letzte Aktualisierung: 17.11.2025
OLG Brandenburg, Beschl. v. 18.9.2025 – 5 W 120/24

ZPO §§ 794 Abs. 1 Nr. 5, 800 Abs. 1; BGB §§ 164 ff.
Finanzierungsgrundschuld; Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung; Erklärung
durch Bevollmächtigten; Prüfung der Vertretungsmacht durch das Grundbuchamt

1. Das Grundbuchamt hat den Umfang einer erteilten Vollmacht selbständig zu prüfen und bei
Zweifeln eine Auslegung vorzunehmen. Hierbei gelten die für Grundbucherklärungen etablierten
Grundsätze. Danach ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen
Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärungen ergibt. Darauf, was die Beteiligten tatsächlich
gewollt haben, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.
2. Führt die Auslegung einer Vollmacht zu keinem eindeutigen Ergebnis, so gilt der Grundsatz, dass
der geringere Umfang der Vollmacht anzunehmen ist, wenn sich der größere Umfang nicht nachweisen
lässt.
3. Aus der Formulierung, dass der Erwerber Grundpfandrechte zu Lasten des Vertragsgegenstandes
(Grundstück) bestellen darf, und zwar auch in vollstreckbarer Form, folgt, dass sich die erwähnte
vollstreckbare Form auf eine dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung bezieht und wegen des
Anspruchs aus der Grundschuld nicht lediglich eine persönliche Haftung gemeint sein kann. Damit
enthält die Vollmacht bei lebensnaher Auslegung eine Bevollmächtigung zur Unterwerfungserklärung
nach § 800 ZPO.

(Leitsätze der DNotI-Redaktion)

Gründe

I.
Durch notariellen Kaufvertrag vom 7. Oktober 2024 zur UR-Nr. … des Notars („Name 01“) in
(„Ort 02“) veräußerte die Beteiligte zu 2 an den Beteiligten zu 1 den im Grundbuch, lfd.
Nummern …, … und … des Bestandsverzeichnisses verzeichneten Grundbesitz. In § 4 Ziffer 5
und 6 des Kaufvertrages ist bestimmt:

„5. Die Veräußerin erteilt dem Erwerber Vollmacht, Grundpfandrechte in beliebiger Höhe und
mit beliebigen Nebenleistungen, auch in vollstreckbarer Form, zu Lasten des
Vertragsgegenstandes zu bestellen, sowie Zweckbestimmungs- und Grundbucherklärungen
abzugeben.

6. Von diesen Vollmachten darf nur vor einem deutschen Notar oder dessen Sozien in notariell
beurkundeter oder beglaubigter Form Gebrauch gemacht werden. Dem Grundbuchamt
gegenüber ist die Vollmacht unbeschränkt erteilt. Alle Bevollmächtigten sind
von § 181 BGB befreit und haben das Recht zur Erteilung von Untervollmacht.“
Nachfolgend bestellten die Vertragsparteien mit notariellem Vertrag des Notars Dr. („Name
02“) in („Ort 03“) (UV Nr. …) vom 21. Oktober 2024 eine Grundschuld für die Sparkasse
(„Ort 04“) über 145.000,- €. Der Beteiligte zu 1 (Erwerber und Darlehensnehmer) trat dabei für
sich und zugleich aufgrund der Vollmachtserteilung in der oben genannten notariellen Urkunde
auch für die veräußernde Eigentümerin auf. Ziffer 2 der Urkunde lautet (auszugsweise):
Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung:

Wegen des Grundschuldkapitals nebst Zinsen und sonstiger Nebenleistung unterwerfen sich der
Sicherungsgeber – und der Darlehensnehmer – der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser
Urkunde in das belastete Pfandobjekt in der Weise, dass die sofortige Zwangsvollstreckung bei
einem Grundeigentum auch gegen den jeweiligen Eigentümer (…) zulässig sein soll.“
Die Vertragsparteien bewilligten und beantragten die Eintragung der Grundschuld einschließlich
der unter Ziffer 2 erklärten Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (Bl. 186
d.A.). Mit dem Vollzug der Urkunde wurde Notar („Name 01“) beauftragt und hierzu
bevollmächtigt.

Mit Schreiben vom 28. Oktober 2024 beantragte der Notar für die Antragsteller die Eintragung
der bewilligten Grundschuld nebst Zwangsvollstreckungsunterwerfung sowie im Rang
nachfolgend die Eintragung der bewilligten Auflassungsvormerkung (Bl. 165 dA).
Mit Zwischenverfügung vom 19. November 2024 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass die
in der notariellen Kaufvertragsurkunde für den Erwerber erteilte Belastungsvollmacht den
Vollmachtnehmer nur zur Unterwerfung gemäß § 794 ZPO, nicht jedoch nach
§ 800 ZPO ermächtige. Die Unterwerfung nach § 800 ZPO könne entweder erst mit
Eigentumsumschreibung auf den Käufer oder mit Genehmigung des Grundstückseigentümers
erfolgen.

Mit Schreiben vom 29. November 2024 legte der Notar für die Antragsteller gegen die
Zwischenverfügung Beschwerde ein und beantragte sodann die Eintragung der Grundschuld
zunächst ohne den Vermerk nach § 800 ZPO.

Die Antragsteller sind der Auffassung, die Vollmacht berechtige den Erwerber zur Bestellung
beliebiger Grundschulden auch in vollstreckbarer Form und zu Lasten des
Vertragsgegenstandes. Die Formulierung „in vollstreckbarer Form“ beinhalte schon dem
Wortlaut nach sowohl die persönliche als auch die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung.
Außerdem sei die Vollmacht dem Grundbuchamt gegenüber unbeschränkt erteilt.

Mit Beschluss vom 10. Dezember 2024 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht
abgeholfen. Auf den eingeschränkten Antrag sind die Grundschuld und nachrangig die
Auflassungsvormerkung am 10. Dezember 2024 im Grundbuch eingetragen worden. Die
Beschwerde richtet sich damit allein noch gegen die Zurückweisung des Antrags auf Eintragung
der Vollstreckungsunterwerfung nach § 800 ZPO.

II.
Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung ist zulässig (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO). Gegen die
einen Eintragungsantrag beanstandende Zwischenverfügung des Rechtspflegers
nach § 18 GBO steht den Antragstellern der Beschwerdeweg offen; die Zwischenverfügung ist
selbständig mit der Beschwerde anfechtbar und im Beschwerdeverfahren (allein) dahin zu
überprüfen, ob die hierin enthaltenen Beanstandungen des Grundbuchamtes berechtigt sind
(Demharter, GBO, 33. Aufl. 2023, § 18 Rn. 53; Senat, Beschluss vom 27. November 2007, Az. 5
Wx 9/07).

Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der Zwischenverfügung.
Die im notariellen Kaufvertrag vom 7. Oktober 2024 unter § 4 Ziffer 5 erteilte Vollmacht für
den Erwerber ist so auszulegen, dass davon auch die Abgabe einer Unterwerfungsklausel
nach § 800 ZPO erfasst war.

Die vom Grundbuchamt verlangte nachträgliche Genehmigung des Grundstückseigentümers
bzw. ein Zuwarten bis zur Eigentumsumschreibung ist nicht erforderlich.
Nach § 800 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann sich der Eigentümer in einer notariellen Urkunde
(§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) in Ansehung einer Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung
in der Weise unterwerfen, dass die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde gegen den jeweiligen
Eigentümer des Grundstücks zulässig sein soll. Die Unterwerfung bedarf in diesem Fall der
Eintragung in das Grundbuch (§ 800 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Die Eintragung besagt weder etwas
über die Wirksamkeit der Unterwerfungsklausel, noch kann sie eine unwirksame
Unterwerfungsklausel heilen. Die Unterwerfungserklärung ist damit eine ausschließlich auf das
Zustandekommen des Vollstreckungstitels gerichtete einseitige prozessuale Willenserklärung, die
lediglich prozessrechtlichen Grundsätzen untersteht (BGHZ 108, 372, 375 f).

Eine Unterwerfungserklärung kann auch von einem Bevollmächtigten als Vertreter abgegeben
werden. Hierauf finden die materiellrechtlichen Regelungen der §§ 172 ff BGB Anwendung
(Demharter, a.a.O., § 44 Rn. 28a). Vorliegend hat der Veräußerer dem Erwerber eine Vollmacht
erteilt, Grundpfandrechte in beliebiger Höhe und mit beliebigen Nebenleistungen, auch in
vollstreckbarer Form, zu Lasten des Vertragsgegenstandes zu bestellen, sowie
Zweckbestimmungs- und Grundbucherklärungen abzugeben.

Das Grundbuchamt hat den Umfang einer erteilten Vollmacht selbständig zu prüfen (vgl.
Demharter, a.a.O., § 19 Rdn.74 ff. m.w.N.).

Bestehen Zweifel am Umfang der Vollmacht, ist diese zunächst nach den für die Auslegung von
Grundbucherklärungen geltenden Grundätzen auszulegen (Senat, Beschluss vom 7. Oktober
2024, Az. 5 W 87/24; KG, Beschluss vom 17. Dezember 2019. Az. 1 W 313/19). Für die
Auslegung von Grundbucherklärungen gilt § 133 BGB entsprechend mit der Maßgabe, dass der
das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche
Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung durch das Grundbuchamt
Grenzen setzen (OLG München RNotZ 2019, 220). Danach ist beispielsweise bei der
Auslegung von Auflassungserklärungen auf ihren Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für
einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärungen ergibt (BGHZ
59, 205/209; 129, 3 f.; BGH DNotZ 1976, 16; OLG München, Beschluss vom 2. Oktober 2018,
Az. 34 Wx 10/18). Auf die Auslegung kann nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem
zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (BGHZ 129, 1,4). Darauf, was die Beteiligten
tatsächlich gewollt haben, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an (vgl. Demharter, a.a.O.,
§ 19 Rdn.28). Führt die Auslegung einer Vollmacht zu keinem eindeutigen Ergebnis, so gilt der
Grundsatz, dass der geringere Umfang der Vollmacht anzunehmen ist, wenn sich der größere
Umfang nicht nachweisen lässt (Demharter, a.a.O., § 19 Rd. 75 m.w.N.; OLG Zweibrücken,
Beschluss vom 15. März 2022, Az. 3 W 28/22).

Aus § 4 Ziffer 5 des notariellen Kaufvertrages vom 7. Oktober 2024 ist eine Vollmacht zur
Abgabe einer Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung nach § 800 Abs. 1 ZPO nach der
gebotenen Auslegung eines unbefangenen Betrachters mit der erforderlichen Eindeutigkeit zu
entnehmen.

Ausdrücklich durfte der Erwerber Grundpfandrechte zu Lasten des Vertragsgegenstandes
bestellen, und zwar auch in vollstreckbarer Form. Aus der Formulierung „zu Lasten des
Vertragsgegenstandes“, also des Grundstückes, folgt, dass sich die erwähnte vollstreckbare Form
auf eine dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung bezieht und wegen des Anspruchs aus der
Grundschuld nicht lediglich eine persönliche Haftung gemeint sein kann.

Die Unterwerfungserklärung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO ist eine allgemeine vertragliche
Vereinbarung, die in einer notariellen Urkunde festgehalten wird und den Schuldner der
sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwirft, während die Unterwerfung
nach § 800 ZPO eine spezielle dingliche Form der Unterwerfung ist, die sich auf ein Grundstück
bezieht und der sofortigen Zwangsvollstreckung in dieses Grundstück dient. Der
Hauptunterschied liegt im Gegenstand der Vollstreckung: § 794 ZPO betrifft das allgemeine
Vermögen, § 800 ZPO hingegen gezielt das Grundstück, in das die Vollstreckung eingetragen
wird. Bei lebensnaher Auslegung beinhaltete die Bevollmächtigung zur Bestellung der
Grundschuld zu Lasten des Grundstücks in vollstreckbarer Form deshalb auch die
Bevollmächtigung zur Unterwerfungserklärung nach § 800 ZPO.

Die Kostenfolge hinsichtlich der Gerichtskosten ergibt sich aus § 25 Abs. 1 GNotKG; eine
Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten ist nicht veranlasst.
Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG):