Kostenauslösender Beurkundungsauftrag
letzte Aktualisierung: 22.7.2022
OLG Saarbrücken, Beschl. v. 7.4.2022 – 4 W 25/21
GNotKG §§ 29 Nr. 1, 127 Abs. 1; BGB §§ 133, 157
Kostenauslösender Beurkundungsauftrag
Erklärt der Käufer eines Grundstücks im Vorfeld eines bereits festgesetzten Termins zur
notariellen Beurkundung des Kaufvertrags gegenüber dem Notar in einer E-Mail den Wunsch, die
Beurkundung aus Gründen der Corona-Pandemie ohne seine persönliche Anwesenheit allein mit
dem Verkäufer als Vertreter ohne Vertretungsmacht vorzunehmen, so liegt hierin jedenfalls dann
ein Auftrag oder Antrag gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG, wenn der Käufer in derselben E-Mail dem
Notar gegenüber erklärt, er fühle sich durch den Notar ausreichend beraten und informiert. Dies
gilt auch dann, wenn der Vertragsentwurf inhaltlich unabhängig von der Mitwirkung des Käufers
zu Stande gekommen ist und auch inhaltlich nicht auf seine Veranlassung modifiziert wird.
Gründe
I.
Der Antragsteller wollte, gemeinsam mit Frau N. Freifrau von und zu G. (in der Folge kurz
Frau von G. genannt) handelnd, von Rechtsanwalt R. T. – in dessen Eigenschaft als
gerichtlich bestelltem Nachlasspflegers – Grundbesitz erwerben.
Am 23.03.2020 wurde zu diesem Zweck ein durch den Antragsgegner entworfener
Kaufvertrag (Urk.-Nr. XXXX/XXXX X) durch diesen beurkundet (Bl. 15 ff d. A.), wobei
sich der Antragsteller und Frau von G. als Erwerber durch Herrn Rechtsanwalt R. T. als
Vertreter ohne Vertretungsmacht vertreten ließen (Bl. 15 d. A.). Beabsichtigt war, dass der
Antragsteller den Vertrag nachgenehmigen sollte. Die Genehmigung des Antragstellers
erfolgte in der Folge jedoch nicht, der beabsichtigte Kaufvertrag kam demzufolge nicht zu
Stande.
Mit Datum vom 25.03.2002 erstellte der Antragsgegner gegenüber dem Antragsteller die
Kostenrechnung Nr. ... über 4.421,15 € (Bl. 6 ff d. A.), die eine Beurkundungsgebühr, eine
Vollzugsgebühr und eine Betreuungsgebühr beinhaltete und dem Antragsteller die hälftige
Gebührenhöhe in Rechnung stellte. Die Rechnung wurde dem Antragsteller am 15.12.2020
zugestellt (Bl. 9 d. A.). Den Rechnungsbetrag hat der Antragsgegner zwischenzeitlich im
Vollstreckungsweg bei dem Antragsteller beigetrieben. Nachträglich hat der Antragsgegner
die Rechnung durch ebenfalls auf den 25.03.2020 datierte Kostenrechnung mit identischer
Rechnungsnummer auf 3.690,79 € ermäßigt (Bl. 64 d. A.).
Mit Schriftsatz vom 28.04.2021 (Bl. 2 d. A.) hat der Antragsteller Antrag auf gerichtliche
Entscheidung nach § 127 Abs. 1 GNotKG gestellt. Er hat bestritten, den Antragsgegner mit
der Beurkundung des Kaufvertrags beauftragt zu haben. Dem Antragsteller sei lediglich der
nach den Vorgaben des Verkäufers erstellte Entwurf des Antragsgegners zugestellt worden.
Darüber hinaus hat er gegen die einzelnen abgerechneten Gebühren Einwendungen
erhoben (Bl. 29 d. A.).
Der Antragsgegner hat demgegenüber behauptet, er sei durch den Antragsteller gemeinsam
mit der weiteren Erwerbsinteressentin Frau von G. per E-Mail beauftragt worden, den
Kaufvertrag entsprechend dem mit allen Parteien abgestimmten Entwurf zu beurkunden
(im Einzelnen Bl. 12 f und 31 ff d. A.).
Der Präsident des Landgerichts Saarbrücken hat Dienstaufsichtsbehörde des
Antragsgegners mit Datum vom 09.07.2021 eine Stellungnahme abgegeben (Bl. 48 d. A.),
auf deren Inhalt Bezug genommen wird.
Mit dem angefochtenen Beschluss vom 04.10.2021 (Bl. 65 d. A.) – dem Antragsgegner
zugestellt am 07.10.2021 (Bl. 80 d. A.) -, auf dessen Gründe Bezug genommen wird, hat die
5. Zivilkammer des Landgerichts Saarbrücken die sich gegen den Antragsteller richtende
Kostenrechnung des Antragsgegners vom 25.03.2020 (Re.-Nr.: ...) aufgehoben.
Hiergegen hat der Antragsgegner mit Schriftsatz vom 11.10.2021 – beim Landgericht
eingegangen am 03.11.2021 (Bl. 78 d. A.) – Beschwerde eingelegt.
Der Antragsgegner ist der Auffassung, das Landgericht habe seinen Vortrag zu Unrecht als
unschlüssig angesehen. Für schlüssigen Vortrag genüge es, darzutun, dass in der gesamten
vor der Beurkundung stattgefundenen Kommunikation mit dem Notar, nicht zuletzt in
einer kurz vor der Beurkundung eingegangenen E-Mail, ein Auftrag zur Durchführung der
Beurkundung zu sehen gewesen sei (Bl. 78 d. A.).
Diese E-Mail habe das Landgericht jedoch praxisfremd ausgelegt, denn durch die
Formulierung „…wünschen wir die Beurkundung durch unseren Vertreter ohne
Vertretungsmacht … vorzunehmen“ habe der Antragsteller einen Beurkundungsauftrag
erteilen wollen (Bl. 78 d. A.).
Das Landgericht habe keine plausible alternative Auslegung dieser Äußerung vorgenommen
und auch die andere Vertragspartei habe das Verhalten in diesem Sinne interpretiert, denn
sonst hätte sie die Beurkundung mit dem damit verbundenen Kostenrisiko nicht
durchführen lassen (Bl. 79 d. A.).
Der Auftrag sei direkt oder zumindest durch schlüssiges Verhalten erteilt worden. Die
hierfür benannten Zeugen, Herr Rechtsanwalt T. und der Makler, habe das Landgericht
verfahrensfehlerhaft nicht vernommen (Bl. 79 d. A.).
Das Landgericht hat dem Rechtsmittel durch Beschluss vom 15.11.2021 (Bl. 83 d. A.), auf
dessen Gründe ebenfalls Bezug genommen wird, nicht abgeholfen und die Sache dem
Saarländischen Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Beschwerde ist gemäß
auch im Übrigen gemäß § 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG i. V. m. §§ 59 ff FamFG zulässig.
Die Beschwerdefrist von einem Monat gemäß § 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG i. V. m. § 63
Abs. 1 FamFG (vgl. Schneider/Volpert/Fölsch-Heinemann, Gesamtes Kostenrecht,
3. Auflage, § 129 GNotKG, Rdn. 12) ist gewahrt. Die angefochtene Entscheidung des
Landgerichts wurde dem Antragsgegner am 07.10.2021 zugestellt (Bl. 80 d. A.) und seine
Beschwerde ist beim Landgericht am 03.11.2021 eingegangen (Bl. 78 d. A.).
Der Antragsgegner ist als Notar beschwerdeberechtigt, da das Landgericht dem Antrag des
Antragstellers (Kostenschuldners) auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 127 Abs. 1
GNotKG stattgegeben und die Kostenrechnung des Antragsgegners vom 25.03.2020
aufgehoben hat. Hierdurch ist der Antragsgegner gemäß § 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG i. V.
m. § 59 Abs. 1 FamFG in seinen Rechten beeinträchtigt worden (vgl. OLG Zweibrücken,
Beschl. v. 02.02.1988 – 3 W 10/88,
contrario nach alter Rechtslage); OLG Celle, Beschl. v. 27.04.2017 – 2 W 91/17, FGPrax
2017, 190 – 191, juris Rdn. 3 betreffend eine Kostenschuldnerin; Korintenberg-Sikora,
Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), 22. Auflage 2022, § 129 GNotKG, Rdn. 6 f;
Schneider/Volpert/Fölsch-Heinemann, Gesamtes Kostenrecht, 3. Auflage, § 129
GNotKG, Rdn. 7 m. w. N.).
Die Beschwerde ist auch begründet.
Die von dem Notar erstellte Kostenberechnung hält einer Überprüfung stand, sie ist daher
durch gerichtliche Entscheidung gemäß § 127 Abs. 1 GNotKG zu bestätigen (vgl. LG
Düsseldorf, Beschluss vom 09.01.2017 – 25 T 250/16, juris Tenor und Rdn. 15).
1.
Der verfahrenseinleitende Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 127 Abs. 1 Satz 2
GNotKG wurde im vorliegenden Fall zulässigerweise durch den Antragsteller als
Kostenschuldner gestellt.
2.
Die Kostenrechnung entspricht den formalen Anforderungen des
a)
Die Kostenrechnung war gemäß
unterschrieben.
Notarkosten dürfen nur auf Grund einer dem Kostenschuldner mitgeteilten, von dem
Notar unterschriebenen Berechnung eingefordert werden. Dies gilt für das dem
Kostenschuldner erteilte Original der Kostenrechnung, nicht jedoch auch für die
Berechnung, die zu den Akten zu bringen ist. Insoweit ist eine Unterschrift nicht
erforderlich (vgl. Korintenberg-Tiedtke, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG),
22. Auflage 2022,
Vorliegend enthält die auf Grund der Beanstandungen in der Stellungnahme des
Präsidenten des Landgericht Saarbrücken vom 09.07.2021 (Bl. 48 d. A.) zur Akte gereichte
Kopie der geänderten (ermäßigten) Kostenrechnung (Bl. 64 d. A.), die den Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens bildet, keine Unterschrift des Antragstellers. Dieser hat jedoch
erklärt, die Kostenrechnung sei unterschrieben gewesen (Bl. 57 d. A.). Hiermit ist erkennbar
das dem Antragsteller übersandte Original gemeint. Der Antragsteller hat dies weder im
Verfahren vor dem Landgericht noch im Beschwerdeverfahren bestritten.
Daher ist gemäß § 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG i. V. m. § 37 Abs. 1 FamFG nach der auf
Grund des gesamten Inhalts des Verfahrens gewonnenen Überzeugung des Senats vom
Vorliegen einer Unterschrift des Antragsgegners unter dem Original der Kostenrechnung
auszugehen. Das Gericht kann, auch wenn § 138 Abs. 3 ZPO wegen des
Amtsermittlungsgrundsatzes des § 26 FamFG nicht anwendbar ist, so dass der Sachverhalt
vom Gericht auch dann näher aufzuklären ist, wenn die Tatsachen zwischen den Parteien
nicht streitig sind (vgl. BGH, Beschl. v. 02.12.1998 – IV ZB 19/97,
juris Rdn. 50; Zöller-Feskorn, Zivilprozessordnung, 34. Auflage 2022, § 26 FamFG, Rdn. 2
m. w. N.), im Rahmen seiner Überzeugungsbildung nach § 37 Abs. 1 FamFG gleichwohl
von den übereinstimmenden Angaben der Parteien ausgehen. Insbesondere kann es in
streitig geführten Verfahren davon ausgehen, dass ein Beteiligter einer unrichtigen
Darstellung eines anderen entgegentreten würde, und daher von weiteren Ermittlungen
absehen (vgl. OLG Frankfurt, Beschl. v. 15.02.2006 – 6 WF 23/06, OLGR Frankfurt 2006,
893, juris Rdn. 6; Zöller-Feskorn, Zivilprozessordnung, 34. Auflage 2022, § 26 FamFG,
Rdn. 2 m. w. N.). Daher ist ein Schluss auf die Richtigkeit unbestrittener Tatsachen
gerechtfertigt, wenn keine Zweifel bestehen, dass der schweigende Beteiligte diese
zugestehen will und das Gericht gegen ihre Richtigkeit auch keine Bedenken hat (vgl.
Keidel-Sternal, FamFG – Familienverfahren, Freiwillige Gerichtsbarkeit, 20. Auflage 2020,
§ 26 FamFG, Rdn. 15 m. w. N.
Dies ist vorliegend zu bejahen, da der Antragsteller, dem die Relevanz der Unterzeichnung
der Kostenrechnung auf Grund der ihm zugestellten Stellungnahme des Präsidenten des
Landgerichts Saarbrücken bekannt war, zu der Behauptung des Antragsgegners nicht
Stellung genommen hat, obgleich er gegen die Kostenrechnung ansonsten Einwendungen
erhoben hat. Auch der Sache nach ist es für den Senat nachvollziehbar, dass der Notar das
Original der Kostenrechnung unterzeichnet hat.
b)
Die Kostenrechnung des Antragsgegners entspricht ferner in der zur Akte gereichten
geänderten Form den formalen Anforderungen des § 19 Abs. 3 GNotKG.
Die vom Präsidenten des Landgerichts in seiner Stellungnahme vom 09.07.2021 (Bl. 48 d.
A.) beanstandete Betreuungsgebühr ist in der geänderten Kostenrechnung nicht mehr
enthalten, weshalb sich auch der Gesamtbetrag vermindert hat. Die geänderte
Kostenrechnung enthält auf die diesbezügliche Beanstandung des Landgerichtspräsidenten
(Bl. 49 d. A.) betreffend die Wertangabe für die Gebühr nach KV-GNotKG Nr. 2100
neben der Vorschrift des
Verstöße gegen Anforderungen des § 19 Abs. 3 GNotKG sind weder vorgetragen noch
sonst ersichtlich.
2.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist der Antragsteller darüber hinaus
Kostenschuldner gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG.
a)
Nach § 29 Nr. 1 GNotKG ist Kostenschuldner, wer dem Notar den Auftrag erteilt oder
den Antrag gestellt hat.
aa)
Auftrag oder Antrag ist das Ansuchen an den Notar eine bestimmte notarielle Tätigkeit
vorzunehmen, wobei es sich um eine Verfahrenshandlung handelt (vgl. BeckOK(KostR)-
Toussaint, 36. Edition Stand: 01.01.2022, § 29 GNotKG, Rdn. 4 f). Inhaltlich muss die
Verfahrenshandlung auf die Vornahme eines kostenpflichtigen Geschäfts bzw. Einleitung
eines kostenpflichtigen Verfahrens gerichtet sein (vgl. KG, Beschl. v. 11.12.2017 – 9 W
63/16, 9 W 64/16,
36. Edition Stand: 01.01.2022, § 29 GNotKG, Rdn. 5 m. w. N.). Der Antragsteller muss zu
erkennen geben, dass in seinem Interesse eine bestimmte Beurkundung bzw.
Entwurfserstellung vorgenommen werden soll (vgl. OLG München, Beschl. v. 31.10.2019 –
32 Wx 391/19 Kost,
Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), 22. Auflage 2022, § 29 GNotKG, Rdn. 18 m.
w. N.).
Der Auftrag kann auch durch schlüssiges Verhalten erteilt werden, einer ausdrücklichen
Vereinbarung bedarf es hierfür nicht (vgl. BGH, Beschl. v. 19.01.2017 – V ZB 79/16, NJWRR
2017, 631 - 632, juris Rn. 6; SaarlOLG, Beschl. v. 10.07.2019 – 9 W 3/19, JurBüro 2019,
474 – 478, juris Rdn. 14 m. w. N.; Korintenberg-Gläser, Gerichts- und Notarkostengesetz
(GNotKG), 22. Auflage 2022, § 29 GNotKG, Rdn. 18 m. w. N.; BeckOK(KostR)-
Toussaint, aaO, § 29 GNotKG Rn. 7; Schneider/Volpert/Fölsch-Leiß, Gesamtes
Kostenrecht, 3. Auflage 2021, § 29 GNotKG, Rdn. 14). Maßgeblich ist, ob das Verhalten
für den Notar nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte gemäß §§ 133,
157 BGB den Schluss zulässt, es werde ihm ein Auftrag mit der gesetzlichen Kostenfolge
erteilt (vgl. KG, Beschl. v. 14.01.2019 – 9 W 42/17, juris Rdn. 4; Korintenberg-Gläser,
Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), 22. Auflage 2022, § 29 GNotKG, Rdn. 18 m.
w. N.; Schneider/Volpert/Fölsch-Leiß, Gesamtes Kostenrecht, 3. Auflage 2021, § 29
GNotKG, Rdn. 14 m. w. N.).
Einen Auftrag erteilt regelmäßig jedenfalls derjenige, der durch sein Ansuchen unmittelbar
die notarielle Amtstätigkeit veranlasst, etwa indem er den Notar um die Fertigung eines
Entwurfs oder erstmals um einen Beurkundungstermin bittet (vgl. BGH, Beschl. v.
19.01.2017 – V ZB 79/16,
10.07.2019 – 9 W 3/19,
bereits von anderer Seite beauftragten Entwurf eigene Änderungswünsche an den Notar
heranträgt (vgl. SaarlOLG, Beschl. v. 10.07.2019 – 9 W 3/19,
Rdn. 14 m. w. N.: OLG Celle, Beschluss vom 23. Februar 2015 – 2 W 37/15, NdsRPfl
2015, 374 – 375, juris Rn. 13 ff; Korintenberg-Gläser, Gerichts- und Notarkostengesetz
(GNotKG), 22. Auflage 2022, § 29 GNotKG, Rdn. 18 m. w. N.). Mehrere Auftraggeber
sind bezüglich desselben Geschäfts gemäß § 32 Abs. 1 GNotKG als Gesamtschuldner
anzusehen (vgl. Korintenberg-Gläser, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG),
22. Auflage 2022, § 29 GNotKG, Rdn. 24; Schneider/Volpert/Fölsch-Leiß, Gesamtes
Kostenrecht, 3. Auflage 2021, § 29 GNotKG, Rdn. 9).
Eines Sachantrags auf Vornahme eines Geschäfts mit bestimmtem Inhalt bedarf es dagegen
nicht (vgl. BeckOK(KostR)-Toussaint, 36. Edition Stand: 01.01.2022, § 29 GNotKG,
Rdn. 5).
bb)
Abzugrenzen ist ein Ansuchen (Auftrag oder Antrag) i. S. d. § 29 Nr. 1 GNotKG jedoch
von bloßen Verfahrenshandlungen, die gemäß
ausgelegt werden können, dass gerade der Antragsteller die Tätigkeit des Notars
herbeiführen will.
So liegt in der Entgegennahme eines von anderer Seite beauftragen und von dem Notar
gefertigten Vertragsentwurfs, mag diese auch auf eine diesbezügliche Bitte eines an der
Beurkundung Beteiligten erfolgen, für sich genommen ebenso wenig ein Auftrag i. S. d. § 29
Nr. 1 GNotKG wie in der schlichten Bestätigung des von der Gegenseite vorgeschlagenen
und durch den Notar mitgeteilten Beurkundungstermins (vgl. BGH, Beschl. v. 19.01.2017 –
V ZB 79/16,
21.05.2013 – 8 W 1982/12, juris Rdn. 19; Korintenberg-Gläser, Gerichts- und
Notarkostengesetz (GNotKG), 22. Auflage 2022, § 29 GNotKG, Rdn. 18 m. w. N.). Auch
ein Antrag auf Verlegung des vorgeschlagenen Beurkundungstermins auf einen anderen, mit
dem Antragsteller abgesprochenen Termin stellt sich nach dem objektivierten
Empfängerhorizont des Notars regelmäßig nicht als eigenständiges Ersuchen um amtliches
Tätigwerden dar, sondern lediglich als notwendige Mitwirkung an der Vorbereitung der
Beurkundung (vgl. BGH, Beschl. v. 19.01.2017 – V ZB 79/16,
juris Rdn. 11; Korintenberg-Gläser, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), 22.
Auflage 2022, § 29 GNotKG, Rdn. 18 m. w. N.).
cc)
Ob im Einzelfall eine Auftragserteilung vorliegt, ist Ergebnis tatrichterlicher Würdigung
(vgl. BGH, Beschl. v. 19.01.2017 – V ZB 79/16,
N.). Dies kann nur unter Heranziehung und Wertung aller Umstände des Einzelfalls
beurteilt werden (vgl. Korintenberg-Gläser, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG),
22. Auflage 2022, § 29 GNotKG, Rdn. 18 m. w. N.).
dd)
Bei Gesamtwürdigung aller Umstände des verfahrensgegenständlichen Falls ist entgegen der
Auffassung des Landgerichts eine Auftragserteilung durch den Antragsteller nachgewiesen.
Das Landgericht hat den Inhalt der im Vorfeld der Beurkundung vom Antragsteller an den
Antragsgegner übersandten E-Mail vom 23.03.2020, 16.52 Uhr (Bl. 33 d. A.), sowie den
Kontext der Anbahnung der Beurkundung, in den diese eingebettet war, unvollständig
gewürdigt.
aaa)
Das Landgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass es sich hierbei nicht um einen
Beurkundungsauftrag i. S. d. § 29 Nr. 1 GNotKG gehandelt habe, sondern lediglich um eine
notwendige Mitwirkungshandlung. Hierfür spricht zwar der Hinweis auf das Coronavirus
und die daraus abgeleitete Bitte, die Beurkundung in Abwesenheit des Antragstellers durch
einen Vertreter ohne Vertretungsmacht vorzunehmen. Einer der Gründe für diese Bitte war
also die äußere Verfahrensgestaltung bei dem – ohnehin bereits in die Wege geleiteten –
und auf einen konkreten Termin festgelegten Beurkundungsvorgang.
Der Antragsteller hat dagegen bezüglich des Inhalts der avisierten Beurkundung keine
Vorgaben gemacht und auch gegenüber dem ihm bereits übersandten Vertragsentwurf des
Antragsgegners (so dessen Vortrag Bl. 57 d. A.) inhaltlich keine Änderungswünsche
geäußert. In diesem Sinne handelt es sich lediglich um einen Antrag, der die äußere, formale
Durchführung des Beurkundungstermins betrifft.
bbb)
Der vom Antragsgegner aufgeführte Umstand, dass der Antragsteller in der fraglichen EMail
die Worte gebraucht hat, „wünschen wir die Beurkundung … vorzunehmen“ (Bl. 33 d.
A.) führt für sich genommen ebenfalls noch nicht dazu, dass der Antragsteller über die
äußere Gestaltung des Beurkundungstermins in rein formaler Hinsicht hinaus auch zum
Ausdruck bringen wollte, dass er die Beurkundung gerade auch im eigenen Interesse
wünschte, so dass die durch diese ausgelösten Kostenfolgen auch ihn treffen sollten und die
Erklärung nicht nur auf dem einseitigen Wunsch der anderen Vertragspartei, RA. R. T.,
beruhte und somit als bloßer Reflex des von diesem gestellten Beurkundungsantrags allein
die äußeren Modalitäten der Beurkundung betraf.
ccc)
Hierin erschöpft sich die Erklärung in der E-Mail indes nicht. Vielmehr enthält die E-Mail
über die Formulierung eines Beurkundungswunschs hinaus auch weitere Besonderheiten,
die eindeutig darauf schließen lassen, dass der Antragsteller einem eigenen Interesse am
Zustandekommen eines wirksamen Vertrags Ausdruck verleihen wollte.
Die E-Mail beginnt mit dem Satz: „Wir fühlen uns ausreichend durch Sie beraten und
informiert.“ Dies kann nur so verstanden werden, dass der Antragsteller erklären wollte, er
sei durch die Übersendung des der Beurkundung zu Grunde zu legenden Vertragsentwurfs
und ggf. durch weitere Beratungs- und Informationstätigkeiten des Antragsgegners über den
Inhalt des ins Auge gefassten Vertrags hinreichend informiert worden und er könne den
Inhalt des Vertrags auf Grund der erfolgten Beratung durch den Antragsgegner rechtlich
auch zutreffend bewerten. Im nächsten Satz zieht er hieraus die Schlussfolgerung, dass die
Beurkundung erfolgen solle, wobei er keine inhaltlichen Änderungswünsche äußerte, jedoch
eine Modifikation der üblichen äußeren Gestaltung einer Beurkundung (gleichzeitige
Anwesenheit beider Vertragsparteien im Notariat) wünschte.
ddd)
Entscheidend ist in diesem Zusammenhang der in der E-Mail geäußerte Wunsch, die
Beurkundung durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht durchzuführen. Dies konnte
der Antragsgegner auf Grund des Zusammenhangs mit der vorherigen Übersendung eines
Vertragsentwurfs sowie der eine grundsätzliche Zustimmung signalisierenden Erklärung am
Anfang der E-Mail von seinem Empfängerhorizont aus gemäß
dahingehend verstehen, dass der Antragsteller im eigenen Interesse eine
Verfahrensgestaltung vorschlug, die zu einer eigenen Verpflichtung zur Tragung der
Beurkundungskosten führen würde.
Die Einschaltung eines Vertreters ohne Vertretungsmacht bei Grundstückskaufverträgen
beruht auf dem Formerfordernis des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach bedarf zwar
grundsätzlich nur der Kaufvertrag als solcher der notariellen Beurkundung, während die
Vollmacht gemäß § 167 Abs. 2 BGB und ebenso die Genehmigung des Vertrags gemäß
§ 182 Abs. 2 BGB nicht der Form bedarf, die für das Rechtsgeschäft bestimmt ist. Nach
ständiger Rechtsprechung unterliegt die Vollmacht zum Erwerb oder zur Veräußerung eines
Grundstücks aber dann dem Formzwang des § 311b Satz 1 BGB, wenn sich ihre Erteilung
nur als das äußere Gewand darstellt, in das die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung
eingekleidet worden ist, eine Bindung aber rechtlich oder tatsächlich in gleicher Weise wie
beim späteren Abschluss des formbedürftigen Vertretergeschäfts eintritt („vorverlagerte
Bindung“ - vgl. BGH, Urt. v. 29.01.2021 – V ZR 139/19,
36 m. w. N.; Staudinger-Schumacher, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,
Neubearbeitung 2018, § 311b BGB, Rdn. 135 m. w. N.; Reetz in: Beck'sches Notar-
Handbuch, 7. Auflage 2019, § 27, Rdn. 69 m. w. N.). Eine vorverlagerte Bindung ist im
Einzelfall ausdrücklich oder stillschweigend aus dem der Vollmachtserteilung zu Grunde
liegenden Rechtsverhältnis oder den Umständen, unter denen die Vollmachtserteilung
tatsächlich zu Stande kommt, abzuleiten (vgl. Reetz in: Beck'sches Notar-Handbuch,
7. Auflage 2019, § 27, Rdn. 73).
Um Zweifel an der Formgültigkeit einer Grundstücksvollmacht zu vermeiden, wird daher
den Notaren empfohlen, diese stets zu beurkunden (vgl. Reetz in: Beck'sches Notar-
Handbuch, 7. Auflage 2019, § 27, Rdn. 75). In der Praxis werden darüber hinaus
Grundstückskaufverträge, bei deren Beurkundung nicht beide Vertragsparteien anwesend
sein können, häufig durch eine der Vertragsparteien gleichzeitig als Vertreter ohne
Vertretungsmacht namens der anderen abgeschlossen und das Vertreterhandeln dann durch
die andere Partei unter Wahrung eventuell bestehender Formerfordernisse gemäß § 177
Abs. 1 BGB genehmigt. Dieser Fall unterscheidet sich zwar hinsichtlich der
Genehmigungsfähigkeit nicht von Fällen des Gebrauchmachens von einer (unerkannt)
formunwirksamen Vollmacht. Jedoch besteht der Vorteil darin, dass beim offenen
Vertragsschluss durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht ein diesbezüglicher Hinweis
in die notarielle Niederschrift aufgenommen werden kann, so dass der vollmachtlose
Vertreter gemäß § 179 Abs. 3 Satz 1 BGB dem Vertretenen gegenüber nicht haftet (vgl.
Reetz in: Beck'sches Notar-Handbuch, 7. Auflage 2019, § 27, Rdn. 17).
Um einen solchen Vertragsabschuss unter Einschaltung eines vollmachtlosen Vertreters hat
der Antragsteller mit seiner E-Mail den Antragsgegner ausdrücklich gebeten. Darüber
hinaus wollte er zwar seine Bindung an den zu schließenden Vertrag von seiner späteren
Genehmigung abhängig machen, er hat jedoch gleichzeitig zum Ausdruck gebracht, dass er
mit der vom Antragsgegner entworfenen Regelung der Sache nach einverstanden war. Aus
diesem Grund durfte aber der Antragsgegner davon ausgehen, dass der Antragsteller eine
Beurkundung samt Kostenfolge im eigenen Interesse wünschte und sich nur die
Möglichkeit zu einem „Rückzieher“ offenhalten wollte, von der er letztlich durch die
Nichterteilung der Genehmigung Gebrauch gemacht hat.
eee)
Während bei wirksamer Vertretung auf Grund gesetzlicher oder rechtsgeschäftlicher
Vertretungsmacht Kostenschuldner stets der Vertretene ist (vgl. OLG Köln, Beschl. v.
18.09.2017,
Stand: 01.01.2022, § 29 GNotKG, Rdn. 10 m. w. N.; Schneider/Volpert/Fölsch-Leiß,
Gesamtes Kostenrecht, 3. Auflage 2021, § 30 GNotKG, Rdn. 10), kommt es im Falle des
Handelns eines vollmachtlosen Vertreters auf die Umstände an. Lag dem Handeln des
vollmachtlosen Vertreters im Innenverhältnis ein Auftrag des Vertretenen zu Grunde (sog.
Veranlassungsvollmacht), ist das Handeln dem Vertretenen zuzurechnen und der haftet für
die Kosten. Handelt der vollmachtlose Vertreter dagegen in Kenntnis des Mangels seiner
Vollmacht bewusst vollmachtlos, ist das Handeln allein ihm als Veranlasser zuzurechnen
(vgl. OLG Köln, Beschl. v. 27.01.1991 – 2 Wx 50/92,
Rdn. 15; BeckOK(KostR)-Toussaint, 36. Edition Stand: 01.01.2022, § 29 GNotKG,
Rdn. 11 m. w. N.). Welche Absprachen insoweit zwischen dem Antragsteller und
Rechtsanwalt T. vor der Beurkundung getroffen wurden, ist nicht bekannt, jedoch auch
unerheblich.
Der Vertretene kann nämlich in zwei Fällen unabhängig hiervon Kostenschuldner werden.
Der erste betrifft die – vorliegend nicht gegebene - Genehmigung seines Vertreterhandelns
durch den Vertretenen (vgl. BeckOK(KostR)-Toussaint, 36. Edition Stand: 01.01.2022, § 29
GNotKG, Rdn. 11 m. w. N.; Schneider/Volpert/Fölsch-Leiß, Gesamtes Kostenrecht,
3. Auflage 2021, § 30 GNotKG, Rdn. 13).
Der zweite – vorliegend gegebene - Fall ist dann gegeben, wenn sich aus einem zwischen
dem Vertretenen und dem Notar zur Vorbereitung der Beurkundung geführten
Schriftverkehr ergibt, dass der Vertreter bei der Beurkundungstätigkeit des Notars namens
des Vertretenen tätig werden sollte. In diesem Fall haftet der Vertretene gegenüber dem
Notar ebenso wie im Fall der Beauftragung des Vertreters im Innenverhältnis (vgl.
Schneider/Volpert/Fölsch-Leiß, Gesamtes Kostenrecht, 3. Auflage 2021, § 30 GNotKG,
Rdn. 13).
Auch wenn man deshalb nicht bereits in der durch die E-Mail erfolgten Erklärung eine
Bevollmächtigung von RA. T. sieht, weil auch in diesem Fall Unsicherheiten bezüglich der
Wirksamkeit der Bevollmächtigung und damit des Kaufvertrags bestehen würden, hat doch
der Antragsteller im Verhältnis zum Antragsgegner als dem beurkundenden Notar nach
dessen Empfängerhorizont zum Ausdruck gebracht, dass ihm selbst am Zustandekommen
des inhaltlich gebilligten Vertrags gelegen war und er zumindest ein Interesse daran hatte,
die Möglichkeit zu haben, diesem nachträglich durch Genehmigung zur Wirksamkeit zu
verhelfen. Im Vertrauen hierauf hat der Antragsgegner die Beurkundung vorgenommen.
eee)
Somit ist nicht allein deshalb, weil der Vertragsentwurf nach der Behauptung des
Antragstellers allein von der Verkäuferseite vorgegeben und ihm dieser nur zugesandt
wurde (Bl. 29 d. A.), davon auszugehen, dass nur die Verkäuferseite für die
Beurkundungskosten haftet. Vielmehr haftet daneben auch der Antragsteller als
Gesamtschuldner.
Der vom Antragsgegner beantragten Vernehmung des Verkäufers RA. T. und des Maklers
als Zeugen (Bl. 82 d. A.) bedurfte es schließlich deshalb nicht, weil es auf die Frage, welche
Absprachen zwischen ihm und dem Antragsteller vor der Beurkundung getroffen worden
waren, nicht ankommt.
5.
Auch der Höhe nach ist die beanstandete Kostenberechnung nicht zu beanstanden.
Der für die Kostenberechnung zugrunde gelegte Geschäftswert von 1.415.000,00 €
entspricht dem in dem notariellen Entwurf angegebenen Kaufpreis (Bl. 18 d. A.) und ist
keinen Beanstandungen ausgesetzt. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann auf die
detaillierten Ausführungen in der Stellungnahme des Landgerichtspräsidenten zur
Berechnung der Beurkundungsgebühr (Nr. 21100 KV-GNotKG) und der Vollzugsgebühr
(Nr. 22110 KV-GNotKG) Bezug genommen werden (Bl. 50 d. A.).
Einwände gegen die in der Kostenberechnung außerdem enthaltenen Auslagen und
sonstigen Nebenkosten werden von dem Antragsteller nicht erhoben. Auch das Landgericht
hat diese Positionen nicht beanstandet.
III.
Von einer – zumal von keinem Beteiligten angeregten – mündlichen Erörterung der Sache
in zweiter Instanz wurde gemäß § 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG i. V. m. § 68 Abs. 3 Satz 2
FamFG abgesehen, da hiervon keine weitergehenden entscheidungserheblichen
Erkenntnisse zu erwarten waren. Auch eine nochmalige Anhörung der Aufsichtsbehörde
des Notars im Beschwerdeverfahren war entbehrlich, nachdem diese bereits gegenüber dem
Landgericht eingehend zu Grund und Höhe der Kostenforderung Stellung genommen hat
und die Beteiligung im Beschwerdeverfahren ebenfalls keine neuen Erkenntnisse versprach
(vgl. SaarlOLG, Beschl. v. 10.07.2019 – 9 W 3/19,
m. w. N.).
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG i. V. m. § 81 Abs. 1
FamFG. Im Hinblick auf den Erfolg des Rechtsmittels des Antragsgegners entspricht es
billigem Ermessen, die Kosten des Verfahrens beider Instanzen insgesamt dem
Antragsteller aufzuerlegen, zumal nicht zu erwarten ist, dass auf der Seite des nicht
anwaltlich vertretenen Notars außergerichtliche Kosten in erheblichem Umfang angefallen
sind (vgl. SaarlOLG, Beschl. v. 10.07.2019 – 9 W 3/19,
Rdn. 36 m. w. N.).
Die Rechtsbeschwerde gegen die Entscheidung des Beschwerdegerichts war nicht
zuzulassen. Sie ist nur eröffnet, wenn sie durch das Beschwerdegericht zugelassen wurde
(§§ 129 Abs. 2, 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG i. V. m. § 70 Abs. 1 FamFG - vgl. OLG
München, Beschl. v. 15.06.2020 – 32 Wx 140/20 Kost,
Rdn. 12; Toussaint, Kostenrecht, 51. Auflage 2021, § 129 GNotKG, Rdn. 21 m. w. N.). Die
Voraussetzungen für die Zulassung sind jedoch nicht gegeben, denn die Rechtssache hat
weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die
Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des
Rechtsbeschwerdegerichts (
51. Auflage 2021, § 129 GNotKG, Rdn. 21 m. w. N.).
Der Geschäftswert richtet sich gemäß § 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG i. V. m. § 84 FamFG
nach der Höhe der verfahrensgegenständlichen Kostenrechnung (vgl. BGH, Beschl. v.
19.01.2017 – V ZB 79/16, juris Rdn. 15; SaarlOLG, Beschl. v. 10.07.2019 – 9 W 3/19,
Auf Grund der Reduzierung der in Rechnung gestellten Kosten nach Vorliegen der
Stellungnahme des Präsidenten des Landgerichts Saarbrücken auf insgesamt noch
3.690,79 € (Bl. 64 d. A.) ist diese lediglich in dieser Höhe Verfahrensgegenstand des
Beschwerdeverfahrens geworden.
Entscheidung, Urteil
Gericht:OLG Saarbrücken
Erscheinungsdatum:07.04.2022
Aktenzeichen:4 W 25/21
Rechtsgebiete:
Unternehmenskauf
Allgemeines Schuldrecht
Vollmacht, Genehmigung, Ermächtigung
Kostenrecht
Beurkundungserfordernis
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.)
GNotKG §§ 29 Nr. 1, 127 Abs. 1; BGB §§ 133, 157