu 1 und 2 „gem.
§ 15 GBO“ die Eintragung der Vormerkungen beantragt (Bl. 31/2 d.A.).

Mit Zwischenverfügung vom 23.05.2024 (Bl. 31/5 d.A.) hat das Grundbuchamt beanstandet,
zur Verfügung über Grundstücke müsse sich seit Inkrafttreten des MoPeG am 01.01.2024
auch der nicht eingetragene Verein zuerst in das Vereinsregister eintragen lassen. Auf den
nicht eingetragenen Verein sei § 47 Abs. 2 GBO nF analog anzuwenden. Es scheine eine Gesetzeslücke
vorzuliegen.

Zur Begründung hat das Grundbuchamt den Aufsatz von Enneking/Wöffen (NZG 2023, 310
ff.) zitiert. Darin heißt es (S. 311 f.), es liege eine planwidrige Gesetzeslücke vor. Der Gesetzgeber
des MoPeG habe den nicht eingetragenen Idealverein im Rahmen des § 47 Abs. 2 GBO
nF nicht bedacht. Die Grundbuchfähigkeit des eingetragenen Idealvereins entspringe gemäß
§ 21 BGB der konstitutiven Eintragung ins Vereinsregister. Für den nicht eingetragenen Idealverein
bestehe vor diesem Hintergrund eine Regelungslücke, die mangels Erwägungen in den
Gesetzesmaterialien nicht beabsichtigt erscheine. Es bestehe zudem eine vergleichbare Interessenlage.
Das Verkehrsschutzinteresse bei der GbR einerseits und dem (Ideal-)Verein andererseits
unterscheide sich wenig. Hinzu komme, dass im Sachenrecht die grundbuchrechtlichen
Grundsätze der Bestimmtheit und Rechtsklarheit im Vordergrund stünden. Im Mittelpunkt
befinde sich mithin die eindeutige Identifizierung und Zuordnung von Sachen zu
Rechtssubjekten. Beim nicht rechtsfähigen Verein drohten vergleichbare Unklarheiten wie bei
der GbR, bei der eine „Subjektspublizität“ ohne Eintragung kaum vorhanden sei; es sei deshalb
konsequent gewesen, für die GbR die Eintragung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister
für die Grundbuchfähigkeit anzuordnen. Eine Möglichkeit, auf andere Art und Weise die
notwendige Klarheit über die Rechtssubjekte im Grundbuch herbeizuführen, etwa durch zusätzliche
Eintragung aller Mitglieder beziehungsweise Gesellschafter, sei für beide Rechtsformen
mit der Streichung des § 47 Abs. 2 aF GBO weggefallen. Auch für die nicht eingetragenen
Vereine müsse deshalb gelten: ohne Eintragung ins Vereinsregister keine Eintragung im
Grundbuch.

Das Grundbuchamt hat den Beteiligten zu 1 und 2 deshalb aufgegeben, „in analoger Anwendung“
des Art. 229 § 21 EGBGB den nicht eingetragenen Verein in das Vereinsregister eintragen
zu lassen und „sodann die Änderung im Grundbuch durch Bewilligung der im Grundbuch
eingetragenen Mitglieder und den sodann eingetragenen Verein“ zu beantragen. Darüber hinaus
sei in geeigneter Weise Nachweis zu führen, dass der sodann eingetragene Verein identisch
zu dem bei Beurkundung nicht eingetragenen Verein sei.

Mit Schriftsatz vom 06.08.2024 hat die Notarin Beschwerde eingelegt (Bl. 31/19 ff. d.A.). Es
bestehe keine gesetzliche Verpflichtung für den nicht eingetragenen Verein, sich in ein Register
eintragen zu lassen. Für nicht eingetragene Vereine gebe es auch kein Register. Die
Grundbuchfähigkeit des nicht eingetragenen Vereins sei gegenüber dem früheren Recht unverändert.
Gemäß § 54 Abs. 1 Satz 1 BGB gelte für den nicht eingetragenen Verein dieselbe
Rechtslage wie für den eingetragenen Verein. Er könne demgemäß unter seinem Namen eingetragen
werden, ohne dass die Namen der Mitglieder hinzugesetzt werden müssten.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 21.08.2024 nicht abgeholfen (Bl.
31/23 d.A.). Es werde nicht grundsätzlich der Rechtsfähigkeit des nicht eingetragenen Vereins
widersprochen, jedoch der Grundbuchfähigkeit ohne Eintragung in das Vereinsregister.
Im Hinblick auf die Änderungen hinsichtlich der GbR, die auch rechtsfähig ohne Eintragung in
das Gesellschaftsregister sei, jedoch nicht grundbuchfähig ohne Eintragung in das Register,
werde in analoger Anwendung davon ausgegangen, dass dies auch für den nicht eingetragenen
Verein vom Gesetzgeber gewollt gewesen sei. Alternativ liege eine Regelungslücke vor,
denn auch in der Gesetzesbegründung befinde sich keine Stellungnahme hinsichtlich nicht
eingetragener Vereine.

Weiter hat das Grundbuchamt zur Begründung den Aufsatz von Schöpflin (ZStV 2024, 95 ff.)
zitiert. Darin heißt es (S. 98 f.), dass die §§ 2453 BGB zur Grundbucheintragung des Vereins
ohne Rechtspersönlichkeit nichts aussagten, spreche für eine Regelungslücke in § 54 Abs. 1
Satz 1 BGB. Zudem enthalte § 47 GBO nF keine Regelung für den Verein ohne Rechtspersönlichkeit
und der Gesetzgeber habe sich bei der Erörterung der Neufassung überhaupt nicht zu
diesem, sondern nur zur GbR geäußert. Es komme hinzu, dass sich der Verein ohne Rechtspersönlichkeit
in § 15 GBV überhaupt nicht unterbringen lasse. Die damit bestehende Regelungslücke
könne durch entsprechende Anwendung des § 47 Abs. 2 GBO nF geschlossen werden
mit der Folge, dass der Verein nur ins Grundbuch eingetragen werden solle, wenn er in
das Vereinsregister eingetragen sei. Die Rechtsähnlichkeit bestehe zunächst darin, dass sowohl
die GbR als auch der Idealverein ohne Rechtspersönlichkeit rechtsfähig seien, aber keiner
Eintragungspflicht unterlägen. Beide könnten sich wirtschaftlich betätigen oder einen ideellen
Zweck verfolgen. Das Grundbuch verlange Bestimmtheit und Rechtsklarheit und es sei
nicht Aufgabe des Grundbuchamts, zu überprüfen, ob eine wirksame GbR oder ein wirksamer
nicht eingetragener Verein bestünden. Die Alternative der Eintragung des Vereins mit Vorstand
und gegebenenfalls zahlreichen Mitgliedern erlege den Grundbuchämtern eine Belastung
auf, gegen die sich der MoPeG-Gesetzgeber entschieden habe. Zudem stünden weder
die Existenz noch die Identität und die Vertretungsverhältnisse der jeweiligen GbR oder des
Vereins mit der für die Ordnungsfunktion des Grundbuchs erforderlichen Sicherheit fest. Auch
die Schwierigkeit der Abgrenzung zwischen GbR und nicht eingetragenem Verein im Einzelfall
verböten eine unterschiedliche Behandlung im Grundbuch. Mit der Intention des MoPeG mit
erheblicher Aufwertung der Registerpublizität des Subjekts mit faktischem Registerzwang im
Interesse der Rechtssicherheit lasse es sich nicht vereinbaren, den Verein ohne Rechtspersönlichkeit
von diesem Gedanken auszunehmen. Sachwidrig müsse das Grundbuchamt beim
Idealverein ohne Rechtspersönlichkeit nicht nur dessen Existenz, also wirksame Gründung
und wirksamen Fortbestand, prüfen, sondern auch die Vereinsmitglieder in das Grundbuch
eintragen, was beides beim e.V. nicht erforderlich wäre. Dies widerspreche nicht nur der Verfahrensökonomie,
sondern auch der Kompetenzverteilung zwischen Registergericht und
Grundbuchamt. Nach dem Sinn und Zweck des MoPeG und der gerichtlichen Kompetenzverteilung
sei daher die Rechtsähnlichkeit zu bejahen und § 47 Abs. 2 GBO analog auf Vereine
ohne Rechtspersönlichkeit anzuwenden. Die Eintragung in das Vereinsregister sei der Preis,
den der Verein zahlen müsse, wenn er über die allgemeine Rechtsfähigkeit hinaus in qualifizierter
Weise am Rechtsverkehr teilnehmen und besonders bedeutsame Rechtspositionen
einnehmen wolle, die mit der Eintragung in das Grundbuch verbunden seien. Auf bereits im
Grundbuch eingetragene Idealvereine ohne Rechtspersönlichkeit sei konsequenterweise die
Übergangsvorschrift des Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB analog anzuwenden.

II.
Die Beschwerde hat Erfolg.

1. Die Beschwerde ist zulässig.

a) Sie ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft, denn Entscheidungen des Grundbuchamts im
Sinne dieser Vorschrift sind auch Zwischenverfügungen nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO (BGH v.
19.09.2024 - V ZB 66/23, Rn. 6; OLG München FGPrax 2024, 164; KG v. 19.09.2024 - 1 W
410/13 u.a., Juris-Rn. 7).

b) Beschwerdeführer sind die Beteiligten zu 1 und 2. Sie sind beschwerdeberechtigt.
Die Notarin hat zwar nicht ausdrücklich mitgeteilt, in wessen Namen die Beschwerde eingelegt
wird. Nachdem aber der Eintragungsantrag ausdrücklich im Namen der Beteiligten zu 1
und 2 gestellt worden ist, ist davon auszugehen, dass auch diese Beschwerdeführer sein sollen.
Im Antragsverfahren deckt sich die Beschwerdeberechtigung mit dem Antragsrecht, dies betrifft
auch die Beschwerde gegen Zwischenverfügungen (OLG Karlsruhe ZWE 2024, 30, 31 f.;
KG Rpfleger 2024, 457, 458). Antragsberechtigt ist nach § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO jeder, zu
dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, hier also die Beteiligten zu 1 und 2, zu deren
Gunsten die Vormerkungen eingetragen werden sollen.

2. Die Beschwerde ist begründet. Die Zwischenverfügung hat einen nach § 18 GBO nicht zulässigen
Inhalt.

§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO bezieht sich nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden
Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit
rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Vor diesem Hintergrund kann dem Antragsteller
mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO nicht aufgegeben werden, eine erst noch zu erklärende
Eintragungsbewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten beizubringen (BGHZ
27, 310, 313; BGH WM 2021, 1773 Rn. 7; stRspr). Dies ist jedoch Inhalt der vorliegenden
Zwischenverfügung.

Nach der Auffassung des Grundbuchamts, auf deren Grundlage die Zulässigkeit der Zwischenverfügung
zu beurteilen ist (BGH Rpfleger 2014, 580 Rn. 8; BGH WM 2021, 1773 Rn.
8), setzt die beantragte Eintragung die Eintragung der beiden Vereine ohne Rechtspersönlichkeit
in das Vereinsregister voraus, anschließend hätten die im Grundbuch eingetragenen Mitglieder
der Vereine und die eingetragenen Vereine selbst die Grundbucheintragung zu bewilligen.
Dies ist offenbar so zu verstehen, dass das Grundbuchamt die derzeit bereits vorliegenden
Erklärungen auch im Falle einer künftigen Eintragung der Vereine im Vereinsregister
nicht als ausreichend erachtet, sondern in jedem Fall neue Bewilligungen verlangt.
Von seinem Standpunkt aus hätte das Grundbuchamt keine Zwischenverfügung erlassen dürfen,
sondern hätte den Eintragungsantrag der Beteiligten zu 1 und 2 zurückweisen müssen.
3. Für das weitere Verfahren weist der Senat - ohne Bindungswirkung - auf Folgendes hin:
a) Der Senat teilt nicht die Auffassung des Grundbuchamts, wonach die beantragte Grundbucheintragung
voraussetzt, dass sich die hier veräußernden Vereine in das Vereinsregister
eintragen lassen (sofern es sich bei diesen nicht um Vereine handelt, deren Zweck auf einen
wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist).

Zwar wird vertreten, dass der Verein ohne Rechtspersönlichkeit, dessen Zweck nicht auf einen
wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist, seit dem 01.01.2024 mit Inkrafttreten
des MoPeG für Grundbucheintragungen einer Voreintragungsobliegenheit wie die GbR unterliege
(Enneking/Wöffen NZG 2023, 310 ff.; dies. NZG 2023, 995; Röcken MDR 2024, 1291;
Schöpflin ZStV 2024, 95 ff.; ders., in: BeckOK BGB, 71. Edit., Std. 01.08.2024, § 54 Rn. 29
ff.; Schwennicke, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2023, § 54 Rn. 100 ff.). Begründet wird
dies damit, dass eine Regelungslücke hinsichtlich der Grundbuchfähigkeit des Vereins ohne
Rechtspersönlichkeit bestehe. Es gebe keine einschlägige gesetzliche Regelung, auch die Gesetzesbegründung
zum MoPeG (BT-Drs 19/27635, insb. S. 123 f.) behandele die Frage nicht.

Wenn überhaupt, dann müsse aus dem dortigen Hinweis, dass hinsichtlich des Vereins ohne
Rechtspersönlichkeit lediglich eine Anpassung des Gesetzestextes an die ohnehin bestehende
Rechtslage erfolgt sei, geschlossen werden, dass der Gesetzgeber an der Rechtsprechung des
BGH zum früheren Recht, wonach ein nicht eingetragener Verein im Sinne von § 54 BGB (aF)
nicht allein unter seinem Namen in das Grundbuch eingetragen werden könne (BGH WM
2016, 986 Rn. 8 ff.), habe festhalten wollen. § 15 Abs. 1 GBV sehe den Verein ohne Rechtspersönlichkeit
auch nicht vor. Die Regelungslücke sei durch analoge Anwendung von § 47
Abs. 2 GBO zu schließen. Es bestehe eine Rechtsähnlichkeit zwischen dem Verein ohne
Rechtspersönlichkeit und der GbR und eine vergleichbare Interessenlage. Für diese Lösung
spreche auch, dass die Grundbuchämter so von der für sie sachfremden Prüfung der Existenz
von Vereinen ohne Rechtspersönlichkeit entlastet würden, systematisch sei eine solche Prüfung
von den Registergerichten vorzunehmen.

Zutreffend ist die überwiegend vertretene Meinung, wonach der Verein ohne Rechtspersönlichkeit,
dessen Zweck nicht auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist, mit
dem Inkrafttreten des MoPeG uneingeschränkt grundbuchfähig ist (Bauer, in: Bauer/Schaub,
GBO, 5. Aufl. 2023, § 13 Rn. 37; Dörner, in: Schulze, BGB, 12. Aufl. 2024, § 54 Rn. 8; Ellenberger,
in: Grüneberg, BGB, 83. Aufl. 2024, § 54 Rn. 8; Holzer FGPrax 2023, 101; ders., in:
BeckOK GBO, 54. Edit., Std. 02.09.2024, § 1 Rn. 54; Schulteis EWiR 2023, 654; Wertenbruch,
in: Schäfer, Das neue Personengesellschaftsrecht, 2022, § 13 Rn. 14 ff.; Westermann/
Anzinger, in: Erman, BGB, 17. Aufl. 2023, Std. 9/2023, § 54 Rn. 7a). Dies folgt aus § 54
Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach auf diese Vereine die Vorschriften der §§ 24-53 BGB entsprechend
anzuwenden sind, weshalb sie sich von den eingetragenen Vereinen, die unzweifelhaft
grundbuchfähig sind, nur im Hinblick auf die Eintragung im Vereinsregister unterscheiden.
Das Gegenargument, es werde gerade nicht auf § 21 BGB verwiesen, darin wurzele aber die
Grundbuchfähigkeit des eingetragenen Vereins, beruht auf einem Zirkelschluss. Es geht ja
gerade um die Frage der Verknüpfung der Eintragung im Vereinsregister mit der Grundbuchfähigkeit.
Entgegen der Gegenansicht besteht insoweit keine Regelungslücke, so dass von vornherein
kein Raum für eine Analogie ist, unabhängig von der Frage der Rechtsähnlichkeit zwischen
Verein ohne Rechtspersönlichkeit und GbR. Zwar fehlt es an einer ausdrücklichen Regelung
der Grundbuchfähigkeit des Vereins ohne Rechtspersönlichkeit, aber auch für den eingetragenen
Verein besteht keine solche ausdrückliche Regelung. § 15 Abs. 1 Nr. 2 GBV, der die
Grundbuchfähigkeit des eingetragenen Vereins voraussetzt, kann zur Auslegung nicht herangezogen
werden, da es sich bei der GBV um eine Rechtsverordnung handelt (Demharter,
GBO, 33. Aufl. 2023, § 1 Rn. 104), die nicht den Inhalt des höherrangigen Gesetzesrechts
bestimmen kann.

Eine Regelungslücke besteht auch nicht deshalb, weil in der Gesetzesbegründung zum MoPeG
die Frage der Grundbuchfähigkeit des Vereins ohne Rechtspersönlichkeit nicht ausdrücklich
erwähnt wird. Gegenstand des MoPeG war mit der Änderung des § 54 BGB die endgültige
Ausgliederung des bisherigen nicht eingetragenen Vereins aus dem Recht der GbR und dessen
Unterstellung als Verein ohne Rechtspersönlichkeit unter das als bekannt vorausgesetzte
Vereinsrecht. Aus diesem ergibt sich, wie erwähnt, die Antwort auf die Frage, so dass keine
Notwendigkeit bestand, dies in der Gesetzesbegründung ausdrücklich zu wiederholen.
Schon gar nicht kann aus der Gesetzesbegründung, wonach hinsichtlich des Vereins ohne
Rechtspersönlichkeit lediglich eine Anpassung des Gesetzestextes an die ohnehin bestehende
Rechtslage erfolgt sei, gefolgert werden, der Gesetzgeber habe die in BGH WM 2016, 986 Rn.
8 ff. für den nicht eingetragenen Verein beschriebene Rechtslage beibehalten wollen. Die Entscheidung
des BGH stützt sich auf die Verweisung in § 54 Satz 1 BGB aF auf das Recht der
GbR und damit auch § 47 Abs. 2 GBO aF. Beide Vorschriften wurden durch das MoPeG grundlegend
geändert, so dass schwerlich angenommen werden kann, der Gesetzgeber habe
gleichwohl den Inhalt der Entscheidung des BGH beibehalten wollen.

Die weiteren Argumente zur Entlastung der Grundbuchämter und der zweckmäßigen Aufgabenteilung
zwischen Grundbuchamt und Registergericht mögen rechtspolitisch ihre Berechtigung
haben. Der Gesetzgeber hat sich aber, wie dargelegt, für ein anderes Regelungsmodell
entschieden.

b) Zur Erörterung weiterer sich möglicherweise im Zusammenhang mit dem vorliegenden Fall
stellender Rechtsfragen sieht der Senat im derzeitigen Verfahrensstadium keine Veranlassung.

4. Eine Kostenentscheidung ist im Hinblick auf den Erfolg der Beschwerde entbehrlich (§§ 22
Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG). Danach bedarf es auch keiner Wertfestsetzung.

5. Angesichts des Erfolgs der Beschwerde ist kein Raum für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde.
Ohnehin handelt es sich bei den vorstehenden Erörterungen des Senats um ein
obiter dictum, das der Rechtsbeschwerde nicht zugänglich ist.