Optionsrecht für Grundstückskauf (Kaufvertrag unter Potestativbedingung); Formfreiheit der Ausübungserklärung
DNotIDeutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 5u154_08
letzte Aktualisierung: 28.10.2009
OLG Brandenburg , 17.9.2009 - 5 U 154/08
Optionsrecht für Grundstückskauf (Kaufvertrag unter Potestativbedingung); Formfreiheit
der Ausübungserklärung
Brandenburgisches Oberlandesgericht 5. Zivilsenat
17.09.2009
5 U 154/08
Urteil
Gericht:
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
Dokumenttyp:
Tenor
1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts
Potsdam vom 11. Juli 2008 - 6 O 304/07 - teilweise insoweit abgeändert, als der Beklagte
verurteilt worden ist. Insoweit wird das Urteil wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, mit der Klägerin einen
notariellen Grundstückskaufvertrag zu schließen, der inhaltlich dem notariellen
Grundstückskaufvertrag der Notarin … aus K… vom 14. November 2007 zur UR-Nr.
1232/2007 mit der Maßgabe entspricht, dass die Regelung unter „Teil B
Grundstückskaufvertrag“, „V. Weitere Vereinbarungen“, Ziffer 1, Satz 5 und letzter
Satz für den Vertrag keine Geltung haben soll.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 60 % und der
Beklagte zu 40 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 20 % und
der Beklagte zu 80 %.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien können die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in
Höhe von 110 % der jeweils beizutreibenden Beträge abwenden, wenn nicht die
vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
5. Gegenstandswert für die erste Instanz: 255.000,00 €
Gegenstandswert für die zweite Instanz: 255.000,00 €
Gründe
I.
Die Parteien streiten um die Ausübung eines Optionsrechtes betreffend eines
Grundstücks in W…, Flur 9, Flurstück 77, hilfsweise über die Frage, ob diese Option
wirksam und fristgerecht ausgeübt worden ist und damit auch über den Inhalt der
„Optionsvereinbarung“ als Teil des notariellen Vertrages vom 16. Juni 2004.
Am 16. Juni 2004 schlossen die Klägerin und der Beklagte vor der Notarin … in K… UR-Nr. 656/2004 - in Vollziehung eines notariellen Vermittlungsverfahrens einen
notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag betreffend die Grundstücke Flur 9,
Flurstücke 85/2 und 89 der Gemarkung W…, der eine befristete Option hinsichtlich des
überschrieben mit „Optionsgewährung“, ist unter „I. Option“ Folgendes geregelt:
„Der Verkäufer räumt dem Käufer bezüglich des Flurstücks 77 der Flur 9 von W…,
ein Optionsrecht des Inhalts ein, dass die LU…gesellschaft mbH, in K… von ihm den
Abschluss eines Grundstückskaufvertrages mit dem Inhalt der vertraglichen
Regelungen, wie in Teil A dieser Urkunde, zu einem Kaufpreis von
255.000,-- EUR
( in Worten Euro zweihundertfünfundfünfzigtausend),
verlangen kann, mit der Maßgabe, dass Abschnitt V - Teil A. - dieser Urkunde, in
Ansehung des Flurstücks 89, hier entsprechend gilt, ausgenommen die Vereinbarung
in Abschnitt V Ziff. 1, 5. und letzter Satz.
Ergänzend hierzu vereinbaren die Beteiligten, daß für die Bodenuntersuchungen, die
frühestens ab dem 01.01.2007 vorgenommen, nicht auf der bebauten Fläche
durchgeführt werden und nicht länger als 4 Tage insgesamt dauern dürfen, eine
Ankündigungsfrist von einem Monat gilt. Der Käufer ist verpflichtet, nach den
Bodenuntersuchungen, den ursprünglichen Grundstückszustand wieder herzustellen“.
Unter „II. Optionsfrist“ heißt es in dem Vertrag:
„Das Optionsrecht muss spätestens bis zum 31. Dezember 2007 gegenüber der
beurkundenden Notarin bzw. deren amtlich bestellten Vertreter ausgeübt werden.
Hiernach verfällt es.
Der Verkäufer hält sich an die Optionsgewährung unwiderruflich bis zum 31.
Dezember 2007 gebunden“.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des notariellen
Grundstückskaufvertrages der Notarin … vom 16. Juni 2004 verwiesen, der teilweise in
Ablichtung zur Akte gelangt ist (Bl. 8 - 21 und Bl. 215 d.A.).
Der Anspruch der Klägerin auf Eigentumsübertragung an dem Flurstück 77 wurde durch
eine Auflassungsvormerkung gesichert, die im Grundbuch eingetragen wurde.
Die Klägerin teilte über ihre späteren Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 11.
Juni 2007 (Bl. 23 d.A.) der Notarin … unter dem Betreff „UR-Nr. 656/2004“ u. a.
folgendes mit:
„In vorbezeichneter Angelegenheit wurden wir von unserer Mandantin, der LU…
GmbH, mit dem in der Anlage beigefügten Anschreiben beauftragt, die gem. Teil C
des im Betreff näher ausgeführten Vertrages geregelte Option auszuüben. Diese
Option wird hiermit verbindlich namens und mit Vollmacht unserer Mandantin
ausgeübt mit der Maßgabe, dass nunmehr die Übergabe des Grundstücks bis zum
31.12.2007 gewährleistet ist. …“
Mit gleicher Post wurde eine nicht unterschriebene Ablichtung dieses Schreiben an die
nunmehrigen Prozessbevollmächtigten der Beklagten übermittelt. Mit anwaltlichem
zur Ausübung des Optionsrechts zu treffen. Der Beklagte teilte mit Schreiben seiner
Prozessbevollmächtigten vom 10. Juli 2007 gegenüber ihren Prozessbevollmächtigten der
Klägerin u.a. mit:
„hinsichtlich der Übernahme des Grundstücks durch Ihre Mandantschaft und die dann
sicher geplanten kurzfristigen Baumaßnahmen, die sicher auch den Abriss des
Wohnhauses unseres Mandanten beinhalten, bitte ich nochmals um Mitteilung des
Zeitplans.
…
Ich bitte daher nochmals, mitzuteilen, wann Ihre Mandantin den notariellen
Kaufvertrag abschließen wird und insbesondere bis wann sie den Auszug unseres
Mandanten erwartet.“
Der von der Notarin … aufgesetzte Vertragsentwurf, datierend für den 22. August 2007,
enthielt entgegen der Vereinbarung aus dem Vertrag vom 16. Juni 2004 - Teil C I. Option
-, wonach Teil A Abschnitt V Ziffer. 1, 5 und letzter Satz keine Geltung haben sollte,
allerdings eine solche Regelung; der Entwurf beinhaltete keine Ausführungen zur
Kostentragung. Dem Beklagten ging der Entwurf dieses Vertrages am 16. August 2007
per E-Mail zu.
Die Notarin … erstellte unter der UR-Nr. 1232/2007 mit Datum vom 14. November 2007
einen weiteren Grundstückskaufvertrag. In dem Vertragstext heißt es unter „III.
Kaufpreis“ wie folgt:
„7. Die Notarin wird von den Beteiligten unwiderruflich angewiesen, die
Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst zu beantragen, wenn Ihr die Zahlung des
vollständigen Kaufpreises durch den Käufer nachgewiesen bzw. durch den Verkäufer
bestätigt worden ist“.
Unter „V. „Weitere Vereinbarungen“ wird u. a. angeführt:
„1. Der Verkäufer übernimmt keine Gewähr für die Richtigkeit der im Grundbuch
angegebenen Grundstücksgröße.
Er haftet nicht für sichtbare und unsichtbare Sachmängel.
Jede Haftung für Sachmängel wird ausgeschlossen.
Der Verkäufer haftet insbesondere nicht für Bodenbeschaffenheit und Verwertbarkeit
für die Zwecke des Käufers.
Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.
Hiervon ausgenommen sind Körperschäden, wenn der Verkäufer die
Pflichtverletzung zu vertreten hat und sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen
oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer
Pflichtverletzung des Verkäufers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder
Erfüllungsgehilfen gleich. Hat der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten, ist
der Käufer unter den gesetzlichen Voraussetzungen zum Rücktritt vom Vertrag
berechtigt.
Der Verkäufer übernimmt keine Gewähr dafür, dass der Kaufgegenstand frei von
ökologischen Altlasten, sonstigen Umweltschäden und hygienischen Belastungen ist.
Dieser Vertragstext wurde durch die Notarin … in der Urkundsverhandlung vom 14.
November 2007 beurkundet. Für den Beklagten trat die Notarangestellte M… A… als
Vertreter ohne Vertretungsmacht und ohne jegliche Haftungsübernahme auf, die den
Vertragstext unterzeichnete. Die Klägerin wurde durch ihren Geschäftsführer vertreten.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Grundstückskaufvertrages vom
14. November 2007 verwiesen, der in Ablichtung zur Akte gelangt ist (Bl. 29 - 39 d.A.).
Die Prozessbevollmächtigten des Beklagten teilten mit Schreiben vom 23. November
2007 der Notarin … mit, dass der Beklagte die in vollmachtloser Vertretung von Frau
M… A… abgegebenen Erklärungen aus dem vorbezeichneten Vertrag nicht genehmigen
wird. Eine Genehmigung seitens des Beklagten ist auch im weiteren nicht erteilt worden.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, ihr stehe ein Anspruch auf Genehmigung des
am 14. November 2007 beurkundeten Vertrages aus den Vorschriften der §§ 241, 305
BGB i.V.m. Teil C des notariellen Vertrages vom 16. Juni 2004 zu. Sie hat in diesem
Zusammenhang geltend gemacht, am 11. Juni 2007 unter ausdrücklichem Bezug auf den
Vertrag vom 16. Juni 2004 ihr Optionsrecht ausgeübt zu haben, dessen Inhalt bereits
durch die Formulierung im Ursprungsvertrag im Detail vereinbart worden sei. Danach
handele es sich um einen bereits geschlossenen, aufschiebend bedingten Vertrag, welcher
durch formlose Erklärung der Optionsausübung endgültig wirksam habe werden sollen.
Dies sei gegenüber der Notarin … auch ausdrücklich geschehen, die im Übrigen auch die
dafür zuständige Person gewesen sei. Des Weiteren hat die Klägerin die Auffassung
vertreten, die fehlende Regelung über die Kostentragungspflicht für den Käufer sei dem
Umstand geschuldet, dass diese nur für das damalige Vertragswerk gegolten habe. Eine
Kostentragungsregelung hinsichtlich des hier streitgegenständlichen Grundstücks sei
nach ihrer Ansicht weder in Teil C noch in Teil A des Vertrages vom 16. Juni 2004
enthalten. Auch die Formulierung aus IV Ziff. 1 des Vertrages entsprächen zwar dem
Grunde nach nicht dem Abschnitt C des Ausgangsvertrages, dies sei jedoch dadurch zu
begründen, dass ein Fehlen dieser Formulierung eine Teilunwirksamkeit des Vertrages
mit Blick auf
Januar 2008 um den Hilfsantrag ergänzenden Klage hat die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, den notariellen Vertrag der Notarin … vom 14.
November 2007 zur UR-Nr. 1232/2007 zu genehmigen,
hilfsweise,
den notariellen Vertrag der Notarin … vom 14. November 2007 zur UR-Nr.
1232/2007 mit der Maßgabe zu genehmigen, dass V 1 Satz 5 sowie letzter Satz für
den Optionsvertrag keine Geltung haben soll.
2. den Beklagten zu verurteilen, zur Gewährleistung der Vollziehung des am Antrag
zu 1 genannten Vertrages die Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs von W…,
Blatt 1838, Flur 9, Flurstück 77 an rangbereiter Stelle zu beantragen;
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage zurückzuweisen.
Er hat die Auffassung vertreten, bei der in Rede stehenden Vorvereinbarung handele es
sich nicht um einen aufschiebend bedingten Vertrag. Die Optionseinräumung stelle
einen Vertrag zu bestimmten definierten Konditionen abzuschließen. Eine wirksame
Optionsausübung bedürfe daher der notariellen Beurkundung. Dies müsse zumindest
hinsichtlich der einzig dafür erforderlichen Annahmeerklärung durch die Klägerin gelten.
Ein weiteres Mitwirkungsbedürfnis seinerseits bestehe nicht, weshalb eine Genehmigung
nicht erforderlich sei. Im Übrigen würde es zumindest hinsichtlich der
Ausübungserklärung an einem wirksamen Zugang mangeln, da das Schreiben an die
Notarin vom 11. Juni 2007 zum einen lediglich die Erklärung enthalte, die Option
ausüben zu wollen, und zum anderen die Notarin nicht empfangszuständig sei. Die von
der Klägerin veranlasste Zusendung der Kopie ihres Schreibens an die Notarin an ihn
selbst könne mangels Unterschrift darüber hinaus keine Willenserklärung darstellen.
Jedenfalls sei nach seiner Auffassung auch eine eventuelle Ausübung des Optionsrechts
durch den Hilfsantrag verfristet. Bezüglich der fehlenden Kostentragungsregelung hat der
Beklagte geltend gemacht, der Umstand, dass die Kostentragungsregelung in Teil D der
Ursprungsurkunde geregelt sei, sei lediglich im formalen Aufbau der Gesamturkunde
begründet und gäbe nicht die Absicht der Parteien wieder, diese Regelung etwa nicht für
den Optionsvertrag gelten lassen zu wollen. Der Optionsvertrag entspreche auch im
Weiteren nicht den Vorgaben des Vorvertrages.
Das Landgericht hat mit seinem Urteil vom 11. Juli 2008 den Beklagten verurteilt, den
notariellen Grundstückskaufvertrag der Notarin … aus K… vom 14. November 2007 zur
UR-Nr. 1232/2007 mit der Maßgabe zu genehmigen, dass Ziffer B V 1 Satz 5 sowie
letzter Satz für den Vertrag keine Geltung haben soll. Weiter hat es den Beklagten
verurteilt, zur Gewährung der Vollziehung des in Ziffer 1 des Tenors genannten
Vertrages die Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs von W…, Blatt 1837, Flur 9,
Flurstück 77 an rangbereiter Stelle zu beantragen. Im Übrigen hat es die Klage
abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits hat es dem Beklagten vollständig auferlegt. Zur
Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe mit
Schreiben vom 11. Juni 2007 die eingeräumte Option ausgeübt, so dass der Beklagte
verpflichtet sei, den Vertrag entsprechend dem Vertragsentwurf der Notarin … vom 14.
November 2007 zu genehmigen. Die Parteien hätten einen wirksamen Optionsvertrag mit
dem Inhalt einer Optionsgewährung unter einer aufschiebenden Bedingung der Annahme
bis zum 31. Dezember 2007 geschlossen. Bei dem Begriff Option handele es sich um
einen mehrdeutigen Begriff, wobei von der rechtlichen Qualifikation des Vertrages auch
die Frage abhängig sei, in welcher Form eine Option ausgeübt werden müsse. Ob ein
Ankaufsrecht oder ein Optionsrecht bei Grundstücken in der Form des
311 b Abs. 1 Satz 1 BGB n.F.) ausgeübt werden müsse, hänge von der konkreten, durch
Auslegung zu ermittelnden Gestaltung im jeweiligen Einzelfall ab. Dafür, dass ein
Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung der wirksamen Optionsausübungserklärung
geschlossen worden sei, spreche zum einem die zeitliche Beschränkung der Option, und
zum anderen der Wortlaut des Vertrages vom 16. Juni 2004, insbesondere auf Seite 12
des Vertrages. Es handele sich daher um keinen eigentlichen Optionsvertrag, sondern um
einen einseitig verpflichtenden, unter die Potestativbedingung der Ausübungserklärung
gestellten Vertrag und damit um einen aufschiebend bedingten Vertrag. Die Klägerin
habe die Ausübung der Option wirksam getätigt. Da es sich um einen aufschiebend
bedingten Vertrag handele, habe die Erklärung gegenüber der Notarin als richtiger
Erklärungsempfängerin formfrei erfolgen können. Der Vertrag entspreche den Vorgaben
des Vorvertrages. Die Klägerin habe auch einen Anspruch darauf, dass der Beklagte an
der Eintragung der Klägerin im Grundbuch mitwirke, so dass die Klage auch hinsichtlich
des Klageantrages zu Ziffer 2) begründet sei. Die Kostenentscheidung beruhe auf § 91
ZPO. Die Auferlegung von Kosten auf die Klägerin wegen des Unterliegens hinsichtlich
Hilfsantrag in wirtschaftlicher Hinsicht gleichwertig seien.
Dagegen wendet sich der Beklagte mit der Berufung.
Der Beklagte macht unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen
Vorbringens geltend, die Parteien hätten zwar bei Abschluss des notariellen
Grundstückskaufvertrages vom 16. Juni 2004 den Willen gehabt, ihn mit der
„Optionsgewährung“ einseitig gegenüber der Klägerin hinsichtlich des Verkaufs des
Grundstücks in W…, Flur 9, Flurstück 77, befristet bis zum 31. Dezember 2007 zu
binden: Die Klägerin habe aber - unabhängig davon, wie die Optionsgewährung rechtlich
zu bewerten sei - diese Option jedenfalls nicht wirksam ausgeübt. Die Begründung des
angefochtenen Urteils lasse nicht deutlich erkennen, wie das Landgericht das gewährte
Optionsrecht rechtlich einordne. So habe dass Landgericht bei seiner Definition der
Voraussetzungen einer Option verkannt, dass es für die Einräumung einer Option
zwingend sei, dass sie dem Optionsempfänger das Recht gebe, durch einseitige Erklärung
einen Vertrag zustande zu bringen. Darin unterscheide sie sich von einem Vorvertrag,
durch den für eine oder beide Parteien des Vorvertrages ein Recht auf Abschluss eines
anderen Vertrages begründet werde; gerade diese Unterscheidung habe das Landgericht
nicht beachtet. Die vom Landgericht für anwendbar gehalten Entscheidung des
Bundesgerichtshofes - veröffentlicht unter
da in der Entscheidung lediglich auf einen schuldrechtlichen Anspruch auf Abschluss
eines einseitig durch den Mieter vorgegebenen Grundstückskaufvertrages abgestellt
worden sei. Die Entscheidung trenne deutlich zwischen der Ausübung eines
Optionsrechtes und einem Vorvertrag an sich, aus dem sich das Recht einer Partei
ableiten lässt, den Abschluss eines weiteren - anderen - Vertrages zu verlangen. Zudem
habe das Landgericht bei der vorgenommenen Auslegung den maßgeblichen Willen bei
der „Optionsgewährung“ nicht ermittelt, sondern lediglich eine einseitige Auslegung zu
Gunsten der Klägerin vorgenommen. Auch habe das Landgericht nicht den Parteiwillen
des Beklagten klar bestimmt. Ihm sei im Vergleich zu den von der Klägerin 2004
erworbenen Flächen ein um 9,77 € pro m² nach unten abweichender Kaufpreis für das
optionale Grundstück, mithin ein um 124.479,57 € niedrigerer Erlös durch die Klägerin
gleichsam diktiert worden. Erst im Beurkundungstermin sei die Option erörtert und
letztlich gewährt worden; die Klägerin habe zuvor mit einem Ultimatum reagiert, auf den
vom Beklagten gedrängten Optionsanspruch zu verzichten oder andernfalls den
Vertragsschluss endgültig scheitern lassen zu wollen. Weiter vertritt der Beklagte die
Auffassung, selbst wenn die Option formlos auszuüben gewesen sein sollte und die
Klägerin diese ausgeübt habe, würde sich der von der Klägerin geltend gemachte
schuldrechtliche Anspruch auf die für die Durchführung, mithin die für die
Eigentumsübertragung etwa noch zwingend erforderlichen Erklärungen bzw.
Mitwirkungshandlungen des Beklagten beschränken. Jedenfalls fehle es an der gem. §
925 Abs. 1 S. 1 BGB erforderlichen gleichzeitigen Anwesenheit der Parteien. Die
angegriffene Entscheidung lasse zudem nicht erkennen, ob das Landgericht auch den
Hilfsantrag als auf die Annahme eines Angebotes gerichtet hält oder der Klägerin das
Recht zubilligt, statt auf Annahme des einen Angebotes auf Abgabe eines Angebotes zu
klagen. Des weiteren meint er, selbst für den Fall, dass dem Hilfsantrag der Klägerin
stattzugeben sei, könne die Kostenentscheidung keinen Bestand haben, da ein
kostenrelevantes Teilunterliegen der Klägerin gegeben sei. Vielmehr sei hier von einer
Verdoppelung des Kostenstreitwertes auszugehen, so dass das Unterliegen mit dem
Hauptantrag beim etwaigen Obsiegen mit dem Hilfsantrag dazu führen müsste, das die
Kosten des Rechtsstreits hälftig zu teilen seien.
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt im Wesentlichen das angefochtene Urteil und führt unter Wiederholung
und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens weiter aus, auch der Beklagte sei mit
der Ausübung der Option einverstanden gewesen. Dies lasse sich bereits dem Inhalt des
Schreibens der Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom 10. Juli 2007 entnehmen
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die eingereichten
Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
II.
1.
Die Berufung des Beklagten ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere
form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1
ZPO,
2.
Die Berufung hat teilweise Erfolg.
Die Klage ist nur insoweit begründet als festgestellt wird, dass der Beklagte verpflichtet
ist, mit der Klägerin einen notariellen Grundstückskaufvertrag zu schließen, der inhaltlich
dem notariellen Grundstückskaufvertrag der Notarin … aus K… vom 14. November
2007 zur UR-Nr. 1232/2007 mit der Maßgabe entspricht, dass die Regelung unter „Teil B
Grundstückskaufvertrag“, „V. Weitere Vereinbarungen“, Ziffer 1, Satz 5 und letzter Satz
für den Vertrag keine Geltung haben soll. Weitergehende Ansprüche der Klägerin
bestehen gegenüber dem Beklagten nicht. Insoweit ist die Berufung erfolgreich.
a.
Die Verpflichtung des Beklagten, mit der Klägerin einen notariellen
Grundstückskaufvertrag zu schließen, der inhaltlich dem notariellen
Grundstückskaufvertrag der Notarin … aus K… vom 14. November 2007 zur UR-Nr.
1232/2007 mit der Maßgabe entspricht, dass die Regelung unter „Teil B
Grundstückskaufvertrag“, „V. Weitere Vereinbarungen“, Ziffer 1, 5. und letzter Satz für
den Vertrag keine Geltung haben soll, resultiert daraus, dass die Klägerin die ihr unter
Teil C des notariellen Grundstückskaufvertrags vom 16. Juni 2004 - UR-Nr. 656/2004
der Notarin … in K… - überschrieben mit „Optionsgewährung“, unter „I. Option“
eingeräumte Befugnis wirksam und fristgerecht ausgeübt hat.
Ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten, den notariellen Vertrag der Notarin …
vom 14. November 2007 zur UR-Nr. 1232/2007 zu genehmigen, bzw. diesen Vertrag mit
der Maßgabe zu genehmigen, dass „V. Weitere Vereinbarungen“ Ziffer 1 Satz 5 sowie
letzter Satz für den Optionsvertrag keine Geltung haben soll, ergibt sich dagegen daraus
jeweils nicht.
Im Einzelnen:
Die Klägerin hat die ihr unter Teil C des notariellen Grundstückskaufvertrags vom 16.
Juni 2004 - UR-Nr. 656/2004 der Notarin … in … - überschrieben mit
„Optionsgewährung“, unter „I. Option“ eingeräumte Befugnis eines Optionsrechts mit
ihrem Schreiben vom 11. Juni 2007 an die Notarin … aus K… gegenüber dem Beklagten
wirksam und fristgerecht ausgeübt.
(1)
Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung im Ergebnis seiner rechtlichen
Würdigung sowie der vorgenommenen Auslegung angenommen, dass die vorbezeichnete
Vereinbarung im notariellen Grundstückskaufvertrag vom 16. Juni 2004 von dem Ziel
der Parteien geprägt gewesen sei, einen weiteren Kaufvertrag schließen zu wollen. Es
handele sich daher nicht um einen eigentlichen Optionsvertrag, sondern um einen
einseitig verpflichtenden, unter der Potestativbedingung der Optionsausübungserklärung
durch den Berechtigten - hier der Klägerin - gestellten aufschiebend bedingten Vertrag.
Der Senat hat nach
Auslegung einer Individualvereinbarung - auf der Grundlage der nach
maßgeblichen Tatsachen - in vollem Umfang darauf zu überprüfen, ob die Auslegung
überzeugt. Diese Prüfungskompetenz hinsichtlich der erstinstanzlichen
Tatsachenfeststellung folgt aus
erstinstanzliche Auslegung lediglich für eine zwar vertretbare, letztlich aber - bei
Abwägung aller Gesichtspunkte - nicht für eine sachlich überzeugende Auslegung, so hat
es selbst die Auslegung vorzunehmen, die es als Grundlage einer sachgerechten
Entscheidung des Einzelfalles für geboten hält. Dem steht nicht entgegen, dass § 513
Abs. 1 ZPO auf
des
erstinstanzlichen Gericht ermittelten Inhalts einer Vereinbarung - die mit der
richterlichen Vertragsauslegung verbundene rechtliche Würdigung festgestellter
Tatsachen in geringerem - nämlich revisionsrechtlich beschränktem - Umfang überprüfen
dürfte als die von der Vorinstanz festgestellte Tatsachengrundlage des Vertragsinhalts,
für deren Überprüfung
Unter Anwendung dieser Prüfungskompetenz geht der Senat ebenfalls davon aus, dass es
sich bei der mit notariellem Vertrag vom 16. Juni 2004 - UR-Nr. 656/2004 der Notarin …
in K… - unter Teil C. des Vertrages, überschrieben mit „Optionsgewährung“, unter „I.
Option“ getroffenen Regelung nicht um einen eigentlichen Optionsvertrag, sondern um
einen einseitig verpflichtenden, unter der Potestativbedingung der
Optionsausübungserklärung durch den Berechtigten - hier der Klägerin - gestellten,
aufschiebend bedingten Vertrag handelt.
Ausgehend vom Wortlaut der unter Teil C. des notariellen Vertrages vom 16. Juni 2004,
überschrieben mit „Optionsgewährung“ unter „I. Option“ getroffenen Regelung hat der
Beklagte als Verkäufer der Klägerin als Käuferin betreffend das Flurstück 77 die
Befugnis - die bis zum 31. Dezember 2007 gegenüber der beurkundenden Notarin …
ausgeübt sein musste - eingeräumt, den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zu
einem Kaufpreis von 255.000,00 € zu verlangen, und zwar mit einem Vertragsinhalt wie
in Teil A des notariellen Vertrages vom 16. Juni 2004 geregelt und zu einem Kaufpreis
von 255.000,00 €, wie unter Teil C. des Vertrages, überschrieben mit
„Optionsgewährung“, unter „I. Option“, vereinbart, und zwar mit der Maßgabe, dass
Abschnitt V - Teil A. - des notariellen Vertrages vom 16. Juni 2004 in Ansehung des
Ziffer. 1, 5. und letzter Satz.
Der Wortlaut dieser Vereinbarung im Vertrag vom 16. Juni 2004 ist dafür anzuführen,
dass der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages verlangt werden kann, wobei die
Parteien den Inhalt dieses abzuschließenden Vertrages in seinen wesentlichen
Hauptpflichten bereits festgelegt haben. Die Parteien haben ihren Bindungswillen
hinsichtlich dieses noch abzuschließenden Grundstückkaufvertrages nämlich dadurch
dokumentiert, dass sie unter Ziffer III des Teil C für diesen zukünftigen Anspruch auf
Eigentumsverschaffung an dem Flurstück 77 eine Auflassungsvormerkung bestellt haben,
die entsprechend der abgegebenen Bewilligung auch im Grundbuch eingetragen worden
ist.
Auch die Interessenlage der Parteien spricht für einen solch bedingten Vorvertrag. Die
Parteien standen bereits seit dem Jahre 1994 wegen des Areals in Vertragsverhandlungen.
Hinsichtlich des Flurstücks 85/2 stritten sie wegen einer Anspruchsberechtigung nach
dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz. Im notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag
vom 16. Juni 2004 vereinbarten die Parteien einen - im Verhältnis zum Flurstück 89 deutlich geringeren Kaufpreis.
Auch unter Einbeziehung der außerhalb des Erklärungsaktes liegenden Begleitumstände
in die Auslegung, soweit sie einen Sinngehalt der Erklärung zulassen (vgl. BGH NJWRR 2000, 1002), ergibt sich nichts anderes. Dies gilt insbesondere unter
Berücksichtigung des Schreibens der Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom 10.
Juli 2007. Soweit der Beklagte vorträgt, ihm sei der um 124.479,57 € niedrigere Erlös
„quasi diktiert worden“ kann daraus lediglich entnommen werden, dass möglicherweise
seitens der Klägerin hart verhandelt worden sein mag, aber Anhaltspunkte für
lassen sich aus dieser pauschalen Erklärung nicht ableiten.
(2)
Die Klägerin hat die Ausübungserklärung am 11. Juni 2007 mit Schreiben an die Notarin
… wirksam formfrei erklärt.
Ob ein Ankaufs- oder Optionsrecht bei Grundstücken in der Form des
a.F., jetzt
durch Auslegung zu ermittelnden Gestaltung in dem jeweiligen Einzelfall ab (BGH NJW
2006, 2843 m.w.N.). Dadurch, dass - wie bereits ausgeführt - ein durch die
Optionsausübung aufschiebend bedingter Kaufvertrag geschlossen worden ist und das
eingeräumte Recht gerade nicht als befristetes Angebot zum Abschluss eines
Kaufvertrags zu qualifizieren ist, muss die Erklärung, die den Bedingungseintritt bewirkt,
nicht mehr beurkundet werden, weil der Schutzzweck von
311b Abs. 1 Satz 1 BGB) durch die Beurkundung des bedingten Kaufvertrags gewahrt ist
(st. Rspr. des BGH; vgl.
2843 m.w.N;). Das gewährleistet sowohl die sachkundige Beratung als auch den Schutz
der Beteiligten vor Übereilung, weil der Notar über die rechtliche Bedeutung und die
grundsätzliche Formfreiheit der Optionsausübung zu belehren hat (s. BGH NJW 1996,
1167). Nichts anderes gilt, wenn die Erklärung einen aufschiebend bedingt geschlossenen
Vorvertrag in Geltung setzt (BGH
Klägerin einen Entwurf eines notariellen Grundstückskaufvertrages vom 22. August 2007
durch die Notarin … fertigen ließ, wäre zwar im Hinblick auf die Formfreiheit zur
Ausübung des Optionsrechts danach nicht notwendig gewesen, führt aber nicht zur
Unwirksamkeit der Optionsausübung. Die Klägerin hat vielmehr einen Anspruch darauf,
Auflassungserklärung nach
(3)
Die Notarin … war auch die richtige Erklärungsempfängerin, da die Parteien im
notariellen Vertrag vom 16. Juni 2004 in Teil C vereinbarten, dass das Optionsrecht
gegenüber der beurkundenden Notarin bzw. deren amtlich bestellten Vertreter ausgeübt
werden muss. Selbst wenn der Beklagte - wie von ihm behauptet - lediglich die
Ablichtung eines nicht unterzeichneten Schreibens des Klägervertreters über die
Ausübungserklärung erhalten haben sollte, so bleibt die Ausübung wirksam. Denn auf
einen Zugang der Ausübungserklärung bei dem Beklagten kam es gerade nicht an, so
dass insoweit auch keine Regelungen über die Form einzuhalten waren.
(4)
Die Ausübungserklärung wurde auch fristgerecht abgegeben. Zur Wahrung der Frist
reichte es nach dem Inhalt des notariellen Grundstückskaufvertrags vom 16. Juni 2004
unter Teil C. „Optionsgewährung“ nämlich aus, dass das Optionsrecht, wie vorliegend,
spätestens bis zum 31. Dezember 2007 gegenüber der beurkundenden Notarin bzw. deren
amtlichen Vertreter ausgeübt wurde. Dies ist erfolgt. Auf das Erfordernis des
Zustandekommens des eigentlichen Kaufvertrages über das Grundstück entsprechend den
vertraglichen Vorgaben ist insoweit nicht abzustellen. Ansonsten würden Anforderungen
an die Ausübung des Optionsrechts gestellt, die sich dem Vertrag vom 16. Juni 2004
nicht entnehmen lassen.
bb.
Da die Klägerin die ihr im notariellen Grundstückskaufvertrag vom 16. Juni 2004
eingeräumte Befugnis eines Optionsrechts wirksam und fristgerecht ausgeübt hat, ergibt
sich daraus auch ihr Anspruch gegenüber dem Beklagten, dass gemäß dieser Regelung in
Teil C des notariellen Grundstückskaufvertrags vom 16. Juni 2004 überschrieben mit
„Optionsgewährung“ unter „I. Option“ der Hauptvertrag betreffend das Flurstück 77,
Flur 9, eingetragen im Grundbuch von W…, Blatt 1838, wirksam beurkundet wird,
zumal die Auflassungserklärung nach
(1)
Allerdings hat die Klägerin gegen den Beklagten keinen Anspruch darauf, dass dieser den
notariellen Vertrag der Notarin … vom 14. November 2007 zur UR-Nr. 1232/2007 mit
der Maßgabe genehmigt, dass „V. Weitere Vereinbarungen“, Ziffer 1, Satz 5 und letzter
Satz für den Vertrag keine Geltung haben soll. Der Beklagte darf die Genehmigung (§
184 BGB) verweigern. Das in dieser Urkunde enthaltene Angebot der Klägerin an den
Beklagten, dass die Auflassungserklärung mit dem darin enthaltenen Inhalt in notariell
beurkundeter Form abgegeben wird, ist mithin erloschen (
Der Inhalt des Grundstückskaufvertrages in der Fassung vom 14. November 2007 wurde
durch die Notarin … in der Urkundsverhandlung an diesem Tage - UR-Nr. 1232/2007 beurkundet. Für den Beklagten trat die Notarangestellte M… A… als Vertreter ohne
Vertretungsmacht und ohne jegliche Haftungsübernahme auf, die den Vertragstext
unterzeichnete. Der Beklagte hat die in vollmachtloser Vertretung von Frau M… A…
abgegebenen Erklärungen aus dem vorbezeichneten Vertrag allerdings nicht genehmigt.
Da der Beklagte mit Schreiben vom 23. November 2007 der Notarin … mitgeteilt hat,
dass er die in vollmachtloser Vertretung von Frau M… A… abgegebenen Erklärungen
Hauptgeschäft zustande gekommen. Denn es fehlt an der Zustimmung als einseitige
empfangsbedürftige Willenserklärung und Wirksamkeitsvoraussetzung für das
Hauptgeschäft, auf das sie sich bezieht (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 68. Aufl., Einf. v. §
182 Rn. 1).
Die Verweigerung der Zustimmung konnte formfrei erfolgen, da sie nicht der für das
Rechtsgeschäft bestimmten Form bedarf (Umkehrschluss aus
Widerruf der Verweigerung der Zustimmung wäre analog
gewesen, ist aber bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht erklärt worden.
Der Beklagte ist auch nicht verpflichtet, die Genehmigung als nachträgliche Zustimmung
(
beurkundeten Vertragsangebotes hinsichtlich der Regelung unter Abschnitt V Ziffer 1, 5.
und letzter Satz aus Teil C (s. Seite V des Grundstückkaufvertrages, Bl. 35 d.A.) weicht
nämlich von der Vereinbarung unter Teil C. überschrieben mit „Optionsgewährung“, „I.
Option“ des notariellen Grundstückkaufvertrages vom 16. Juni 2004 (s. Seite 12 des
Grundstückkaufvertrages, Bl. 18 d.A.) erheblich ab. Wie bereits ausgeführt, hat der
Beklagte als Verkäufer der Klägerin als Käuferin nach der unter Teil C. des notariellen
Vertrages vom 16. Juni 2004, überschrieben mit „Optionsgewährung“ unter „I. Option“
getroffenen Regelung hinsichtlich des Flurstücks 77 die Befugnis eingeräumt, den
Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zu einem Kaufpreis von 255.000,00 € zu
verlangen, und zwar mit einem Vertragsinhalt wie in Teil A des notariellen Vertrages
vom 16. Juni 2004 geregelt und zu einem Kaufpreis von 255.000,00 €, wie unter Teil C.
des Vertrages, überschrieben mit „Optionsgewährung“, unter „I. Option“, vereinbart, und
zwar mit der Maßgabe, dass Abschnitt V - Teil A. - des notariellen Vertrages vom 16.
Juni 2004 in Ansehung des Flurstücks 89 hier entsprechend gilt, ausgenommen die
Vereinbarung in Abschnitt V Ziffer. 1, 5. und letzter Satz. Diese zu Gunsten des
Beklagten einschränkende Maßgabe aus dem notariellen Grundstückkaufvertrages vom
16. Juni 2004, „dass Abschnitt V - Teil A. - dieser Urkunde, in Ansehung des Flurstücks
89, hier entsprechend gilt, ausgenommen die Vereinbarung in Abschnitt V Ziff. 1, 5. und
letzter Satz“ hat in der Fassung der Urkunde vom 14. November 2007 unter „V. „Weitere
Vereinbarungen“ (s. Seite V des Grundstückkaufvertrages, Bl. 35 d.A.) jedoch keinen
inhaltlichen Niederschlag gefunden. Der Inhalt der von der Notarin … unter dem 14.
November 2007 beurkundeten Urkunde steht insoweit mit der Vereinbarung unter „I.
Option“ des notariellen Grundstückkaufvertrages vom 16. Juni 2004 nicht im Einklang.
Die Geltung der Abweichung in der Fassung der Urkunde vom 14. November 2007
würde zu einer weitergehenden Haftung des Beklagten führen, die aber gerade nach der
Vereinbarung im notariellen Vertrag vom 16. Juni 2004 ausgeschlossen ist.
Es besteht auch kein Anspruch auf Genehmigung entsprechend dem Hilfsantrag. Denn
dessen Maßgaben wurden dem Inhalt des Notarvertrages vom 14. November 2007
ändern, so dass der geänderte Inhalt nicht vollständig beurkundet wäre.
(2)
Da die Klägerin die ihr unter Teil C des notariellen Grundstückskaufvertrags vom 16.
Juni 2004 - UR-Nr. 656/2004 der Notarin … in K… - überschrieben mit
„Optionsgewährung“, unter „I. Option“ eingeräumte Befugnis eines Optionsrechts mit
ihrem Schreiben vom 11. Juni 2007 an die Notarin … aus K… gegenüber dem Beklagten
wirksam und fristgerecht ausgeübt hat, verbleibt es allerdings bei der Verpflichtung des
Beklagten, mit der Klägerin einen notariellen Grundstückskaufvertrag zu schließen, der
inhaltlich dem notariellen Grundstückskaufvertrag der Notarin … aus K… vom 14.
unter „Teil B Grundstückskaufvertrag“, „V. Weitere Vereinbarungen“, Ziffer 1, 5. und
letzter Satz für den Vertrag keine Geltung haben soll.
Diese bestehende Verpflichtung des Beklagten kann als ein „weniger“ im Vergleich zum
in der ersten Instanz gestellten Hilfsantrag zu Ziffer 1) in Form eines
Feststellungsantrages tenoriert werden.
Das der Hilfsantrag zu Ziffer 1) insoweit als Feststellungsklage gewertet wird, verstößt
nicht gegen
zusprechen, was nicht beantragt ist. Die Antragsbindung besteht sowohl in quantitativer
als auch in qualitativer Hinsicht. Das Gericht darf zwar kein „mehr“ zusprechen als
beantragt, wohl aber ein „weniger“ (vgl. Zöller-Vollkommer, ZPO, 27. Aufl., § 308 Rn.
2). Eine Feststellung ist im Vergleich zu einem Leistungsgebot ein Weniger. In dem
Hilfsantrag zu Ziffer 1) ist deshalb sinngemäß ein Feststellungsantrag enthalten. Die
Tenorierung eines Feststellungsausspruches entspricht dem rechtlichen Interesse der
Klägerin, eine Klärung über den Bestand und Inhalt eines Rechtsverhältnisses mit dem
Beklagten zu erreichen. Mithin kann das Gericht dem in dem Leistungsbegehren
enthaltenen Antrag auf Feststellung des Rechtsverhältnisses auch dann stattgeben, wenn
dieser Antrag nicht ausdrücklich hilfsweise gestellt ist (vgl.
1984, 2295 m.w.N.; Zöller/Vollkommer, a.a.O., § 308 Rn. 4).
b.
Aus den unter a. ausgeführten Gründen hat die Beklagte zudem keinen Anspruch, zur
Gewährleistung der Vollziehung des im Antrag zu 1 genannten Vertrages die Eintragung
in Abteilung I des Grundbuchs von W…, Blatt 1838, Flur 9, Flurstück 77 an rangbereiter
Stelle zu beantragen. In diesem Zusammenhang weist der Senat darauf hin, dass ein
solcher Anspruch auch bei einer wirksamen Genehmigung des Inhaltes des Vertrages
vom 14. November 2007 nicht bestanden haben dürfte, da dort unter „III. Kaufpreis“
geregelt worden ist, dass die Notarin von den Beteiligten unwiderruflich angewiesen
wird, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst zu beantragen, wenn Ihr die
Zahlung des vollständigen Kaufpreises durch den Käufer nachgewiesen bzw. durch den
Verkäufer bestätigt worden ist.
III.
1.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf
711 ZPO,
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 60 % und der Beklagte
zu 40 %. Der Senat folgt insoweit nicht der Auffassung des Landgerichts, die
Auferlegung von Kosten des Rechtsstreits erster Instanz auf die Klägerin wegen des
Unterliegens hinsichtlich des Hauptantrages sei nicht gerechtfertigt, da der Hauptantrag
zu 1) und der zugesprochene Hilfsantrag in wirtschaftlicher Hinsicht gleichwertig seien.
Grundsätzlich gilt, wird der Hauptantrag abgewiesen, seinem Hilfsantrag aber
stattgegeben, ist eine Kostenteilung geboten (vgl. Zöller-Herget, ZPO, a.a.O., § 92 Rn.
8). Dem folgend ist hinsichtlich des Antrages zu Ziffer 1) nebst Hilfsantrag von einem
sog. fiktiven Streitwert in Höhe von 420.750,00 € (Antrag zu Ziffer 1) = 255.000,00 €,
Hilfsantrag zum Antrag zu Ziffer 1) = 165.750,00 €) auszugehen. Der Hilfsantrag zum
Antrag zu Ziffer 1) ist bei der Bemessung des fiktiven Streitwertes mit einem um 35 %
zu Ziffer 1) eine inhaltlich einschränkende Maßgabe enthält. Dem Antrag zu Ziffer 2)
kommt kein eigenständiger wirtschaftlicher Wert zu.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 20 % und der Beklagte zu 80
%.
Dabei wird angenommen, dass der Feststellungsantrag, der als weniger im vom
Landgericht zugesprochenen Hilfsantrag zu Ziffer 1) enthalten ist, einen Abschlag von 20
% vom Gegen-standswert rechtfertigt.
2.
Gründe für die Zulassung der Revision zum Bundesgerichtshof nach § 543 Abs. 2 Satz 1
ZPO sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Hinsichtlich der Rechtsfrage, ob ein
Ankaufs- oder Optionsrecht bei Grundstücken in der Form des
der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 12.05.2006 - V ZR 97/05 - (veröffentlicht
u.a. unter BGH
Einordnung hängt von der konkreten, durch Auslegung zu ermittelnden Gestaltung in
dem jeweiligen Einzelfall ab.
Entscheidung, Urteil
Gericht:OLG Brandenburg
Erscheinungsdatum:17.09.2009
Aktenzeichen:5 U 154/08
Rechtsgebiete:Allgemeines Schuldrecht
Normen in Titel:BGB § 311b (= § 313 BGB a. F.)