Hofüberlassung unter Ausklammerung eines Altenteilerhauses; keine Genehmigung nach GrdstVG
letzte Aktualisierung: 2.2.2022
OLG Schleswig, Beschl. v. 4.11.2021 – 60L WLw 8/21
Hofüberlassung unter Ausklammerung eines Altenteilerhauses; keine Genehmigung nach
GrdstVG
Eine Hofüberlassung unter Ausklammerung des Altenteilerhauses stellt ebenso wie eine getrennte
Veräußerung nur des Altenteilerhauses regelmäßig eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder
Aufteilung des Hofes im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG dar, so dass derartigen Geschäften in
der Regel die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu versagen ist.
Gründe
A.
Die Beteiligten zu 1) und 2) begehren die landwirtschaftsgerichtliche Genehmigung eines
Hofübergabevertrags.
Der Beteiligte zu 1) (Überlasser), der verheiratet ist und vier erwachsene Kinder hat, ist seit
dem 16. November 1991 eingetragener Eigentümer des im Grundbuch von X. Blatt 1589
eingetragenen Hofs „…“ im Sinne der Höfeordnung in X., den er aufgrund
Hofüberlassungsvertrags vom 28. Dezember 1990 (O-Nr. … der Grundakte) im Wege der
vorweggenommenen Erbfolge von seinen Eltern A. erworben hatte. Im Gegenzug räumte
er seinen Eltern ein in Abt. II Nr. 17 eingetragenes Altenteil, bestehend u. a. aus einem
Baranteil, dessen Höhe aktuell 1.045,33 € im Monat beträgt, und einem lebenslänglichen
unentgeltlichen Nießbrauchrecht an den sich auf dem damaligen Flurstück 24/11 der Flur 3
der Gemarkung X. befindlichen zwei Bungalows mit jeweils zwei Appartements ein, wobei
sich die Ausübung des Nießbrauchrechts lediglich darauf erstreckt, die Wohnungen
kurzfristig an Feriengäste zu vermieten; eine Vermietung an Dauermieter ist unzulässig. Bei
dem vorgenannten Flurstück 24/11, seinerzeit unter der lfd. Nr. 39 des
Bestandsverzeichnisses eingetragen, handelte es sich um die Hofstelle unter der postalischen
Bezeichnung Z.weg 26. Außerdem hat der Überlasser seinen Eltern bei Krankheit und
Gebrechlichkeit die erforderliche Hege und Pflege in deren nicht zum Hof gehörenden
Haus in X., W. 9, zu gewähren. Für diese Besitzung der Größe von aktuell 82,9120 ha ist ein
Hofvermerk im Grundbuch eingetragen.
Der Überlasser ist weiter Eigentümer der von ihm hinzu erworbenen in den Grundbüchern
von X. Blatt 911, 4020, 4259 und 6830 eingetragenen landwirtschaftlichen Grundstücke der
Größe von insgesamt 12,4518 ha, die von der Hofstelle im Z.weg 26 aus bewirtschaftet
werden. Der Hof im vorbezeichneten Umfang hat eine Gesamtfläche von 95,3638 ha, einen
Einheitswert von 126.442 € und einen Wirtschaftswert von 99.509 €.
Auf dem Flurstück 24/11 befanden sich neben den 1972 und 1990 errichteten Bungalows
mit insgesamt einer Ferienwohnung der Größe von 40 m² und drei Ferienwohnungen von
je 60 m² auch das zunächst von dem Überlasser und seiner Familie genutzte
Betriebsleiterhaus Z.weg 26 und die Wirtschaftsgebäude. 1990 wurde ein
Wirtschaftsgebäude durch ein Feuer zerstört. Im Zuge des Wiederaufbaus wurde dieses
Gebäude umgenutzt, so dass zwei weitere Ferienwohnungen mit je 60 m² entstanden. Im
Jahre 1993 kamen zwei weitere Ferienwohnungen mit je 60 m² hinzu. Außerdem errichtete
der Überlasser auf der Hofstelle seit den 90er Jahren verschiedene landwirtschaftliche
Betriebsgebäude, u. a. eine Lagerhalle für landwirtschaftliche Produkte. Eine ehemalige
Scheune baute er in einen Bauernladen mit einem Hofcafé um. Auf die vom LLUR
gefertigten Fotos Bl. 167 d. A. wird insoweit verwiesen. Das Bauernhofcafé ist an die
Ehefrau F. des Überlassers (die Beteiligte zu 3)) verpachtet und wird von dieser gewerblich
betrieben. Nach dem Internetauftritt (www…..de) findet neben der Innenrestauration im
Café mit Frühstück nach Anmeldung zu zwei Uhrzeiten, Kleinigkeiten mittags, wie Suppen
und Brotzeit, und später Kuchen auch eine Außenrestauration im dazu gehörigen
Bauerngarten und Verkauf von Kuchen und Torten zum Mitnehmen statt. Neben dem Café
befindet sich eine Spielscheune. Im Hofladen werden neben verarbeiteten Lebensmitteln
aus landwirtschaftlicher Produktion auch Wollprodukte aller Art aus der eigenen Wolle der
A., Holz-, Pflege- und Dekoartikel im laut Internetauftritt „Geschenke- und Dekoladen“
vertrieben.
Aufgrund Baugenehmigung vom 2. Juni 2000 errichteten der Überlasser und seine Ehefrau
für sich und ihre Kinder auf dem Flurstück 24/11 auf dem auf der Hofstelle befindlichen
Weideland ein neues Wohnhaus mit Einliegerwohnung. Dieses Wohnhaus im Landhausstil
hat ausweislich der Baugenehmigung eine Wohnfläche von insgesamt 325,45 m². Davon
entfallen auf die Wohnung I 239,55 m² (148,14 m² im Erdgeschoss, wo sich ein Wohn-
/Esszimmer von 53,90 m², das Elternschlafzimmer, ein weiteres Zimmer, ein Büro, Küche,
Bad, WC, Abstellraum, Hauswirtschaftsraum, Trockenraum, Flur und Garderobe befinden,
und 91,41 m² im Dachgeschoß, wo sich vier Kinderzimmer, ein Bad, ein Ankleidezimmer
und ein Flur befinden), auf die Einliegerwohnung im Dachgeschoß 48,05 m² (bestehend aus
zwei Räumen, Pantry, Bad und Flur) und 37,85 m² auf Nebenräume (Garage und Treppe).
Auf die Bauzeichnung und die Wohn- und Nutzflächenberechnung (Bl. 25, 31 bis 33 der
beigezogenen Bauakte des Kreises Y. … BV) und die Fotos Bl. 169 der Gerichtsakte wird
Bezug genommen. Am 26. Februar 2002 zeigte der verantwortliche Bauleiter die
ordnungsgemäße Errichtung des Hauses in Übereinstimmung mit den genehmigten
Bauvorlagen an (Bl. 49 der Bauakte). Am 5. März 2002 vermerkte der zuständige
Sachbearbeiter nach einer Ortsbesichtigung die Ausführung des Bauvorhabens (Bl. 50 der
Bauakte).
Das neue Wohnhaus befindet sich zwischen dem Nachbargrundstück Z.weg 24a einerseits
und einer kleinen unbebauten Fläche neben der Zufahrt mit Parkplätzen zur Hofstelle und
den daran anschließenden Gebäuden auf der Hofstelle andererseits und hat die postalische
Anschrift Z.weg 26a erhalten. Im rückwärtigen Teil schließen landwirtschaftliche
Nutzflächen des Hofs an das Hausgrundstück an. Zur Veranschaulichung der Örtlichkeit
wird auf den zur Baugenehmigung gehörenden Lageplan vom 11. März 1999 (Bl. 23 der
Bauakte), den vom Notar eingereichten Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 4.
Februar 2000 (Bl. 31 d. A.) und den Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 2.
November 2000 (O-Nr. 1 des Grundbuchs von X. Blatt 6738) Bezug genommen.
Schon vor der Fertigstellungsanzeige des Neubaus wurde das Flurstück 24/11 der Größe
von 5,2121 ha (Z.weg 26) in die Flurstücke 24/14 der Größe von 1.916 m² (Z.weg 26a mit
dem neuen Wohnhaus mit Einliegerwohnung) und das Flurstück 24/15 der Größe von
5,0205 ha (weiterhin postalische Anschrift Z.weg 26 mit dem alten Wohnhaus, den
Wirtschaftsgebäuden, Hofladen, Hofcafé und den Ferienwohnungen, einer Verkehrsfläche
und Landwirtschaftsfläche) aufgeteilt, die aufgrund Fortführungsmitteilung der
Vermessungs- und Katasterverwaltung Schleswig-Holstein unter Nr. … des
Bestandsverzeichnisses im Grundbuch von X. Blatt 1589 verzeichnet wurden. Sie waren mit
anderen hofzugehörigen Flurstücken neben dem Altenteil für die Eltern des Überlassers
(Abt. II Nr. 17) mit Grundschulden für die …bank AG in … in Höhe von 300.000,00 DM
und 200.000,00 DM (Abt. III Nr. 5 und 8) belastet.
Mit Teilungserklärung vom 16. November 2000 beantragte der Überlasser unter Vorlage
entsprechender Pfandentlassungsurkunden der Altenteiler A. und der …bank, das Flurstück
24/14 lastenfrei abzuschreiben und als selbständiges Grundstück in ein neu anzulegendes
Grundbuch einzutragen (ONr. … Blatt 1589). Das Grundbuchamt schrieb das
Flurstück24/14 am 5. März 2001 antragsgemäß lastenfrei auf Blatt 6738 um, wobei im
Grundbuch in Blatt 1589 und 6738 jeweils eingetragen worden war, dass der in Blatt 6738
eingetragene Grundbesitz zu dem in Blatt 1589 eingetragenen Hof gehört.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Dezember 2001 bat der Überlasser das
Landwirtschaftsgericht um Prüfung, ob für das im Grundbuch von X. Blatt 6738
eingetragene Grundstück der Hofzugehörigkeitsvermerk gelöscht werden könne. Er wies
darauf hin, dass auf der Hofstelle neben den Wirtschaftsgebäuden ein Wohnhaus
vorhanden sei, und das neu errichtete Haus mit Einliegerwohnung nicht als Altenteilerhaus
diene und auch nicht als solches vom Bauaufsichtsamt genehmigt worden sei. Er
beabsichtige, das Haus seiner Ehefrau zu vererben. Der Vorsitzende des
Landwirtschaftsgerichts nahm Einsicht in die Grundakte und vermerkte in der Akte, dass
die Altenteiler in W. lebten und Ferienhäuser vorhanden seien. Auf Ersuchen des
Landwirtschaftsgerichts - 45 Lw 160/01 (921) - wurde der Hofzugehörigkeitsvermerk für
das Grundstück 24/14 am 27. Dezember 2001 in den beiden betroffenen Grundbüchern
gelöscht (O-Nr. … des Grundbuchs von X. Blatt 1589).
Der Überlasser, seine Ehefrau und seine damals noch minderjährigen Kinder zogen ca. im
Jahre 2000/2001 in das neue Wohnhaus Z.weg 26a um, das ab dieser Zeit als
Betriebsleiterhaus genutzt wurde und wird.
In der Folgezeit baute der Überlasser das ehemalige Betriebsleiterhaus Z.weg 26 in drei
Ferienwohnungen um, von denen sich eine der Größe von 135 m² im Erdgeschoß und zwei
mit je 50 m² im Obergeschoß befinden. Die baurechtliche Umnutzung des ehemaligen
Betriebsleiterhauses in Ferienwohnungen ist am 26. August 2004 vom Kreis Y. genehmigt
worden (BA …). Insgesamt befinden sich auf der Hofstelle Z.weg 26 danach 11
Ferienwohnungen (eine der Größe von 40 m², zwei der Größe von 50 m², sieben der Größe
von 60 m² und eine der Größe von 135 m²).
In den Jahren ab 2013 errichtete der Überlasser auf der Hofstelle verschiedene
landwirtschaftliche und gewerbliche Neubauten. Auf die Übersicht des Kreises Y. vom 24.
August 2021 (Bl. 176 bis 177 d. A.) über die Erteilung von Baugenehmigungen u. a. für eine
Kohllagerhalle, Unterstände für Schafe und Maschinen und eine Gemüsehalle, die
Erweiterungen eines Restaurants, der Küche und des Hofcafés wird verwiesen.
Die genannten Gebäude finden sich auf dem Lageplan Bl. 178 d. A. wieder. Die grün
markierten Gebäude dienen der landwirtschaftlichen Nutzung. Bei den blau markierten
Gebäuden handelt es sich um das Hofcafé und die Ferienwohnungen. Ergänzend wird auf
die Luftaufnahmen Bl. 170 bis 172 d. A. verwiesen, in denen der jeweilige Nutzungszweck
der Gebäude aufgeführt ist. Insbesondere wird auf die Luftaufnahme Bl. 171 Bezug
genommen, aus der sich ergibt, dass das neue Betriebsleiterhausgrundstück Z.weg 26a direkt
an die Hofstelle Z.weg 26 und die dortigen Gebäude, unterbrochen lediglich durch eine
kleine Freifläche hinter der Zufahrt zur Hofstelle und Parkplätzen, angrenzt. Das Haus
befindet sich im rückwärtigen, von der Straße abgewandten Teil des Grundstücks.
In dem mitgeteilten Einheitswert des Hofs für den Bereich „Landwirtschaft“ von 126.442 €
ist das Wohnhaus Z.weg 26a mit einem Wohnungswert von 26.933 € enthalten. Nicht mit
enthalten sind der Hofladen und das Hofcafé, deren Einheitswert 44.584 € beträgt. Auch
die elf Ferienwohnungen sind gesondert bewertet. Sie haben Einheitswerte von 38.449 €,
12.782 €, 27.098 € und 9.714 €, insgesamt mithin von 88.043 €.
Der im Grundbuch von X. Blatt 1589 eingetragene Hof ist in Abt. III mit acht
Grundschulden in Höhe von nominal insgesamt 931.721,83 € nebst Zinsen wie folgt
belastet:
Lfd. Nr. 5 153.387,56 € für die …bank,
lfd. Nr. 7 51.000 DM (= 26.075,89 €) für die …bank AG,
lfd. Nr. 8 102.258,38 € für die …bank AG, Niederlassung Schleswig-Holstein, …,
Teilbetrag von 50.000 € abgetreten an die Sparkasse …,
lfd. Nr. 9 100.000 €, lfd. Nr. 10 100.000 €, lfd. Nr. 11 70.000 €, lfd. Nr. 12
180.000 € jeweils für die Sparkasse …,
lfd. Nr. 13 200.000 € für die …bank.
Mit Ausnahme des Rechts zur lfd. Nr. 8 sind alle Grundschulden nach § 800 ZPO
vollstreckbar.
Eine weitere Grundschuld in Höhe von 120.000 € ist in Gesamthaft zu Lasten der in Blatt
911 und 4020 gebuchten hofzugehörigen Grundstücke für die …bank AG in …
eingetragen, die im Jahre 2005 in die …bank integriert worden ist. Insgesamt ist der Hof
danach mit Grundschulden in Höhe von 1.051.218,83 € belastet.
Das in Blatt 6738 gebuchte Hausgrundstück Z.weg 26a ist gemäß Bewilligung vom 16.
November 2000, eingetragen am 5. März 2001 in Abt. III lfd. Nr. 1, mit einer Grundschuld
in Höhe von 204.516,75 € für die …bank AG, …, belastet.
Mit Hofübergabevertrag vom 3. Dezember 2020 – UR-Nr. … des Notars Dr. B. in X. – (Bl.
2 bis 19 d. A.) übertrug der Beteiligte zu 1) den Hof, bestehend aus dem in Blatt 1589
gebuchten Grundvermögen mit dem Hofvermerk und dem in Blatt 911, 4020, 4259 und
6380 gebuchten hofzugehörigen Grundvermögen der Größe von insgesamt 95,3638 ha auf
seinen Sohn, den Beteiligten zu 2) (Übernehmer). Die Beteiligten erklärten im
Zusammenhang mit der Auflassung, dass die letztgenannten vier Grundstücke dem Hof
zugebucht werden sollen. Mit dem Hofübergabevertrag nicht mit übertragen wurde das zum
Zeitpunkt des Abschlusses des Hofübergabevertrags im Alleineigentum des Überlassers
stehende Hausgrundstück Z.weg 26a. Weiter wurden das in seinem Alleineigentum
stehende im Grundbuch von X. Blatt 7588 (…) eingetragene Grundstück und das im
Grundbuch von X. Blatt 7617 für ihn eingetragene Erbbaurecht nicht übertragen. Bei den
letztgenannten beiden Grundstücken handelt sich um eine weitere Hofstelle (…) mit acht
weiteren Ferienwohnungen, auf der die Tochter des Überlassers A. (Beteiligte zu 5)) einen
Pferde- und Reiterhof betreibt, der nach den Feststellungen des Landesamtes für
Landwirtschaft, Umwelt und ländliche Räume (LLUR) in keinem Zusammenhang zu dem
überlassenen Hof steht.
Abschnitt III. des Hofübergabevertrags lautet unter der Überschrift „Schuld- und
Vertragsübernahme“ wörtlich:
1. Der Erwerber übernimmt die in Abt. II und III der Grundbücher eingetragenen Rechte
dinglich, so dass aktuell keine Löschung erfolgen soll.
Der Erwerber übernimmt ab dem Tag des Besitzübergangs an Stelle des Übergebers mit
schuldbefreiender Wirkung die den Rechten zugrundeliegenden Schuldverpflichtungen und
hält den Übergeber davon frei.
Sicherheiten sind dbzgl. nicht vereinbart.
Eine Übersicht über die Darlehen ist als Anlage beigefügt: Email der Sparkasse … vom 17.
August 2020 und Schreiben der …bank vom 11. September 2020. Davon übernimmt der
Erwerber:
- Sparkasse …:
- KfW-Darlehen -063
- KfW-Darlehen -189
Die Kontokorrent-Kredite werden gelöscht. Der Erwerber hat eigene
Geschäftskonten.
- …bank:
- Förderkredit – 243
Das Konto -207 wird nicht mit übertragen.
Die Grundschuld Blatt 1589 Abt. III lfd. Nr. 5 für die …bank – heute: Sparkasse … – steht
materiell nach Auskunft des Übergebers und der …bank der …bank zu. Warum sie nicht
entsprechend eingetragen ist, ist aktuell bei der Bank in Klärung.
Die weiteren in der Anlage aufgeführten Darlehen verbleiben schuldrechtlich bei dem
jeweiligen Darlehensnehmer und sind von ihm vertragsgerecht zu tilgen. Der Erwerber
haftet insoweit mit dem Grundbesitz für fremde Schulden („Sachbürgschaft“). Der Notar
erläutert die damit verbundenen Risiken.
Weitere Bestimmungen werden dazu aber nicht getroffen. Sicherheiten sind dbzgl.
ebenfalls nicht vereinbart.
Der Erwerber erkennt an, betreffend alle in Abt. III des Vertragsbesitzes (Ziffer I. 1 – 5
dieser Urkunde) eingetragenen Grundpfandrechte, den jeweiligen
Grundpfandrechtsgläubigern einen Geldbetrag in Höhe des jeweiligen Nennbetrags und der
Zinsen von Anfang an und Nebenleistungen in der Weise zu schulden, dass das
Anerkenntnis die Zahlungsverpflichtungen selbständig begründet. Er unterwirft sich
hierwegen der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes
Vermögen mit der Maßgabe, dass es zur Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung dieser
Urkunde nicht des Nachweises der die Fälligkeit begründeten Tatsachen bedarf. (…)
(Auszugsweise) vollstreckbare Ausfertigungen der heutigen Urkunde sind den Gläubigern
erst dann zu erteilen, wenn dem Notar eine Bestätigung des betreffenden Gläubigers
vorliegt, dass der Übergeber aus einer etwa übernommenen persönlichen Haftung entlassen
worden ist. Im Übrigen soll die Erteilung ohne Nachweis der Tatsachen erfolgen, von
denen die Entstehung oder die Fälligkeit des Anspruchs abhängen.
Der Übergeber tritt alle Rechte und Ansprüche, die ihm bei Eigentumsumschreibung an
den von dem Erwerber übernommenen Grundpfandrechten zustehen, an den Erwerber ab,
der die Abtretung annimmt. (…)
Die Beteiligten beauftragen den Notar, die Schuldübernahme mitzuteilen und die
Gläubigergenehmigung einzuholen, ferner die Entlassung des Übergebers aus dessen
Schuldanerkenntnis in der Vollstreckungsunterwerfung zu bewirken und die persönlichen
Zweckerklärungen bezüglich der Grundpfandrechte dahin anzupassen, dass diese nunmehr
für die derzeit bestehenden und künftig durch den Erwerber aufgenommenen
Verbindlichkeiten haften. Sollte die Schuldübernahme vom Gläubiger nicht genehmigt
werden, gilt sie im Verhältnis der Beteiligten als interne Befreiungsverpflichtung des
Erwerbers gegenüber dem Übergeber.
(…)“
Auf die dem Vertrag als Anlage beigefügte Übersicht der Darlehen gemäß der E-Mail der
Sparkasse … (in die die Sparkasse … im Jahre 2017 durch Fusion aufgegangen ist) vom 17.
August 2020 und das Schreiben der …bank vom 11. September 2020 (Bl. 20 bis 22 d. A.)
wird Bezug genommen. Danach sichern die im Grundbuch von X. Blatt 1589 in Abt. III
Nrn. 9 bis 12 für die (jetzt) Sparkasse … eingetragenen Grundschulden in Höhe von
insgesamt 450.000 € verschiedene Kontokorrentkredite und KfW-Darlehen des Überlassers,
verschiedene KfW-Darlehen der Beteiligten zu 3) und ein Festzinsdarlehen für die Beteiligte
zu 3), den Überlasser und den Beteiligten zu 4), die aktuell in Höhe von 457.145,53 €
valutieren.
Nach dem Schreiben der …bank vom 11. September 2020 sichern die in den
Grundbüchern von X. Blatt 911 und 4020 für die (frühere) …bank AG in … zur
Gesamthaft eingetragene Grundschuld in Höhe von 120.000 € und die im Grundbuch von
X. Blatt 1569 eingetragenen Grundschulden in Abt. III Nr. 5, 7 und 8 für die frühere
…bank und für die …bank AG eingetragenen Grundschulden in Höhe von 231.721,83 €
jeweils einen Rahmenkredit des Überlassers, ausnutzbar als Kontokredit sowie als
Eurokredit in Höhe über 65.000 €, wobei das diesbezügliche (nicht mit übertragene) Konto
Nr. … derzeit ein Guthaben von 194.383,98 € ausweist, und verschiedene Förderkredite des
Überlassers, einen Förderkredit der … GbR und einen Förderkredit des Übernehmers.
Insgesamt valutieren die Kredite in Höhe von 964.436,50 €. Die in Abt. III Nr. 13
eingetragene Grundschuld sichert ein Hypothekendarlehen des Überlassers, das in Höhe
von weiteren 194.975,50 € valutiert. Des Weiteren ist die Mithaft sämtlicher im Schreiben
der …bank aufgelisteten Grundschulden für ein neues Darlehen an den Übernehmer in
Höhe von 450.000 € vorgesehen.
Die in Abschnitt III. Nr. 1 Absatz 4 ff. des Hofübergabevertrags vom Übernehmer
übernommenen KfW-Darlehen – 063 und – 189 (über 180.000 € und 50.000 €) valutieren
in Höhe von 122.139 € und 10.520 €, der übernommene Förderkredit -243 in Höhe von
14.100 €, insgesamt mithin in Höhe von 146.759 €. Im Abschnitt X. sind die
übernommenen Verbindlichkeiten demgegenüber mit 179.519 € angegeben worden.
Im Abschnitt III. Nr. 2 des Hofübergabevertrags übernahm der Erwerber sonstige laufende
Vertragsverhältnisse einschließlich der Verpachtung des Cafés und der Ferienwohnungen
vom Übergeber, ferner das für seine Großeltern gemäß Hofüberlassungsvertrag vom 28.
Dezember 1990 eingetragene Altenteil mit allen auch schuldrechtlichen Rechten und
Pflichten, darunter der Geldrente, von aktuell 1.045,33 € im Monat.
Der Übernehmer verpflichtete sich als Gegenleistung für die Hofüberlassung, dem
Überlasser und seiner Ehefrau als Gesamtberechtigte als Altenteil eine mit einer
Wertindexklausel gesicherte Geldrente in Höhe von 3.000 € monatlich zu zahlen, die dem
Längstlebenden auch nach dem Tod des Erstversterbenden ungeschmälert zusteht. Das
Altenteil ist dinglich zu sichern. Schuldrechtlich ist vereinbart, dass die Rente bis auf
weiteres ausgesetzt ist und erst auf Anforderung gezahlt werden muss.
Im Abschnitt VII. Nr. 2 verpflichtete sich der Überlasser, seiner Tochter C. (der Beteiligten
zu 6)) zum 30. Geburtstag einen Geldbetrag und/oder Sachwerte in einem Gesamtwert von
200.000 € zu übertragen. Im Übrigen sind Abfindungs- und Ausgleichszahlungen an die
Geschwister des Übernehmers als weichende Erben nicht geschuldet. Die drei Geschwister,
die am Hofübergabevertrag beteiligt waren (die Beteiligten zu 4) bis 6)), haben vorsorglich
auf entsprechende Ansprüche verzichtet und der Übernehmer hat diesen Verzicht
angenommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Hofübergabevertrag vom 3. Dezember 2020
verwiesen. Nach dem Vertragsrubrum wohnen im Haus Z.weg 26a neben dem Überlasser,
seiner Ehefrau und dem Übernehmer außerdem noch die Beteiligten zu 4) und 6).
Mit Schreiben vom 17. Dezember 2020 hat der beurkundende Notar beim
Landwirtschaftsgericht beantragt, den Hofübergabevertrag landwirtschaftsgerichtlich zu
genehmigen.
Das Landesamt für Landwirtschaft, Umwelt und ländliche Räume (LLUR) hat in seiner
Stellungnahme vom 4. Februar 2021 (Bl. 27 bis 28 d. A.), auf die verwiesen wird, Bedenken
gegen die Ausklammerung des von dem Überlasser, seiner Ehefrau und dem Übernehmer
bewohnten Grundstücks Z.weg 26a von der Hofüberlassung geäußert. Es hat die
Auffassung vertreten, dass es sich aufgrund seiner unmittelbaren Nähe zur Hofstelle und
der Nutzung durch die zukünftigen Altenteiler um das Altenteilerhaus des Hofes handele.
Aufgrund des Zurückbehalts dieses Grundbesitzes liege keine geschlossene Hofüberlassung
vor. Es handele sich um eine unwirtschaftliche Verkleinerung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2
GrdStVG. Das LLUR hat empfohlen, das Wohnhaus Z.weg 26a ebenfalls an den
Übernehmer zu überlassen unter Einräumung eines lebenslangen Wohnungsrechts für den
Überlasser und seine Ehefrau. Die weiteren Bedingungen seien für den Übernehmer tragbar
und nicht zu beanstanden.
Die Landwirtschaftskammer Schleswig-Holstein hat sich mit Schreiben vom 12. Februar
2021 (Bl. 33 d. A.) der Stellungnahme des LLUR angeschlossen.
Der beurkundende Notar hat geltend gemacht, bei dem vorbehaltenen Grundstück Z.weg
26a handele es sich um Privatvermögen. Das Wohnhaus sei weder ursprünglich noch
funktional Bestandteil des Hofs. Der Überlasser habe im Jahre 2000 mit seiner Ehefrau auf
dem „Nachbargrundstück“ das private Wohnhaus gebaut. Bis dahin hätten er und seine
Ehefrau auf dem Hof gewohnt, wo auch Wohnbebauung vorhanden sei, die sich aktuell in
der Ferienvermietung befinde. Dort könnte der Übernehmer jederzeit seine Wohnung
nehmen. Der Hof und das private Wohnhaus seien räumlich voneinander entfernt und
nicht miteinander verbunden. Bei dem Wohnhaus handele es sich um einen erheblichen Teil
der Altersvorsorge des Überlassers und seiner Ehefrau, so dass aus wirtschaftlichen
Gründen eine Übertragung nicht in Betracht komme.
Das Landwirtschaftsgericht hat am 24. Februar 2021 darauf hingewiesen, dass
Altenteilerhausgrundstücke regelmäßig als Bestandteil des Hofes anzusehen seien. Nach der
Rechtsprechung des Senats komme es allein auf die Lage und Nutzung der in Rede
stehende Grundfläche an, nicht aber darauf, ob der Überlasser das Altenteilerhaus als
Betriebs- oder als Privatvermögen betrachte.
Darauf übertrug der Überlasser das in Blatt 6738 eingetragene Hausgrundstück mit
Überlassungsvertrag vom 13. März 2021 – UR-Nr. … des Notars Dr. B. in X. – (Bl. 193 ff.
d. A.) unentgeltlich unter Vorbehalt eines unentgeltlichen lebenslänglichen Wohnrechts als
Mitbenutzungsrecht an sämtlichen Räumen, das sich nach dem Tod seiner Ehefrau in ein
unentgeltliches lebenslängliches Wohnungsrecht an dem Vertragsgegenstand umwandelt,
auf seine Ehefrau, die aufgrund Auflassung vom 13. März 2021 am 14. April 2021 als
Alleineigentümerin im Grundbuch eingetragen worden ist. In dem Überlassungsvertrag
heißt es im Abschnitt II. wörtlich:
„Der Erschienene zu 1) hat mit Vertrag vom 03. Dezember 2020 seinen
landwirtschaftlichen Betrieb auf den Sohn D. übertragen, UR-Nr. … des amtierenden
Notars. Der Vertrag liegt dem Landwirtschaftsgericht zur Genehmigung vor. Das LLUR
verlangt nun eine Mitübertragung auch des privaten Wohnhauses. Das entspricht nicht den
Vorstellungen der Familie und der wirtschaftlichen Abwägung und Vorsorge. Weiterhin ist
die Erschienene zu 2) damit deutlich nicht einverstanden. Um nun beiden – Sohn und
Ehefrau – gerecht zu werden und die Hofnachfolge überhaupt durchführen zu können
überträgt der Erschienene zu 1) das Wohnhaus auf seine Ehefrau.“
Der beurkundende Notar hat die Auffassung vertreten, dass die Übertragung zulässig
gewesen sei und der Überlasser das Grundstück nunmehr nicht mehr auf den Übernehmer
übertragen könne.
Das Landwirtschaftsgericht hat in der Zeit zwischen Auflassung und Umschreibung des
Eigentums im Grundbuch mit Beschluss vom 7. April 2021 (Bl. 39 bis 40 d. A.) die
Genehmigung des Hofübergabevertrags vom 3. Dezember 2020 abgelehnt. Nach dem
Rubrum hat es durch seinen Vorsitzenden allein entschieden. Zur Begründung hat es
ausgeführt, dass eine unwirtschaftliche Verkleinerung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG
vorliege, weil das Hausgrundstück Z.weg 26 (gemeint: 26a) als Altenteilerhaus des
übergebenen Hofs anzusehen sei. Maßgeblich hierfür seien vor allem die Lage und die
tatsächliche Nutzung des Grundstücks. Beide Gesichtspunkte sprächen für die Einstufung
als Altenteilerhaus des Hofs. Zum einen bewohne der Überlasser das in Rede stehende
Haus bereits und beabsichtige offenbar, dies auch künftig beizubehalten. Zum anderen
befinde sich das Gebäude Z.weg 26a unmittelbar neben der Hofstelle im Z.weg 26. Ob der
Überlasser das Altenteilerhaus als Betriebs- oder als Privatvermögen einstufe, sei
unerheblich, weil der Hofeigentümer nicht befugt sei, über die Hofzugehörigkeit einzelner
Vermögensgegenstände zu disponieren. Er habe allein die Möglichkeit, dem Hof insgesamt
durch Abgabe einer negativen Hoferklärung gemäß § 1 Abs. 4 HöfeO die Hofeigenschaft
zu entziehen. Deshalb sei es unerheblich, dass der Überlasser das Altenteilerhaus auf einem
gesonderten Grundbuchblatt verzeichnet habe. Unerheblich sei auch das mit 20 Jahren
vergleichsweise geringe Alter des Altenteilerhauses. Für die Hofzugehörigkeit nach § 2
HöfeO komme es allein auf die Art, nicht auf die Dauer der Nutzung an. Unerheblich sei
schließlich auch, dass der Überlasser das Altenteilerhaus auf seine Ehefrau zu übertragen
beabsichtige, weil das Eigentum noch nicht auf seine Ehefrau umgeschrieben worden sei.
Gegen den ihm am 13. April 2021 zugestellten Beschluss hat der beurkundende Notar mit
am 26. April 2021 per Telefax eingegangenem Schriftsatz Beschwerde eingelegt. Die
Beschwerdeführer meinen, es liege keine unwirtschaftliche Verkleinerung gemäß § 9 Abs. 1
Ziff. 2 GrdstVG vor. Das Hausgrundstück stehe nicht im Eigentum des Überlassers,
sondern seiner Ehefrau. Maßgeblich sei insoweit nicht der Zeitpunkt der Beurkundung der
Hofübergabe oder des Antrags auf Genehmigung, sondern der der rechtskräftigen
Bescheidung des Antrags. Schon vor der Übertragung des Hausgrundstücks sei dieses nicht
Teil des überlassenen Hofs gewesen. Es sei nicht im Hofgrundbuch verzeichnet. Es werde
nicht von der Hofstelle aus bewirtschaftet. Die bloß benachbarte Hofstelle im Z.weg 26
habe ein katastermäßig und in der Natur durch Bewuchs und Parkplatzsituation klar
abgegrenztes Grundstück. Es gebe keine direkten Verbindungswege. Hofstelle und
Hausgrundstück seien ausschließlich über die Kreisstraße, an der sie lägen, erschlossen. Aus
der Bauakte ergebe sich, dass die Baugenehmigung vom 2. Juni 2000 den Eheleuten
gemeinsam erteilt worden sei. Beantragt und genehmigt worden sei ein „Neubau Wohnhaus
mit Einliegerwohnung“ ohne Hinweis auf ein Altenteil und ohne Inanspruchnahme der
Privilegierung im Außenbereich, sondern unter Verwendung einer innerörtlichen Baulücke.
Die Eheleute A. hätten für das Bauvorhaben gemeinsam einen Bankkredit aufgenommen,
der als einzige Belastung in diesem Grundbuch verzeichnet sei, ohne Mithaftungen für bzw.
durch den Hof. Der Kredit sei im Rahmen der Hofübergabe weder dinglich noch
persönlich dem Erwerber auferlegt worden, sondern werde von den Eheleuten A. weiter
bedient. Auf der Hofstelle befinde sich ein Wohnhaus mit drei Wohneinheiten, das den
heutigen Bedürfnissen entspreche und durch den Erwerber jederzeit bereits jetzt oder
später als Altenteil genutzt werden könne. Es könne auch bautechnisch wieder einfach zu
einer Einheit zusammengefasst werden. Das Hausgrundstück sei weder grundbuchlich noch
optisch noch funktional ein Bestandteil des geschlossen übertragenen Hofs. Insbesondere
gehe es hier – anders als in der Entscheidung des BGH vom 24. November 1993 – BLw
28/93 – nicht um eine erst wegzumessende Teilfläche des Hofs, die der Überlasser von der
Überlassung ausgespart habe. Nachteilige Folgen für die Agrarstruktur seien weder
betriebswirtschaftlich noch volkswirtschaftlich ersichtlich. Das Hausgrundstück sei als
Privatvermögen anzusehen.
Der Überlasser habe die Wirtschaftskraft des Hofs sogar gestärkt, indem er auch nicht im
Grundbuch des Hofs mit dem Hofvermerk gebuchte landwirtschaftliche Nutzflächen
übertragen habe. Auch sonst habe der Überlasser dem Übernehmer möglichst wenig
Belastung aufgegeben, indem er nur eine geringe, aufgeschobene Rente vereinbart habe,
betriebliche Verbindlichkeiten selbst übernommen habe und der Übernehmer keine
Abfindung an die weichenden Erben zahlen müsse.
Das Landwirtschaftsgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 16. Juni 2021 (Bl. 67 bis
68 d. A.) nicht abgeholfen und den Beschluss vom 7. April 2021 wegen offensichtlicher
Unrichtigkeit dahin berichtigt, dass die Entscheidung durch den Vorsitzenden des
Landwirtschaftsgerichts und zwei namhaft gemachte ehrenamtliche Richter getroffen
worden ist. Es hat ergänzend ausgeführt, dass es nicht darauf ankomme, dass das Eigentum
an dem Hausgrundstück zwischenzeitlich auf die Ehefrau des Überlassers übertragen
worden sei. Das Grundbuch X. Blatt 6738 sei nämlich unrichtig, weil die Übertragung des
Altenteilerhauses bislang ohne die Genehmigung des Landwirtschaftsamtes als
Genehmigungsbehörde erfolgt sei. Unter dem Gesichtspunkt des Umgehungsgeschäfts sei
auch der Verkauf kleinerer und damit genehmigungsfreier Teilflächen
genehmigungsbedürftig, wenn mehrere Trennstücke eines die Freifläche übersteigenden
Grundstücks gleichzeitig oder nacheinander veräußert würden. Hiervon sei hier auszugehen.
Die Übertragung des Hausgrundstücks sei die Reaktion auf die Mitteilung des
Landwirtschaftsgerichts, dass der Hofübergabevertrag nicht genehmigungsfähig sei.
Die Beschwerdeführer haben ergänzend einen Verfahrensfehler des angefochtenen
Beschlusses beanstandet. Sie machen geltend, es sei nicht ersichtlich, dass ehrenamtliche
Richter am Beschluss vom 7. April 2021 beteiligt gewesen seien. Das Grundbuch X. Blatt
6738 sei entgegen der Auffassung des Landwirtschaftsgerichts auch nicht unrichtig. Es
handele sich nicht um ein landwirtschaftliches Grundstück i. S. des § 1 Abs. 1 GrdstVG.
Überdies sei das Grundstück kleiner als 2 ha. Schließlich liege auch kein
Umgehungsgeschäft vor, weil die Motive der Ehefrau, die ihre berechtigten wirtschaftlichen
Interessen geltend gemacht habe, redlich seien. Im Übrigen habe der Vater des Überlassers
im Rahmen der Hofübergabe 1990 sein Wohnhaus in X. behalten dürfen. Zur
Wohnsituation des Hauses Z.weg 26a machen die Beteiligten geltend, dass sie zusammen
mit ihrer jüngsten Tochter im Erd- und ca. hälftigen Obergeschoß wohnen. Der
Übernehmer bewohne im Obergeschoß die dort vorhandene separate Wohnung mit
eigenem Zugang. Da die Wohnungen auf der Hofstelle sämtlich in der Ferienvermietung
seien, seien diese jederzeit verfügbar, so dass der Übernehmer dort jederzeit seine Wohnung
nehmen könnte. Der Übernehmer würde deutlich höher belastet, wenn er das Haus mit
übertragen bekäme, wenn er dieses dann instand halten müsste, den Eltern ein höheres
Altenteil bezahlen und aus dem Hof auch noch seine Schwester abfinden müsste, was nach
dem Hofübergabevertrag Sache des Überlassers sei.
Der Senat hat ergänzende Stellungnahmen des LLUR zu den auf der Hofstelle vorhandenen
Wohngebäuden eingeholt unter Hinweis darauf, dass er davon ausgehe, dass der Überlasser
mit seiner Familie das Hausgrundstück Mweg 26a seit 2000 faktisch als Betriebsleiterhaus
genutzt hat. Auf die Stellungnahmen vom 6. August 2021 nebst Anlagen (Bl. 163 bis 172 d.
A.) und 10. September 2021 (Bl. 189 bis 189 R d. A.) wird verwiesen.
B.
Die gemäß §§ 9 LwVG, §§ 58 ff. FamFG statthafte, insbesondere innerhalb der
zweiwöchigen Beschwerdefrist nach § 63 Abs. 2 Nr. 3 FamFG rechtzeitig eingelegte und
auch sonst zulässige Beschwerde, die als Beschwerde nicht nur des Überlassers und
Übernehmers, sondern auch der Beteiligten zu 3) bis 4) auszulegen ist, weil der
Hofübergabevertrag in Bezug auf sie als echter Vertrag zugunsten Dritten ausgestaltet ist
(vgl. Abschnitt VI. Nr. 1, VII Nr. 1 und 2), ist unbegründet.
I. Ein Verstoß gegen den gesetzlichen Richter liegt nicht vor. Dafür, dass das
Landwirtschaftsgericht entgegen § 2 Abs. 2 LwVG den angefochtenen Beschluss vom 7.
April 2021 ohne Mitwirkung ehrenamtlicher Richter erlassen hat, kann aufgrund des
Berichtigungsbeschlusses vom 16. Juni 2021 nicht ausgegangen werden. Es ist
senatsbekannt, dass in zahlreichen Beschlüssen des Landwirtschaftsgerichts Meldorf in der
Vergangenheit die ehrenamtlichen Richter nicht im Rubrum aufgeführt worden sind,
obgleich sie nach Lage der jeweiligen Akten an der Beschlussfassung mitgewirkt haben. Im
Übrigen wäre ein diesbezüglicher etwaiger Verfahrensmangel dadurch geheilt worden, dass
jedenfalls an dem Nichtabhilfebeschluss vom 16. Juni 2021 ehrenamtliche Richter
mitgewirkt haben.
II. Der Hofübergabevertrag vom 3. Dezember 2020 unterliegt dem
Genehmigungserfordernis der §§ 1, 2 GrdstVG. Mit Recht ist das Landwirtschaftsgericht
davon ausgegangen, dass der Hofübergabevertrag nicht genehmigungsfähig ist.
1. § 8 Nr. 2 GrdstVG, wonach die Genehmigung u. a. zu erteilen ist, wenn ein
landwirtschaftlicher Betrieb geschlossen an einen mit dem Eigentümer in gerader Linie
verwandten Erwerber veräußert oder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge
übertragen wird, gilt gemäß § 31 Abs. 1 GrdstVG nicht für Höfe im Sinne der in den
Ländern Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein geltenden
Höfeordnung.
2. Besteht danach kein Genehmigungszwang gemäß § 8 Nr. 2 GrdstVG, ist
Prüfungsmaßstab die Frage, ob der Erteilung der beantragten Genehmigung einer der
Versagungsgründe des § 9 GrdstVG entgegensteht. Zutreffend ist das
Landwirtschaftsgericht davon ausgegangen, dass der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 2
GrdstVG besteht. Danach darf die Genehmigung versagt werden, wenn Tatsachen
vorliegen, aus denen sich ergibt, dass durch die Veräußerung das Grundstück oder eine
Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem
Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde.
a) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und der Oberlandesgerichte ist anerkannt,
dass Altenteilerhausgrundstücke grundsätzlich Bestandteil des Hofes im Sinne des § 2
HöfeO sind und eine Hofüberlassung unter Ausklammerung des Altenteilerhauses ebenso
wie eine getrennte Veräußerung nur des Altenteilerhauses regelmäßig eine unwirtschaftliche
Verkleinerung oder Aufteilung des Hofes im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG darstellt
und deshalb derartigen Geschäften in der Regel die Genehmigung nach dem
Grundstücksverkehrsgesetz zu versagen ist (BGH
OLG Stuttgart
auch der gefestigten Rechtsprechung des Senats (vgl. z. B.
121; 1997, 159; unveröffentlichte Beschlüsse vom 12. Juli 2005 – 3 WLw 88/04 -; 20. Mai
2008 - 3 W 53/07 -; 23. Juni 1998 – 3 W 20/98 -; 27. Mai 1997 – 3 W 15/97 -; 10. Oktober
1996 – 3 W 50/96 -; 27. Februar 1996 – 3 W 55/95 -). Dabei ist eine unwirtschaftliche
Verkleinerung nicht nur in den Fällen angenommen worden, in denen ein erst vom Hof zu
vermessendes Grundstück vorbehalten worden ist. Nach ständiger Senatsrechtsprechung
spielt es keine ausschlaggebende Rolle, dass für das vorbehaltene Grundstück ein separates
Grundbuch existiert, für das kein Hofvermerk besteht. Entscheidend für die Beurteilung
der Eingliederung in die Wirtschaftseinheit sind allein die tatsächlichen Verhältnisse,
insbesondere die Lage und Nutzung, nicht die Grundbuchlage (Senatsbeschlüsse vom 20.
Mai 2008 - 3 W 53/07 -; 9. November 2004 - 3 WLw 18/04 -;
378; Senatsbeschlüsse vom 20. Januar 1997 - 3 W 15/97 -, 27. Februar 1996 - 3 W 55/95 -).
Unmaßgeblich für die Einordnung als Altenteilerhaus ist weiter, ob das Wohnhaus aus
Mitteln des Hofes errichtet worden ist oder nicht (Senatsbeschlüsse vom 20. Mai 2008 - 3
W 53/ 07 -; 26. September 2000 - 3 W 17/00 - juris; 25. Juli 1996 – 3 W 50/96 - OLGR
Schleswig 1997, 219; OLG Bremen, Beschluss vom 27. Februar 1996 - 2 W 55/97 -).
Diese Rechtsprechung zu § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG findet ihre Berechtigung vor allem in
der Erwägung, dass das Vorhandensein eines Altenteilerhauses für die geordnete
Fortführung eines landwirtschaftlichen Betriebes – auch heute noch – von erheblicher
Bedeutung und agrarstrukturell erwünscht ist. Das Zusammenleben mehrerer Generationen
unter einem Dach ist weitgehend unüblich geworden und wird vielfach sogar als Belastung
empfunden. Das Vorhandensein eines im Idealfall in unmittelbarer Nähe der Hofstelle
gelegenes Altenteilerhaus ermöglicht und erleichtert daher in jeder Hinsicht einen
Generationenwechsel, ohne dass dem Überlasser der Kontakt zu „seinem“ Hof im Sinne
einer dauernden und lebendigen Fühlungnahme verloren geht. Auch kann nur durch eine
möglichst weitgehende Anbindung des Altenteilerhauses an das Schicksal des Hofes
dauerhaft und zuverlässig der Gefahr entgegengewirkt werden, dass im Zuge künftiger
Generationenwechsel immer wieder der Bedarf entsteht, zur Versorgung der jeweiligen
Übergeber neue Grundstücke vom Hof abzutrennen und zu bebauen. Eine derartige
Entwicklung wäre insbesondere unter betriebswirtschaftlichen, aber auch unter
volkswirtschaftlichen Gesichtspunkten bedenklich.
b) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze steht der Genehmigung des Übergabevertrags
vom 3. Dezember 2020 der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG entgegen. Bei
dem von den Beteiligten zu 1) und 2) weiterhin bewohnten Wohnhaus handelt es sich der
Sache nach um das Betriebsleiterhaus, das künftig dem Überlasser, seiner Ehefrau und
zumindest der jüngsten Tochter C., die noch in der elterlichen Wohnung wohnt, als
Altenteilerhaus, nämlich hinsichtlich der großen Wohnung, die das gesamte Erdgeschoß
und den größten Teil des Obergeschosses umfasst, und dem Übernehmer hinsichtlich der
Einliegerwohnung zunächst als Betriebsleiterwohnung dienen soll.
Das Hausgrundstück gehörte bis zur Teilung des Flurstücks 24/11 in die Flurstücke 24/14
und 24/15 zu dem im Grundbuch von X. Blatt 1589 gebuchten Hof. Es ist unerheblich,
dass das Hausgrundstück Z.weg 26a zwischenzeitlich im Grundbuch von X. Blatt 6738
eingetragen und der Hofzugehörigkeitsvermerk am 27. Dezember 2001 gelöscht worden ist,
weil es weiterhin räumlich und wirtschaftlich mit dem landwirtschaftlichen Betrieb
zusammenhängt. Es grenzt unmittelbar an den Hof an, und zwar seitlich an den bebauten
Teil der Hofstelle auf dem Flurstück 24/15, und wird im rückwärtigen Teil vollständig von
den landwirtschaftlichen Nutzflächen umschlossen, die sich auf dem Flurstück 24/15
zusätzlich zu der eigentlichen Hofstelle (bestehend aus den Wirtschaftsgebäuden, dem
Hofladen mit Hofcafé und den Ferienwohnungen und Bungalows) befinden.
Überdies hängt das Hausgrundstück auch wirtschaftlich mit dem Hof zusammen, weil es
seit dem Jahre 2000/2001, also seit rund 20 Jahren, tatsächlich die Funktion eines
Betriebsleiterhauses innehat. Die Bindung an den landwirtschaftlichen Betrieb ergibt sich
daraus, dass der Überlasser mit seiner Familie zu dieser Zeit in das neue Wohnhaus Z.weg
26a umgezogen ist, dort bis zum heutigen Tag wohnt und sein Büro hat, von dort aus
seinen Hof bewirtschaftet und dadurch nach außen erkennbar dokumentiert hat, dass dieser
Neubau ab jetzt anstelle des bisherigen Wohnhauses Z.weg 26 ihm als Betriebsleiterhaus
dienen soll. Dieser Wille ist nach außen zusätzlich noch dadurch manifestiert worden, dass
der Überlasser das Wohnhaus Z.weg 26 in der Folgezeit in drei Ferienwohnungen
umgebaut und die bauaufsichtsrechtliche Nutzungsgenehmigung für die Umnutzung des
bisherigen Betriebsleiterhauses zum Zwecke der Vermietung als Ferienwohnungen
beantragt hat, die am 26. August 2004 auch erteilt worden ist. Damit hat er das frühere
Betriebsleiterhaus für eine Nutzung zu gewerblichen Zwecken umgewidmet.
Da der Übernehmer in der Einliegerwohnung des neuen Hauses wohnt und dort in
nächster Zeit auch weiterhin wohnen wird, soll das Hausgrundstück auch zukünftig
teilweise die Funktion eines Betriebsleiterhauses haben. Daneben soll es dem Überlasser
und seiner Ehefrau, die in der Hauptwohnung wohnen bleiben wollen, künftig als
Altenteilerhaus dienen. Das Hausgrundstück dient damit tatsächlich dem
landwirtschaftlichen Betrieb, ungeachtet dessen, dass der Überlasser im Jahre 2001, zu einer
Zeit, als das alte Wohnhaus noch nicht für die Vermietung von Ferienwohnungen
umgewidmet war, erreicht hat, dass der Hofzugehörigkeitsvermerk im Grundbuch gelöscht
worden ist.
Vor dem Hintergrund dieser tatsächlichen Verhältnisse ist es unmaßgeblich, dass als
Bauherrn im Verfahren auf Erteilung einer Baugenehmigung neben dem Überlasser auch
seine Ehefrau aufgetreten ist. Wie ausgeführt, spielt die Herkunft der finanziellen Mittel
regelmäßig keine Rolle. Ebenso ist es unerheblich, dass im Baugenehmigungsverfahren
nicht ausdrücklich eine Genehmigung des Gebäudes als Betriebsleiterhaus oder künftiges
Altenteilerhaus beantragt worden ist. Entscheidend ist, dass der Neubau aus den bereits
genannten Gründen in der Realität tatsächlich seit über rund zwanzig Jahren in den
landwirtschaftlichen Betrieb eingegliedert worden ist. Die Eingliederung in den
landwirtschaftlichen Betrieb zeigt sich auch darin, dass dieses neue Betriebsleiterhaus nach
Auskunft des Finanzamts im Einheitswert des Hofs mit enthalten ist.
Ohne Erfolg verweisen die Beteiligten zu 1) und 2) darauf, dass der Übernehmer jederzeit
dauerhaft in die untere Wohnung des ehemaligen Betriebsleiterhauses einziehen oder diese
sogar mit den beiden oberen Wohnungen wieder zu einer einheitlichen Wohneinheit
zusammenfassen könnte. Sie machen selbst nicht geltend, dass Derartiges in absehbarer
Zeit beabsichtigt sei; das Haus hat derzeit vielmehr eine Nutzungsgenehmigung zur
gewerblichen Nutzung für Ferienwohnungen.
Schon gar nicht ist ersichtlich, dass dieses Haus im nächsten Generationenwechsel eine
Doppelfunktion dahin erfüllen könnte, dass es dem jetzigen Übernehmer und einem
etwaigen künftigen Ehegatten als künftige Alternteiler als angemessenes Altenteilerhaus und
daneben dem nächsten Betriebsleiter zugleich als Betriebsleiterhaus dienen könnte. Auch
wenn, wie der Internetauftritt des Betriebs A. zeigt, die Ferienwohnungen zeitgemäße
Anforderungen an die Ausstattung erfüllen, ist das ehemalige Betriebsleiterhaus von der
Größe und Ausstattung her nicht im Ansatz mit dem herrschaftlichen Landhaus
vergleichbar, das der Überlasser im Z.weg 26a ausweislich der Baugenehmigungsakte und
den Fotos des LLUR errichtet und im Hinblick auf die Größe des landwirtschaftlichen
Betriebs offensichtlich als angemessenes und zeitgemäßes Betriebsleiterhaus bzw.
zukünftiges Altenteilerhaus ansieht.
Das Ferienhaus Z.weg 26, das zur einen Seite direkt an Ferienwohnungen, den Hofladen
und das sich daran anschließende Hofcafé und zur anderen Seite an die Zufahrt zur
Hofstelle mit den dahinter liegenden Besucherparkplätzen angrenzt, erfüllt angesichts des
regen Besucherverkehrs, der naturgemäß auf der Hofstelle durch die Vielzahl an
Ferienwohnungen auf engem Raum, den Hofladen und das Hofcafé und die damit
verbundene umfangreiche gewerbliche Nutzung, auch an den Wochenenden, herrscht, auch
schwerlich die Anforderungen an ein ruhiges, ungestörtes Wohnumfeld zum dauerhaften
Wohnen, wie sie gerade für ein Altenteilerhaus eines an … belegenen Hofs erwartet werden
können. Diese Anforderungen erfüllt indes das mit einem gewissen Abstand zu dem
Gewerbeteil des landwirtschaftlichen Betriebs und im rückwärtigen Teil des Flurstücks
24/14 im deutlichen Abstand zur Kreisstraße errichtete Landhaus Z.weg 26a. Der Umstand,
dass der Überlasser im zeitlichen Zusammenhang mit der Errichtung des Hofladens und
des Hofcafés von dem bisherigen Betriebsleiterhaus in das neu errichtete Betriebsleiterhaus
umgezogen ist, legt es nahe, dass im Hinblick auf die umfangreiche gewerbliche Nutzung
der eigentlichen Hofstelle das frühere Wohnhaus nicht mehr seinen Vorstellungen an ein
angemessenes Wohnhaus zum dauerhaften Wohnen für einen Betriebsleiter bzw. Altenteiler
entspricht.
Die Mittel für die notwendig werdenden Investitionen für ein vergleichbar angemessenes,
großzügiges und zeitgemäßes Haus in einem gewissen räumlichen Abstand zu den
Wirtschaftsgebäuden und insbesondere zu der Gewerbeeinheit wären, wenn der bei
Abschluss des Hofübergabevertrags erst 30 Jahre alte Übernehmer eine eigene Familie
gründet und ein eigenes Betriebsleiterhaus benötigt bzw. im nächsten Generationenwechsel
in 37 Jahren, wenn neben einem Betriebsleiterhaus zusätzlich ein Alterteilerhaus benötigt
wird, dann aus dem Betrieb heraus aufzubringen. Hierdurch würde der Betrieb in seiner
Leistungsstärke geschwächt werden. Bereits jetzt sind die Leistungen, die aus dem Hof
erwirtschaftet werden müssen, erheblich. Der Übernehmer hat dem Überlasser und seiner
Ehefrau eine Geldrente von 3.000 € monatlich zu zahlen. Daran ändert sich auch nichts
dadurch, dass schuldrechtlich vereinbart worden ist, dass diese bis auf weiteres ausgesetzt
sind, weil er nach Anforderung jederzeit die Zahlungen aufnehmen muss und angesichts des
Alters des Überlassers und seiner Ehefrau von bereits 60 bzw. 58 Jahren und des
Umstandes, dass sie nach § 12 ALG schon bis zu 10 Jahre vor Erreichen der
Regelaltersgrenze die vorzeitige Altersrente in Anspruch nehmen können, jederzeit damit
gerechnet werden muss, dass sie die vereinbarte Geldrente einfordern. Zusätzlich muss er
seinen Großeltern ein Baraltenteil von 1.045,33 € monatlich zahlen. Das ergibt zusammen
zu zahlende Geldrenten von 48.543,96 € jährlich.
Hinzu kommen die übernommenen schuldrechtlichen Darlehensverbindlichkeiten aus den
KfW-Darlehen -063 (122.139 €) und -189 (10.520 €) und dem Förderkredit – 243 (14.100 €)
von zusammen 146.759 €. Nach den Wertangaben im Abschnitt X. betragen die
übernommenen Verbindlichkeiten sogar 179.519 €, wobei dieser Widerspruch derzeit nicht
aufgeklärt werden muss.
Damit hat es indes nicht sein Bewenden. Der Übernehmer hat ausweislich der Übersicht
der H.Vereinsbank eigene, durch die Grundschulden gesicherte Kredite, die in Höhe von
170.000 € und 194.975,50 € valutieren; die A. GbR, an der er als Gesellschafter beteiligt ist
und für deren Schuld er somit ebenfalls schuldrechtlich haftet, schuldet aus einem Kredit
noch 331.052 €. Das ergibt zusammen einen weiteren Betrag von 696.027,50 €, den der
Schuldner allein aus den den Grundschulden zu den lfd. Nrn. 5, 7, 8, und 13
zugrundeliegenden Krediten schon jetzt aus eigenem Recht schuldrechtlich schuldet.
Faktisch wird er aus dem im Abschnitt III Absatz 7 erklärten selbständigen
Schuldversprechen im Außenverhältnis zu den Gläubigern schuldrechtlich aber sogar einen
Betrag von 1.051.721,83 € aus eigenem Recht zu zahlen haben.
Hinzu kommen wird noch ein Darlehen in Höhe von 450.000 €, das er noch aufnehmen
will und dessen Sicherung über die für die …bank eingetragenen Grundschulden
beabsichtigt ist.
Ungeachtet dessen, dass im Abschnitt III Nr. 1 Abs. 4 und 5 nur drei konkret
übernommene Kredite in Höhe von insgesamt 146.759 € übernommen worden sind, hat
der Übernehmer ím krassen Widerspruch dazu aber im Abschnitt III Nr. 1 Abs. 2 erklärt,
dass er alle in Abt. III eingetragenen Rechte dinglich und an Stelle des Übergebers mit
schuldbefreiender Wirkung die den Rechten zugrundeliegenden Schuldverpflichtungen mit
schuldbefreiender Wirkung übernehme und den Übergeber davon frei halte. Nach der
Übersicht der …bank ist der Überlasser aber neben dem Kredit -243 auch Kreditnehmer
von drei weiteren Krediten von zusammen 449.284,80 €. Nach der Übersicht der Sparkasse
… ist er neben den Krediten -063 und -189 Kreditnehmer von vier weiteren Krediten in
Höhe von zusammen 97.760 € und neben seiner Ehefrau und E. Mitschuldner eines
Festzinsdarlehens von noch 142.978,53 €. Nach dem Wortlaut des Abschnitts III. Nr. 1
Abs. 2 hat der Übernehmer den Überlasser auch von diesen Verbindlichkeiten in Höhe von
insgesamt 690.023,33 € freizuhalten. Der eklatante Widerspruch zwischen Abs. 2 und 7
muss derzeit nicht weiter aufgeklärt werden. Denn selbst wenn man unterstellen wollte, dass
die Freihaltung aus diesen Krediten nicht gewollt wäre, haftet der Übernehmer unter
Mitberücksichtigung des von ihm noch beabsichtigten Kredits von 450.000 € aus eigenem
Recht schuldrechtlich jedenfalls in Höhe eines Betrags von rund 1.500.000 € aus den den
Grundschulden zugrundeliegenden Schuldverpflichtungen.
Es bedarf keiner näheren Ausführungen, dass angesichts dieser immensen Schuldenlast der
Bau eines angemessenen Betriebsleiterhauses bzw. Altenteilerhauses im nächsten
Generationenwechsel die Leistungskraft des Hofes ganz erheblich schwächen würde.
Selbst wenn man unterstellen wollte, dass das frühere Betriebsleiterhaus nach Rückbau der
drei dort vorhandenen Ferienwohnungen in ein Einfamilienhaus nach entsprechender
Baugenehmigung dem Übernehmer als Betriebsleiterhaus dienen könnte, läge bei der
Ausklammerung des Hausgrundstücks Z.weg 26a eine unwirtschaftliche Verkleinerung des
Hofs vor, weil dann gleichwohl im nächsten Generationswechsel in 37 Jahren ein
Altenteilerhaus fehlt. Die beiden 1972 und 1990 gebauten Bungalows mit insgesamt vier
Ferienwohnungen von 40 m² und dreimal 60 m², an denen die Großeltern des Überlassers
ein Nießbrauchrecht haben, werden, wenn der Übernehmer im Jahre 2057 die
Regelaltersgrenze für die Altersrente von derzeit 67 Jahren erreicht hat, 85 Jahre bzw. fast
70 Jahre alt sein und deshalb von Alter und Ausstattung die Anforderungen an ein
zeitgemäßes Wohnen im Alter nicht erfüllen. Die Wohnungen haben wie auch alle übrigen
errichteten Ferienwohnungen im Übrigen auch nicht die für eine Alterteilerwohnung
angemessene Größe. Ob die beim nächsten Generationswechsel erforderlichen
Investitionen für die Zusammenlegung und den Umbau mehrerer Ferienwohnungen zu
einem angemessenen Altenteilerhaus oder ein neu zu errichtendes Altenteilerhaus unter
betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten aus dem Hof angesichts der aufgezeigten
erheblichen Schuldenlast überhaupt erwirtschaftet werden können, ist offen.
Dass der bei Abschluss des Hofübergabevertrags 30-jährige Übernehmer in absehbarer Zeit
kein Altenteilerhaus benötigt, rechtfertigt nicht die Genehmigung des Vertrags. Damit ist
nur eine gegenwärtige Momentaufnahme beschrieben. Es geht aber um die Erhaltung der
Leistungskraft eines wirtschaftlichen Betriebs über Generationen. Es ist - wie der
Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung vom 24. November 1993 (NJW 1994,
733, 734) ausgeführt hat - eine unzulässige Verengung des Blickwinkels, hinsichtlich des
Altenteilerhauses nur auf die derzeitige Bedarfslage des landwirtschaftlichen Betriebs
abzustellen.
Es kommt hinzu, dass durch die Verlängerung der Lebenszeit es mehr und mehr notwendig
wird, dass ein Hof neben einem Betriebsleiterhaus zwei Altenteilerhäuser hat, weil in
Zukunft immer häufiger mehr als zwei Generationen auf einem Hof leben werden. Das
entspricht den Erfahrungen des Senats aus anderen Genehmigungsverfahren (u.a. in den
Verfahren 3 WLw 32/06, 3 WLw 88/04, 3 WLw 18/04, 3 W 81/00 – OLGR Schleswig
2001, 377 und 3 W 17/00 -
Landwirtschaftsverfahren in Abfindungs-, Nachabfindungs- und Altenteilsachen. Es
entspricht deshalb der gefestigten Senatsrechtsprechung, dass die Abtrennung eines
Altenteilerhauses regelmäßig eine unwirtschaftliche Abtrennung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr.
2 GrdstVG selbst dann darstellt, wenn der landwirtschaftliche Betrieb noch über ein
anderes Altenteilerhaus verfügt (z. B. Senatsbeschlüsse vom 28. Mai 2008 - 3 W 53/07 -; 28.
November 2006 - 3 WLw 32/06 -; 12. Juli 2005 - 3 WLw 88/04 -; 9. November 2004 - 3
WLw 18/04 -; 26. September 2000 – 3 W 17/00 - juris; 27. Mai 1997 - 3 W 15/97 -), was
hier noch nicht einmal der Fall ist.
c) Ohne Erfolg machen die Beteiligten zu 1) und 2) geltend, der Überlasser habe die
Wirtschaftskraft des Hofs sogar gestärkt, indem er auch nicht im Grundbuch des Hofs
gebuchte landwirtschaftliche Nutzflächen übertragen habe. Diese Argumentation verkennt,
dass die im Grundbuch von X. Blatt 911, 4020, 4259 und 6830 eingetragenen
landwirtschaftlichen Grundstücke der Größe von insgesamt 12,4518 ha ungeachtet des
Umstands, dass für sie kein Hofzugehörigkeitsvermerk im Grundbuch eingetragen ist,
gemäß § 2 lit. b) HöfeO Hofbestandteil sind, weil sie von der Hofstelle Z.weg 26 aus
bewirtschaftet werden. Sie müssen deshalb ohnehin zusammen mit dem im Grundbuch von
X. Blatt 1589 eingetragenen Herzstück des Hofs auf den Überlasser übertragen werden, weil
bei einer Größe des Hofs von insgesamt 95,3638 ha eine Ausklammerung
landwirtschaftlicher Nutzflächen von 12,4518 ha (rund 13 % der Gesamtfläche) eine
unwirtschaftliche Verkleinerung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG wäre, die nicht
genehmigungsfähig wäre (vgl. Senat
Der Senat geht in seiner ständigen Rechtsprechung zur Ausübung des siedlungsrechtlichen
Vorkaufsrechts gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG i. V. m. § 4 RSG davon aus, dass bei
Höfen mit einem Eigenlandanteil in der Größenordnung des hier betroffenen Betriebs in
Schleswig-Holstein dringender Aufstockungsbedarf besteht, um dem Betrieb die für die
Verbesserung der Agrarstruktur erwünschte Leistungsfähigkeit zu erhalten oder sie zu
verbessern und dem Betrieb Krisenfestigkeit zu geben, und nimmt dies selbst bei
landwirtschaftlichen Betrieben in einer Größenordnung von zwischen 120 ha und 210 ha
an, also sogar noch deutlich größeren Höfen als den hier in Rede stehenden (OLGR
Schleswig 2009, 342; 2006, 562; Senatsbeschlüsse vom 16. Mai 2006 – 3 WLw 111/05 -; 28.
Februar 2006 – 3 WLw 72/06 -; 6. Februar 2005 – 3 WLw 11/05 -; 22. Juli 2003 - 3 WLw
117/02 -). Dies steht, wie dem Senat von den sachkundigen ehrenamtlichen Richtern in
verschiedenen Besetzungen immer wieder bestätigt worden ist, im Einklang mit den
Empfehlungen von Betriebsberatern, die immer wieder hervorheben, dass auch bei
Betrieben dieser Größe eine Aufstockung des Eigenlandes betriebswirtschaftlich wichtig ist,
um die Krisenfestigkeit zu erhalten. Die Richtigkeit dieser betriebswirtschaftlichen
Beratungen hat sich nicht zuletzt in der Finanzkrise erwiesen, die dazu geführt hat, dass
seitdem ohne entsprechendes Eigenland Kredite kaum noch zu bekommen sind.
Dass die fraglichen landwirtschaftlichen Nutzflächen zur Erhaltung der Krisenfestigkeit des
konkreten Betriebs erforderlich sind, folgt nicht zuletzt aus den erheblichen dinglichen
Belastungen und dem hohen Valutastand der zugrunde liegenden schuldrechtlichen
Verbindlichkeiten.
Neben diesen betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten, die für sich betrachtet schon die
Ausklammerung landwirtschaftlicher Nutzflächen von 12,4518 ha als unwirtschaftlich
erscheinen ließen, wäre die Abtrennung dieser Flächen aber auch unter
volkswirtschaftlichen Gesichtspunkten eine unwirtschaftliche Verkleinerung. Es geht
volkswirtschaftlich um den Erhalt der Leistungsfähigkeit leistungsstarker Betriebe über
Generationen. Eine regelmäßige Abtrennung von rund 13 % der Flächen bei Betrieben der
hier in Rede stehenden Größenordnung würde schon im Verlaufe weniger Generationen zu
einer agrarstrukturell unerwünschten Zerschlagung der Höfe führen (Senat OLGR
Schleswig 2009, 522, 524 m. w. N.; vgl. auch BGH
Verkleinerung und Aufteilung durch Abtrennung von Grundstücken mit Landarbeiter- und
Altenteilerhäusern).
d) Es kommt auch nicht darauf an, dass für den Fall, dass der Hof nicht unter
Ausklammerung des Neubaus überlassen werden kann, der Überlasser nicht bereit ist, der
Beteiligten zu 6) zu ihrem 30. Geburtstag Geld- oder Sachwerte in einem Gesamtwert von
200.000 € zu zahlen, und der Übernehmer ihr dann eine Abfindung gemäß § 12 HöfeO
zahlen müsste, weil diese bei dem Hofeswert gemäß § 12 Abs. 1 HöfeO (eineinhalbfacher
Einheitswert) nach Abzug der vom Übernehmer übernommenen Verbindlichkeiten, die
dieser allein zu tragen hat (vgl. § 12 Abs. 3 HöfeO) und einer Erbquote von 1/8 nach dem
allgemeinen Recht ganz erheblich unter dem Verkehrswert des Hausgrundstücks M…weg
26a liegen wird.
3. Es ist unerheblich, dass das Betriebsleiter- und Altenteilerhausgrundstück während des
Genehmigungsverfahrens auf die Ehefrau des Überlassers übertragen und während des
Beschwerdeverfahrens im Grundbuch auf sie als Alleineigentümerin umgeschrieben worden
ist. Die Übertragung des Hausgrundstücks ist unwirksam, weil im Hinblick darauf, dass das
Grundstück nach den obigen Ausführungen als Betriebsleiter- und Altenteilehaus
hofzugehörig ist, es zur Wirksamkeit der isolierten Übertragung einer Genehmigung nach §§
1, 2 Abs. 1 S. 1 GrdstVG bedurft hätte, die nicht erteilt worden ist. Da das
Genehmigungserfordernis nach § 2 GrdstVG für rechtsgeschäftliche Veräußerungen und
veräußerungsgleiche Rechtsgeschäfte grundsätzlich eine Grundbuchsperre bewirkt und die
Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts von der Erteilung der Genehmigung zwingend abhängig
ist, wird durch eine ohne Genehmigung vorgenommene Umschreibung das Grundbuch
unrichtig; der Veräußerer behält materiell-rechtlich das Eigentum an dem übertragenen
Grundbesitz (Senatsbeschlüsse vom 28. November 2006 – 3 WLw 32/08 -; 27. Februar
1996 – 3 W 55/95 -; Wöhrmann, Grundstücksverkehrsgesetz, § 7 Rn. 1 und 5).
Die Übertragung des Betriebsleiter- und Altenteilerhausgrundstücks war nicht gemäß § 2
Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG i. V. m. § 1 Abs. 2 des Gesetzes des Landes Schleswig-Holstein zur
Durchführung des Grundstücksverkehrsgesetzes genehmigungsfrei, weil das mit dem
Neubau bebaute Flurstück nur eine Größe von 1.916 m² hat und damit unter der Freigrenze
von 2 ha liegt, bei der die Veräußerung von Grundstücken keiner Genehmigung bedarf.
Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass auch die Veräußerung von
Trennstücken unterhalb der Freigrenze unter dem Gesichtspunkt des Umgehungsgeschäfts
genehmigungsbedürftig ist, wenn mehrere Trennstücke des die Freigrenze überschreitenden
Grundstücks gleichzeitig oder nacheinander veräußert werden, die einzelnen
Rechtsgeschäfte in einem inneren Zusammenhang stehen und nach einem einheitlichen
Plan durchgeführt werden (BGH
Beschluss vom 22. September 1988 – BLw 1/88 -, bestätigt durch Beschluss des
Bundesverfassungsgerichts vom 17. Januar 1989 – 1 BVR 1515/88 - ; vgl. auch BGH MDR
1962, 389 und
1413 (Seite 549)).
Hier bildete das Flurstück 24/14 im Zeitpunkt der Übertragung auf die Ehefrau des
Überlassers zwar kein noch zu vermessendes Teilstück des Hofs, sondern war ein
selbständiges Grundstück im Rechtssinne, weil es auf einem gesonderten Grundbuchblatt
gebucht ist. Wie bereits ausgeführt, kommt es im Anwendungsbereich des
Versagungsgrundes der unwirtschaftlichen Verkleinerung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m.
Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG aber nicht darauf an, ob für das vorbehaltene Grundstück ein
separates Grundbuch existiert, für das kein Hofvermerk besteht. Entscheidend für die
Beurteilung der Eingliederung in die Wirtschaftseinheit sind allein die tatsächlichen
Verhältnisse, insbesondere die Lage und Nutzung, nicht die Grundbuchlage
(Senatsbeschlüsse vom 9. November 2004 – 3 WLw 18/04 -;
378; Senatsbeschlüsse vom 20. Januar 1997 – 3 W 15/97 -, 27. Februar 1996 – 3 W 55/95 -).
Die Genehmigungspflicht kann für das jeweilige Rechtsgeschäft grundsätzlich nur
einheitlich beantwortet werden. Werden in einem Vertrag mehrere Grundstücke veräußert,
die die Genehmigungsfreigrenze teils überschreiten und teils unterschreiten, so löst das die
Freigrenze übersteigende Grundstück das Genehmigungserfordernis für das gesamte
Geschäft nach § 2 Abs. 1 GrdstVG aus (Senatsbeschluss vom 3. März 2009 – 3 WLw 20/08
-, juris Rn. 42; OLG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 17. November 2010 – 2
Ww 6/10 –, juris Rn. 32 und in einem obiter dictum Beschluss vom 7. Juli 2004 – 2 Ww
15/04 -, OLGR 2005, 123, 125).
Wird - wie hier - in einem Hofüberlassungsvertrag bei der Übertragung von Grundstücken,
die die Freigrenze nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG i. V. m. § 1 Abs. 2 des Gesetzes des
Landes Schleswig-Holstein zur Durchführung des Grundstücksverkehrsgesetzes
überschreiten, die Übertragung eines Altenteilerhausgrundstücks in unwirtschaftlicher Weise
gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG ausgeklammert, das die Freigrenze unterschreitet, kommt
es für die Frage der Genehmigungspflicht des Rechtsgeschäfts darauf an, dass der Hof bzw.
die übertragenen Grundstücke die Freigrenze überschreiten. Nach dem Inhalt des Gesetzes
geht es lediglich um die Übertragung von Gesamtflächen in einer Größe von bis zu 2 ha,
nicht jedoch um die Abspaltung (Ausklammerung) von Teilflächen in einer solchen Größe
(Senatsbeschlüsse vom 20. Mai 2008 - 3 W 53/07 -; 23. Juni 1998 - 3 W 20/98 -). Das
genannte Durchführungsgesetz ist daher auf den Hofüberlassungsvertrag nicht anwendbar.
Hier hatte das LLUR zutreffend geltend gemacht, dass das von dem Überlasser und dem
Übernehmer bewohnte Haus Z.weg 26a das zukünftige Altenteilhaus sei und eine
Ausklammerung des Hausgrundstücks eine unwirtschaftliche Verkleinerung nach § 9 Abs. 1
Nr. 2 GrdstVG sei. Das Landwirtschaftsgericht hatte am 24. Februar 2021 darauf
hingewiesen, dass eine Genehmigung des Hofübergabevertrags vom 3. Dezember 2020
nicht in Betracht komme, weil das Altenteilerhausgrundstück Bestandteil des Hofs sei,
wofür es unerheblich sei, dass es grundbuchlich gesondert gebucht sei und ob der
Überlasser das Altenteilerhaus als Betriebs- oder Privatvermögen betrachte.
Es kann vor dem Hintergrund, dass die Übertragung des Hausgrundstücks auf die Ehefrau
des Überlassers während des laufenden Genehmigungsverfahrens im unmittelbar zeitlichen
Zusammenhang nach dem Hinweis des Landwirtschaftsgerichts erfolgt ist, kein Zweifel
daran bestehen, dass die Beteiligten zu 1) und 2) mit Hilfe des Notars einen juristischen
Weg gesucht haben, um die Bestimmung des § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG auszuhebeln, und
dass die Übertragung auf die Ehefrau ausschließlich zu dem Zweck erfolgt ist, um den
Versagungsgrund der unwirtschaftlichen Verkleinerung des Hofs nach dieser Bestimmung
dadurch zu umgehen, dass das Hausgrundstück nicht mehr im Eigentum des Überlassers
steht, weil gemäß § 1 Abs. 1 HöfeO ein Hof im Sinne der Höfeordnung nur eine im
Alleineigentum einer natürlichen Person landwirtschaftliche Besitzung sein kann (abgesehen
von dem hier nicht einschlägigen Fall eines im gemeinschaftlichen Eigentum von Ehegatten
stehenden Ehegattenhofs oder zum Gesamtgut einer fortgesetzten Gütergemeinschaft
gehörenden Hofs) und § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG voraussetzt, dass die räumlich oder
wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücke dem Veräußerer gehören.
Diese Intention ergibt sich auch anschaulich daraus, dass im Abschnitt II. des
Überlassungsvertrags vom 13. März 2021 auf das Genehmigungsverfahren und das
Verlangen des LLUR, das Hausgrundstück mit dem Hof auf den Übernehmer zu
übertragen, Bezug genommen worden ist. Daran ändert sich nichts dadurch, dass formuliert
worden ist, dass dies den Vorstellungen der Familie und der wirtschaftlichen Abwägung und
Vorsorge nicht entspreche und die Ehefrau des Überlassers mit der Übertragung des
Hausgrundstücks auf den Übernehmer nicht einverstanden sei. Entscheidend ist allein, dass
der Überlasser und die Ehefrau mit der Übertragung des Hausgrundstücks auf die Ehefrau
unter Vorbehalt eines Wohnrechts und Wohnungsrechts für den Überlasser vollendete
Tatsachen schaffen wollten, um beim Landwirtschaftsgericht anschließend argumentieren
zu können, dass der Überlasser nicht mehr Eigentümer des Altenteilerhausgrundstücks sei,
weshalb der Hofübergabevertrag nunmehr eine geschlossene Übertragung des Hofs
beinhalte und keine unwirtschaftliche Verkleinerung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 2
GrdstVG vorliege. Dass dies das alleinige Ziel der Übertragung des Hausgrundstücks auf
die Ehefrau war, ergibt sich schließlich daraus, dass der Notar unmittelbar nach Abschluss
4. Soweit die Beteiligten zu 1) und 2) geltend machen, bei dem Wohnhaus handele es sich
um einen erheblichen Teil der Altersvorsorge des Überlassers und seiner Ehefrau, kann dem
Sicherungsbedürfnis hinsichtlich der Wohnnutzung ohne weiteres durch die Einräumung
eines Nießbrauchrechts Rechnung getragen werden (BGH
wären der Überlasser und seine Ehefrau auch für den Fall, dass sie infolge ihrer etwaigen
späteren Pflegebedürftigkeit zu ihrer Versorgung dauerhaft in eine Pflegeeinrichtung für
Senioren umziehen müssten, wirtschaftlich abgesichert, weil sie das Haus vermieten
könnten und ihnen die Einnahmen daraus zuständen. Soweit es ihnen um eine
Verfügungsbefugnis für nicht abzusehende Wechselfälle des Lebens gehen sollte, was
allerdings nicht vorgetragen ist, lässt sich auch dieses Bedürfnis durch eine entsprechende
Vertragsgestaltung (z.B. Zustimmung des Übernehmers zur Absicherung entsprechender
Kredite der Altenteiler auf dem Hausgrundstück) befriedigen, ohne dass es von der
Übertragung des Hofs ausgeklammert wird (BGH, a. a. O.).
III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 LwVG.
Die Festsetzung des Geschäftswerts auf den vierfachen Einheitswert des Hofs von
insgesamt 259.069 € (Landwirtschaft 126.442 €, Hofladen und Hofcafé 44.584 € und
Ferienwohnungen insgesamt 88.043 €) ergibt sich aus § 48 Abs. 1 GNotKG.
Entscheidung, Urteil
Gericht:OLG Schleswig
Erscheinungsdatum:04.11.2021
Aktenzeichen:60L WLw 8/21
Rechtsgebiete:Sonstiges Öffentliches Recht
Normen in Titel:GrdstVG § 9 Abs. 1 Nr. 2